财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度GAAP净收入为1690万美元，即每股普通股0.21美元，可分配收益为每股普通股0.24美元，覆盖了季度股息0.24美元 [12] - 每股普通股账面价值为11.2美元，上一季度为11.19美元 [12] - 贷款组合在第二季度增长了15%，100%的贷款组合正在执行，加权平均风险评级为3.0，CECL储备率从199个基点降至176个基点，下降了12% [15][16] - 非按市值计价的融资占担保负债的比例从91%增至95%，总杠杆率从2.2倍略微增至2.6倍 [17] - 季度末流动性为2.364亿美元，占总资产的5.7%，现有贷款承诺下的递延供资义务为1164万美元，仅占总贷款承诺的3% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 直接发起了七笔贷款，总承诺额为6.956亿美元，初始未偿还本金余额为6.75亿美元，加权平均信贷利差为2.86% [13] - 出售了两处REO房产，实现GAAP收益700万美元，对可分配收益的贡献为190万美元，REO账面价值下降了3250万美元，约12% [14] - 回购了170万股普通股，总价为1250万美元，即每股7.52美元，产生了约每股0.08美元的账面价值增值，季度末，现有董事会授权下仍有930万美元的回购额度 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国股市大幅反弹，标准普尔500指数昨日再创历史新高，股市买盘强劲，企业信贷市场收紧至今年3月初以来的水平 [6] - 房地产信贷市场中，关税波动导致贷款利差扩大，银行继续不愿直接放贷 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有多个杠杆可用于推动盈利增长，包括部署过剩流动性、利用未使用的融资能力、回收目前投资于REO的股权以及通过资本市场活动创造额外流动性 [7] - 投资活动集中在多户住宅和工业主题领域，地理市场和机构借款人多元化 [9] - 公司认为当前股价存在有吸引力的投资机会，有100%执行的贷款账簿、稳定的负债结构、进攻性的流动性状况，并由TPG领先的综合债务和股权房地产平台提供投资见解支持 [10] - 行业中银行持续撤回贷款，为公司提供了有吸引力的贷款机会 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应正在进行的关税谈判的影响，但公司在第二季度抓住机会，实现了出色的业绩 [6][7] - 预计未来几个季度新投资的步伐将保持在较高水平，随着重新杠杆化和资产负债表的增长，盈利将继续增长 [25] - 多户住宅市场基本面强劲，预计未来一到两年情况依然乐观，目前未看到大量新的建设项目 [42][43][44] 其他重要信息 - 公司对周一发生在公园大道345号的袭击事件表示悲痛，向受影响的各方表达哀悼和支持 [4] - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述或预测的义务，除非法律要求 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来季度的贷款发放量？ - 公司有多个资产负债表杠杆可用，银行持续撤回贷款提供了有吸引力的贷款机会，且不受还款节奏或其他资产负债表相关限制，预计未来几个季度新投资的步伐将保持在较高水平 [24][25] 问题2: 上季度发放的两笔贷款进入了贷款账簿中最大的五笔贷款，这是团队主动决策还是机会使然？ - 公司投资的贷款规模多年来基本保持一致，倾向于4000万至1亿美元的中型市场贷款，也能承接2亿美元的大型贷款，且大型贷款能带来更多样性 [27] 问题3: 考虑到收回REO房产的时间和当前市场估值，出售其他REO房产时能否实现收益？ - 公司历史上积极管理收回的房产并迅速推向市场，迄今出售的每一处REO房产都实现了账面收益，对剩余REO房产有出售计划，且大部分房产的运营表现已得到改善 [32][33] 问题4: 账面上的多户住宅REO房产没有融资，是否因为预计在未来几个季度出售？ - 公司未对这些房产进行担保融资，主要原因是认为融资的摩擦成本对于短期投资来说不划算，但这些房产具备融资条件，如有需要可以进行融资 [34] 问题5: 在商业房地产贷款和物业销售方面，按地理位置和物业类型存在较大差异，公司在投资组合机会和重新定位方面，哪些方面会采取进攻策略，哪些方面会采取防御策略？ - 公司仍主要集中在多户住宅和工业领域，这两个领域流动性好，且在经济周期中表现较好，但也会关注其他资产类别，如学生住房。目前管道中的主要趋势是再融资，预计随着利率路径更加清晰和买卖双方交易差距缩小，收购贷款将增加 [38][39][40] 问题6: 多户住宅市场接近交付高峰，从现金流角度看，市场基本面是否改善，是否会出现多户住宅开发的反弹？ - 公司多户住宅投资组合的基本面普遍强劲，原因包括新建设放缓、住宅借贷利率上升使租户留在现有单元以及购房者的风险规避。目前未看到大量新的建设项目，预计未来一到两年多户住宅市场前景依然乐观，一些阳光地带市场开始消化过剩供应 [42][43][44] 问题7: 如何看待信用风险迁移，如果美联储不降息，是否需要增加额外储备？ - 公司在当前储备估计中已纳入了利率、通胀和GDP增长等因素的预测，目前风险评级稳定，几乎没有信用迁移，预计短期内不会出现变化，多户住宅市场的积极因素也对评估有重要影响 [47][48]

