地块拍卖核心信息 - 成都锦江区攀成钢板块一宗纯住宅用地于2月10日成功出让 这是该板块自2015年以来的首宗住宅用地 [1] - 地块面积约17.9亩 容积率2.5 起拍楼面价16500元/平方米 最终由锦江统建以楼面价20300元/平方米竞得 溢价率约23% [1] 地块区位与配套 - 地块距地铁8、13号线净居寺站约600米 1公里范围内有锦华万达、文华广场、光环购物中心等商业体 [3] - 教育归属锦江三区 区域内有龙舟路小学、盐道街中学、七中育才汇源校区等优质学校 [3] - 地块西侧毗邻加油站 北靠带底商住宅 东、南两侧为老旧小区 生活氛围浓厚但城市界面有提升空间 [3] 板块市场与历史对比 - 攀成钢板块上一次住宅用地出让在2015年5月8日 面积约22.57亩 由蓝润地产以楼面价7900元/平方米竞得 [5] - 目前板块新房市场处于断供状态 蓝润·泷门项目202套房源已全部售罄 附近在售项目嘉佰道最新成交均价约5.7万元/平方米 [5] - 板块内二手房供应充足 均价约3万元/平方米 其中仁恒滨河湾三期、伊泰天骄等项目均价可超4万元/平方米 而刚需老旧小区均价约1万元/平方米左右 [5] 开发前景与公司策略 - 地块虽处攀成钢板块 但具体位置较为“边缘” 整体指标考验开发企业功力 [5] - 锦江统建相关负责人坦言地块先天条件“有一定挑战” 项目成功将更依赖于对产品本身的深度雕琢 旨在激发区域客户的“换房”与“品质改善”需求 [5] - 锦江统建近年来通过锦江大院、锦江首府、锦宸院等多个高端项目的成功开发 已在成都高端住宅领域颇具名气 [5]

2026年北京首轮供地清单概况 - 2026年首轮供地清单涉及5宗纯居住用地，土地面积16公顷，规划建筑面积24万平方米 [2] - 5宗地块分别位于东城、丰台、顺义和昌平区，具体为东城区西革新里危改项目、丰台太平桥0001地块、顺义胡各庄21-1地块、顺义河东站0037地块、昌平园东区0013、0015、0039地块 [2] - 新地块未进入预申请环节且缺乏详细资料，市场相关判断可信度存疑 [2] 北京土地供应信息发布渠道的细微变化 - 官方发布渠道为北京规自委的官微和官网，官微标题保留了“第一轮”的轮次表述，与去年发布手法一致 [3][4] - 但在官网的“拟供应商品住宅用地清单”表格中，最后一列的“轮次”信息已被删除，若不逐条查看则难以区分地块年份 [5] - 2025年第九轮供地清单的表格中，“轮次”列清晰标注为“2025年第九轮” [5] 当前北京土地储备与供应总量 - 截至分析时点，北京供地清单中共有15块待供地块 [6] - 其中10宗为2025年清单结转地块，总占地面积35.43公顷，规划建筑面积81.68万平方米 [7][9] - 加上2026年新供的5宗地，当前明确待上架地块总占地面积达51.42公顷，总规划建筑面积105.73万平方米 [10] - 北京在2026年开年即储备了15块地，供应量较大 [11] 2026年北京土地供应计划与执行情况 - 北京2026年商品住宅供地计划为200-240公顷 [12] - 首轮公布的5宗地（16公顷）占全年供地计划的比例为6.7%至8% [13] - 需要区分供地计划、实际用地公告和实际交易三个不同概念 [13] - 2025年北京实际住宅用地公告量为36宗、260.75公顷，而实际交易量为40宗、170公顷 [13] 近期土地交易与待拍地块情况 - 截至2026年2月6日，北京在2026年已完成3宗地块交易，均于2月3日成交，成交价与起价相同，溢价率为0% [14] - 这3宗地及去年结转的10宗待拍地，均与2026年的供地计划及实际用地公告无关，仅与实际交易相关 [14] - 在10宗结转地块中，仅密云水源路地块明确将于2月11日成交 [15] - 2026年新供的顺义胡各庄地块已进入预申请，预计3月中旬开拍 [15] - 若没有其他地块进入预申请，北京2026年一季度土地成交金额可能仅为64.9亿元，而去年一季度成交金额为569.37亿元 [16] 北京土地供应策略与市场背景 - 北京2026年供地缩量已成定局，预计缩减幅度约为15.4% [17][18] - 缩减土地供应是应对楼市存量较多的策略，已成为开发商和购房者的共识 [18] - 多个区域面临库存压力，例如丰台和昌平库存均过万套，海淀、朝阳等区域项目去化缓慢且存在降价压力 [18] - 从当前态势看，北京供地缩量的程度比预想中更为严苛 [19] - 目前已知的15块待供地块，拟出让时间段均被模糊地标注为“近期” [19][20]

