财务数据和关键指标变化 - 2021年营业额从去年增加27.4%至51亿港币 [5][6] - 2021年利润由2020年亏损1500万到实现盈利1.55亿港币，增幅11倍 [6] - 2021年毛利实现37%的增长到十亿港币 [6] - 2021年汽车板块销售13.6亿，同比2020年增长50%，净利率达到9.3% [23][24] - 公司中期派息与末期派息保持30%的派息率，2020年因业务亏损未派息，2019年有特殊派息 [6][7] 各条业务线数据和关键指标变化 汽车板块 - 2021年产值13.7亿，具备产能50亿，订单接近130亿，产能利用率有提升空间 [9] - 人均产值一百万，高于汽配行业平均水平，北美工厂超人均一百万 [8] - 2021年毛利率约26%，模具毛利率将近40% [18][19] 办公自动化板块 - 已具备百亿产能 [15] 各个市场数据和关键指标变化 北美市场 - 墨西哥工厂产能接近满产，供不应求 [13] - 预计今年特斯拉北美有80万辆车产量，前排座椅产值1.28亿港币；后排座椅供货约60万辆车，产值2.2亿港币，共3.5亿港币 [40][41] 国内市场 - 威海生产基地与惠普等合作，将发展成全球最大胆机生产基地，占全球三分之一市场份额，年产值超千亿 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 汽车板块作为集团第二生长曲线，承载业务高速增长使命 [1] - 办公自动化板块以做组装、终端产品带动核心零部件生产的DMA发展策略 [43] 行业竞争 - 汽车板块技术优势明显，有完整一体化流程、模具技术优势、高自动化程度、众多发明专利，人均产值高，产能利用率提升空间大，客户资源优质 [8][9][10] - 办公自动化板块与国内生产商紧密合作，受益于国产新创趋势，具备产业链合作和产能规模优势 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司经营规划和预期无需向下调整，1 - 3月一季度利润和销售增长，利润增长幅度大于销售增长幅度，汽车板块数据亮丽 [26] - 疫情有影响但相对有限，公司会做好风险管控和对冲，考虑与资本市场更多沟通，发布销售量公告 [29][30] - 汽车板块通过产业升级调整和大客户战略合作，毛利率预计超30%，净利润和经营增速将远高于收入增速 [23][10] - 办公自动化板块虽处存量市场，但因疫情销售预计上涨，新创带来发展机遇 [45] 其他重要信息 - 公司有三大业务板块，分别是办公自动化零配件制造及整机装配、汽车模具和精密结构件制造、以服务器为主的互联网信息产品研发和制造 [1] - 汽车板块子公司数码模在深圳、中山、武汉、重庆、四川及墨西哥有制造基地，获相关专利超两百项，四家子公司被评为国家高新技术企业 [2][3] - 公司是土生土长的深圳企业，经营管理团队经验丰富 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2021年整个业务总结及汽车板块总体毛利率水平，按模具、零部件详细分拆 - 2021年集团汽车产业毛利率约26%，模具毛利率将近40% [18][19] 问题: 公司在汽车板块的竞争优势 - 有强大技术和研发实力，注重技术发展和人才投入；全球化布局合理；投资节奏好，大部分投资八九年前已到位，折旧问题基本解决；有优质客户资源；产品定位清晰，以技术为先导 [20][21][22] 问题: 汽车板块产能何时满产，满产后毛利率和净利率水平 - 目前无法明确预测满产时间和毛利率范围，但通过产业升级和战略合作，毛利率预计超30%。2021年汽车板块销售增长50%，净利率9.3%，后续通过自动化改造等提升产能利用率，盈利能力将向好 [23][24] 问题: 2022年汽车板块收入和毛利率预期 - 2022年经营规划和预期无需调整，1 - 3月利润和销售增长，利润增长幅度大于销售增长幅度，汽车板块数据亮丽。