土地拍卖概况 - 朝阳区松榆里一宗稀缺住宅用地经过7家房企、166轮、长达2小时的激烈竞价，最终由懋源以50.24亿元竞得，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [3] - 竞价过程激烈，初期中建玖合与懋源交替出价，后期金隅和越秀加入竞争，最终懋源胜出，刷新了近期北京土地市场的竞价轮次纪录 [1][3] 地块区位与配套优势 - 地块位于东三环与东四环之间，毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，未来北侧还规划有地铁11号线站点，有望形成“双地铁”布局 [4] - 周边2公里范围内聚集朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等多个商业综合体，并拥有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院等优质医疗资源 [4] - 教育资源覆盖垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中等，从小学到高中教育阶段齐全 [4] 产品设计与市场定位 - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质，体现“好房子”建设导向 [5] - 区域新房供应极度稀缺，目前CBD区域在售新房仅能建·东誉府一个项目，其成交均价约为10.78万元/平方米 [6] - 项目周边以“老破小”二手房为主，如松榆里小区房龄普遍超30年，总价230万元左右的房源占比超六成，改善型需求被严重抑制 [7] 区域市场与未来预期 - 朝阳区CBD区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年土地市场持续低迷，2025年9月首开股份竞得一宗小地块但对缓解需求作用有限 [6] - 地块周边二手房市场以60平方米左右小户型为主，松榆里社区在售45套房源中70平方米以上仅9套，当前均价约4.82万元/平方米 [7] - 基于区域稀缺性和改善需求，市场普遍预测松榆里地块未来将推出120-180平方米改善户型，售价或将突破10万元/平方米，预计区间在10万-12万元/平方米 [1][7]

项目概况 - 北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目 采用预约看房模式并要求提供300万-500万元资产证明 [1][2] - 项目由葛洲坝于2021年12月以11.4亿元竞得 成交楼面价约2.8万元/平方米 [3] - 项目占地约1.3万平方米 地上建筑规模约4万平方米 总房源仅98套 [2][8] - 预计9月开盘10月交付 户型包括102平方米及130平方米三居室、160平方米四居室 限价10.66万元/平方米 [4] 区位优势 - 位于东三环与东四环之间 紧邻地铁7号线九龙山站和14号线平乐园站双轨道交通 [3] - 步行至合生汇仅12分钟 周边配备陈经纶帝景分校、北京第二实验小学、和睦家医院及朝阳医院等优质资源 [3] - 周边无在售新房 二手房挂牌价格区间为9.3万-12万元/平方米 [3] 产品设计 - 160平方米户型采用南向四面宽设计 客厅面宽4.55米 [6] - 居室层高达3.05米 超过"好房子"标准制定的3米要求 [9] - 楼体外立面使用铝板材质 与当前新房项目标准一致 [9] - 项目得房率最高为80% 低于近期新房90%的水平 [8] 配套设施 - 社区景观花园面积约5000平方米 其中园林绿化面积4300平方米 [8] - 设有长度63米的艺术长廊并配备卡座 但未实现风雨连廊贯通设计 [8] - 一层与二层打造为咖啡厅及休憩空间 弥补会所缺失 [9] - 未配备全屋智能功能 部分家电如烤箱洗碗机未纳入赠送范围 [9] 市场定位 - 160平方米户型单套总价不超过2000万元 在北京市场具有较好性价比 [4] - 现房销售模式可节省期房2-3年空档期租金成本 实现即买即住 [10] - 2025年前5个月现房销售面积1.3亿平方米 同比增长13.2% 占比升至35.6% [10] - 现房销售适合城市核心区体量不大的地块及资金实力雄厚的开发商 [11] 行业趋势 - 现房销售好于期房 未来5-10年内有望成为主流交房方式 [10][11] - 购房者对房屋质量关注度提升 现房销售可避免延期交房及烂尾风险 [11] - 位于核心区的地块即使产品存在调整 仍可凭借地段优势突破市场 [11]

项目概况 - 北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目能建·东誉府已开放 采用预约制看房并需提供300万-500万元资产证明[1][3] - 项目由葛洲坝于2021年12月以11.4亿元竞得 成交楼面价约2.8万元/平方米[4] - 项目占地约1.3万平方米 地上建筑规模约4万平方米 总房源仅98套[3][8] 产品设计 - 户型包含102平方米及130平方米三居室、160平方米四居室 限价10.66万元/平方米 最大单套总价不超过2000万元[5] - 160平方米户型采用南向四面宽设计 客厅面宽4.55米 得房率最高80% 低于近期新房90%的水平[7] - 居室层高3.05米超过"好房子"3米标准 外立面采用铝板材质[9] 配套设施 - 项目紧邻地铁7号线九龙山站、14号线平乐园站双轨道交通 步行至合生汇仅12分钟[3] - 周边教育医疗资源包括陈经纶帝景分校、北京第二实验小学朝阳学校、和睦家医院及朝阳医院[3] - 社区内景观花园面积约5000平方米 实际绿化面积4300平方米 设有63米艺术长廊[8] - 缺乏会所、阳台、架空层等设施 全屋智能家电未纳入交付标准[8] 市场竞争 - 周边无在售新房 珠江帝景二手房挂牌价9.3万元/平方米 住总香榭8号和广渠金茂府二手房挂牌价11-12万元/平方米[4] - 现房销售模式可节省2-3年期房空档期租金成本 实现即买即住[12] - 2025年1-5月全国现房销售面积1.3亿平方米 同比增长13.2% 占商品房总销售面积比重达35.6%[12] 行业趋势 - 现房销售适合城市核心区小体量地块及资金雄厚开发商 未来5-10年有望成为主流交房方式[13] - 购房者对房屋质量关注度提升 现房销售可避免延期交房和烂尾风险[13]