城市轨道交通与区域发展 - 成都轨道交通13号线一期与30号线一期于12月16日上午10点同步开启初期运营 [1] - 地铁30号线的开通使东城金茂晓棠项目迈入“双轨TOD”时代，配合2号线与“三横三纵”路网，出行效率倍增 [12] 房地产市场与热销样本 - 在房地产行业整体承压、成交放缓的背景下，东城金茂晓棠项目一期首开即出现千人摇号，并在约半年内实现“十四开十四罄”，超过1700套房源全部清盘 [5] - 该项目成为少数能在市场信心未完全修复情况下，持续吸引改善型购房者入场的项目之一 [5] - 项目的热销并非偶然，而是中国金茂“金玉满堂”产品体系战略的必然结果，其“棠系”产品明确指向城市新中产改善客群 [6][8] 区域价值与城市更新 - 项目所在区域被重新命名为“东城PARK5747”，并于2024年被纳入国家级超特大城市更新改造项目库 [8] - 该区域是连接成都东客站综合交通枢纽与468城市地标的关键节点，承担着重塑成都主城东南门户功能的重任 [10] - “东城锦带”项目作为该区域城市更新的组成部分，总投资约368亿元，旨在构建全长约3.5公里的文创城市连廊 [10] - 区域规划遵循“3年成势、5年成型、10年成城”的推进路径 [10] 项目配套与底盘支撑 - 项目拥有“五驾马车”的超配底盘：双轨TOD交通、超百万方商业集群（包括自带的“壹里繁华”商业街区及大融城、龙湖天街等）、全长约4300米的一环绿道串联多个主题公园、华西系医疗资源以及未来全龄段教育资源 [12] 产品力与规划创新 - 项目通过多宗地协同开发，在主城构建起“联合大盘”格局，内部共享超4.2万㎡园林景观、近2000㎡商业街区以及超过4300㎡的会所体系 [15] - 在公共空间设计上进行了精细拆分，二期会所引入了约490㎡室内半标篮球场，并对青年、长者及儿童活动空间进行物理区隔与分层设计 [22] - 在户型设计上充分释放新规红利，136㎡产品实现约123%的得房率，并通过约20㎡入户光厅创造复合生活空间，110㎡起步户型也配置了入户光厅 [37][51] - 项目的竞争策略是通过规划尺度、公区体系与户型逻辑的重构，改变改善产品的评价标准，实现“降维打击” [53] 公司战略与产品体系 - 中国金茂在住宅领域以清晰的产品系战略参与竞争，其2024年3月推出的“金玉满堂”系列构建了完整的高端人居生态 [6] - “棠系”是“金玉满堂”系列之一，专为“顾家派”客户打造，强调全龄友好社区，自2024年首发后，其项目在天津、上海等地迅速热销，并在2025年以高认筹率与逆市表现树立新标杆 [53][54] 市场趋势与核心逻辑 - 东城金茂晓棠的热销现象表明，在不确定的市场周期中，“被反复兑现的确定性”成为稀缺资产，这包括国家级规划带来的区域确定性、央企长期主义带来的产品确定性以及真实可感的生活场景 [55]

北京年末新房供应放量 - 11月以来，北京市住建委已核发13张普通住宅预售许可证，涉及超3000套新房房源 [1] - 12月份，北京商品住宅预计新增供应面积达57万平方米，环比大增399%，同比增长224% [1] - 全年预计供应新房459万平方米，同比增长15% [2] 供应结构与区域分布 - 城六区为供应主力，11月以来取得预售许可的13个项目中，3个位于海淀区，2个位于朝阳区，2个位于石景山区 [1] - 优质项目密集入市，为市场提供了较多的产品选择 [1] 市场驱动因素与预期 - 第四季度是房企冲刺年度业绩的关键时期 [2] - 中央推进城市更新与房地产新模式构建，地方优化预售管理、支持改善需求，提升了开发企业市场预期 [2] - 业内将集中推盘视为房企冲刺年度业绩的关键举措 [1] 销售端表现与价格趋势 - 11月份北京新建住宅价格同比上涨1.41% [3] - 在高端改善项目入市带动下，上海等核心城市新建住宅均价上涨 [3] - 得益于主城区改善盘占比上升及年末优惠折扣，12月份多数城市新房成交环比或将显著回升，有望实现“翘尾”收官 [3] 需求结构变化与产品趋势 - 改善型住房已成为重点城市新房供应主力，12月份重点城市刚需、改善、高端型新房产品供应占比分别为26%、56%和18% [3] - 购房需求分化显著，刚需群体大量向二手房市场转移，新房市场正不断成为改善型客群的核心选择 [3] - 11月份120平方米至180平方米改善户型找房热度占比超40%，居住需求正不断向品质转变 [3] - 改善性住房需求与“好房子”产品有较好的结合，核心城市“好房子”项目陆续入市，有望带动改善性住房需求加速释放 [3]