业绩总结 - 第二季度可供普通股股东的净收入为1800万美元，每股摊薄收益为0.12美元[10] - 2025年第二季度，公司的净收入为20,739千美元，同比下降42%（2024年为35,785千美元）[63] - 2025年第二季度，公司的总净收入为70,902千美元，同比下降12.5%（2024年为81,108千美元）[63] - 2025年第二季度，公司的每股基本净收入为0.12美元，同比下降48%（2024年为0.23美元）[63] - 2025年第二季度，公司的分配收益为36,416千美元，较2025年第一季度的33,235千美元增长6.6%[64] - 截至2025年6月30日，公司的净利息收入为43,070千美元，同比下降17%（2024年为51,758千美元）[63] 贷款组合与流动性 - 总贷款组合为86亿美元，未杠杆的加权平均收益率为7.8%[10] - 截至季度末，总流动性为2.08亿美元，其中现金为1.82亿美元[10] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0，贷款价值比为57%[33] - 办公贷款组合的账面价值为20亿美元，其中67%位于欧洲，33%位于美国[39] - 住宅贷款组合的总金额为1981百万美元，包含15笔贷款[41] - 办公贷款组合的总金额为1910百万美元，包含7笔贷款[41] - 酒店贷款组合的总金额为1372百万美元，包含10笔贷款[42] - 零售贷款组合的总金额为1161百万美元，包含5笔贷款[42] - 工业贷款组合的总金额为1001百万美元，包含5笔贷款[43] - 总贷款组合的账面价值为8665百万美元，包含1019百万美元的未拨款金额[44] 未来展望与融资 - 2025年上半年新贷款承诺为20亿美元，其中第二季度为14亿美元[24] - 贷款偿还和销售在2025年上半年为7.24亿美元，第二季度为6.31亿美元[10] - 2025年新增融资能力为19亿美元，资本结构中63%为有担保债务[46] - 2026年和2028年的定期贷款已重融资为7.5亿美元的定期贷款B，利率为SOFR + 3.25%[10] - 2025年到2030年期间，预计美国和欧洲的贷款到期总额分别为880百万美元和651百万美元[39] 负面信息与风险管理 - 截至2025年6月30日，公司的净股东权益为1,846,386千美元，较2024年12月31日的1,874,481千美元下降了1.5%[61] - 截至2025年6月30日，公司的担保债务安排净额为6,213,188千美元，较2024年12月31日的4,814,973千美元增长29%[61] - 外汇风险管理措施包括将有担保债务安排以当地货币结构化，从而减少外汇风险[51] - 2025年7月22日，马萨诸塞州与Saint Elizabeth, LLC达成和解协议，预计将支付额外4400万美元，其中1800万美元归属于公司[10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，摊薄后每股可分配收益（DE）为0.17美元，扣除冲销前的摊薄后每股可分配收益为0.42美元 [4][20] - 第一季度支付每股0.47美元的股息 [4] - 信贷损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定 [24] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，得益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收回18亿美元还款，其中86%为写字楼贷款；新增投资16亿美元，为两年多来季度新增贷款的最高水平；第二季度已有20亿美元贷款完成或正在完成 [10] - 2025年至今总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高出900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常还款状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，不良贷款余额较峰值减少58% [14] - 不良贷款目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担70万美元的利息支出 [22] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度对一笔先前受损的贷款进行了止赎，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，占整体投资组合的3%，第一季度产生700万美元的可分配收益 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产资本市场在本季度表现良好，资本广泛可用，整体资本成本仍比峰值低约40% [7][8] - 公开市场利差已企稳，上周有几笔商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和住宅房地产抵押贷款支持证券（RMBS）交易获得了健康的需求；私人市场新融资继续吸引大量竞标 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量的新信贷机会实现投资组合周转；解决不良贷款；优化资产负债表 [5] - 开展净租赁投资战略，本季度收购27处物业，集中于必需消费品和服务零售领域的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金年增长率为2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 