报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全球处于城市化进程，中国亦然，智慧城市可提高资源利用效率，改善居民生活质量，提升城市竞争力 [6] - 中国超300个政府批准智慧城市发展规划，未来数量将增加，上海是发展典范 [6][70] - 中国智慧城市发展受“十三五”规划影响，在多领域发挥积极作用，上海自身规划也至关重要 [7][109] - 实施智慧城市规划应考虑商业地产功能和价值，智能房地产开发可提高效率、增加资产价值和可持续性 [8] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 全球城市化进程中，中国城市经济重要性增加，资源稀缺，智慧城市可提高资源利用效率，改善居民生活，提升城市竞争力 [6] - 中国超300个政府批准智慧城市发展规划，上海出台“智慧上海”三年规划，明确以居民生活为导向的目标 [6] - 短期内中国智慧城市发展受“十三五”规划影响，在五个重要领域发挥积极作用，上海自身规划对城市发展至关重要 [7] - 实施智慧城市规划应考虑商业地产功能和价值，智能房地产开发可提高效率、增加资产价值和可持续性 [8] 简介 - 报告探讨科技在城市及商业物业中的应用，使城市环境更智能，重点关注智慧城市定义、科技对房地产市场的改变、中国智慧城市发展成就、国际城市最佳实践、智能商业房地产开发及对中国未来城市发展的影响 [10] 智慧城市⸺概况 - 智慧城市是能有效管理资源，使用通讯科技搜集、处理和传播信息以做出更好决策的城市，投入运营后可提高生活质量、升级城市服务、减少成本和资源消耗、加强居民和政府联系 [15][16] - 已运用并推进智慧城市技术的行业部门包括医疗保健、政府服务、房地产等，提高了城市规划、基础设施和社会管理以及实时处理能力 [17][19] - 智慧城市概念兴起已久，首个智能社区是英国布莱切利园，1986年伦敦提供开放性数据，此后许多城市实施相关技术与方案 [20][23] - 基于美国HIS咨询公司定义，智慧城市数量从2013年的21座不断增长，预计到2025年全球将至少有88个功能性完全的智慧城市，亚洲数量将超其他大洲 [29][30] - 推广智慧城市是为解决城市化带来的资源短缺、温室气体排放等问题，提高城市资源利用效率，满足市政服务需求，提升城市竞争力 [32] - 城市人口增加使公共服务压力增大，发展中的城市需建立智能化系统提高资源利用效率，城市集群将成为全球经济增长主要驱动力 [35] - 人们对数据和信息需求扩大，智慧城市可通过提供合适技术和解决方案解决相关问题，带来额外利益，如创造新工作机会、节省成本等 [41][44] - 制定和实施智慧城市规划可采取研究社区、制定政策、全民参与三个步骤，成功的规划需融合人类智慧和人工智能 [46][55] - 与传统城市相比，智慧城市更主动、积极、协调、高效且节约费用，未来城市将通过开发新技术变得更智能，新商机将大量涌现 [58][64] 智慧城市⸺对中国的意义 - 截至2013年，中国超300个政府批准智慧城市发展规划，建设主要集中在东部沿海地区，中西部城市数量也在增加 [71] - 报告列举北京、天津、镇江三个智慧城市发展案例，分别展示智慧交通、智慧电网、智慧公交的应用成果 [75][76] - 上海是中国智慧城市发展的领导者之一，提出“智慧上海”三年规划，达成多个智慧城市目标，实施了智慧浦东、免费Wi-Fi服务、智慧科技等项目 [80][83] - 中国城市可从伦敦、松岛新城、洛杉矶等国际案例中学习智慧城市发展经验 [98] - 未来中国智慧城市发展将在中心城市持续推进，政府会给予更多鼓励，城市需探索新的投资模式 [109] - 中国城市持续发展智慧城市的动力包括城市化进程加快、城市经济地位提升、资源消耗和环境污染等问题，智慧城市技术将是多数城市发展规划的重点 [110] - 中国互联网发展与智慧城市发展紧密相关，互联网用户数量和渗透率是衡量潜力的核心指标，移动互联网用户数量快速增长，对智能市政服务信息传递手段需求增大 [113][119] - 中国推出的“十三五”规划、《国家新型城镇化规划（2014 - 2020年）》等宏观规划对智慧城市发展有重要影响，智慧城市技术可在多个领域帮助实现规划目标 [125][136] - 上海“十三五”规划中，智慧城市发展将在经济、服务业、制造业、创新中心、智慧城市规划五个领域帮助实现目标 [139][140] - 