杭州二手房市场整体表现 - 8月杭州二手房市场表现相对稳定，成交量连月下滑但房价呈现企稳态势，全市二手房住宅网签均价为28178元/平方米，环比微涨0.2%，同比上涨2.0% [1] - 各城区降价小区比例有所下降，主城四区以及余杭、临平等城区降价小区占统计小区的比例都不到5成，显示市场局部企稳 [1] - 改善小区房价跌势放缓，但成交量不高，8月成交的二手房中总价在500万元以上的仅占比约10%，而3-4月这一比例在15%左右 [24] 上城区楼盘价格表现 - 上城区多个高端楼盘价格出现上涨，例如观翠揽月轩8月成交均价65430元/平方米，环比上涨7.58%；金隅中铁诺德都会森林均价60270元/平方米，环比上涨8.32%；首开东城金茂府均价51510元/平方米，环比上涨8.01% [1] - 钱江新城板块表现活跃，都会森林、观翠揽月轩等楼盘房价止跌回涨，涨幅在8%左右 [21] - 部分楼盘价格出现回调，例如金色家园8月成交均价56280元/平方米，环比下降7.96%；保利中央公馆均价50210元/平方米，环比下降6.95% [1] 拱墅区楼盘价格表现 - 拱墅区部分改善型楼盘价格稳中有升，例如云河宸园8月成交均价73720元/平方米，环比上涨6.55%；九龙仓华发天荟均价60120元/平方米，环比上涨7.30%；招商远洋春秋华庭均价45230元/平方米，环比上涨7.84% [4][5] - 桥西板块的运河宸园7月份房价跌破7万元/平方米，8月则重回7字头，涨幅6.5% [21] - 部分楼盘价格出现调整，例如金地大运河府8月成交均价52670元/平方米，环比下降8.91%；中冶锦绣华府均价43720元/平方米，环比下降7.10% [4][5] 西湖区楼盘价格表现 - 西湖区部分优质楼盘价格保持稳定，例如绿城西溪诚园8月成交均价60010元/平方米，环比上涨2.12%；松木场河东均价58741元/平方米，环比上涨8.24% [6][7] - 学区房价格普遍回调，河滨之城成交均价48220元/平方米，环比下降3.80%；文鼎苑均价46930元/平方米，环比下降7.76%；西城年华均价47890元/平方米，环比下降8.41% [7][27] - 翠苑一区表现突出，8月成交均价32830元/平方米，环比上涨9.43% [7] 滨江区楼盘价格表现 - 滨江区高端楼盘价格稳中有升，例如绿城九龙仓柳岸晓风8月成交均价124710元/平方米，环比上涨4.39%；寰宇天下均价59540元/平方米，环比上涨7.51%；滨江御滨府均价59010元/平方米，环比上涨4.59% [9] - 部分楼盘价格出现调整，例如杭州壹号院均价81210元/平方米，环比下降4.93%；明月江南均价53425元/平方米，环比下降4.92%；璞悦湾均价41530元/平方米，环比下降7.98% [9][10] 钱塘区楼盘价格表现 - 钱塘区楼盘价格分化明显，绿城春风金沙8月成交均价38320元/平方米，环比微涨0.68%；旭辉宝龙东湖城均价23120元/平方米，环比上涨8.54%；多蓝水岸均价16790元/平方米，环比上涨8.46% [12] - 部分楼盘价格继续下探，例如龙湖池澜山均价27340元/平方米，环比下降6.88%；江语海均价25120元/平方米，环比下降8.79%；宋都晨光国际均价21030元/平方米，环比下降8.13% [12] 余杭区楼盘价格表现 - 余杭区部分楼盘价格企稳回升，例如西溪玫瑰8月成交均价65160元/平方米，环比上涨8.38%；绿城桃源小镇均价35450元/平方米，环比上涨6.65%；远洋西溪公馆均价29720元/平方米，环比上涨7.22% [13] - 刚需板块表现活跃，良渚的安置房小区杜甫新苑8月成交均价12773元/平方米，以总价100万元出头的价格优势吸引刚需购房者，今年1-8月该小区二手房签约量达158套，月均成交量约20套 [25] - 部分楼盘价格调整，例如华夏四季均价37854元/平方米，环比下降5.18%；城北万象城幸福里均价27290元/平方米，环比下降6.22% [13] 萧山区楼盘价格表现 - 萧山区钱江世纪城-亚运村一带房价相对稳定，君品、时代奥城、日耀之城环比微涨，桂冠东方实现量价齐升，以12套的成交量登上二手房成交榜单前十名，成交价环比有5%的涨幅 [24] - 部分楼盘价格出现调整，例如湘湖壹号8月成交均价81240元/平方米，环比下降8.15%；万科大家世纪之光均价37100元/平方米，环比下降8.82%；东方海岸均价24500元/平方米，环比下降8.24% [16][17] 临平区楼盘价格表现 - 临平区部分楼盘价格稳中有升，例如西房拱宸外滩8月成交均价25200元/平方米，环比上涨3.45%；东海水景城均价21400元/平方米，环比上涨5.11%；绿都东澜府均价21250元/平方米，环比上涨5.67% [18][19] - 刚需小区通过以价换量掀起成交热，例如崇贤板块的旭辉府小区8月成交均价15360元/平方米，价格下跌使小区二手房更好卖，8月成交13套创今年月成交量新高 [25] - 8月二手成交房源中总价200万以内成交占比达到49.4%，环比进一步提升2.4%，主要增量来自良渚、闲林、临平等区域 [27] 市场结构性变化 - 改善市场价格没有出现明显下调，原因在于房东在价格上没有做出较大让步，但这造成改善二手房活跃度降低，成交量明显下滑 [24] - 自下半年以来杭州二手房市场逐渐成为刚需的主场，8月二手房签约量TOP20中均价1字头小区占了近一半 [27] - 学区房市场迅速降温，前两个月成交活跃的卖鱼桥小学学区房湖墅新村8月成交均价32660元/平方米，环比下降1.92% [27]

项目规划 - 项目位于李沧区铜川路以东、青川路以西，规划彭水路以南 [1] - 总用地面积1 8万平方米，总建筑面积4 8万平方米，规划9栋11层至17层住宅 [1] - 中心形成景观花园，西北沿街布置邻里坊，沿下沉庭院周边布置公共服务设施 [1] - 地上建筑面积3 2万平方米，包括住宅、物业管理用房及部分不计容建筑面积 [5] - 地下建筑面积1 6万平方米，规划总停车位343辆 [5] 地块指标 - 用地性质为二类居住用地，容积率≤1 7，建筑密度≤30%，绿地率>30%，建筑限高54米 [3] - 低密规划条件为打造高品质住宅项目奠定基础 [3] 区域市场 - 东李楼市持续升温，已成为青岛房地产市场热点区域之一 [7] - 聚集绿城、金茂、保利、中海、金地、万科、招商、越秀、卓越等知名房企 [7] - 改善型住房需求释放，东李凭借优越生态环境和逐步完善配套吸引购房者 [7] - 东李优质地块备受房企青睐，此次70地块拍卖为片区带来新项目选择 [7] 土地交易 - 地块由青岛青特产城集团以楼面地价9700元/㎡、总价3 04亿竞得 [8] - 此次拿地为青特首次进军李沧区，也是其在市内四区布局的第二个项目 [8] 区位优势 - 地块坐拥青岛主城区稀缺"天然氧吧"世博园，南望李村河，北倚卧龙山 [10] - 紧邻青银高速、金水路城市动脉，步行可达在建地铁2号线二期佛耳崖站 [10] - 周边商业配套完善，包括丽达购物中心、绿城天地综合广场、九水农贸市场等 [10] - 低密项目落地将为李沧区带来全新高品质居住体验 [10]