北京土地市场格局与趋势 - 2026年北京土拍平稳开局，2月3日三宗宅地总出让价57.62亿元，均位于非传统核心区且全部以底价成交 [2] - 2025年北京土地市场呈现“量减价升”格局，与2026年初底价成交形成反差，商品住宅用地供应规模已连续第四年缩减 [6] - 土地供应空间格局向核心聚拢，2025年成交住宅用地中五环内地块占比达33%为近五年最高，六环外地块占比近13%为近五年最低，此集中化趋势预计2026年仍将延续 [6] 近期土地成交详情 - 石景山区新首钢核心区地块由首钢地产以13.9亿元底价竞得，土地面积1.66公顷，规划建面3.66万平米，楼面价约3.8万元/平米，较周边在售新房项目元玺的楼面价2.74万元/平米高出约1万元 [4] - 顺义区新国展三期地块由中铁投以28.1亿元底价竞得，土地面积约6万平米，规划建面约13万平米，这是中铁投首次在北京拿地 [5] - 通州区宋庄地块由北投置业、新航城、北京建工地产联合体以15.62亿元底价竞得，建设用地面积48538平米，规划建面87368平米，成交楼面价17878元/平米 [5] 未来土地供应计划 - 北京市发布2026年第一轮拟供应商品住宅用地清单，包括东城区1宗、丰台区1宗、顺义区2宗、昌平区1宗 [7] - 东城区拟供应地块为西革新里危改项目，位于永外街道，用地面积约1.2公顷，地上建面约2.52万平米，地理位置优越配套齐全 [3][7] 市场环境与销售展望 - 2025年末北京松绑住房限购政策，支持多子女家庭在五环内增购一套商品住房 [8] - 2026年1月北京二手住宅网签量1.5万套，同比增加20.8% [8] - 随着2025年出让的优质地块逐渐入市及房企促销蓄客，2026年3月市场需求有望逐步释放 [8]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司实现净收入5870万美元，全年合并净收入为1.835亿美元，超过2024年创下的纪录，并比2025年第二季度发布的修订后指引高出约600万美元 [4] - 2025年第四季度，公司确认了4250万美元的瓦伦西亚工业用地销售收入，毛利率为31.25%，同时确认了3300万美元的管理服务收入，其中2460万美元与Great Park合资企业管理相关，包括2120万美元的激励薪酬，另有840万美元与Hearthstone相关 [20] - 2025年第四季度，销售、一般及行政费用为1600万美元，确认了4490万美元的未合并实体权益收益，其中4420万美元由Great Park合资企业产生 [20] - 2025年第四季度，Great Park合资企业的权益收益源于其1.282亿美元的净收入，这主要归因于该季度完成的土地销售收入1.815亿美元，毛利率为75.5% [20] - 2025年全年，公司确认了1.835亿美元净收入，其中包括第四季度的工业用地销售，以及6530万美元的管理服务收入，其中5350万美元与Great Park合资企业管理相关，包括4000万美元的激励薪酬，另有1180万美元与Hearthstone五个月的活动相关 [21] - 2025年全年，销售、一般及行政费用为6060万美元，高于2024年的5120万美元，增长主要源于Hearthstone收购成本、过去两年增加的基于股权的奖励以及基于绩效的奖励达到既定目标 [21] - 2025年全年，确认了2.036亿美元的未合并实体权益收益，主要由Great Park合资企业的2.013亿美元构成，这源于公司在该合资企业5.845亿美元净收入中的份额，该净收入来自8.257亿美元的收入 [21] - 2025年全年，确认了2890万美元的税费支出 [21] - 截至2025年底，公司现金为4.255亿美元，总流动性为6.43亿美元，债务占总资本比率降至16.3%，而2024年底为9.6% [8][22] - 公司自2024年1月以来已偿还总计1.75亿美元债务，2025年通过发行4亿美元2030年10月到期的8%票据并偿还另外7500万美元，将年度利息支出减少约2000万美元，同时将循环信贷额度扩大并延长至2.175亿美元，新到期日为2029年7月 [7] - 公司净收入从2022年净亏损3480万美元，改善至2023年净收入1.137亿美元，2024年净收入1.776亿美元，2025年净收入1.835亿美元 [24] - 公司现金从2022年底的1.318亿美元，增长至2023年底的3.538亿美元，2024年底的4.309亿美元，2025年底的4.255亿美元 [24] - 公司高级票据余额从2022年底的6.25亿美元，降至2024年底的5.25亿美元，2025年底的4.5亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - **Great Park社区**：2025年第四季度，建筑商售出78套房屋，而第三季度为187套，下降主要归因于季节性和现有楼盘售罄导致的供应减少，目前有12个活跃销售楼盘，另有8个楼盘计划在今年晚些时候推出 [10] - **Great Park社区**：2025年第四季度，合资企业完成了三个新住宅项目的土地销售，涉及19.7英亩土地上的187个住宅地块，总基础购买价为1.815亿美元，这些销售采用了价格参与结构，平均基础购买价为每英亩920万美元（不含潜在价格参与） [5][10] - **Great Park社区**：2025年全年，公司在13个不同项目中完成了920个住宅地块的销售，同时保持了定价纪律 [6] - **Great Park社区**：2025年第四季度，公司从Great Park合资企业获得了7360万美元的分红和激励薪酬支付 [5] - **Great Park社区**：截至2026年初，Great Park剩余约155净英亩住宅用地，这不包括新批准的将约100英亩商业用地转换为住宅用地的权益 [25][39] - **瓦伦西亚社区**：2025年第四季度，建筑商售出70套新房屋，而第三季度为50套，季度内2个楼盘售罄，目前有10个建筑商项目在售，预计2026年将有6个新项目推出 [11][12] - **瓦伦西亚社区**：2025年第四季度，公司完成了超过15年来的首次重大工业用地销售，涉及13.8英亩土地，购买价格为4250万美元 [5][12] - **瓦伦西亚社区**：为优化土地价值，公司选择推迟了2025年的住宅用地销售，目前正与建筑商商讨2026年的潜在土地销售 [12] - **瓦伦西亚社区**：截至2026年初，瓦伦西亚剩余约55净英亩住宅用地、11净英亩零售用地和13净英亩工业用地 [25] - **Hearthstone土地银行业务**：该平台于2025年第三季度被收购，收购时管理资产约26亿美元，截至2025年底已增至约34亿美元 [14][22] - **Hearthstone土地银行业务**：2025年第四季度，Hearthstone产生收入840万美元，净收入300万美元，在成为公司一部分的五个月里，共产生收入1180万美元，净收入390万美元（计算中包含约80万美元与购买会计相关的无形资产摊销） [22] - **Hearthstone土地银行业务**：公司预计在2026年底前管理资产将超过40亿美元，收入和净收入将相应增长 [22] - **旧金山烛台点社区**：公司正在为下一阶段基础设施进行最终工程设计，并与当地机构就初始场地工作的行政许可进行合作，仍预计在2026年上半年开始初始场地工作 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年住房市场充满挑战，受经济不确定性、高利率和可负担性限制影响，但公司在供应受限的加州市场的资产表现出韧性 [5] - 在Great Park，购房者和建筑商需求全年保持强劲，而在瓦伦西亚，住宅销售更为温和，公司选择推迟住宅用地销售以优化价值 [6] - 全国范围内，购房者需求持续受到可负担性逆风的影响，这种影响在瓦伦西亚比在Great Park更为明显，但核心市场住房的持续供应不足预计将继续支撑需求 [6] - 展望未来，尽管利率或其他影响消费者信心的因素会带来间歇性挑战，但预计购房者信心增强和利率趋缓将转化为对位置优越的住宅地块需求的改善 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于四大核心支柱：最大化现有社区价值、保持精简的运营结构、使开发支出与收入生成相匹配、通过有针对性的增长计划扩展平台 [9] - 增长计划包括最近增加的Hearthstone和短期土地银行业务，公司正在探索土地生态系统中中等期限的机会，以建立一个持久的未来平台 [9][15] - 公司计划利用其经验、资产负债表和资本关系，与外部资本合作伙伴合作，采用轻资产方法创造额外的基于费用的收入流 [16] - 公司优先考虑追求增长战略以扩大经常性收入，同时保持资本配置的灵活性，包括参与增长机会以及未来可能向股东返还资本 [8] - 公司通过获得关键权益批准、Great Park的稳定需求、烛台点下一阶段基础设施的土地开发活动进展以及成功整合Hearthstone平台，在2025年显著增强了实力 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是公司的又一个创纪录年份，尽管市场条件充满挑战 [3] - 2025年第四季度获得的瓦伦西亚和Great Park的关键权益批准，将通过为公司未来开发奠定基础来增强近期现金流 [4] - 公司预计2026年合并净收入约为1亿美元，由于土地销售和基于费用的收入加速，收益将更偏重于下半年，且预计第一季度将出现小额亏损，因为该季度未计划完成土地销售 [16][26] - 2026年，公司目前预计在瓦伦西亚销售20英亩土地，在Great Park销售50英亩土地，这些销售加上Hearthstone的贡献，预计将带来约1亿美元的净收入 [26] - 公司预计从新批准的Entrada South和瓦伦西亚商业中心权益中产生的销售将于2028年初开始 [25] - 公司对加强财务状况所采取的行动以及最近在Great Park和瓦伦西亚获得额外权益的成功充满信心 [25] - 公司进入2026年时拥有出色的流动性、深厚的已获权益土地储备以及在土地开发周期中更有价值的一套更广泛的工具 [17] 其他重要信息 - 公司在瓦伦西亚获得了Entrada South和瓦伦西亚商业中心的权益一致批准，且未遭遇法律诉讼挑战，这将加速开发时间表 [12][13] - Entrada