报告行业投资评级 无 报告的核心观点 本周REITs市场继续走低，中证REITs指数周跌0.5%，仅有市政设施、新型基础设施收涨，其他类型均下跌；从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证全债>中证REITs>中证转债；近期商业不动产REITs推进节奏加快，红土创新星河REIT申报为民企参与提供重要样本，广州朗豪酒店REIT招标则丰富了酒店业态与地方国企盘活路径，彰显市场主体与资产类型持续多元 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2026年3月13日，中证REITs指数收盘价786.17点，整周涨跌幅-0.5%，表现强于中证转债（-1.1%），弱于中证全债指数（-0.1%）、沪深300指数（0.2%）；年初至今，中证转债（+3.4%）>中证REITs（+1.0%）>沪深300（+0.8%）>中证全债（+0.6%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率-7.5%，波动率6.8%，回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs总市值3月13日为2241亿元，较上周减少9亿元；全周日均换手率0.36%，较前一周下降0.01个百分点 [2][8] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.6%、-0.2%；从不同项目类型REITs来看，除市政设施和新型基础设施，其他类型均收跌 [3][11] - 周度涨幅排名前三的REITs为汇添富九州通医药REIT（+1.86%）、国泰海通济南能源供热REIT（+1.45%）、南方润泽科技数据中心REIT（+1.43%） [3][15] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为0.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额22.6% [3][18] - 本周主力净流入额前三名的REITs为华夏大悦城商业REIT（804万元）、汇添富九州通医药REIT（513万元）、华夏越秀高速REIT（500万元） [3][19] 一级市场发行 - 2026年1月1日至3月13日，交易所处在已问询阶段的REITs产品4只，已反馈16只，已申报1只，15只商业不动产REITs正式申报 [21] 估值跟踪 - 截至3月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.4%；从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况 [23] - 不同项目类型REITs的年化派息率、相对净值折溢价率、P/FFO、IRR存在差异 [24] - 截至2026年3月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低50BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为331BP [1][24] 行业要闻 - 3月10日，红土创新星河集团商业不动产REITs正式申报至深交所，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司，此次申报是民企参与商业不动产REITs试点的重要案例 [4][31] - 3月10日，广州市海珠城市建设发展集团有限公司就旗下朗豪酒店商业不动产公募REITs项目公开选聘基金管理人、计划管理人及财务顾问服务机构，涉及的酒店为区属国企核心资产 [4][31]

行业投资评级 - **增持（维持）** 报告对房地产开发行业（C-REITs相关）维持“增持”评级 [6] 报告核心观点 - **市场整体震荡回调** 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡回调行情，周均涨幅为-0.51% [2][12] - **板块表现分化显著** 数据中心和生态环保板块表现较优，产业园区和保障房板块出现回调 [2][3][12] - **商业不动产REITs申报活跃** 星河集团申报第15单商业不动产REIT，广州首单纯五星级酒店REIT发布招标，显示市场扩容与民企参与趋势 [1][3][13][14] - **投资策略聚焦三条主线** 1) 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机；2) 保障房等弱周期资产需结合价格与估值择时布局；3) 关注扩募资产储备充足的原始权益人 [5] REITs指数表现 - **本周指数下跌** 截至3月13日，本周中证REITs(收盘)指数下跌0.46%，收于786.2点；中证REITs全收益指数下跌0.43%，收于1023.2点 [1][10] - **本年指数上涨** 本年中证REITs(收盘)指数涨幅为0.97%，中证REITs全收益指数涨幅为1.32% [2][10] - **相对表现** 本周REITs全收益指数表现优于房地产(申万)指数(-0.53%)和恒生地产建筑业指数(-3.95%)，但弱于高速公路(申万)指数(+1.09%) [1][10] REITs二级市场表现 - **整体市值与涨跌** 截至3月13日，已上市REITs总市值约2240.6亿元，平均单只市值约28亿元；本周31支上涨、47支下跌，1支持平 [2][12] - **板块涨跌幅** 本周各板块二级市场涨幅分别为：数据中心(+0.41%)、生态环保(+0.02%)、交通基础设施(-0.29%)、能源基础设施(-0.11%)、水利设施(-0.14%)、消费基础设施(-0.38%)、仓储物流(-0.66%)、保障房(-0.73%)、产业园区(-0.94%) [2][12] - **交易活跃度** 