文章核心观点 - 上海杨浦滨江板块高端新房市场热度显著下降，典型项目“中海云邸玖章”最新批次去化艰难，开盘一个多月仅网签4套，认购率从前期超200%骤降至约60% [1][3] - 市场转冷背景下，前期被高房价掩盖的项目细节（如位置、交通）成为影响购房决策的关键因素，同时板块内同质化产品供应激增导致直接竞争加剧，是去化率走低的主要原因 [2][5][6] - 开发商中海地产在板块内持续拿地，面临新地块利润空间与现有库存去化压力的双重考验，行业整体面临销售压力增大、去化难度增加的挑战 [5][7] 项目销售表现与市场变化 - 中海云邸玖章第六批次（2025年12月5日加推）销售情况惨淡：推出86套房源，截至报道时网签仅4套，可售82套，意向客户52组，认购率约60% [1][3][4] - 该项目前期（2025年4月至11月）采用“少量多次”推盘策略，认购率曾高达210%至246%，并多次触发限售，但热度自10月起持续下滑 [3] - 上海市区新房市场在2025年上半年走出独立行情，“10万+”项目开盘售罄常见，但当前市场已明显转冷 [2] 区域市场竞争格局 - 杨浦滨江板块已成为高端项目聚集地，保利发展、中铁置业、中建壹品等多家央国企落子，创造了多个开盘售罄纪录 [2] - 板块内土地市场热度曾持续走高：2025年5月保利置业竞得地块楼面价达8.02万元/平方米，溢价率26.30%，市场预期价格升至“12万+” [5] - 同价位产品竞争白热化：在总价1100万-1200万元区间，云邸玖章面临保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等多个项目的直接竞争 [6] - 供应持续增加：从2024年到2025年，杨浦区含宅地块接连出让，导致同类型可比项目过多 [5][6] 项目具体状况与开发商策略 - 中海云邸玖章第六批次加推的为单独一栋楼，与项目北区其他楼栋隔了一条平凉路，且项目距离最近地铁站（12号线隆昌路站）约1.1公里 [2] - 中海地产近期在上海的另一高端项目“环宇玖章”（均价11.8万元/平方米）销售情况相对较好，首次开盘推出“楼王”，截至1月14日仅剩18套房源可售 [7] - 中海地产在杨浦滨江板块持续扩充土储：于2024年10月及11月连续拿下两幅地块（楼面价分别为6.92万元/平方米和7.33万元/平方米），并在云邸玖章第六批次加推前，再次竞得位于项目南、北区之间的“中区”地块，楼面价6.88万元/平方米 [5][7] - 行业分析师指出，上海高端住宅成交量萎缩，去化难度增加，不少项目启用分销渠道，开发商已适当调低预期 [7]

人事变动 - 北京城建发展宣布齐占峰履新董事长，接替退休的储昭武 [2][3] - 齐占峰长期在北京市属国企从事财务工作，曾任北京城建集团总会计师，此次履新被视为"重用" [4][6] - 新管理层组合为董事长齐占峰+总经理邹哲，后者曾带领公司成功拓展上海市场 [6][9] 财务表现 - 上半年公司预计归母净利润4.39亿~6.54亿，同比扭亏（去年同期亏损1.38亿） [4][13] - 扭亏主要源于天坛府、龙樾天元等热销项目交付及金融资产投资收益 [14] - 2024年首发集团营收183亿、归母净利润1.2亿，北京城建集团营收1521亿、归母净利润23.58亿 [6] 销售与项目 - 上半年北京全口径销售96.52亿，排名北京本土房企第1 [10] - 北京在售项目表现优异：香山樾60.38亿（城六区第2）、天坛府31.89亿（城六区第7） [10][12] - 外地库存压力较大：安徽黄山待售100万㎡、重庆63万㎡、青岛57万㎡、成都35万㎡ [12] - 2024年新获取8个项目（北京6个、上海2个），但上半年仅获取北京昌平一宗宅地（权益30%） [17] 战略方向 - 未来将聚焦现金流管理、去库存和拓展优质项目 [18] - 坚持"杜绝没有现金流的营收和利润"原则，强调地产业务安全发展 [17] - 采取市场化专业化策略，在营销上灵活结合自营团队与分销渠道 [20] 公司特点 - 积极拓展优质城市项目，如去年在上海杨浦连拿2个项目，今年参拍静安地块 [19] - 在产品打造和营销操盘上表现突出，展现出较强发展势能 [21]

