报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 回顾国企改革发展历程，探讨新一轮国企改革背景下国有资产转型之路，为国企资产处置、盘活、运营管理、资产证券化等提供借鉴，实现国有资产保值增值 [3] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 国企改革历经多次变革，虽解决部分问题但产生新问题，新一轮改革有望解决过往弊病，研究旨在为国企资产相关方面提供借鉴 [3] 国企改革背景 - 新中国成立后形成大量国企，2017 年全国有 325,800 个国有控股企业、6064 万员工，分布各领域，由不同主管单位管理 [5] - 国企对国民经济发展、财政收入、政策执行、转型升级、国家发展等起重要作用，2018 年中国 500 强企业中，国企数量占 52.6%，纳税总额达 80.91%；过去 5 年央企参与 3120 个“一带一路”项目，承担项目数量占比 60%，合同额占比近 80%；2018 年发明专利授权量排名前十企业中，国企占 5 席，授权专利数量占 53.1% [8][12] - 国企履行社会责任是与生俱来的属性，2018 年中央企业贫困地区产业投资基金资金规模达 154 亿元，累计完成投资 100 多亿元；2017 年百家央企社会责任发展指数为 58.7，远高于民企的 29.7 及外企的 23.9 [14] - 国有制被诟病效率低、与市场经济不相容，世界各国进行国企私有化，为我国国企改革提供经验教训 [17] - 新加坡淡马锡是全球国企成功案例，1974 年成立，初期业务限于本土，资产近 3.5 亿新币，2018 年 3 月 31 日旗下管理 23 家公司，总市值达 3080 亿新币，约占全国 GDP 的 8%，其成功得益于市场化运作、政企分离、健全董事会制度和灵活投资策略 [18][19][20] - 国企获取资源有优势，导致出现僵尸企业、杠杆率高企、占用大量资源，2017 年国有工业企业总负债 26.61 万亿元，是私营工业企业负债的 2.08 倍，是外资及港澳台工业企业负债的 2.3 倍 [21] - 建立平等市场竞争关系，国企改革是必由之路，改革可解决国企顽疾，使其成为独立市场主体 [25] 国企改革的历程 - 中国国企改革随改革开放推进，模式从意识形态到政策到实施经历不同阶段变化，各阶段有鲜明特点，改革前政府会发布政策部署总体方针 [26] 国企改革 1.0 放权阶段 1978 - 1984 - 关键节点为 1978 年 12 月十一届三中全会，此前中国以计划经济为主导，企业按政府计划生产，利润上缴、亏损由政府补贴 [30] - 改革重点是“放权让利”，政府下放部分生产权利，允许企业保留部分利润发奖金，建立市场机制，刺激企业扩大生产和利润 [30] - “放权让利”效果显著，1978 - 1982 年工业生产上升，市场短缺缓解，生活品质提升，1982 年洗衣机和电视机产量较 1978 年分别增长 63315% 和 1044%，但国家与国企经济利益分配关系未解决，导致国家财政赤字 [32] 国企改革 2.0 权利分离阶段 1985 - 1992 - 关键节点为 1984 年 10 月《中共中央关于经济体制改革的决定》，确立经济体制改革重点从农村转向城市 [36] - 权利分离即国企所有权与经营权分离，国企成为自主经营、自负盈亏的法人，国家不干预企业经营 [36] - 此阶段国企发展黄金期，乡镇企业也迅猛发展，1978 - 1992 年国企从业人员从 7451 万人升至 1.09 亿人，涨幅 46.1%；乡镇企业从业人员从 2827 万人升至 1.06 亿人，涨幅 276%；1992 年乡镇企业总产值达 17584 亿元，比 1983 年增长 17.3 倍，但国企因经营机制陈旧等因素在竞争中处于下风，80 年代末出现大面积亏损 [40][43] 国企改革 3.0 现代化阶段 1993 - 2002 - 关键节点为 1993 年 11 月中共十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出国企改革方向是建立现代企业制度 [45] - 此阶段非国有经济强大，国企生存空间狭窄，亏损率从 1981 年的 7.9% 急速上升至 1996 年的 192.3% [45] - 1997 年国家实施三年改革攻坚与扭亏脱困计划，调整国有经济布局、改组国企，成立四大金融资产管理公司处置不良贷款、实行债转股，到 2000 年国企经营状况好转 [45][46] 国企改革 4.0 股份制阶段 2003 - 2013 - 关键节点为 2003 年十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出发展混合所有制经济，股份制成为公有制主要实现形式 [49] - 股份制改造为国企注入资金，加快制度创新和经营机制转换，2000 - 2005 年超 310 家中国企业海外上市，总市值超 