财务数据和关键指标变化 - 核心FFO（包括净提成费用）为每股1.49美元，不包括净提成费用为每股1.50美元，均超出预期 [7] - 投资组合入住率增长至95.3%，增加了20个基点 [8] - 净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [8] - 净有效同店增长为3.9%，现金同店增长为5.2% [8] - 租赁按市值计价在9月底为19%，本季度捕获了7500万美元的NOI，随着租约滚动还将进一步捕获9亿美元的NOI [8] - 平均入住率指导中值保持在95%，全年租金变化预计平均在低50%范围内 [15] - 同店NOI增长指导范围提高，净有效基础为4.25%-4.75%，现金基础为4.75%-5.25% [15] - GAAP每股收益指导范围为3.40美元至3.50美元 [16] - 核心FFO（包括净提成费用）指导范围为每股5.78美元至5.81美元，不包括净提成费用的核心FFO指导范围为每股5.83美元至5.86美元，较先前指导提高0.02美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物流业务实现创纪录的租赁季度，签约量近6200万平方英尺 [5] - 本季度签署了额外的9个定制建造项目，使今年总数达到21个，总投资额达16亿美元 [9] - 能源业务本季度交付了28兆瓦的太阳能发电和存储，当前容量为825兆瓦，有望在年底前实现1吉瓦的目标 [10] - 数据中心业务将另外1.5吉瓦的容量推进到高级阶段，目前共有5.2吉瓦的电力已获保障或处于高级阶段 [6] - 数据中心业务若以供电外壳形式交付，相当于150亿美元的投资，若以交钥匙形式交付则可能高达四倍 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场第三季度估计吸收了4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [12] - 美国最强的市场是东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大的吸收情况良好 [13] - 南加州的情绪也在改善，尽管租金仍然疲软，但洛杉矶和内陆帝国的租赁活动已经回升 [13] - 拉丁美洲再次交付了优异业绩，巴西和墨西哥共同提供了投资组合中最高的同店增长 [14] - 欧洲保持了比美国更高的入住率和更温和的租金下降 [14] - 日本投资组合保持了卓越入住率的记录，克服了近年来较高的市场供应 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司开始探索额外的资本化策略，以充分利用数据中心机会 [6] - 定制建造项目预计将占全年开发量的一半以上 [9] - 公司继续将太阳能存储和离网能源解决方案与房地产整合 [10] - 战略资本业务本季度实现了适度的净流入，新工具进展顺利，吸引了浓厚兴趣 [11] - 客户情绪明显好转，大型占用者正在追求重新配置和整合策略，转向网络优化而非收缩 [11] - 电子商务渗透率现已占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，是需求的重要长期驱动因素 [11] - 数据中心需求异常强劲，未来三年可交付的每个兆瓦都已与客户进行对话 [15] - 公司采取审慎和纪律严明的方法，与定制建造战略保持一致 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已经站稳脚跟，为入住率和租金的拐点奠定了基础 [5] - 需求正在改善，入住率已经形成底部，租金正在经历触底过程 [12] - 供应前景仍然有利，因为建筑管道正在耗尽，开工量低于疫情前水平 [12] - 市场租金下降已经放缓，本季度仅略高于1%，也证明了市场转变 [12] - 全球物流的前景强劲，数据中心和分布式能源系统的需求旺盛 [17] - 长期来看，全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统的需求旺盛，这支撑了对长期和业务独特机会的信心 [17] 其他重要信息 - 公司在REIT和基金方面完成了23亿美元的融资活动，包括以3.5%的利率成功筹集了10亿欧元 [10] - 债务的现行成本仅为3.2%，平均剩余期限超过八年 [10] - 一般行政费用指导范围提高至4.6亿美元至4.7亿美元，战略资本收入指导范围提高至5.8亿美元至5.9亿美元 [16] - 公司开发开工份额提高至新的范围27.5亿美元至32.5亿美元，仅包括先前宣布的数据中心开工 [16] - 处置和出资组合指导增加5亿美元，至公司份额的15亿美元至22.5亿美元 [16] - 今天是Hamid Moghadam作为CEO的最后一次财报电话会议，自1997年上市以来这是他第112次参加财报会 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心业务额外资本化策略的探索 [22] - 回应指出，公司继续构建经验丰富的专用团队，并在核心业务和数据中心团队之间具有显著的运营协同效应 [23] - 管道巨大，有14吉瓦电力已获保障或处于高级阶段，团队在短时间内取得了惊人成绩 [23] - 战略仍然是与超大规模客户进行定制建造，未来三年可交付的每个兆瓦都已纳入对话 [24] - 公司已开始探索数据中心业务和资本化的可能性领域，目前没有具体细节可分享，但希望在未来几个季度提供 [25] - 资产负债表显然有能力承接大量项目，过去一两年有近20亿美元在建，考虑到资产负债表的规模和评级，可以轻松增长 [26] 问题: 关于第三季度4700万平方英尺净吸收量的可持续性 [29] - 回应确认净吸收量中有一些是第二季度的追赶，但需求存在明显的转折点，出现了明显的上升 [30] - 公司认为6000万平方英尺是正常的季度需求速度，预计未来几个季度需求将改善 [30] 问题: 未来一年供需平衡和市场租金增长预期 [33] - 回应认为目前处于典型的房地产周期，需求正在加强，供应保持低位，低于疫情前水平，入住率和租金正在触底 [34] - 预计空置率将在当前水平见顶，基于目前1.9亿平方英尺的在建管道，交付量将在2026年下降，净吸收的门槛降低将导致市场收紧 [35] - 需求如何显现将取决于当前管道和未来90天及全年出现的宏观环境 [35] 问题: 关于不同租户类别和市场表现的详细分析 [38] - 回应指出需求明显好转，市场处于拐点时期，这来自于客户讨论的广度和深度以及他们决策意愿的提高 [40] - 活动在提案和成熟谈判中都很广泛，涉及新租和续租活动以及一系列市场，较大面积类别（超过50万平方英尺，甚至超过25万平方英尺）表现出明显优势 [40] - 业务优势具有国际性，在美国，优势体现在阳光地带 [41] 问题: 数据中心与工业的标准化增长率比较 [44] - 回应指出，目前考虑资产退出方式是出售，或考虑减持，其对增长率的贡献主要是将价值创造再投资回核心业务 [44] - 以物流开发组合为例，50亿美元的投资运行率每年应贡献约150个基点的额外增长，可作为类似价值创造的基准 [44] 问题: 关于物流业40年来最有利设置的评论以及市场租金增长时间点 [47] - 回应认为，最终是回报率和重置成本驱动长期租金，市场稳定时将稳定在远高于当前租金的水平，趋势线显著高于当前租金，可能比现行租金高40%，比当前市场租金高20%-25% [49] - 何时达到趋势线存在不确定性，但增长速率将非常高，最终影响公司盈利能力的是赚取能力 [50] 问题: Prologis入住率方向和未来一年市场机会 [53] - 回应指出，平均入住率指导允许一系列结果，有信心维持在当前水平附近，并寻找机会在2026年在此基础上增长 [55] - 市场空置率目前为7.5%，预计将在此水平维持几个季度，并在2026年晚些时候改善 [55] - 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25%，需求有潜力在未来一年改善，但可能不会完全恢复正常 [56] - 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场的范围更广，这将在未来一年真正演变 [56] - 2026年的优先事项保持不变，定制建造管道仍然强劲，数据中心业务是重点，将在18个市场开始投机性开发 [59] 问题: 客户情绪是否因关税新闻而更加稳定 [63] - 回应确认客户在制定长期决策时肯定对短期噪音更加不敏感，资金雄厚的大公司正在引领潮流，中小型企业通常会效仿 [64] 问题: 投资组合中的信用风险 [67] - 回应指出坏账支出较高，年初预期在30多个基点，实际经验可能在40个基点左右，远低于过去危机中的较高数字 [68] - 在上个周期中利用挑战性条件改善了客户选择和信用，提高了投资组合的整体信用健康度 [69] 问题: 数据中心开发的舒适年度开工量 [72] - 回应认为30亿美元是一个非常容易处理的数字，定制建造方法加上资产负债表的债务能力、流动性和退出选项，公司没有限制自己 [73] - 未来的限制将是电力，而不是资本 [74] 问题: 交易市场和收购机会的最新看法 [77] - 回应指出交易市场出人意料地有弹性，2025年交易量同比增长约25%，整体定价相当一致，市场资本化率在低5%范围，内部收益率在低至中7%范围 [77] - 目前人们更关注较短的WALT（租约加权平均剩余期限） [77] 问题: 投机性开发租赁的速度 [80] - 回应指出正在改善，投机性开发租赁的时间通常为7到8个月，在2023年和2024年平均延长了一个月到一个半月，现在正慢慢回到历史常态 [80] 问题: 租金变化下降的原因和未来拐点的影响 [83] - 回应指出租赁按市值计价降至19%（净有效），但即时租金变化仍在低50%范围内，凸显了从该平均值出发的租金变化潜力巨大 [84] - 到期租金表显示未来五年都有正向租金变化，即使没有进一步的市场租金增长 [84] - 公司开始再次看到因租金而丢失的交易数量上升，表明随着市场条件收紧，团队在谈判中更有勇气推动租金 [86] 问题: 不同客户类别（日常需求、周期性、结构性）的租赁实力变化 [89] - 回应指出电子商务实力强劲，占新租赁的近20%，是一个全球现象 [90] - 稳定增长业务，如食品饮料、医疗公司，正在投资供应链以改善服务水平和管理成本 [90] - 周期性支出类别，如汽车和住房相关类别（如家具），由于高利率导致这些行业增长不强劲，需求较少 [91] 问题: 第四季度核心FFO指导环比下降的原因及2026年展望 [94] - 回应指出第三季度有一些时间安排因素，包括投资税收抵免销售的时间安排（第三季度金额较大）和一般行政费用（第三季度较轻，第四季度较重） [95] - 展望2026年，长期盈利增长应为高个位数，但有两个不利因素：利率上升的渐进影响（由于债务组合平均剩余期限长，影响温和）和2024年开发开工量是合并以来最轻的，其对稳定后贡献在2026年几乎不存在，同时资本再投资将导致部署拖累更明显 [96] - 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式类似 [96] 问题: 第四季度同店NOI增长放缓的原因及太阳能收入处理 [101] - 回应指出同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度需要对抗这个比较基数，应重点关注租金变化，它将保持非常强劲 [102] - 太阳能收入及其支出确实出现在NOI中，但目前规模很小，并且跨年度相对平稳 [102] 问题: 数据中心组合的同店增长与工业组合的比较，以及租赁加速后平均入住率拐点 [106] - 回应指出公司考虑的是价值创造再投资回核心业务，如果保留部分权益，其对基本租金和同店增长的贡献将相对较小 [108] - 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长状况 [108] - 市场空置率为7.5%，预计将在此维持一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [109] - 与以往周期相比，新阶段的市场空置率起点显著较低，为租金动态和乐观情绪奠定了基础 [109]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO（包括净激励费用）为每股1.49美元，不包括净激励费用为每股1.50美元，均超出预期 [5] - 投资组合入住率增长至95.3%，上升20个基点 [6] - 当季净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [6] - 净有效同店增长为3.9%，现金同店增长为5.2% [7] - 租赁公允价值调整在9月底为19%，当季捕获7500万美元NOI，未来租赁到期将带来额外9亿美元NOI [6] - 全年同店NOI增长指引上调：净有效基础为4.25%至4.75%，现金基础为4.75%至5.25% [13] - 全年GAAP每股收益指引为3.40至3.50美元 [14] - 全年核心FFO（包括净激励费用）指引为每股5.78至5.81美元，不包括净激励费用为每股5.83至5.86美元，较先前指引提高0.02美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物流业务：第三季度租赁签约量创纪录，达近6200万平方英尺 [4] - 定制开发（BTS）业务：本季度新增9个BTS项目，全年总计达21个，预期总投资额16亿美元 [8] - 数据中心业务：将1.5吉瓦容量推进至高级阶段，目前共有5.2吉瓦电力已获保障或处于高级阶段 [4] [21] - 能源业务：当季交付28兆瓦太阳能发电和存储，当前容量825兆瓦，有望在年底实现1吉瓦目标 [9] - 战略资本业务：当季开放式基金出现温和净流入 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：第三季度净吸纳量为4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [11] - 美国最强市场：东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大吸纳量稳固 [11] - 南加州市场：洛杉矶和内陆帝国租赁活动回升，但租金仍疲软 [12] - 拉丁美洲市场：巴西和墨西哥再次取得优异业绩，提供投资组合中最高的同店增长 [12] - 欧洲市场：维持了比美国更高的入住率和更温和的租金下降 [12] - 日本市场：尽管近年市场供应较高，但仍保持卓越的入住率记录 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心机会：公司开始探索额外的资本化策略以充分利用该机会，结合房地产、电力接入、客户关系和资本，是历史上最重大的价值创造机会之一 [4] [5] [20] [24] - 开发策略：预计定制开发（BTS）将占全年开发量的一半以上 [8] - 客户关系：与全球大型客户（许多位列前25名）保持紧密关系，推动BTS管道增长 [8] [10] - 能源整合：继续将太阳能存储和离网能源解决方案与房地产整合，体现公司为客户持续演进 [9] - 全球平台优势：在20个国家拥有房地产，全球规模持续服务客户，多元化效益体现在业绩中 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场情绪：客户情绪明显改善，决策制定改善，大型用户转向网络优化而非收缩 [10] - 行业需求：电子商务渗透率现已占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，是需求的长期驱动力 [10] - 运营条件：需求改善，入住率已形成底部，租金正经历筑底过程 [11] - 供应前景：建筑管道正在消耗，开工量低于疫情前水平，市场有利 [11] - 市场租金：市场租金下降速度放缓，本季度略高于1%，表明市场转变 [11] - 长期展望：全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统需求旺盛 [16] [47] [48] 其他重要信息 - 资产负债表：在REIT和基金层面完成了23亿美元的融资活动，包括以3.5%利率成功筹集10亿欧元，债务平均剩余期限超过8年，实际债务成本仅为3.2% [9] - 管理层变动：此次是Hamid Moghadam作为CEO的最后一次财报电话会议 [17] [18] [101] [102] [103] [104] - 坏账支出：预计坏账支出占收入基点为40左右，低于过去危机时期的较高数字，投资组合整体信用健康状况良好 [62] [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心业务额外资本化策略的细节和公司对拥有运营数据中心的舒适度 [20] - 回答: 公司继续采用与超大规模客户进行定制开发（BTS）的策略，团队建设成功，与核心业务存在显著协同效应，管道巨大（14吉瓦已获保障或在建，38吉瓦处于高级阶段）[21] [22] [23] 公司已开始探索数据中心业务和资本化的可能性范围，目前无具体细节可分享，希望在未来几个季度提供更新 [24] 资产负债表在过渡期间完全有能力承接大量项目 [25] 问题: 第三季度4700万平方英尺净吸纳量的可持续性及季度内租赁节奏 [28] - 回答: 4700万平方英尺的净吸纳量中有部分是对第二季度的补足，但需求出现明显转折点，出现明显上升 [29] 公司认为约6000万平方英尺是正常的季度需求速度 [29] 问题: 未来一年供需平衡预期及市场租金增长展望 [32] - 回答: 目前处于典型的房地产周期，需求增强，供应保持低位（低于疫情前水平），入住率和租金正在筑底，是好迹象 [33] 年初至今净吸纳量约9500万平方英尺，预计全年约1.25亿平方英尺，空置率预计在当前水平（约7.5%）见顶，随着交付量在2026年下降，市场将开始收紧 [35] 市场租金方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大，这将演变 [55] 问题: 不同租户类别和市场在 inflection point 的表现 [38] - 回答: 需求已明显转向，市场处于拐点期，体现在客户讨论的广度和深度以及决策意愿上 [39] 活动范围广泛，但较大面积类别（超过50万平方英尺，乃至超过25万平方英尺）表现突出 [39] [40] 国际业务是亮点，美国优势在阳光地带 [40] 问题: 数据中心与工业地产的标准化增长率比较 [42] - 回答: 公司考虑的是将价值创造再投资回核心业务，以此贡献增长率 [42] 