智慧城市项目建设需要资金投入，未来政府会考虑使用私营企业融资，全球有多种金融工具和新兴商业模式可供参考 [146][151] 科技及智能房地产 - 房地产是城市基础设施和结构的核心，中国城市发展智能化需将房地产行业置于前沿和中心位置 [155] - 实施智慧城市规划需考虑北京和上海的商业地产体量，未来各物业类别供应量将增长 [156] - 新科技可使商业地产提高效率、增加价值和增强可持续性，报告将通过案例分析写字楼、购物中心、物流仓储物业的应用情况 [157][158] - 写字楼可通过楼宇信息模型（BIM）和集成工作管理系统（IWMS）提高效率，BIM可减少信息丢失，提供全方位信息，IWMS可优化空间使用，降低成本，未来发展前景良好 [162][173] - 购物中心可通过科技和大数据提升资产价值，大数据来源广泛，地理围栏技术可获取客流量数据，帮助优化空间，店内科技可提升消费体验，提高库存和销售效率 [176][209] - 物流仓储空间可通过科技与“物联网”（硬件和软件）促进环境的可持续性，硬件可实现能源消耗管理，软件可提升管理效率，实现长期稳定监控和管理 [210][227] 总结 - 智慧城市可提高生活质量、促进城市服务、降低成本和资源消耗、改善市民和政府沟通，对中国意义重大，“十三五”规划为发展提供建议 [235][238] - 科技和智能地产可提高效率、提升资产价值、增强可持续性，BIM、IWMS、大数据、店内科技等将发挥重要作用 [241][244] - 智慧城市在中国发展需面对城市化率提高等问题，合理利用科技实现房地产智能化有助于提升物业使用效率、资产价值和环境可持续发展 [246]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国另类资产的兴起受宏观经济趋势、人口动态、技术、工作和生活方式、可持续性意识提升以及新冠肺炎疫情等多重因素影响，报告研究这些因素如何推动生物科技商业地产、体验式零售、冷库、数据中心、长租公寓和酒店这六大另类资产的发展 [10][14][26][28] 根据相关目录分别进行总结 生物科技商业地产 - 全球生物科技领域因受教育群体对医疗健康重视、政府支出增加、人口老龄化和技术进步等因素，出现新商业机会，中国作为重要市场，产业对生物科技房地产需求持续存在 [43] - 生物科技企业选址需考虑国家城市市场、区域市场动态、专业生物科技园区以及相关专业房地产，联合研发实验室可满足初创企业需求 [44][47] - 中国生物科技园吸引众多企业入驻，是产业增长的推动因素，2020年生物医药产业园区产值超2.51万亿元，预计2025年超5.84万亿元，主要分布在环渤海、长三角和珠三角地区 [52] - 办公室是生物科技企业房地产投资组合的关键部分，合同研发组织等成为办公空间需求新驱动力，企业选址有特定标准 [65] 体验式零售 - 中国零售行业在消费市场扩大、科技进步、政策利好和资本加持下，推出新模式、新服务和新业态，以适应消费变化 [71] - “国潮”品牌受新中产和Z世代青睐，消费者选购原因多样，2021年融资事件数达1356起，部分品牌拓展线下渠道，未来将打通线上线下 [72][76][90] - 生活方式品牌以中产阶级为核心，具备生活观点、具象场景和美好生活向往三个要素，线上线下融合是趋势，如KK集团以数据为中心运营 [97][101][102] - 元宇宙与Z世代消费需求契合，相关技术推动其发展，2021年成为元年，众多零售商和商业空间布局，市场规模预计2024年达8000亿美元 [106][109][138] - “社交 +”场景迎合Z世代和新中产阶级社交需求，包括“竞争性社交”游戏、潮玩、复合功能小酒馆和运动业态等类型，市场规模增长 [140][141][146] - 都市文旅综合体因疫情下出境游受限、国内消费向好而兴起，能满足消费者精神消费需求，未来将快速发展 [157][163] 冷库 - 中国冷链物流行业在消费需求驱动下高速发展，2020年市场规模4150亿元，预计2025年达8970亿元，受消费者购买力、食品安全意识等因素推动 [167] - 食品安全方面，冷链行业依靠大数据、物联网等技术确保食品状态，提升运作效率 [178][180] - 食物保障方面，冷链可储存农产品、调拨食物和减少损耗，采用超高压灭菌处理和鼓风冻结等保鲜技术 [195][200][202] - 增值服务包括食品加工和包装、托盘定制，可增加食品附加值和节省配送成本 [203][206][207] - 药品冷链需求因公共医疗体系推进等因素增加，运营商需遵守严格准则，未来需求将持续增长 [208][212][211] - 行业趋势受可持续发展、技术和仓储设计影响，可持续发展需考虑碳抵消等要素，技术可解决高能耗问题 [214][215][221] 数据中心 展望未来，中国数字经济快速发展将带来数据中心机架需求量激增，市场对数据服务的刚性需求也将上涨 [19] 长租公寓 随着公众对健康住宅重要性的认识提高，未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将进一步增长 [21] 酒店 人口结构、旅游消费行为、便利性追求、健康安全意识和独特体验渴望等因素影响酒店另类资产发展，关注这些因素利于抓住商业机遇 [23]

经过仔细审阅这份关于中国商业地产营改增政策的行业研究报告，我作为资深研究分析师，现将关键要点总结如下。需要说明的是，报告原文存在大量编码问题，部分内容难以完全解读，以下总结基于可识别的有效信息。 报告基本信息 - **报告标题**: 中国商业地产 营改增详解 [2] - **发布机构**: DTZ Cushman & Wakefield [1][2] - **发布日期**: 2016年7月18日 [2] 报告核心观点 - 报告的核心内容是详细解析自2016年5月1日起在中国全面推行的营业税改征增值税政策及其对中国商业地产行业的影响 [10][11][15] - 政策的核心变化是将商业地产交易适用的营业税转变为增值税，并对不同情况下的项目适用不同的税率和征收方式 [15][16] 政策关键规定 - **过渡政策**: 报告详细说明了针对政策生效前后不同阶段项目的过渡性安排 [5][15][16] - **增值税税率**: 商业地产交易涉及的增值税率主要为11%和5% [16] - **项目分类**: 根据项目的开工时间、取得时间以及交易类型，适用不同的税务处理方式 [16] - **简易计税方法**: 对于特定情况下的商业地产项目，允许采用简易计税方法，征收率为5% [20] 交易示例分析 - 报告通过多个交易场景示例，具体说明了在不同条件下商业地产交易的税务处理方式和税负变化 [16][20] - 示例涵盖了首次出售、二次出售等不同交易类型，以及2016年4月30日前后开工或取得项目的不同情况 [16] 政策影响总结 - 营改增政策对商业地产行业的税务处理产生了系统性影响，改变了项目的计税基础和征收方式 [25] - 政策实施需要考虑项目的具体时间节点和交易属性，不同情况下的税务影响存在差异 [25]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][3][4][5] 报告核心观点 - 中国酒店市场在新冠疫情下面临发展压力，但未来存在由人口结构、消费行为、科技应用及体验需求变化驱动的结构性机遇，投资者与运营商需关注这些变化以捕捉商业机会[6][7][14][33][74] 当前发展：市场存量与结构 - **2022年中国一线城市酒店总量预计超过38,000家**，其中北京、上海、广州各约10,000家，深圳约7,400家[6][18] - 一线城市星级酒店总数超过7,300家，北京和上海各约2,500家，广州和深圳各约1,000家[18][19] - 从酒店类型看，经济连锁酒店规模最大（酒店数4,031家，房间数365,104间），其次为中端酒店（酒店数2,006家，房间数301,832间）、中高端酒店（酒店数1,823家，房间数198,431间）和高端酒店（酒店数618家，房间数188,601间）[21][22] - 从品牌类型构成看，经济型酒店占比最高达36.92%，其次为中端酒店24.97%和中高端酒店10.32%[24][28] 当前发展：市场表现 - 尽管受疫情影响，2020年及2021年一线城市新增酒店数量仍然可观，例如北京2021年新开业201家，上海新开业102家[24][26] - **2022年1-7月，一线城市酒店出租率仅为2019年同期的60%到70%**[29][30][31] - **2022年1-7月，一线城市酒店平均房价约为2019年同期的75%到80%**，每间可售房收入也相应下降[32] 未来发展：关键驱动因素 - 人口结构变化 - 中国中等收入群体已超过3亿人，预计到2025年新中产阶级人数将超过5亿[8][35][38] - 新中产阶级以千禧一代（1981-1996年出生）为主力，平均年龄35岁，72%拥有本科及以上学历，消费倾向于为精神体验买单[38][39][40] - **Z世代（约2.65亿人，占总人口17.4%）** 