内部资源整合后效应明显，模具业务订单排到2023年 [26][27][28] 问题: 疫情风控对供应链影响程度 - 疫情有影响但相对有限，公司海外布局好，受影响小，一季度汽车返货数据完成内部预期，后续会考虑与资本市场更多沟通，发布销售量公告 [29][30] 问题: 汽车模具的技术优势和集团模具优势 - 模具覆盖汽车车身结构件、底盘、座椅骨架、新能源汽车电池结构件四大方面；与世界接轨，多为高效率自动化生产模具；精密度高、寿命长，可达一千万寿命；整合自动工业毛结等技术，提高生产效率 [30][31][32] 问题: 一体化压铸对公司生产零部件的替代可能 - 一体化压铸虽能提高生产效率，但维修费用高，市场接受度有杀伤力；冲压焊接结构件维修费用低，有独特优势，整车厂会综合评估调整 [32][33][34] 问题: 大宗商品涨价、上游原材料涨价对公司业务板块收入经营的影响 - 国内应对机制是保持附加值不变，原材料涨多少产品涨多少，毛利率下降但产值上升，协商困难；北美是报价体系同步涨价，附加值提升，对海外工厂经营有正面作用 [34][35][36] 问题: 汽车板块主要客户按产值排名，长城汽车不追求量增长对销售和利润率的影响 - 目前福基亚第一、长城第二，很快长城将排第一，第三是基坛，第四是特斯拉，第五是上通路；长城不追求量增长针对低端车型，高端车型供不应求，对公司有促进作用 [37][38] 问题: 巴菲特入股惠普对公司OA板块业务的影响，OA国产化前提下的机会、增长和销售目标，国产新创带来产业整合和并购机会 - OA板块以DMA策略发展，有强大技术和研发能力，客户集中度提高，虽处存量市场但因疫情销售预计上涨，新创带来发展机遇；惠普是重要客户，需要公司的研发和管理能力 [43][44][46] 问题: 汽车板块现有产能和产能提升率节奏 - 2021年产值13.6亿，具备产能50亿，订单130亿，产能利用率低；已完成大部分资本开支，折旧过高点，新增固定资产产值率远高于行业水平，处于业绩拐点，净利润增速将远高于收入增速 [47][48][49] 问题: 公司是否考虑资本优化方案，包括持续分红、大股东回购和增持，利用深圳工业园区资产加速业务拓展提升股东回报 - 公司有资金实力考虑资本优化方案，会通盘考虑，尽最大努力优化股东结构，最大化股东利益，具体方案待后期公告；公司一直坚持30%派息率 [49][50] 问题: 管理层股权激励情况 - 公司管理层有相关股权激励安排 [50] 问题: 未来三年公司资本开支规划和资金缺口 - 每年资本投入约三个亿，以客户和战略为导向，根据订单和业务情况安排；公司经营现金流良好，无资金缺口 [51][52][53] 问题: 公司股权结构 - 大股东家族约有42%股权，散户占比超40%，外资价值投资机构基本撤出，目前有海外量化基金高频交易和布局空仓；公司考虑引入新机构投资者优化股东结构，提醒散户关掉券商收益增强功能 [53][54][55]

财务数据和关键指标变化 - 2021年员工人数441位，累计服务广告客户数达6914家，历年全网短视频展现次数超8000亿次，全年营业收入31.2亿元，2017 - 21年收入年复合增长率达91%，全年经调整利润1.47亿人民币，2017 - 21年复合增长率达43% [2][3] - 2021年以广告总账单计流水65.8亿人民币，同比增加61%，营收口径31.2亿人民币，同比增加21%，毛利润2.2亿元人民币，同比增长8%，净利润1.2亿人民币，同比增长13% [3][4] - 2021年实现技术平台商业化开放，首年获3288万元人民币SaaS收入，视频供给产能峰值达21,000条，同比增长184% [4] - 2021年研发投入相对2020年增长66%，实际进入PL约790万，1420万资本化进入资产端，经营费用占比从3.09降至2.97 [20] - 2021年利润实现13.3%增长，经调整利润从1.46增长到1.46.5，首次建议期末派息五港仙每股 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 线上营销解决方案（短视频信息流业务）增长遇瓶颈，SaaS服务首年收入3200万，毛利98%，贡献约3230万整体毛利，其他业务（直播电商等）开始提升收入和毛利能力 [18][19] - 品牌直播业务2021年第二季度中期开始执行，产生7200多万GMV，2022年一季度已超该数字，预计2022年GMV贡献达5 - 10亿 [23][24] - SaaS产品3月上线两三个月左右，每月约200个客户付费购买 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021 - 2022年短视频市场用户规模达9亿，市场营销规模达1800亿元人民币，用户规模增速放缓，2020年6月增速26%，2021年6月降至9%，年复合增长率从2018 - 20年的14.3%降至2020 - 2025年的3.07% [5] - 海外短视频市场相当于中国内地两到三年前水平，未来五年有增长空间，2025年有望突破千亿美金，TikTok 2021 - 