财务数据和关键指标变化 - 2023年公司收入为32亿美元，较去年下降约7% [7] - 股东基金未提及具体数据，每股资产净值为65.4，全年每股股息为1.08美元 [16] - 净负债率为27.2%，有效利率为4.2%，固定利率债务占总债务组合的62%，平均债务期限为4.5年 [17] - 2024年到期债务仅占总负债的0.6%，无特别高的再融资压力 [17] - 零售资本回报率在5.25% - 5.5%之间，办公室为4.25% - 5%，住宅为3.75% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售入住率为97%，约10%的零售空间用于重大升级，影响了零售收入 [7] - 营业额租金增长45%，销售额略好于去年 [10] - 租赁续约、租金审查和新租赁的租金回报率在2023年主要为正 [5] 办公业务 - 办公入住率为89%，受香港写字楼市场经济复苏缓慢影响，市场目前仍疲软 [7][8] - 高端零售商和医疗保健服务等行业占整个投资组合的比例超过12% [9] 住宅业务 - 住宅入住率为60%，仍面临压力 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港受外部因素影响，虽游客数量有所改善，但消费仍谨慎，出口部门依然疲软，大湾区城市吸引香港游客，导致游客流量失衡 [4] - 零售市场面临充满挑战的外部环境和强势港元的阻碍，游客消费重点从购物转向体验式旅游 [9] - 写字楼市场经济复苏缓慢，目前仍疲软，房东通过更灵活的租赁条款和增加租赁激励措施来维持入住率 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行大型战略复兴计划，对零售物业进行翻新 [5] - 继续多元化租户组合，引入高端零售商和服务行业的新租户 [6] - 投资灵活办公空间或共享办公，以补充和对冲办公投资组合 [6] - 打造独特的内容和体验，如Lee Gardens注重场所营造，Hysan Place推出Urban Hood概念 [10][11] - 加强营销，通过建立Urban Park、Urban Sky、Play Doors等独特空间，以及利用线上线下渠道开展活动 [12] - 推进Caroline Hill项目建设，完成Lee Garden 1和Lee Garden 5的翻新，预计2024年第二季度开始营业 [11][13] - 发展轻资产支柱业务，IWG成为现代办公解决方案生态系统的关键部分，New Frontier受益于中国对高端医疗服务的需求增长 [13][14] - 注重可持续发展，维持或提高评级机构的评级，获得相关奖项，降低碳强度和电力强度，承诺基于科学的目标，推广绿色出行 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是全球动荡的一年，世界从疫情中逐渐恢复，但仍面临诸多挑战，香港受外部因素影响，消费谨慎，出口疲软 [4] - 零售业务虽受装修影响，但看到积极迹象，随着装修完成，预计租金回报率将继续为正，整体前景乐观 [5][21][22] - 写字楼市场仍面临挑战，未来几年租金可能面临压力，公司将努力维护入住率 [41][64] - 考虑到市场不确定性和业务发展需求，调整股息政策，以确保有足够资金应对未来挑战和抓住机遇 [33][34][35] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现良好，碳强度较基线下降38%，购买电力强度下降21%，270万平方英尺的建筑达到绿色标准，Lee Gardens是香港岛最大的电动汽车充电枢纽，拥有超过160个充电桩 [14][15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2023年下半年零售销售复苏率与疫情前相比如何，以及零售租赁更新和展望如何 - 2023年下半年零售销售虽未完全恢复到2018年水平，但有积极迹象，公司对零售前景持乐观态度，预计随着装修完成，租金回报率将继续为正，整体租金将上涨 [21][22][28] 问题2: 办公室租户搬迁的后续计划 - 未提及具体后续计划 [19] 问题3: 股息削减的原因及未来股息政策 - 由于房地产市场结构变化和不确定性增加，公司希望保持保守，节约现金以应对未来挑战和抓住机遇，未来仍希望保持稳定和渐进的股息政策 [33][34][35] 问题4: 永续证券的处理方式 - 8.5亿美元次级永续证券的首次赎回日期为2025年9月，公司将监测贷款市场和债券市场，寻找最合适的解决方案，目前银行仍有兴趣为公司提供融资 [46][47] 问题5: 确认股息政策是否仍是稳定和渐进的，以及入住成本和Lee Gardens 1和5的租金回升情况 - 稳定和渐进仍是公司的目标，但需根据下半年的利率和经济环境来确定是否能够实现，整体投资组合的入住成本约为中个位数，预计Lee Gardens 1和5的租金在装修完成后将逐步回升 [51][52][53] 问题6: 上海项目的进展和未来展望 - 上海Lee Garden办公室在升级后年底入住率达到30%，有30% - 40%的空间正在进行深入洽谈，希望今年能达成一些交易，提高入住率 [13][60][61] 问题7: 办公室租赁到期情况和近期空置风险，以及未来两年的资本支出计划 - 今年第二和第四季度办公室租赁到期租金与今年相似，可能面临负租金回报率的挑战，公司将努力维护入住率，未来几年的资本支出主要用于Caroline Hill项目和复兴项目，每年约20亿美元 [63][64][66]

