核心事件：成都天价豪宅“拙苑”挂牌与下架 - 位于成都市青羊区草堂路5号、名为“拙苑”的宅院，因售价4亿元人民币且看房需先验资1亿元（“1个小目标”）的苛刻条件，迅速成为市场焦点 [2] - 该房源近期已从各大二手房平台悄然下架，具体原因未明 [2][11][13] 物业详情与特色 - 物业建成于2000年，总占地约3亩，由两座独立私家园林构成，实际使用面积约1200平方米 [3][7] - 规划为地面3层主楼与负1层专属停车场，地面建筑总层高15米，内部涵盖3个客厅、2个餐厅、7间卧室 [7] - 建造用材奢华，仅金丝楠木与乌木的用量就接近700吨，园林内墙镶嵌宋代古石板、锦鲤池铺设树化玉石等稀缺材质 [7] - 物业地处成都最早的豪宅区域浣花溪—草堂板块，对面为华住旗下漫心府酒店，东侧紧邻草堂之春别墅 [4][7] 区域豪宅市场行情 - 作为区域标杆，草堂之春别墅近两年仅在2025年7月成交一套，单价9.12万元/平方米 [8] - 目前草堂之春有一套约471.4平方米房源挂牌，挂牌价3980万元，单价约8.44万元/平方米，较2023年11月挂牌时的5500万元下调了超1500万元 [8] - 2025年2月，区域内金林半岛一套约348平方米类独栋房源在京东拍卖以2003.79万元成交，折合单价约5.76万元/平方米 [10] - 2024年至今，区域内金林半岛、浣花院子及草堂之春均各仅有一套别墅成交，其中草堂之春成交价达4600万元 [10] 豪宅市场整体表现 - 近两年来，成都“千万级”产品成交量持续上涨 [14] - 2025年成都“千万级”豪宅迎来爆发，供应套数超2000套，成交套数超1500套 [15] - 部分高端项目成交均价突出，如麓湖丽世缦华达6.82万元/平方米，金融城交子缦华达6.64万元/平方米，麓湖生态城、锦宸院、蔚蓝卡地亚花园城均价也超过4万元/平方米 [15] 事件背景与市场反应 - “拙苑”早在2025年9月已有中介在社交平台展示，报价4亿元，看房需验资1亿元 [12] - 若按成都豪宅销售提成比例1%—1.5%计算，该物业以4亿元成交，销售提成可达400万—600万元 [12] - 有业内人士曾怀疑此次挂牌是营销噱头或开发商蓄客行为，但无法确认 [13] - 中介方仅能确认房源处于对外挂牌出售状态，具体售卖原因及关键交易信息需经业主授权后方能核查披露 [13] - 根据规定，成都二手房挂牌需经联网核验产权证及业主身份信息真实性，但该房源下架原因仍未明确 [13]

公司项目交付与市场表现 - 华发股份联合华润置地、鼎信长城打造的新川印项目于10月31日集中交付，较原计划提前近5个月 [1] - 新川印项目从2023年9月亮相到交付用时约1年，示范区开放当日吸引超千人到访，每次开盘均引发市场热捧 [5] - 同为公司项目的超百亩改善大盘锦江上院，从2023年3月首次取证至最后批次取证持续热销，用时仅1年，并于今年10月底提前完成品质交付 [5] 公司发展战略与市场定位 - 公司自2019年进入成都市场，6年来秉持“聚焦核心地段，专筑高端改善”的发展战略，在锦江区、高新区、天府新区等高价值区域精耕细作 [3] - 公司在成都开发的项目成交均价超3.5万/平方米，套均价超680万元，确立了在高端改善市场的精准定位和强大影响力 [3] - 公司通过锦江首府、锦江璞园、锦江大院、锦江上院、新川印、阅天府、锦宸院等项目，逐步构建起清晰的高端产品序列 [3] 产品力与品牌建设 - 阅天府项目首创“全景舱+双端厅”设计，引领成都新一轮豪宅竞速 [5] - 公司通过6年深耕，在成都成功树立起高端改善品牌形象，从单项目开发到多盘联动全面开花 [5] - 2025年公司在成都进入“集中兑现期”，阅天府项目2号地、6号地也将在年底交付，进一步巩固市场信誉和品牌形象 [16] 项目品质与工艺细节 - 新川印项目在交付前夕对部分苗木进行优化调整，追求长期的生态融合与景观效果 [9] - 小区围墙选用大尺寸岩板铺贴，在交付标准之上进行升级，以提升社区颜值并确保经久耐用 [11] - 室内精装工艺细节处理到位，从开关面板安装到橱柜收边均经过精心打磨 [12] 客户关系与社区运营 - 新川印项目从今年4月开始定期举办工地开放日，邀请业主走进施工现场，将“交付验收”转变为贯穿开发全过程的“品质共建” [14] - 项目团队已规划未来社群活动蓝图，包括亲子手工课堂、长者健康讲座、邻里读书会、社区运动赛事等，以连接邻里关系 [16] - 公司强调房屋交付不是服务终点，而是美好生活的开始，未来将以“品质开发+持续运营”的双轮驱动模式在成都发展 [16] 公司背景与经营韧性 - 华发股份是华发集团旗下房地产板块核心平台，华发集团1980年组建，与珠海经济特区同龄 [3] - 在近年来房地产市场深度调整的背景下，公司展现出强劲的发展韧性 [3] - 由华发股份和锦江统建共同打造的锦宸院项目的二期锦宸院·上玺与三期锦宸院·观著已面市，为成都高端改善市场注入新活力 [16]

