Baron Funds, an investment management company, released its “Baron Real Estate Fund” third-quarter 2025 investor letter. A copy of the letter can be downloaded here. The fund delivered strong results in the quarter. The fund appreciated 10.25% (Institutional Shares) compared to the MSCI US REIT Index’s (the REIT Index) 4.49% and the MSCI USA IMI Extended Real Estate Index’s 5.65%. In addition, please check the fund’s top five holdings to know its best picks in 2025. In its third-quarter 2025 investor lett ...

涉及的行业与公司 * 行业为中国数据中心（IDC）运营商行业[1] * 涉及的公司包括GDS Holdings（GDS/9698 HK）[1]、VNET Group（VNET）[1]和Sinnet Technology（Sinnet）[1] 核心观点与论据 * 对GDS和VNET给予买入评级，对Sinnet给予卖出评级[13] 目标价分别为GDS/9698 HK US$44/HK$43[12]、VNET US$14[12]、Sinnet Rmb11 4[12] * 预计第三季度业绩符合预期 GDS中国收入同比增长+11%[1]，调整后税息折旧及摊销前利润同比增长+10%[1] VNET收入同比增长+17%[1]，调整后税息折旧及摊销前利润同比增长+28%[1] * 新订单可见度提升，得益于国内芯片供应改善[2]、中美超大规模企业人工智能资本支出增加[2]以及人工智能需求和代币消耗增长[2] VNET在9月宣布40兆瓦批发订单后[2]，可能在2025年底从采用多芯片的互联网垂直客户获得新订单[2] * 上市时间成为客户最重要的考量因素，因为图形处理器占数据中心总拥有成本约60%-70%[3] 中国交付要求已缩短至6-9个月[3]，快于2-3年前的12-14个月[3] 更快的客户入驻速度应能提升项目内部收益率[3] * 国内融资环境更加有利，国家发改委在9月发布通知规范房地产投资信托基金发行[4] GDS可能最早在2026年上半年启动申请流程[4]，其首个基础设施房地产投资信托基金于2025年8月上市，筹资16亿元人民币[4] VNET于11月5日宣布发行86亿元人民币私募房地产投资信托基金[4]，隐含企业价值倍数13倍[4] 年内迄今资产货币化总收益约20亿元人民币[4] * 增长拖累可能来自合同续签和零售数据中心带来的较低月服务收入[11] 行业定价在单个项目层面基本稳定[11]，但合同续签价格低于2019-2021年水平[11] 对较少涉及人工智能或云的零售数据中心需求持谨慎态度[11]，例如VNET的零售数据中心和Sinnet[11] * 预测调整包括：微调GDS 2025年预测[12]，但因合同续签月服务收入降低，将2026-2027年收入/调整后税息折旧及摊销前利润下调2%-4%[12] 微调VNET 2025-2027年预测[12] 基于Sinnet低于预期的第三季度业绩[12]，将其2025-2027年收入下调3-4%[12]，调整后税息折旧及摊销前利润下调2%-4%[12] 其他重要内容 * Sinnet第三季度收入同比下降-8%至17 6亿元人民币[36]，数据中心/云计算收入分别同比增长+16%/-17%[36]，净利润同比下降-69%至2900万元人民币[36] 可用机柜数量环比持平为7 2万个[36]，但数据中心分部毛利率因利用率疲软和建设前期费用同比下降0 6个百分点至31 1%[36] * 估值比较显示，GDS中国和VNET的12个月预期企业价值倍数分别为11 8倍和9 