融资活动 - 冶金煤公司Ramaco Resources定价发行5700万美元新发行的2030年到期8 25%交易所交易高级票据[1] - 发行所得将用于赎回其现有票据[1] 投资者服务信息 - CDx3通知服务将持续关注新IPO和优先股活动[1]

DALLAS, Aug. 18, 2025 /PRNewswire/ -- Braemar Hotels & Resorts Inc. (NYSE: BHR) ("Braemar" or the "Company") announced today that it has successfully refinanced the existing mortgage loan secured by the Four Seasons Resort Scottsdale at Troon North. The previous loan had a balance of $140 million with an interest rate of SOFR + 3.75% and a final maturity in December 2028. The new non-recourse loan has a balance of $180 million and bears interest at a floating rate of SOFR + 3.00%. The lender is Aareal Capit ...

核心交易信息 - Braemar酒店及度假村以1.45亿美元总价出售西雅图万豪海滨酒店（共369间客房 平均每间客房售价39.3万美元）[1] - 交易包含700万美元预期资本支出 基于截至2025年5月31日过去12个月净运营收入计算 资本化率达8.1%[1] - 公司偿还约8840万美元债务 支付转让税和交易成本后保留约5080万美元净收益[2] 财务数据表现 - 该酒店过去12个月净亏损160万美元 但酒店EBITDA为1430万美元[4] - 扣除190万美元资本储备后 酒店净运营收入为1240万美元[4] - 资本化率计算方式为年净运营收入除以购买价格 净运营收入定义为酒店EBITDA减去总收入5%的资本支出储备[5] 战略影响与展望 - 此次资产剥离增强公司资产负债表和流动性 预计本日历年内不再进行额外物业销售[2] - 公司作为专注于豪华酒店及度假村投资的房地产投资信托基金(REIT) 通过交易优化债务结构[2][3] - 交易完成使公司获得充足资本可用于未来投资部署或股息政策调整[7][9]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度可比每间可用客房收入(RevPAR)为318美元 同比增长15% [8] - 可比酒店总收入同比增长33% [9] - 可比酒店息税折旧摊销前利润(EBITDA)为4780万美元 同比增长37% [9] - 净亏损 attributable to common stockholders 为1600万美元 每股稀释亏损024美元 [14] - 调整后每股运营资金(AFFO)为009美元 [14] - 调整后EBITDAre为3890万美元 [14] - 总资产21亿美元 贷款总额12亿美元 其中2770万美元为合资伙伴在Capital Hilton的贷款份额 [14] - 净债务与总资产比率为442% [14] - 现金及现金等价物8020万美元 限制性现金5550万美元 [15] - 第三方酒店管理公司应收款项2420万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 度假村业务表现突出 可比RevPAR达464美元 同比增长16% [9] - 度假村业务可比酒店EBITDA为2570万美元 同比增长69% [9] - 城市酒店可比RevPAR增长05% [10] - 餐饮收入同比增长66% [19] - Ritz Carlton Lake Tahoe总收入增长约39% [10] - Ritz Carlton Reserve Gerardo Beach总收入增长约14% [10] - The Clancy San Francisco总收入增长14% [10] - Ritz Carlton Dorado Beach RevPAR增长17% [23] - Sofitel Chicago Magnificent Mile总收入增长24% 其中客房收入增长2% 餐饮收入增长7% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 度假村业务表现强劲 9家度假村酒店占15家酒店组合的60% [9] - 城市酒店保持稳定增长 主要受益于城市会议日程改善 [10] - 政府业务板块疲软 