财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为每股0.24美元，可分配收益为每股-2.07美元，扣除核销前的可分配收益为每股-0.51美元[3] - 扣除核销前的每股可分配收益较第一季度增长超过20%，并连续第二个季度覆盖了每股0.47美元的季度股息[4] - 第四季度支付了每股-0.47美元的股息[3] - 第四季度可分配收益受益于1800万美元的自持房地产净营业收入，高于上一季度的600万美元[20] - 第四季度确认了2100万美元与自持房地产相关的折旧和摊销，这计入GAAP收益但排除在可分配收益之外[21] - 年末账面价值为每股20.75美元，其中包含每股0.47美元的累计折旧摊销和每股1.76美元的CECL总准备金[21] - CECL总准备金环比下降近60%，主要由于434百万美元的核销[21] - 2025年全年，账面价值受益于3300万美元的CECL净回收以及股票回购，合计为每股账面价值贡献了0.30美元[22] - 第四季度来自非合并合资企业的收益为700万美元，高于上一季度的300万美元[22] - 公司2025年为股东实现了21%的总回报[8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合年末99%为正常履约，第四季度解决了5.75亿美元的受损贷款，将受损贷款余额降至略低于9000万美元[12] - 第四季度升级了六笔贷款，没有新增受损或降级至观察名单的贷款，且一笔观察名单贷款已全额偿还[13] - 贷款组合中50%为多户住宅和工业地产，办公室敞口自2021年底以来已下降约50%[13] - 第一季度迄今已收到超过3亿美元的额外办公室贷款还款，进一步减少了敞口[13] - 投资组合总额为200亿美元，较上季度的195亿美元有所增长，包括180亿美元的贷款组合、13亿美元的自持房地产以及9亿多美元的合资企业投资份额[12] - 净租赁资产和收购的银行贷款目前占投资组合的5%，而2025年初为0[12] - 净租赁投资组合年末份额价值超过3亿美元，另有2亿美元在交割中[16] - 从地区银行收购的两笔贷款组合，在公司份额下的本金余额约为6亿美元，收购后已收到8000万美元还款[17] - 自2023年12月以来，平台已从银行收购了230亿美元的贷款组合[17] - 自持房地产组合年末价值13亿美元，包括12处物业，其中酒店占三分之一[20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年关闭了约70亿美元的投资，其中近85%为多户住宅和工业贷款、净租赁策略以及折价收购的两个银行贷款组合[4] - 第四季度关闭了15亿美元投资，包括14亿美元的新贷款发放和约1亿美元的净租赁收购份额[10] - 第四季度新发放的贷款100%由多户住宅和工业资产担保，其中约80%为多元化资产组合[10] - 近一半的贷款位于国际市场，其中近40%在欧洲[14] - 过去一年在欧洲发放了约20亿美元由工业资产组合担保的贷款，这些贷款加权平均贷款价值比为68%，利差比美国同类交易宽近100个基点[14] - 欧洲工业市场新增供应有限，电子商务推动需求，导致净吸纳量为正，核心市场空置率仅为中个位数[15] - 一月份的新贷款请求比去年同期增长50%[5] - 自持房地产资产按贷款发放时价值的50%折扣持有，一半位于纽约和旧金山湾区[16] - 目前有一处位于德克萨斯州的多户住宅物业已签订出售合同，另有几处资产有望在今年出售[16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略性地扩大了业务范围，瞄准互补的投资渠道，包括多户住宅和工业贷款、净租赁策略以及折价收购银行贷款组合[4] - 积极进行投资组合轮换，将新投资集中在最具信心的主题上[4] - 利用其全球房地产债务平台（超过170名专业人员）获取美国、欧洲和澳大利亚的多元化专有投资渠道[5] - 2025年全球平台完成了超过200亿美元的私人贷款发放和收购，并交易了超过150亿美元的房地产证券[6] - 净租赁策略专注于具有吸引力的信用特征的必要零售物业，平均租约期限超过15年，内置2%的年租金增长[16] - 公司认为银行整合的成熟环境将带来更多类似折价收购银行贷款组合的机会[17] - 公司进行了超过50亿美元的公司和证券化债务交易，包括28亿美元的公司定期贷款重新定价和展期，使加权平均借款利差同比下降近90个基点[6] - 这些交易延长了负债期限，降低了融资成本，进一步多元化和加强了资本结构[7] - 公司定价了第六笔10亿美元的CLO，并于12月完成了首笔欧洲CMBS发行[24] - 成功将近60亿美元的信贷额度转换为非盯市结构，使非盯市借款比例从年初的67%提高到目前的近85%[25] - 公司向Blackstone BREDS基金投资了7500万美元，以增加对美国和加拿大高质量核心增益型房地产的敞口，且公司无需支付费用[37] - 公司有意通过增加净租赁、银行贷款组合等投资来进一步多元化收益构成和投资组合[40] - 资本配置的首要任务是寻找具有最佳风险调整后回报的投资，包括股票回购（自2024年7月启动计划以来已回购约1.4亿美元）[59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前房地产信贷市场流动性高，房地产基本面稳固，新建筑开工量仍远低于周期前水平，价值稳步上升[5] - 2025年CMBS发行量加速至全球金融危机以来的最高水平，同比增长40%，表明随着行业表现改善，债务资本可用性显著增加[5] - 交易活动开始增加，投资者交易热情更高[5] - 市场顺风支持投资组合表现，第四季度没有新增受损贷款或观察名单贷款[7] - 预计将有选择性地退出自持房地产物业，将资本更有效地重新配置到核心投资中，以进一步支持收益[8] - 公司股票仍低于账面价值交易，当前股息收益率9.5%意味着与10年期国债利差为540个基点，这比利率低得多时达到的最窄利差水平高出约40%[8] - 相比之下，流动性房地产信贷和更广泛信贷市场的利差已经收窄，BBB级CMBS利差和高收益债券利差处于历史最窄水平的10%-20%以内，估值差距很大[9] - 相信投资组合的信用趋势和业务的盈利能力应能支持股价进一步回归历史水平[9] - 预计第一季度自持房地产的现金流将因季节性因素而下降[20] - 预计自持房地产组合将持续产生正的可分配收益，并随着时间的推移为收益和股息覆盖提供进一步支撑[21] - 资产负债表状况良好，年末流动性为10亿美元，负债权益比在目标范围内，加权平均公司债务期限为4.3年，2027年之前没有到期债务[24] - 拥有15家银行交易对手，提供190亿美元的总借款能力[24] - 认为当前市场环境对业务整体而言是良好的，交易活动在增加，机会集仍然具有吸引力[65] - 市场流动性提高，估值更加透明，有助于更快地做出决策和解决贷款问题[56] - 目前处于流动性更强但更正常的市场，这是一个良好的运营环境[64] 其他重要信息 - 首席财务官Tony Marone将卸任，专注于Blackstone内部的其他职责，Marcin Urbaszek将接任首席财务官[9][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 除了股票回购，公司是否考虑其他方式来验证或支持贷款组合的价值？[28] - 公司会考虑所有最大化股东价值的机会，对2025年以来的股价表现感到满意，虽然相对账面价值仍有折价，但幅度相对较小，将继续评估所有选项，股票回购是一个很好的工具[28] 问题: 关于自有房地产（REO）组合的看法，特别是纽约的一处办公室REO资产？[31] - 对REO的决策基于前瞻性回报分析，得益于独特的数据和信息，看到纽约等地的基本面和投资者需求有所改善，该纽约资产持有成本很低，相对于贷款发放时的价值有显著折扣，市场正在改善[32] - 一些资产已准备好考虑在今年退出，正在出售德克萨斯州的一处资产，旧金山也呈现积极趋势，将根据市场机会审慎考虑出售时机[33] 问题: 纽约REO资产的详细信息（发放时间、当前入住率、预计资本支出）？[34] - 该贷款发放于新冠疫情前，持有成本相对于原始价值有显著折扣，资产目前租赁情况良好，租赁需求强劲，是否投资资本以抓住进一步租赁机会将取决于其是否增值，该贷款此前已受损并计提了大量准备金，预计退出时有机会捕获额外上行空间[34] 问题: 对Blackstone BREDS基金的7500万美元投资，投资类型及与现有业务的重叠？[37] - 该基金专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，这体现了公司平台规模及其与Blackstone房地产信贷业务关联所带来的独特投资能力，公司无需支付费用，投资将由团队进行来源寻找、承销和管理，认为为此类投资增加敞口具有良好的风险调整后回报[37] 问题: 公司近年来进行了一些相对规模较小的多元化投资，未来几年BXMT将如何发展？桥梁贷款业务是否仍是主要焦点？[39] - 多元化投资组合是公司的有意之举，核心贷款策略不会消失，但通过增加净租赁、银行贷款组合等方式进一步多元化收益构成和投资组合是明确的战略，只要能够分散信用风险并获得有吸引力的风险调整后回报，公司将继续追求这一战略[40] 问题: 关于多户住宅领域的新贷款发放情况，以及对总杠杆率（目前约3.9倍）的未来展望？[43] - 公司看好当前多户住宅领域的机会，该领域结构上供应不足，新开工量较峰值下降60%，且是流动性高、颗粒度细的资产类别，投资组合中的多户住宅贷款100%正常履约[44] - 杠杆率处于目标范围内，其水平取决于可用的投资机会、资产负债表状况和融资市场条件，公司会审慎管理，将维持在当前水平[46] 问题: 随着贷款解决和资本重新配置（可能来自REO处置），回归正常化净资产收益率的路径是怎样的？