9倍[14]，而其全球同业为19倍至22倍[16] VNET相对于GDS的估值折让在第三季度约为45%[19]，自2022年以来估值差距缩小[19] * 预计中国互联网资本支出将加速增长，第三季度云收入同比增长+27%[26] 顶级美国云提供商第三季度收入同比增长+29%[29] 到9月底，豆包种子处理的日代币量达到30万亿个[31] * GDS的投资主题强调其在中国批发数据中心市场的领导地位[55]，以及捕捉生成式人工智能驱动的云增长需求的能力[55] VNET正从传统零售数据中心运营商转型为快速增长的批发数据中心运营商[75]，预计2024-2027年批发数据中心收入/调整后税息折旧及摊销前利润复合年增长率达52-55%[75] 对Sinnet持卖出评级，因其在人工智能/云需求背景下似乎处于周期之外[81]，并且在新举措方面仍处于投资阶段[81]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为1.802亿美元，较上一季度的1.53亿美元增长18% [23] - 第三季度净收入为1.045亿美元，合每股摊薄收益0.26美元，而上一季度净收入为2.195亿美元，合每股摊薄收益0.58美元 [23] - 第三季度非GAAP调整后EBITDA为1.972亿美元，而上一季度为4.953亿美元 [23] - 第三季度生产了1,406枚比特币，而上一季度为1,426枚，产量略有下降，主要由于全球哈希率增长约8%，超过了公司约3%的部署哈希率增长 [24] - 运营效率提升，第三季度利用率达到86% [24] - 成功产生3,100万美元的电力积分，将净电力成本降至每千瓦时0.32美元 [25] - 第三季度末持有19,287枚比特币，季度末市值为22亿美元 [25] - 比特币挖矿业务总收入为1.608亿美元，每枚比特币总成本为46,324美元，比特币挖矿毛利润为9,570万美元，毛利率为59% [26] - 总销售、一般及行政费用为6,980万美元，其中非现金股权激励费用为3,290万美元，现金销售、一般及行政费用为3,700万美元，包括750万美元的临时诉讼相关成本和咨询费 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 比特币挖矿业务保持高盈利，是货币化公司大规模电力组合的宝贵工具 [21] - 工程业务（由ESS Metron和E4A Solutions组成）提供战略优势，特别是在数据中心开发所需的长周期电气基础设施方面 [28] - 工程业务90%的项目与数据中心相关，服务于美国一些最大的数据中心项目 [49] - 自收购ESS Metron以来，公司在设备采购上累计实现了约2,300万美元的资本支出节约 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司电力组合总计超过1.8吉瓦，已完全获批并可立即使用，其中约1.7吉瓦位于达拉斯和奥斯汀地区，这两个是美国最具吸引力的数据中心市场之一 [21][22] - 数据中心容量需求旺盛且不断增长，特别是受AI推动，所有市场参与者（超大规模企业、企业客户、新兴云公司）都面临电力限制 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在转型为大规模、多方面的数据中心企业，专注于拥有和运营定制化数据中心 [45] - 采用"电力优先"战略，将电力组合中的兆瓦逐步转向数据中心开发，以最大化股东价值 [20][21] - 在德克萨斯州科西卡纳启动首个数据中心园区开发，前两栋建筑的核心和外壳开发代表112兆瓦的关键IT容量，建设将于2026年第一季度开始，第一栋建筑预计在2027年第一季度完工 [4][18][52] - 科西卡纳园区总设计容量为1吉瓦，第一阶段开发计划为504兆瓦关键IT负载，第二阶段为168兆瓦，最终将取代现有的比特币挖矿数据中心 [17] - 完成了数据中心的基准设计，满足三级弹性和效率期望，采用灵活的七模块设计，每个数据厅代表14兆瓦关键IT负载容量 [11][12] - 组建了业内领先的内部数据中心团队，在完成超过200个数据中心项目、总计近5吉瓦容量方面拥有集体经验 [13] - 通过收购相邻土地（67英亩，4,000万美元）扩大了科西卡纳的土地持有量，简化了1吉瓦获批电力的开发，目前在该地区拥有925英亩土地 [15][16] - 罗克代尔站点拥有700兆瓦完全获批的电力，是未来数据中心开发的选择之一，目前继续通过比特币挖矿产生强劲现金流 [54][55] - 公司交易估值相对于宣布租赁安排的同行存在显著折价，预计随着数据中心战略的执行和租赁合同的签订，估值将重新评级 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 数据中心容量需求非常强劲，电力瓶颈预计将持续数年，超大规模企业越来越依赖第三方租赁来满足其数据中心需求 [36][37] - 公司资产（包括电力位置、交付时间确定性、强大的资产负债表和团队）使其能够吸引高质量租户并获得强劲的经济效益 [38][59] - 公司处于激增的计算需求与电力可用性限制的交汇点，为股东价值创造提供了巨大潜力 [35] 其他重要信息 - 前两栋建筑的核心和外壳开发总成本预计为2.14亿美元，相当于每IT兆瓦约190万美元 [19] - 公司拥有强大的资产负债表，包括4亿美元现金和超过1.9万枚比特币，以及强大的比特币挖矿业务产生的现金流，为数据中心开发提供资金 [34][75] - 公司正在简化成本结构，减少非经常性收益拖累，并提高运营率可见度，目标是建立更精简的组织，以更强的运营杠杆和收益质量扩展数据中心开发 [31][32][33] - 股权激励费用预计将从2024年一次性特别授予产生的每季度约2,500万美元非现金费用，下降到2026年第三季度约800万美元，之后完全取消 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与潜在租户的讨论进展以及达成最终租赁协议所需的条件 [36] - 讨论受到AI推动的电力需求激增的鼓舞，公司专注于高质量租户，他们需要交付时间线的确定性，公司通过组建团队、完成基准设计、启动核心和外壳建设等措施来降低风险并确保可信度 [36][38][39] - 公司资产使其能够吸引高质量租户并获得强劲的经济效益，租赁公告的时间将取决于行业需求和客户对话的进展 [39][52] 问题: 在受限的电力环境中，公司是否还能获取额外的电力容量 [40][41] - 公司积极寻求扩大电力管道，但当前重点是开发现有的1.7吉瓦组合，因为其蕴含巨大的价值创造机会，只有在出现足够有吸引力的机会时才会分配时间和资源 [41][42] 问题: 提前开始核心和外壳建设如何优化谈判，以及工程业务的第三方与内部参与度 [43][44] - 提前建设核心和外壳（"核心和外壳+"）是公司战略的一部分，旨在通过提供电力批准、经验丰富的团队、资产负债表支持和已开始的建设来降低项目风险，从而向租户提供更高的服务日期确定性，并能够快速满足租户规格要求 [45][46][47] - 工程业务的主要战略价值在于控制供应链和降低风险，同时也实现成本协同效应，该业务主要服务于外部数据中心项目，能够平衡内部需求和不断增长的外部订单积压 [48][49] 问题: 科西卡纳第一阶段建设的排序决策和时机，以及罗克代尔站点的计划 [51][53] - 开始前两栋建筑的建设是基于观察到的需求和客户对话，未来开发公告将取决于战略进展和客户对话，公司有能力灵活快速地增加建筑以满足客户需求 [52][53] - 罗克代尔与科西卡纳一样具有吸引力（已获批电力、基础设施、靠近奥斯汀），目前正致力于增强其对高质量租户的吸引力，但科西卡纳是近期的开发重点，罗克代尔是管道中的下一步，同时其比特币挖矿业务继续产生现金流 [54][55] 问题: 对成为新兴云公司的看法，以及站点位置是否带来更好的定价 [56][58][59] - 最大化兆瓦价值是首要任务，目前重点是定制化托管模式，以服务各类租户（超大规模企业、企业、新兴云），虽然不排除内部新兴云业务的可能性，但定制化是当前优先事项 [58] - 站点的位置和准备服务时间使公司能够获得强劲的经济效益并吸引高质量租户，这不仅能带来有利的租赁条款，还能获得有吸引力的项目融资条件 [59] 问题: 数据中心团队的招聘进展和未来计划 [61] - 团队建设与业务发展阶段同步进行，已招聘了开发和工程方面的关键职位，最近增加了销售职位，公司能够吸引资深数据中心人才，并将随着业务周期继续增加人才 [61][62] 问题: 科西卡纳用于比特币挖矿的400兆瓦电力的未来使用计划 [64][65] - 第一阶段开发将利用科西卡纳未使用的土地，同时比特币挖矿继续产生现金流，第二阶段计划最终取代现有的比特币挖矿建筑，最终目标是整个站点成为1吉瓦公用事业负载数据中心园区，替代速度将受客户需求和租赁进展驱动 [65][66] 问题: 到2026/2027年扩大电力管道的内部目标，以及未来90-120天的关键步骤 [67][68] - 没有公开披露的具体目标，但认识到电力的价值以及公司获取大规模电力的能力，扩大管道是战略重点，故事不会止于科西卡纳或罗克代尔 [67][68] - 未来120天的关键步骤包括按计划在2026年第一季度开始前两栋核心和外壳建筑的施工，并继续推进开发、详细设计以及与潜在租户的技术对接 [68][69] 问题: 科西卡纳的基准设计是否可复制到罗克代尔 [70] - 基准设计适用于任何有电力的站点，通过根据具体站点土地概况进行"本地化"调整，标准化设计提高了设备采购和施工效率，是公司整个数据中心开发计划的基础 [70][71] 问题: 核心和外壳完工时间表是否影响租赁讨论，以及2026年除2.14亿美元外的其他主要资本支出 [72][73] - 与租户的讨论将在整个过程中进行，启动核心和外壳开发正是为了促进更深入的讨论，预计在建筑完工前租赁进程会取得进展 [72] - 2026年资本支出预算尚未完全公布，但主要部分将是核心和外壳的2.14亿美元，公司也在以资本高效的方式确保长周期设备，利用内部能力控制供应链 [73] 问题: 科西卡纳的电力使用效率以及提高关键IT容量的可能性 [75][76] - 除现金和比特币外，强劲的比特币挖矿业务产生的现金流是支持开发的重要工具 [75] - 基准案例电力使用效率约为1.49，任何改进都将提升项目经济效益，公司致力于在此基础上进行改进 [76]

财务报告发布安排 - 公司将于2025年11月13日美股市场开盘前发布2025年第三季度财务业绩 [1] - 管理层将于同日上午8点（美国东部标准时间）举行电话会议 [1] - 2025年第三季度所有相关材料将在电话会议前公布 可在公司投资者关系网站的“财务业绩”板块获取 [1] 投资者交流渠道 - 电话会议将进行网络直播 并提供回放 [2] - 可通过电话接入会议 需提前注册以获取拨号号码和专属PIN码 [2] - 投资者关系联系邮箱为Investors@bitfarmscom 媒体联系邮箱为cbaker@bitfarmscom [4] 公司业务概况 - 公司是一家北美能源和数字基础设施公司 专注于建设和运营垂直集成的先进数据中心及能源基础设施 服务于高性能计算和比特币挖矿领域 [3] - 公司成立于2017年 在美洲多地拥有业务 总部位于纽约和多伦多 在纳斯达克和多伦多证券交易所上市 [4] 能源管道与战略重点 - 公司拥有13吉瓦的能源管道 其中超过80%位于美国 并集中在拥有强大电力和光纤基础设施接入能力的数据中心热点地区 [3]

核心业绩表现 - 季度运营资金为每股9.83美元，超出市场预期的9.26美元，同比去年的9.05美元增长8.62% [1] - 本季度运营资金超出预期6.16%，上一季度超出预期7.83% [1] - 季度营收为23.2亿美元，略低于市场预期0.32%，但同比去年的22亿美元增长5.45% [2] - 在过去四个季度中，公司三次超出运营资金预期，两次超出营收预期 [2] 近期股价与市场表现 - 公司股价年初至今下跌约13.4%，而同期标普500指数上涨17.2% [3] - 当前Zacks评级为3级，预计短期内股价表现将与市场同步 [6] 未来业绩展望 - 市场对下一季度的共识预期为运营资金每股9.36美元，营收24.5亿美元 [7] - 对本财年的共识预期为运营资金每股38.19美元，营收92.6亿美元 [7] - 业绩发布前，市场预期修订趋势好坏参半 [6] 行业背景与同业比较 - 公司所属的房地产投资信托基金行业在Zacks行业排名中位列前33% [8] - 同业公司Macerich预计季度每股收益为0.36美元，同比下降5.3%，但近期预期上调0.3% [9] - Macerich预计季度营收为2.5701亿美元，同比增长16.7% [10]