2026年广告复合增长率超50%，2022年增长率可能达300% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略投资及并购关注Marketech能力拓展、AI升级、业务生态拓展，与有技术互补的公司探索投资或并购可能，参与AI技术赋能项目，与上下游合作伙伴建立战略协同关系 [13] - 扩大客户群，包括大型、中小和出海客户；围绕短视频生态链进行业务多元化，通过技术和直播等商业化变现加强客户服务深度；重视科技应用升级，发挥底层技术能力优势；加强生态协作 [15] - 行业头部短视频厂商占90%以上市场份额，公司与头部平台及小红书等建立良好合作关系，与TikTok进行视频创意合作和海外信息流广告商业谈判 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年下半年宏观经济环境不利，疫情反复、用户增长达高峰，但公司业绩仍显著增长，业务规模扩大、多元化发展，技术升级替代人力 [3] - 国内短视频市场用户规模增速放缓，但腾讯视频商业化放开有增长机会，海外短视频市场有较大增长红利 [5][6] - 若宏观经济环境趋稳，2022年业绩预期有50%甚至以上增长 [27][28] 其他重要信息 - 公司业务围绕开放平台联商和合拍，合拍负责视频规模化生产和程序化清算，联商负责精准人群分发和量化交易策略，底层有DMP数据管理平台和AI、大数据驱动系统 [2] - 2021年公司获沙利文平夫2021年领军人物TOP50、精锐奖最佳马泰克企业、Top Digital年度产品奖、营销领域镜头上第14届金奖和银奖等 [4] - 2021年最大行业客户是网络服务，网络游戏占比23.3%（受政策调整略有下降），金融服务占比18.3%，电商领域占比12.5%，文化和媒体产业占比10.3%，客户略有增长，up值显著提高 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：云响的品牌直播业务在去年的进展及今年的规划 - 2021年从第二季度中期开始执行品牌直播业务，产生7200多万GMV，2022年一季度已超该数字，客户主动寻求帮助，公司采用“直播 +”策略，预期2022年GMV贡献达5 - 10亿 [23][24] 问题：公司怎么看待海外短视频行业的发展及相应布局 - 国内短视频发展问题初步解决，海外相当于2018年的国内水平，供给和数据管理难度未有效解决，是降维打击机会；TikTok增速预期三倍，公司已做前期工作并有望达成合作框架，但面临外籍演员、流量集中度等问题 [24][25][26] 问题：2022年公司在核心业务板块的目标预期 - 宏观业务受内地宏观环境影响，若环境趋稳，2022年业绩预期有50%甚至以上增长 [27][28] 问题：公司的SaaS商业化进程及2022年展望 - SaaS商业化基于解决短视频投放问题的底层技术，通过技术外溢赋能合作伙伴降本增效，为中小企业定制产品包获喜好，3月上线两三个月每月约200客户付费购买，今年有望较大增长 [28][29][30] 问题：垂直行业监管政策变动，公司垂直类客户投放及业务影响 - 监管政策影响受具体影响行业客户预算，但公司可跨行业调配产能，认为是短期阶段性问题，中期保持乐观，对下半年宏观政策抱有较好期望 [30][31] 问题：去年下半年业绩放缓，除宏观因素外是否受隐私保护政策（如IDFA）影响 - 业务基本不涉及客户隐私，IDFA和安卓设备码政策对长期精准投放可能有影响，但目前未产生清晰影响，会密切关注；中国用户对隐私敏感度不如美国用户，多数选择同意，预计客户预算不会减少 [32][33]

分组1 - 公司举办2021年度业绩说明会，感谢投资者、研究员和资本市场朋友长期关注和支持 [1]

分组4 - 公司举办2021年度业绩说明会，管理层与参会者在线交流，目的是让参会者对公司经营情况、财务表现和发展战略有更全面深入了解 [1]

公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以线上形式举办2021年度业绩发布会，向投资者和分析师汇报2021年整体业绩情况 [1] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 国内疫情反复影响业绩发布会形式 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2021年顶峰集团营业额收益约12.6亿人民币，税后利润创历史新高，约为4.4亿人民币，同比增长24% [4] - 每股盈利为人民币6.1元，主要得益于资产管理收入的显著增加 [4] - 出售顶峰一城、顶峰天井等房产项目，获得可观收入，出售附属公司顶峰数码科技100%股权，获利1.23亿人民币 [4] - 投资物业升值，特别是与万达合作的龙泉市万达广场，带来1亿人民币的公平值收益 [4] - 金融服务收入上升7.7%至2.1亿人民币，资产管理收入增长30%至9.2亿人民币 [5] - 供应链相关业务收入大幅下跌至1.2亿人民币，毛利率仅为0.1% [5] - 2021年底集团财务资源为68.6亿人民币，较去年增加4.3亿人民币 [7] - 资产负债率仅为8.8%，处于稳健水平 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 金融服务收入增长7.7%，主要由于快捷贷款业务增长，平均放贷金额增加 [5] - 资产管理业务收入主要来自物业销售，占比超过80%，包括顶峰地层、天津、深山古城等项目 [5] - 供应链相关业务收入大幅下降，主要因集团调整业务策略，集中资源发展其他业务 [5] - 汽车新零售业务在收购车厘纸后，预计未来将有可观增长 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国汽车市场规模庞大，年销售量达5万亿人民币，顶峰集团通过收购车厘纸，进入汽车新零售市场 [2] - 汽车新零售业务针对国产汽车市场，预计市场规模为5万亿人民币，涵盖经销商、金融服务、B2C线索平台及售后市场 [13] 公司战略和发展方向 - 顶峰集团从金融服务和不良资产管理企业转型为汽车新零售先行者，计划通过汽车新零售业务打造新的增长引擎 [2] - 集团通过收购车厘纸，结合自身资本和人脉优势，计划改变中国汽车经销市场生态 [2] - 未来一年，集团将继续推进汽车新零售业务，计划通过并购和合作，快速扩展业务 [9] - 汽车新零售业务将分为五个平台：批发平台、金融服务平台、B2C线索平台、线下卖场平台及售后服务平台 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为汽车新零售业务是未来重点发展方向，预计该业务将在未来两年内与资产管理业务并驾齐驱 [22] - 集团将继续减少金融服务业务，特别是贸易相关业务，资源将集中投入汽车新零售项目 [22] - 管理层认为汽车新零售业务具有巨大潜力，特别是在中国市场的快速发展和国家政策支持下 [22] 其他重要信息 - 顶峰集团在2021年成功进入深港通，成为恒生综合指数成分股，进一步提升了市场地位 [3] - 集团计划通过并购和合作，快速扩展汽车新零售业务，预计未来18个月内在行业中保持领先地位 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司资产管理服务业务投资情况 - 目前有五个流盘正在销售，包括石像古城、顶峰一城等项目，预收金额约26亿人民币，预计未来一到两年入账 [21] 问题2: 未来各项业务的增长预期 - 未来业务将集中在汽车新零售、资产管理和金融服务三大板块，汽车新零售业务预计将成为主要增长点，资产管理业务将根据市场机会选择性发展，金融服务业务将逐步减少 [22] 问题3: 汽车新零售业务的优势与协同效应 - 汽车新零售业务与集团现有业务具有协同效应，特别是在金融风控和并购速度方面，集团在金融板块的风控经验将应用于新零售业务，并购速度也将加快 [23] 问题4: 汽车新零售市场的竞争格局 - 汽车新零售市场目前尚无直接竞争对手，顶峰集团通过整合批发、零售、金融服务、卖场和售后五大领域，计划在行业中保持领先地位 [25] 问题5: 汽车新零售业务的线下布局与2022年爆发点 - 集团计划通过功能性并购和卖场授权，快速扩展汽车新零售业务，预计2022年将有四五十个卖场落地，涵盖自建、并购和授权等多种形式 [29]

财务数据和关键指标变化 - 2021年合约销售为人民币1456亿元，基本完成年初目标 收入人民币374亿，同比未增 净利润人民币12亿 核心利润人民币22.8亿 应收账款大幅增长50%到人民币910亿 总资产增长15%到人民币2538亿[2] - 预售账款增长接近50%达到人民币911亿 总借款增长10.2%到人民币740亿 手头现金人民币391亿 剔除合约销售的资产负债率减少1.7个百分点到74.9% 现金跟短债比为1.14倍 净负债率85% 有息负债加权平均利率为6.8%[14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年新增土储430万平方米 全地价人民币202.4亿元 新增项目中89%位于一二线核心城市 预计新项目预售均价会比目前均价稍高[5] - 2021年新开工面积达到506万平米 竣工面积接近800万平米 