项目交付成果与市场反响 - 锦江上院项目成功完成首批交付，业主在仪式上领取新家钥匙，开启新生活 [2] - 交付仪式包含剪彩、点睛等传统环节，获得在场业主广泛好评 [6] - 项目较合同约定时间提前两个月完成交付，展现了高效的项目管理与工程执行力 [28] - 部分在预验房阶段完成收房的业主已启动软装，更有收房较早的业主已正式入住 [28] - 项目在2023年成为成都高端改善市场的红盘，在交付环节以过硬品质和开放沟通不负所期 [31] 全周期透明交付体系与流程创新 - 公司构建了一套贯穿始终的“提前”动作和主动思路，以透明沟通构建交付信任 [8][9] - 自今年3月起，项目主动打开工地大门，通过多次“工地开放日”邀请业主亲临现场，分阶段、分批次、系统性地展示建设进程 [8][11] - 3月首次开放重点呈现建面约169㎡户型样板段基础施工、工艺工法及户内装修和部分园林景观 [11] - 7月第二次预演从园林景观、外立面到入户大堂、房间内部进行大部分开放 [11] - 8月底，高层区域实现全面开放，业主可实地查验每一处细节，这种“渐进式透明”做法有效化解了信息不对称 [11] - 项目负责人表示，提前四个多月实现业主进自己户内的一对一预验房活动实属难得，高频次面对面沟通提升了业主体验 [13] 预验房机制与问题整改 - 项目在8月底启动一对一的预验房活动，每户业主可带验房师入户验房，为品质整改留足了超过两个月的时间窗口 [8] - 通过这套预验房体系，项目累计整改率超过92% [14] - 为确保问题高效闭环，项目组建专项响应团队，建立“问题登记-整改落实-结果反馈”的全流程服务体系 [14] - 进入9月底，项目主动公示房修工程师团队、客户大使团队与物业管家团队的联系方式和服务范畴，为业主提供无缝衔接的服务支持 [17] 超越合同标准的品质升级 - 项目选择以超越合同的主动升级来兑现承诺，将“品质”从蓝图转化为可触可感的现实 [8] - 在交付前进行了一系列超越合同标准的品质升级，最具代表性的是将社区围墙立面从真石漆全面升级为高品质瓷砖 [21][22] - 瓷砖材质具有更好的耐久性、抗污性，其稳定的物理性能更适应成都潮湿多雨的气候，同时提升了社区整体质感 [22] - 项目负责人表示，围墙材质的升级是合同约定之外的主动追加投入，增加了不少成本，但认为这些细节经得起时间检验才是对业主负责 [28] - 对园区景观进行系统性优化，在原有设计基础上新增多种特选乔木，通过高低错落、疏密有致的种植构建层次丰富的景观节点 [24] - 优化了儿童活动区、休闲会客区等功能空间的设计细节，使园林具备实用的社区互动功能 [24] 产品力与市场价值认可 - 尽管成都新房市场以“每三个月一代”的速度快速迭代，但锦江上院呈现的产品力在当前市场中依然表现出色 [30] - 项目证明了真正的产品价值在于对每一个细节的用心打磨和对长期价值的坚守，体现了“工匠精神” [30] - 由锦江统建和华发股份打造的锦宸院自2025年2月开盘以来，8个月实现销售额近38亿元，显示了市场对开发企业匠心坚守的持续认可 [33] - 以锦江上院、锦宸院为代表的项目成功，背后是开发企业深耕驸马板块、与城市共同成长的坚定决心 [33] - 通过持续深耕形成品牌协同效应，突破房地产短期开发模式的局限，与区域发展结为命运共同体，持续导入优质资源 [33] 项目规划与未来推进 - 锦江上院叠拼产品正按计划稳步推进，将于年底交付 [35] - 作为锦江区稀缺的超百亩改善大盘，项目以全精装、无商业配建的纯粹规划和品质交付 [35] - 从细节打磨、品质坚守到与城市共生的开发理念，锦江上院的完整交付过程生动诠释了“好房子”的深刻内涵 [35] - 在行业回归产品本质的转型阶段，该项目的实践为市场提供了具有借鉴价值的范本，为推动行业高质量发展贡献了重要力量 [35]