股价表现 - 公司股价在周一遭遇大幅抛售，美国东部时间下午1点下跌5.5%，盘中一度下跌9.2% [1] - 此次抛售发生在其10月25日发布最新季度业绩后，但公司股价年初至今仍上涨298% [1] 第二财季业绩 - 第二财季（截至9月30日）营收约为105亿印度卢比（约合1.19亿美元），同比仅增长3% [3] - 当期息税折旧及摊销前利润约为23.6亿印度卢比（约合2670万美元），同比大幅增长约20% [3] 业务发展与前景 - 公司正大力投资建设数据中心及其他基础设施，以支持人工智能计算及相关服务 [4] - 许多在建数据中心尚未投入运营，导致近期销售增长相对疲弱 [4] - 新数据中心运营启动后可能带来显著销售增长，但部分强劲增长预期已被提前计入股价 [5] - 由于当前销售增长乏力，且新数据中心项目投入运营并实现盈利的时间表存在不确定性，公司股票可能持续高波动性 [5]

公司评级与目标价 - Piper Sandler于2025年10月20日将Riot Platforms的目标价从18美元上调至25美元，并维持“中性”评级 [2] 业务转型与战略机遇 - 投资机构认为公司可能达成超大规模交易，涉及AI或HPC合作伙伴，地点位于达拉斯附近的Corsicana设施或奥斯汀外的Rockdale设施 [2][3] - 公司两大设施具备显著的电力资源和靠近主要都市区的优势，可能吸引潜在的AI或HPC租户 [3] - 公司处于有利位置，可商讨将其部分大规模比特币挖矿业务向高性能计算应用转型，这指向潜在的长期战略多元化 [4] 公司业务概况 - Riot Platforms是一家在美国德克萨斯州和肯塔基州运营的大规模比特币挖矿和工程设施运营商 [5] - 公司为工业和政府客户提供电力基础设施、定制电气解决方案和数据中心服务 [5] 行业地位与市场观点 - 公司被列为对冲基金看好的12个最有前景的区块链和加密挖矿股票之一 [1]

股市整体表现 - 股市处于高位 伴随巨额收益 美联储政策及特朗普与习近平会晤等重大事件即将来临 [1] Celestica (CLS) 股票表现 - Celestica 公司股价在2025年年内飙升约206% 受数据中心服务和人工智能计算设备强劲需求推动 [1] - 该股在精英成长股名单IBD 50中位列第一 [1] - 股价在2025年已上涨168% 并形成新的买入点 [4] - 股价在飙升95%后出现回调 可能为期权交易者提供看涨机会 [4] - 股价创下新高 但可能仍有上涨空间 [4] 其他个股及行业动态 - Broadcom 在收益表现最佳股票中拥有98的EPS评级 为芯片行业最高评级之一 [1][2] - 多只数据中心类股因分析师看涨评论而出现价格跳空上涨 [4] - 与人工智能相关的股票出现反弹 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO（包括净激励费用）为每股1.49美元，不包括净激励费用为每股1.50美元，均超出预期 [5] - 投资组合入住率增长至95.3%，上升20个基点 [6] - 当季净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [6] - 净有效同店增长为3.9%，现金同店增长为5.2% [7] - 租赁公允价值调整在9月底为19%，当季捕获7500万美元NOI，未来租赁到期将带来额外9亿美元NOI [6] - 全年同店NOI增长指引上调：净有效基础为4.25%至4.75%，现金基础为4.75%至5.25% [13] - 全年GAAP每股收益指引为3.40至3.50美元 [14] - 全年核心FFO（包括净激励费用）指引为每股5.78至5.81美元，不包括净激励费用为每股5.83至5.86美元，较先前指引提高0.02美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物流业务：第三季度租赁签约量创纪录，达近6200万平方英尺 [4] - 定制开发（BTS）业务：本季度新增9个BTS项目，全年总计达21个，预期总投资额16亿美元 [8] - 数据中心业务：将1.5吉瓦容量推进至高级阶段，目前共有5.2吉瓦电力已获保障或处于高级阶段 [4] [21] - 能源业务：当季交付28兆瓦太阳能发电和存储，当前容量825兆瓦，有望在年底实现1吉瓦目标 [9] - 战略资本业务：当季开放式基金出现温和净流入 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：第三季度净吸纳量为4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [11] - 美国最强市场：东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大吸纳量稳固 [11] - 南加州市场：洛杉矶和内陆帝国租赁活动回升，但租金仍疲软 [12] - 拉丁美洲市场：巴西和墨西哥再次取得优异业绩，提供投资组合中最高的同店增长 [12] - 欧洲市场：维持了比美国更高的入住率和更温和的租金下降 [12] - 日本市场：尽管近年市场供应较高，但仍保持卓越的入住率记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心机会：公司开始探索额外的资本化策略以充分利用该机会，结合房地产、电力接入、客户关系和资本，是历史上最重大的价值创造机会之一 [4] [5] [20] [24] - 开发策略：预计定制开发（BTS）将占全年开发量的一半以上 [8] - 客户关系：与全球大型客户（许多位列前25名）保持紧密关系，推动BTS管道增长 [8] [10] - 能源整合：继续将太阳能存储和离网能源解决方案与房地产整合，体现公司为客户持续演进 [9] - 全球平台优势：在20个国家拥有房地产，全球规模持续服务客户，多元化效益体现在业绩中 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场情绪：客户情绪明显改善，决策制定改善，大型用户转向网络优化而非收缩 [10] - 行业需求：电子商务渗透率现已占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，是需求的长期驱动力 [10] - 运营条件：需求改善，入住率已形成底部，租金正经历筑底过程 [11] - 供应前景：建筑管道正在消耗，开工量低于疫情前水平，市场有利 [11] - 市场租金：市场租金下降速度放缓，本季度略高于1%，表明市场转变 [11] - 长期展望：全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统需求旺盛 [16] [47] [48] 其他重要信息 - 资产负债表：在REIT和基金层面完成了23亿美元的融资活动，包括以3.5%利率成功筹集10亿欧元，债务平均剩余期限超过8年，实际债务成本仅为3.2% [9] - 管理层变动：此次是Hamid Moghadam作为CEO的最后一次财报电话会议 [17] [18] [101] [102] [103] [104] - 坏账支出：预计坏账支出占收入基点为40左右，低于过去危机时期的较高数字，投资组合整体信用健康状况良好 [62] [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心业务额外资本化策略的细节和公司对拥有运营数据中心的舒适度 [20] - 回答: 公司继续采用与超大规模客户进行定制开发（BTS）的策略，团队建设成功，与核心业务存在显著协同效应，管道巨大（14吉瓦已获保障或在建，38吉瓦处于高级阶段）[21] [22] [23] 公司已开始探索数据中心业务和资本化的可能性范围，目前无具体细节可分享，希望在未来几个季度提供更新 [24] 资产负债表在过渡期间完全有能力承接大量项目 [25] 问题: 第三季度4700万平方英尺净吸纳量的可持续性及季度内租赁节奏 [28] - 回答: 4700万平方英尺的净吸纳量中有部分是对第二季度的补足，但需求出现明显转折点，出现明显上升 [29] 公司认为约6000万平方英尺是正常的季度需求速度 [29] 问题: 未来一年供需平衡预期及市场租金增长展望 [32] - 回答: 目前处于典型的房地产周期，需求增强，供应保持低位（低于疫情前水平），入住率和租金正在筑底，是好迹象 [33] 年初至今净吸纳量约9500万平方英尺，预计全年约1.25亿平方英尺，空置率预计在当前水平（约7.5%）见顶，随着交付量在2026年下降，市场将开始收紧 [35] 市场租金方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大，这将演变 [55] 问题: 不同租户类别和市场在 inflection point 的表现 [38] - 回答: 需求已明显转向，市场处于拐点期，体现在客户讨论的广度和深度以及决策意愿上 [39] 活动范围广泛，但较大面积类别（超过50万平方英尺，乃至超过25万平方英尺）表现突出 [39] [40] 国际业务是亮点，美国优势在阳光地带 [40] 问题: 数据中心与工业地产的标准化增长率比较 [42] - 回答: 公司考虑的是将价值创造再投资回核心业务，以此贡献增长率 [42] 以物流开发投资组合为例，约50亿美元的年度开发投资应贡献约150个基点的额外年增长率，可作为基准来评估数据中心业务可能产生的类似价值创造贡献 [42] 问题: 对"物流业40年来最有利的租金和入住率环境"评论的解读，以及市场租金增长时间点（是否仍为2027年） [46] - 回答: 长期租金由回报率和重置成本驱动，市场稳定后将稳定在远高于当前租金的水平 [47] 当前租金与趋势线（可能比现行租金高40%，比市场租金高20-25%）之间的追赶斜率将决定增长率，这些增长率将会很高 [48] 具体拐点时间（下一季度或两年后）不确定，但对公司盈利能力的最终影响是令人兴奋的 [48] 问题: Prologis入住率进入第四季度及明年的方向，以及对租金增长的影响 [51] [52] - 回答: 平均入住率指引暗示将维持在当前水平附近，并寻找机会在2026年在此基础上增长 [53] 市场空置率目前为7.5%，预计将在此水平维持几个季度，并在2026年下半年改善 [54] 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25%，需求有潜力改善，但可能尚未完全恢复正常 [55] 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大 [55] 2026年优先事项包括强大的BTS管道（今年已签署21笔交易，正在洽谈近3000万平方英尺新交易）和数据中心业务投资 [56] 问题: 在关税等波动背景下，客户情绪 strengthening 是否意味着客户更适应新常态并愿意做出长期决策 [59] - 回答: 是的，客户在制定长期决策时，肯定对短期噪音更加不敏感，资金雄厚的大公司正引领这一趋势 [60] 问题: 投资组合或更广泛市场中是否存在信用风险担忧 [62] - 回答: 没有所提及方式的担忧，坏账支出有所上升，但预计在收入40多个基点，远低于过去危机时期的较高数字，在上个周期中通过客户选择改善了投资组合的整体信用健康状况 [62] [63] 问题: 每年数据中心开发开工的舒适规模或约束因素 [66] - 回答: 30亿美元是一个很容易处理的数字，采用BTS方式加上资产负债表债务能力、流动性和退出选项，公司没有限制自己 [67] 未来的约束将是电力，而非资本 [68] 问题: 交易市场动态和资本化率或定价变化 [69] - 回答: 交易市场弹性惊人，2025年交易量同比增长约25%，整体定价一致，市场资本化率在低5%范围，IRR在低至中7%范围，人们现在比以往更关注较短的WALT [69] 问题: 投机性开发租赁速度近期是否有显著改善 [70] - 回答: 是的，正在改善，投机性项目的租赁时间通常为7-8个月，在2023-2024年延长了约1-1.5个月，现在正慢慢回归历史常态 [71] 