年底在建约1900万平米[9] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年合约销售中，一二线核心城市销售占比高达90.8% 长三角占比54% 海峡西岸占比25% 中西部占比13% 环渤海和珠三角占比9%[4][5] - 2021年新增土储中，一二线城市占比82% 长三角和海峡西岸土储占比超过60% 中西部占比23% 环渤海占比9% 珠三角占比上升到6%[5][6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持全国化布局，深耕长三角、海西、中西部、黄浦海、苏张角六大区域 产品主要面向市场上主流客户群，有利于销售去化[3] - 公司聚焦稳定经营和改善现金流，以保交付、保供货、保品质、促销售、促回款为五大核心目标 内部管理上精简架构，提高效率[3][7] - 公司积极化解流动性压力，通过合作协商提前退出部分合作项目，出售部分资产盘活资金 控制拿地规模，保存现金[3][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年对公司和整个中国房地产行业而言是非常不同的一年 外部经营环境发生重大变化，资本市场黑天鹅事件频发，公司面临前所未有的困难[1] - 公司管理层面对经济困难没有退缩，上下一心维持经营稳定，努力自救 感谢投资者和团队共度时艰[2] - 展望2022年，市场进入新常态，公司做好战略复盘和战略刷新 行业发展模式从追求高杠杆冲规模转向以高资历为基的精细化管理阶段[17] - 公司预测2022年市场主旋律仍是房住不炒和稳地价稳房价 对国内房地产发展前景持谨慎态度，认为政策已见底，后期预计会慢慢回暖[19] 其他重要信息 - 公司积极推进ESG工作，2021年新增10个二三星绿建项目，总数达到22个，对应240万平米[13] - 公司制定了振荣辅、振荣润层、振荣子雀和振荣原底四大标准产品线，满足市场上不同人群需求，提升产品力[11] - 公司组织架构整合为7大区，深化组织变革，实现分级授权管理 核心管理团队稳定，加强跨部门协同[12] 问答环节所有提问和回答 问题: 2022年房地产行情判断及销售目标 - 公司预测2022年市场主旋律仍是房住不炒和稳地价稳房价 对国内房地产发展前景持谨慎态度，认为政策已见底，后期预计会慢慢回暖 公司今年不设具体销售目标，但会采取一切必要措施促销售促回款[19][20] 问题: 项目开工情况及疫情影响 - 目前绝大部分项目已正常开工，达到85%以上 个别项目因疫情和大环境变化暂缓开工 公司采取灵活措施，如分期施工、分期竣工、缓建等，确保整体供货和交付[21][22] 问题: 非传统融资增加原因 - 2021年下半年融资市场困难，为确保开工和经营，公司与非传统金融机构合作增多 未来希望在合适时机减少高昂费用[22][23] 问题: 受限资金情况及改善措施 - 2021年受限资金大幅增加，导致流动性困难 预计政策转向后，受限资金会在3-6个月内逐步好转 公司积极采取措施，如出售合作项目股权和自持物业，补充流动性[23][24][25] 问题: 二季度销售改善措施及疫情影响 - 一季度销售市场表现不佳，叠加疫情影响 公司采取分类销售策略，强化现房、准现房项目销售 加强销售人员以现金流为导向的考核和激励机制 预计销售市场在五六月份逐步站稳[26][27][28] 问题: 毛利率和利润率展望 - 行业毛利率整体下行，主要因土地增值空间缩小 公司通过控制费用、提升运营效率、加强现金管理改善毛利率和净利润 预计毛利率已处于较低水平，未来有改善空间[29] 问题: 债务展期及偿债规划 - 公司将2022年到期的美元债展期至2023年3月 预计政策放松将改善公司现金流动性 公司积极盘活资金，出售资产，提前解决流动性问题 对明年偿债有信心[30][31]

分组1 - 公司于3月29日（本周二夜间）发布2021年年度业绩 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司实现营收超60亿港币，比去年增幅约50%，毛利接近35亿，比上年同期增长约两倍，归属于本公司持有者溢利为14.02亿，比2020年同期的16.82亿减少16.65% [2] - 剔除公允价值变动及相关税项影响之后的核心利润2022年约11亿，较2020年大幅增长4倍 [2][3] - 2021年底总资产463亿元，每股净资产接近5元每股，总资产、每股净资产较2020年末增幅分别为122%、23.3% [2][3] - 2021年负债比例约183%，比2020年有较大上升，主要负债是股东或系内借款，外部有息负债水平相对不高，总体融资成本可控 [3] - 2021年度董事会建议宣派末期股息为0.1港元每股，派息总额为1.71亿港元，派息比例超过核心利润的15%，较2020年稳中有升，按股价0.75港元算，股息率约13.3% [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 已竣工项目中，深圳粤海城西北土地项目约20%面积未交付，广州石桂府、宝华轩、如荫居项目住宅已100%交付，石桂府和如荫居少量车位待售 [3] - 2020年拓展项目在2021年陆续进入预售期，江门陈元路及甘化项目、珠海金湾项目、中山玉海城项目、佛山石贵府项目合计签约面积9万平方米 [4] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略定位是成为湾区具有影响力的城市综合开发专家，聚焦深耕粤港澳大湾区，深耕已进入及拟进入目标城市，打造中高端精品，建立完善品牌价值体系，提升品牌知名度和美誉度 [8] - 业务结构以地产开发业务为主，提供全业态产品；业务策略围绕“三个主流加一个中心”，即进主流城市、抢主流市场、做主流产品，核心是找销售型住宅项目并控制短中长期项目比例，加大短期可开可售项目占比 [9] - 业务举措通过多元化拿地、优先投放资金到短线项目、合作加杠杆整合外部资源、强化产品及品牌影响力四条路径实现业务增长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年房地产行业政策调控加强，融资收紧、销售放缓，房企现金流压力增大，但2021年下半年特别是今年以来，国家房地产调控政策调整优化，推动房地产业稳定发展信号不断释放，公司对行业未来发展审慎乐观 [12][13] - 公司将立足长远实现规模稳妥增长和高质量发展，中短期内积极关注把握政策热点和窗口寻求拓展时机 [13] 其他重要信息 - 公司与邮储银行广东省分行签订战略合作协议，可在母公司粤海集团150亿元授权额度内领用资金用于并购及开发业务，还计划与其他银行签订战略合作协议 [10][11] - 公司在CNBS融资、资产证券化等方面开展工作，探讨新项目的保险债权计划融资，以拓宽融资渠道并调整融资结构降低融资成本 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题：近期房地产利好政策频出，管理层对未来行业发展的判断和看法是怎样的？ - 2021年以来房地产行业政策调控加强，房企现金流压力增大，但今年以来国家调控政策调整优化，推动房地产业稳定发展信号不断释放，公司对行业未来发展审慎乐观，当前市场信心恢复还需时间，公司将立足长远实现规模稳妥增长和高质量发展，中短期内积极关注把握政策热点和窗口寻求拓展时机 [12][13] 问题：公司未来的发展战略、业务布局策略是怎样的？ - 战略定位是成为湾区具有影响力的城市综合开发专家，业务涵盖商业地产、城市更新、产业地产、住宅开发等；业务布局采取城市分类、区域分级、一区一策战略，以广深为大本营，深耕湾区重点拓展八成，关注广东省内其他城市，机会性拓展长三角或其他有潜力的一二线城市 [13][14] 问题：请问公司渐进式派息政策是否会调整，股息能否保持稳定？ - 公司渐进式派息政策不变，会结合股东诉求，秉承为股东提供稳定长期可持续回报的目标制定派息政策，今年派息比率超过核心利润的15%，股息率可观，未来将按既有政策安排实现派息率稳健增长，业绩达预期时争取派息金额稳步提升 [15] 问题：公司未来扩充土储是否依旧以招拍挂为主，是否会提高其他渠道方式（如收并购）的比重？ - 未来除招牌挂外，公司将积极推进收并购、国企合作、产业勾地、旧改等多元化手段增加土地储备；重点把握优质项目收并购机会，加大力度寻找可快速销售的优质项目进行并购；积极推动国企合作，发挥国企背景优势与有土地资源的国企合作拿地；推进产业勾地，加强集团内部资源联动并与外部资源及地方政府合作；推进旧改类项目，短期内寻求已落地成熟旧改项目合作并购机会，中长期明确拓展模式增加储备；公开招牌挂市场仍是关键拓展方式之一，将提升综合能力竞拍优质可快速开发地块 [16][17][18] 问题：公司2021年的销售指标是否达到公司目标，公司认为未来的销售市场环境如何，是否受市场大环境影响，公司未来的应对策略是什么？ - 2021年公司整体销售按预期计划达成目标；未来公司将深耕湾区、精准拿地，回归房地产开发基本逻辑，做好产品和服务，打造中高端产品定位，提升产品品质，回归居住属性，实现可持续良性高质量发展 [19]