[49] - 公司认为投资组合已配置良好，目前有10亿美元流动性，这使其能够在广泛的渠道中保持选择性，一些REO资产已准备好考虑在今年退出，其他可能需要更长时间，这些资产目前产生的净资产收益率低于目标水平，随着退出并将资本以目标回报率重新配置，应能对收益形成支撑[50][51] 问题: 随着大幅退出不良资产并开始部署更多资本，对新贷款的初始一般准备金有何预期？[52] - 当前的一般准备金水平是投资组合绝大部分准备金适当水平的很好参考，随着投资组合的增长或收缩，这是一个很好的参考点[52] 问题: 本季度在解决受损贷款方面取得重大进展，主要是由于团队策略和时机，还是更广泛市场发生了转变？[55] - 这反映了几点：一是资产管理团队的实力和能力；二是市场流动性提高，估值透明度增加，有助于所有者和贷款人更快决策；三是房地产市场的稳定，估值企稳并上升，这为更快解决问题提供了更好的背景[56] 问题: 贷款组合中多户住宅和工业地产各占一半，未来在这两个资产类别之间的目标配置如何？[58] - 资本配置的首要任务是寻找具有最佳风险调整后回报的投资，配置将取决于未来出现的机会，公司非常注重跨行业和跨地域的多元化，这体现在行业选择、地域集中度以及向净租赁、银行贷款组合的进一步多元化，也包括股票回购，最终目标是公司的长期绩效[59] 问题: 美国交易市场变得更加透明和流动，这是否会将交易量从欧洲转向美国？如何权衡更流动的市场（利差较低）与一年前的情况？[63] - 美国市场流动性确实在增加，这对业务整体是积极的，意味着投资组合周转更快，贷款偿还活动增加，目前处于流动性更强但更正常的市场，这是良好的运营环境，凭借平台规模、多样化的投资能力和全球覆盖，公司可以在所有机会中挑选，目前投资组合配置良好，有空间寻找最佳相对价值，尽管利差收窄，但后端融资成本也在下降，机会集仍然具有吸引力，交易活动在增加，整体环境良好[64][65] 问题: 在CLO市场和银行融资之间如何权衡资本成本？预计今年的融资组合将如何变化？[66] - 2025年公司在所有活跃的资本市场采取了广泛且主动的策略，进行了约50亿美元的交易，在CLO与银行融资之间，价格和结构都很重要，目标是建立一个结构良好、多元化的资产负债表，并在各市场保持健康组合，以便在市场机会出现时保持灵活，公司已将公司定期贷款借款利差降低了约90个基点，并增加了信贷交易对手（目前15家）以降低资本成本，拥有所有这些选择对公司有利，预计将继续看到跨所有渠道的混合活动[67][68]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年公司报告GAAP净亏损100万美元或每股摊薄亏损0.02美元，可分配收益亏损700万美元或每股摊薄亏损0.12美元 [14] - 2025年第四季度公司报告GAAP净亏损约400万美元或每股摊薄亏损0.07美元，第四季度可分配收益约为800万美元或每股摊薄收益0.15美元 [14] - 第四季度可分配收益包括与北卡罗来纳州办公室REO物业部分出售相关的200万美元或每股0.04美元的已实现收益 [15] - 剔除该已实现收益后，第四季度可分配收益约为600万美元或每股0.11美元 [16] - 第四季度，公司从处于非应计状态的贷款中收取了200万美元或每股0.04美元的现金利息，并计入贷款本金的减少 [16] - 第四季度末净债务与权益比率（不包括CECL）为1.6倍 [16] - 2025年末CECL准备金为1.27亿美元，较2025年9月30日增加1000万美元，较2024年12月31日减少1800万美元 [20] - 第四季度末1.27亿美元的CECL准备金约占投资持有贷款未偿还本金总额的8% [20] - 1.27亿美元CECL准备金中的92%（1.17亿美元）与风险评级4和5的贷款相关 [20] - 每股账面价值为9.26美元，其中包含1.27亿美元的CECL准备金 [21] - 第四季度末可用资本为1.1亿美元 [21] - 董事会宣布2026年第一季度的常规现金股息为每股普通股0.15美元 [12][22] - 以2026年2月5日的股价计算，第一季度股息的年化股息收益率约为12% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，公司办公室贷款自2024年末以来减少了30%，降至4.47亿美元 [7] - 第四季度，由办公室物业担保的贷款减少至4.47亿美元，环比下降10% [17] - 第四季度末，办公室贷款占贷款组合总额的28%，低于2025年第三季度末和2024年末的38% [17] - 2025年第四季度，公司完成了8笔新的贷款承诺，总额为3.93亿美元 [16] - 2025年下半年，公司完成了13笔新的贷款承诺，总额为4.86亿美元 [11] - 2025年下半年新发放的贷款中，超过50%由住宅和工业物业担保 [11] - 2025年下半年关闭的新贷款目前约占贷款组合总额的29% [17] - 第四季度末，贷款组合的未偿还本金余额为16亿美元，较2025年第三季度增长24% [16] - 风险评级4和5的贷款数量减少至5笔 [8] - 其中两笔最大的贷款约占风险评级4和5贷款总余额的85% [9] - 最大的一笔是风险评级5的芝加哥办公室贷款，账面价值为1.4亿美元，约占风险评级4和5贷款组合的44% [9] - 第二大的是一笔风险评级4的纽约布鲁克林住宅公寓贷款，账面价值为1.3亿美元，约占风险评级4和5贷款组合的41% [10] - 第四季度，风险评级4和5的贷款环比减少了13% [18] - 公司将亚利桑那州办公室物业担保的原8100万美元高级风险评级4贷款重组为6500万美元高级风险评级3贷款和800万美元风险评级4次级贷款 [18] - 一笔由宾夕法尼亚州多户住宅物业担保的2800万美元贷款在第四季度从风险评级4下调至风险评级5 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，Ares房地产债务平台在全球新承诺发放了超过90亿美元贷款，几乎是2024年的两倍 [12] - 芝加哥办公室贷款对应的物业基本面稳定，入住率保持在90%以上，加权平均租期为8年 [9] - 布鲁克林住宅公寓项目的建设按计划推进，外部施工已按时按预算完成，软性营销于2025年夏季启动，正式营销已开始，预计2026年上半年开始销售 [10] - 公司预计在2026年下半年开始看到布鲁克林项目的销售回款 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年，公司通过适度杠杆和超过1亿美元的充足流动性，实现了在资产负债表上创造和保持灵活性的目标 [6] - 公司积极管理并利用深度结构化能力，增加了贷款偿还，并有选择地退出和重组贷款，以进一步降低办公室贷款风险 [8] - 公司已退出由专门建造的生命科学物业担保的一笔贷款，且不预期对其它办公室物业做出新的承诺 [8] - 公司专注于通过积极部署和战略性利用杠杆来重塑投资组合 [23] - 公司认为与Ares平台保持一致为股东价值创造了强大而引人注目的基础 [23] - 超过一半的新承诺贷款金额代表了与其他Ares Management关联基金共同投资的机会 [11] - 公司认为共同投资机会很重要，因为它扩展了公司获得大规模优质机构机会的渠道，允许公司根据可用资本和适宜性适当调整其承诺规模，并能增强多元化并更有效地部署可用资本 [11] - 公司通过三项独立行动增加了2.5亿美元的借款能力并降低了借款成本：将富国银行信贷额度增加至6亿美元（第四季度增加1.5亿美元），于2026年1月行使选择权将摩根士丹利信贷额度增加1亿美元，以及在季度结束后通过赎回FL4 CLO证券化降低了借款成本 [21] - 公司认为这些行动反映了其与贷款人关系的实力和规模，使其能够获得有吸引力的融资并支持未来的增长计划 [21] - 公司预计在解决风险评级4和5贷款后，将回到其长期历史目标，即3.0倍的债务与权益比率 [45] - 公司预计在达到3.0倍杠杆率时，债务约为11.5亿美元，贷款组合规模约为20亿美元 [59] - 公司拥有仓储资产的容量，但随着在贷款中创建较小的参与权益，对此的需求将减少，但该能力仍然可用 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是商业房地产市场过渡的一年，上半年宏观经济和地缘政治的不确定性影响了估值和交易活动，下半年随着美联储开始放松货币政策，情况有所改善，带来了更大的稳定性、交易量反弹和估值稳定 [5] - 公司认为，执行其业务计划为收益增长创造了路径，以达到当前的股息水平 [12] - 公司认识到，收益轨迹可能不均衡，取决于资产解决的结果，但对公司的收益潜力仍有信心 [12] - 公司预计，随着风险评级4和5贷款的解决，将回归长期历史目标杠杆率，并在此水平上获得历史性的净资产收益率 [45] - 对于新的贷款发放，公司认为最重要的因素是基础本金保护，确保拥有持久的资本结构和持久的物业 [37] - 公司观察到，资本对物流/工业和多户住宅领域更具吸引力，因此这些领域的利差可能略窄，而自助仓储领域由于资产规模较小，收益率通常略高，酒店领域则保持高度选择性，有时能提供更高的收益率 [37] - 办公室资产定价方面，真正的A级现金流和长期租约有大量资本，而除此之外的领域则完全缺乏流动性 [38] - 在当前的浮动利率环境中，正常的贷款偿还节奏是每年约三分之一，但办公室资产的期限对整个市场而言已经延长 [33] - 关于利差压缩，管理层认为，对于规模较大的发起机构，市场波动会实时反应，但可能对直接发起渠道有滞后效应，预计未来几个月机会集将扩大，但不会立即从活跃的固定收益流动性市场传导到发起端 [64][65] 其他重要信息 - 公司维持适度的杠杆以支持进一步解决表现不佳的贷款和未来增长 [16] - 公司对布鲁克林项目潜在损失的严重程度看法有限 [19] - 公司对剩余的投资组合感到满意，并开始考虑基于风险评级的正常表现节奏 [32] - 公司专注于解决剩余的风险评级4和5贷款，这是重新定位投资组合以实现未来增长的重要组成部分 [19] - 公司认为，与Ares平台保持一致为股东价值创造了强大而引人注目的基础 [23] - 公司预计在解决风险评级4和5贷款后，将回到其长期历史目标杠杆率 [45] - 公司预计在达到3.0倍杠杆率时，贷款组合规模约为20亿美元 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 布鲁克林公寓项目何时开始获得还款？