财务数据和关键指标变化 - 集团总营收4.60003亿美元，下降4.1%；基础利润1.29002亿美元，下降6.6% [14] - 每股股息维持在1.44美元 [14][33] - 年末零售、办公、住宅的入住率分别为99%、90%、61% [15] - 股东资金和每股资产净值同比下降约4% - 5%，主要因投资物业的非现金会计公允价值变动 [33] - 净负债率维持在20%多的中间水平，有效利率为2.8%，投资级信用评级保持不变 [34] - 独立估值师决定维持今年评估的资本回报率不变 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 总营业额4300万美元，增长1.4%，入住率99% [15] - 2022年下半年消费需求受疫情形势稳定和劳动力市场强劲支撑 [15] - 忠诚度计划“双引擎”（Club Avenue和Lee Garden Clubs）贡献超60%的零售销售额 [19] - 2022年平均占用成本比率约为19% - 20%，处于健康水平 [48] 办公业务 - 营业额15.78亿美元，下降8.7%，入住率90% [16] - 2023年约五分之一的办公空间将进行续租，到期租金较2022年需处理的到期租金低10% [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港零售销售趋势与市场趋势一致，在疫情期间表现出韧性 [16] - 公司写字楼空置率约10%，低于香港甲级写字楼市场平均水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以社区为基础的商业模式，长期致力于绿色和可持续增长 [5] - 开展区域复兴项目，包括Caroline Hill开发项目，提升影响力和覆盖范围 [6] - 对Lee Gardens进行改造，打造下个世纪的综合社区 [7] - 推进五个战略支柱项目，包括Villa Luka、Topua Wan、Lee Gardens Shanghai、GBA Flex与IWG合作项目以及医疗健康投资 [11][12] - 公司忠诚度计划和数字平台为零售业务增长提供动力，在市场中具有竞争优势 [18][20] - 写字楼业务凭借对跨国和本地企业的吸引力、优质设施和管理、优越地理位置以及零售与办公的综合社区等优势参与竞争 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年全球经济受疫情和宏观经济因素影响，香港经济活动也受到抑制，但随着疫情限制解除和边境重新开放，公司有望复苏 [3][4] - 疫情后遗症、地缘政治紧张局势、衰退、通胀和高利率仍将带来挑战，但公司长期前景乐观，将继续发展和扩大核心业务组合和支柱 [13] - 零售市场整体情绪积极，但消费行为可能发生变化，目前尚未看到大量数据体现增长 [39][40][41] - 写字楼需求面临挑战，需通过差异化经营满足租户需求，公司整体复兴和更新有助于提升竞争力 [51][52] 其他重要信息 - 公司发布香港最大的绿色贷款用于Caroline Hill项目，截至年底可持续金融交易总额达193亿，占总债务和融资的48% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023财年零售租金复归趋势预期如何？Lee Garden复兴项目下的店铺搬迁是否会对前景产生负面影响？ - 公司认为整体市场氛围改善，租户咨询数量和质量以及租金谈判情况反映出积极情绪，但由于消费行为可能改变，目前尚无增长的明确保证 [38][39][40] 问题2: 2023年的资本支出计划是什么？对净负债率的预期如何？ - 2023年资本支出主要包括Caroline Hill Centre项目和资产提升计划，已预留5 - 10亿港元资金，并已纳入整体融资计划，预计净负债率不会大幅增加 [42][43] 问题3: 边境重新开放后，Villa Luka的销售情况是否有所改善？ - Villa Luka项目得到市场高度认可，随着边境重新开放，近期有交易完成，若住宅市场情绪恢复，该项目有望成为优质产品 [45] 问题4: 中国重新开放后，2月份零售销售趋势如何？1月份销售额与2019年疫情前水平相比如何？ - 1月份零售租户销售额同比实现两位数正增长，且环比也有所增加，希望增长势头能够持续，但尚未看到2月份数据；2022年平均占用成本比率处于健康水平 [47][48] 问题5: 写字楼入住率降至90%，是否认为这是底部？重新开放后写字楼需求是否有增加迹象？ - 2023年约五分之一的办公空间将续租，到期租金低于2022年，目前正在与租户进行续租讨论；写字楼需求面临挑战，但公司通过差异化经营和整体复兴有望提升竞争力 [49][51][52] 问题6: 公司是否经历了资本回报率扩张？ - 目前评估的资本回报率没有变化，独立估值师未看到立即调整的压力，但需关注下一个报告期情况 [53] 问题7: 对发行新股降低公司负债率有何看法？ - 公司认为目前负债率处于行业合理范围内，有安全的流动性进行长期投资，且维持了股息；公司拥有投资级信用评级，债务资本市场融资便利，暂无发行新股的需求，将继续审慎管理财务 [55][56][57]