核心观点 - 摩根士丹利给予领展房产基金"与大市同步"评级，目标价37港元 [1] - 公司2026财年每基金派息预计同比减少7.3%，市场预测减少9.3% [1] - 2026财年下半年每基金单位派息预计同比下降9.9% [1] - 续租租金下滑趋势可能持续至2027财年上半年 [1] - 线上销售增长及中国电商渗透率提升可能对公司零售物业组合造成冲击 [1] 公司业绩与派息预测 - 领展预计将于5月公布截至2026年3月底的财政年度业绩 [1] - 尽管香港零售销售有所改善，但预期2026财年每基金派息将因租金收入下降而同比减少7.3% [1] - 市场对2026财年每基金派息的预测为减少9.3% [1] - 2026财年下半年每基金单位派息预计将同比下降9.9% [1] 行业与市场环境 - 香港零售销售有所改善 [1] - 续租租金下滑趋势可能持续至2027财年上半年，原因包括滞后效应及大众零售复苏速度低于预期 [1] - 线上销售增长及中国电商渗透率提升，恐对领展零售物业组合造成冲击 [1]

公司评级与业绩预测 - 摩根士丹利给予领展房产基金"与大市同步"评级，目标价为37港元 [1] - 公司预计将于5月公布截至2026年3月底的财政年度业绩 [1] - 预期2026财年每基金单位派息将同比减少7.3%，市场预测减少9.3% [1] - 预计2026财年下半年每基金单位派息将同比下降9.9% [1] 租金收入与零售市场表现 - 预期租金收入下降是导致派息减少的主要原因 [1] - 尽管香港零售销售有所改善，但续租租金下滑趋势可能持续至2027财年上半年 [1] - 租金下滑受滞后效应及大众零售复苏速度低于预期影响 [1] 行业与市场挑战 - 线上销售增长及中国电商渗透率提升，可能对领展的零售物业组合造成冲击 [1]

公允价值与分派预测 - 晨星维持领展房产基金每单位45港元公允价值 认为单位现值被低估[1] - 预测2026财年每单位分派额为2.57港元 反映相等于6.6%的吸引收益率[1] 近期财务表现 - 截至今年9月底止半年度 领展净物业收入同比下跌3.4%[1] - 中期每单位分派下跌5.9%至1.27港元 弱势表现符合预期[1] 香港零售物业表现与展望 - 香港及中国内地零售物业组合持续面临租金负增长导致收入下滑[1] - 预期零售业逆风将持续透过负面租金续租压缩2026财年度租金收入[1] - 预期香港零售物业组合租金收入将于2027财年开始趋稳[1] 中国内地零售物业策略 - 中国内地零售物业组合租金续绩为负16.4%[1] - 公司透过调降租金优先确保出租率[1] - 公司正重整北京资产 上海零售销售已趋稳定[1] 多元化策略成效 - 澳洲及新加坡零售资产表现强劲 均呈现双位数正租金回归[1] - 多元化策略成效显著 有效抵销大中华区的疲弱表现[1]