3700 亿美元，80% 是优质国企，如中国人寿保险 2003 年在香港、纽约上市，2007 年在上海上市 [49] - 股份制改革使国家与企业关系变为股东关系，弱化行政干预，企业成为市场主体，建立现代公司体系，避免国有资产流失，实现保值增值；1992 - 2010 年国企上市平均占比 48.5%，2003 - 2013 年平均每年 115 家企业境内上市，2014 - 2018 年增至 260 家，2018 年沪深两市 3791 家上市公司中，国资控股国企上市公司 1114 家，占 29% [52] 国企改革 5.0 混改阶段 2013 至今 关键节点 - 2013 年 11 月中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，新一轮国企改革以混合所有制改革为重点 [55] 背景：三期叠加 - 2013 年上半年提出“三期叠加”，即增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，使国企改革迫切 [57] - 增长速度换挡期：改革开放前 30 年 GDP 增速年均 10%，2012 年开始增速放缓，从 2011 年的 9.5% 下滑到 2018 年的 6.6%，经济新常态需深化改革激发活力 [58] - 结构调整阵痛期：我国从 2012 年开始经济结构调整，第三产业占比从 2012 年的 45.4% 到 2018 年达 59.7%，国企大多处于传统行业，需深入改革 [61] - 前期刺激政策消化期：2008 年金融危机后政府采取激进政策拉动内需，虽短期有效，但导致环境污染、产能过剩、库存高企、打击民间投资、经济被房地产绑架等问题 [65] 进展情况 - 十三五期间，国企混改列为重点工作，2018 年国资委出台《国企改革“双百行动”工作方案》，遴选 404 家国有上市企业（央企 224 家、地方国企 180 家）进行多方面改革 [68] 阶段特点：由管企业变为管资产 - 国企改革 5.0 阶段突出特点是由管企业变为管资本，目标是实现国有资本灵活进退与增值，政府通过资本运作对企业增股或减持 [72] 国有企业在资产管理中存在的问题 - 存在大量资产闲置，未及时盘查，导致资源浪费和使用效能低下，缺乏竞争力 [75] - 产权分散，资产统一管理面临阻力 [75] - 缺乏长效激励机制，经营者不关注资产保值增值，缺乏市场定位和战略规划 [75] - 资产处置能力弱，传统国企沉淀资产多为土地、房屋，闲置和低效物业制约经济发展 [75] - 运营水平缺乏竞争力，缺乏经营能力，导致国有物业资产价值流失 [76] 应对措施 - 细化国有资产管理：结合公司战略和市场需求，做好国有资产更新、改造，对不符合产业规划的资产替代，对产能低或消耗高的资产优化改造 [78] - 采取多种方式盘活闲置资产：对闲置资产和重资产采取出售、转让等多种形式盘活，引导企业进入产权交易市场；对土地资源重新审视，采取转让、出租等方式处置，重视老厂房老仓库改造 [81][82] - 加大存量资产整合力度：鼓励企业整合内部资源，并入主业板块，提高存量资产利用水平；十八大以来，国企完成 20 组 38 家中央企业重组整合，中央企业数量由 116 家调至 96 家；如华润置地和天津城投置地混改，改造后的天津万象城经营状况提升 [83][84][89] - 有序开展国有企业的资产证券化进程：政府支持开展资产证券化业务，支持房地产企业转型；国企资产证券化可优化财务状况、降低负债率、提高竞争力；截止 2018 年底，国企发行 44 单房地产资产证券化产品，总发行额 878.34 亿元，占市场 40%；不同城市物业类型分布有差异，长租公寓发行 18 单；如云南城投通过资产证券化改善财务状况、落实轻资产运营战略 [90][94][105] 总结 - 2015 年开始新一轮国企改革加快，目标是到 2022 年建成适应中国特色现代国有企业制度的国有资本授权经营体制，增强国企活力和竞争力 [106] - 国企改革深入将展现全新面貌，提升国有资产管理水平，实现国有资产保值增值 [106]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告指出中国地方政府在城市公共空间规划中旨在创造经济可持续、全方位公民友好环境，可通过场所塑造实现这一目标。场所塑造是对城市公共空间规划、设计和管理的综合过程，能提升公民体验和幸福感。报告介绍了场所塑造的定义、方法、优质场所的构成要素及优势等内容，强调社区先行的发展途径是未来方向，并通过上海徐汇滨江和伦敦国王十字站的案例展示了场所塑造的成效[5][7][99]。 