房地产市场调整对房企的影响 - 2020年、2021年高价地项目在2024年后进入集中结算期，市场下行导致销售价格低于预期，房企毛利率显著下滑 [3] - 高价地项目因市场调整频繁计提减值，部分地块因开发难度大或市场预期变化长期搁置，侵蚀房企利润 [3] - 城建发展2024年营收同比增长24.94%至254.42亿元，但归母净利润由盈转亏，亏损9.51亿元，同比骤降270.17%，主要受存货减值拖累 [9][10] 高价地项目的具体案例 - 城建发展龙樾合玺项目2021年拿地楼面价6.46万元/平方米，销售指导价8.8万元/平方米，但当前现房网签均价降至6.7万～7万元/平方米，亏损已成大概率事件 [6][9] - 龙樾合玺项目2024年计提存货跌价准备4.01亿元，北京区域毛利率同比下滑5.65个百分点至15.10%，较2020年减少20个百分点 [9][10] - 城建发展2024年对青岛、北京、重庆、南京等地项目合计计提存货跌价准备27.45亿元，其中青岛樾府项目计提7.72亿元，重庆龙樾生态城项目计提3.69亿元 [10] 房企拿地策略与市场表现 - 2021年集中供地政策下，房企在北京等核心城市追高抢地，崔各庄区域地块溢价率普遍达14.99%，楼面价超5万元/平方米 [5][7] - 崔各庄区域四个高价地项目销售去化率差异明显，龙樾合玺现房去化率46%，绿城晓风印月整体去化率65.9%，和光悦府现房去化率74.4% [8] - 城建发展2024年存货比率达63.48%，虽较2021年73.95%有所下降，但仍处于行业较高水平，存货占比过高影响资金流动性 [10] 房企应对策略与新市场布局 - 城建发展首次进军上海市场，2023年以楼面价70304元/平方米竞得杨浦区长白社区地块，开发项目翎翠滨江开盘均价11.57万元/平方米 [11] - 行业需通过精细化运营、多元化布局及政策协同化解存量风险，平衡规模扩张与利润 [3]

财务表现 - 2024年营收254.42亿元，同比增长24.94%，创近年新高，但归母净亏损9.51亿元，同比下降270.17%，由盈转亏 [1][3] - 扣非归母净利润亏损15.49亿元，同比下降397.4%，经营现金流净额55.75亿元，同比下降57.5% [6] - 第四季度营收136.8亿元，同比增长217.2%，但归母净利润亏损扩大至15.0亿元，扣非亏损13.5亿元，同比降幅达1604.0% [8] 区域业务分布 - 北京市场营收237.52亿元，同比增长53.36%，占总营收93.37%，重庆、成都、青岛、天津等地营收同比降幅均超65% [1][4] - 首次进军上海市场，2024年在杨浦区竞得两宗住宅用地，总价4.98亿元和溢价率17.12%的联合拿地 [8] 项目销售与库存 - 2024年销售金额202.72亿元，销售面积46.71万平方米，结转收入186.99亿元 [3] - 上海国誉府项目开盘去化率超80%，销售均价10.7万元/平方米，高于周边竞品（9.2万-9.9万元/平方米） [11][13] - 上海翎翠滨江项目销售均价11.57万元/平方米，但截至4月22日仅售出5套 [14] 土地储备与战略动向 - 2024年新增土储35.30万平方米（权益面积29.97万平方米），较2023年82.20万平方米大幅减少 [16] - 管理层强调2025年将加速去库存，重点推进上海两项目及新项目快销回款，并探索直销团队模式 [15] 行业地位与项目亮点 - 2024年以237.5亿元销售额位列北京房企第三，天坛府项目以337亿元网签额刷新北京单盘纪录 [6] - 房地产开发毛利率14.1%，同比下滑4.19个百分点，租赁和物业管理毛利率分别下降0.49%和28.06% [6]