北京住宅市场年末供应集中放量概况 - 2025年11月，北京共核发12张普通住宅预售许可证，覆盖7个区域，累计释放房源超3000套，其中6个项目为首次入市 [1] - 11月27日为供应高峰日，当日4个项目同步获批，单日释放1531套房源，占当月总供应量近五成 [1] - 房企普遍加快入市节奏，多个项目在取证次日便火速开盘，以抢占年末销售窗口期 [1] 预售项目详情 - 11月获证项目包括龙湖恩祥·凌云颂、北京润园、中海玉華玖章、懋源骊橒臺、北京隅·海岄、中建壹品·海宸元境及安和雅苑等 [3] - 项目分布于海淀、顺义、石景山、朝阳、通州、昌平、延庆共7个区域 [2][5] 供应结构以改善型房源为主导 - 11月12张预售证共涉及3203套房源，其中7个项目仅提供100平方米以上户型，释放改善房源超2000套，占总房源量近65% [3] - 若计入其他项目中100平方米以上的户型，改善型房源占比还将进一步提升 [3] - 同期入市的中建壹品·海宸元境户型面积段为99—181平方米，北京隅·海岄为108—145平方米，均指向改善客群 [3] - 市场需求是供应逻辑的主导，近年来新房市场客群结构持续向改善倾斜，改善型家庭在成交中占比不断上升 [4] 区域供应分析：海淀领跑，顺义提供稀缺产品 - 海淀区以3个项目共计1124套房源成为当月供应量最大的区域，顺义区2个项目提供1117套房源，昌平区供应超530套房源，其余区域供应量均在100套左右 [5] - 近三年北京持续加大优质地块供应，海淀区供地规模从2023年的2宗增长至2025年的6宗，2025年1—11月海淀区供应房源已超5500套，占全市总供应量近20% [5] - 顺义区的北京润园提供了稀缺的别墅产品，包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅 [6] - 顺义区懋源骊橒臺提供150、175、190及220平方米四种户型，其中150平方米户型提供一居至四居共四种空间方案供购房者自由选择 [6] 项目去化与市场热度 - 中建壹品·海宸元境首开售出183套房源，去化率约44.2% [3] - 北京隅·海岄案场人气旺盛，置业顾问单人日均带看量可达10组，案场内座无虚席 [3] - 别墅产品市场供给极少，稀缺性显著，顺义区此类产品均价相对较低，性价比突出，能吸引对价格敏感的别墅需求客群 [6] 房企销售策略与市场影响 - 房企为冲刺年度业绩，推盘节奏明显加快，中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄在取证次日火速开盘，开盘折扣分别为9.1折和9折，该优惠已于12月1日收回 [7] - 北京润园项目多数房源已被选定，购买平墅需现场验资500万元，别墅产品要求更高 [7] - 懋源骊橒臺已启动排卡蓄客，150平方米户型除顶层和下跃外仅余9套，未来将按排卡顺序“先到先得” [7] - 多点开发的供应格局能覆盖刚需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企销售回款，为年底楼市实现“翘尾”行情奠定成交基础 [8] - 各区域重点项目入市提供了更多选择，有助于激发市场活力，促进楼市平稳健康发展 [8]