尤其影响Capital Hilton Washington DC [35] - 团体业务收入增长23% [20] - 休闲业务在度假村表现强劲 [37] - 企业业务在季度内实现增长 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成五家酒店再融资 解决2025年最后到期债务 [11] - 将Sofitel Chicago Magnificent Mile重组为特许经营模式 日常管理交由Remington Hospitality负责 [11] - 签署最终协议以145亿美元出售Seattle Waterfront酒店 每间客房393,000美元 [12] - 预计出售交易将在未来几周内完成 [12] - 已赎回约107亿美元非交易优先股 占原始融资额的23% [13] - 继续推进酒店翻新和价值提升项目 包括Hotel Yountville Park Hyatt Beaver Creek Four Seasons Scottsdale等 [25][26] - 2025年资本支出预计在7500万至9500万美元之间 [28] - 专注于提升投资组合质量 品牌一致性和战略性再投资 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预订速度保持强劲 2025年团体预订量增长86% 2026年增长36% [10] - 第三季度团体收入预订量增长88% [21] - Four Seasons Scottsdale和Ritz Carlton Sarasota全年预订量分别增长203%和269% [21] - Ritz Carlton Lake Tahoe全年团体收入预订量增长44% [22] - 对团体需求持续强劲保持信心 [22] - 尽管有三个酒店正在进行重大翻新 但前景依然乐观 [7] - 债务市场持续改善 融资成本可能下降 [39] 其他重要信息 - 公司宣布季度普通股股息为每股005美元 年化每股020美元 基于昨日股价年化收益率约91% [15] - 董事会将继续逐季审查股息政策 [15] - 截至2025年6月30日 投资组合包括15家酒店共3667间客房 [16] - 完全稀释流通股数为7360万股 其中普通股6820万股 OP单位540万股 [16] - 贷款利率混合平均为71% 考虑价内利率上限后 约22%债务为固定利率 78%为浮动利率 [14] - 翻新项目已产生强劲回报 Ritz Carlton Lake Tahoe的3000平方英尺改造项目已产生约30万美元NOI [27] 问答环节所有提问和回答 问题: 收入管理策略是否更加关注团体业务 - 公司正在整个投资组合中寻求增加团体业务 团体业务可以抵御外部不利因素 但必须选择正确的团体 特别关注能带来额外餐饮和宴会支出的团体 [31] - 餐饮收入增长超过客房收入增长 并通过餐饮实现110个基点的利润率增长 [32] - 主要关注在需求较低的月份和淡季引入团体 但总体上在整个投资组合中寻求增加团体业务 [33] 问题: 五月和六月表现如何 - 五月和六月表现更符合预期 但季度内面临一些不利因素 包括几个酒店翻新造成的业务流失 [35] - 政府板块极度疲软 影响了Capital Hilton Washington DC [35] - 其他业务板块非常强劲 团体业务增长高个位数 企业业务增长 休闲业务在度假村表现强劲 [36][37] 问题: 西雅图出售后是否还会出售更多资产 - 西雅图出售后公司将拥有显著现金余额 提供更多灵活性追求各种计划 [38] - 2025年没有进一步的物业出售计划 但2026年会进行评估 [38] - 交易环境持续改善 西雅图出售过程有大量感兴趣的买家 认为获得了资产的全市场价值 [39] - 随着债务市场持续愈合 融资成本可能下降 预计明年会对资产有更多兴趣 对此持开放态度 [39]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度可比RevPAR增长1.5%至318美元 可比酒店总营收增长3.3% 可比酒店EBITDA增长3.7%至4780万美元 [7][8] - 度假村业务表现突出 可比RevPAR增长1.6%至464美元 可比酒店EBITDA增长6.9%至2570万美元 [8] - 公司报告归属于普通股东的净亏损1600万美元 稀释后每股亏损0.24美元 AFFO为每股0.09美元 调整后EBITDAre为3890万美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 度假村业务中 Ritz Carlton Lake Tahoe总营收增长约39% Ritz Carlton Reserve Gerardo Beach总营收增长约14% [8] - 