消费实力强、观念前卫，将成为未来消费主力军[42][43] 未来发展：关键驱动因素 - 旅游消费行为变化 - 酒店消费出现新的细分群体，如闺蜜、网游玩家、情侣、家庭等[9][44] - 受疫情及旅游限制影响，消费者更习惯在离家300-500公里半径内出行，推动大城市及周边短期逗留与周边度假需求增长[45][46][47] - 电子竞技酒店成为为年轻网游玩家提供休闲娱乐及住宿的新增长点[45] 未来发展：关键驱动因素 - 对便利性的更高追求 - 科技在提升酒店便利性方面发挥关键作用，主要应用于智慧前台与保洁、智慧客房及智慧餐饮三大领域[10][49][51] - 智慧前台可实现无工作人员的全流程服务，如AR选房、人脸识别入住与电梯控制、智能保洁质量监控等[49] - 智慧客房通过物联网集成控制照明、空调、窗帘等设备，提供个性化舒适体验[52] - 智慧餐饮利用智能订餐系统、送餐机器人提升效率与个性化服务水平[59][60] 未来发展：关键驱动因素 - 健康、安全和清洁意识的提高 - 疫情后，健康安全成为客人选择酒店时的首要考量因素（Z世代评分7.08/10）[64][65][66] - 酒店加强了高频接触表面的清洁，并对中央空调系统进行定期深度清洁与杀菌功能维护[61][62] - 智能技术被用于提升健康安全标准，如红外测温、智能清洁系统、无接触设备等[63][66] 未来发展：关键驱动因素 - 对独特体验的渴望 - **87%的中国Z世代旅游者会制定“打卡”清单**，追求可在社交媒体分享的独特体验[67][69] - 酒店通过本土化、差异化设计创造独特体验，例如上海佘山世茂洲际酒店（深坑酒店）、养云安缦酒店（明清古宅改建）、宝格丽酒店等[67][68] - 服务上注重融入当地特色，如使用本地食材、组织特色文化活动，以吸引游客并减少对在线旅游商务平台的依赖[70][71] 案例研究：深圳乐易住智慧酒店 - 乐易住是国内首家无人智慧酒店连锁品牌，利用人工智能、物联网技术提供全流程无人服务[77][86] - 通过技术应用大幅降低人力成本，实现每晚200到500元的亲民房价，平均入住率达95%，回头客占比80%[86][87] - 该模式证明了无人智慧酒店经营模式的可行性，并受到中国千禧一代和Z世代科技爱好者的接受[86][87]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全国高星级酒店需求强劲，市场迎来急速扩张期，二线城市为甚，城市发展、产业转移以及旅游业飞速发展带动酒店需求爆发性增长 [3] - 西北高星级酒店起步较晚，除西安外数量均较少，但未来五年新增客房将迅速增长，市场仍有较大进入空间，未来将迎来酒店入市高峰期，且酒店发展趋势为国际化、市场化，运营管理专业度和水平也将提升 [6][60] 各部分总结 样本界定指标 - 样本包括旅游局挂牌五星级、四星级酒店，品质达五星级标准的本地和国际性品牌酒店，以及西安、兰州、银川、西宁城市区域内高星级酒店 [3] 全国高星级酒店发展现状 - 全国五星级酒店已达 651 家，各地待建、在建及刚建完按五星级标准设计的酒店项目约 500 家，需求增长源于商务需求、旅游发展和产业转移 [3] 西北高星级酒店市场概述 - 起步晚，除西安外数量少，未来五年新增客房迅速增长，受十三五规划利好政策推动，旅游业处于起步阶段但资源丰富、增长空间大 [6][8][11] 西安高星级酒店市场概览 - 市场构成：截止 2016 年上半年，挂牌五星级 19 家、四星级 26 家，品质达五星级标准 13 家，2000 年后发展迅速，2010 年后进入快速增长期 [21] - 分布情况：四星级酒店城东占 31%、城西 23%；五星级酒店城中占 37%、城南 21%；同五星酒店城东占 31%、城西 23% [25] - 平均客房数、房价、入住率：挂牌五星级房间数 370、房价 701 元/晚、入住率 74%；挂牌四星级房间数 270、房价 403 元/晚、入住率 73%；同等五星级房间数 303、房价 897 元/晚、入住率 67% [26] - 未来供应市场：主城区未来几年有 43 座高星级酒店将入市，竞争力度增大，签约入驻品牌以国际知名管理公司或旗下品牌为主 [27] - 格局布点：高星级酒店新型载体为 HOPSCA 城市综合体，客源以商务、会议、会展及旅游客群为主 [30] - 经营方式：轻资产模式成主要经营方式，包括托管管理已营业和未开业酒店，也有部分自营酒店 [32][33][34] 