土地拍卖概况 - 朝阳区松榆里一宗稀缺住宅用地经过7家房企、166轮、长达2小时的激烈竞价，最终由懋源以50.24亿元竞得，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [3] - 竞价过程激烈，初期中建玖合与懋源交替出价，后期金隅和越秀加入竞争，最终懋源胜出，刷新了近期北京土地市场的竞价轮次纪录 [1][3] 地块区位与配套优势 - 地块位于东三环与东四环之间，毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，未来北侧还规划有地铁11号线站点，有望形成“双地铁”布局 [4] - 周边2公里范围内聚集朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等多个商业综合体，并拥有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院等优质医疗资源 [4] - 教育资源覆盖垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中等，从小学到高中教育阶段齐全 [4] 产品设计与市场定位 - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质，体现“好房子”建设导向 [5] - 区域新房供应极度稀缺，目前CBD区域在售新房仅能建·东誉府一个项目，其成交均价约为10.78万元/平方米 [6] - 项目周边以“老破小”二手房为主，如松榆里小区房龄普遍超30年，总价230万元左右的房源占比超六成，改善型需求被严重抑制 [7] 区域市场与未来预期 - 朝阳区CBD区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年土地市场持续低迷，2025年9月首开股份竞得一宗小地块但对缓解需求作用有限 [6] - 地块周边二手房市场以60平方米左右小户型为主，松榆里社区在售45套房源中70平方米以上仅9套，当前均价约4.82万元/平方米 [7] - 基于区域稀缺性和改善需求，市场普遍预测松榆里地块未来将推出120-180平方米改善户型，售价或将突破10万元/平方米，预计区间在10万-12万元/平方米 [1][7]

项目市场表现 - 首钢·璟悦长安项目于7月5日开盘即热销217套，登顶北京城六区套数销冠 [1] - 项目三季度网签位居城六区套数销冠，10月创下认购2.6亿佳绩，11月持续热销并应市加推 [1] 区位与交通优势 - 项目位于石景山国际开放合作区，具备产业能级与成熟配套 [3] - 项目出门步行300多米可达1号线支线与11号线二期双地铁换乘站，1号线支线预计2027年年中通车，至金融街仅需20分钟，至国贸CBD约35分钟 [5] - 地铁11号线二期工程总投资高达84亿，近日正式启动土建施工招标，建成后可直达北京西站、丽泽商务区 [5] 周边配套资源 - 项目所在板块为石景山头部教育资源集中地，覆盖K12全龄教育需求 [5] - 距离最近的三甲医院——朝阳医院西院步行距离仅约700米 [5] - 项目南侧规划2.7万平方米TOD商业用地，3公里半径内环绕喜隆多、京西大悦城、山姆会员店等大型商超 [5] - 项目南侧为北京冬奥公园，提供城市绿肺休闲空间 [5] 产业与职住平衡 - 项目周边有翔鹰大厦、长安科创中心等甲级写字楼集群，产业体量达50万平方米，面向航空航天、数字经济等高精尖产业 [7] 产品设计与空间规划 - 项目主力户型为80-130平方米三至四居，通过多空间设计实现90%以上超高得房率 [7][9] - 建面约107㎡三居采用LDKB一体化设计，营造超过50㎡的家庭公共区域 [9] - 主卧套房面积约23.6㎡，配备L型270°观景窗，两间次卧面积分别达约10.5㎡和11.34㎡ [11] 收纳与精装标准 - 项目构建全屋收纳系统，涵盖玄关、卧室、卫浴间、独立家政区等分类收纳体系 [11] - 厨房配备凉霸、净水系统、蒸烤一体机、洗碗机、双开门大容量冰箱等高端电器 [13] - 精装细节包括700毫米加长台面、厨房吊轨推拉门、为扫地机器人规划专属位置等 [13] 健康与智能科技 - 项目采用双向流新风系统高效过滤PM2.5，配备全屋空调系统和智能马桶 [13] - 全屋搭载华为鸿蒙智家系统，实现远程操控、场景模式自定义等功能 [13] 社区规划与配套设施 - 社区以"两轴一环五进十二园"为规划布局，包含120米归家景观轴、10米水帘瀑布、500米夜光跑道、中央草坪等 [15][17] - 社区专设宠物休闲区，并打造四大架空层+下沉庭院会所，架空层总面积达1000平方米，按全龄需求设计 [17] - 下沉庭院会所面积约1200平方米，配备健身房、书吧、茶歇私宴等多元配套 [19]

