华润置地上海高端产品战略遭遇阵痛。 自2023年回归上海楼市以来，华润置地在沪上房地产市场留下了浓墨重彩的印记。一边与老牌央企金茂在多个核心板块同场竞 技，一边在同一板块同时推售多个项目，形成自我竞争的局面。 中指研究院数据显示，2025年1-10月，华润置地以341.7亿元销售金额排名上海第三，仅次于保利发展（600048）与招商蛇口 （001979），超过中海地产。与此同时，2025年1-7月，华润置地上海销售额占集团总销售额约20%。考虑到华润置地下半年在 上海加大高端项目推盘力度（如外滩瑞府、澐启滨江、翡云悦府等），业内预测三季度华润置地上海销售占比集团整体应该保 持原有水平甚至略有提升。 然而，进入10月份之后，华润置地在上海的销售去化出现放缓迹象。这家央企如何打破在上海楼市高端市场困局，正成为同行 关注的焦点。 高端项目去化承压 2025年，华润置地战略明显向上海倾斜。先是联手越秀地产、中能建斩获新杨思板块"地王"，又于8月斥资244.7亿元收购上海后 滩+余庆里地块包。下半年，随着外滩瑞府、澐启滨江的开盘，加上黄浦区士林润园加推房源，华润置地今年三、四季度在上海 的销售收入理应有所提升。 不过， ...

10月份，全国12个重点城市楼市继续保持韧性，"百亿大盘"的含金量仍在增加。 据中指研究院统计，1~10月，上海TOP10项目累计销售额合计1065.7亿元，不仅较1~9月（963.5亿元）增长了超100亿元，还与第二名深圳（TOP10项目销售 合计金额430.4亿元）拉开600亿元以上的差距。 值得注意的是，全部位于上海的4个"百亿大盘"——"上海壹号院""金陵华庭""翡云悦府"和"前滩公馆"仍然保持强劲销售势头，10个月累计销售额分别达到 217.8亿元、186.6亿元、139.8亿元和108.1亿元；与前9个月相比，金陵华庭单月销售额超50亿元，翡云悦府超17亿元。 前10个月，12个重点城市累计销售额超50亿元的项目达到18个，比前9个月增加4个。其中，上海10个、深圳4个、广州2个、杭州1个、成都1个。 前10个月，二线城市中的杭州TOP10项目累计销售额为430.1亿元，与深圳一同进入"第二梯队"；成都TOP10项目合计销售额约300.2亿元和广州（326.1亿 元）位列"第三梯队"；而天津、南京、重庆（中心城区）、长沙、郑州等热点城市TOP10合计销售额均未能突破150亿元。 （按第一名金额排序 ...

上海豪宅市场降温趋势 - 核心观点：上海豪宅市场销售去化速度明显放缓，“日光”行情难以为继，主要由于需求透支、供应集中及资金流向转变等因素[3] - 10月底翡云悦府加推32套170平方米户型，起步价1727万、均价突破11万/平方米，房源仅售出半数[1] - 10月29日金茂璞元二批次推出111套房源，认购率约102%，售出80多套，相比首批次26分钟售罄速度放缓[3] - 近期上海内环、中环多个豪宅推出总价约2000万元房源，销售去化速度明显放缓[3] - 同策研究院指出降温核心因素包括需求端透支（去年成交量创高致需求减弱）、供给端分流（项目集中入市延长决策周期）及资金端转移（高净值人群资金转向股市）[3] 央国企主导市场供应 - 2025年前9个月上海土地成交金额超2000亿元，80%地块被央国企收入囊中[5] - 10月20日上海八批次土拍，中海以10%溢价率竞得徐汇滨江地块，楼面价14.85万元/平方米，刷新板块单价纪录[5] - 央国企积极布局城市更新，如徐汇东安新村旧改项目总出让金439.5亿元，由四家央企联合开发[7] - 头部央国企在上海销售额占集团总销售额比例普遍超20%，例如保利发展2025年上半年上海贡献256.83亿元（占比17.7%）、华润置地2025年1-7月上海销售额251亿元（占比20%）、中海地产2024年上海销售额700.11亿元（占比20%以上）[7] 产品竞争与同质化 - 房企通过产品力争夺客户，如金茂璞元用186块太行山乌金原石造园，并牺牲一套约4000万元房源优化社区动线[13] - 市场出现同质化困局，多个项目均有风雨连廊、华为智能窗等配置，园林绿植比拼差异微弱[15] - 价格竞争显现，华润外滩瑞府首批次推盘价格14.8万元/平方米，二批次均价15.8万元/平方米，而金茂璞元均价16.8万元/平方米[11] 消费者行为变化 - 供应增加导致购房者选择多元化，形成“慢决策”趋势[9] - 二手房市场回调影响置换客群，千万级豪宅买家多为“卖一买一”家庭，但业主难以接受“割肉”导致入市谨慎[15] - 千万级产品二手房供应充足，1000万元到1500万元价位段房源供应相当充足，业主议价空间较大[16] - 郊区新盘去化未显滞后，如奉贤区贝好家贝涟景园10月26日开盘推出144套房源，当日81组家庭认购，认筹率61.1%[16]