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 中国地方政府规划城市公共空间旨在创造经济可持续、公民友好环境，可通过场所塑造实现，其能审视社区品质与优势，提升公民体验和幸福感[5] 报告介绍 - 场所塑造是应用城市设计原则的过程和思路，可由官方指导或基层推进，需广泛社会参与，其方法会随概念发展而变化，“场所主导”方法将激发中国城市公共空间规划和管理的目标意识[7] - 中国城市公共空间发展受城镇化和政策支持，城市更新需求迫切，场所塑造是开发/更新项目重要组成部分，本报告将介绍场所塑造相关内容并解读其价值[8][10][11] 场所塑造是什么 - 场所塑造是对城市公共空间规划、设计和管理的综合过程，考虑当地社区资产，与社会成员合作，优化未充分利用空间，改善建筑环境体验，涉及利益相关者广泛参与[14] - 优秀场所塑造能培养社区认同感、提升舒适感、促进交流、支持社区经济、打造可达环境、吸引多样化群体[15] 场所塑造的四种方法 - 标准型场所塑造：定期改善场所体验、条件等，通过公共、非营利和私营企业的城市规划项目和活动实现，如街道修缮、公园开发等[22] - 策略型场所塑造：利用分阶段转型方法，通过低成本方案提升地点价值，包括都市主义和轻快省（LQC）主义，如道路瘦身计划、停车场改公园等[23][27] - 创新型场所塑造：将艺术、文化和创造性思维应用于城市环境，重振公共空间，提升活跃度和体验，如博物馆、音乐会等项目和活动[33][34] - 战略型场所塑造：塑造有价值场所吸引人才，创造经济和就业机会，聚焦市中心，提供住房、交通和娱乐选择，如混合使用项目、吸引人才活动等[35][41] 多维城市公共空间的多角度思考 - 城市公共空间是多维度体验，人们出于不同原因使用，合理规划和执行关键，场所塑造影响治理、交通及连接、服务、环境、权益、经济、房屋和建筑环境、社会及文化八类要素[43][44][46] 优质场所塑造——积极变革的驱动力 - 卓越城市需优质目的地，能给城市名片、吸引游客和投资，上海徐汇滨江是场所塑造成功案例，已吸引文化艺术机构，建成滨江岸线公共空间并举办品牌活动[50][51][55] 什么构成一个优质场所 - 优质场所需满足易于通达、舒适有良好形象、活动丰富、利于交际等条件[58][59] - 可达性指与周围环境连接，往返便捷、进出方便、活动易观察；舒适和形象要求干净、安全、有吸引力，提供多种座位；活动选择重要，能吸引不同人群；社交属性不可低估，优质社交场所受欢迎[60][64][66] 优质场所有很大的优势 - 优质场所能打造更优可达环境、支持社区经济、促进社交互动、提倡健康、培养社区认同感、提升舒适感，伦敦国王十字站是展示场所塑造优势的案例[69][70][74] 建设优秀社区的理念 - 公共空间项目列出将城市公共空间转变为活力社区体验场所的11项重要原则，包括公众也是专家、场所塑造不只是纸上谈兵、寻找合作伙伴等[77][79] 在场所塑造的发展过程中涉及什么 - 场所塑造采用社区先行方法，关注公众意见，制定执行策略，进行短期试验，成功后长期实行并定期监控，未来场所塑造可能聚焦公众参与成果，培养城市公共空间规划和管理的目的感[93][99] 展望未来 - 场所塑造方法将随发展改变，未来可能聚焦公众参与成果，场所先行方法将在中国培养目的感，城市公共空间规划和管理由包容性群体进行[99] 案例分析 - 上海徐汇滨江：棕地生态恢复与资源再利用项目，从废弃工业场地改造为活力滨水新城区，绿化好，获多项美誉，聚集文化艺术场馆，举办高品质活动，规划注重景观、建筑翻新和步道结合[103][112][113] - 伦敦国王十字站：伦敦市中心大规模多维混合用途开发项目，关注公共空间提升社区体验，举办多项活动，建成多个公共空间，区域易于到达、包容有生机[115][125][126]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 交通基建构筑的硬连接是发挥湾区经济效应的前提，粤港澳大湾区重大交通设施建设对房地产市场影响深刻，持续的交通设施建设将提高区域融合发展效率，环珠江口区域因交通网络交织密布将迎来发展利好 [3][10][56] 根据相关目录分别进行总结 交通基建对湾区经济的重要性 - 交通基建设施是湾区实现互联互通、融合发展的前提，为要素自由流动提供保障，是发挥湾区经济效应的必要因素之一 [3] 重大交通设施建设对粤港澳大湾区的意义 - 广深港高铁和港珠澳大桥是连接内地与港澳的里程碑项目，投入使用后旅客交通时间、总量和往返方式变化，对香港写字楼和商铺市场影响深刻 [10][13] - 新交通设施使香港与内地往返时间大幅缩短，高铁西九龙管制站和港珠澳大桥管制站出入境旅客人次均突破千万 [14] - 两大项目拓展香港经济潜力与民生便利，使其融入内地经济运行引擎区域，发挥自身优势，迎来发展机遇 [15] - 内地访港旅客人数创新高，2019年首季整体访港旅客数字达1458万人次，同比增长19.7％，尖沙咀和旺角商铺市场受益，租金分别录得1.1％和2.6％的季度增长 [16] - 即日来回旅客增加，内地旅客消费模式改变，对日常消费品及服务购买增多，大湾区交通网络发达将持续支持香港零售业，航天城有望成为新零售地标 [18][19] - 