政策核心调整 - 上海于2025年8月25日由六部门联合印发通知进行2025年首次房地产政策优化从购房资格、资金支持、利息负担和持有成本四大维度精准发力 [1] - 政策调整特点是核心区严控、郊区松绑外环外限购大幅调减以应对外环外库存高企问题为金九银十楼市注入动力 [1][2][3] 购房资格放宽 - 沪籍居民家庭及成年单身人士在外环外购房不限套数在外环内限购2套住房 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房连续缴纳满3年及以上可在环内限购1套住房 [2] - 政策将单身人士购房资格等同于家庭旨在释放改善需求及有资产配置需求者的购买力 [2][3] 市场现状与政策目标 - 2025年前7月上海外环以外新建商品住宅成交17024套占全市总量28265套的60% [2] - 截至2025年7月末上海新建商品住宅库存面积73321万平米去化周期133个月其中外环外库存面积56165万平米占比766%去化周期176个月远高于外环内的73个月 [3] - 政策目标是通过区域差异化加快外围市场去化缓解高库存压力同时促进二手房交易保持价格稳定 [3] 公积金贷款优化 - 提高个人住房公积金贷款额度购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15%首套最高额度从160万元提至184万元二套从130万元提至1495万元 [4] - 支持提取住房公积金支付购房首付款并支持又提又贷不影响贷款额度计算 [4] 商业贷款调整 - 优化商业性个人住房贷款利率定价机制不再区分首套与二套住房利率标准 [4] - 以100万元贷款30年期等额本息测算按当前利率下限305%执行较此前二套利率365%月供减少220元年利息支出减少2640元 [4] 政策背景与时机 - 政策选择在金九银十前夕落地2025年7月上海共24盘入市平均去化率为41%较上月下降9个百分点市场观望情绪升温 [5] - 此次出台是贯彻中央精神推动房地产市场止跌回稳回顾2024年两次政策调整后市场均明显提升如2024年6月新房成交面积环比增长6349%12月达8079万平米为近一年新高 [5][6] 市场初步反馈与分化 - 新政后部分外环外热点区域如宝山某楼盘咨询量达平日3倍二手房咨询量也显著增加 [7] - 但部分远郊楼盘如佘山项目因落地时间短且为工作日来访量暂无明显变化市场分化特征显现效果仍需持续跟踪 [1][7] 高端市场表现与项目动态 - 2025年上半年上海总价3000万元新房成交1096套高端市场保持韧性例如融创上海壹号院今年以来累计销售金额超220亿元8月23日66套房源开盘当日售罄 [6] - 保利海上印、招商云澜湾、万科四季隐秀等项目已积极响应新政加大渠道推广和现场邀约力度 [1][6]

项目销售表现 - 上海壹号院项目第五批次G2栋开盘当日售罄 [1] - 2025年内项目总销售金额超过220亿元人民币 [1] - 项目自2024年8月首期开盘以来累计推售5次 总销售额约240亿元人民币 [1] 价格变动趋势 - 首期入市均价约17万元/平方米 [1] - 第五批次成交均价达到19.8万元/平方米 较首期上涨16.5% [1] - 套均总价约7300万元人民币 [1]