财务数据和关键指标变化 - 第四季度整体每间可售房收入为182美元，同比增长近1%，若排除皇家棕榈酒店则增长近3% [20] - 核心投资组合（排除皇家棕榈酒店）第四季度每间可售房收入增长6%至近216美元，比非核心投资组合高出近1500个基点 [20] - 第四季度核心酒店调整后息税折旧摊销前利润率大幅改善，扩大230个基点至30%，而非核心投资组合则收缩280个基点至10% [20] - 第四季度核心酒店调整后息税折旧摊销前利润同比增长13%，即较上年同期增加近1800万美元，尽管皇家棕榈酒店停业带来超过400万美元的阻力 [21] - 第四季度非核心投资组合调整后息税折旧摊销前利润下降28%，对季度收益造成约400万美元的拖累 [21] - 2025年全年每间可售房收入较2024年下降2%，略超预期，酒店调整后息税折旧摊销前利润率为26.5%，较上年下降130个基点 [21] - 皇家棕榈酒店改造是全年主要阻力，拖累全年每间可售房收入增长110个基点，并带来约15个基点的利润率压力 [21] - 2025年全年资本支出近3亿美元，其中第四季度约1.1亿美元 [22] - 截至2025年底，公司流动性约为20亿美元，包括2亿美元现金、10亿美元循环信贷可用额度和8亿美元未提取的延迟提取定期贷款 [25] - 2025年公司通过2亿美元股息和4500万美元股票回购，总计向股东返还了2.45亿美元资本 [32] - 过去三年，公司总计向股东返还了13亿美元资本，包括回购超过12%的流通股 [33] - 2026年第一季度宣布每股0.25美元的现金股息，按当前交易水平计算，年化收益率超过8.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度核心投资组合的团体收入同比增长13%，宴会和餐饮收入在夏威夷、芝加哥、奥兰多和丹佛等多个关键市场实现两位数增长 [11] - 第四季度希尔顿夏威夷乡村酒店表现强劲，每间可售房收入增长22%，部分原因是去年同期劳工中断导致同比基数较低 [11] - 奥兰多博内特溪综合酒店创下第四季度每间可售房收入纪录，同比增长近9%，团体收入增长15% [13] - 纽约酒店第四季度团体收入创历史新高，同比增长超过8% [14] - 芝加哥希尔顿酒店团体收入增长近4% [14] - 2025年执行了超过1.2亿美元的非核心资产出售，综合倍数达21倍 [7] - 2026年1月，以约1300万美元出售了洛杉矶市中心的193间客房的希尔顿切克斯酒店，相当于超过17倍的2025年息税折旧摊销前利润倍数 [8] - 自2023年以来，公司已出售或处置了13家酒店，使投资组合整体名义每间可售房收入增长近8%，酒店调整后息税折旧摊销前利润率提高超过275个基点 [9] - 剩余的13家非核心酒店在2025年产生了约6000万美元的酒店调整后息税折旧摊销前利润，仅占总数的9% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场：第四季度受益于大会需求，预计将开启多年复苏，迈向先前峰值水平，预计将成为投资组合中收益增长最重要的贡献者之一 [12] - 奥兰多市场：博内特溪综合酒店表现优异，华尔道夫酒店被评为奥兰多排名第一的酒店 [13] - 纽约市场：团体收入表现突出，创历史第四季度纪录 [14] - 迈阿密市场：皇家棕榈酒店改造项目进展顺利，预计6月完工，迈阿密仍是美国最强的酒店市场之一 [15] - 新奥尔良市场：因去年举办超级碗，2026年第一季度面临艰难同比比较 [29] - 旧金山湾区：预计将受益于超级碗赛事 [29] - 波多黎各和旧金山：预计第一季度每间可售房收入将实现两位数增长 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于重塑和升级投资组合，将所有权集中在21家具有优越增长前景的核心酒店，积极退出非核心资产，并将资本配置于高影响力的再开发项目 [6] - 再开发项目具有超过10亿美元的潜在投资回报机会 [7] - 过去9年，公司已成功出售或处置了51家酒店，总价超过30亿美元，展示了强大的资本回收能力 [8] - 公司致力于在年底前实质性减少对非核心投资组合的风险敞口 [9] - 启动了七年来的第六个重大再开发项目——耗资1.08亿美元的皇家棕榈南海滩酒店改造 [9] - 通过对核心投资组合进行再投资，公司相信这是资本的最佳用途，将带来超常的收益增长和股东价值提升 [10] - 行业新酒店建设仍然低迷，供应增长保持在历史低位，未来几年将支撑健康的运营基本面 [17] - 公司长期目标是将杠杆率降至5倍以下 [26] - 公司认为从开发项目中可以获得比当前收购项目更高的收益率 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济基础相对稳固，增长预期温和上调，通胀缓解，持续的财政刺激应为美国消费者提供增量支持 [16] - 随着摆脱去年政府需求中断的影响，同比基数变得更容易，加上世界杯以及纽约、波士顿和华盛顿特区的美国250周年庆典等重大事件的预期提振，预计将有利于多个核心市场的需求 [17] - 尽管对今年的形势保持乐观，但指引仍保持谨慎，因为地缘政治或宏观经济波动可能继续给预订决策带来不确定性，并影响短期团体预订趋势和国际入境需求（尤其是来自加拿大的需求） [17] - 2026年第一季度预计将是全年最具挑战性的季度，主要由于艰难的同比比较 [28] - 新奥尔良和迈阿密预计将对第一季度每间可售房收入造成450个基点的拖累，相当于约1200万美元的收益阻力 [29] - 2026年全年每间可售房收入增长指引范围为持平至增长2% [28] - 2026年调整后息税折旧摊销前利润预计为5.8亿至6.1亿美元，调整后每股经营现金流预计在1.73至1.89美元之间 [28] - 皇家棕榈酒店重新开业的影响：目标在6月初盛大开业，但指引中未假设从世界杯相关需求中获得实质性收益，预计该酒店2026年将产生约300万至400万美元的酒店调整后息税折旧摊销前利润，稳定后预计将达到近2800万美元 [29][30] - 资产出售影响：指引排除了2026年潜在非核心处置的任何影响（已完成的交易除外） [30] - 再融资影响：预计下半年将成功对约14亿美元债务进行再融资，混合利率约为5.5%，年度化预计将增加约2000万美元利息支出，其中900万美元已计入指引 [32] 其他重要信息 - 希尔顿夏威夷乡村酒店的彩虹塔和希尔顿威科洛亚乡村酒店的宫殿塔客房翻新工程已完成，第二阶段总投资约8500万美元 [22][23] - 新奥尔良希尔顿河畔酒店的第二阶段翻新工程已于上月完成，总投资超过3000万美元，第三阶段也是最后阶段计划于今年12月完成 [24] - 2026年计划启动希尔顿夏威夷乡村酒店Ali'i塔的全面翻新，涉及所有348间客房、大堂、私人泳池并新增3间客房，总投资预计约9600万美元 [24] - Ali'i塔翻新工程计划于今年第三季度开始暂停运营，明年年中重新开放，预计2026年对希尔顿夏威夷乡村酒店造成的翻新相关干扰为100万至200万美元，对投资组合每间可售房收入影响为10个基点 [25] - Ali'i塔翻新完成后，该度假村近2900间客房中将有近80%完成新装修 [25] - 公司计划利用延迟提取定期贷款在6月全额偿还由波士顿凯悦酒店担保的1.21亿美元抵押贷款，并在9月提取剩余额度，结合博内特溪综合酒店计划的抵押融资所得，以全额偿还于11月初到期的、由希尔顿夏威夷乡村酒店担保的12.75亿美元商业抵押贷款支持证券融资 [27] - 公司正在积极商讨为博内特溪综合酒店（包括Signia和华尔道夫酒店）发起一笔6.5亿美元的浮动利率延迟提取抵押贷款，预计将于本季度晚些时候完成 [27] - 博内特溪抵押贷款和定期贷款的混合利差预计约为220-225个基点 [28] - 公司预计2026年支出增长为低个位数 [28] - 餐饮等客房外消费表现强劲，约比每间可售房收入高出40-50个基点，预计2026年趋势类似 [129] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于夏威夷物业的收益轨迹和2026年息税折旧摊销前利润贡献的展望 [35] - 尽管会议中心关闭影响了约5万间夜，但酒店已通过内部团体和合同业务成功替换了约60%的损失业务 [36] - 夏威夷乡村酒店和威科洛亚酒店合计的每间可售房收入增长预计在指引范围的高端，约2%左右，由于会议中心关闭和夏威夷乡村酒店二期翻新结束的早期干扰，预计有一定房价增长但幅度不大 [37] - 威科洛亚酒店同比基数较低，预计其息税折旧摊销前利润将实现低两位数增长，两家物业合并的息税折旧摊销前利润预计将实现中个位数增长 [38] - 日本游客量去年相对持平，但已出现复苏迹象，预计将实现中个位数增长，约75万游客访夏威夷，且预计5%-6%的增长将持续至2027年 [39] 问题: 投资组合范围内团体收入的预订进度 [40] - 若排除迈阿密、希尔顿夏威夷乡村酒店以及面临艰难同比比较的新奥尔良，2026年全年团体收入预订进度同比增长约3% [40] - 仅看核心投资组合，2027年的团体收入预订进度同比增长约4%-4.5% [40] 问题: 希尔顿夏威夷乡村酒店从第四季度高增长到第一季度低个位数增长的序列变化原因 [44] - 第一季度希尔顿夏威夷乡村酒店的团体预订进度下降了37%，尽管同比基数持平，但这是导致增长放缓的主要原因 [45] 问题: 迈阿密皇家棕榈酒店开业时间估计及捕捉世界杯需求的策略 [46][47] - 公司拥有处理复杂项目的良好记录，设计和施工团队正全力以赴争取在6月完工 [48] - 由于在6月中旬世界杯开始前没有绝对把握提前开业以获取提前预订，指引中未计入该酒店世界杯相关需求的实质性收益 [49] - 对项目非常乐观，但指引有意保持保守，希望最终能超越预期 [50] 问题: 2026年各季度每间可售房收入增长轨迹 [55] - 第一季度预计是全年最弱季度，可能持平或略低于预期，处于指引范围底部 [56] - 第二季度和第三季度预计将改善，原因是摆脱了去年政策干扰的同比影响，加上世界杯的积极影响（预计对全年有30-35个基点的正面影响） [57] - 第四季度团体预订进度下降8%，整体投资组合略有下降，因此第四季度更接近指引范围的底部 [58] 问题: 2026年运营费用指引及工会重新谈判的影响 [59] - 预计全年运营费用低个位数增长，劳动力成本受集体谈判协议影响预计为中个位数增长 [60] - 通过去年深入的成本控制措施、固定成本低于通胀的增长、保险市场的有利条件以及税收的稳定，可以抵消劳动力成本增长 [61][62] 问题: 非核心资产出售的买家兴趣、进度及是否考虑出售核心资产 [69] - 核心酒店占公司90%的息税折旧摊销前利润和价值，每间可售房收入约215-218美元，比非核心高出约69%，核心酒店每间客房息税折旧摊销前利润约4万美元，利润率30%，而非核心分别为约1万美元和14% [70][71] - 公司已出售51项资产，团队经验丰富，尽管市场环境挑战，但存在买家，包括家族办公室、业主运营商和深度价值投资者 [71][72] - 正在积极推动所有剩余非核心资产的处置工作，目标是在今年内完成尽可能多的交易，少数涉及争议的资产可能滞后 [72] - 目前重点是出售非核心资产、偿还债务并再投资于核心组合，认为开发项目收益率高于收购项目 [73] - 目前不考虑出售核心资产 [73] 问题: 皇家棕榈酒店开业前预订及达到稳定息税折旧摊销前利润水平的时间路径 [74] - 