西北城市高星级酒店市场概览 兰州 - 市场构成：截止调研时点，挂牌五星级 1 家、四星级 12 家，品质达五星级标准 6 家，2010 年后发展迅速 [40] - 分布情况：四星级酒店城关区占 83%；五星级酒店 100%在城关区；同五星级酒店城关区占 66% [37] - 平均客房数、房价、入住率：挂牌四星级房间数 243、房价 377 元/晚、入住率 63%；挂牌五星级房间数 225、房价 600 元/晚、入住率 65%；同等五星级房间数 274、房价 673 元/晚、入住率 57% [38] 西宁 - 市场构成：截止调研时点，挂牌五星级 2 家、四星级 16 家，2000 年后发展迅速，2010 年后进入快速增长期 [45] - 分布情况：四星级酒店城中占 37%、城东 19%、城西 19%；五星级酒店 100%在城中 [43] - 平均客房数、房价、入住率：挂牌四星级房间数 184、房价 267 元/晚、入住率 61%；挂牌五星级房间数 354、房价 489 元/晚、入住率 58% [44] 银川 - 市场构成：截止 2016 年 4 月上旬，挂牌五星级 1 家、四星级 14 家，品质达五星级标准 3 家，2006 年后发展迅速，2010 年后进入快速增长期 [51] - 分布情况：四星级酒店兴庆区占 100%；五星级酒店兴庆区占 67%、金凤区 33%；同五星级酒店兴庆区占 86% [50] - 平均客房数、房价、入住率：挂牌四星级房间数 150、房价 310 元/晚、入住率 59%；挂牌五星级房间数 409、房价 600 元/晚、入住率 62%；同等五星级房间数 368、房价 673 元/晚、入住率 60% [50] 四市综合对比 - 展示了西安、兰州、西宁、银川四市酒店数、房间数、入住率、房价对比情况 [53] 西北地区高星级酒店主要消费客群 - 客源以商务、会议、会展及旅游客群为主，占比分别为 40%-50%、20%-30%、15%-20%、5%-10% [56] 高星级酒店未来发展趋势 - 酒店自身硬件设施提升，服务更符合客户习惯；市场有较大进入空间，将迎入市高峰期；运营管理专业度和水平提升；发展趋势为国际化、市场化 [60] 已进驻西北的国际知名酒店 - 未详细列举酒店名称，但提及相关内容 [66] 服务内容 - 包括酒店开发战略研究、定位分析及可行性研究、管理公司及品牌推荐引进服务、设计跟踪服务、投资顾问、资产评估等 [69] 报告研究思路 - 涵盖酒店开发与区域发展关系、项目地资源评估、酒店板块定位、开发战略要求、市场机会、后续定位、投资财务测算等内容 [70] 主营业务 - 包括设计及建造、项目及建筑顾问、销售/租赁、运营、处置、土地收购、规划等方面业务 [76]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 近年房地产行业受疫情、经济下行、融资渠道收窄等因素影响压力增大，2022年11月11日央行和银保监会发布的《通知》是首份系统性支持房地产行业发展的金融政策文件，料将对行业走出困境构成实质性利好 [2] - “金融16条”有助于房企拓宽融资渠道、改善行业信用预期、恢复购房者市场信心，体现监管机构抑制金融风险的决心，但实际落地效果依赖各地金融机构细化落实，行业整合仍会发生并影响格局 [41] - 政策面抑制投机、支持合理住房需求立场不变，“金融16条”对行业融资环境和市场信心有积极意义，有望带动楼市缓慢恢复，但行业修复还需更多有利因素叠加 [42] 根据相关目录分别进行总结 房地产行业现状 - 近年来房地产行业压力持续加大，2021年以来全国住宅成交低迷，2022年1 - 10月全国住宅新房成交面积9.4亿平方米，同比下降25.5%；2022年前十个月全国住宅新房成交均价10140元/平方米，同比下降3.5% [2] - 2022年企业融资规模下滑，开发投资增速自2020年开始下滑，2022年1 - 10月全国房地产开发投资同比下降8.8%，住宅投资同比下降8.3% [7] - 2022年1 - 10月全国住宅新开工面积同比下降38.5%，住宅竣工面积同比下降18.5% [16] 《通知》主要内容 - 《通知》包含支持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等6大部分，涉及开发贷、信托贷款等诸多领域 [4] - 具体措施包括稳定房地产开发贷款投放、保持债券融资基本稳定、支持个人住房贷款合理需求等 [5] 各方面影响及观点 融资方面 - 