通勤效率提高改善写字楼需求活跃度，2019年一季度九龙东及尖沙咀区甲级写字楼吸纳量达9504平方米，保险和专业服务业带动办公物业需求 [22] - 未来西九龙周边商务市场有望发挥更大影响力，2019 - 2023年九龙东、九龙西、尖沙咀供应量占比预计超七成 [25] 持续的交通设施建设对区域融合发展的影响 连通珠江口东西两岸的重大项目 - 包括南沙大桥、深中通道、莲花山过江通道、深珠通道等，这些项目促进珠江口两岸城市融合发展，改善西岸经济落后局面 [32][33] 城际铁路 - 穗莞深城际、广佛环线、佛莞城际等有望通车，提升城际通勤效率，缓解交通压力，增强产业经济协同发展动能，带动物业需求 [34][35] 高速公路网络 - 预计到2020年大湾区9城高速公路通车里程较2016年底增加30%，城市互通时间缩短，多式联运重塑产业格局，带动物流、旅游等产业发展 [38][41] 对外综合运输通道 - 赣深铁路、广汕铁路、深湛铁路等畅通对外综合运输通道，延伸大湾区对更广阔区域的影响力，促进城市合作和发展 [45][47] 口岸 - 莲塘/香园围口岸、粤澳新通道、横琴口岸等预计2019年底投入使用，提高通关效率，增强港澳与广东九市融合发展，扩大物业市场需求 [48] 结论：重大交通基建设施密集，环珠江口迎来发展利好 - 环珠江口区域交通网络交织密布，成为大湾区联通效率最高的区域，前海、大空港、滨海湾新区、南沙、翠亨新区、横琴等区域受益 [56] 前海 - 区位优势明显，集聚多种优势，截至2018年底发展成果显著，未来将打造交通枢纽，成为粤港澳合作重要平台和大湾区核心区域 [58] 大空港 - 是交通必经之地和关键节点，交通便利，规划面积大，项目多，有望与前海构筑深圳未来核心战略走廊 [61] 滨海湾新区 - 是粤港澳协同发展先导区，产业基础强，地理位置优越，交通枢纽地位明显，将成为大湾区融合发展首要受益区域之一 [63][64] 南沙新区 - 半小时交通圈助力湾区一体化，产业吸引力增强，交通设施促进交流互通，带动多项产业发展，打造湾区综合交通枢纽雏形初现 [67][68] 翠亨新区 - 交通设施提升枢纽功能，承接深港产业外溢，引进重点产业项目，发展空间巨大，桥头堡地位显著 [70] 横琴新区 - 与港澳陆桥相连，交通便利，发展成就显著，将建设国际休闲旅游岛，带动珠江西岸旅游资源开发 [73][74]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当今成功的房地产项目以人为本，涉及各年龄段使用者，设计、技术、组织活动等要素对人们是否留在/利用房地产项目起关键作用，千禧一代正推动中国房地产体验式变革，报告研究不同类型物业如何增强用户体验[6][17][18] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 成功的房地产项目以人为本，设计、技术等要素鼓励人们更长时间留在/利用项目，涉及城市公共、办公、零售、工业物流、酒店、住宅等空间[6] - 未来智能办公建筑形成良性循环，提升使用者体验，实体零售店将提升购物体验，物流仓库重视员工工作环境，酒店注重智能化和独特设计，住宅项目将革新[7][10][11] 报告介绍 - 成功的房地产项目以人为本，千禧一代重塑生活、工作、娱乐方式，推动房地产体验式变革[17][18] - 中国千禧一代生于1980 - 2000年，有更多可支配收入，重视工作生活平衡，热爱科技，占中国人口25％以上，影响城镇化进程和房地产使用体验[19] - 预计到2020年，千禧一代占全球劳动力总数35％，总消费能力超其他年代，定位千禧一代的商店和提供良好“工作生活平衡”的公司更有优势[25][26] - 房地产物业的设计、技术等元素对人们选择利用项目起关键作用，报告研究六种物业类型，结合16个案例探讨如何增强用户体验[32] 主题1：城市公共空间 - 中国地方政府打造经济可持续、公民友好的城市公共空间，可通过场所塑造实现，激发目标意识，得到城镇化和政策支持，涉及城市更新[38][41] - 场所塑造是对城市公共空间规划、设计和管理的过程，考虑当地社区资产，提升公民体验，涉及利益相关者广泛参与[44][45] - 场所塑造有标准型、策略型、创新型、战略型四种方法，各有城市规划项目和活动[46][47][53] - 城市公共空间是多维度体验，合理规划执行关键，场所塑造影响治理、权益等八类要素[72] - 优质场所塑造是积极变革驱动力，卓越城市需优质目的地，上海徐汇滨江是成功案例[74][79] - 优质场所需易于通达、舒适有形象、活动丰富、利于交际，伦敦国王十字站展示了场所塑造优势[82][92] - 建设优秀社区有公众也是专家、场所塑造不止纸上谈兵等11项原则[99] - 场所塑造采用社区先行方法，关注公众意见，制定执行策略，进行短期试验和长期监控[114] - 未来场所塑造可能聚焦公众参与成果，由包容性群体规划管理城市公共空间[120] 主题2：办公空间 智能办公建筑 - 