财务数据和关键指标变化 - 公司2021年利润同比下降45.7% [2] - 四季度结算时间分布占40%，权益比例下降5个百分点，导致权益利润减少60亿元 [18][19] - 投资收益在四季度下降，同比减少27亿元 [19] - 四季度市场下行，部分项目计提损失，同比多计提15亿元，影响权益利润11亿元 [19] - 公司2021年非开发业务折旧摊销费用达80亿元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务：公司手中有1亿平方米在建项目，4000万平方米土地储备，几百万平方米旧改项目，可满足未来2-3年开发需求 [11] - 物流业务：过去十年复合增长率超过30%，冷链业务全国第一，过去三年复合增长率达52% [12] - 长租公寓业务：过去三年复合增长率超过40%，绝对行业领先 [12] - 商业平台印利：过去五年复合增长率约20% [12] - 经营服务类业务：2021年贡献收入400亿元，物流、长租公寓、商业等业务的NOI率均超过6% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产行业开发业务仍是十万亿级市场，未来仍将是国家最大的单一产品市场 [9] - 公司判断房地产行业将回归常态，利润率将向社会平均水平回归 [8] - 公司认为未来围绕存量不动产的机会将越来越多 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从2014年开始从住宅开发商转型为城乡建设与生活服务商，布局多个赛道 [5] - 公司未来将坚持开发经营服务并重的战略，开发业务保持在行业第一阵营 [10] - 公司通过开发经营本部集中管控开发业务，改变过去分布式管理模式，提升管理红利 [10] - 公司未来将坚持高质量投资，提高投资标准，集中拿地 [11] - 公司经营服务类业务逐步形成新的利润蓄水池，未来将成为重要增长点 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为房地产行业正在回归理性和常态，政策环境有利于市场稳定 [8] - 公司对未来止跌企稳充满信心，信心来自政策基础、行业基础和内部基础 [8][9][10] - 公司认为未来围绕存量不动产的机会将越来越多，经营服务类业务空间巨大 [9][30] - 公司认为开发业务仍有天花板，但经营服务类业务发展空间巨大 [29][30] 其他重要信息 - 公司净负债率长期处于低位，三道红线全部绿档 [15] - 公司2021年已售未结收入达7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍 [11] - 公司计划将分红比例稳定在35%-40%之间 [65] - 公司计划回购股份，回购价格不超过18.27元 [64] 问答环节所有提问和回答 问题1: 为什么四季度利润下滑幅度大于前三季度？ - 回答：四季度结算时间分布占40%，权益比例下降5个百分点，导致权益利润减少60亿元；投资收益下降，同比减少27亿元；部分项目计提损失，同比多计提15亿元，影响权益利润11亿元 [18][19] 问题2: 未来开发业务毛利率趋势如何？ - 回答：未来两年开发业务毛利率有望维持在20%左右，主要支撑因素包括7100亿已售未结资源、投资质量提升、开发经营本部的管理优化 [21][22] 问题3: 经营服务类业务的成功标准是什么？分拆上市计划如何？ - 回答：经营服务类业务的成功标准包括能否独立上市；公司将根据业务成熟度逐步推进分拆上市；分拆上市有助于业务独立发展，为集团和股东创造价值 [28][36][37] 问题4: 经营服务类业务的投资标准和资源分配如何？ - 回答：投资标准包括战略匹配度、财务标准和行业领先的运营标准；资源分配将根据业务发展阶段和战略重要性进行 [40][41][42] 问题5: 如何看待行业“国进民退”现象？万科是否会加大并购力度？ - 回答：行业进退取决于是否采用稳健的发展模式；万科将保持在行业第一阵营；并购将遵循确保安全和对行业有利的原则 [62][63] 问题6: 万物云上市进展如何？ - 回答：万物云上市已获得证监会小路条；公司认为当前市场估值更理性，适合优秀企业上市；上市有助于万物云进一步提升综合实力 [55][56][57] 问题7: 是否会从成本法转为公允价值法？ - 回答：公司将继续坚持成本法，因其更稳健且符合公司追求有现金流利润的经营方针 [59][60][61] 问题8: 分红比例和回购价格的合理性？ - 回答：公司将分红比例提高到50%以缓解股东分红下降；回购价格设定为董事会审议前30个交易日均价，旨在避免股价非理性下跌 [64][65]