行业竞争 - 公司凭借大规模的全球业务拓展网络，在识别有吸引力的投资机会方面具有优势；在动荡市场中，公司能够提供确定性，扩大市场份额，并受益于风险调整后回报的提升 [9] - 公司拥有14家信贷安排行，凭借良好的业绩记录获得了领先的市场结构和定价，银行支持公司的投资活动，新的贷款机构也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争优势 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能对更广泛的市场产生影响，但房地产市场已完成周期调整，价值已重置，供应处于历史低位且可能进一步下降，房地产现金流将受益，有望跑赢其他行业 [6] - 公司在第一季度的关键举措上取得了重大进展，为未来盈利增长奠定了坚实基础；随着第二季度贷款发放的增加，预计第一季度面临的时间差问题将在第二季度转化为有利因素 [20][21] - 公司拥有强大的资产负债表、充足的资金和由黑石全球房地产业务提供支持的业务拓展平台，在不确定的市场环境中是一个有吸引力的投资选择 [28] 其他重要信息 - 本季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），为第五笔交易，也是首笔具有30个月再投资特征的交易，债务权益比率降至3.4倍，为三年来最低水平 [27][28] - 自2024年启动股票回购计划以来，总计回购超过6000万美元普通股 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级向3级和5级的历史过渡情况 - 主要关注未修改的评级为4的写字楼贷款，目前约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降；公司对风险评级较为保守，部分在疫情期间被评为4级的贷款一直保持该评级，表现无明显变化；正在对一些此类贷款进行修改，预计将使其进入修改后类别 [32][33][34] 问题2：新CLO的30个月再投资期和有利条款对新贷款发放的影响 - 新CLO为新贷款发放提供了更多融资选择和灵活性，公司在融资方面有多种选择，整体资本市场流动性良好，能够为新贷款发放提供支持 [36][37] 问题3：新CLO交易在当前市场环境下的可复制性 - 很高兴能在第一季度完成该交易，这体现了公司团队的执行力和市场把握能力；目前市场正在企稳，如果市场趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4：假设还款速度放缓，2025年剩余三个季度贷款组合的增长预期 - 还款速度受整体资本市场流动性影响，目前还款仍在持续，第二季度已收到2亿美元还款；公司目前投资不足，有20亿美元贷款正在完成，目标是将投资组合规模增长至20亿美元，同时会注重信贷质量 [42][43][44] 问题5：关税宣布后，贷款业务拓展管道在规模、行业或地区方面的变化 - 公司战略保持一致，90%的业务活动集中在多户住宅、工业和仓储等抗风险领域，业务拓展管道的情况与之前相似 [46][47] 问题6：公司与信贷安排行的关系以及回购市场的趋势 - 公司与贷款机构的关系良好，银行希望扩大信贷安排敞口，因为这对其资本成本和业务模式有利；大型银行看好该业务并希望扩大规模，中型银行也有兴趣进入该领域 [52][53][54] 问题7：酒店、多户住宅和工业三个行业的表现 - 酒店行业是公司重点关注的领域，美国酒店敞口占投资组合的6.5%，公司在欧洲的一些大型交叉投资组合表现良好，但酒店行业受整体经济活动和汇率影响较大，目前情况有待观察；多户住宅行业表现具有韧性，供应浪潮已过，第一季度阳光地带出现正净吸纳量，新开工和交付量均下降；工业行业相对抗风险，尽管部分面向国际贸易的市场可能受到影响，但长期来看，电子商务和库存积累将带来积极影响 [57][59][60] 问题8：关税宣布后，新贷款借款人类型和业务计划的变化 - 公司目前的投资更多倾向于轻增值业务计划，减少过渡性或重度过渡性业务，这反映了成本压力带来的挑战；公司倾向于承担较短期限的业务计划风险，因为市场变化使得在非过渡性资产上实现目标回报成为可能，同时建设成本上升也使得增值业务计划难以实现；关税将进一步减少新供应，提高现有资产的价值 [66][67][68] 问题9：关税宣布后，新贷款利差的变化以及融资成本情况 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差均收紧，但在过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高；公司凭借14家信贷安排行和新的CLO，在融资方面有多种选择，能够在当前环境中捕捉机会 [70][71] 问题10：公司国际业务敞口是否会变化以及国际与美国信贷情况对比 - 公司在全球捕捉投资机会的能力是一大优势，欧洲业务主要集中在交叉工业投资组合、部分交叉酒店投资组合和多户住宅；欧洲贷款市场稳定，杠杆率相对较低，公司在欧洲具有成本优势，能够获得更好的风险调整后回报；国际业务敞口不太可能发生重大变化 [74][76][78] 问题11：近期市场波动对新CLO发行的影响以及今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO项目被搁置，但近期市场已企稳，市场上有资金，买家和卖家数量相当甚至买家更多；如果市场条件允许，公司的贷款发放规模适合在今年晚些时候再次进入CLO市场，公司会持续关注该市场 [80][81][82] 