South预计包括约120净英亩住宅用地、超过1300个市场价住宅地块和约40净英亩商业用地，瓦伦西亚商业中心预计包括约110净英亩土地，主要用于工业用途 [13] - 公司还在为另外三个村庄寻求批准，这些村庄与现有权益相结合，将提供超过10,000个已获权益的住宅地块，为未来土地销售建立深厚渠道 [13] - 公司目前正与建筑商就总计约27英亩的四个新住宅项目进行投标，预计将在今年年底前完成投标并完成这些土地销售 [11] - 公司预计在2026年第一季度获得3亿至5亿美元新募资本承诺 [15] - 对于瓦伦西亚和旧金山项目，2026年的开发支出预计与今年（2025年）的资本支出水平大致相同，约为1.25亿美元，将分配于两个项目并保持该节奏 [32][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年瓦伦西亚和旧金山项目的开发支出预期 [31][32] - 对于旧金山项目，公司目前正在进行许可申请，这需要大量资本，瓦伦西亚同样有许可工作在进行 [33] - 对于这两个项目，2026年的开发支出建议参考今年（2025年）的资本支出水平，大约为1.25亿美元，该支出将分配于两个项目并保持该节奏 [34] 问题: 关于Great Park新获权益是否增加了此前披露的可销售土地面积 [35][40] - Great Park新获权益涉及将约100英亩原规划为商业用途的土地转换为住宅用地，这是对原有住宅用地储备的补充 [39][41] - 截至2026年初，Great Park剩余155英亩住宅用地，其中55英亩是原有剩余的住宅用地，100英亩是新近通过权益变更由商业用地重新指定为住宅用地的土地 [41][42]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度公司实现净收入5870万美元 全年合并净收入为1.835亿美元 超过2024年创下的纪录 并比2025年第二季度发布的修订后指引高出约600万美元 [4] - 2025年第四季度SG&A为1600万美元 2025年全年SG&A为6060万美元 高于2024年的5120万美元 增长主要源于Hearthstone收购成本 过去两年增加的股权激励以及基于绩效的奖励达到既定目标 [22] - 2025年公司确认了来自未合并实体的权益和收益2.036亿美元 其中2.013亿美元来自Great Park Venture 该部分收益源于公司在该合资企业中享有的5.845亿美元净收益份额 该净收益来自8.257亿美元的收入 [22] - 2025年公司确认了2890万美元的税费支出 [22] - 公司债务占总资本比率从2024年底的9.6%下降至2025年底的16.3% [22] - 公司现金状况持续改善 2022年底现金为1.318亿美元 2023年底为3.538亿美元 2024年底为4.309亿美元 2025年底为4.255亿美元 总流动性从2024年底的5.559亿美元增至2025年底的6.43亿美元 [24] - 公司持续偿还高级票据 2024年偿还1亿美元后余额为5.25亿美元 2025年再偿还7500万美元后余额为4.5亿美元 [24] - 公司预计2026年合并净收入约为1亿美元 且大部分收益将在下半年实现 预计第一季度将出现小额亏损 [16][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - **Great Park社区**：第四季度合资企业完成了三宗新的住宅项目土地销售 总计19.7英亩 总购买价格为1.815亿美元 平均每英亩基础购买价格为920万美元（不含潜在价格参与部分） 这些交易毛利率为75.5% [5][10][21] - **Valencia社区**：第四季度完成了一宗13.8英亩的工业用地销售 购买价格为4250万美元 毛利率为31.25% [5][20] - **Hearthstone土地银行业务**：收购于2025年第三季度完成 截至年底管理资产（AUM）从交易完成时的约26亿美元增长至约34亿美元 预计在2026年底前将超过40亿美元 第四季度贡献收入840万美元 净收入300万美元 2025年并入的五个月共贡献收入1180万美元 净收入390万美元（其中包含约80万美元与购买会计相关的无形资产摊销） [14][15][22][23] - **管理服务收入**：第四季度管理服务收入为3300万美元 其中2460万美元与Great Park Venture管理相关（包括2120万美元激励薪酬） 840万美元与Hearthstone相关 2025年全年管理服务收入为6530万美元 其中5350万美元与Great Park Venture管理相关（包括4000万美元激励薪酬） 1180万美元与Hearthstone相关 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - **Great Park市场**：2025年全年 