假设上半年有销售，交割是否会在2026年发生？ [25] - 预计2026年下半年开始看到平稳的单元销售过程，一旦偿还部分相关债务，公司将开始收到回款 [25] - 销售的第一笔回款将用于偿还债务，公司将立即从利息节省中受益，待该资产上的少量债务偿还后，流动性将开始回流 [26] 问题: 能否提供芝加哥办公室贷款当前债务收益率的背景信息？是否看到对此类资产的需求？ [27] - 管理层未提供具体收益率数字，但表示可根据市场租金率和基础入住率进行推断 [28] - 强调过去几个季度一直专注于解决该资产，该资产具有高入住率和长租期，提供了可用的耐心 [28] 问题: 到2026年底，办公室风险敞口能降低到什么水平？ [32] - 重点仍然是解决风险评级4和5贷款，其中芝加哥办公室资产是重要的影响因素 [32] - 对剩余投资组合感到满意，但解决风险评级4和5贷款的时间表不完全在公司控制范围内 [32] - 希望整个市场能开始看到这些资产更自然的解决方式 [33] 问题: 在酒店、工业和仓储领域，目前哪里能看到最具风险调整后吸引力的回报？新发放贷款的利差与季度内收到的还款贷款水平相比如何？ [36] - 机会集非常广泛，公司将继续避开办公室领域 [36] - 最重要的因素是基础本金保护，确保拥有持久的资本结构和物业 [37] - 工业和多户住宅领域的利差可能略窄，自助仓储领域收益率通常略高，酒店领域保持高度选择性且可能提供更高收益率 [37] - 办公室领域，真正的A级资产有资本，其他则缺乏流动性 [38] 问题: 关于亚利桑那州办公室贷款重组，从8100万美元降至7300万美元，能否提供升级后的风险评级部分维持其评级的里程碑或契约细节？ [40] - 管理层未提供具体细节，但表示每笔贷款的契约都是根据公司认为的里程碑并与借款人商定的 [40] - 重组时希望看到业务计划加速、赞助方具备行业和地区专业知识以及资本承诺 [40] 问题: 基于对2026年发放渠道和还款时间表的可见性，公司预计杠杆率在今年内会上升到多高？ [44] - 公司继续维持适度杠杆，近期可能最高达到2.0倍左右 [45] - 随着风险评级4和5贷款的解决，预计将回到长期历史目标，即3.0倍的债务与权益比率 [45] 问题: 第四季度贷款发放的时间安排是怎样的？新发放贷款的净资产收益率目标范围是多少？ [48] - 发放节奏不是公司衡量指标，目标是通过共同投资结构尽可能平滑其影响，减少资金闲置 [49] - 具体时间安排未披露 [50] 问题: 剩余REO资产的历史收益率和入住率与当前相比如何？ [53] - 由于现有租约，收益率一直相对稳定，这使得公司能够非常有耐心和选择性地最终处置这些资产 [54] - 从收益率角度看，这些资产对派息公司具有吸引力，公司对其稳定性感到放心 [54] 问题: 是否应将第四季度的发放速度视为2026年的运行速度？是否有目标投资组合规模？现有股本基础能支持多大的投资组合规模？ [56] - 发放量将在很大程度上取决于剩余资产（特别是已提及的资产）的还款时间和金额 [56] - 发放引擎正在运行，目标是尽量减少还款和再投资之间的空档期 [57] - 如果达到3.0倍的目标杠杆率，债务约为11.5亿美元，贷款组合规模约为20亿美元 [59] 问题: 与母公司Ares的、允许快速将贷款纳入资产负债表的信贷安排是否仍然存在并使用？ [60] - 公司仍有仓储资产的容量，但随着在贷款中创建较小的参与权益，对此的需求将减少，但该能力仍然可用 [60] 问题: 近期私人信贷市场的波动是否对商业房地产金融产生溢出效应？利差压缩是否已见底？ [64] - 对于规模较大的发起机构，市场波动会实时反应，但可能对直接发起渠道有滞后效应 [64] - 预计未来几个月机会集将扩大，但不会立即从活跃的固定收益流动性市场传导到发起端 [65]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度GAAP净亏损为-3200万美元，每股亏损-0.49美元 [3] - 截至2025年12月31日，账面价值为每股13.04美元 [3] - 2025年第四季度可分配收益为1400万美元，每股-0.22美元 [3] - 2025年第四季度支付了每股0.25美元的现金股息 [3] - 2025年全年股票回购金额为4300万美元，加权平均股价为9.35美元，使每股账面价值增加约0.32美元 [10] - 2025年第四季度股票回购金额超过900万美元，加权平均股价为8.24美元 [9] - 截至2025年第四季度末，公司仍有约4700万美元的股票回购授权额度 [10] - 债务权益比为2.2倍，总杠杆率为3.9倍，处于目标范围内 [9] - 投资组合的加权平均风险评级为3.2 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年新增贷款发放额为11亿美元 [5] - 2025年第四季度新增贷款发放额为4.24亿美元，超过了3.8亿美元的还款额 [8] - 2025年全年还款活动总额为15亿美元，与2024年水平一致 [5] - 2026年全年预计还款额将超过15亿美元，超过过去两年的水平 [8] - 2025年超过75%的新增贷款集中在多户住宅和工业地产贷款领域 [5] - 多户住宅仍是最大的物业类型敞口，且A级产品表现强劲 [5] - 第四季度因剑桥生命科学和圣地亚哥多户住宅贷款风险评级下调至5级，新增了4400万美元的CECL拨备 [8] - 季度结束后，公司就波士顿生命科学贷款（当前风险评级3级）展开了新的修改讨论，预计第一季度将下调评级并增加CECL拨备 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，公司完成了在欧洲的首笔贷款，并在第四季度进行了后续欧洲投资，标志着地域多元化的里程碑 [4][5] - 公司战略性地在美国和欧洲之间捕捉相对价值 [5] - 山景城资产的市场状况持续显著改善，公司正与租户接洽，若近期能签署租约，考虑到资本支出和租户改善工程等因素，最优策略可能是在2026年后实现货币化 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年将是公司的过渡之年，计划通过执行业务计划，为大部分自有房地产（REO）组合提供流动性，并对大部分观察名单资产和部分精选办公资产实施积极的处置策略 [6] - 战略目标是缩小股价与账面价值的折价，并更快地释放REO资产中每股约0.13美元的隐含价值 [6] - 公司专注于在主题资产类别和顶级大都会统计区内维持并有选择地增长投资组合 [6] - 公司正在评估股息政策，作为更广泛资本分配讨论的一部分，优先考虑平衡近期收益可见性和长期股东价值的审慎决策 [7] - 公司利用内部KKR资本市场团队，在第四季度增加了非盯市融资能力，目前74%的融资为非盯市 [9] - 公司流动性状况强劲，无最终融资安排到期至2027年，无公司债务到期至2030年 [9] - 管理层认为，随着投资组合重新定位以及新贷款占比增加，股票折价有望收窄，市场将理性地对这些投资组合重新定价 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅和工业地产领域的基本面保持韧性，风险调整后回报具有吸引力 [5] - 管理层观察到办公地产领域的流动性有所增加，市场似乎找到了稳定的基础，租赁市场出现了一些稳定性 [55][56] - 关于利率下调，管理层认为这有助于市场流动性，但当前市场更缺乏的是愿意以“机会主义价格”出售的卖家，而非买家 [54][55] - 从KKR整体视角看，机构资本对房地产信贷和房地产股权的配置正在增加，市场情绪已转向关注相对价值，资本流动速度开始回升 [48][49] - 在房地产信贷方面，由于投资者希望从公司信贷中多元化，同时利用信贷的收益率和安全性，资金正转向房地产信贷领域，私募基金正在该领域筹集大量资金 [50] - 对于办公地产贷款，公司的标准仍然很高，机会在于向已租赁或基本租赁、具有长期租约和稳定现金流的新建高质量资产提供贷款 [58][59] - 对于生命科学领域，管理层认识到可能面临漫长复苏期，但对人工智能（AI）的影响持不同看法，认为AI可能对新药研发和实验室空间需求产生积极影响 [42] - 公司正在通过要求借款人投入大量资本以降低贷款价值比等方式，积极降低其在生命科学资产上的成本基础 [43][44] 其他重要信息 - 公司于2025年3月完成了一笔7年期、5.5亿美元的定期贷款B，并在9月进行了增额和重新定价，将未偿还余额增至6.5亿美元，并将票息降低至SOFR加250个基点 [4] - 2025年，公司将企业循环信贷额度从6.1亿美元增至7亿美元 [4] - 截至年末，流动性接近创纪录水平，总额超过8.8亿美元，包括8500万美元现金、7400万美元由服务商持有的贷款还款以及7亿美元未使用的企业循环信贷额度 [9] - 总融资能力为82亿美元，其中35亿美元为未动用额度 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如果股价折价持续，公司是否会考虑像ARI那样彻底改革业务 [12] - 公司已在其REO资产上取得进展，并计划通过处置观察名单和部分办公资产来打造一个相对较新的贷款组合，相信市场会对一个干净的新组合进行合理定价 [13][14] - 公司认为ARI的交易显示了私募市场与公开市场对资产组合的估值差异，但KREF专注于执行自己的业务计划和战略 [15] 问题: 到2026年底，投资组合改革成功的关键指标是什么 [16] - 目标是在2026年处置绝大部分观察名单资产，并清理存在问题的遗留办公资产，为投资组合带来清晰度 [17][18] - 对于REO资产，计划在年内部分或全部处置短期类别资产（如西好莱坞豪华公寓、波特兰再开发项目等），中期处理山景城资产，长期处理生命科学资产 [19][20][21] - 公司对高质量的生命科学REO资产保持耐心，若市场回暖可能从中受益 [22] 问题: 约8亿美元的非生息或REO资产是否会导致2026年20%的投资组合收益为负或产生负利差 [25] - 部分即将降级的资产仍在支付合同利息，短期内预计不会对收益造成影响，收益主要受部分REO资产拖累 [26] - 观察名单上的资产大多仍在支付合同款项，公司认为处置REO资产可释放每股约0.13美元的价值 [27] 问题: 股息政策是否基于理性财务分析而非市场情绪 [28] - 管理层确认当前正是以平衡近期收益可见性和长期价值的方式评估股息 [29] 问题: 鉴于私募信贷市场对资产的出价更高，公司是否应考虑转向以价值创造为优先的战略，如出售贷款、回购股票、加速处置等 [34][35] - 公司表示其战略已包含贷款出售、加速实现REO资产收益以及股票回购 [36][37] - 公司目前专注于清理投资组合中的遗留资产，相信随着新贷款占比提升，股价折价将会收窄，不认为当前折价是永久性的 [38] 问题: 生命科学领域面临长期挑战，公司计划将成本基础降至何种水平 [41] - 公司认识到生命科学领域可能面临漫长复苏期，但对AI的影响持乐观态度 [42] - 公司正通过要求借款人投入大量资本等方式积极降低成本基础，但未提供具体目标基准 [43][44] 问题: KKR整体如何看待全球对国内房地产信贷和股权的需求 [47] - 从KKR视角看，机构资本对房地产信贷和股权的配置正在增加，市场情绪转向相对价值，资本流动速度开始回升，但资金仍主要集中于机会型和增值型股权策略 [48][49] - 房地产信贷领域正获得更多资金配置，私募基金正在该领域筹集大量资金 [50] 问题: 利率下调是否增加了对REO资产的兴趣并缩小了买卖价差 [54] - 利率下调有助于市场流动性，但当前市场更缺乏的是愿意以“机会主义价格”出售的卖家 [54][55] - 办公地产领域的流动性有所增加，更多是由于时间和租赁市场趋于稳定，而非直接与降息相关 [55][56] 问题: 当前对办公地产贷款的看法和吸引力标准 [58] - 公司的标准仍然很高，机会在于向已租赁、具有稳定现金流和长期租约的新建高质量办公资产提供贷款，从而避免承担大量的重新定位风险 [58][59] 问题: 在执行积极处置策略期间，贷款发放是否会与还款额持平，或投资组合能否实现净增长 [60] - 公司将通过回收的资本发放新贷款，并保持在目标杠杆率范围内 [60] - REO资产的出售也将有助于增加投资组合规模 [61] 问题: 山景城资产预计需要投入多少资金以及是否存在潜在收益 [64] - 在租约签署前，公司不愿评论具体的资本支出和租户改善工程金额 [64] - 根据当前观察到的情况，该资产的价值显著高于目前的账面价值 [64] 问题: 对2021-2022年初发放的风险评级为3级的办公贷款（如华盛顿特区、普莱诺、达拉斯）的评论 [65] - 公司并不担心所有3级评级的办公贷款，预计其中许多（包括提及的达拉斯和华盛顿特区资产）状况良好并将获得偿还 [66] - 对于无法偿还的，公司可能会选择出售票据或与借款人重新协商条款 [67]

业绩总结 - 2025年第三季度GAAP净利息收入为53,828千美元，较2024年第三季度的45,603千美元增长了17.8%[115] - 2025年第三季度核心净利息收入为53,639千美元，较2024年第三季度的44,994千美元增长了19.3%[115] - 2025年第三季度的GAAP收入（税前）为13,678千美元，较2025年第二季度的18,936千美元下降28.8%[111] - 2025年第三季度的核心净收入为11,957千美元，较2025年第二季度的11,162千美元增长7.1%[111] - 2025年第三季度的核心每股稀释收益为0.35美元，较2025年第二季度的0.32美元增长9.4%[111] - 2025年第三季度的GAAP稀释每股收益为0.30美元，较2025年第二季度的0.41美元下降26.8%[111] - 2025年第三季度的非利息收入为4,746千美元，较2025年第二季度的10,277千美元下降53.8%[114] - 2025年第三季度的非利息支出为43,365千美元，较2025年第二季度的40,356千美元上升5.0%[114] - 整体效率比率在2025年第三季度为71.0%，较2025年第二季度的67.7%上升4.9个百分点[114] 用户数据 - 2025年第三季度的有形普通股权益比率为8.01%，同比上升101个基点[6] - 2025年第三季度的平均资产为8,702,227千美元，较2025年第二季度的8,918,075千美元下降2.4%[111] - 2025年第三季度的核心资产回报率为0.55%，较2025年第二季度的0.50%上升1.0%[111] - 2025年第三季度的核心股本回报率为6.71%，较2025年第二季度的6.29%上升6.7%[111] 未来展望 - 预计2025年核心非利息支出将较2024年基数的1.596亿美元增长4.5%-5.5%[47] - 预计2025年剩余时间的有效税率为24.5%-26.5%[48] - 预计2025年第四季度将有1.75亿美元的贷款到期或重新定价，利率上升128个基点[49] - 房地产贷款预计到2027年将重新定价约147个基点[57] 新产品和新技术研发 - 贷款组合中约91%由房地产担保，平均贷款价值比（LTV）低于35%[57] - 多户住宅和投资商业房地产贷款的加权平均债务服务覆盖率为1.7倍[57] - 目前的多户租赁组合总额为14亿美元，平均贷款规模为130万美元，当前加权平均利率为5.30%[89] 市场扩张和并购 - 截至2025年9月30日，未提用的信贷额度和资源为39亿美元[58] - 投资组合的总规模为20亿美元，当前加权平均利率为5.56%，加权平均LTV为46%[92] 负面信息 - 2024年每股收益（EPS）为-1.07美元，2023年为0.96美元[66] - 贷款中，30-89天逾期的比例为0.97%，不良贷款比例为0.65%[89] - 2024年GAAP非利息收入为(57,445)千美元，较2023年的22,588千美元下降353.5%[118] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第三季度的零售存款证（CDs）到期总额为7.702亿美元，平均利率为3.98%[49] - 所有贷款均在低利率时以250-300个基点的利率上调进行承保，确保了较强的DCR[94] - 截至2025年9月30日，利率对冲的总额为14亿美元，年化净利息收入为1630万美元[107]

财务数据和关键指标变化 - 报告GAAP净收入800万美元或每股0.12美元[3] - 截至2025年9月30日账面价值为每股13.78美元[3] - 报告可分配亏损200万美元主要由于取得罗利多户住宅物业所有权[4] - 扣除已实现亏损前可分配收益为1200万美元或每股0.18美元[4] - 第三季度支付每股0.25美元现金股息[4] - 每股账面价值环比下降0.4%[10] - 债务权益比率为1.8倍总杠杆比率为3.6倍[15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 当前投资组合规模为59亿美元[10] - 本季度收到4.8亿美元还款年初至今收到11亿美元还款[10] - 年初至今发起7.19亿美元贷款第四季度计划发起4亿美元贷款[10] - 贷款组合加权平均风险评级为3.1分（五分制）[14] - 超过85%的贷款组合风险评级为3级或更好[15] - 季度末CECL准备金总额为1.6亿美元约占贷款组合的3%[14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度预计发起超过4亿美元贷款已在欧美市场完成1.1亿美元贷款关闭[6] - 10月完成KREF首笔欧洲房地产贷款由巴黎和里昂12处轻型工业资产组合担保入住率92.5%[6] - 欧洲房地产信贷平台已战略建立数年迄今发起超过25亿美元贷款[7] - 全球团队2025年投资额预计约100亿美元[8] - 欧洲市场机会与美国存在差异贷款规模通常更大更多投资组合机会且银行主导程度更高[68][69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 商业房地产贷款市场机会强劲未来18个月面临1.5万亿美元到期债务墙[5] - 债务市场流动性充裕银行回归市场并增加后端杠杆贷款[5] - 尽管全年贷款利差收紧但负债成本降低仍能产生强劲回报[5] - 利用KKR全球资源平台广度拓展欧洲市场[7] - 积极投资 across 风险回报谱系为银行保险和过渡资本提供贷款目标机构赞助商和高质量房地产[7] - 建立专门资产管理平台KSTAR拥有70多名专业人士管理超过370亿美元贷款组合并被指定为450亿美元CMBS的特殊服务商[8] - 致力于通过回购和新投资部署资本年初至今回购3400万美元股票自成立以来回购超过1.4亿美元普通股[13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产整体情绪转正投资者认识到价值滞后和基本面增强[6] - 房地产信贷提供有吸引力的相对价值[5] - 在重置价值远低于重置成本的情况下放贷结合新供应减少创造了具有强大下行保护的独特信贷环境[6] - 2026年预计超过15亿美元还款并继续匹配还款与发起[11] - REO投资组合存在上行空间随着资产稳定和出售可以汇回资本并再投资于更高收益资产存在每股0.13美元的嵌入式季度收益能力[9] 其他重要信息 - 将剑桥生命科学贷款从风险评级3级下调至4级由于降级增加CECL拨备[10] - 取得罗利多户住宅贷款所有权已适当拨备因此对账面价值无额外影响[15] - 山景城加州办公室市场继续复苏租赁需求回升积极回应租户提案建议定位为单一用户最优策略[16] - 西好莱坞资产启动共管公寓销售过程[16] - 