城市酒店可比RevPAR增长0.5% 其中旧金山The Clancy总营收增长14% [8][9] - 餐饮收入增长6.6% 推动整体营收增长 同时实现餐饮业务利润率提升110个基点 [16][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 团体业务表现强劲 第二季度团体收入同比增长2.3% 第三季度团体收入预订量同比增长8.8% 全年预订量同比增长8.6% [18][19] - Ritz Carlton Lake Tahoe全年团体收入预订量增长44% 团体餐饮预订量增长超过100% [20] - Ritz Carlton Dorado Beach RevPAR增长17% 其中团体收入增长98% 散客收入增长5.8% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦豪华酒店领域 通过出售西雅图Waterfront酒店(3.93万美元/间)实现去杠杆化 预计资本化率为8.1% [11] - 已完成约1.07亿美元非交易优先股的赎回 占原始融资额的23% 未来将继续赎回以改善每股现金流 [12] - 将Sofitel Chicago Magnificent Mile转为特许经营模式 由Remington Hospitality管理 总营收增长2.4% 餐饮收入增长7% [10][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Park Hyatt Beaver Creek和Hotel Yountville正在进行装修 但剔除这两家酒店后可比酒店EBITDA增长6.3% [17] - 政府业务疲软影响了Capital Hilton的业绩 但企业业务和休闲业务表现强劲 [35][36] - 预订趋势保持强劲 2025年团体预订量增长8.6% 2026年增长3.6% [9][19] 其他重要信息 - 公司总资产21亿美元 债务12亿美元 净债务与总资产比率为44.2% 现金及等价物8020万美元 限制性现金5550万美元 [13][14] - 季度普通股股息为每股0.05美元 年化股息收益率为9.1% [14] - 2025年资本支出预计在7500万至9500万美元之间 包括多个酒店的装修和升级项目 [27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收入管理策略是否更关注团体业务 - 公司正在全业务组合中增加团体业务 但强调必须是能带来餐饮收入的优质团体 重点在淡季引入团体业务 [31][32][33] 问题: 4月受复活节影响 5月和6月表现如何 - 5月和6月表现符合预期 尽管有装修和政府业务疲软的影响 但团体业务和企业业务表现强劲 休闲业务在度假村表现突出 [35][36][37] 问题: 出售西雅图酒店后是否还有资产出售计划 - 目前没有2025年进一步的出售计划 但2026年会评估市场情况 交易环境正在改善 预计随着融资成本下降会有更多买家兴趣 [38][39]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，公司总资产为$2,064百万，较2013年增长115%[11] - 2025年第二季度净收入为16.054百万美元，较2024年第一季度的36.757百万美元下降[84] - 2025年第二季度的总酒店收入为$179,943千，较2024年同期增长3.3%[33] - 2025年第二季度的酒店EBITDA为$184.3百万，较2024年同期增长3.7%[33] - 2025年第二季度的每间可用房收入（RevPAR）为$318，较2024年同期增长1.5%[33] - 2025年第二季度的入住率为71.9%，较2024年同期增长0.6%[33] - 2025年第二季度的平均房价（ADR）为$443，较2024年同期增长0.9%[33] - 2025年第二季度度假酒店的RevPAR同比增长1.6%，较2019年增长50.3%[40] - 2025年第二季度城市酒店的RevPAR同比增长1.3%，较2019年增长1.0%[40] 用户数据 - 2025年第二季度的客房收入中，73.8%来自短期需求[51] - 总房间数为3807间，整体入住率为72%[58] - 度假酒店的平均每日房价(ADR)为784美元，收入每间可用房间(RevPAR)为464美元[58] - 城市酒店的平均每日房价(ADR)为291美元，收入每间可用房间(RevPAR)为231美元[58] 未来展望 - 2025年预计的豪华酒店年增长率为0.1%，上档次酒店为4.0%[29] - 2025年计划的资本支出范围为7500万至9500万美元[59] 负面信息 - 