问题12：剩余不良贷款的解决速度以及是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的目标，目前已取得进展，本周又解决了一笔资产，还有一笔正在签订硬合同；公司对解决现有不良资产持乐观态度，但每笔资产情况不同，解决时间会有差异 [84][85][86] 问题13：第一季度一般储备增加是否反映3月31日的情况以及是否考虑4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况；储备并非用于捕捉短期市场波动，而是基于长期信用风险状况；预计第二季度储备不会因4月的情况发生重大变化 [89][90] 问题14：本周解决的两笔贷款和正在签订硬合同的贷款规模，以及REO资产的处理计划 - 正在完成的两笔解决方案总计约2亿美元；公司持有REO资产是为了实施业务计划以提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，部分资产有良好的现金流和潜在现金流增长；公司将根据资产情况决定持有或出售，目标是实现资产价值最大化 [91][92][93]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，可分配收益（DE）为每股0.17美元，扣除冲销前的可分配收益为每股0.42美元 [5][21] - 第一季度支付了每股0.47美元的股息 [5] - 信用损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定，一般储备因新发起活动增加了3300万美元，资产特定储备净下降基本抵消了这一增长 [25] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，受益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股，自2024年建立回购计划以来，总回购额超过6000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收到18亿美元还款，其中86%来自写字楼贷款；新投资16亿美元，是两年多来季度发起的最高水平；第二季度迄今已有20亿美元贷款已完成或正在完成 [10] - 2025年总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常履约状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，溢价高于总账面价值 [14] - 不良贷款余额从峰值减少了58%，目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担了700万美元的利息费用 [23] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度止赎一笔此前受损贷款，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，分布在八项资产中，占投资组合的3%，第一季度产生了700万美元的可分配收益 [24][25] 净租赁投资业务 - 本季度开始净租赁投资策略，收购了27处房产，集中在必需用途和服务零售行业的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金每年增长2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 房地产市场 - 房地产已度过周期，价值已重置，许多有挑战的交易已得到解决，仍处于复苏阶段，远未达到此前房地产低迷前的过度杠杆或过度建设的陷阱 [7] - 房地产资本市场运行良好，资本广泛可用，尽管利差略有扩大，但总体资本成本仍比峰值低约40% [8][9] 公共市场 - 反应最快的公共市场已经开始消化，利差已稳定下来，上周有几笔商业抵押支持证券（CMBS）和住宅抵押支持证券（RMBS）交易定价，需求良好 [9] 私人市场 - 新融资继续吸引大量投标，直接贷款和反向杠杆方面均是如此 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量新信贷机会实现投资组合周转；解决受损贷款；优化资产负债表 [6] - 投资策略是在当前环境下，通过利用平台和资本成本优势，最小化信用风险，同时实现目标回报，重点投资多户住宅和工业投资组合 [11] 行业竞争 - 公司拥有规模、洞察力、资本、投资组合和平台质量等竞争优势，在过去五年中多次证明了其经周期考验的商业模式的实力 [19] - 公司的银行贷款方希望增加贷款规模，新贷款方也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争动力 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能会对更广泛的市场产生影响，但房地产有望表现出色，因为房地产已经度过周期，供应减少将使房地产现金流受益 [7] - 公司在当前环境下处于非常有利的地位，其竞争优势和资产负债表定位使其能够应对各种宏观情景，有能力在波动中表现出色并变得更强大 [19] 其他重要信息 - 公司在第一季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），这是第五笔交易，也是第一笔具有30个月再投资特征的交易，降低了债务权益比率至3.4倍，为三年来最低水平 [26][27] - 公司拥有14家信用便利贷款方，其市场领先的结构和定价得益于公司作为借款人的良好记录，银行对公司的投资活动高度支持 [16][18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级到5级和3级的历史过渡情况 - 非修改的评级为4的写字楼贷款约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降，公司主要关注这些贷款的修改，目前有一些修改正在进行中 [33][34] 问题2: 新CLO的30个月再投资期和有利条款是否会使公司在贷款发起方面更加积极 - 公司有多种为新发起贷款进行增值融资的选择，新CLO增加了融资的可选性，公司在新贷款发起的融资方面有良好的流动性和资本市场渠道 [36][37] 问题3: 新CLO交易在当前市场环境下是否难以复制 - 公司很高兴能在第一季度尽早完成该交易，这证明了团队的能力和速度，随着市场的稳定，如果趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4: 假设2025年接下来三个季度还款速度放缓，公司贷款规模能增长多少 - 还款速度受资本市场流动性影响，目前还款仍在继续，公司希望将投资组合规模从当前水平增长至20亿美元，同时会密切关注信贷风险 [42][44] 问题5: 关税宣布后，公司贷款发起管道在规模、行业或地理区域上是否有变化 - 公司的投资策略保持一致，90%的活动集中在多户住宅、工业和仓储等有弹性的领域，管道情况与之前相似 [45][46] 问题6: 公司在回购市场的交易对手关系以及更广泛市场的趋势 - 公司与贷款方的关系良好，银行希望增加信用便利敞口，大型银行希望扩大业务，中型银行也有兴趣进入该领域，公司在借款活动中具有竞争优势 [51][53] 问题7: 酒店、多户住宅和工业三个行业的表现如何 - 酒店行业是公司最关注的领域，因为它与整体经济活动相关性最高，但公司在美国酒店行业的敞口已大幅下降，仅占投资组合的6.5%；多户住宅行业表现有韧性，供应浪潮已过去，第一季度阳光地带出现正净吸纳；工业行业相对有韧性，尽管一些面向国际贸易的市场可能会受到影响，但长期来看，电子商务和仓储需求仍将提供支持 [56][59][60] 问题8: 关税宣布后，前来申请新贷款的借款人类型和业务计划是否有变化 - 公司目前的投资更多是轻增值业务计划，减少了过渡性或重度过渡性业务，这是对成本压力的一种反映，预计供应将进一步下降，公司也在减少业务计划风险，倾向于投资短期、非过渡性资产 [66][68] 问题9: 关税宣布后，新贷款利差和融资成本有何变化 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差都有所收紧，但过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高，公司在融资方面有多种选择，能够抓住市场机会 [70][71] 问题10: 公司国际业务敞口是否会保持在当前水平，以及国际和美国市场的信贷情况如何 - 公司在欧洲有超过十年的深入业务，团队优秀，借款人关系良好，欧洲市场相对稳定，杠杆率较低，公司能够获得成本优势和超额回报，国际业务敞口预计不会有重大变化，通常在35% - 40%之间 [74][76][78] 问题11: 近期市场波动对新CLO发行有何影响，公司今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO被搁置，但最近市场正在稳定，资本充足，CLO市场可能会恢复，如果市场条件合适，公司可能会在今年晚些时候再次进入CLO市场 [81][83] 问题12: 公司是否会继续以类似速度解决剩余的不良贷款，是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的首要任务之一，公司本周已解决一笔资产，还有一笔正在进行中，有明确的解决路径，尽管存在一些特殊性和时间差异，但预计解决进程将保持积极 [86][87][88] 问题13: 第一季度一般储备增加是否反映了3月31日的情况，是否考虑了4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况，储备不是为了捕捉短期波动，而是基于长期信用风险评估，预计第二季度不会因4月的情况而有重大变化 [91][92] 问题14: 本周解决的两笔贷款和正在进行的一笔贷款的规模，以及如何考虑解决REO资产和重新进入贷款业务的节奏 - 正在进行的两笔解决方案总计约2亿美元，公司持有REO资产是为了实施业务计划和提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，公司将专注于长期价值最大化，根据情况决定是否退出 [93][94][96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为3300万美元，即每股普通股0.24%，公认会计准则净收入为2300万美元，即每股摊薄普通股0.16%，第一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖率 [15] - 贷款组合本季度末账面价值为77亿美元，高于去年年底的71亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [17] - 第一季度完成4笔新贷款承诺，总额为6.5亿美元，并为之前已完成的贷款追加了7300万美元的资金，季度内贷款还款总额为9300万美元 [17][18] - 第二季度至今新贷款总承诺额达7.09亿美元，另外还有3.09亿美元的追加资金 [18] - 本季度末投资组合的加权平均风险评级为3.0%，与上一季度末持平，无特定资产的当前预期信用损失（CECL）拨备记录，投资组合评级无变动，一般CECL拨备增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比点数从507个基点降至475个基点 [18][19] - 本季度末债务与权益比率为3.5倍，高于去年年底的3.2倍，公司本季度末总流动性为2.18亿美元 [22] - 不包括一般CECL拨备和折旧的每股账面价值为12.66%，较上一季度略有下降 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度贷款发放持续加速，承诺了6.5亿美元的新贷款，发放的贷款均由美国境内的房产作抵押，未来业务管道仍包括美国和欧洲的交易，本季度完成的4笔交易中，有3笔是住宅物业贷款，另一笔是数据中心建设贷款 [9][10] - 季度末，公司的贷款组合由48笔贷款组成，总额达77亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化的短长期影响及衰退担忧上升，房地产市场参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资，近期波动导致利差适度扩大，市场氛围更谨慎 [6][7] - 多户住宅和物流物业的新开工建设数据处于10年低点，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户且签订长期租约的设施提供贷款 [11] - 公司受益于阿波罗广泛的房地产信贷发放业务，第一季度阿波罗的信贷发放总额超过50亿美元 [11] - 公司高度关注主动资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高的投资股权回报机会，为每个重点资产制定了解决途径并积极推进解决 [13][14] - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产往往是滞后指标，目前房地产市场参与者仍活跃，大量资本可用于房地产投资，广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本并减少新供应，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利，与其他资产类别相比，房地产的相对价值更合理，短期内虽受波动影响，但长期来看在通胀环境下表现良好 [6][7][8][9] - 第一季度收益略低于当前季度股息率，但公司认为2025年剩余时间里，贷款组合将产生可分配收益以支持当前季度股息率，第一季度可分配收益受资本部署时间影响，预计剩余季度可分配收益每股将达到或超过季度股息率，增长动力来自贷款组合的连续增长以及将表现不佳的资本重新投入新交易 [14][16] 其他重要信息 - 111 West 57th Street项目销售势头良好，第一季度3套单元房成交，净收入4500万美元，季度末后又有2套单元房成交，优先贷款全额偿还，公司净风险敞口减少2900万美元，目前还有7套单元房有已执行或待执行合同，涉及金额1.27亿美元 [12][13] - 预计今年出售Liberty Center零售资产，对其估值有信心 [28] - Mayflower酒店今年表现良好，超过去年同期，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待实现近5亿美元非应计资产损失的节奏以及是否意味着部分资本即将循环利用 - 大部分特定CECL拨备与111 West 57th和Liberty Center两个资产相关，预计今年下半年出售Liberty Center资产，对其估值有信心，111 West 57th项目销售进展积极，公司有信心目前没有额外风险，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [27][28][29] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场小，目前预计市场不会放缓，也无人会退出或撤回交易，关键问题在于如果出现衰退，是短期浅层衰退还是长期深度衰退，目前资金寻求回报的需求超过了衰退可能带来的行为变化 [35][36] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 若出现衰退，首先担忧酒店资产，因其现金流变化最快，多户住宅资产即使在衰退中也有需求支撑，写字楼市场一直在复苏，虽担忧衰退会使人们放缓决策，但目前写字楼资产的活动水平令人鼓舞，长期来看，供应受限将使现有资产在置换成本和运营方面得到更好保护 [38][39][40][41] 问题4: 111 West 57th项目的高级夹层贷款A在资本结构中变为优先后，是否恢复计息并确认利息收入 - 公司的头寸仍包括抵押贷款和夹层贷款，若恢复计息相当于自己支付自己，会增加基础并给最终回收带来压力，因此选择关闭收入确认，若回收情况好于预期，将通过储备金回收体现，而非近期确认收入 [45][46] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续保持第一季度的投资组合增长速度 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产处置进度好于预期，偿还额可能更多，市场活动将较为活跃，但季度间可能不均衡，预计大部分偿还资金将在第二季度中期至第三季度中期到账，公司希望资金到账后立即进行再投资 [48][49] 问题6: Mayflower酒店的表现如何 - 今年以来该酒店表现良好，超过去年同期，第一季度受益于就职典礼等因素，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四处资产的情况如何 - 柏林办公室项目正与赞助商合作，有新股权投入和更多时间用于招租，预计下个季度若新股权到位且相关协议落实，风险评级将降至3级，目前正在等待一份重要租约签署以降低空置率 [58][59] - 芝加哥办公室项目近期有积极的租赁活动，赞助商也投入了额外股权，芝加哥其他非ARI投资组合的资产在参观、咨询、租赁和员工返岗等方面也有积极迹象，赞助商将部分租户从其他物业迁至该建筑，对项目有帮助 [60] - 曼哈顿办公室项目公司在资本结构中处于最优先位置，正在与最优先的夹层投资者进行再融资，目前有两个方案，一是利用纽约法律和法规变化将部分物业转换为多户住宅以享受税收优惠，二是维持写字楼用途，同时正在与一些主要租户进行沟通，若能吸引一两个主要租户签约，维持写字楼用途将更简单，且背后的资本愿意追加投资 [63][64][66] - 克利夫兰多户住宅项目表现良好，次级资本介入并取代了原业主，更换了管理团队，项目还有一个零售部分，正在将部分百分比租金转换为直接租金，项目质量高，次级资本愿意追加投资 [66][67] 问题8: 111 West 57th项目的余额从去年年底的3.9亿美元增加到3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否还会进一步增加 - 增加的原因主要是为零售部分支付了一些费用，包括与Bonhams签订长期租约的租户装修和租赁佣金以及一些持有成本，这些费用已计入储备金，随着单元房销售和零售部分费用支出，余额将逐季大幅减少 [68][69][71] 问题9: 111 West 57th项目在剩余7套单元房成交后，预计余额约为2.47亿美元是否合理，还剩余多少套单元房待售 - 计算大致合理，还剩余11套单元房待售，包括5套已签约和2套待签约的，此外还有一些因施工问题产生的保险金在结算后会到账 [72][73][78][81] 问题10: 公司在英国和欧洲的业务是如何开展的，阿波罗在当地是否有团队，如何获取和管理这些资产 - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 问题11: 预计今年有15亿美元的还款，已完成一定规模的资金投放并希望继续投资，如何为增量投资提供资金 - 在行业和公司股价未回升至账面价值以上之前，不会进行股权发行，新的投资将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来获得资金，随着重点资产处置回收资金，杠杆率会自然上升，但这并不代表公司对杠杆的看法发生改变，还款和重点资产处置将为公司提供足够资金在市场上保持活跃 [101][102] 问题12: 第一季度和季度末后的交易更多集中在美国，是否意味着全年都会如此，鉴于证券化市场放缓，是否会收到更多借款人的咨询 - 在美国，由于证券化市场的干扰，公司提供的资产负债表选项为借款人提供了确定性，因此会收到更多大型交易的咨询，欧洲市场情况不同，主要与银行或其他贷款人竞争，公司的业务增长主要取决于还款情况，如果部分贷款未偿还，公司将减少新业务，但这也意味着公司在现有贷款上获得了良好回报，因此不会有太大影响 [107][108][109]

财务数据和关键指标变化 - 一季度可分配收益3300万美元，即每股普通股0.24美元，GAAP净收入2300万美元，即每股摊薄普通股0.16美元，一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖 [12] - 贷款组合季度末账面价值从去年年底的71亿美元增至77亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [13] - 一季度完成4笔新贷款承诺，总额6.5亿美元，为先前已完成贷款追加7300万美元资金，贷款还款总额9300万美元 [13] - 二季度至今新贷款总承诺7900万美元，追加资金3900万美元 [14] - 季度末投资组合加权平均风险评级为3.0，与上季度末持平，无特定资产CECL拨备记录，投资组合评级无变动 [14] - 一般CECL拨备本季度增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比从507个基点降至475个基点 [14] - 季度末债务与权益比率从去年年底的3.2倍升至3.5倍，公司季度末总流动性为2.18亿美元 [16] - AIR每股账面价值为12.66美元，较上季度略有下降，主要归因于RSU收入和交付的反馈 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款发放业务一季度承诺发放6.5亿美元新贷款，后续又完成4笔交易，总额略超7亿美元，使年初至今的业务量达到15亿美元 [8][9] - 111 West 50 Seventh Street项目一季度3笔单元交易完成，产生3500万美元净收益，季度末后又完成2笔交易，高级贷款提前偿还，ARI净风险敞口减少2900万美元，目前另有7笔已执行或待执行合同，价值1.27亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场近期波动导致利差适度扩大，市场基调更为谨慎，但参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资 [6] - 多户住宅和物流物业新开工建设数据显示处于十年低点，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于积极的资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高回报的投资机会 [11] - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户的设施提供贷款 [9] - 公司受益于Apollo广泛的房地产信贷发放业务，一季度Apollo房地产信贷发放总额超过50亿美元 [9] - 公司在欧洲市场有布局，拥有投资团队和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，与美国市场相比，欧洲市场证券化市场不活跃，公司在处理大型交易和组合交易方面具有竞争优势 [65][66][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化和衰退担忧上升，但房地产市场参与者仍活跃，房地产作为滞后指标，目前受影响较小 [5] - 广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应，长期来看对房地产价值和基本面有利 [6] - 尽管短期易受波动影响，但房地产相对其他资产类别处于更合理的相对价值位置，历史上在通胀环境中表现良好 [7] - 对2025年剩余时间有信心，ARI的贷款组合将产生可分配收益，支持当前季度股息率 [11] 其他重要信息 - 公司预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，对其估值有信心 [20] - TC酒店今年表现良好，跑赢去年，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待实现非应计资产损失的节奏以及资本再部署情况，强劲的发放量是否意味着部分资本即将循环利用 - 特定CECL主要与111 West 57和Liberty Center两项资产相关，预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，111 West 57销售进展积极，公司有信心没有额外意外情况，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [19][20][21] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场更为平缓，目前预计不会出现放缓或交易撤回情况，关键问题在于衰退的程度和持续时间，当前资本寻求回报的需求超过了潜在衰退可能带来的行为变化 [25][26] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 衰退情况下，短期内最关注酒店资产类别，因为其现金流变动最快；多户住宅资产即使在衰退中也有支撑；办公市场一直在复苏，虽有担忧但目前活动水平令人鼓舞，长期来看供应受限对现有资产有保护作用 [27][28] 问题4: 111 West 57的夹层贷款成为高级贷款后，是否恢复应计收入 - 不会恢复应计收入，若恢复会增加基础并给最终回收带来压力，公司将保持收入关闭，若回收情况好于预期，将通过储备回收体现，而非短期收入 [31][32] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续以一季度的费用水平增长投资组合 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产表现好于预期可能更多，偿还时间预计在二季度中期至三季度中期，公司将积极参与市场，但季度间可能不均衡 [34][35] 问题6: 重点资产TC酒店的表现如何 - 今年至今表现良好，跑赢去年，一季度有就职典礼等因素的帮助，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四项资产的情况如何 - 柏林办公室正在与赞助商合作，有新股权投入和更多租赁时间，预计未来季度评级有望提升；芝加哥办公室近期有积极的租赁情况和赞助商补贴；曼哈顿办公室正在探索资本重组方案，包括将部分转换为多户住宅或维持办公用途；克利夫兰多户住宅表现良好，有新资本投入，零售部分也在进行优化 [40][41][44] 问题8: 111 West 57的余额从去年年底的3.9亿美元增至3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否会进一步增加 - 增加原因是为租赁活动支付了一些费用，如GI租赁佣金和持有成本，这些已计入储备，预计不会进一步增加 [48][49] 问题9: Apollo或ARI如何在英国和欧洲开展业务，是否有当地团队，如何获取和管理资产 - 公司因美国赞助商在欧洲的业务而开展欧洲业务，2013年将团队成员Ben Effley派往伦敦，建立了批发发放管理引擎和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，公司受益于Apollo平台，在欧洲市场有竞争优势，与美国市场相比，欧洲证券化市场不活跃，公司在处理大型交易方面更有优势 [64][65][70] 问题10: 如何为增量部署提供资金，是否会增加杠杆或发行股权 - 在行业和公司股价未超过账面价值之前不会进行股权发行，新的部署将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来提供资金，杠杆会有适度上升，这是正常操作流程 [78] 问题11: 季度末后美国交易增多是否会持续，证券化市场放缓是否会导致借款人转向公司 - 美国证券化市场的干扰使公司提供的资产负债表选项更具确定性，会吸引更多大型交易，欧洲市场情况不同，竞争主要来自银行和其他贷款机构，新业务活动主要取决于还款情况 [81]