上海豪宅市场销售趋势 - 上海豪宅项目销售去化速度明显放缓，例如翡云悦府加推32套房源仅售出半数，而此前屡次开盘屡次售罄 [1][2] - 金茂璞元二批次推出111套房源，认购率约102%，已售出80多套，对比其首批次26分钟售罄的纪录，去化速度有所下降 [2] - 多个单价在14万元/平方米至21万元/平方米的热门楼盘，如汤臣君品、华润望云等，去化率最高在80%左右，最低在50%左右，与过去相比，“日光”行情难以再现 [3][4] 市场变化的核心因素 - 需求端出现透支，去年上海豪宅成交量创下新高，提前释放大量潜在需求，导致当前市场需求动力减弱 [3] - 供给端大量豪宅项目集中入市，拓宽客群选择范围并延长客户决策周期，打乱了原有营销节奏 [3] - 市场资金端出现转移趋势，伴随股市热度回升，部分高净值人群将原本计划投入豪宅市场的资金转向股市 [3][14] 央国企的市场战略与影响 - 2025年前9个月上海土地成交金额超2000亿元，80%地块被央国企收入囊中，例如中海以10%溢价率竞得徐汇滨江地块，楼面价14.85万元/平方米刷新板块单价纪录 [5] - 头部央国企在上海的销售额占集团总销售额比例普遍超过20%，例如保利发展上海贡献256.83亿元占比17.7%，华润置地上海销售额251亿元占比20% [6] - 央国企积极布局城市更新项目，如徐汇东安新村旧改项目总出让金439.5亿元，由多家央企联合开发 [5] 产品竞争与同质化现象 - 房企为争夺客户在产品上花费心思，例如金茂璞元下沉式园林使用186块太行山乌金原石，并牺牲一套约4000万元房源优化社区动线 [11] - 上海豪宅市场同质化困局隐现，多个项目均配备风雨连廊、华为智能窗等，园林绿植比拼差异日渐微弱 [13] - 竞争策略包括价格战，华润外滩瑞府二批次推盘均价15.8万元/平方米，相较于金茂璞元均价16.8万元/平方米，轻松打了价格战 [9] 购房者行为与市场分流 - 购房者出现“慢决策”趋势，选择周期变长，产品多元选择及二手房回调等因素导致置换客群购房行动放缓 [7][14] - 千万级豪宅买家多为“卖一买一”家庭，但二手房市场回调让业主难以接受“割肉”，入市意愿谨慎，对豪宅去化造成压力 [14] - 上海郊区新盘去化速度未显滞后，例如奉贤区贝好家贝涟景园首推144套房源，当日81组家庭认购，认筹率61.1%，证明贴合郊区客群需求的房源仍具市场吸引力 [15]