通过展期等手段确保地产融资平稳有序，避免风险蔓延，政策支持存量融资合理展期及不调整贷款分类，“一视同仁”有助于拓宽民营企业融资渠道 [7][8] - 中央出台“第二支箭”、保函置换预售监管资金等政策，助力缓解房企流动性压力，“第二支箭”预计支持约2500亿元民营企业债券融资 [9] “保交楼”方面 - 《通知》支持“保交楼”专项借款，明确新发放配套融资形成不良的免责条款，提出“配套融资支持”措施，有助于实现“保交楼”目标，但涉房项目贷款短期内资产质量或下行 [12][16] 需求端方面 - 《通知》对城市、银行和购房者给予更宽松规定，需求端政策致力于释放合理住房消费需求，但政策效力难抵预期，需求端刺激政策仍存空间 [19] 资产管理公司方面 - 《通知》鼓励资产管理公司发挥更大作用，引入资管公司将使化解房企资金压力和风险出清手段更多元，后续资管公司或在风险管理中发挥更大作用 [26] 住房租赁方面 - 政策加大住房租赁金融支持力度，人口流入为住房租赁市场带来新增需求，预计资产证券化在住房租赁行业重要性将日益凸显，保障性租赁住房市场有望快速发展 [30][31] 其他金融政策方面 - 《通知》对房地产贷款集中度要求灵活调整，有望避免银行资产质量下行；鼓励为建筑企业提供信贷支持，稳定产业链；优化房地产项目并购融资政策，推动风险出清 [35][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 大事件能推动举办城市发展，北京两届奥运会推动城市更新呈现不同特点，现阶段政府城市更新政策更注重民生和环境可持续性，后冬奥时代北京城市更新有望在减量发展等层面获平衡并为全国创造样板 [6][85][86] 根据相关目录分别进行总结 大事件对举办城市发展的推动作用 - 促进基础设施建设快速发展：大事件带动城市对基础设施建设大笔投入，如东京奥运会投入超30亿美元改造升级基础设施，推动房地产业发展，提升城市功能 [11][13] - 推动片区改造提升：大事件受重视形成政策和行动聚焦，可成为推动城市片区改造催化剂，如上海世博会推动黄浦江两岸片区产业和功能升级，伦敦奥运会为东区改造创造契机 [14][15][16] - 推动政策的创新和实施：大事件为项目设置完成时间节点，使政府在政策制定等方面更有动力取得成效，如广州猎德村改造借亚运会契机探索出多方共赢改造路径 [17][18][19] 2008 VS 2022 - 双奥之城不同发展阶段下的城市更新 - 基础设施建设：2008年奥运会前北京基建落后，2001 - 2007年基础设施投资年均增幅达23.1%，推动高铁和航空业发展；2015年冬奥会申办成功后城区基建投资无显著增长，带动区域经济协同发展，如京张高铁和延崇高速通车，大兴机场投入使用 [23][26][27] - 城市产业的调整及升级：北京产业结构从工业为主向服务业为主转变，2020年第三产业增加值达3.03万亿元，占GDP比重83.8%；后奥运时期写字楼和零售市场需求增长；张家口第三产业占比从2014年的41.87%上升至2019年的55.57%，旅游收入增长 [30][34][41] - 奥运会加快了北京城市可持续发展进程：“绿色奥运”理念带动北京生态环境改善，2020年城市绿化覆盖率达48.9%，能耗、可吸入颗粒物浓度下降，污水处理率上升；冬奥会从低碳能源等方面推进可持续发展，碳补偿措施有进展 [43][44] - 奥运推动下的民生发展：2008年奥运会前北京房屋竣工面积增加，人均居住面积上升，后奥运时期住宅市场转为存量房市场，城市更新重点转向老旧小区改造，2021年计划完成400个小区、1500万平方米老旧小区开工及完工目标 [49][50] 后奥运时代的城市更新 - 老旧小区改造：北京老旧小区面积占总住宅存量一半以上，到2025年计划改造2000年前建成的超1.6亿平方米老旧小区，劲松模式为改造提供全链条服务被推广 [58][59] - 低效产业园区与老旧厂房升级：北京科研创新投入增加，高科技企业租赁成交上升，但核心区域写字楼供应短缺、租金高，对老旧厂房更新改造可提供办公场所、激活存量资产，如UCP恒通国际创新园改造后企业年产值超400亿元 [65][70][71] - 特色街区与传统商圈调整升级：北京推动传统商圈改造提升，预计22个商圈改造任务年底完成，计划到2025年吸引首店3000家以上，王府井等商圈和商场改造后销售增长，未来将形成消费多中心格局 [74][77] - 