以物流开发投资组合为例，约50亿美元的年度开发投资应贡献约150个基点的额外年增长率，可作为基准来评估数据中心业务可能产生的类似价值创造贡献 [42] 问题: 对"物流业40年来最有利的租金和入住率环境"评论的解读，以及市场租金增长时间点（是否仍为2027年） [46] - 回答: 长期租金由回报率和重置成本驱动，市场稳定后将稳定在远高于当前租金的水平 [47] 当前租金与趋势线（可能比现行租金高40%，比市场租金高20-25%）之间的追赶斜率将决定增长率，这些增长率将会很高 [48] 具体拐点时间（下一季度或两年后）不确定，但对公司盈利能力的最终影响是令人兴奋的 [48] 问题: Prologis入住率进入第四季度及明年的方向，以及对租金增长的影响 [51] [52] - 回答: 平均入住率指引暗示将维持在当前水平附近，并寻找机会在2026年在此基础上增长 [53] 市场空置率目前为7.5%，预计将在此水平维持几个季度，并在2026年下半年改善 [54] 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25%，需求有潜力改善，但可能尚未完全恢复正常 [55] 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场范围扩大 [55] 2026年优先事项包括强大的BTS管道（今年已签署21笔交易，正在洽谈近3000万平方英尺新交易）和数据中心业务投资 [56] 问题: 在关税等波动背景下，客户情绪 strengthening 是否意味着客户更适应新常态并愿意做出长期决策 [59] - 回答: 是的，客户在制定长期决策时，肯定对短期噪音更加不敏感，资金雄厚的大公司正引领这一趋势 [60] 问题: 投资组合或更广泛市场中是否存在信用风险担忧 [62] - 回答: 没有所提及方式的担忧，坏账支出有所上升，但预计在收入40多个基点，远低于过去危机时期的较高数字，在上个周期中通过客户选择改善了投资组合的整体信用健康状况 [62] [63] 问题: 每年数据中心开发开工的舒适规模或约束因素 [66] - 回答: 30亿美元是一个很容易处理的数字，采用BTS方式加上资产负债表债务能力、流动性和退出选项，公司没有限制自己 [67] 未来的约束将是电力，而非资本 [68] 问题: 交易市场动态和资本化率或定价变化 [69] - 回答: 交易市场弹性惊人，2025年交易量同比增长约25%，整体定价一致，市场资本化率在低5%范围，IRR在低至中7%范围，人们现在比以往更关注较短的WALT [69] 问题: 投机性开发租赁速度近期是否有显著改善 [70] - 回答: 是的，正在改善，投机性项目的租赁时间通常为7-8个月，在2023-2024年延长了约1-1.5个月，现在正慢慢回归历史常态 [71] 问题: 租金变化下降的原因（周期因素、续租策略）及对未来的影响 [74] - 回答: 租赁公允价值调整降至19%突显了相对于当前低50%s租金变化的巨大潜力 [75] 未来五年的到期租金明细显示，即使没有进一步的市场租金增长，也存在正的租金变化（明年数学上约40%，之后几年依次为30%、20%等）[75] 在租金推动方面，衡量因租金原因丢失交易的指标在2021-2022年较高，2023-2024年降至接近零，现在又开始上升，表明团队在市场条件收紧时更有勇气推动租金 [76] [77] 问题: 不同客户类别（日常需求、周期性、结构性）在租赁活动中的强弱变化 [80] - 回答: 实力最强的领域肯定是电子商务，占新租赁量的近20%，是一个全球现象 [81] 稳定增长业务（食品饮料、医疗公司）也在进行供应链投资以改善服务水平和控制成本 [81] 疲软领域包括一些周期性支出类别，如汽车和住房相关类别（如家具），高利率导致这些行业增长不那么强劲，相关需求较少 [82] 问题: 第四季度核心FFO指引环比下降的原因及2026年展望 [84] - 回答: 第三季度的一些项目存在时间性差异，包括投资税收抵免销售的时机（第三季度金额较大，全年预测不变）和G&A的时间性（第三季度较轻，第四季度较重）[85] [86] 展望2026年，长期盈利增长（高个位数）的基石仍然存在，但有两个不利因素：利率上升的渐进影响（由于债务期限长，影响温和）以及2024年开发开工量低导致2026年稳定后的贡献几乎缺失，同时资本再投资（物流、数据中心）的部署拖累将更明显 [87] [88] 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式类似 [88] 问题: 第四季度同店NOI增长指引放缓的原因以及太阳能收入是否计入同店 [92] - 回答: 同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度面临较高的比较基准，导致增长放缓 [92] 应关注租金变化，它将保持非常强劲 [92] 太阳能收入及其支出确实计入NOI，但目前规模很小，增长不如物流业务显著 [92] 问题: 持有数据中心资产视角下的同店增长比较，以及新租赁签约加速后平均入住率快速回升的时间点 [95] [96] - 回答: 公司主要从价值创造再投资回核心业务的角度考虑数据中心增长，可能保留部分权益，因此其对基本租金和同店增长的贡献相对较小 [97] 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长 profile [97] 市场空置率目前为7.5%，预计将维持一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [98] [99] 与以往周期相比，新阶段的市场空置率起点大幅降低（数百个基点），这将为租金动态和乐观前景奠定基础 [99]