7月新房成交表现 - 7月青岛新房成交4558套 建面59.77万平方米 成交总金额86.69亿元 环比大幅下滑50%左右 [1] - 成交套数同比下跌4.3% 但成交面积和总金额同比分别上涨2.07%和5.17% 显示市场韧性 [1][3] - 环比下滑主要受夏季高温天气影响购房者出行意愿降低 同时房企推盘节奏放缓 [3] 区域成交结构 - 城阳区新建商品住宅成交928套 凭借完善城市配套和亲民房价吸引刚需和刚改购房者 [3] - 西海岸新区成交903套 依托广阔发展空间和不断崛起产业 [3] - 崂山区成交306套位列第三 房源多为高端改善型产品 体现主城区土地稀缺性和核心地段价值 [3] 1-7月累计成交情况 - 1-7月新建商品房签约39712套 成交面积497.71万平方米 成交总价705.42亿元 [4] - 签约套数 面积和金额较去年同期分别上涨0.05% 1.9%和2.8% [4] - 100-150平方米面积段合计占比68% 其中100-120平方米占36% 120-150平方米占32% [4] 市场结构特征 - 青岛楼市已迈入改善市场为主导的新阶段 购房者对居住品质 空间舒适度和社区环境要求提升 [4] - 改善型住房需求成为市场主要驱动力 购房者不再仅满足基本居住需求 [4] 去化周期分析 - 截至7月商品住宅去化周期缩短至16.9个月 [5] - 原老市北区去化周期最短仅11.1个月 主因新地供应缺乏导致房源稀缺 [5] - 老四方区去化周期11.8个月 作为刚需和刚改购房者青睐区域 主城区新盘集中 [5] 区域去化分化 - 李沧区去化周期18.5个月 随着森林公园等项目稳步去化 存量房源减少周期缩短 [7] - 郊区如胶州市和即墨区面临库存积压 因前期过度开发导致供应过剩且配套建设滞后 [7] - 主城区土地供应紧张房源稀缺去化率高 郊区部分区域供应过量去化慢 [7] 房企集中度 - 1-7月前20强房企销售额约440亿元 占全市商品房市场47.8% [8] - 头部房企表现突出 彰显市场竞争强劲实力和行业影响力 [8] 产品力升级趋势 - 产品力升级成为房企突破竞争核心变量 需深度聚焦消费者需求构建差异化竞争力 [8] - 开发商需从户型功能设计 社区配套完善 物业服务升级等维度全面发力 [8] 未来市场展望 - 主城区2025年土地供应同比减少38% 高端改善型需求持续释放 [9] - 120-150平方米面积段产品市场关注度和需求不断上升 崂山区新盘吸引改善型购房者 [9] - 刚需端有所收缩 改善和置换需求增长明显 部分刚性需求被二手房和配售型保障房满足 [9] 购房建议导向 - 刚需购房者应选择性价比高 基础设施完善房源 关注流通性 户型设计和地理位置 [11] - 改善型购房者应优先考虑主城区优质地段 重点关注120-150平方米改善型产品 [11] - 需深入了解开发商品牌和口碑 选择信誉良好开发商确保房屋质量和后续服务 [11]

新房市场表现 - 上半年杭州市区新房成交27599套 同比减少12.11% [2] - 新增供应24831套 同比下滑9.26% [2] - 成交面积同比减少5.37% 成交金额同比减少7.23% [2] - 不限价新盘入市后表现突出 6月成交5171套 成交总额比3月增加4.8% [3] - 限价项目仍占主导 成交套数前十中限价项目占7个 [3] - 滨杭滨纷城以1744套成交量居首 成交均价17600元/平方米 [3] - 钱新二期玉澜月华以44.29亿元成交总额居金额榜第一 [3] 房企表现 - 绿城 滨江 建发包揽流量榜 权益榜 全口径榜前三名 [3] - 绿城以241.37亿元流量金额居首 全国操盘金额1221.1亿元行业第二 [4][5] - 滨江全口径销售额286.71亿元 全国全口径销售榜第十位 [5] - 建发巩固杭州市场份额 位列三榜第三位 [5] 二手房市场表现 - 上半年二手房成交48926套 同比上涨13% [6] - 6月成交7335套 环比下滑4.9% 同比减少17.1% [6] - 