全国重点城市TOP10项目销售概况 - 2025年1-9月，全国12个重点城市中，上海TOP10项目累计销售额达963.5亿元，与2024年同期的972亿元基本持平，在12个城市中遥遥领先[1] - 深圳和杭州的TOP10项目销售金额相近，分别为408.2亿元和409.6亿元，但与上海的差距均超过550亿元[1] - 成都TOP10项目销售额约286亿元，接近一线城市广州的287.7亿元，而南京、天津、长沙、武汉等热点城市TOP10合计销售额均未突破200亿元[1] “百亿大盘”及高销售额项目分布 - 截至2025年9月，全国共有4个“百亿大盘”，全部位于上海，分别是上海壹号院（214.7亿元）、金陵华庭（133.4亿元）、翡云悦府（122.7亿元）和前滩公馆（105.9亿元）[1] - 12个城市中，销售额超过50亿元的项目共有14个，其中上海占据10个，深圳有2个，杭州和成都各有1个[1] - 本月全国新增3个“百亿大盘”，均来自上海[1] 各城市TOP10项目具体销售数据 - 上海TOP10项目中，保利·世博天悦销售额为91.8亿元，绿城潮鸣东方为65.5亿元，中環置地中心为61.6亿元[18] - 深圳TOP10项目中，中洲迎玺花园销售额为67.4亿元，鸿荣源·珈誉府为57.3亿元[27] - 杭州TOP10项目中，建发云湖之城销售额为52.1亿元，咏湖云庐为49.6亿元，滨江时舟里为45.7亿元[26] - 成都TOP10项目中，麓湖生态城销售额为70.2亿元，华润置地中环天宸为31.6亿元，锦宸院为29.7亿元[22] - 广州TOP10项目中，保利天奕销售额为49.3亿元，保利天曜为40.2亿元，万博悦府为41.3亿元[19] - 南京TOP10项目中，绿城华发·我陵目花销售额为20.1亿元，招商·金陵序为19.1亿元，联发华发·嘉和华府为17.8亿元[17] - 武汉TOP10项目中，建发望湖销售额为21.8亿元，武汉天宸为17.1亿元，福星惠誉·铂雅府为15.2亿元[13] - 重庆TOP10项目中，御湖境销售额为20.9亿元，长嘉汇为15.5亿元，联发观音桥云湖郡为12.1亿元[9] - 西安TOP10项目中，金茂璞逸东方销售额为27.4亿元，招商西安玺为25.3亿元，保利天珺为23.8亿元[11] - 郑州TOP10项目中，金茂璞逸云湖销售额为25.8亿元，SIC超级总部中心·润府二期为17.4亿元，中海云著湖居为12.4亿元[5] - 天津TOP10项目中，上东金茂晓棠销售额为18.0亿元，锦堂为17.6亿元，建投·誉河院为14.8亿元[24]

上海楼市供应概况 - 国庆中秋假期后上海迎来首轮新房供应高峰，共有8个新盘上市，集中释放874套房源 [1] - 新盘覆盖虹口、浦东、嘉定等多个热门区域，产品线完整覆盖刚需、改善至高端全梯度需求 [1] - 市场中有两个"10万+"项目引发关注 [1] 高端市场表现 - 华润旗下外滩瑞府加推146套房源，备案均价为14.83万元/平方米，较一期实现小幅上浮 [3] - 华润翡云悦府二期推出32套建面约170平方米房源，均价达11.367万元/平方米，较上一批次10.442万元/平方米上涨近万元，涨幅为8.8%，是本次入市项目中价格提升最明显的楼盘 [3] 中端改善市场态势 - 闵行象屿天誉兰香加推66套建面约123平方米户型，均价7.03万元/平方米，较首开时6.99万元/平方米微涨400元/平方米，涨幅约0.57% [3] - 普陀中环置地中心望云推出86套房源，均价6.7477万元/平方米，价格略有回落，为预算有限的改善群体提供选择 [3] 低密度产品供应特色 - 本次供应共有3个项目推出低密度产品，松江保利西郊和煦领墅加推73套叠加及联列产品，均价上调至6.4394万元/平方米 [4] - 嘉定时代之城加推58套房源，涵盖公寓与叠加产品，均价5.6623万元/平方米 [4] - 嘉定招商林屿湖畔供应89套公寓及叠加产品，均价5.5776万元/平方米 [4] 市场基本面与成交数据 - 上海新房市场正形成"高端改善引领增长"的格局 [4] - 9月上海新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比提升16% [4] - 国庆假期期间，新建商品住宅日均成交0.62万平方米，较去年同期增长3%，市场回升态势初显 [4]