预计从疲旧的资产（息税折旧摊销前利润1400万美元）通过改造达到稳定后近2800万美元的息税折旧摊销前利润，预计需要几年时间 [74] - 超过50%的客房已完工，运营团队已就位，一旦获得批准信号将迅速开业 [75] 问题: 成功处置非核心资产后，2027年是否可能转为进攻性收购 [80] - 管理层非常期待能从防守转为进攻，完成非核心资产处置有望带来公司估值重估，并为进攻性收购创造机会 [81] - 核心资产（如博内特溪、夏威夷标志性度假村、迈阿密皇家棕榈）均为永久产权，这为公司提供了灵活性和未来增长的选项 [82][83] 问题: 非核心资产是否大部分能在2026年内完成处置 [84] - 目标是在2026年内完成大部分非核心资产的处置，这是公司的目标和使命，尽管存在不可控因素，但团队正全力以赴 [85] 问题: 非核心资产潜在买家的类型，是否面临私募市场困境的阻碍 [88] - 市场上有充足的股权和债务资本，买家群体包括小型家族办公室、业主运营商、深度价值企业家等 [89] - 某些市场（如芝加哥、洛杉矶）比其他市场（如旧金山）更具挑战性，但公司正在积极解决，目标是获得公平价值并高效执行 [90] 问题: 纽约劳工合同谈判及后续长期计划 [91] - 谈判正在进行中，公司已在其指引中包含了相关影响的假设，预计谈判将顺利完成，不希望出现旷日持久的谈判或罢工活动 [92][94] - 作为纽约市最大的酒店之一，公司拥有独特的市场定位和长期机会 [95] 问题: 每间可售房收入指引中的保守之处及可能超预期的领域 [100] - 指引中的保守主要体现在第四季度，尤其是希尔顿夏威夷乡村酒店（团体预订进度下降约50%）和纽约中城酒店（第四季度是其最弱季度） [101][102] - 2026年存在积极因素，如更宽松的美联储政策、低利率、重大事件、财政刺激等，但也存在地缘政治风险、通胀压力、国际旅行未完全复苏等风险 [103][104] - 管理层认为在当前环境下保持谨慎是明智的，更倾向于设定较低的门槛并努力超越 [105] 问题: 资本分配及去杠杆化目标 [106] - 去杠杆化是主要焦点，通过出售非核心资产偿还债务来实现 [107] - 对皇家棕榈等核心项目的再投资将带来良好回报，加上夏威夷市场的复苏，将有机推动增长，帮助实现低于5倍的杠杆目标 [108] 问题: 世界杯和美国250周年庆典对每间可售房收入的提升幅度，以及世界杯收益是否主要来自纽约中城酒店 [113] - 预计这些事件对投资组合全年每间可售房收入的正面影响约为30-35个基点，其中约20个基点来自纽约，约10个基点来自波士顿，其余约5个基点来自其他市场 [114] 问题: 2026年翻新工程造成的总每间可售房收入及息税折旧摊销前利润干扰，与2025年对比，以及2027年可能的积极影响 [115] - 皇家棕榈酒店是主要干扰源，上半年对季度每间可售房收入影响约300个基点，但对全年整体影响约为30个基点 [116] - 其他项目对投资组合的干扰约为20-30个基点 [116] - 展望未来，迈阿密皇家棕榈酒店重新开业将对投资组合产生超过100个基点的积极影响，夏威夷和新奥尔良的翻新投资也将成为未来一两年的增长动力 [117] 问题: 夏威夷Ali'i塔翻新项目的具体细节、息税折旧摊销前利润影响及未来开发潜力 [120][121] - Ali'i塔翻新预计造成2026年100万至200万美元的息税折旧摊销前利润干扰，该塔是度假村内高端产品，翻新后将进一步提升其竞争力 [122][125] - 公司仍拥有夏威夷乡村酒店内未开发地块的长期开发权，但目前无意在近期启动该项目，需待需求完全复苏 [124] - Ali'i塔翻新完成后，夏威夷乡村酒店超过80%的客房将完成新装修，为2027年及以后奠定基础 [125] - Ali'i塔翻新后可能作为酒店中的酒店运营或设定更高房价点，相关方案正在研究中 [126] 问题: 客房外餐饮消费趋势及2026年增长预期 [129] - 客房外消费一直非常强劲，约比每间可售房收入高出40-50个基点，预计2026年将保持类似趋势 [129] - 增长主要驱动力来自内部团体、小型会议以及度假村内的高端餐厅消费 [130]

文章核心观点 - 美国消费者正面临一个由企业行为主导的“烦恼经济”，其特点是更长的客服等待时间、高额的垃圾收费以及繁琐的行政流程，这些行为每年给美国消费者造成高达1650亿美元的直接财务损失和时间价值损失 [1][4] 消费者财务与时间损失 - 垃圾收费每年给美国消费者造成超过900亿美元的损失，涉及音乐会、酒店和外卖等领域 [1] - 由于医疗行政繁琐事务造成的浪费时间，每年给美国消费者造成超过216亿美元的价值损失 [1] - 综合直接财务损失和浪费时间的货币价值，美国消费者每年在“烦恼经济”中损失高达1650亿美元 [4] 企业客户服务策略变化 - 过去20年间，美国消费者花在客服电话上的时间激增了60% [2] - 企业以减少客户服务投入、使退款等流程更困难为手段来增加收入 [2] - 报告发现，使订阅服务难以取消可以使企业收入增加超过200% [6] 企业商业模式转变 - 企业正将经济“订阅化”，例如汽车消费从购买所有权转变为按月付费解锁功能 [6] - 企业有意将简单任务复杂化、流程化以榨取更多利润，例如推广租赁服务而非直接售卖所有权 [5] - 企业利用缺乏竞争的环境和严苛的取消政策，将消费者困在服务中 [3] 行业趋势与消费者体验 - 企业正在对每一次消费者互动征收一种基于感受的“税”，使得所有消费互动都比过去更加困难 [3][4] - 企业正试图将消费者转移到能保证稳定收入流的商业模式中，而非传统的购买拥有模式 [6]