2025年第二季度净收入为-6,841千美元，相较于2024年的-13,787千美元有所改善[112] - 2025年第二季度普通股东的净收入为-16,018千美元，较2024年的-21,920千美元减少了26.5%[112] - 2025年第一季度净收入为10,672千美元，较2024年的15,482千美元下降了31.5%[113] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第二季度的利息支出为7.381百万美元，较2024年第一季度的8.385百万美元有所减少[84] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为23.360百万美元，较2024年第一季度的23.395百万美元基本持平[84] - 2025年第二季度非物业调整为-23百万美元，较2024年第一季度的869百万美元显著下降[84] - 2025年第二季度所得税费用为-210百万美元，较2024年第一季度的526百万美元有所改善[84]

核心财务表现 - 季度运营资金(FFO)为每股0.09美元 低于市场共识预期0.12美元 同比下降10% [1] - 季度营收达1.7908亿美元 超出市场共识预期7.36% 但较去年同期1.8759亿美元下降4.6% [2] - 本季度FFO意外偏差为-25.00% 而上一季度曾实现+17.65%的正向偏差 [1] 股价表现与市场对比 - 年初至今股价下跌24.7% 同期标普500指数上涨8.2% 表现显著弱于大盘 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预期近期表现将与市场持平 [6] 未来业绩预期 - 下季度共识FFO预期为-0.11美元 营收预期1.44亿美元 [7] - 本财年共识FFO预期0.44美元 营收预期6.971亿美元 [7] - 业绩指引修订趋势在财报发布前呈现混合状态 [6] 行业比较分析 - 所属REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中位列前36% [8] - 同业公司Peakstone Realty Trust预计季度每股收益0.71美元 同比增长1.4% [9] - Peakstone Realty Trust预期营收5810万美元 同比增长3.8% [10]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度总酒店收入为1.79077亿美元，同比下降4.5%，2024年同期为1.87587亿美元[25] - 2025年第二季度运营收入为1789.4万美元，同比增长47%，2024年同期为1217.5万美元[25] - 2025年第二季度净亏损684.1万美元，较2024年同期的1378.7万美元亏损收窄50.4%[25] - 2025年第二季度EBITDAre为4153.5万美元，同比增长9.1%，2024年同期为3808.1万美元[27] - 2025年第二季度调整后FFO为693.2万美元，同比下降5.9%，2024年同期为736.8万美元[29] - 2025年第二季度每普通股基本亏损0.24美元，较2024年同期的0.33美元亏损收窄27.3%[25] - 2025年第二季度酒店EBITDA为4779万美元，同比下降6.43%，但可比酒店EBITDA增长3.72%至4781万美元[44] - 2025年上半年可比酒店EBITDA增长4.68%至1.186亿美元，EBITDA利润率为29.77%[44] - 2025年上半年酒店净收入为5281万美元，同比增长5.05%，可比酒店净收入增长21.36%至5293万美元[44] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度利息支出为2267.4万美元，同比下降12.2%，2024年同期为2583.4万美元[25] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为2336万美元，同比下降5.4%，2024年同期为2469.4万美元[25] - 2025年第二季度酒店运营费用为1.25038亿美元，同比下降2.6%，2024年同期为1.28363亿美元[25] - 2025年第二季度调整后EBITDAre为3886.6万美元，同比下降8.9%，2024年同期为4268.6万美元[27] 各条业务线表现 - 度假村物业总房间收入同比下降10.17%至6058.2万美元，但可比口径下增长1.63%[57] - 度假村物业总酒店EBITDA同比下降11.53%至2564.6万美元，但可比口径下增长6.9%[57] - 城市物业总酒店净利润同比下降8.17%至989.2万美元，EBITDA同比微增0.26%至2214.7万美元[57] - 综合物业总酒店净利润同比大幅增长59.52%（可比口径），净利润率达8.93%[57] - 度假酒店总房间收入同比下降7%至1.639亿美元，但可比口径增长1.11%至1.621亿美元[65] - 城市酒店总营收同比增长4.25%至1.164亿美元，净利润大幅增长38.09%至619万美元[65] 各地区表现 - CAPITAL HILTON WASHINGTON D.C. 