尽管市场环境充满挑战 但购房者和建筑商需求保持强劲 公司完成了13个不同项目的销售 涉及920个住宅地块 并保持了定价纪律 第四季度建筑商售出78套房屋 低于第三季度的187套 主要归因于季节性和现有房源售罄导致的供应减少 目前有12个活跃销售项目 另有8个项目计划在今年晚些时候推出 [6][10] - **Valencia市场**：住宅销售在第四季度有所改善 建筑商售出70套新屋 高于第三季度的50套 第四季度有2个项目售罄 目前有10个建筑商项目正在销售 预计2026年将有6个新项目推出 公司为优化土地价值 在2025年推迟了住宅用地销售 目前正与建筑商商讨2026年的潜在土地销售 [11][12] - **行业环境**：全国范围内的购房者需求持续受到负担能力逆风的抑制 这种影响在Valencia比在Great Park更为明显 但公司认为核心市场住房的持续供应不足将继续支撑需求 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于四大核心支柱：最大化现有社区价值 保持精简的运营结构 使开发支出与收入生成相匹配 以及通过有针对性的增长计划（如收购Hearthstone）扩展平台 [9] - 公司通过收购Hearthstone扩展了业务模式 现在同时参与长期的大型总体规划社区开发和短期的土地银行业务 创造了更平衡和多元化的收益结构 [15] - 公司正在评估土地生态系统中的中期机会 以利用其经验 资产负债表和资本关系 通过与外部资本合作伙伴合作 采用轻资产方法创造额外的费用型收入流 [15][16] - 公司强调资本配置的灵活性 首要任务是追求增长战略以扩大经常性收入 但也保留了未来可能向股东返还资本的能力 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年的住房市场依然充满挑战 受到经济不确定性 高利率和负担能力限制的影响 但公司的资产展现了韧性 部分原因在于其所在的加州市场供应受限 [5] - 展望未来 尽管利率或其他影响消费者信心的因素会带来间歇性挑战 但预计购房者信心增强和利率趋缓将转化为对地理位置优越的住宅地块需求的改善 [7] - 2026年的指引反映了充满挑战的住房市场 公司的战略仍专注于纪律性 通过使土地销售与社区房屋去化速度相匹配 来保护价值 管理风险 并为业务在需求正常化时做好准备 [26] - 公司进入2026年时拥有充裕的流动性 大量的已获批准土地储备 以及在土地开发周期中更具价值的更广泛工具组合 [17] 其他重要信息 - 公司在第四季度获得了Valencia和Great Park的关键开发批准（entitlements） 这将增强近期现金流并为未来开发奠定基础 [4] - 在Valencia获得的Entrata South和Valencia Commerce Center开发批准预计将带来约120英亩住宅用地（超过1300个市场价住宅地块）和约40英亩商业用地 以及约110英亩以工业用途为主的土地 加上正在审批的三个额外村庄 未来将提供超过1万个已获批准的住宅地块 [13] - 在Great Park 公司获得了将约100英亩商业用地转换为额外市场价住宅地块的批准 这进一步提升了该社区的价值 [11] - 公司在2025年进行了资本结构优化 发行了4亿美元、利率8%、2030年10月到期的票据 并偿还了另外7500万美元债务 这将使年度利息支出减少约2000万美元 同时将循环信贷额度扩大并延长至2.175亿美元 新的到期日为2029年7月 [7] - 在San Francisco的Candlestick项目 公司正在为下一阶段基础设施进行最终工程设计 并预计在2026年上半年开始初始场地工作 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年及以后在Valencia和San Francisco项目的开发支出预期 [31][32] - 回答: 对于San Francisco和Valencia项目 建议参考公司当前财年的资本支出水平 即大约1.25亿美元 该支出将在项目间分配 并努力保持这一支出节奏 同时增加两地的开发活动 [33][34] 问题: 关于Great Park新获得的开发批准（entitlements）是否增加了先前披露的可销售土地面积 [35][40] - 回答: Great Park新获得的批准是将约100英亩原定为商业用途的土地重新指定为住宅用地 这是对现有剩余住宅用地的补充 目前Great Park剩余155英亩住宅用地 其中55英亩是原有的剩余住宅用地 100英亩是此次新批准由商业转住宅的土地 [39][41][42]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度净收入为5870万美元，全年合并净收入为1.835亿美元，超过2024年创下的纪录，并比2025年第二季度发布的修订后指引高出约600万美元 [4] - 