俄勒冈州波特兰再开发项目授权进程进展顺利最终授权预计2026年获得[16] - 成功将Term Loan B规模增加1亿美元至6.5亿美元剩余期限约6.5年回购价差收紧75个基点[12] - 将公司循环信贷额度增加至7亿美元[12] - 季度末流动性水平接近创纪录的9.33亿美元包括超过2亿美元现金和7亿美元未提取公司循环信贷[13] - 总融资可用性为77亿美元包括31亿美元未提取容量77%融资非按市值计价且KREF无最终设施到期日直至2027年公司债务到期直至2030年2月[13] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于较低杠杆和较高流动性的定位是防御性还是时间问题 - 管理层回应为时间问题与一笔大型多户住宅还款和欧洲贷款关闭时间线较长有关预计将投资并使投资组合增长回原有水平[25][26][27][28] 问题: 还款与收益节奏以及2026年大量还款对收益的潜在影响 - 管理层表示业务存在自然起伏但目标是最小化拖累优化股东收益不总是等待还款后才发起贷款[31][32][50][51] 问题: 生命科学贷款组合中剩余3级资产的业务计划进展和早期需求复苏迹象 - 管理层观察到复苏萌芽但资产主要面向大型制药公司对中长期行业前景保持积极[34][39] 问题: 与剑桥贷款赞助商的对话状态以及降级原因 - 降级原因为已进入修改谈判其他3级贷款无详细对话仅正常更新[39] 问题: 持有资产等待复苏与出售再投资于当前交易流的NPV分析比较 - 管理层持续评估权衡但基于资产质量决定耐心持有以最大化结果对硅谷办公室等资产看到需求回升[41][42][43][44] 问题: 下半年10亿美元还款再投资的时间安排和第四季度发起管道规模 - 目标是最小化时间差异利用流动性提前部署资本管道仍然活跃预计第四季度和第一季度发起将弥补差距[50][53][54][55] 问题: 将ROE提高至支持股息水平所需的时间框架 - 管理层将REO分为短期（12-18个月中期和长期）约一半资本可在短期收回涉及波特兰西好莱坞罗利和费城资产山景城资产属中期西雅图生命科学资产可能需更长时间[57][58][59][60][61] 问题: 欧洲贷款与美国贷款的对比 - 相似点在于房地产质量和赞助商相同客户群重叠差异点在于欧洲贷款规模更大更多投资组合银行主导程度更高后端杠杆结构更先进当前相对价值和ROE与美国大致相当[66][67][68][69][70][71][72] 问题: 长岛多户住宅贷款是否为新建项目以及是否增加过渡性项目关注 - 确为新建项目面向重复赞助商但公司DNA未变仍主要关注几乎稳定贷款认为该领域相对价值更佳[73][74] 问题: 对启动CMBS业务和并购机会的兴趣 - 目前无启动CMBS业务的具体计划因客户群重叠度低将继续评估行业整合机会希望增长以提高股票流动性和投资组合多元化但当前无具体目标[80][81][82]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度GAAP净收入为1690万美元，即每股普通股0.21美元，可分配收益为每股普通股0.24美元，覆盖了季度股息0.24美元 [12] - 每股普通股账面价值为11.2美元，上一季度为11.19美元 [12] - 贷款组合在第二季度增长了15%，100%的贷款组合正在执行，加权平均风险评级为3.0，CECL储备率从199个基点降至176个基点，下降了12% [15][16] - 非按市值计价的融资占担保负债的比例从91%增至95%，总杠杆率从2.2倍略微增至2.6倍 [17] - 季度末流动性为2.364亿美元，占总资产的5.7%，现有贷款承诺下的递延供资义务为1164万美元，仅占总贷款承诺的3% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 直接发起了七笔贷款，总承诺额为6.956亿美元，初始未偿还本金余额为6.75亿美元，加权平均信贷利差为2.86% [13] - 出售了两处REO房产，实现GAAP收益700万美元，对可分配收益的贡献为190万美元，REO账面价值下降了3250万美元，约12% [14] - 回购了170万股普通股，总价为1250万美元，即每股7.52美元，产生了约每股0.08美元的账面价值增值，季度末，现有董事会授权下仍有930万美元的回购额度 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国股市大幅反弹，标准普尔500指数昨日再创历史新高，股市买盘强劲，企业信贷市场收紧至今年3月初以来的水平 [6] - 房地产信贷市场中，关税波动导致贷款利差扩大，银行继续不愿直接放贷 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有多个杠杆可用于推动盈利增长，包括部署过剩流动性、利用未使用的融资能力、回收目前投资于REO的股权以及通过资本市场活动创造额外流动性 [7] - 投资活动集中在多户住宅和工业主题领域，地理市场和机构借款人多元化 [9] - 公司认为当前股价存在有吸引力的投资机会，有100%执行的贷款账簿、稳定的负债结构、进攻性的流动性状况，并由TPG领先的综合债务和股权房地产平台提供投资见解支持 [10] - 行业中银行持续撤回贷款，为公司提供了有吸引力的贷款机会 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应正在进行的关税谈判的影响，但公司在第二季度抓住机会，实现了出色的业绩 [6][7] - 预计未来几个季度新投资的步伐将保持在较高水平，随着重新杠杆化和资产负债表的增长，盈利将继续增长 [25] - 多户住宅市场基本面强劲，预计未来一到两年情况依然乐观，目前未看到大量新的建设项目 [42][43][44] 其他重要信息 - 公司对周一发生在公园大道345号的袭击事件表示悲痛，向受影响的各方表达哀悼和支持 [4] - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述或预测的义务，除非法律要求 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来季度的贷款发放量？ - 公司有多个资产负债表杠杆可用，银行持续撤回贷款提供了有吸引力的贷款机会，且不受还款节奏或其他资产负债表相关限制，预计未来几个季度新投资的步伐将保持在较高水平 [24][25] 问题2: 上季度发放的两笔贷款进入了贷款账簿中最大的五笔贷款，这是团队主动决策还是机会使然？ - 公司投资的贷款规模多年来基本保持一致，倾向于4000万至1亿美元的中型市场贷款，也能承接2亿美元的大型贷款，且大型贷款能带来更多样性 [27] 问题3: 考虑到收回REO房产的时间和当前市场估值，出售其他REO房产时能否实现收益？ - 公司历史上积极管理收回的房产并迅速推向市场，迄今出售的每一处REO房产都实现了账面收益，对剩余REO房产有出售计划，且大部分房产的运营表现已得到改善 [32][33] 问题4: 账面上的多户住宅REO房产没有融资，是否因为预计在未来几个季度出售？ - 公司未对这些房产进行担保融资，主要原因是认为融资的摩擦成本对于短期投资来说不划算，但这些房产具备融资条件，如有需要可以进行融资 [34] 问题5: 在商业房地产贷款和物业销售方面，按地理位置和物业类型存在较大差异，公司在投资组合机会和重新定位方面，哪些方面会采取进攻策略，哪些方面会采取防御策略？ - 公司仍主要集中在多户住宅和工业领域，这两个领域流动性好，且在经济周期中表现较好，但也会关注其他资产类别，如学生住房。目前管道中的主要趋势是再融资，预计随着利率路径更加清晰和买卖双方交易差距缩小，收购贷款将增加 [38][39][40] 问题6: 多户住宅市场接近交付高峰，从现金流角度看，市场基本面是否改善，是否会出现多户住宅开发的反弹？ - 公司多户住宅投资组合的基本面普遍强劲，原因包括新建设放缓、住宅借贷利率上升使租户留在现有单元以及购房者的风险规避。目前未看到大量新的建设项目，预计未来一到两年多户住宅市场前景依然乐观，一些阳光地带市场开始消化过剩供应 [42][43][44] 问题7: 如何看待信用风险迁移，如果美联储不降息，是否需要增加额外储备？ - 公司在当前储备估计中已纳入了利率、通胀和GDP增长等因素的预测，目前风险评级稳定，几乎没有信用迁移，预计短期内不会出现变化，多户住宅市场的积极因素也对评估有重要影响 [47][48]

业绩总结 - 第二季度可供普通股股东的净收入为1800万美元，每股摊薄收益为0.12美元[10] - 2025年第二季度，公司的净收入为20,739千美元，同比下降42%（2024年为35,785千美元）[63] - 2025年第二季度，公司的总净收入为70,902千美元，同比下降12.5%（2024年为81,108千美元）[63] - 2025年第二季度，公司的每股基本净收入为0.12美元，同比下降48%（2024年为0.23美元）[63] - 2025年第二季度，公司的分配收益为36,416千美元，较2025年第一季度的33,235千美元增长6.6%[64] - 截至2025年6月30日，公司的净利息收入为43,070千美元，同比下降17%（2024年为51,758千美元）[63] 贷款组合与流动性 - 总贷款组合为86亿美元，未杠杆的加权平均收益率为7.8%[10] - 截至季度末，总流动性为2.08亿美元，其中现金为1.82亿美元[10] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0，贷款价值比为57%[33] - 办公贷款组合的账面价值为20亿美元，其中67%位于欧洲，33%位于美国[39] - 住宅贷款组合的总金额为1981百万美元，包含15笔贷款[41] - 办公贷款组合的总金额为1910百万美元，包含7笔贷款[41] - 酒店贷款组合的总金额为1372百万美元，包含10笔贷款[42] - 零售贷款组合的总金额为1161百万美元，包含5笔贷款[42] - 工业贷款组合的总金额为1001百万美元，包含5笔贷款[43] - 