市场供应结构 - “金九银十”期间北京共发放34张预售证，涉及27个住宅项目 [1] - 仅11个项目提供100平方米以下房源，且该类户型并非销售主力 [1][3] - 璞樾、中海玉华玖章等多个项目主打130平方米以上纯改善户型，对应房源总价约1000万元 [1][3] 项目销售表现 - 中建・运河玖院9月20日开盘当日实现47亿元成交金额，去化率接近八成，截至11月5日已签约房源582套，去化率达76.18% [4] - 紫京宸园开盘首销收入56.5亿元，璞樾开盘首销收入45亿元，认购去化率分别达58%和71% [5] - 截至11月5日，紫京宸园首开559套房源网签111套，网签去化率为19.86%，璞樾首开房源网签去化率为35.06% [5] 产品策略与竞争焦点 - 纯改善项目会所规模成为比拼焦点，璞樾项目配置4800平方米会所，紫京宸园会所面积达5700平方米，均设置游泳池、健身房等功能 [7] - 刚需改善项目更侧重会所实用性，如星耀未来项目舍弃游泳池，增设篮球场、羽毛球场地等运营难度较低的功能空间 [7] - 开发商开启“增值赠送”模式提升性价比，越秀旗下项目将冰箱、洗碗机、柜体等纳入交付标配 [8] 营销活动与价格策略 - 房企借势“双11”节点推出营销活动，部分项目推出“一口价”特惠房源，如国贤府项目在常规优惠基础上额外叠加25万元优惠，但优惠窗口期仅2天 [1][8] - 10月北京新房样本平均价格为4.66万元/平方米，环比上涨0.15%，样本价格中位数为5.6万元/平方米 [10] - 除价格优惠外，部分项目还举办案场活动，如璞樾项目限时签约享折上折，香山樾举办登山赏秋活动等 [8] 市场驱动因素与未来展望 - 改善型住房领跑市场主要源于政策定向支持、需求结构变化以及“好房子”政策引导 [5] - 核心城市保持较高供应规模，房企推出优质改善项目带动新房价格环比保持结构性上涨 [10] - 从长期看，改善型需求将持续占据主流，带动供给端和销售端持续优化，房企应持续进行产品迭代，注重户型设计和社区配套 [11]

华北大区房地产市场整体概况 - 2025年9月29日至10月26日期间，华北大区重点城市（北京、天津）累计开盘6个项目，推出房源1442套，推出房源量环比下降46.09% [1] - 改善类产品是市场供应主力，占比达到66.67% [1] - 市场整体开盘数量有限，以刚改、改善类项目为主，整体去化效果向好 [1] 北京市房地产市场表现 - 本月重点监测到4个纯新开楼盘项目：紫京宸园、国誉星城、璞樾、中海·玉华玖章 [2] - 改善型项目占据市场主导地位，区域分化加剧 [2] - 热点项目璞樾开盘均价为97000元/平方米，推出308套房源，当天认购220套，认购去化率达71% [2] - 热点项目紫京宸园开盘均价为110000元/平方米，推出520套房源，当天认购300套，认购去化率为58% [3][4] - 根据开盘信息表，北京四个项目销售均价介于55000元/平方米至110000元/平方米，开盘效果从“一般”到“非常好”不等 [8] 天津市房地产市场表现 - 本月天津纯新盘入市节奏放缓，共监测到2个项目开盘，数量较上月有所减少 [5] - 热点项目首创禧瑞问津开盘均价为21000元/平方米，推出104套房源，当天认购63套，认购去化率为61% [6] - 热点项目建投奥体誉院开盘均价为35000元/平方米，推出160套房源，当天认购160套，认购去化率达到100% [6][7] - 根据开盘信息表，天津两个项目销售均价分别为21000元/平方米和35000元/平方米，开盘效果均为“较好”或“非常好” [8] 下月市场供应预告 - 2025年11月，北京计划有3个项目入市，产品定位包括改善和刚需刚改 [10] - 2025年11月，天津计划有3个项目入市，产品定位涵盖刚需和改善 [10] - 下月预告项目的推出套数和拟售均价多数仍为待定状态 [10]