问题: 租金变化下降的原因（周期因素、续租策略）及对未来的影响 [74] - 回答: 租赁公允价值调整降至19%突显了相对于当前低50%s租金变化的巨大潜力 [75] 未来五年的到期租金明细显示，即使没有进一步的市场租金增长，也存在正的租金变化（明年数学上约40%，之后几年依次为30%、20%等）[75] 在租金推动方面，衡量因租金原因丢失交易的指标在2021-2022年较高，2023-2024年降至接近零，现在又开始上升，表明团队在市场条件收紧时更有勇气推动租金 [76] [77] 问题: 不同客户类别（日常需求、周期性、结构性）在租赁活动中的强弱变化 [80] - 回答: 实力最强的领域肯定是电子商务，占新租赁量的近20%，是一个全球现象 [81] 稳定增长业务（食品饮料、医疗公司）也在进行供应链投资以改善服务水平和控制成本 [81] 疲软领域包括一些周期性支出类别，如汽车和住房相关类别（如家具），高利率导致这些行业增长不那么强劲，相关需求较少 [82] 问题: 第四季度核心FFO指引环比下降的原因及2026年展望 [84] - 回答: 第三季度的一些项目存在时间性差异，包括投资税收抵免销售的时机（第三季度金额较大，全年预测不变）和G&A的时间性（第三季度较轻，第四季度较重）[85] [86] 展望2026年，长期盈利增长（高个位数）的基石仍然存在，但有两个不利因素：利率上升的渐进影响（由于债务期限长，影响温和）以及2024年开发开工量低导致2026年稳定后的贡献几乎缺失，同时资本再投资（物流、数据中心）的部署拖累将更明显 [87] [88] 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式类似 [88] 问题: 第四季度同店NOI增长指引放缓的原因以及太阳能收入是否计入同店 [92] - 回答: 同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度面临较高的比较基准，导致增长放缓 [92] 应关注租金变化，它将保持非常强劲 [92] 太阳能收入及其支出确实计入NOI，但目前规模很小，增长不如物流业务显著 [92] 问题: 持有数据中心资产视角下的同店增长比较，以及新租赁签约加速后平均入住率快速回升的时间点 [95] [96] - 回答: 公司主要从价值创造再投资回核心业务的角度考虑数据中心增长，可能保留部分权益，因此其对基本租金和同店增长的贡献相对较小 [97] 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长 profile [97] 市场空置率目前为7.5%，预计将维持一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [98] [99] 与以往周期相比，新阶段的市场空置率起点大幅降低（数百个基点），这将为租金动态和乐观前景奠定基础 [99]

麦格理大型成长基金2025年第三季度表现 - 股票指数在2025年第三季度再次录得创纪录涨幅，人工智能主题股票领涨市场，贡献了约75%的市场回报 [1] - 基金在该季度实现正回报，但表现落后于其基准罗素1000增长指数，表现不佳归因于不利的市场环境和若干失误 [1] Equinix, Inc (EQIX) 投资组合变动与表现 - 麦格理大型成长基金在2025年第三季度将数据中心运营商Equinix, Inc 从投资组合中剔除 [3] - 基金认为该公司在城区拥有独特资产，对降低AI应用延迟至关重要，但其在二三线城市的新地点未能实现预期的货币化 [3] - Equinix股价一个月回报率为4.96%，但过去52周股价下跌了7.13% [2] - 截至2025年10月14日，Equinix股价报收817.42美元，市值为799.96亿美元 [2] Equinix, Inc (EQIX) 财务状况与市场关注度 - 公司在2025年第二季度营收为22.6亿美元，同比增长5% [4] - 截至2025年第二季度末，共有66只对冲基金持有Equinix头寸，较上一季度的70只有所减少 [4] - 公司现金流增长，被定位为下一代股息贵族 [4]