城市更新项目的退出：目前项目更新后多通过出售或资产证券化退出，基础设施公募REITs为退出带来曙光，首批9个项目中产业园项目占三分之一，如招商蛇口产业园公募REITs发行规模20.79亿元 [80][81][82]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 二十大报告强调科技重要性、扩大内需与供给侧改革结合、发展制造强国等构建现代化体系、推动绿色可持续发展、住房多主体供给和多渠道保障，这些政策导向将利好中国写字楼及产业园区物业、零售物业、仓储物业及保障性住房未来五年发展 [2][43] 各部分内容总结 高质量发展与双循环格局 - 二十大报告强调高质量发展和国内大循环格局，中国居民恩格尔系数下降，需求从“有没有”转向“好不好”，明确提出化解主要矛盾的方法 [6] - 二十大报告提出扩大内需战略与深化供给侧改革结合，2021年最终消费支出对GDP增长贡献率达65.4%，较10年前增长10个百分点，保障内需成为国家经济发展战略，零售物业有望恢复 [9] 科技创新 - 二十大报告将科技创新提升到新高度，中国研发经费投入增加，全球创新指数排名上升，但部分核心技术仍面临卡脖子问题 [14] - “十四五”规划提出研发经费投入目标，按7%年均增速，2025年研发经费投入总量将达37582亿元 [15] - 国家加大科创投入有利于写字楼及产业园区需求增长，TMT行业是写字楼需求主力，高端人才引进也将增加相关需求 [19] 房地产市场 - 房地产市场走势影响经济，近期市场低迷，2022年商品住宅销售额累积增速为 -29.7%，与2021年形成反差 [21] - 本轮市场挑战由多种参数变化导致，房企转型去金融化，地方出台宽松政策，融资端开闸，未来商品房和保障性住房双轨制并行 [25] 绿色可持续发展 - 二十大报告重申发展绿色低碳产业、倡导绿色消费，碳达峰和碳中和将迫使房地产行业转变发展方式，降碳方式蕴含商业空间 [28] 现代化产业体系 - 二十大报告将制造强国放在首位，2021年制造业在GDP中占比回升，中国保持世界第一制造大国地位，未来着力点在实体经济 [32] - 2022年1 - 8月中国实际利用外资同比增长20％，高技术产业增长33.6％，制造业产业调整将增加外资企业服务需求 [36] 交通强国建设 - 二十大报告提升建设交通强国地位，仓储物流是重要组成部分，2022年前8个月仓储业固定资产投资平均同比累积增长达24.9%，未来仍有发展机遇 [38] 区域协调发展 - 区域协调发展是实现共同富裕的前提和保障，要优化资源配置、改革要素市场、振兴乡村经济，城市群发展将引领区域合作 [42]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2022年11月25日北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，该条例是北京首个将城市更新提升到立法层面的政策性文件，为未来城市更新推进提供有力抓手，从政策和操作层面为商业地产城市更新提供指引和保障，北京城市更新政策法规体系将趋于完善，有力保障城市更新稳步推进 [2][46] 根据相关目录分别进行总结 政策保障 - 规划保障政策允许存量建筑用途转换，经批准后土地用途可兼容或变更，解决各方后顾之忧，提升老旧建筑提质改造可能性，为市场提供投资机会，北京已有大量建筑用途转换案例且获良好市场反馈 [6][9][10] - 用地保障方面，土地性质变更有5年过渡期，过渡期内按新用途办手续，投资者应关注国家支持产业业态；建设用地租赁和转让方面，条例对土地回收、配置等做详细说明，鼓励租赁配置国有建设用地，北京市相关“意见”可作为配套政策，还提及异地置换等内容 [13][15][16] - 资金保障拓宽参与主体渠道，明确各方责任权益，鼓励通过设立城市更新基金等方式筹集资金，近五年北京大宗交易市场城市更新项目交易总额超600亿元，零售物业占比60%，还有盈科中心等成功案例，条例为资金保障提供依据，未来将有更多国有资产城市更新项目引入社会资本 [19][24][29] 城市更新分类重点 - 居住类以保障老旧房屋安全、提升居住品质为主；产业类推动存量空间资源提质增效；设施类更新改造老旧设施、保障安全补足短板；公共空间类提升公共空间环境品质；区域综合类统筹存量资源配置、优化功能布局 [31] - 老旧厂房在符合规范和安全基础上可依法加层改造，提升项目使用率 [34] - 低效产业园区通过分级分类认定标准促进优化升级，支持“腾笼换鸟”，推动传统产业转型升级，北京写字楼租金高，改造老旧厂房可提供性价比高办公场所，朝阳区有多家疏解腾退空间改造后租金和出租率双提升，国家政策也支持产业转型升级 [36][37][38] - 老旧低效楼宇应优化业态结构等，存在隐患的物业权利人应及时更新，可在建筑内安排多种功能或用于保障性租赁住房，北京写字楼市场LEED认证楼宇有一定体量，绿色建筑写字楼租金高、空置率低，未来更受市场青睐 [41][42] 总结 北京城市更新政策体系启动稍晚但不断完善，《条例》推出是建立“1+N+X”立体政策法规体系的开始，围绕《条例》的配套文件等将陆续推出，保障城市更新稳步推进 [46]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 人类处于生活数字化变革时代，元宇宙是其中机会，全球元宇宙市场预计在2022 - 2027年间以45.5%的复合年增长率增长，元宇宙将在多层面渗透中国房地产行业 [5][77] 根据相关目录分别进行总结 读懂元宇宙 - 元宇宙是整合虚拟现实、增强现实和混合现实的数字平台，能使用户有身临其境的参与感和真实感，全球元宇宙市场预计在2022 - 2027年间以45.5%的复合年增长率增长 [5] 介绍 - 元宇宙可用于房地产的方式包括设计和建造、项目营销、运营和投资等方面，如在实体建筑建造前建模、提供虚拟物业参观、整合BIM平台维护运营建筑、购买出售虚拟元宇宙土地和建筑等 [11][15][23][27] 这对房地产意味着什么 写字楼 - 企业可在虚拟世界建办公空间，员工和客户可会面、协同工作等，如汇丰银行和摩根大通已入驻；为员工提供身临其境的工作方式，80.8%员工愿从事元宇宙行业，95后和00后比例更高；成为员工工作和互动的第四个场所，创造休闲空间，平衡竞争环境，对团队合作等产生积极影响；拓宽企业客户参与和业务发展维度，推广服务产品，提升形象品牌，探索一站式服务；协助员工入职和培训，成为社交活动平台，减少企业碳排放 [43][44][45][46] 零售物业 - 有助于设计建造虚拟零售空间，如K11等企业已建立；为消费者提供新购物方式，预计到2026年约四分之一消费者每日花一小时体验元宇宙；消费者可在虚拟空间试用商品，如宜家的虚拟现实应用；增强购物中心或零售商形象、品牌和市场公关，不同年龄段消费者对元宇宙营销方式期待不同；减少消费者路程和二氧化碳排放，避免零售商实物产品材料浪费；促进企业跨界合作，举办虚拟体验活动；精准复制现实商品，采用合适配乐提升购物体验 [49][50][51] 工业 - 为制造商和供应链运营商提供附加价值，创建数字孪生工业空间，如西门子南京原生数字化工厂；模拟工业空间生产，推进培训有效性和安全性；允许工程师远程维修设备，减少碳排放；推进工业产品设计合作，缩短新产品生命周期；对产品设计和供应链战略进行试验、建模和实施；增强供应链系统，削减支出，满足客户需求；产生合成数据，协助企业预测情况；协助消除供应链制约因素；让产品知晓位置和库存状况，实时监测，调整定价；引入虚拟灾难，使系统更稳健 [52][54][56][57][59] 数据中心 - 增加投入运营的数据中心数量；提供解决方案优化数据中心设计、基础设施管理以及资源和能源消耗，提高运营效率，降低成本；提升灾备系统管理 [60][63] 酒店 - 协助酒店加强销售、营销、运营等方面，打开新消费渠道；为潜在顾客提供酒店设施虚拟现实体验，增加销售收入；允许酒店及活动组织者举办线上活动，减少商务旅行支出，预计2027年前全球缩减2.74亿次商务旅行，360亿美元私人商务旅行支出转移到元宇宙；打造新型忠诚度计划，增加用户忠诚度；扩大酒店品牌体验，提供虚拟服务；允许酒店员工在虚拟环境沟通 [68][69][70] 住宅 - 建筑师等可在虚拟世界设计房屋，提高房屋美感、健康安全等；改变住宅内部设计和使用；潜在买家可在元宇宙参观房屋及周围环境，获得更多房屋选择；买家可在元宇宙链接虚拟银行，完成抵押贷款等交易；业主和物业经理可更好识别检测房屋维修问题，进行虚拟互动 [72][75] 要点总结 - 全球元宇宙市场预计在2022 - 2027年以45.5%的复合年增长率增长，元宇宙将在多层面渗透中国房地产行业，如工业创建数字孪生空间、数据中心增加运营数量、酒店提供虚拟现实之旅、住宅在虚拟世界设计房屋等 [77][79] 附录 - 以西门子数控（南京）原生数字化工厂为例，该工厂通过数字化规划、模拟和优化流程，建立数字孪生，提高了效率和性能，如生产效率提高20%，生产能力提高近一倍等，数字模拟和虚实结合是保障工厂良性循环的关键 [81][85][87]