财务数据和关键指标变化 - 一季度净亏损250万美元，摊薄后每股亏损0.04美元，摊薄后每股调整后资金流(AFFO)为0.40美元 [14] - 调整后息税折旧摊销前利润(Adjusted EBITDAre)为6300万美元 [14] - 季度末总资产21亿美元，贷款12亿美元，其中2770万美元为合资伙伴在首都希尔顿酒店的贷款份额，总贷款综合平均利率为7.1%，约23%的债务有效固定，约77%有效浮动，净债务与总资产比率约为42.3% [14] - 季度末现金及现金等价物8170万美元，受限现金5450万美元，第三方酒店经理欠款2550万美元 [15] - 宣布季度普通股股息每股0.05美元，年化每股0.20美元，按昨日股价计算年化收益率约10.4% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 整体酒店业务 - 可比每间可售房收入(RevPAR)达400美元，同比增长4.2%，为公司历史最高季度RevPAR，也是酒店房地产投资信托(REIT)板块中最高 [7][8] - 可比总酒店收入同比增长4.4%，可比酒店息税折旧摊销前利润(EBITDA)为7080万美元，同比增长5.3% [8] 度假酒店业务 - 9家度假酒店可比RevPAR为800美元，同比增长1.9%，可比酒店EBITDA合计6200万美元，同比增长2% [9] 城市酒店业务 - 城市酒店可比RevPAR增长11.3%，排除受总统就职典礼影响的首都希尔顿酒店，城市组合RevPAR仍增长8.1% [10] 集团业务 - 一季度集团收入同比增长31%，14家酒店实现集团收入同比增长 [21][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 加利福尼亚野火扰乱洛杉矶市场，比佛利山庄卡米奥酒店1 - 2月团体客房收入受到影响 [21] - 圣托马斯国际入境业务同比下降，波多黎各国际入境业务同比增长，从去年占总入境人数的3.9%增至4.1% [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 解决2025年最后一笔债务到期问题，降低资产债务资本成本，延长加权平均到期期限，改善到期日程 [7] - 赎回约9000万美元非交易优先股，占原融资额约20%，计划继续赎回以降低杠杆和提高每股现金流 [13] - 计划2025年资本支出7500 - 9500万美元，包括酒店客房翻新、空间改造等项目 [29] - 测试市场出售部分资产，考虑出售的资产为组合中的高档资产，预计利用出售所得进行优先股赎回、股票回购、偿还公司可转换债券等 [50][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有经济不确定性言论，但已消散，预订步伐持续强劲，组合有望表现出色 [7] - 对组合利润率前景乐观，团队提前制定预算和成本控制计划，预计EBITDA将持续增长 [38][40] 其他重要信息 - 一季度里兹卡尔顿太浩湖酒店新组建全球销售团队，推动团体客房收入同比增长80% [22] - 费城公证酒店利用超级碗相关活动，实现客房收入同比增加50万美元，临时平均每日房价(ADR)增长12%，2024年12月实施的目的地费用已产生25.4万美元高利润率增量收入 [24][25] - 华盛顿特区首都希尔顿酒店因总统就职典礼，1月18 - 20日收入同比增长30%，两晚ADR超过1000美元创纪录，团体入住率同比增长27%，销售团队获希尔顿2024年全球销售团队奖 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题: 集团业务预订窗口缩短、取消或损耗情况及趋势 - 组合对宏观逆风有较好的抵御能力，预订窗口略有缩短，但对集团业务影响不大，一季度集团业务表现强劲，同比增长31%，2026年集团业务预订步伐持续加快 [32][33] 问题: 组合中国际入境业务占比及影响 - 国际入境业务占组合比重较小，为个位数，不同市场情况不同，圣托马斯国际入境业务下降，波多黎各国际入境业务增长，但总体影响不大 [34][36] 问题: 近期提高利润率的机会、是否需要房价驱动RevPAR增长以及进一步降低成本和管理利润率至2018 - 2019年水平的机会 - 对组合利润率前景乐观，团队年初制定积极预算和成本控制计划，生产力同比提高1%，合同劳动力占比降至2%，工资增长放缓，预计EBITDA将持续增长 [38][40] 问题: 壮丽大道酒店转换的原因、即时提升机会及资本支出情况 - 转换为特许经营模式可使资产在出售时获得更高价值，预计雷明顿酒店管理公司能实现精益运营，转换的资本支出主要是明年的公共空间和会议空间翻新，预计支出较少 [41][42] 问题: 优先股赎回的限制因素 - 优先股发行后两年公司可赎回，三年后持有人可按面值赎回，发行时间不同导致不同买家处于不同阶段，持有人立即赎回需支付赎回费，赎回费在三年内逐渐减少 [47][49] 问题: 资产出售市场情况及出售所得用途 - 市场买家活动增加，公司正在测试市场出售部分资产，预计今年可能完成一到两家酒店的出售，出售所得将用于优先股赎回、股票回购、偿还公司可转换债券等 [50][54]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1080万美元，即每股0.07美元，而去年同期为每股0.13美元 [24] - 调整后EBITDAre同比略有增长，达到1.158亿美元 [24] - 2025年第一季度，201家可比酒店的每间可售房收入（RevPAR）增长2.6%，总运营利润率下降330个基点，至21.4% [24] - 可比酒店的GOP线以下成本较去年减少170万美元，即3.4%，主要原因是较低的财产保险费 [25] - 酒店投资组合产生的调整后酒店EBITDA为2300万美元，较去年下降20.5%，但仍在指导范围内 [25] - 第一季度，公司从与凯悦和丽笙的协议中获得了290万美元的担保金，以弥补酒店现金流的不足 [26] - 截至季度末，公司债务为58亿美元，加权平均利率为6.4%，下一次债务到期是2026年2月到期的3.5亿美元高级无担保票据 [28] - 截至季度末，公司手头现金为800万美元，6.5亿美元循环信贷安排下的未偿还金额为500万美元 [28] - 第一季度，公司在物业资本改善方面投资4600万美元，全年预计资本支出约为2.5亿美元，其中1.2 - 1.4亿美元用于维护资本，其余用于翻新和再开发计划 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 酒店组合的可比RevPAR同比增长2.6%，跑赢行业40个基点，排除八家正在装修的酒店，可比RevPAR增长3.7%，散客和团体收入表现优于合同收入 [9] - 全服务酒店RevPAR增长1.9%，排除一家正在装修的酒店，全服务组合RevPAR同比增长3.2% [10] - 精选服务组合表现出色，RevPAR同比增长10.6%，主要由凯悦嘉轩和索尼斯塔精选组合的入住率增长推动 [11] - 长住酒店组合的RevPAR基本持平，ADR的小幅增长被入住率的下降所抵消 [11] - 第一季度，119家待售酒店的RevPAR为65美元，调整后酒店EBITDA为690万美元，同比下降30% [26] - 83家预计保留的酒店在本季度的RevPAR为99美元，调整后酒店EBITDA为1770万美元，同比减少450万美元，即20% [27] 净租赁业务 - 截至3月31日，公司拥有739处服务导向型零售净租赁物业，年最低租金为3.81亿美元，净租赁资产出租率近98%，加权平均租赁期限为8年 [18] - 租户基础包括175个租户，经营136个品牌，涵盖21个不同行业，2025年仅有2.1%的最低租金到期，2026 - 2029年每年约3%到期 [18] - 截至季度末，净租赁投资组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.07倍，与上一季度基本持平，排除TA旅游中心物业后，最低租金覆盖率仍高达3.6倍，较上一季度下降0.1倍 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长呈放缓趋势，1月略高于2.5%，3月降至约0.5%，4月初步数据显示同比下降1% [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2025年出售125家酒店，预计收益约11亿美元，用于偿还债务、进行某些三重净租赁收购以及对酒店进行资本支出，以优化投资组合，增强资产负债表 [9][14] - 公司将逐步扩大零售收购活动，自季度末以来，已收购或达成协议收购九处净租赁零售物业，总价3300万美元，预计完成酒店处置计划和零售收购后，投资组合将从目前的56%酒店资产和44%净租赁物业转变为54%三重净租赁和46%酒店资产 [16][20] - 公司持续关注宏观经济活动、贸易关税政策和消费者情绪的变化，灵活调整运营计划和资本投资，以应对外部压力 [7][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济环境带来了不确定性，但投资组合优化举措、净租赁资产的稳定现金流和资本管理举措将成为长期价值创造的重要驱动力 [16] - 净租赁投资组合在疫情期间表现出韧性，预计在近期持续波动的情况下仍将保持稳定，租户的核心业务、TA租赁的强大信贷支持以及投资组合的健康覆盖率，使其无论宏观经济条件如何都能保持弹性 [20] - 尽管酒店业务资本密集，但公司仍看好其投资回报率和增长机会，同时认为净租赁业务有机会改善投资组合基本面，为公司带来更多融资和估值方面的优势 [48][49] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度完成了17家凯悦嘉轩酒店的装修，RevPAR同比提高35%，达到77美元，调整后酒店EBITDA同比增加290万美元 [25] - 凯悦和丽笙的协议包含有限的业绩门槛担保，第一季度公司从这些协议中获得了290万美元的担保金，以弥补酒店现金流的不足 [26] - 公司预计第二季度RevPAR为99 - 102美元，调整后酒店EBITDA为6900 - 7400万美元，但该指导不包括任何潜在资产处置的影响 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请分析第一季度RevPAR趋势，以及4月的情况 - 第一季度RevPAR整体符合预期，1月略高于2.5%，3月降至约0.5%，呈现放缓趋势，4月初步数据显示同比下降1%，预计随着季度推进将有所回升 [32][33] 问题2：酒店的国际和政府业务占比如何，4月和3月的情况是由日历变化还是需求结构放缓导致的 - 公司约30%的全服务保留酒店位于前十大市场，受国际旅行影响可控，政府业务合同取消约250万美元，主要是效率提升所致，4月和3月的情况可能是多种因素共同作用的结果，公司预计随着季度推进情况会有所改善 [34][35] 问题3：酒店处置计划按预期价格完成的信心如何，进展与最初预期相比有何变化 - 公司对酒店处置计划有信心，已进行了大量前期尽职调查工作，目前进展顺利，但由于出售的是大型投资组合，交易将分阶段进行，预计将在多个季度内完成 [37][38][39] 问题4：2026年的两笔债务到期，是否仍计划用资产出售所得偿还 - 是的，计划未变 [40] 问题5：从长远来看，公司是否会减少酒店业务，增加净租赁物业，最终成为纯净租赁房地产投资信托基金 - 公司计划未来仍保留酒店业务，但预计净租赁投资与酒店投资的差距将随着时间扩大，同时酒店保留业务仍有提升EBITDA的机会 [42][43] 问题6：公司为何重新重视净租赁投资组合 - 酒店业务资本密集，但仍有投资回报率和增长机会，而净租赁业务有机会改善投资组合基本面，为公司带来更多融资和估值方面的优势 [48][49] 问题7：如何看待公司在索尼斯塔的股权价值和双方关系 - 索尼斯塔正在向特许经营平台转型，预计随着其业务扩张，公司持有的34%股权价值将增加，公司在资产负债表中记录了约1亿美元的投资 [50][51] 问题8：如何对离开系统的酒店进行建模 - 公司认为Q2和Q3开始会看到这些酒店的分配情况，公司建模为在Q3末退出 [52][54] 问题9：团体、国际、商务散客和休闲散客的入住率分别是多少，团体的平均规模如何 - 团体业务对整体有近6.5%（约900万美元）的积极影响，是更好的衡量指标，大部分酒店的团体业务规模为中小型，公司将跟进提供政府和国际业务占比的具体数据 [56][57][58] 问题10：酒店处置计划从原计划Q2末完成大部分，推迟到Q2 - Q3之间，原因是什么 - 主要是因为处理大型投资组合的尽职调查流程较为复杂，并非受市场风险影响，分阶段交易也会延长整体执行时间 [62][63] 问题11：公司今年的资本支出计划风险如何，在关税持续的情况下，是否有能力推迟部分项目到明年 - 今年大部分项目已锁定价格并在进行中，2026年的项目将重新评估成本和影响，公司会采取多种措施应对关税问题，如寻找替代供应商、重新评估项目范围等 [65][66] 问题12：在当前环境下，公司进行净租赁收购的信心来源是什么 - 公司认为净租赁收购可以改善投资组合构成，带来更多融资和估值机会，同时市场上存在一定的价格套利空间，收购价格具有吸引力 [67] 问题13：本季度确认了16家酒店的减值，是否意味着只有这16家酒店在处置过程中出现减值，未来整个投资组合的减值情况如何 - 本季度对114家索尼斯塔酒店进行了减值评估，其中15家酒店的销售价格低于账面价值，确认了减值，其余99家酒店的销售价格高于账面价值，预计整体出售将实现收益，未来减值情况不能简单以此类推 [70][71] 问题14：在尽职调查过程中，减值是否会增加 - 公司预计整个投资组合出售将实现收益，目前账面价值约8亿美元，预计出售价格超过10亿美元 [72] 问题15：净租赁收购的实际物业类型有哪些 - 本季度收购了一处洗车场和一处休闲餐饮概念物业，另外还有杂货店、休闲餐饮、快餐和健身概念等物业正在洽谈中 [76][78] 问题16：为什么选择可变资金票据，是否会增加规模用于净租赁收购 - 公司利用净租赁投资组合的股权价值，以具有成本效益的方式获得了4500万美元的可变资金票据融资，目前不计划增加该工具的规模，但如果增加投资组合中的物业，可以考虑后续调整，该融资是公司整体融资和收购战略的一部分 [79][80] 问题17：现有投资组合中是否还有空间增加资产以获取更多股权融资 - 公司可以根据需要扩大主信托规模，只要保持投资组合与债务的比例在合理范围内，就可以利用额外的股权进行融资，目前已提取了部分股权，还有其他未融资的净租赁物业可在未来利用 [82][84] 问题18：计划收购的114家酒店是否仍将保留索尼斯塔品牌 - 是的，计划这些酒店将继续使用索尼斯塔特许经营协议 [85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为5.14亿美元，较去年增长5.1%；调整后每股FFO为0.64美元，较去年增长4.9% [6] - 可比酒店总RevPAR较2月提高5.8%，可比酒店RevPAR增长7%，可比酒店EBITDA利润率同比提高30个基点至31.8% [6] - 2025年全年调整后EBITDAre中点为16.45亿美元，较之前指导中点提高2500万美元或1.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 业务组合 - 第一季度RevPAR增长好于预期，华盛顿特区、纽约、新奥尔良、洛杉矶和毛伊岛表现强劲 [7][8] - 临时RevPAR增长6%，毛伊岛的三家度假村贡献近一半增长；商务临时RevPAR增长2%；团体RevPAR同比增长7%，一季度售出110万团体房晚，2025年确定团体房晚达360万，占2024年可比全年团体房晚的85% [8][9][10] 餐饮及其他收入 - 餐饮RevPAR增长5%，由宴会和餐厅收入增长驱动；其他每间可售房收入增长2%，尽管损耗和取消收入大幅下降 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区的五家酒店，就职典礼期间RevPAR较去年同期增长660%；总统日周末，所有酒店类型RevPAR实现两位数增长，可比组合RevPAR增长16% [23][24] - 4月至今，上层级市场增长2.5%，豪华市场增长更高，上高端市场基本持平，其他层级市场下降3%；公司投资组合表现优于上层级市场，受豪华度假村复活节强劲表现驱动 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 资本配置 - 一季度回购630万股普通股，平均价格为每股15.79美元，总计1亿美元；自2022年2月以来，已回购4.15亿美元股票，平均回购价格为每股16.16美元，董事会授权的股票回购计划还有5.85亿美元额度 [14] - 2025年资本支出指导范围为5.8 - 6.7亿美元，包括7000 - 8000万美元的财产损失重建费用，预计大部分由保险覆盖；还包括约2.7 - 3.15亿美元的再开发、重新定位和ROI项目投资 [15] 投资项目 - 完成亚特兰大格兰德凯悦酒店和巴克黑德的全面翻新；重新开放纽约万豪侯爵酒店的The View餐厅和南海滩一号酒店的Aviv餐厅 [14] - 预计四季度完成奥兰多四季度假村的中层公寓楼建设并开始销售，目前已有16套单元的定金和购买协议 [15] - 预计今年下半年完成奥斯汀凯悦酒店和国会山凯悦酒店的翻新，预计受益于约2700万美元的运营利润担保 [16] 行业竞争 - 公司凭借强大的投资级资产负债表、2.8倍的杠杆率、资金获取渠道、规模和多元化的业务及地理组合，在行业中具有竞争优势 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管一季度表现超预期，但鉴于宏观经济不确定性加剧，公司仍保持谨慎 [17] - 需求趋势目前保持稳定，但住宿基本面恶化的可能性增加，公司维持可比酒店RevPAR指导范围，总RevPAR略有下调 [18] - 每100个基点的RevPAR变化，预计调整后EBITDAre将变化3200 - 3700万美元 [19][29] 其他重要信息 - 唐塞萨尔度假村在3月下旬重新开放，重新开放后，临时需求、餐厅平均消费、水疗服务需求和会员重新激活数量均高于预期 [12][13] - 公司预计唐塞萨尔的财产损失和修复成本在1 - 1.1亿美元之间，保险免赔额为2000万美元，一季度已收到1000万美元的业务中断赔偿 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月需求趋势以及不同市场表现差异 - 4月上层级市场增长2.5%，豪华市场增长更高，上高端市场基本持平，其他层级市场下降3%；公司投资组合表现优于上层级市场，受豪华度假村复活节强劲表现驱动 [40][41] - 国际入境业务占总房晚的8%，受加拿大入境旅游影响较大的西雅图和纽约，公司在西雅图业务不多，纽约表现出色 [36] 问题2: 毛伊岛剩余时间的RevPAR和利润增长展望 - 毛伊岛一季度和四季度表现强劲，二季度和三季度有所缓和；EBITDA预期中点提高约1000万美元，目前预计约为1亿美元 [44][46] 问题3: 不确定性是否会带来更多收购机会 - 目前交易市场处于观望状态，若政策明朗、不确定性消除，今年晚些时候交易市场可能会活跃起来；公司将继续在投资组合上进行投资，也会考虑回购股票和支付股息 [51][52][53] 问题4: 何时考虑通过回购或其他一次性事件返还更多资本 - 公司将继续谨慎考虑回购股票和支付股息，目前采取观望态度，视市场情况而定 [59][60] 问题5: 非高峰时期的消费者需求情况 - 目前非高峰时期的需求趋势较为一致，不同资产和市场有所差异；团体预订步伐积极，休闲需求强劲 [64][65] 问题6: 是否实施成本削减举措 - 公司针对每个物业制定了应急计划，目前运营表现良好，若情况恶化，将迅速实施应急计划削减开支 [68][69] 问题7: 资本支出预算受关税影响情况以及对未来计划项目的影响 - 目前难以确定关税政策的影响，公司维持资本支出指导范围；已为资本项目制定了应对方案，目前按计划推进项目 [72][73] 问题8: 业务临时和团体需求的详细情况 - 团体预订方面，主要是2025年当年的政府和协会团体预订量有所缓和，2026 - 2028年预订量增长良好 [77][78] - 业务临时方面，一季度业务临时房晚数量下降约5%，主要受政府业务影响；预计全年业务临时量将继续下降，价格将适度上涨 [79][80] 问题9: 政府政策对劳动力市场和利润率的影响以及关税对全年利润率的影响 - 公司大部分物业由万豪和凯悦管理，未感受到劳动力市场压力；目前关税对酒店利润率无明显影响，公司对利润率指导有信心 [85][86] 问题10: 交易市场情况以及公司资产情况和定价预期 - 交易市场目前处于观望状态，预计政策明朗后，今年晚些时候市场将继续开放；定价取决于资产类型，豪华和上高端资产价格较高；公司会测试资产，但无出售压力 [91][92][95] 问题11: 瓦胡岛里奇卡尔顿海龟湾酒店的表现以及市场不确定性对其的影响 - 海龟湾酒店一季度RevPAR增长13%；公司决定推迟帕尔默球场的转让，加快法齐奥球场的翻新 [100][101]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度可比酒店总营收3.29亿美元，全年为14亿美元，较2023年同期分别增长约4%和2.5% [26] - 2024年第四季度可比酒店RevPAR增长约3%，全年增长超1%，ADR和入住率均有改善 [9] - 2024年第四季度调整后EBITDARE增长约7%，调整后资金运营现金流增长约6% [10] - 2024年第四季度支付股息总额为5800万美元，全年派息约2.44亿美元 [37] - 截至2024年12月31日，公司总债务净额约15亿美元，约为过去十二个月EBITDA的3.1倍，加权平均利率为4.7% [37] - 2025年公司预计净收入在1.73 - 2.02亿美元之间，可比酒店RevPAR变化在1% - 3%之间，可比酒店EBITDA利润率在34.2% - 35.2%之间，调整后EBITDAre在4.47 - 4.71亿美元之间 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度商务旅行是整体增长的主要驱动力，休闲旅行需求也很有韧性 [9] - 2024年第四季度工作日入住率每月都有增长，周末入住率有波动 [31] - 2024年第四季度其他收入增长16%，餐饮收入增长5% [33] - 2024年第四季度可比酒店总费用增长约5%，全年增长约4% [34] - 2024年第四季度总工资占比下降，合同劳动力占总工资的比例降至7.3% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度西雅图、纳什维尔、亚特兰大、丹佛等地酒店表现不佳，盐湖城、南本德、坦帕、奥兰多、休斯顿等地酒店表现较好 [28] - 2025年1月可比酒店RevPAR略有改善，洛杉矶和华盛顿特区酒店表现强劲，抵消了其他地区的旅行干扰 [29] - 2025年2月新奥尔良因超级碗受益，预计3月将受益于狂欢节 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续监控股息分配率和时间，采取稳健的资本配置和投资组合管理策略 [13] - 公司将继续投资资本支出，预计2025年支出在8000 - 9000万美元之间，对约20家酒店进行重大翻修 [21] - 公司将继续积极寻找机会优化投资组合，提高每股收益，为股东创造长期价值 [20] - 行业交易市场仍具挑战性，交易规模处于历史低位，但公司已成功出售部分资产，优化投资组合 [14] - 公司认为有限的供应增长改善了投资组合的风险状况，提高了潜在回报 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前经营环境相对稳定，供需动态有利，预计经营业绩将继续改善 [23][42] - 公司对未来充满信心，认为其高品质的酒店组合、强大的品牌、有效的管理公司、稳定的资产负债表和经验丰富的团队将使其在未来表现出色 [22] 其他重要信息 - 公司南加州酒店在野火中未受重大损失，仍正常运营，并将继续支持当地恢复工作 [7][8] - 公司1月洛杉矶和华盛顿特区酒店表现强劲，抵消了其他地区的天气干扰，预计部分洛杉矶酒店至少在第一季度将受益于保险和重建需求 [10] - 公司已签订购买田纳西州纳什维尔市中心一家在建酒店的合同，预计今年晚些时候完成收购 [18] 问答环节所有提问和回答 问题: 2025年固定成本与2024年相比具有挑战性，若进行正常化处理，运营费用增长假设是多少 - 2024年有一次性税收优惠和降低的财产保险费，若考虑这些因素，2025年固定成本的障碍约为320万美元，正常化后财产税假设增长约5%，不考虑固定成本障碍，总酒店费用增长将低于4% [49][50] 问题: 公司目前有多少比例的投资组合与出售的小型酒店类似，这些资产的自然买家是谁 - 公司约7% - 10%的投资组合可能符合类似类别，主要出售战略是优先考虑战略和战术原因的资产，自然买家是当地业主运营商，公司能够通过竞争投标获得较高售价 [52][53] 问题: 公司距离推动周中房价更有意义的增长还有多远 - 公司距离疫情前水平仍有5%的差距，但随着入住率的提高，差距正在缩小，预计在入住率较高的月份将有更多机会 [60][61] 问题: 如何缩小交易市场的买卖价差，若价差仍较大，公司是否愿意整合小型投资组合并回购股票 - 公司目前更倾向于通过个别交易出售小型资产，因为市场上对投资组合的需求较少，买家出价不够积极，预计随着利率下降或行业基本面加速改善，市场情况可能会改变 [63][66] 问题: 2025年RevPAR增长2%的指引中，超预期增长更可能来自周中商务旅行需求还是周末需求，以及季度RevPAR的节奏如何 - 超预期增长可能来自商务和休闲旅行，预计周中增长在指引范围的中点，年初增长较慢，随着时间推移将受益于RevPAR增长，麦迪逊大使馆酒店也将有更多时间提升业绩 [72][73][75] 问题: 公司将资金重新部署到哪里，投资组合中城市和郊区的比例如何变化 - 公司近期最有吸引力的重新部署机会是回购股票，目前投资组合中城市酒店的EBITDA贡献约为40%，酒店数量约为30%，公司认为这种组合较为合适，长期战略是广泛多元化，同时关注有增长潜力的市场 [80][81][83] 问题: 公司2.95亿美元债务今年到期，目前借款利率如何，是否考虑提前为到期贷款融资 - 到期的定期贷款定价有利，公司正在与贷款人进行沟通，将考虑时机和利息节省，担保债务替换难度较大，公司也将管理一些掉期到期，目前隐含指引中未包含利息节省的潜在收益 [84][85][86] 问题: 公司运营商在2025年采取了哪些不同或更好的措施来抵消高于通胀的增长，P&L中可控和不可控部分的比例如何 - 公司通过提高入住率降低单位成本，2025年指引中可变费用增长合理，主要增长来自固定费用，运营商将继续利用基准数据寻找机会，关注产品和可控费用管理 [96][97][99] 问题: 公司在分析买卖决策时，房地产价值在过去90 - 120天内有何变化 - 由于交易数量较少，难以确定广泛趋势，公司认为房地产价值在酒店行业保持稳定，部分资产因表现良好或卖家不愿出售而增值，但缺乏足够交易数据支持，公司预计随着市场开放，将更好地确定行业清算价格 [107][109][110] 问题: 公司出售资产的主要驱动因素是什么，更广泛的基本面挑战何时会成为资产出售计划的更大驱动因素 - 公司出售资产的战略驱动因素是市场前景和公司在市场中的定位，战术驱动因素是关注小型资产以实现有利定价，随着市场扩大，公司将更广泛地考虑投资组合，可能在表现良好但增长预期较低的市场出售资产 [115][116] 问题: 如果不受交易规模限制，公司认为非核心资产占投资组合的比例是多少，RevPAR指引中入住率和ADR增长的组合如何 - 目前提到的7% - 10%的投资组合包括公司认为的非核心资产，RevPAR指引中是入住率和ADR增长的组合 [121][125] 问题: 公司2025年工资福利增长展望如何，市场供应背景如何，是否有计划中的项目可能在近期开工 - 公司预计2025年工资福利增长在3.5% - 4%之间，未看到近期供应变化的迹象，多数市场没有新项目在建，从规划到建设开工的时间较长，公司多数市场在一段时间内不会受到新供应的影响 [130][132][134] 问题: 公司在拉斯维加斯的开发地块有何新情况，考虑到当前资本成本，如何看待在资产负债表上启动此类项目 - 公司正在与潜在开发商合作，进行各种规划和成本结构的评估，预计不会在资产负债表上建设，将在收购时考虑资本成本，公司拥有土地具有成本优势，但仍需与开发商详细讨论以确保实现最佳回报 [140][141][143]