客房收入同比下降5.12%至1281.9万美元[53] - CAPITAL HILTON WASHINGTON D.C. 酒店净收入暴跌90.29%至418万美元[53] - CAPITAL HILTON WASHINGTON D.C. 酒店EBITDA下降22.66%至607.6万美元[53] - HILTON LA JOLLA TORREY PINES 客房收入和总酒店收入均同比下降100%[53] - SOFITEL CHICAGO MAGNIFICENT MILE 酒店净收入同比增长42.61%至377.2万美元[53] - SOFITEL CHICAGO MAGNIFICENT MILE 酒店EBITDA增长29.26%至491.3万美元[53] - BARDESSONO HOTEL AND SPA 客房收入同比下降4.4%至428万美元[53] - BARDESSONO HOTEL AND SPA 酒店净收入下降13.98%至88.6万美元[53] 管理层讨论和指引 - 公司以1.45亿美元（每间房39.3万美元）出售西雅图万豪海滨酒店（369间房）[7][10] - 芝加哥索菲特酒店（415间房）转为特许经营结构，保留品牌并更换管理方[5][8] - 宣布第三季度每股0.05美元现金股息（年化0.20美元/股）[11] - 2025年预计有资本支出的酒店包括Cameo Beverly Hills（143间客房）、Hotel Yountville（80间客房）和Park Hyatt Beaver Creek（193间客房）[83] 其他财务数据 - 期末现金及等价物8020万美元，受限现金5550万美元（含第三方管理方持有的2420万美元）[6] - 净债务与总资产比率为44.2%，季度资本支出1770万美元[6] - 总资产21亿美元，贷款总额12亿美元（混合平均利率7.1%），22%为固定利率债务[9] - 季度赎回非交易优先股1470万美元，累计赎回1.07亿美元[6][13] - 公司总债务为12.207亿美元，其中固定利率债务占7.1%（8625万美元），浮动利率债务占92.9%（11.345亿美元）[31][34] - 加权平均利率为7.08%，其中固定利率部分4.50%，浮动利率部分7.28%[31] - 2026年到期债务总额为12.966亿美元，占债务总额的主要部分[34] - 公司未计入540万美元与合资企业合并相关的债务[32][34] - SOFR利率在2025年6月30日为4.32%[32] - 截至2025年6月30日，公司总企业价值（TEV）为17.928亿美元，其中债务为12.208亿美元[80]

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股息分配公告 - 公司宣布对普通股每股派发0.05美元季度现金股息 年化股息率为每股0.20美元 支付日为2025年10月15日 股权登记日为2025年9月30日 [1] - 对5.5% Series B累积可转换优先股每股派发0.3438美元季度股息 支付日与股权登记日同上 [2] - 对8.25% Series D累积优先股每股派发0.5156美元季度股息 支付日与股权登记日同上 [3] 月度股息计划 - Series E可赎回优先股所有CUSIP代码股票将分三次派发月度股息 每次每股0.15625美元 分别于2025年8月15日 9月15日和10月15日支付 对应股权登记日为7月31日 8月29日和9月30日 [4] - CUSIP 10482B705的Series M可赎回优先股将分三次派发月度股息 每次每股0.17917美元 支付时间与股权登记日同上 [5] - 特定CUSIP代码(10482B887等)的Series M优先股将分三次派发月度股息 每次每股0.17708美元 支付时间与股权登记日同上 [6] - 其余Series M优先股CUSIP代码将分三次派发月度股息 每次每股0.17500美元 支付时间与股权登记日同上 [7] 股权结构 - 截至2025年6月30日 公司已发行在外13,391,250股Series E可赎回优先股和1,420,421股Series M可赎回优先股 [8] 公司业务定位 - 公司为房地产投资信托基金(REIT) 专注于豪华酒店和度假村领域的投资 [8]