3月成交12413套创8年新高 随后连续三个月下滑 [6] - 改善需求释放 90平方米以上成交占比增长5.9% [6] - 400万元以上成交占比提升3.2% [6] - 次新改善小区表现突出 成交前十中近一年交付项目占6个 [7] - 星瓒颂锦府以156套成交量居首 成交均价46953元/平方米 [7] - 绿城·桂冠东方城成交150套 成交均价45668元/平方米 [7] 市场趋势 - 不限价新房入市对二手房产生分流影响 [7] - 二手房挂牌量超18万套 以价换量成为普遍选择 [7] - 每月约3万套房源降价 [7]

土地拍卖情况 - 青岛青特产城集团有限公司以楼面地价9700元/㎡、总价3.04亿竞得李沧区郑庄片区LC0306-70地块 [1] - 该地块土地面积18448.7平方米，规划建筑面积31362.79平方米，容积率≤1.7，建筑密度≤30%，绿地率≥30% [1] - 地块位于九水东路以北、铜川路以东，地理位置优越，具备打造高品质住宅项目的条件 [1] 区域市场概况 - 东李楼市持续升温，成为青岛房地产市场热点区域，改善型住房需求不断释放 [3] - 东李凭借优越生态环境和逐步完善配套设施吸引购房者，优质地块备受房企青睐 [3] - 区域内新盘项目多以改善型住宅为主，产品类型涵盖洋房、叠拼等 [3] 地块价值分析 - 地块生态资源得天独厚，坐拥世博园"天然氧吧"，南望李村河，北倚卧龙山 [3] - 周边路网发达，北接金水路，西临青银高速，东、南延伸至李沧-崂山区界 [5] - 在建地铁2号线二期佛耳崖站、合川路站计划2026年通车 [5] - 周边商业配套成熟，包括九水农贸市场、丽达购物中心、万达广场等 [5] 公司战略布局 - 此次拿地是青特首次进军李沧区，也是其在市内四区布局的第二个项目 [5] - 公司此前在新都心的青特星城项目已交付入住，在城阳区打造了青特滨湖国际等标杆项目 [5] - 结合地块低密特性，公司可能在此打造品质型洋房社区 [5] - 公司将凭借在城阳积累的经验和口碑，提升李沧区居住品质 [5]

上海新房市场供应 - 上海8个新盘项目过会即将入市覆盖浦东黄浦徐汇静安杨浦宝山嘉定等区域共计789套房源 [2] - 黄浦区上海壹号院备案均价18 9万元/平方米为最高推出124套房源户型面积237-747平方米 [2] - 静安区康定壹拾玖徐汇区海上清和玺四期杨浦区浩阳云筑备案均价均超10万元/平方米分别推出48套25套52套房源 [2] - 浦东区保利天奕宝山区荣万悦璟名邸棠前名邸嘉定区和著名邸备案均价分别为8万元/平方米6 29万元/平方米5 15万元/平方米5 89万元/平方米 [4] 上海新房市场成交 - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17%其中一手住房成交62万平方米同比增长24% [4] - 5月上海9个楼盘实现"日光"包括绿城潮鸣东方西派海上翡雲悦府等绿城潮鸣东方网签均价达19 2万元/平方米 [5] - 5月上海一手房成交均价90691元/平方米环比上涨24 8%创历史新高 [5] - 5月上海供应新房73 5万平方米环比增加49 2%同比增加30 2%入市40个项目中有10个项目单价超10万元/平方米 [5] 上海新房市场特点 - 5月上海新房成交前十榜单中单价超10万元/平方米楼盘达6个前五名均为改善型产品 [6] - 改善型产品多聚焦大户型高品质好地段契合市场需求 [7] - 市场冷热不均5月以来15个新房项目因认购人数较少取消摇号开盘 [7] 上海房地产市场趋势 - 今年以来上海房地产市场延续回稳向好趋势市场活跃度持续释放 [4] - 5月上海房地产市场表现明显优于去年同期 [4] - 政策面释放宽松信号维持市场信心和预期 [7]