上海楼市整体表现 - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [3] - 一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [3] - 1—9月上海二手房（商品房）成交19.1万套，同比增长17.6% [15] 新房市场动态 - 得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，新房市场表现积极 [3] - 长假前一周（9月22日—9月28日）上海新房成交面积16.86万平方米，环比增加77.44% [8] - “沪六条”出台后，在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [8] - 近期入市项目主要聚焦在5万元/平方米以上的中高端改善产品，而"10万+"的楼盘达到7个 [9] 高端住宅市场支撑作用 - 成交前十榜单中，"10万+"楼盘占据一半比例，且霸榜前三名 [8] - 嘉里金陵华庭网签面积超过4万平方米（107套），近期少有网签过百套且网签面积超过3万平方米的项目 [8] - 翡云悦府项目开盘5个月时间卖出超过1000套房子，尽管其不算市中心 [4][5] 市场分化现象 - 市场分化加剧，翎翠滨江项目入市262套房源，目前网签套数33套，网签率约12.6% [7] - 不少区位较为优越的新房项目，年初开盘至今，仍在社交媒体进行"清尾盘"推广 [7] - 翡云悦府项目此次开盘未售罄，与开盘初期形成对比 [7] 政策影响分析 - “沪六条”是上海今年首次系统性调整房地产政策，针对限购、信贷、公积金等六个方面优化楼市调控 [3] - 自"沪六条"实施后，二手住房日均成交609套，较8月政策前增加12% [12] - 政策出台后市场成交量呈现"逐周提升、周末冲高"特征，政策效应正在温和而持续地向消费端传导 [12] 二手房市场状况 - 以价换量几乎成为市场共识，置换链条被逐步激活 [12] - 二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%；平均找房热度64.3，微降0.3% [15] - 当前市场房价比较平稳，大跌不太会，但涨回去更难，买卖双方心态趋于理性 [15]

金陵华庭二期项目销售表现 - 项目二期首批120套房源于9月21日开盘当日全部售罄，单日销售额达98.43亿元 [1] - 项目户型面积约358平方米至865平方米，销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [1] - 其中一套865.49平方米复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创上海新房备案单价最高纪录 [1] - 项目认购期间吸引228组意向客户，227组符合规定，认购率达190%，认购金至少18亿元 [1] - 项目首期于今年3月22日推出158套房源，均价近19万元/平方米，总价段4000万元至1.7亿元，同样实现"日光"，单日收金92.34亿元 [1] 上海核心区域豪宅市场趋势 - 上海豪宅项目表现持续优异，"售罄"、"日光"成为常态，黄浦区等老牌核心区域因区位优势不可替代，市场关注度高 [2] - 核心区域项目具备保值增值属性，市场表现好，能带动周边豪宅及改善型楼盘销售，为"金九银十"市场注入信心 [2] - 市场存在大量购买力，优质项目去化表现突出，将吸引房企积极在核心区域拿地，打造优质产品 [2] - 上海壹号院五批次于8月23日开盘，66套房源1小时内售罄，均价19.8万元/平方米，套均总价7358万元，单日销售48亿元 [2] - 上海壹号院累计开盘五次多批次连续"日光"，394套房源累计销售金额超240亿元 [2] 政策优化与市场广泛热度 - 上海"沪六条"新政于8月25日落地，从住房限购、公积金、信贷、税收等6方面优化调整房地产政策 [3] - 新政后多个新房项目实现"日光"，例如闵行梅陇的保利·海上印三批次168套房源当日售罄，均价约8.18万元/平方米 [3] - 宝山杨行的金茂棠前160套房源当日实现日光，均价约5.39万元/平方米，上述两项目均实现"三开三罄" [3] - 浦东新杨思板块的翡云悦府于8月28日推出80套房源当日全部售罄，其中64套平层仅用18分钟售罄，复式公寓备案均价13.75万元/平方米，平层备案均价10.98万元/平方米 [4] - 嘉定的招商·林屿湖畔于8月30日首次开盘，130套房源实现"日光"，备案均价约5.27万元/平方米，单日销售约9.2亿元 [4]