智能办公建筑整合建筑各部分到统一平台，实现运营目标、经济可行性、环境影响和用户体验等目标，吸引和留住用户，降低能耗，提升体验[123] - 建筑智能化始于20世纪80年代，经历自动化楼宇、智能建筑、认知建筑阶段，期间有多项重大进展和里程碑事件[124][125] - 智能办公建筑提供便利物业服务，提升用户和访客体验，通过增加智能技术连接子系统，实现结构与功能连接，带来多项资产管理增值收益[141][143] - 智能办公建筑可连接楼宇控制系统，使数据信息流动，提高系统运行效率；利用技术连接用户和访客，如智能停车和生物识别安全系统；降低成本，实现环境可持续发展，迈向智能化发展[154][161][162] - 预计到2023年，上海超甲级写字楼供应量超280万平方米，占甲级写字楼市场供应总量15%，不能搭建智能平台的甲级写字楼将面临租户流失风险，智能办公建筑有效经济寿命延长[173][174] 办公场所 - 千禧一代偏好灵活工作方式，办公空间设计和运营应满足各年龄段员工期望[178] - 办公空间设计影响人才吸引和保留，有社区、空间灵活性、办公场所多样性等八个关键因素[179] - 技术通过智能寻路、会议体验、智能温度和照明控制、自动饮料机四种方式改善员工工作场所体验[188] - 办公场所需提供安静区域，确保最佳隔音效果，可通过吸收、阻断、覆盖三种方式实现[194][201] - 会议区域设计应多样化，提升会议体验，办公室可设计成家的延续，营造有趣工作氛围[205][206]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 涵盖宏观发展方向及诸多具体措施的规划纲要将引领粤港澳大湾区进入新的发展阶段，后续一系列专项规划、政策措施等将会持续出台，推进规划纲要的落实，促进湾区加速发展，最终呈现一个充满活力和国际竞争力的一流湾区 [29] 根据相关目录分别进行总结 发展历程 - 2009年《大珠三角城镇群协调发展规划研究》首次将"湾区发展计划"列为空间总体布局协调计划的一环 [8] - 2014年深圳市政府工作报告首次提出"湾区经济"，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为一个整体规划 [8] - 2015年3月国家层面首次提出要"深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区" [8] - 2016年打造粤港澳大湾区写入国家"十三五规划"之中 [8] - 2017年中央政府工作报告明确提出"研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划" [8] - 2018年8月15日粤港澳大湾区建设领导小组举行第一次全体会议 [8] - 2018年9月23日广深港高铁全线通车 [8] - 2018年10月23日港珠澳大桥正式开通 [8] - 2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台 [8] 推进粤港澳三地全面对接 - 粤港澳社会制度、法律制度不同，分属不同关税区域，市场互联互通水平有待提升，生产要素高效便捷流动局面尚未形成 [4][10] - 规划纲要中"港澳"出现频次高，粤、港、澳三方需增强对话沟通协商合作以消除壁垒、探索新模式、激发新动能，未来涉及各领域的湾区协调机制和具体落实举措将持续出台 [11] 中心城市发挥重要的核心引擎带动作用 - 以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，发挥比较优势，增强对周边区域的辐射带动作用 [13] - 香港是国际金融、航运、贸易中心等，为大湾区提供国际融资服务和科创源头支撑；澳门是世界旅游休闲中心等，经济日趋多元化；广州是国家中心城市等，为湾区建设提供多方位支持；深圳高新技术产业发达，将成长为具有世界影响力的创新创意之都 [14][15] 规划重要节点城市，珠江西岸迎来发展提速 - 支持珠海、佛山等城市发挥自身优势，深化改革创新，形成特色鲜明、功能互补的重要节点城市 [16] - 湾区经济发展需城市协同，东岸优势突出，重大基建项目将加强东西两岸沟通，珠江西岸将在交通和产业带动下加速发展 [17] 深度融合强化发展科创产业，打造完善的生态体系 - 深化粤港澳创新合作，构建区域协同创新共同体，建设全球科技创新高地和新兴产业重要策源地 [18] - 推进"广州－深圳－香港－澳门"科技创新走廊建设，共建大数据中心和国际化创新平台，将成为打造国际科创湾区的核心带动力量 [18] - 支持重大科技基础设施等在大湾区布局建设，实施便利化政策措施，鼓励人才交往交流，全球科技创新高地前景可期 [19] 进一步加快基础设施互联互通 - 提升珠三角港口群国际竞争力、建设世界级机场群、畅通对外综合运输通道、构筑大湾区快速交通网络 [22] - 