公司 Prologis (NYSE:PLD) 是全球最大的物流地产信托 (REIT) 拥有2000亿美元资产 覆盖13亿平方英尺物业 分布于20个国家[2] 公司专注于大型、消费导向且供应受限的物流配送市场 并运营一个成功的开发业务 年均开发约45亿美元的新物流地产 过去20年累计开发近500亿美元资产 创造了约140亿美元价值[2] 公司拥有420亿美元的投资机会土地储备 相当于近10年的开发体量[2][3] 此外 公司还管理着约650亿美元的第三方资产 (AUM) 的战略资本业务[3] 核心业务与战略 * 公司业务模式结合了庞大的物流地产投资组合、开发业务和战略资本管理[2][3] * 拥有6000栋建筑和15000英亩土地 为数据中心转换和AI机遇提供了丰富资源[4] * 正在积极拓展能源业务和Essentials业务 旨在为客户提供更多增值服务并深化客户关系[4][46][48] * 视数据中心转换为一个巨大的机遇 并已为此配备了约30人的专职团队[43][44] 租赁市场与经营动态 * 第二季度初租赁活动因关税不确定性而放缓 但到6月有所改善 改善主要体现在续租方面而非新租约[5][6] * 第二季度末的租赁管道量高达1.3亿平方英尺 但新租约的转化率低于历史平均水平[7][17][18] * 第三季度新租约的转化率有所改善 虽未恢复到历史正常水平 但趋势向好[7][8][9] * 定制开发 (build-to-suit) 活动强劲 上半年启动了创公司记录的11亿美元项目 第三季度又签署了8个新项目[10] * 大面积空间（如25万平方英尺以上）的租赁表现更好 优势市场包括拉丁美洲 (LATAM)、美国东南部和欧洲（英国和南欧）[14][31] * 公司全球策略仍侧重于提升出租率 预计美国市场空置率在未来两三个季度将达到略低于8%的峰值[19][20][24] 市场展望与运营数据 * 公司维持2025年净吸纳量在7500万至1亿平方英尺之间的预测[24][36][37] * 预计市场租金增长将在空置率见顶后出现 历史数据显示在6%-8%的空置率水平下也能实现正租金增长[25][26] * 新开发项目的开工量持续低迷 季度开工量仅为3000-3500万平方英尺 相当于2015年左右的水平 这有利于未来降低空置率[28] * 重置成本租金 (replacement cost rents) 比市场租金高出约21% 这将在空置率收紧后成为市场租金增长的下一个催化剂[34][35] 关税影响与客户行为 * 关税话题已逐渐淡出与客户对话的焦点 客户正逐步推进决策以应对各种可能的结果[8][32][33] * 客户决策缓慢导致租赁管道中的交易停留时间（ gestation period）延长 预计第三季度可能达到50天甚至60天以上[21][22] * 需求较强的客户类别是支持日常基本需求的行业 如消费品、食品饮料、第三方物流(3PL)和运输公司[31] 资本、交易与增长策略 * 交易市场持续回暖 年初至今成交量增长15% 多笔交易出现多个竞标者[39] * 公司投资聚焦于内部收益率(IRR) 目前在其多数市场中无杠杆IRR介于7%至8%之间 并关注相对于重置成本的折扣[40] * 公司的长期增长算法目标为高个位数增长率 但近期面临杠杆率优势减弱（平均存量利率3.2% 市场债务利率4.25%-4.5%）和开发项目贡献减少等短期阻力[54][55][56] * 战略资本业务正探索新的资本来源 如合资企业(JV)和封闭式基金 以重振增长并扩大第三方资产管理规模[50][51] 行业基本面与竞争优势 * 物流地产行业因其替代性选项少、受技术颠覆影响较小而具有吸引力[58] * 电子商务渗透率的持续提升（带来三倍乘数效应）以及新项目开发难度日益加大 构成了行业有利的供需背景[58][59] * 公司通过利用平台优势（如屋顶太阳能、Essentials业务、高效益转换机会）最大化挖掘价值[59] 其他业务亮点 * **Essentials业务**: 旨在为中小型企业客户提供一站式服务（如IT技术、货架、叉车） 旨在深化客户关系并贡献EBITDA[46][48][49] * **数据中心转换**: 被视为一个巨大的、可能被市场低估的机遇 公司拥有建筑外壳、内部能源业务、强大资产负债表和客户关系等竞争优势[42][43][44]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO（包括净推广收入）为每股1.46美元，不包括净推广为每股1.47美元，均高于预测 [8] - 季度末入住率为95.1%，环比下降10%，与市场表现差距扩大至290个基点 [8] - 本季度通过租金变更实现额外7500万美元的NOI，净有效租金变更率为53%，现金租金变更率为35%，季度末租赁按市值计价为22% [8] - 本季度净有效和现金同店增长率受公允价值租赁调整拖累约100个基点 [9] - 资本部署方面，新开发启动超9亿美元，其中约65%为美国和欧洲的7个额外项目的定制开发活动 [9] - 上半年定制开发启动总计11亿美元，为历年最高开局 [10] - 能源业务方面，目前近1.1吉瓦处于运营或开发中，朝着年底1吉瓦太阳能生产和存储的目标稳步前进 [11] - 资产负债表方面，完成5.8亿美元融资活动，包括以更低利差重新安排3亿美元的全球信贷额度之一，季度末持有超7亿美元流动性 [12] - 战略资本业务本季度开放式基金出现约3亿美元净流出 [13] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租赁管道达到1.3亿平方英尺，近期达到历史高位，其中续签活动健康，新租赁仍较慢，但6月租赁速度加快 [14][15] - 定制开发业务方面，管道饱满，有超30个项目，代表超2500万平方英尺的活跃对话 [15] - 能源业务方面，继续采购电力，本季度为高级阶段类别增加200兆瓦，使该类别总量达到2.2吉瓦，另有1.1吉瓦完全保障，300兆瓦正在建设中 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场净吸纳量低迷，为2800万平方英尺，市场空置率微升至7.4% [14] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略以服务消费中心的客户为核心，团队执行水平高 [19][20] - 定制开发业务持续增长，且在地理和客户细分方面多元化，公司预计未来保持较高的定制开发比例 [7][17] - 公司致力于分布式能源平台的全球发展，尽管美国近期立法变化将减少新项目激励，但预计能源价格上涨将维持回报 [11] - 公司在全球75个消费中心开展业务，覆盖约78%的世界GDP，将继续专注于这些市场 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现超出预期，反映了团队和投资组合在具有挑战性环境中的实力和灵活性 [5] - 