报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 云南凭借独特地理优势坐拥国内外资源和市场，在“一带一路”等战略下，口岸经济成为经济产业转型升级的重要突破口和新增长点，未来随着沿边城市口岸发展，产业有望向高附加值转型升级，实现区域协调发展 [6][49] 根据相关目录分别进行总结 前言：边境口岸城市是我国“一带一路”战略执行的重要前提 - “一带一路”倡议提出建设“新丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”，六大国际经济合作走廊对应的进出口口岸主要位于中西部地区，使中国开放空间向中西部延伸，开发建设口岸经济、发挥口岸职能、促进腹地经济发展成为重要规划，边境城市发展也将促进“一带一路”战略执行 [5] 独特的地理优势，让云南坐拥国内外两地资源，两个市场 - 云南位于长江经济上游，临近经济活跃地区，有强大国内经济腹地和大市场；对外与三国接壤，有众多口岸，是面向东南亚、南亚的辐射中心，2023年昆明海关监管进出口货运量增长52.2%，口岸经济成云南经济转型重要突破口和增长点 [6] 立足自身产业发展，强化口岸优势产业：提升贸易产业价值 - 云南进出口产品多为资源型低附加值产品，制造业集中在产业链上游，“过路”经济明显，应发展特色深加工、绿色转型，提升进出口商品附加值，推动“过路”经济向“落地”经济转变 [27] 加快基础设施建设，发挥沿边城市作用，畅通贸易通道 - 交通基础设施建设是云南发展口岸经济和对外开放的支撑，云南正打造“两廊一区”空间、“八出省五出境”铁路网、“七出省五出境”高速公路网，将使口岸流量和承载力扩大，带动相关产业发展 [11] - 航空网：云南有15座运营民用机场，2023年旅客吞吐量6399.8万人次、货邮吞吐量40.8万吨，排名全国前列，随着机场改扩建和规划建设，预计2032年旅客吞吐量突破1亿人次、货邮吞吐量提升，为贸易、物流、旅游等产业带来发展机遇 [12] - 铁路网：铁路是贸易流通和产业协同的重要载体，云南将建设成为连接国内市场与南亚、东南亚的战略纽带，正积极建设5条出境铁路，中老铁路已通车，其余铁路国内段建设也在推进，将巩固云南区位价值，促进贸易、文化交流和跨境旅游产业发展 [14] - 公路网：云南“七出省五出境”高速公路网基本形成，里程从2013年的3200公里增加到2023年的10466公里，规划2025年继续完善，公路网络完善将带动物流、贸易、旅游等产业发展，缩短边境城市与内部中心城市的通勤时间 [16] 发挥沿边优势，建设开放合作平台，推动边境城市产业发展 - 开放平台对云南开放型经济发展有支撑作用，云南布局了边境经济合作区、跨境经济合作区、自贸试验区等平台 [32] - 口岸建设：云南明确“1 + 3 + 4 + N”口岸发展布局，2023年全省口岸进出口货值2242亿元、同比增长8.7%，进出口货运量3903.6万吨、同比增长32.2%，日入境人员1128.1万人次、同比增长890% [33] - 昆明国际枢纽口岸：昆明凭借省会地位和长水国际机场辐射作用，将建设成为我国辐射南亚、东南亚最大的空港型物流枢纽和航空物产集结中心，还将打造陆港型国家物流枢纽，推动物流、临空经济等产业发展 [36] - 磨憨口岸：是云南省对接东盟市场的重要商口，昆明托管后将加速口岸功能升级和经济发展，促进相关企业布局，旅游业也有待开发，2024年3月验放出入境旅游团数量和人次环比大幅增长 [39] - 河口口岸：是交通枢纽，2023年出入境旅客达414万人次居首位，口岸建设带来贸易、旅游等产业发展机遇，中国（云南）自由贸易试验区红河片区落地将加速经贸往来 [39] - 瑞丽口岸：是国家级边境口岸，拥有多个国家级发展区，口岸功能将提升完善，支撑口岸经济发展，还能促进旅游业、商业发展 [40] - 物流节点口岸及其他普通口岸、边民通道：以支持和补充重点口岸经济发展为目标，承担边民互市的商贸物流服务和人员往来 [41] - 中国（云南）自由贸易试验区：2019年获批，实施范围119.86平方公里，涵盖三个片区，将承担“一带一路”和长江经济带联通使命，重点发展跨境电子商务等产业 [42] - 昆明片区：集合多个园区，在创新指数排名中居前，2022年主营业务收入达3181亿元，将利用政策和区位优势承接产业转移，实现两地产业联动 [43] - 德宏片区：重点发展跨境电商、跨境产能合作、跨境金融等产业 [45] - 红河片区：处于重要节点，有两个国家一级口岸，积极发展跨境电商产业，获批跨境电商综合试验区，创新“互联网 + 边民互市”模式，2023年云南省边民互市贸易额增长55.3% [46] - 边（跨）境经济合作区：云南有多个国家级和省级边境经济合作区，正推进5个跨境经济合作区建设，将优化空间布局、新设更多合作区，加强边境贸易和产业协同发展，还可承接东部产业转移，探索“4个 +”协作模式，2021年以来沪滇协作投入帮扶资金158.12亿元 [48]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 北部都会区作为香港未来发展新引擎，以「产业带动」为主轴，推动高增值行业发展将为香港创造新机遇 [12] - 未来5 - 10年北部都会区渐见雏形，20年内大致完成发展，政府规划建设应明确时间表、协调两地发展、推动城产融合 [61] 分组1：北部都会区发展进程 - 2021年政府提出「北部都会区发展策略」，在新界北部建立占地超三万公顷的「北部都会区」 [5] - 2022 - 2023年政府在补地价安排、换地标准、施政报告、运输基建蓝图等方面有多项举措推动北部都会区发展 [5] - 不同区域发展面积、房屋单位、新增人口、就业机会、首批公屋入伙时间等规划不同，且各区域有相应未来交通基建规划 [7][8][9][10][11] 分组2：重点发展产业 - 以产业规划带动经济发展 创科及生命健康科技 - 新田科技城和河套区港深创新及科技园是香港创科发展新引擎，与深圳科创园区组成合作区，以「一河两岸」「一区两园」模式运作 [13] - 创科和生命健康科技涵盖人工智能、软件开发等多领域，港深创科园聚焦六大产业，相关领域有庞大增长潜能 [13][17] - 香港是生物科技首次公开招股集资中心，有国际化临床试验和检测认证标准，有望成为国际级生物医疗科技中心 [21] 推动发展的配套 - 硬件上有新田科技城、河套区港深创新及科技园等，还有相关政策和资金支持 [23] - 港深创新及科技园分两期发展，第一期部分楼宇将落成，其余用地招商引资助科研和产业设施落成 [24] - 已与59间机构建立合作伙伴关系，将成世界级知识枢纽及创科中心 [25] 洪水桥 / 厦村及元朗创新园 - 租金表现有变化，2024 - 2025上半年首批五幅多层现代产业大楼用地招标，2027/28年首批大楼落成 [27] 打造「北都大学教育城」 - 政府计划在多地预留超60公顷土地打造「北都大学教育城」，教育局已收到多间院校建议 [30] - 不同区域预留土地发展专上教育有不同优势，多所大专院校有进驻北都意向 [31][32][33][34] 分组3：如何进入北都 - 相关土地政策及考虑因素 - 政府注重以产业用地配置原则协议出让土地，2023年12月公布「加强版模式」修订安排并扩大适用范围 [38][40] - 「加强版模式」有扩大适用地区范围、容许扣减公共设施成本、扩大可供发展土地用途、政府协助收回土地等特点 [41][42][43] - 发展局扩大土地契约修订标准金额补地价安排，适用于部分新界地区，非强制性 [43] - 产业、住宅、配套建设、商业等物业板块在北部都会区有发展机遇 [46][48][49][50] - 牛潭尾是未来重点发展区，北环线贯穿，发展潜力大，规划有专上院校用地，港铁站建成后部分用地将改建住宅 [51] 分组4：案例分析 - 戴德梁行有多个成功案例，包括估价与顾问服务、资本市场部促成的交易等 [55] - 有和生围项目土地改规划及补地价咨询、北部都会区专题研究报告等不同类型案例，服务范畴包括可行性研究、市场调研等 [57][58] 分组5：总结及建议 - 政府应制定明确可行的发展蓝图和时间表，协调深港两地发展，推动城产融合 [61] - 政府需为新兴产业提供合适优惠政策和配套设施，推动香港成为医药和创科研发枢纽 [61]