多项重大工程推进，预计2020年大湾区高速公路和铁路运营里程增加，核心城市辐射力和综合竞争力将提升，铁路项目建设促进大湾区辐射内陆，未来四年基础设施建设将提速 [23] 合作平台迎来发展利好，重点区域前景可期 - 加快推进深圳前海、广州南沙、珠海横琴等重大平台开发建设，发挥试验示范作用，引领带动粤港澳全面合作 [24] - 前海、南沙、横琴此前已引进不少港澳企业，且增速提升，未来发展空间、产业前景等有望迎来利好，规划纲要还明确了多个区域的重点发展方向 [24][28]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年四季度北京写字楼市场租金继续下调但租赁成交好转，2025年新增供应有限利于存量去化，未来北京高精尖产业发展态势向好将带来更多租赁需求 [3][5] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 北京写字楼市场存量1367.99万平方米，空置率18.28%，租金244.79元/平方米/月；2024年二、三季度GDP增速分别为5.4%、5.1%，第三产业增速分别为5.1%、5.4%，CPI增速均为0.1%，房地产开发投资增速分别为 -1.7%、 -4.5% [2][9] 四季度市场情况 - 四季度新增办公面积约15万平方米，全年累计新增供应量27.3万平方米，较2023年和2022年全年分别下降55%和35.6% [3] - 全市租金环比下降8.0%，同比下降17.8%至244.8元/平方米/月，五大核心商圈环比下降7.4%，同比下降16.9%至289.7元/平方米/月 [3] - 全市和五大核心商圈市场净吸纳量分别为10.6万和4.2万平方米，全年净吸纳量分别为31.8万和17.5万平方米 [3] - 全市空置率同比下降0.4个百分点至18.3%，五大核心商圈空置率同比下降0.5个百分点为12.1% [3] 行业成交情况 - 四季度TMT、专业服务业和金融业分别占总成交面积的51.6%、15.9%和11.2%，医疗健康行业占5.0% [4] - 全年TMT行业占总成交面积的39.1%，高于第二名金融业近14个百分点 [4] 未来市场展望 - 截至2028年新增供应165.8万平方米，其中14.4万平方米将在2025年入市，短期内租金或继续下探 [5] - 前三季度战略性新兴产业增加值同比增长14%，《2025北京高精尖产业投资指南》发布，相关产业将带来更多租赁需求 [5] 区域市场数据 - 中央商务区等不同区域的存量、空置面积、空置率、未来供应、租金等数据 [9] 主要租赁成交 - 2024年第四季度平安幸福中心等项目的租户、面积、租赁类型等信息 [10] 主要在建项目 - 远洋星帆广场.安贞等项目的开发商、面积、预计交付年份等信息 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年三季度北京零售市场有新购物中心开业，存量增加，老式百货及商业受冲击待升级，品牌新店以高端时尚零售类为主，消费降级使餐饮类品牌表现乏力，四季度预计新增供应多，未来政策支持将加快商圈及项目升级改造 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 存量1568.5005万平方米，容置率10.8%，核心商圈优质零售物业租金2180元/平方米/月 [2][10] - 2024年GDP增速预测5.4%，社会消费同比降0.5%，CPI增速未提及具体数据 [2] 市场概览 - 2024年三季度通州首开万象汇等开业，带来23.6万平方米优质零售空间，全市购物中心总存量升至154.5万平方米 [3] - 汇琴购物中心及华远坊为城市更新项目，提升区域商业环境和居民消费便利性 [3] - 新型购物中心和体验式消费冲击老式百货及商业，多个老旧商业项目开启升级改造 [3] 品牌表现 - 本季度新店开业以高端时尚零售类为主，高端运动品牌活跃，中央商务区等商圈是品牌进驻首选 [4] - 2024年1 - 7月北京社会消费品零售总额同比降0.8%，餐饮类收入降4.2%，本季度餐饮类品牌表现乏力 [4] 市场展望 - 截至2024年三季度，年内8个零售项目入市，带来75.6万平方米优质零售空间，四季度至少3个非核心区域大体量项目计划开业，若如期入市全年新增供应超120万平方米 [5] - 未来北京建设国际消费中心城市将推动零售市场政策落实，加快商圈及项目升级改造 [5] 租金/空置率 展示了2020 - 2Q2024平均租金和空置率变化情况，但未详细说明数据变化趋势 [6] 市场快讯 - 列出中央商务区等商圈存量、空置面积、空置率、未来供应及优质零售物业租金报价区间等数据 [10] - 展示2024年第三季度主要品牌开业情况，包括项目名称、商圈、租户和业态 [11] 主要在建项目 列出沙河万达广场等项目预计开业年份、面积和开发商 