尽管净吸纳量低迷，市场空置率略有上升，但公司入住率表现优于预期和市场，租金变更和同店增长显著，定制开发活动持续强劲 [6] - 客户对空间的兴趣和需求显著，决策时间延长，预计未来几个季度将体现在租赁交易中 [15] - 随着宏观不确定性开始消除，公司对推动业务的长期趋势充满信心，优质物流房地产是战略资产 [19] - 公司认为市场将在未来几个季度保持波动，但随着政策和贸易安排的稳定，净吸纳量的整体速度将得到改善 [16] 其他重要信息 - 公司预计全年平均入住率在94.25% - 94.75%之间，租金变更在下半年保持强劲，全年平均在50% - 55%之间 [17] - 同店NOI增长率净有效基础在3.75% - 4.25%之间，现金基础在4.25% - 4.75%之间 [17] - 公司维持G&A指导在4.5亿 - 4.7亿美元之间，将战略资本收入指导提高到5.7亿 - 5.9亿美元之间 [17] - 公司增加开发启动指导至22.5亿 - 27.5亿美元之间，增加处置和贡献指导至10亿 - 17.5亿美元之间 [17] - 公司GAAP收益指导为每股3 - 3.15美元，核心FFO（包括净推广费用）在5.75 - 5.85美元之间，较之前指导提高0.45美元 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 租赁管道达到历史高位，解放日之后有何影响，有哪些类别值得关注，如何看待增加开发启动和收购的前景 - 租赁管道同比增长19%，具有多样性，包括不同交易阶段、交易类型和客户行业的良好平衡和增长，增长集中在10万平方英尺以上的大型交易 [24][25] - 开发启动增加1亿美元，包括3000万美元的数据中心启动，其余约一半为定制开发，一半为投机性开发，投机性开发主要在日本、印度、巴西、墨西哥等美国以外地区，美国可能在东南部或沿海填充市场有少量启动 [27][28] 问题2: 能否提供租赁节奏的更多信息，从第一季度到4、5、6月的租赁速度如何，6月进入7月的退出速度如何 - 90天前租赁量较正常水平下降20%，整个季度租赁速度在5月和6月加速，季度结束时较正常水平仅下降10% [30][31] 问题3: 能否提供指导方面的更多细节，是什么因素导致FFO指导中点提高，尽管第二季度表现强劲，但入住率预期未变，定价似乎也符合预期 - 自4月以来环境显著平静，剩余月份减少，可见性提高，增强了对指导的信心，包括提高和缩小范围 [35] - 季度表现的部分优势将持续全年，NOI的剩余增长反映在同店，尽管中点相同，但范围缩小，公司相信年底将处于较强水平 [36] 问题4: 客户对话和数据表明需求在积累，但预计未来几个季度市场仍将波动，如何看待租赁管道转化为签约租赁的时间，需要什么条件才能实现转化 - 决策仍然谨慎，租赁管道在积累，客户决策取决于宏观层面的清晰度 [39] - 市场一直处于持续的不确定性中，随着时间推移，客户对空间的需求逐渐增加，延迟决策的能力降低 [41][42] 问题5: 领先指标显示空间利用率上升、提案增加、租赁孕育期下降，但IBI活动指数降至2023年第一季度以来的最低水平，是什么导致这些指标出现分歧，如何将它们作为未来的指标看待 - 需要全面看待这些不同指标，它们各自反映不同情况，有些是回顾性的，有些是前瞻性的 [44] - 空间利用率在本季度达到85%，上升50个基点，反映供应链增长和库存积累，而IBI活动指数下降与经济环境疲软和不确定性一致 [45] 问题6: 租户对话显示需求在积累，租赁管道处于历史高位，但存在关税不确定性和OOBBB法案刺激等抵消因素，如何看待未来净吸纳量的趋势，以及在下半年到明年上半年加速的可能性 - 公司不关注未来一两个季度的短期情况，因为这取决于华盛顿的政策，短期决策受情绪影响较大 [49] - 从长期来看，公司对业务充满信心，认为延迟的业务将在未来转化为更多业务，市场正常情况下，人们的情绪波动约为30%，当租户竞争空间时，情绪会迅速转变 [50][52] 问题7: 关于1.36亿平方英尺的租赁提案，其中续约和净增量需求各占多少，历史上该提案篮子的转化率如何，最终对公司有何净影响 - 租赁业务包括续约租赁、新租赁和定制开发活动，续约租赁在不确定性较高时较强，新租赁较慢，定制开发活动是公司职业生涯中最强劲的 [56][57][58] - 租赁管道同比增长19%，各指标增长速度相似，大型交易占比大，代表市场的主要需求 [59][60] 问题8: 展望未来两到三年，在7.5%的空置率环境下，租金何时会出现拐点或实现实际增长，行业正常的净吸纳量是多少 - 目前7.4%的空置率接近本轮周期的峰值，预计未来一两年内降至5%时将获得较强的定价能力 [65][68] - 行业正常的净吸纳量约为每年2.5亿平方英尺，在正常经济环境下，市场将在一两年内恢复到平衡空置率 [68] 问题9: 关于坏账，第二季度的情况如何，在宏观不确定性下，是否看到特定空间规模或业务类型的租户存在信用问题 - 坏账与第一季度基本一致，处于较高水平，预计全年约为40个基点，历史水平约为20个基点或更低，全球金融危机期间最高达到50个基点以上 [73] - 没有特定行业的明显趋势，部分较大客户和南加州的一些大型用户、家居相关用户存在一定信用问题 [74] 问题10: 是否有特定地理市场可能从波动迅速转变为更具竞争力，这种转变可能有多快 - 具有强劲长期基本面但短期受影响较大的市场，如南加州，可能会出现较大反弹 [79] - 国际市场表现良好，如欧洲、拉丁美洲的消费中心，美国的一些市场也在发生转变，如巴西、南部佛罗里达、华盛顿特区等 [80][81][82] 问题11: 关税动态是否会导致公司重新进入之前在A和B合并后出售的一些区域市场 - 公司不太可能因为关税动态重新进入之前出售的市场，目前公司专注于31个美国市场和75个全球消费中心，这些市场占世界GDP的约78% [87][90] 问题12: 公司提高了收购指导，能否谈谈交易方面的机会，包括定价和承保方面，如何对未来几年的入住率和租金增长进行承保 - 交易市场自4月2日以来表现出较强的韧性，大量资本活跃，公司专注于增值收购，不追求低至7%的核心回报 [93][94] - 公司的部署重点是数据中心、定制开发和市场基本面良好的投机性开发 [94] 问题13: 现金同店指导意味着下半年增长将减速至约3.5%，而上半年为中个位数增长，是什么导致了这种减速 - 