2025年全年销售、一般及行政费用为6060万美元，高于2024年的5120万美元，增长主要归因于Hearthstone收购成本、过去两年增加的股权奖励以及基于绩效的奖励达到既定目标 [21] - 2025年全年，公司从非合并实体中确认了2.036亿美元的权益和收益，其中2.013亿美元来自Great Park合资企业，该收益源于公司在该合资企业5.845亿美元净收入中的份额，而该净收入来自8.257亿美元的收入 [21] - 2025年全年确认了2890万美元的税费支出 [21] - 截至2025年底，公司现金为4.255亿美元，总流动性为6.43亿美元，债务占总资本比率降至16.3%，而2024年底为9.6% [8][21][23] - 自2024年1月以来，公司已偿还总计1.75亿美元的债务，2025年通过发行4亿美元2030年10月到期的8%票据并偿还另外7500万美元，将年度利息支出减少约2000万美元 [7][23] - 公司循环信贷额度扩大并延长至2.175亿美元，新的到期日为2029年7月 [7] - 公司2026年合并净收入指引约为1亿美元，预计大部分收入将在下半年实现，且第一季度可能出现小额亏损，因该季度未计划完成土地销售 [16][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **土地销售业务**：第四季度在Valencia社区完成13.8英亩工业用地销售，购买价格为4250万美元，毛利率为31.25% [5][18] - **Great Park合资企业**：第四季度合资企业完成了三个新住宅项目，涉及19.7英亩土地上的187个住宅地块，总购买价格为1.815亿美元，毛利率为75.5% [5][19] - **Great Park合资企业**：第四季度公司从Great Park合资企业获得7360万美元的分红和激励补偿款 [5] - **管理服务业务**：第四季度管理服务收入为3300万美元，其中2460万美元与Great Park合资企业管理相关，包括2120万美元的激励补偿；另外840万美元与Hearthstone相关 [18] - **管理服务业务**：2025年全年管理服务收入为6530万美元，其中5350万美元与Great Park合资企业管理相关，包括4000万美元的激励补偿；另外1180万美元与Hearthstone五个月的活动相关 [20] - **Hearthstone业务**：截至2025年底，Hearthstone管理资产约34亿美元，自收购以来有所增长，第四季度收入840万美元，净收入300万美元 [14][22] - **Hearthstone业务**：在成为公司一部分的2025年五个月内，Hearthstone贡献了1180万美元的管理费收入和350万美元的净收入 [15][22] - **Hearthstone业务**：预计在2026年底前管理资产将超过40亿美元，收入和净收入将相应增长 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **Great Park社区**：第四季度建筑商售出78套新房，低于第三季度的187套，主要归因于季节性和现有楼盘售罄导致的供应减少，目前有12个活跃销售项目，另有8个项目计划在今年晚些时候推出 [10] - **Great Park社区**：2025年全年共完成13个不同项目的销售，涉及920个住宅地块 [6] - **Great Park社区**：第四季度完成的三个住宅土地销售项目平均基准购买价格为每英亩920万美元（不含潜在价格参与部分） [10] - **Great Park社区**：目前正与建筑商就总计约27英亩的四个新住宅项目进行招标，预计今年年底前完成招标并完成土地销售 [10] - **Valencia社区**：第四季度建筑商售出70套新房，高于第三季度的50套，本季度有2个项目售罄，目前有10个建筑商项目在售，预计2026年将有6个新项目推出 [11][12] - **Valencia社区**：2025年未完成任何住宅土地销售，但获得了关键的Entrata South和Valencia Commerce Center开发许可 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于四大核心支柱：最大化现有社区价值、保持精简运营结构、使开发支出与收入生成相匹配、通过有针对性的增长计划扩展平台 [9] - 公司通过收购Hearthstone增加了土地银行业务，现在同时参与长期总体规划社区开发和短期土地银行，创造了更平衡和多元化的收益结构 [15] - 公司正在评估土地生态系统中中等期限的机会，以建立一个持久的未来平台，并专注于利用经验、资产负债表和资本关系，与外部资本伙伴合作，采用轻资产方法创造额外的收费收入流 [15] - 行业面临经济不确定性、高利率和可负担性限制等挑战，但公司资产因处于供应受限的加州市场而展现出韧性 [5][6] - 尽管全国购房需求受可负担性逆风影响，但公司核心市场住房的持续供应不足预计将继续支撑需求 [6] - 公司预计，尽管利率或其他影响消费者信心的因素会带来间歇性挑战，但购房者信心增强和利率趋缓应会转化为对位置优越的住宅地块需求的改善 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年住房市场充满挑战，但公司仍创下纪录，突显了其资产的韧性 [3][5] - 公司认为，其核心市场住房的持续供应不足将继续支撑需求 [6] - 展望未来，预计购房者信心增强和利率趋缓将转化为对位置优越的住宅地块需求的改善 [7] - 公司进入2026年时拥有出色的流动性、深厚的已获许可土地储备以及在土地开发周期中更有价值的一系列更广泛的工具 [17] - 2026年的指引反映了充满挑战的住房市场，公司战略仍专注于纪律性，通过使土地销售与社区房屋消化相匹配来预测和保护价值、管理风险，并为长期正常化需求定位业务 [25] 其他重要信息 - 第四季度在Valencia和Great Park获得了关键的开发许可批准，这将通过为公司未来开发奠定基础来增强近期现金流 [4] - Great Park新获得的许可允许将约100英亩的商业用地转换为额外的市场价住宅地块 [11] - Valencia获得的Entrata South许可预计包括约120英亩净住宅用地、超过1300个市场价住宅地块和约40英亩净商业用地，Valencia Commerce Center许可预计包括约110英亩净工业用地 [13] - 公司还在为另外三个村庄寻求批准，这些村庄与现有许可相结合，将提供超过10,000个已获许可的住宅地块，为未来土地销售建立深厚渠道 [13] - 旧金山Candlestick项目的基础设施下一阶段工程正在定稿，预计2026年上半年开始初始场地工作 [14] - 2026年初，Great Park剩余约155英亩净住宅用地，Valencia剩余约55英亩净住宅用地、11英亩净零售用地和13英亩净工业用地，这些数字不包括最近批准的Entrata South和Valencia Commerce Center许可 [24] - 预计从这些新批准许可中产生的销售将于2028年初开始 [24] - 2026年，目前预计在Valencia销售20英亩土地，在Great Park销售50英亩土地 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年及以后在Valencia和旧金山两个全资项目的开发支出预期，以及新获得的Valencia开发许可是否会增加开发支出 [29] - 关于旧金山和Valencia的开发支出，建议参考当前财年的资本支出水平，大约为1.25亿美元，这笔资金将在两个项目之间分配，并保持这一支出节奏 [30] 问题: 关于Great Park新获得的开发许可批准，其土地面积是否是对之前披露的可销售土地面积的增加 [30][31] - Great Park新获得的许可是将约100英亩原规划为商业用途的土地转换为住宅用途，这是对现有剩余住宅土地（155英亩）的额外增加，其中55英亩是原有的剩余住宅土地，100英亩是新转换的商业土地 [31][32]

1月29日，上海出让3宗涉宅用地，分别位于松江区九亭，青浦新城和赵巷板块，总土地出让面积15.95 万㎡，总规划建筑面积20.53万㎡，总起始价40.18亿元。最终，3宗地块均底价成交，总成交金额40.18 亿元。其中，松江九亭地块由长江精工以底价4.46亿元竞得，成交楼面价23000元/㎡；青浦赵巷地块由 厦门国贸（600755）以底价17.99亿元竞得，成交楼面价20000元/㎡；青浦新城地块由中交城投以底价 17.72亿元竞得，成交楼面价18467元/㎡。 青浦新城地块由中交城投以底价17.72亿元竞得，成交楼面价18467元/㎡。 ...

杭政储出[2026]1号，即城东新城单元SC080201-27地块，东至环站西路，南至新塘路，西至规划绿化， 北至规划三皋路。 具体来看，1号地块其实就在火车东站西广场区域，南面一线临京杭大运河，没有任何遮挡，河对面就 是去年大热的安琪儿区块。西面临麦庙港，两面环水，在市中心非常稀缺。 商报记者 周坚洪 杭州土地市场，开年连续推出重磅住宅地块。 1月22日，杭州挂牌了1宗城东新城宅地，将在3月6日正式出让，成为杭州土地市场的"马年第一拍"。紧 接着，在1月28日又挂牌了1宗钱江世纪城宅地，计划将在3月10日出让。 至此，开年至今杭州已经挂牌3宗宅地，全部位于热门核心板块。其中，本周五将迎来2026年的首次宅 地出让，位于市中心东新板块的1宗低密宅地，有望为土拍市场打响"开门红"。 市中心一线运河景观宅地 起价29776元/平方米 3号地块出让面积23133平方米，容积率低至1.8，地上建筑面积41639平方米，纯住宅。起价136578万 元，楼面起价32800元/平方米，将在3月10日出让。 地块北面500米就是火车东站，到地铁4号线新风站只有200多米，出行便利。往东可以享受2公里内彭埠 的商业配套，往西和 ...