项目产品定位与核心卖点 - 项目定位为北京通州梨园板块的低密度精品洋房社区，容积率1.7，仅规划202户，以4-11层洋房产品为主，旨在打造“精而美”的品质社区 [11][13][14] - 项目平均得房率超过90%，采用满装交付标准，配备中央空调、地暖、新风系统三大件及全屋智能灯控、品牌指纹密码锁等细节 [15][16][17] - 产品设计强调实用性与舒适度，例如94平方米三居室户型设有一梯两户边户布局及独立家政间，110平方米户型主卧配备270度转角窗，124/126平方米四居室采用“四叶草”布局 [15][16] 项目实景园林与大门设计 - 项目实景大门已开放，以约55米总宽、5.8米净高、6.7米总高的奢阔尺度构筑归家气象，设计融合“润玉梨花”柔美意境与“凤凰展翅”磅礴气势 [3][4] - 大门及邻里中心采用全球27个国家和地区采购的五种稀有石材，包括印度的黑金沙花岗岩、巴西的“潘多拉奢石”等，部分石材造价过百万，并运用七种不同精细工艺手工打磨 [3][6] - 大门细节蕴含寓意，如外立面左右各81块手工花纹砖象征九九归一，顶上有186块铝板寓意顺利发达，地面有135块定制梨花砖取“要生福”之意 [7] 社区配套设施与空间利用 - 社区架空层被打造成全龄共享空间，设有望识书屋、瑜伽室、家庭影院、健身房、童趣天地等8个功能区，作为业主的“第二生活主场” [19] - 园林以“一城梨花七境人生”为主题，设计包含梨花雕塑水景、阳光草坪、景观会客厅及森林步道，提升日常居住体验 [19] - 邻里中心提供4.65米挑空酒店式大堂，内设书香休憩区与景观会客厅（含水吧服务），满足业主休闲、会客、商务洽谈等多重需求 [9] 项目区位优势与周边资源 - 项目位于北京副中心梨园板块“黄金走廊”，距地铁八通线梨园站直线距离约400米，通过地铁1号线可快速连接国贸、金融街、环球影城等城市核心区域 [4][21][22] - 周边商业配套成熟，步行范围内有贵友大厦、梨园十字金轴商业街、领展购物中心等，5公里内覆盖通州万达广场、爱琴海购物公园等大型商圈 [22] - 项目3公里范围内汇聚76所幼儿园、15所小学及11所中学，并有潞河医院、东直门医院等多家优质医疗机构，同时毗邻梨园城市森林公园、通州云景公园等生态资源 [22]

地块基本信息 - 地块编号为马政储出2025-10号，位于雨山区阳湖单元，土地面积约57.1亩（38065.35平方米），规划用途为城镇住宅兼城镇社区服务设施，容积率1.0至1.6，起始价5860万元 [1][3] - 地块东至规划二路，南至西塘路，西临规划水系，北接城市主干道九华路，需代建约9704平方米公共绿地 [1][4] 地块规划与定位 - 1.6的容积率上限指向低密度、高舒适度社区开发，产品以多层、小高层为主，契合改善型住房需求 [3] - 西侧规划水系提供天然景观资源，为营造亲水宜居社区奠定基础，绿化率要求不低于35% [3][4] 城市发展战略背景 - 地块推出符合《马鞍山市国土空间总体规划（2021-2035年）》城市向南发展方向，是2025年度经营性用地供应计划的精准落地 [1][4] - 阳湖片区被定位为"三心"之一的阳湖次中心，规划强调产城融合及商业商务、休闲娱乐等多元功能融合 [6] 区域发展利好 - 扬马巢城际等交通设施推进强化马鞍山与南京、合肥的"同城化"效应，提升城市在长三角一体化中的价值 [6] - 马鞍山"1+3+N"产业融合集群及钢铁产业转型升级为经济和人口增长提供支撑，夯实房地产市场基础 [9] 市场与投资价值 - 地块低容积率和景观资源精准匹配当前市场对改善型产品的需求，具备打造区域标杆项目的潜质 [3][8] - 阳湖片区作为重点发展板块处于价值提升通道，城市产业基础及配套完善为投资提供抗风险能力 [8][9]

北京楼市“金九”成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] 新房市场供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 7月新增供应量不足1500套，环比下跌55%，同比下跌48% [2] - 8月新增供应1516套，9月供应打破连续两个月低迷 [2] - 9月份共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张 [2] 热点项目销售表现 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约488套，网签金额38.57亿元 [3] - 怀柔嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价3.97万/平方米，网签金额4.42亿元 [3] - 大兴兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 市场趋势与驱动力 - 热点区域重点项目集中入市带动市场热度，改善型楼盘成为亮点 [1][2] - 北京整体住房需求基数庞大，改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升 [6] - 近两年北京楼市热度多由热点改善盘带动，例如3月和樾望云和樾玉鸣同步开盘售出超1000套，总成交金额152亿元 [7] “银十”及四季度展望 - “银十”开局强劲，个别高端项目开盘热销，改善需求持续释放 [5][6] - 四季度优质地块项目有望入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建 海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等 [8]