租金变更水平较前几年有所下降，对同店增长的贡献将趋于正常 [98] - 下半年与2024年相比，入住率拖累将增加，且存在一些一次性不利比较项目，如2024年的一些一次性收入今年不会重复 [99] 问题14: 公司投资组合中亚洲入住率季度环比上升，但其他地区下降，对下半年入住率的拐点有何预期，对特定地区有何考虑 - 亚洲市场特别是中国市场有较大回升机会，尽管中国市场数据波动较大，但公司对其前景感到乐观 [103] 问题15: 随着仓库自动化程度提高，电力需求增加，目前这种高电力需求在空间需求中的普遍程度如何，公司如何在电力受限的环境下管理 - 普通受控仓库的电力需求约为每平方英尺5千瓦时，全自动化和电动汽车充电情况下可能达到25千瓦时，是目前的5倍 [106] - 公司推出了新的电表后能源生成解决方案，源于在移动业务中积累的微电网专业知识，这是一个具有战略意义的增长领域 [109][110] 问题16: 目前的需求来源是什么，终端用户是谁，与过去几年的需求情况相比如何，定制开发方面的租户需求构成是否相似，为什么他们选择定制开发而不是现有空置空间 - 需求增长的驱动因素具有多样性，包括食品饮料等基本日常需求、电子商务和零售商的份额增长、轻制造业和装配需求增加、汽车零部件和轮胎业务、3PL开始需要更多空间等 [112][113][114] - 定制开发的租户主要是大型、财富500强客户，他们能够看到长期趋势，做出长期决策，选择定制开发是因为市场上缺乏大型建筑，且选址具有重要性，公司拥有的1.4万英亩土地是竞争优势 [115][116] 问题17: 第一季度净吸纳量为2100万平方英尺，第二季度为2800万平方英尺，上半年总计4900万平方英尺，对全年净吸纳量有何更新看法，3PL在第二季度的租赁活动如何，未来短期内租赁需求趋势如何 - 全年净吸纳量预计在7500万 - 1亿平方英尺之间，考虑到上半年的不确定性，目前的结果良好，下半年需关注宏观不确定性 [120] - 3PL正在消化闲置空间，寻求增量空间，主要来自大型3PL，它们对宏观噪音不太在意，信心增强，租赁管道增长，第二季度3PL租赁占比约为三分之一，略低于前两个季度，但前两个季度是连续的创纪录季度 [121] 问题18: 自解放日以来，第二季度签署的租赁合同条款是否有变化，如年度 escalators、TIs和免租期，对2800万美元的终止收入有何评论，下半年是否预计还有此类收入 - 租赁合同条款中的租赁期限较短主要是由于开发租赁量减少导致的组合变化，未发现整体租赁期限长度的异常情况，优惠正在正常化 [123] - 租赁终止费用收入通常每季度约为500万 - 1000万美元，本季度略高，但这已在之前的指导中考虑，相关影响已反映在全年指导中 [124][125] 问题19: 目前客户决策的主要担忧是什么，要实现更积极的决策和租赁更多空间、实现增长，需要消除哪些担忧 - 客户决策受宏观不确定性影响，对是否处于通胀环境存在困惑，目前难以预测短期情况，但公司对长期业务前景充满信心 [130][131]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO含净促进收入为每股1.46美元，不含净促进收入为每股1.47美元，均超预期 [7] - 季度末 occupancy为95.1%，环比下降10%，表现优于市场 [7] - 季度内通过租金变更实现额外7500万美元NOI，净有效租金涨幅53%，现金租金涨幅35%，季末租赁市值比为22% [7] - 本季度净有效和现金同店增长受非现金公允价值租赁调整拖累约100个基点 [8] - 本季度融资活动完成58亿美元，包括30亿美元全球信贷额度再融资，季末流动性超70亿美元 [11] - 战略资本业务本季度开放式基金净流出约3亿美元 [12] - 市场租金本季度下降约1.4%，价值基本持平 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开发启动超9亿美元，上半年建造定制项目启动总计11亿美元，为历年最高 [8][9] - 本季度新增200兆瓦电力采购，高级阶段电力总量达2.2吉瓦，另有1.1吉瓦已完全保障，300兆瓦在建 [9] - 能源业务向年底1吉瓦太阳能生产和存储目标稳步推进，目前近1.1吉瓦已运营或在建 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场本季度净吸纳量为2800万平方英尺，市场空置率微升至7.4% [13] - 美国市场租赁速度在本季度加速，6月表现最强，续租活动健康，新租赁仍缓慢 [13] - 公司租赁管道达1.3亿平方英尺，处于历史高位，反映客户对空间的需求和决策时间延长 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略以服务消费中心的客户为核心，团队执行能力强 [19] - 公司将继续专注数据中心、建造定制项目和有市场基本面支撑的投机性开发 [92] - 公司在全球31个美国市场和75个消费中心开展业务，占全球GDP约78% [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度业绩超预期，反映团队和投资组合在挑战环境中的实力和灵活性 [5] - 尽管净吸纳量低迷、市场空置率略有上升，但公司 occupancy表现超预期，租金变化和同店增长显著 [5] - 建造定制业务持续增长，数据中心业务势头良好 [5] - 市场供应管道减少，开发启动处于低位，为需求改善创造有利条件 [6] - 公司对美国市场仍有信心，分布式能源平台全球潜力大 [11] - 预计未来几个季度市场情况仍不稳定，但长期趋势向好 [15] 其他重要信息 - 公司第二季度财报电话会议包含前瞻性陈述，受多种因素影响，实际运营结果可能不同 [2][3] - 财报和补充文件包含非GAAP财务指标，已按规定提供调整说明 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁管道的影响及增加开发启动和收购的原因 - 租赁管道同比增长19%，具有多样性，不同阶段、类型和客户行业均有良好平衡和增长，大项目占比高 [24][25] - 开发启动增加10亿美元，包括3亿美元数据中心启动，其余一半为建造定制，一半为投机性开发，大部分投机性开发在美国以外市场 [27][28] 问题: 