本周已上市REITs日均成交量128.4万股，日均换手率0.4%；数据中心板块交易最活跃，换手率达1% [3][19] - **个股表现** 汇添富九州通医药仓储物流REIT、国泰君安济南能源供热REIT涨幅靠前 [12] REITs估值表现 - **内部收益率(IRR)分化** 平安广州广河REIT的IRR最高，为11.1%，其次是易方达广开产园REIT(9.8%)和华夏中国交建REIT(9.6%) [4][20] - **P/NAV区间** P/NAV位于0.7至1.8区间，其中嘉实物美消费REIT和华夏安博仓储REIT最高，均为1.8；易方达广开产园REIT较低，为0.7 [4][20] 商业不动产REITs动态 - **申报进展** 红土创新星河集团商业不动产REITs于3月10日申报至深交所，使证监会商业不动产REITs申报项目总数达15单 [3][13] - **新项目招标** 3月12日，广州市海珠城市建设发展集团有限公司启动朗豪酒店（五星级）商业不动产公募REITs项目招标，招标控制价包括管理费合计不超年度基金资产净值0.2%/年及财务顾问费500万元 [3][14]

报告行业投资评级 - 对房地产开发行业（C-REITs相关）给予“增持”评级，并维持该评级 [6] 报告的核心观点 - 报告认为当前C-REITs市场呈现震荡回调，板块表现分化，投资策略应围绕三条主线展开：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，二是把握保障房等弱周期资产的配置节奏，三是关注扩募资产储备充足、项目优质原始权益人的后续龙头效益 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - **本周表现**：截至2026年3月13日，本周（3.6-3.13）中证REITs（收盘）指数下跌0.46%，收于786.2点；中证REITs全收益指数下跌0.43%，收于1023.2点 [10] - **对比市场**：同期，沪深300指数上涨0.19%，恒生指数下跌1.13%，中债十年期国债指数下跌0.15%，房地产（申万）指数下跌0.53%，恒生地产建筑业指数下跌3.95%，高速公路（申万）指数上涨1.09% [10] - **本年表现**：本年中证REITs（收盘）指数上涨0.97%，中证REITs全收益指数上涨1.32% [10] - **本年对比**：同期，沪深300指数上涨0.85%，恒生指数下跌0.64%，中债十年期国债指数上涨0.44%，房地产（申万）指数下跌0.57%，恒生地产建筑业指数上涨10.49%，高速公路（申万）指数上涨0.42% [10] REITs二级市场表现 - **整体行情**：本周C-REITs二级市场整体呈现震荡回调行情，周均涨幅为-0.51% [2] - **涨跌分布**：本周已上市的79只REITs中，31只上涨，47只下跌，1支持平 [2] - **市场概况**：截至3月13日，已上市REITs总市值约2240.6亿元，平均单只REIT市值约28亿元 [2] - **板块表现**：本周数据中心板块表现最优，上涨0.41%；生态环保板块微涨0.02%；产业园区、保障房、仓储物流、消费基础设施等板块均出现回调，跌幅分别为-0.94%、-0.73%、-0.66%、-0.38% [2][12] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量128.4万股，日均换手率0.4% [3] - **板块换手率**：数据中心板块交易最活跃，换手率达1%；仓储物流板块换手率为0.6%，能源基础设施和生态环保板块均为0.5%，其他板块换手率在0.3%-0.4%之间 [3][19] 商业不动产REITs动态 - **新项目申报**：3月10日，红土创新星河集团商业不动产REITs正式申报至深交所，至此证监会商业不动产REITs项目申报已达15单 [3][13] - **项目招标**：3月12日，广州市海珠城市建设发展集团有限公司启动朗豪酒店商业不动产公募REITs项目招标，标的资产为拥有488间客房的五星级酒店 [3][14] REITs估值表现 - **内部收益率（IRR）**：本周已上市REITs的中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、易方达广开产园REIT（9.8%）、华夏中国交建REIT（9.6%） [4][20] - **P/NAV（市净率）**：P/NAV位于0.7至1.8区间，其中嘉实物美消费REIT和华夏安博仓储REIT均为1.8，易方达华威农贸市场REIT为1.7；易方达广开产园REIT的P/NAV较低，为0.7 [4][20] 投资建议 - **主线一：政策主题与低估值**：建议关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性及专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC（数据中心）类资产在二级市场回调后的价值重构机会；办公及仓储类资产租赁需求相对疲软，或需等待经济复苏明确信号 [5] - **主线二：弱周期资产择时**：保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，但当前价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局 [5] - **主线三：关注扩募龙头**：我国REITs市场扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，其后续可能产生龙头效益 [5]