总贷款组合的账面价值为8665百万美元，包含1019百万美元的未拨款金额[44] 未来展望与融资 - 2025年上半年新贷款承诺为20亿美元，其中第二季度为14亿美元[24] - 贷款偿还和销售在2025年上半年为7.24亿美元，第二季度为6.31亿美元[10] - 2025年新增融资能力为19亿美元，资本结构中63%为有担保债务[46] - 2026年和2028年的定期贷款已重融资为7.5亿美元的定期贷款B，利率为SOFR + 3.25%[10] - 2025年到2030年期间，预计美国和欧洲的贷款到期总额分别为880百万美元和651百万美元[39] 负面信息与风险管理 - 截至2025年6月30日，公司的净股东权益为1,846,386千美元，较2024年12月31日的1,874,481千美元下降了1.5%[61] - 截至2025年6月30日，公司的担保债务安排净额为6,213,188千美元，较2024年12月31日的4,814,973千美元增长29%[61] - 外汇风险管理措施包括将有担保债务安排以当地货币结构化，从而减少外汇风险[51] - 2025年7月22日，马萨诸塞州与Saint Elizabeth, LLC达成和解协议，预计将支付额外4400万美元，其中1800万美元归属于公司[10]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，摊薄后每股可分配收益（DE）为0.17美元，扣除冲销前的摊薄后每股可分配收益为0.42美元 [4][20] - 第一季度支付每股0.47美元的股息 [4] - 信贷损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定 [24] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，得益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收回18亿美元还款，其中86%为写字楼贷款；新增投资16亿美元，为两年多来季度新增贷款的最高水平；第二季度已有20亿美元贷款完成或正在完成 [10] - 2025年至今总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高出900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常还款状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，不良贷款余额较峰值减少58% [14] - 不良贷款目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担70万美元的利息支出 [22] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度对一笔先前受损的贷款进行了止赎，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，占整体投资组合的3%，第一季度产生700万美元的可分配收益 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产资本市场在本季度表现良好，资本广泛可用，整体资本成本仍比峰值低约40% [7][8] - 公开市场利差已企稳，上周有几笔商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和住宅房地产抵押贷款支持证券（RMBS）交易获得了健康的需求；私人市场新融资继续吸引大量竞标 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量的新信贷机会实现投资组合周转；解决不良贷款；优化资产负债表 [5] - 开展净租赁投资战略，本季度收购27处物业，集中于必需消费品和服务零售领域的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金年增长率为2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 行业竞争 - 公司凭借大规模的全球业务拓展网络，在识别有吸引力的投资机会方面具有优势；在动荡市场中，公司能够提供确定性，扩大市场份额，并受益于风险调整后回报的提升 [9] - 公司拥有14家信贷安排行，凭借良好的业绩记录获得了领先的市场结构和定价，银行支持公司的投资活动，新的贷款机构也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争优势 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能对更广泛的市场产生影响，但房地产市场已完成周期调整，价值已重置，供应处于历史低位且可能进一步下降，房地产现金流将受益，有望跑赢其他行业 [6] - 公司在第一季度的关键举措上取得了重大进展，为未来盈利增长奠定了坚实基础；随着第二季度贷款发放的增加，预计第一季度面临的时间差问题将在第二季度转化为有利因素 [20][21] - 公司拥有强大的资产负债表、充足的资金和由黑石全球房地产业务提供支持的业务拓展平台，在不确定的市场环境中是一个有吸引力的投资选择 [28] 其他重要信息 - 本季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），为第五笔交易，也是首笔具有30个月再投资特征的交易，债务权益比率降至3.4倍，为三年来最低水平 [27][28] - 自2024年启动股票回购计划以来，总计回购超过6000万美元普通股 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级向3级和5级的历史过渡情况 - 主要关注未修改的评级为4的写字楼贷款，目前约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降；公司对风险评级较为保守，部分在疫情期间被评为4级的贷款一直保持该评级，表现无明显变化；正在对一些此类贷款进行修改，预计将使其进入修改后类别 [32][33][34] 问题2：新CLO的30个月再投资期和有利条款对新贷款发放的影响 - 新CLO为新贷款发放提供了更多融资选择和灵活性，公司在融资方面有多种选择，整体资本市场流动性良好，能够为新贷款发放提供支持 [36][37] 问题3：新CLO交易在当前市场环境下的可复制性 - 很高兴能在第一季度完成该交易，这体现了公司团队的执行力和市场把握能力；目前市场正在企稳，如果市场趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4：假设还款速度放缓，2025年剩余三个季度贷款组合的增长预期 - 还款速度受整体资本市场流动性影响，目前还款仍在持续，第二季度已收到2亿美元还款；公司目前投资不足，有20亿美元贷款正在完成，目标是将投资组合规模增长至20亿美元，同时会注重信贷质量 [42][43][44] 问题5：关税宣布后，贷款业务拓展管道在规模、行业或地区方面的变化 - 公司战略保持一致，90%的业务活动集中在多户住宅、工业和仓储等抗风险领域，业务拓展管道的情况与之前相似 [46][47] 问题6：公司与信贷安排行的关系以及回购市场的趋势 - 公司与贷款机构的关系良好，银行希望扩大信贷安排敞口，因为这对其资本成本和业务模式有利；大型银行看好该业务并希望扩大规模，中型银行也有兴趣进入该领域 [52][53][54] 问题7：酒店、多户住宅和工业三个行业的表现 - 酒店行业是公司重点关注的领域，美国酒店敞口占投资组合的6.5%，公司在欧洲的一些大型交叉投资组合表现良好，但酒店行业受整体经济活动和汇率影响较大，目前情况有待观察；多户住宅行业表现具有韧性，供应浪潮已过，第一季度阳光地带出现正净吸纳量，新开工和交付量均下降；工业行业相对抗风险，尽管部分面向国际贸易的市场可能受到影响，但长期来看，电子商务和库存积累将带来积极影响 [57][59][60] 问题8：关税宣布后，新贷款借款人类型和业务计划的变化 - 公司目前的投资更多倾向于轻增值业务计划，减少过渡性或重度过渡性业务，这反映了成本压力带来的挑战；公司倾向于承担较短期限的业务计划风险，因为市场变化使得在非过渡性资产上实现目标回报成为可能，同时建设成本上升也使得增值业务计划难以实现；关税将进一步减少新供应，提高现有资产的价值 [66][67][68] 问题9：关税宣布后，新贷款利差的变化以及融资成本情况 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差均收紧，但在过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高；公司凭借14家信贷安排行和新的CLO，在融资方面有多种选择，能够在当前环境中捕捉机会 [70][71] 问题10：公司国际业务敞口是否会变化以及国际与美国信贷情况对比 - 公司在全球捕捉投资机会的能力是一大优势，欧洲业务主要集中在交叉工业投资组合、部分交叉酒店投资组合和多户住宅；欧洲贷款市场稳定，杠杆率相对较低，公司在欧洲具有成本优势，能够获得更好的风险调整后回报；国际业务敞口不太可能发生重大变化 [74][76][78] 问题11：近期市场波动对新CLO发行的影响以及今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO项目被搁置，但近期市场已企稳，市场上有资金，买家和卖家数量相当甚至买家更多；如果市场条件允许，公司的贷款发放规模适合在今年晚些时候再次进入CLO市场，公司会持续关注该市场 [80][81][82] 问题12：剩余不良贷款的解决速度以及是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的目标，目前已取得进展，本周又解决了一笔资产，还有一笔正在签订硬合同；公司对解决现有不良资产持乐观态度，但每笔资产情况不同，解决时间会有差异 [84][85][86] 问题13：第一季度一般储备增加是否反映3月31日的情况以及是否考虑4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况；储备并非用于捕捉短期市场波动，而是基于长期信用风险状况；预计第二季度储备不会因4月的情况发生重大变化 [89][90] 问题14：本周解决的两笔贷款和正在签订硬合同的贷款规模，以及REO资产的处理计划 - 正在完成的两笔解决方案总计约2亿美元；公司持有REO资产是为了实施业务计划以提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，部分资产有良好的现金流和潜在现金流增长；公司将根据资产情况决定持有或出售，目标是实现资产价值最大化 [91][92][93]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，可分配收益（DE）为每股0.17美元，扣除冲销前的可分配收益为每股0.42美元 [5][21] - 第一季度支付了每股0.47美元的股息 [5] - 信用损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定，一般储备因新发起活动增加了3300万美元，资产特定储备净下降基本抵消了这一增长 [25] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，受益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股，自2024年建立回购计划以来，总回购额超过6000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收到18亿美元还款，其中86%来自写字楼贷款；新投资16亿美元，是两年多来季度发起的最高水平；第二季度迄今已有20亿美元贷款已完成或正在完成 [10] - 2025年总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常履约状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，溢价高于总账面价值 [14] - 不良贷款余额从峰值减少了58%，目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担了700万美元的利息费用 [23] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度止赎一笔此前受损贷款，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，分布在八项资产中，占投资组合的3%，第一季度产生了700万美元的可分配收益 [24][25] 净租赁投资业务 - 本季度开始净租赁投资策略，收购了27处房产，集中在必需用途和服务零售行业的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金每年增长2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 各个市场数据和关键指标变化 房地产市场 - 房地产已度过周期，价值已重置，许多有挑战的交易已得到解决，仍处于复苏阶段，远未达到此前房地产低迷前的过度杠杆或过度建设的陷阱 [7] - 房地产资本市场运行良好，资本广泛可用，尽管利差略有扩大，但总体资本成本仍比峰值低约40% [8][9] 公共市场 - 反应最快的公共市场已经开始消化，利差已稳定下来，上周有几笔商业抵押支持证券（CMBS）和住宅抵押支持证券（RMBS）交易定价，需求良好 [9] 私人市场 - 新融资继续吸引大量投标，直接贷款和反向杠杆方面均是如此 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量新信贷机会实现投资组合周转；解决受损贷款；优化资产负债表 [6] - 投资策略是在当前环境下，通过利用平台和资本成本优势，最小化信用风险，同时实现目标回报，重点投资多户住宅和工业投资组合 [11] 行业竞争 - 公司拥有规模、洞察力、资本、投资组合和平台质量等竞争优势，在过去五年中多次证明了其经周期考验的商业模式的实力 [19] - 公司的银行贷款方希望增加贷款规模，新贷款方也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争动力 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能会对更广泛的市场产生影响，但房地产有望表现出色，因为房地产已经度过周期，供应减少将使房地产现金流受益 [7] - 公司在当前环境下处于非常有利的地位，其竞争优势和资产负债表定位使其能够应对各种宏观情景，有能力在波动中表现出色并变得更强大 [19] 其他重要信息 - 公司在第一季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），这是第五笔交易，也是第一笔具有30个月再投资特征的交易，降低了债务权益比率至3.4倍，为三年来最低水平 [26][27] - 公司拥有14家信用便利贷款方，其市场领先的结构和定价得益于公司作为借款人的良好记录，银行对公司的投资活动高度支持 [16][18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级到5级和3级的历史过渡情况 - 非修改的评级为4的写字楼贷款约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降，公司主要关注这些贷款的修改，目前有一些修改正在进行中 [33][34] 问题2: 新CLO的30个月再投资期和有利条款是否会使公司在贷款发起方面更加积极 - 公司有多种为新发起贷款进行增值融资的选择，新CLO增加了融资的可选性，公司在新贷款发起的融资方面有良好的流动性和资本市场渠道 [36][37] 问题3: 新CLO交易在当前市场环境下是否难以复制 - 公司很高兴能在第一季度尽早完成该交易，这证明了团队的能力和速度，随着市场的稳定，如果趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4: 假设2025年接下来三个季度还款速度放缓，公司贷款规模能增长多少 - 还款速度受资本市场流动性影响，目前还款仍在继续，公司希望将投资组合规模从当前水平增长至20亿美元，同时会密切关注信贷风险 [42][44] 问题5: 关税宣布后，公司贷款发起管道在规模、行业或地理区域上是否有变化 - 公司的投资策略保持一致，90%的活动集中在多户住宅、工业和仓储等有弹性的领域，管道情况与之前相似 [45][46] 问题6: 公司在回购市场的交易对手关系以及更广泛市场的趋势 - 公司与贷款方的关系良好，银行希望增加信用便利敞口，大型银行希望扩大业务，中型银行也有兴趣进入该领域，公司在借款活动中具有竞争优势 [51][53] 问题7: 酒店、多户住宅和工业三个行业的表现如何 - 酒店行业是公司最关注的领域，因为它与整体经济活动相关性最高，但公司在美国酒店行业的敞口已大幅下降，仅占投资组合的6.5%；多户住宅行业表现有韧性，供应浪潮已过去，第一季度阳光地带出现正净吸纳；工业行业相对有韧性，尽管一些面向国际贸易的市场可能会受到影响，但长期来看，电子商务和仓储需求仍将提供支持 [56][59][60] 问题8: 关税宣布后，前来申请新贷款的借款人类型和业务计划是否有变化 - 公司目前的投资更多是轻增值业务计划，减少了过渡性或重度过渡性业务，这是对成本压力的一种反映，预计供应将进一步下降，公司也在减少业务计划风险，倾向于投资短期、非过渡性资产 [66][68] 问题9: 关税宣布后，新贷款利差和融资成本有何变化 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差都有所收紧，但过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高，公司在融资方面有多种选择，能够抓住市场机会 [70][71] 问题10: 公司国际业务敞口是否会保持在当前水平，以及国际和美国市场的信贷情况如何 - 公司在欧洲有超过十年的深入业务，团队优秀，借款人关系良好，欧洲市场相对稳定，杠杆率较低，公司能够获得成本优势和超额回报，国际业务敞口预计不会有重大变化，通常在35% - 40%之间 [74][76][78] 问题11: 近期市场波动对新CLO发行有何影响，公司今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO被搁置，但最近市场正在稳定，资本充足，CLO市场可能会恢复，如果市场条件合适，公司可能会在今年晚些时候再次进入CLO市场 [81][83] 问题12: 公司是否会继续以类似速度解决剩余的不良贷款，是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的首要任务之一，公司本周已解决一笔资产，还有一笔正在进行中，有明确的解决路径，尽管存在一些特殊性和时间差异，但预计解决进程将保持积极 [86][87][88] 问题13: 第一季度一般储备增加是否反映了3月31日的情况，是否考虑了4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况，储备不是为了捕捉短期波动，而是基于长期信用风险评估，预计第二季度不会因4月的情况而有重大变化 [91][92] 问题14: 本周解决的两笔贷款和正在进行的一笔贷款的规模，以及如何考虑解决REO资产和重新进入贷款业务的节奏 - 正在进行的两笔解决方案总计约2亿美元，公司持有REO资产是为了实施业务计划和提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，公司将专注于长期价值最大化，根据情况决定是否退出 [93][94][96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为3300万美元，即每股普通股0.24%，公认会计准则净收入为2300万美元，即每股摊薄普通股0.16%，第一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖率 [15] - 贷款组合本季度末账面价值为77亿美元，高于去年年底的71亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [17] - 第一季度完成4笔新贷款承诺，总额为6.5亿美元，并为之前已完成的贷款追加了7300万美元的资金，季度内贷款还款总额为9300万美元 [17][18] - 第二季度至今新贷款总承诺额达7.09亿美元，另外还有3.09亿美元的追加资金 [18] - 本季度末投资组合的加权平均风险评级为3.0%，与上一季度末持平，无特定资产的当前预期信用损失（CECL）拨备记录，投资组合评级无变动，一般CECL拨备增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比点数从507个基点降至475个基点 [18][19] - 本季度末债务与权益比率为3.5倍，高于去年年底的3.2倍，公司本季度末总流动性为2.18亿美元 [22] - 不包括一般CECL拨备和折旧的每股账面价值为12.66%，较上一季度略有下降 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度贷款发放持续加速，承诺了6.5亿美元的新贷款，发放的贷款均由美国境内的房产作抵押，未来业务管道仍包括美国和欧洲的交易，本季度完成的4笔交易中，有3笔是住宅物业贷款，另一笔是数据中心建设贷款 [9][10] - 季度末，公司的贷款组合由48笔贷款组成，总额达77亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化的短长期影响及衰退担忧上升，房地产市场参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资，近期波动导致利差适度扩大，市场氛围更谨慎 [6][7] - 多户住宅和物流物业的新开工建设数据处于10年低点，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户且签订长期租约的设施提供贷款 [11] - 公司受益于阿波罗广泛的房地产信贷发放业务，第一季度阿波罗的信贷发放总额超过50亿美元 [11] - 公司高度关注主动资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高的投资股权回报机会，为每个重点资产制定了解决途径并积极推进解决 [13][14] - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产往往是滞后指标，目前房地产市场参与者仍活跃，大量资本可用于房地产投资，广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本并减少新供应，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利，与其他资产类别相比，房地产的相对价值更合理，短期内虽受波动影响，但长期来看在通胀环境下表现良好 [6][7][8][9] - 第一季度收益略低于当前季度股息率，但公司认为2025年剩余时间里，贷款组合将产生可分配收益以支持当前季度股息率，第一季度可分配收益受资本部署时间影响，预计剩余季度可分配收益每股将达到或超过季度股息率，增长动力来自贷款组合的连续增长以及将表现不佳的资本重新投入新交易 [14][16] 其他重要信息 - 111 West 57th Street项目销售势头良好，第一季度3套单元房成交，净收入4500万美元，季度末后又有2套单元房成交，优先贷款全额偿还，公司净风险敞口减少2900万美元，目前还有7套单元房有已执行或待执行合同，涉及金额1.27亿美元 [12][13] - 预计今年出售Liberty Center零售资产，对其估值有信心 [28] - Mayflower酒店今年表现良好，超过去年同期，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待实现近5亿美元非应计资产损失的节奏以及是否意味着部分资本即将循环利用 - 大部分特定CECL拨备与111 West 57th和Liberty Center两个资产相关，预计今年下半年出售Liberty Center资产，对其估值有信心，111 West 57th项目销售进展积极，公司有信心目前没有额外风险，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [27][28][29] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场小，目前预计市场不会放缓，也无人会退出或撤回交易，关键问题在于如果出现衰退，是短期浅层衰退还是长期深度衰退，目前资金寻求回报的需求超过了衰退可能带来的行为变化 [35][36] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 若出现衰退，首先担忧酒店资产，因其现金流变化最快，多户住宅资产即使在衰退中也有需求支撑，写字楼市场一直在复苏，虽担忧衰退会使人们放缓决策，但目前写字楼资产的活动水平令人鼓舞，长期来看，供应受限将使现有资产在置换成本和运营方面得到更好保护 [38][39][40][41] 问题4: 111 West 57th项目的高级夹层贷款A在资本结构中变为优先后，是否恢复计息并确认利息收入 - 公司的头寸仍包括抵押贷款和夹层贷款，若恢复计息相当于自己支付自己，会增加基础并给最终回收带来压力，因此选择关闭收入确认，若回收情况好于预期，将通过储备金回收体现，而非近期确认收入 [45][46] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续保持第一季度的投资组合增长速度 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产处置进度好于预期，偿还额可能更多，市场活动将较为活跃，但季度间可能不均衡，预计大部分偿还资金将在第二季度中期至第三季度中期到账，公司希望资金到账后立即进行再投资 [48][49] 问题6: Mayflower酒店的表现如何 - 今年以来该酒店表现良好，超过去年同期，第一季度受益于就职典礼等因素，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四处资产的情况如何 - 柏林办公室项目正与赞助商合作，有新股权投入和更多时间用于招租，预计下个季度若新股权到位且相关协议落实，风险评级将降至3级，目前正在等待一份重要租约签署以降低空置率 [58][59] - 芝加哥办公室项目近期有积极的租赁活动，赞助商也投入了额外股权，芝加哥其他非ARI投资组合的资产在参观、咨询、租赁和员工返岗等方面也有积极迹象，赞助商将部分租户从其他物业迁至该建筑，对项目有帮助 [60] - 曼哈顿办公室项目公司在资本结构中处于最优先位置，正在与最优先的夹层投资者进行再融资，目前有两个方案，一是利用纽约法律和法规变化将部分物业转换为多户住宅以享受税收优惠，二是维持写字楼用途，同时正在与一些主要租户进行沟通，若能吸引一两个主要租户签约，维持写字楼用途将更简单，且背后的资本愿意追加投资 [63][64][66] - 克利夫兰多户住宅项目表现良好，次级资本介入并取代了原业主，更换了管理团队，项目还有一个零售部分，正在将部分百分比租金转换为直接租金，项目质量高，次级资本愿意追加投资 [66][67] 问题8: 111 West 57th项目的余额从去年年底的3.9亿美元增加到3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否还会进一步增加 - 增加的原因主要是为零售部分支付了一些费用，包括与Bonhams签订长期租约的租户装修和租赁佣金以及一些持有成本，这些费用已计入储备金，随着单元房销售和零售部分费用支出，余额将逐季大幅减少 [68][69][71] 问题9: 111 West 57th项目在剩余7套单元房成交后，预计余额约为2.47亿美元是否合理，还剩余多少套单元房待售 - 计算大致合理，还剩余11套单元房待售，包括5套已签约和2套待签约的，此外还有一些因施工问题产生的保险金在结算后会到账 [72][73][78][81] 问题10: 公司在英国和欧洲的业务是如何开展的，阿波罗在当地是否有团队，如何获取和管理这些资产 - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 问题11: 预计今年有15亿美元的还款，已完成一定规模的资金投放并希望继续投资，如何为增量投资提供资金 - 在行业和公司股价未回升至账面价值以上之前，不会进行股权发行，新的投资将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来获得资金，随着重点资产处置回收资金，杠杆率会自然上升，但这并不代表公司对杠杆的看法发生改变，还款和重点资产处置将为公司提供足够资金在市场上保持活跃 [101][102] 问题12: 第一季度和季度末后的交易更多集中在美国，是否意味着全年都会如此，鉴于证券化市场放缓，是否会收到更多借款人的咨询 - 在美国，由于证券化市场的干扰，公司提供的资产负债表选项为借款人提供了确定性，因此会收到更多大型交易的咨询，欧洲市场情况不同，主要与银行或其他贷款人竞争，公司的业务增长主要取决于还款情况，如果部分贷款未偿还，公司将减少新业务，但这也意味着公司在现有贷款上获得了良好回报，因此不会有太大影响 [107][108][109]