地块成交核心信息 - 6月10日，华发股份与锦江统建联合体以22000元/平方米的楼面价，竞得锦江区驸马板块约61.3亩住兼商地块 [1] - 该地块是今年成都“5+2”区域成交的首宗楼面价超过20000元/平方米的住兼商用地 [4] - 地块容积率1.8，商业占比约10-20%，限高约36米，位于半岛一线，毗邻梅香湖与华西附二院锦江院区 [6] 地块价值与市场预期分析 - 市场对驸马板块预期高，因其是成都头部板块，地位难以撼动 [8] - 对比板块内土地：今年3月成交的相邻约57亩纯住宅地块楼面价为25100元/平方米，容积率2.1 [4][6] - 业界分析认为，本次成交的61.3亩地块因包含商业，若剔除商业部分以纯住宅计算，其楼面价将接近25000元/平方米，与3月地块价格可比 [7] - 对比板块内历史成交：去年同板块商住地块成交楼面价为17000元/平方米，一年时间差距明显 [7] - 本次22000元/平方米的成交价在年内成都土地市场中排名第五 [7] 区域土地市场与高端格局 - 近两年内，成都“5+2”区域楼面价超过20000元/平方米的地块共计成交29宗 [9] - 从城区看，锦江区以13宗地块断层式领先，其次是高新区7宗，成华区和青羊区各4宗 [11] - 细分板块排名：高新区大源板块5宗第一，锦江区驸马板块与林家坝板块各以4宗并列第二，锦江区金融城东板块与青羊区外光华板块各3宗紧随其后 [12] - 锦江区的驸马、林家坝、金融城东三大板块共成交11宗高价地块，形成高端供应“金三角”，产品差异化（驸马以低密为主，另两者主打大平层）增强了对高净值人群的吸附力 [12] - 锦江区是5月唯一成交均价超过40000元/平方米的区域，且连续3个月均价超40000元/平方米，成交套均总价超过800万元 [12] 驸马板块市场表现与项目案例 - 驸马板块的“锦宸院”项目是区域成交主力，产品以建面195平方米以上洋房和叠拼为主，洋房总价800万至1200万元，叠拼1500万元以上 [12] - 该项目自2月底入市，不到四个月已开盘四个批次，实现约30亿元的热销 [12] - 驸马板块已在成都楼市高端局中形成独特的低密高端新极核，带动了高端市场供应和产品升级，助力高改住宅和千万级以上房源成交量上升 [15] 板块价值支撑与发展动力 - 板块价值提升源于成都城市综合实力与宜居价值的跃升，以及城市核心级战略土地储备的释放 [17] - 与攀成钢、金融城等上一轮顶级板块类似，驸马板块依靠统一规划、集中开发、连片成势实现升维，且预留空间更大 [20] - 在“好房子”国家战略下，驸马板块实现了低密物业的“代际跃迁”，在高端改善同质化市场中具备差异化竞争优势 [22] - 成都“5+2”区域能形成连片供应低密物业的纯粹板块仅有浣花溪（存量为主）和驸马（代表迭代产品力） [22] 配套兑现与未来预期 - 板块配套迎来集中兑现：华西医院锦江院区已正式运营；地铁13号线预计年末开通；七中育才驸马校区在建，规划有成师附小驸马校区；总体量约17万平方米的锦官花城购物中心预计年内建成 [24] - 板块进入集中交付期，锦江大院、锦江赋已交付，锦江璞园、锦江上院将于今年陆续交付，人气旺盛 [26] - 板块内多个楼面价20000元/平方米以上的地块将陆续上市，未来区域能级预计持续上升 [26] 主要开发商布局与影响 - 华发股份与锦江统建在驸马板块持续深耕，除已开发的锦江大院、锦江璞园、锦江上院、锦宸院一期外，目前还持有三大地块：锦宸院二期（约48亩，容积率1.8）、3月以25100元/平方米竞得的57亩地块、以及本次新成交的61.3亩地块 [29][33] - 该联合体自2020年起在板块内保持超高市场占有率，形成明显的主场优势 [33] - 其深耕模式类似于华润置地在成华区、中国铁建地产在武侯区，对区域发展有重要推动力，并深度参与区域公建配套（如道路）建设 [35] - 板块开发从一家独大走向百花齐放，吸引了华润置地、新绿色等品牌房企入驻，金茂等开发商也积极参与土拍，显示市场信心充足 [35] - 新绿色在驸马的57亩项目（楼面价24800元/平方米）容积率约2.2，建面约200平方米以上户型占比近半，定位高端改善 [29]