2026年杭州首宗高溢价土地成交分析 - 2026年1月15日，杭州市萧山区湘湖单元一宗商业用地经过115轮竞价，由浙江湘旅绿色开发建设有限公司以34435万元竞得，成交楼面价约15094元/平方米 [1] - 该地块起始总价11635万元，最终成交溢价率接近200%，在近期杭州土地市场中这样的高溢价水平较为罕见 [1] 高溢价成交的地块与竞得方背景 - 成交地块编号为湘湖单元（闻堰南片区）XS160203-13地块，出让面积约2.28万平方米，容积率0.9-1.0，规划为商业用地兼容商务金融功能 [2] - 地块东侧、南侧临湖，周边有湘湖壹号、观湖里等低密豪宅，景观与环境条件优质，且体量不大降低了竞买门槛 [2] - 竞得方浙江湘旅绿色开发建设有限公司为浙江湘旅集团下属子公司，背后是萧山区国资体系 [3] - 湘旅集团近几年已在湘湖片区推进多个产业项目，包括“视谷之窗”产业综合体、3D打印研发制造基地及湘湖产业大楼智能制造园区，总体量约50万平方米，预计2027年至2028年陆续交付 [3] - 此次拿地被视为对既有产业布局的延展与补充，旨在为片区补上商业与服务功能 [4] - 同批次湘湖单元另有一宗科研用地兼容文化用地同步挂牌，起始价约4364万元 [4] 2025年杭州土地市场回顾 - 2025年杭州住宅用地成交金额超过1400亿元，稳居全国前三 [6] - 2025年上半年，杭州涉宅用地成交数量达68宗，累计成交金额约1160.14亿元，体量已逼近2024年全年水平 [7] - 2025年上半年溢价率超过50%的地块达到20宗，溢价率高于30%的地块接近总量的一半 [7] - 根据表格数据，2025年有多宗地块溢价率超过50%，例如蒋村文新单元地块溢价率115.39%，楼面价8.8万元/平方米 [7] 2026年杭州土地市场展望与商业动态 - 2026年杭州土地供应预计将继续向钱江世纪城、奥体等成熟核心板块集中，推地节奏更强调“稳”和“准” [8] - 浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，杭州依然是全国市场中表现最为稳定、基本面最优的城市之一，2026年需强调配套设施尽快落地，并关注重点板块供地的安全性与去化速度 [9] - 2026年杭州将迎来一轮商业综合体集中开业，包括杭州恒隆广场、杭州嘉里城、杭州世纪中心商场AURA，以及萧山科技城的光环梦中心等 [10] - 杭州恒隆广场预计于2026年4月底开业，该项目是杭州近年来体量最大的商业综合体之一，于2018年高溢价拿下武林核心地块 [10] - 商业项目的集中入市正在放大市场对区位和长期价值的预期，湘湖商业用地近200%的溢价成交可能为2026年的拍地节奏做了演示 [10] - 市场认为，能让土地价格跑起来的核心因素是区位、规划和长期预期的叠加 [10]

海淀区2026年商品住宅土地供应总体情况 - 海淀区计划在2026年供应11宗项目，包含19幅住宅地块，总规划建筑面积达51.72万平方米 [1] - 预计总成交价将超过580亿元 [2] - 供应地块分布在上地、朱房、四季青、西三旗、田村、翠湖等多个板块，为市场提供多样化选择 [3] 各主要供应地块详情 - **上地0702街区东地块**：已由海开控股以84.56亿元成交，溢价率0.4%，包含两幅住宅用地（建筑规模合计9.31万平方米）和一幅其他多功能用地（建筑规模13.23万平方米）[3][5][6][7] - **朱房二期城中村改造项目**：包含两幅二类居住用地，建筑规模合计7.8万平方米，预计成交价54.55亿元，计划于2026年初供应 [3][10][11][12] - **西郊机场周边（西冉）项目**：包含两幅住宅用地（建筑规模合计11.05万平方米）和一幅商业用地，预计成交价80.29亿元，计划于2026年一季度供应 [3][16][17] - **西郊机场周边（西山片区）项目**：包含两幅住宅用地（建筑规模合计12.78万平方米）和一幅商业用地，预计成交价87.12亿元，计划于2026年择机供应 [3][21][22] - **宝山棚改龚村B项目**：包含三幅二类居住用地，建筑规模合计17.21万平方米，预计成交价96.21亿元 [3][26][27] - **金隅西三旗南大门等项目**：包含两幅住宅用地（建筑规模合计7.27万平方米）和一幅商务金融用地，预计总成交价44.13亿元 [3][31][32][33] - **金隅田村山墅东地块**：为一幅二类居住用地，建筑规模2.48万平方米，容积率1.42，预计成交价13.89亿元 [3][38][39] - **北京城建西三旗东路16号院项目**：为一幅二类城镇住宅用地，建筑规模7.44万平方米，预计成交价37.2亿元 [3][44][45] - **北京城建四季青项目**：为一幅二类居住用地，建筑规模5.57万平方米，预计成交价31.19亿元 [3][51][52] - **翠湖新增B6地块**：为一幅二类城镇居住用地，建筑规模6.77万平方米，预计成交价32.83亿元 [3][58][59][60] - **北京五星青岛啤酒用地项目**：包含一幅二类城镇住宅用地（建筑规模4.4万平方米）和三幅工业研发用地，预计总成交价26.75亿元 [3][65][66] 土地供应特点与市场影响 - 西三旗板块供应集中，一次性推出4幅纯住宅用地，旨在满足海淀北部刚需购房需求 [3] - 四季青板块在宝山项目尚未完全去化的情况下，继续集中放出多幅宅地，包括龚村棚改约17万平方米、阜石路北纯宅地及西郊机场地块，显示该区域持续成为供应重点 [4] - 田村板块供应一幅紧邻金隅山墅的“迷你宅地”，容积率低至1.42，具备开发别墅产品的潜力 [4]