租赁节奏及6月至7月的退出速度 - 本季度租赁量从4月的比正常水平低20%加速至季度末低10%，6月最强 [30][31] - 公司从多个指标综合评估租赁情况，包括租赁签约、管道、建造定制对话和客户参与度 [32] 问题: 指导数据改善的原因 - 自4月以来环境明显平静，剩余时间减少，可见性提高，增强了对指导数据的信心 [35] - 本季度业绩超预期，部分收益将持续全年，同店NOI范围缩小且有望达到较强水平 [36] 问题: 租赁管道转化为签约租赁的时间和条件 - 决策仍需谨慎，管道在积累，客户等待宏观环境清晰 [38] - 随着时间推移，大型客户对空间的需求难以推迟，管道有望在未来转化为签约租赁 [41] 问题: 领先指标分化的原因及未来指示意义 - 利用率本季度升至85%，上升50个基点，反映供应链增长和库存积累 [45] - IBI活动指数下降与经济环境疲软和不确定性一致，各指标反映不同情况，需综合看待 [44][45] 问题: 租户何时克服不确定性开始行动及净吸纳趋势 - 短期决策受华盛顿政策影响大，难以预测，但长期来看，市场租金和替换成本上升，公司业务前景乐观 [49][50] - 租户的延迟决策将在未来转化为更多业务，FOMO情绪可能促使租户加快决策 [51][52] 问题: 1.36亿平方英尺租赁提案的构成及转化率 - 租赁业务包括续租、新租赁和建造定制，续租业务在不确定性高时较强，新租赁较慢，建造定制业务为职业生涯最强 [56][57] - 租赁管道增长具有多样性，大型交易占比高，对市场有重要推动作用 [59][60] 问题: 租金何时开始增长及行业正常净吸纳量 - 空置率约7.4%接近本周期峰值，降至5%时将有较强定价能力 [64] - 正常经济环境下，市场需1 - 2年恢复到5%的均衡空置率，正常净吸纳量约为2.5亿平方英尺/年 [67] 问题: 坏账情况及租户信用问题 - 坏账率与第一季度基本一致，处于35 - 40个基点，高于历史水平但低于金融危机时期 [71] - 无特定行业坏账突出，部分大型客户和南加州地区有一定影响 [72] - 本周期违约在净现值上为正，因市场租金上升可弥补空置损失 [73] 问题: 哪些地理市场可能从波动转为更具竞争力及时间 - 具有长期基本面但短期受冲击大的市场，如南加州，可能在租户经历交易失败后迅速反弹 [77] - 国际市场如欧洲、拉丁美洲表现良好，美国市场处于后疫情正常化过渡阶段，不同地区情况不同 [79][81] 问题: 关税动态是否会使公司转回部分地区市场 - 公司可能会因关税动态转回部分地区市场，但此前转回萨凡纳并非明智选择，目前对坦帕市场感觉较好，不考虑转回明尼阿波利斯 [86][87][88] 问题: 收购机会、定价及承保考虑因素 - 交易市场自4月以来表现有韧性，公司关注增值收购，不追逐低回报核心资产 [91][92] - 公司团队筛选的机会回报率比市场高150 - 200个基点，但机会数量未达预期 [92] 问题: 现金同店指导数据下半年减速的原因 - 租金变化贡献将正常化，下半年入住率拖累比2024年更大，且有一次性不利比较因素 [96][97] - 下半年部分不确定性消除，大部分市场租金已锁定，对同店NOI增长有影响 [98] 问题: 各地区下半年入住率预期及考虑因素 - 亚洲市场入住率有提升机会，尤其是中国市场虽波动大但份额小，对公司整体影响不大 [100] - 日本市场更稳定可预测，公司本季度部分租赁成功推动了入住率上升 [100][102] 问题: 仓库自动化对电力需求的影响及应对措施 - 全自动化和电动汽车充电将使仓库电力需求从每平方英尺约5千瓦时增至25千瓦时，是电力需求的重要驱动因素 [104] - 公司已推出新的电表后能源生成解决方案，是战略增长领域，可弥补公用事业供应不足 [107][108] 问题: 需求来源、租户构成及选择建造定制的原因 - 需求来源多样，包括食品饮料、电子商务、零售、汽车零部件和3PL等行业 [110][111][112] - 建造定制项目租户为大型财富500强公司，因市场缺乏大型空置建筑且对位置有要求，公司土地资源是优势 [113][114] 问题: 全年净吸纳量预期及3PL租赁趋势 - 年初至今净吸纳量为4900万平方英尺，全年预计在7500 - 1亿平方英尺之间 [117] - 3PL在本季度租赁中占比约三分之一，略低于前两季度，但仍在寻找增量空间，信心增强 [118] 问题: 第二季度租赁条款变化及终止收入预期 - 租赁条款中月数减少主要是混合因素，整体租赁期限无异常，优惠正常化 [120] - 本季度租赁终止费收入高于正常水平，但已在指导数据中考虑，不影响全年业绩 [121][122] 问题: 决策的关键阻碍及未来乐观因素 - 人们希望看到他人做出相同决策以增加信心，目前对通胀环境存在担忧和困惑 [127] - 难以提前预测季度情况，但对业务长期前景乐观 [128]

文章核心观点 - 近期标普500指数下跌超10%，股价下跌使投资者可低价买入股票，且股息收益率上升，金德摩根、新纪元能源和普洛斯三只股票较近期峰值均下跌超13%，是值得买入以获取潜在终身股息收入的优质股息股 [1][2] 金德摩根 - 股价较近期峰值下跌超13%，股息收益率升至4.3%，高于标普500指数的1.3%，今年计划将高股息再提高2%，连续八年增加派息 [3] - 支付股息后产生大量过剩自由现金流，有资金用于业务扩张，近期以6.4亿美元收购北达科他州天然气集输和处理系统，近几个月批准50亿美元新大型天然气管道项目，积压项目达81亿美元，随着天然气需求增长有望持续增长 [4] 新纪元能源 - 股价较近期峰值下跌近14%，股息收益率升至3.1%，连续30年增加派息，过去20年股息复合年增长率达10%，预计至少到明年年底股息年增长率约10% [5] - 大力投资建设可再生能源产能，有望使调整后每股收益在2027年前达到6% - 8%年度目标区间高端，人工智能数据中心和电动汽车等对电力的需求激增将推动公司未来持续快速增长 [6] 普洛斯 - 股价较近期峰值下跌15.5%，股息收益率升至3.6%，过去五年股息复合年增长率达13%，是标普500指数和房地产投资信托平均股息增长率5%的两倍多 [7] - 受益于电子商务普及和供应链管理方式变化对物流地产的强劲需求，推动租金增长并可投资开发项目，拥有大量土地用于建设新物流地产，还开始利用部分土地开发数据中心以顺应数字化大趋势 [8]