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年四季度北京零售市场供应增加，存量项目更新改造是提质升级的主旋律，但消费降级给项目和品牌带来运营压力，各购物中心积极应对，未来供应仍较多且有多元化消费场景计划推出[3][5] 根据相关目录分别进行总结 市场概览 - 2024年四季度北京零售市场有5个优质购物中心开业，带来61.52万平方米优质零售空间，全市购物中心总存量升至1630万平方米，入市项目多位于非核心商圈但品质和开业率较高[3] - 存量项目更新改造是市场提质升级的主旋律，如亦庄龙玥城、石景山和美汇等改造项目盘活了区域商业存量资产，还有部分项目预计年底或明年年初亮相或年内启动拆除重建[3] - 2024年1 - 10月北京社会消费品零售总额同比下降1.3%，消费降级使各项目和品牌运营压力增大，各购物中心积极进行品牌更新升级并通过多种方式吸引客流[3] 新店开业情况 - 2024年第四季度新店开业主要以高端时尚零售及餐饮为主，核心商圈标杆项目是各品牌首店、精品店入驻首选，如勃肯华北首店、宴遇·福建荟馆北京首店等开业[4][10] 市场展望 - 2024年北京零售市场有13个项目入市，带来137万平方米优质零售空间，为近十年来最高，2025年预计约有105万平方米新增供应计划投放市场，供应以远郊大体量新建项目及传统商圈更新改造存量项目为主[5] - 北京提出到2025年各区至少有一条高品质商业步行街，大屯里特色商业街预计2025年上半年开业[5] 市场关键指标 |商圈|存量（平方米）|空置面积（平方米）|空置率|截至2027年未来供应（平方米）|优质零售物业租金报价区间（人民币/平方米/月）|美元/平方英尺/月|欧元/平方英尺/月| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |中央商务区|979,849|51,932|5.30%|0|800 - 2,000|10.21 - 25.53|9.71 - 24.27| |三里屯|246,000|7,134|2.90%|80,000|800 - 2,500|10.21 - 31.91|9.71 - 30.34| |西车|199,000|10,945|5.50%|0|1,000 - 1,600|12.76 - 20.42|12.13 – 19.41| |王府井|450,000|17,370|3.86%|0|800 - 2,000|10.21 - 25.53|9.71 - 24.27| |藏莎|234,000|10,530|4.50%|0|600 - 1,500|7.66 - 19.15|7.28 - 18.20| |东二环 - 朝外|279,276|15,639|5.60%|170,000|600 - 1,200|7.66 - 15.32|7.28 - 14.56| |崇文门 - 宣武门|309,000|26,265|8.50%|0|500 - 1,000|6.38 – 12.76|6.07 – 12.13| |中关村|1,012,000|48,576|4.8%|200,000|800 - 1,800|10.21 – 22.98|9.71 – 21.84| |其他|12,591,080|1,604,631|12.74%|1,710,900| - | - | - | |北京全市|16,300,205|1,793,023|11%|2,160,900|2,150|27.44|26.09|[9] 主要在建项目 |项目名称|商圈|预计开业年份|面积(平方米)|开发商| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |北京昌平超级合生汇（西区）|其他 (昌平)|2025|160,000|合生集团| |Beijing D.P.ONE源•心|其他（通州）|2025|146,000|北投集团| |北京信达中心商业|东二环 - 朝外|2025|170,000|信达集团| |中关村ART PARK大融城|中关村|2025|200,000|光大安石商业|[11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年三季度北京写字楼市场租金下行，空置表现平稳，四季度租金或继续下调，长期需求有望逐步回升 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 2024年一季度GDP增速6.0%，二季度5.4%；一季度第三产业增速5.8%，二季度5.4%；一季度CPI增速0.2%，二季度0.1%；一季度房地产开发投资增速2.0%，二季度 - 1.7% [2] - 北京全市写字楼存量1352.99万平方米，空置率18.16%，租金每月每平方米266.11元；核心商圈总体存量863.65万平方米，空置率12.10%，租金每月每平方米312.77元；新兴商圈总体存量489.34万平方米，空置率28.86%，租金每月每平方米198.01元 [11] 三季度市场表现 - 