报告行业投资评级 无相关内容。 报告的核心观点 1. 随着经济的发展和物质生活的丰富,中国居民的消费结构已从生存型向发展型、享受型逐渐转变。[221] 2. 中国消费新增长点也在不断壮大,文旅消费、数字消费、绿色消费、健康消费等新型消费潜力正在加速释放,即时零售、社交电商、私域运营等零售新模式快速发展。[222] 3. 购物中心在新消费趋势的推动下,积极采用新技术以及创新商业模式,打造娱乐化、体验式、社交化、精细服务化的零售空间。[223] 4. 购物中心还加强了与其他消费场景的合作与联动,将商业与文化、音乐、艺术、戏剧、自然完美结合,营造出独具特色的沉浸式空间。[224] 报告内容总结 中国消费者需求加速迭代 1. 消费结构再优化,从生存型向发展型、享受型逐渐转变。[62][65] 2. 先种草后消费,消费者从被动接受品牌信息转变为主动搜索和分享信息。[73][80] 3. 拒绝消费主义,消费者更注重商品与服务的性价比、品质、技术、特色、创新和情感。[90][94][95] 4. "多巴胺消费"兴起,消费者追求更丰富、更具有体验性、更高品质的情感和精神满足。[99][101][106] 5. 县域消费升级,三四线城市及县城消费者对升级类消费需求持续增长。[134][137] 解锁消费新场景,释放消费新势能 1. "非标商业"⸺城市更新差异化新解,通过翻新零售物业创新零售场景。[156][158] 2. 黑科技⸺创造消费新体验,购物中心应用智慧停车、无感积分、扫码点单等技术提升顾客体验。[164][166] 3. 创意市集⸺带来"精致烟火气",为消费者提供放松心情、感受生活情趣的场所。[172][177][179] 4. 演艺新空间⸺激发消费新动能,为购物中心带来更多客流和关注度。[189][194] 5. "微度假"⸺打造"松弛感"商业空间,为消费者提供在家门口就能放松的休闲方式。[207][211]

报告行业投资评级 - 报告未提供行业投资评级 [无] 报告的核心观点 - 香港甲级写字楼市场整体淨吸納量连续三个季度录得正数,本季吸納面积达318,000平方呎 [6] - 保险业、专业服务及房地产行业和银行及金融业是本季度写字楼租赁市场最活跃的行业 [7] - 预计至2024年底,写字楼市场整体待租率将被推高至近20%水平,届时将加剧租赁市场的竞争 [8] - 预计整体写字楼租金全年跌7%至9% [8] 按报告目录分别总结 写字楼市场 - 香港甲级写字楼市场整体淨吸納量连续三个季度录得正数,本季吸納面积达318,000平方呎 [6] - 保险业、专业服务及房地产行业和银行及金融业是本季度写字楼租赁市场最活跃的行业 [7] - 预计至2024年底,写字楼市场整体待租率将被推高至近20%水平,届时将加剧租赁市场的竞争 [8] - 预计整体写字楼租金全年跌7%至9% [8] 零售市场 - 受居民和旅客消费模式改变影响,零售业销售额放缓,除"药物及化妆品"外,大部分零售类别都呈下调之势 [25] - 整体街舖空置率大致穳定,各区平均空置率约7.8%,尖沙咀区空置率按季下调1.2个百分点至10.6% [26][27] - 预计短期内租赁需求将继续以受歡迎的国内零售和餐飲品牌为主力 [28] 物流市场 - 第二季度,物流行业市场气氛相对淡靜,但倉庫市场仍然录得一些来自第三方物流公司的大面积租赁交易 [43] - 整体倉庫空置率在季内下降至6.5%,香港島和九龍的空置率仍然保持在低位 [43] - 预计平均倉庫租金在2024年整体上将保持平稳 [44] 资本市场 - 第二季投资氛围继续受影响,投资总额约46亿港元,按季和按年分别跌32.4%和42.5% [56] - 寫字楼物业大多位于中区核心商业区,物业价格的回调令这物业类型对积极撈底入市的自用型买家和投资者极具吸引力 [57] - 预计房地产基金等海外投资者在港投资活动将维持淡靜,市场活动将继续以自用型买家和资金充裕的投资者为主导 [70]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 中国生命科学行业将持续增长，受益于政策、宏观经济因素、有利的人口结构、日益增长的公民消费能力以及更广泛的医疗保险覆盖范围，这些因素推动产业内商机涌现，积极影响国内对生命科学相关商业地产的需求，尤其是报告提及的五个城市市场 [6][98] 根据相关目录分别进行总结 生命科学相关政策 - 现行主要政策包括“十四五”规划，推动构建强大公共卫生体系、全民医疗保障规划、中医药高质量发展；“健康中国2030”规划纲要，提出2020 - 2030年期间实现优化多元办医格局、发展健康服务新业态等目标 [11][13] - 近期相关政策，2022年5月10日国家发改委发布《“十四五”生物经济发展规划》，聚焦生物经济发展，推动行业创新增长点，推动医疗健康产业发展，健全药品和医疗器械优先审批政策；近年还颁布了《“十四五”医药工业发展规划》等其他生物医药领域相关国家级政策 [14][16][20] 生命科学行业宏观驱动因素 - 生命科学行业增长，全球药品和医疗器械市场近年扩展，受新冠疫情等因素刺激，未来预计进一步增长；中国生命科学领域成熟，全球市场增长对其有积极连锁反应，2021年全国卫生总费用7.6万亿元，预计2027年达13.0万亿元，复合年增长率9.5%；未来中国生命科学行业将持续增长，受益于多方面因素 [23][25][27] - 人口结构，中国人口结构朝有利于生命科学企业方向发展，到2035年老龄人口预计达4.09亿，占比28.5%，2050年老年人口比例可能超劳动年龄人口 [6][28] - 与生命科学相关的公民消费能力，中国医疗支出占生产总值比例连年增长，2022年占比7.05%，人均卫生总费用6,010元；预计2027年药品支出超1,940亿美元 [31] - 国家医疗保险覆盖，国家医保覆盖面不断扩大，本世纪初不到三分之一人口有医保，现在几乎100%人口有医保，未来医疗保险市场将继续增长 [32] - 生命科学研究和创新，中国有众多生命科学相关院校，为科研创新奠定基础；中国在生命科学研发开支上不断投入，已成为重要生物制药市场，未来将开辟新商业渠道，增加研发支出，推动创新 [34][35][38] 生命科学行业动态 - 行业投融资，2023年中国生命科学/医疗健康行业一级市场发生1,647起投融资个案，融资金额829.2亿人民币；江苏、广东和上海融资个案最多，江苏、上海和广东总投资额占大头 [41][44] - 行业创新，药品类创新，2023年药品注册申请申报量持续增长，审结15,713件，同比增加28.80%，批准上市1类创新药40个品种等；医疗器械创新，2023年批准创新医疗器械61个，部分产品技术达国际领先水平 [50][51][53] - 行业并购，2023年美国录得88笔交易，总价值1,393亿美元，中国交易数量排名第二 [48] - 行业许可引进/输出交易，2023年中国生命科学许可引进/输出交易共240笔，较2021年增长50%，许可输出交易70笔，总价值超350亿美元，许可引进交易170笔，比2021年增长32%，比2022年增长58% [56] 生命科学行业地产市场及前景展望 - 相关企业设立/规模拓展，北京诺诚健华创新药基地、恒瑞医药北方运营总部和产业化基地项目开工；上海上药生物医药产业基地、莫德纳中国研发生产总部等项目开工建设 [60][61] - 北京市场，简介为北部昌平、海淀在创新研发领域有优势，南部大兴和亦庄兼顾研发与生产；市场发展趋势展望为重点发展基因技术等细分产业，未来有生命谷国际精准医学产业园等供应项目 [64][68][69] - 上海市场，简介为构建“1 + 5 + X”生物医药产业园区规划布局，聚集众多企业；市场发展趋势展望为扩大产业发展多样性，未来有哈雷路899号项目等供应项目 [72][76][77] - 深圳市场，简介为坪山、光明、大鹏新区生命科学产业各有发展；市场发展趋势展望为专业型产业园入市助力产业发展，未来有深港生物医药产业园等供应项目 [79][83][84] - 广州市场，简介为生命科学产业是重点发展产业，形成一定产业集群；市场发展趋势展望为到2025年生物医药产业目标产值2,100亿元，未来有大湾区协同创新中心等供应项目 [86][90][91] - 苏州市场，简介为形成以苏州工业园区为核心的区域差异化集聚区，集聚优质企业；市场发展趋势展望为苏州工业园区将继续吸引企业，未来有苏州生物医药产业园五期E区等供应项目 [92][96][97]