政策调整内容 - 上海六部门联合发布房地产政策调整通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项措施 [1] - 政策于8月26日正式落地生效 [1] - 符合条件的家庭在外环外购房不限套数 并将单身人士视同家庭 [4] - 非沪籍家庭社保满1年后可购买改善型住房 [4] - 新政允许使用公积金支付首付 [4] 市场反应表现 - 新政后首个周末新房售楼处看房量大增 二手房咨询回升明显 [1] - 青浦区保利虹桥和颂项目三期开盘当日好的楼层基本售罄 [2] - 徐泾镇虹桥灿耀星城项目新政次日电话咨询量暴涨 市区有房无购房资格客户占比超60% [5] - 浦东新区三林板块翡云悦府项目在新政后加推 看房客户中约20%由新政触发 [5] - 链家大虹桥别墅旗舰店周末带看量环比增加20% [7] - 松江区房地产交易中心出现多组客户办理过户现象 [7] 利率调整情况 - 上海房贷利率于9月1日正式调整 [1] - 有客户存量房贷利率从3.45%下调至3.36% 降幅达9个基点 [1] - 建设银行 北京银行等多家银行已开启存量房贷二套利率转首套利率流程 [1] - 首套房贷最低利率为3.05% 二套房贷最大降幅达36个基点 [7] 购房者行为变化 - 非沪籍刚需购房者表示新政对其非常友好 [4] - 有购房者因公积金支付首付政策减少首付压力近20万元 [4] - 本地退休人员选择外环外置业而不必出售原有房产 [4] - 二手房成交周期明显缩短 从平均犹豫2个月变为当场谈价 [7] - 房东主动降价3%-5%迎合市场 此前降价10%无人问津的房源咨询量增加 [7] 机构应对措施 - 青浦区房地产交易中心加派工作人员并增设办理窗口应对交易量回升 [8] - 部分楼盘推出"通宵不熄灯"服务并循环播放政策解读短视频 [5] - 交易中心预判9月份新政作用将更加明显 [8] 专家观点分析 - 新政通过放宽限购和金融支持双管齐下 短期内释放积压需求 [8] - 非沪籍家庭和改善型需求可能推动外环外去库存提速 [8] - 外环外"不限购"政策将引导人口向新城疏散 [8] - 热销楼盘集中在虹桥商务区等产业集聚区 偏远板块仍需警惕局部风险 [8] - 政策更多是结构性调整 需求释放可持续性需观察后续经济基本面和房价走势 [10]

上海楼市整体表现 - 2025年一季度上海房地产业开发投资同比增长5.1%，商品房施工面积同比增长7.3%，住宅施工面积同比增长9.5%，住宅类商品房销售面积达329.78万平方米，同比增长2.2% [4] - 4月二手房网签量突破1.5万套，周末单日成交屡破千套，全月有望冲击2万套，一季度二手房网签量超6.8万套，同比大增54.5%，成交面积同比增长51% [4][7] - 3月上海二手房价格指数环比上涨0.75%，1月和3月均环比上涨，仅2月受春节影响下跌，去年四季度以来二手住房价格指数累计上涨1.5% [7] 二手房市场 - 上海二手房市场连续6个月超过1.5万套枯荣线，3月全月成交2.7万套创2021年来新高 [7] - 周末成交冲高效应明显，4月19日单日成交量达1242套 [7] - 市场持续升温且无新政刺激，价格筑底信号明显，信心不断修复 [7] 新房市场 - 浦东新区翡云悦府认购率达412%，创年内新高，均价约10.72万元/平方米 [9] - 多个改善型楼盘认购率表现抢眼，如前滩公馆335%、金海汀云台312%、能建西岸誉府272%、浦发莲园326% [9] - 中高端改善型楼盘受市场欢迎，去化率高，反映"好房子"时代需求 [10] 土地市场 - 上海三批次土地集中出让平均溢价率达30%，静安大宁地块溢价32.31%，楼面价9.27万元/平方米，浦东北蔡地块溢价40%，楼面价7.15万元/平方米 [10] - 开发商拿地信心显著增强，土地市场热度上涨 [10] 政策与规划 - 上海加快推进"两旧一村"改造，计划到2026年底全面启动整体改造项目，2027年基本完成 [10] - 2025年将完成12万平方米零星旧改（涉及4354户）、31万平方米旧住房成套改造，启动25个城中村改造项目，一季度已认定6个 [10]