租金方面，全市租金环比下降4.7%，同比下降13.5%至每月每平方米266.1元，五大核心商圈环比下降5.1%，同比下降12.4%至每月每平方米312.8元 [3] - 净吸纳量方面，全市为2.4万平方米，五大核心商圈为3.1万平方米 [3] - 空置率方面，全市环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点至18.2%，五大核心商圈环比下降0.3个百分点，持平于去年同期至12.1% [3] 租赁成交类型与行业 - 租赁成交类型以续租和搬迁为主，分别占季度租赁总成交面积的35.9%和32.8% [6] - 金融业、TMT和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总成交面积的35.7%、24.2%和20.0%，医疗健康占6.7%位居第四 [6] - 律所行业需求增长明显，银行、游戏行业录得大面积租赁成交 [6] 四季度市场展望 - 四季度多个亮点项目入市将拉高整体市场空置率，预计租金水平继续面临下行趋势 [7] - 截至2027年，北京写字楼市场新增供应167.8万平方米，供存比12%，年均入市项目相对均衡，未来需求有望逐步回升 [7] 主要租赁成交 - 融科资讯中心中关村超威半导体产品（中国）有限公司续租4100平方米 [12] - 卫星通信大厦中关村深圳市小赢信息技术有限责任公司搬迁1780平方米 [12] - 利星行中心望京 - 酒仙桥北京澳玛星光悦容医疗美容诊所有限公司续租1087平方米 [12] 主要在建项目 - 国家会议中心二期南北塔亚奥北辰会展投资34000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 鼎好DH3二期中关村鼎固鼎好实业有限公司51000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 颐堤港二期T1 - T4望京 - 酒仙桥中国人寿 + 太古地产160000平方米，预计2025年第三季度交付 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 美联储降息对中国经济有多方面影响，对中国房地产而言既有机遇也有挑战，中国房地产市场有望在经济逐渐复苏基础上逐步企稳，写字楼及大宗物业交易市场长远看也有望回暖 [23] 根据相关目录分别进行总结 美联储加息及降息情况 - 9月19日美联储降息50基点，使联邦基准利率降至4.75%-5%，自2022年3月开始的加息周期结束，正式开启降息通道 [5] 过去两年美元加息对中国的影响 - 美联储持续两年多加息使美元价值升高，高利率美元资产导致大量资本回流美国，冲击国际金融市场 [9] - 美国加息导致中国股市等资产价格下跌，人民币面临贬值压力，中美两国经济周期和货币政策“双背离”，加剧人民币汇率贬值，境外投资者减持人民币资产，出现较大规模跨境资本流出，影响中国金融市场和外汇储备规模，加大货币政策实施难度 [12] - 资本外流、外汇占款减少引发国内流动性被动收缩，影响宽松货币政策实施效果，中国货币政策相对克制，降准幅度有限 [12] 美元降息对中国房地产市场的正面影响 对房地产企业的影响 - 美国降息为中国房地产企业带来更宽松融资环境，2024年下半年房地产企业债券余额3.168亿美元，境内债占72%，境外债占28%，今年三四季度有到期高峰，降息一方面降低海外融资成本，缓解资金压力，另一方面人民币相对升值可能性增大，使境外债务偿还更轻松，缓解资金周转压力，改善企业财务状况，提升企业信心，促进拿地及投资建设意愿 [13] 对国内货币政策及购房者的影响 - 美国进入降息通道，国内货币政策空间显著扩大，9月1日央行表示将推出增量政策举措，降准及降低LPR可能性增大，对房地产市场构成利好，多数城市首套房贷款利率已降至2.9%-3.4%之间，5年期LPR从4.05%降至2.9%将为购房者节省超30万利息支出，节省资金有望进入消费市场提振内需 [18] 政府端对房地产的支持 - 预计政府端从两方向向房地产发力，一是加大国家收购商品房资金支持力度，住建部6月提出收购存量商品房作保障性住房，截至8月底超80个城市支持平台企业等收购商品房用于保障性住房等，资金支持保障政策实施；二是国务院通过超大特大城市城中村改造指导意见，提出多渠道筹措改造资金，未来流动性增强有望为改造保驾护航，资金流入有望推动房地产进一步发展 [19] 美元降息对其他市场的影响 对创投及写字楼市场的影响 - 市场流动性增强有望促进创投行业发展，李强总理指出要促进创投行业发展，激发其活力有望提振写字楼整体市场活力 [22] 对大宗物业投资市场的影响 - 美元加息以来，中国大宗商业投资市场外资占比从2018年的32%降至2023年的14%，外资离场意愿强烈，本轮降息周期开启将使人民币资产回报率回升，吸引国际资本配置人民币资产，虽目前境外投资者购买中国资产仍谨慎，但长期看美元降息对中国大宗物业投资市场有积极影响 [22]