报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年三季度北京零售市场有新购物中心开业，存量增加，老式百货及商业受冲击待升级，品牌新店以高端时尚零售类为主，消费降级使餐饮类品牌表现乏力，未来新增供应或达近十年最高，政策支持下市场改造进程将加快 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 存量1.569亿平方米，容置率10.8%，核心商圈优质零售物业租金2180元/平方米/月，2024年GDP增速5.4%，社会消费-0.5%，CPI增速未提及 [2] 市场概览 - 2024年三季度通州首开万象汇等开业带来23.6万平方米优质零售空间，全市购物中心总存量升至1.545万平方米，汇琴购物中心及华远坊为城市更新项目 [3] - 新型购物中心进入及消费者需求变化冲击老式百货及商业，多个老旧商业项目开启升级改造，如中关村商圈当代商城等 [3] 品牌方面 - 本季度新店开业以高端时尚零售类为主，高端运动品牌活跃，中央商务区等商圈是品牌进驻首选，如潘海利根北京首店等 [4] - 消费降级持续，2024年1 - 7月北京社会消费品零售总额同比下降0.8%，餐饮类收入下降4.2%，本季度餐饮类品牌表现乏力，如北京鼎泰丰关闭部分门店 [4] 市场展望 - 截至2024年三季度，年内8个零售项目入市带来75.6万平方米优质零售空间，四季度至少三个非核心区域大体量项目计划开业，若如期入市全年新增供应超120万平方米 [5] - 未来北京建设国际消费中心城市推动下，零售市场支持政策将落实，商圈及项目升级改造进程加快 [5] 租金 / 空量率 展示了2020 - 2024年2季度平均租金和空置率的变化情况，平均租金基于商圈内主要购物中心最佳位置使用面积计算，不包含其他费用 [6][8] 市场快讯 - 列出各商圈存量、空置面积、空置率、未来供应及优质零售物业租金报价区间等数据，全市购物中心存量15685005平方米，空置率10.8%，平均租金2180元/平方米/月 [10] - 展示2024年第三季度主要品牌开业情况，涉及国贸商城等项目及Titleist华北首店等租户 [11] 主要在建项目 列出沙河万达广场等项目的预计开业年份、面积和开发商等信息 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年三季度北京写字楼市场租金继续下探，空置表现相对平稳，四季度租金或继续下调，长期来看需求有望逐步回升 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 2024年一季度GDP增速6.0%，二季度5.4%；一季度第三产业增速5.8%，二季度5.4%；一季度CPI增速0.2%，二季度0.1%；一季度房地产开发投资增速2.0%，二季度 - 1.7% [2] - 北京全市写字楼存量1352.99万平方米，空置率18.16%，平均租金每月每平方米人民币266.11元；核心商圈总体存量863.65万平方米，空置率12.10%，平均租金每月每平方米人民币312.77元；新兴商圈总体存量489.34万平方米，空置率28.86%，平均租金每月每平方米人民币198.01元 [11] 三季度市场表现 - 租金方面，全市租金环比下降4.7%，同比下降13.5%至每月每平方米人民币266.1元，五大核心商圈环比下降5.1%，同比下降12.4%至每月每平方米人民币312.8元 [3] - 净吸纳量方面，全市为2.4万平方米，五大核心商圈为3.1万平方米 [3] - 空置率方面，全市环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点至18.2%，五大核心商圈环比下降0.3个百分点，持平于去年同期至12.1% [3] 租赁成交类型与行业 - 三季度租赁成交类型以续租和搬迁为主，分别占季度租赁总成交面积的35.9%和32.8% [6] - 金融业、TMT和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总成交面积的35.7%、24.2%和20.0%，医疗健康占6.7%位居第四 [6] - 律所行业需求增长明显，银行、游戏行业录得大面积租赁成交 [6] 四季度及长期展望 - 四季度多个亮点项目入市将拉高整体市场空置率，预计租金水平继续面临下行趋势 [7] - 截至2027年，北京写字楼市场新增供应仅为167.8万平方米，供存比仅为12%，未来需求有望逐步回升 [7] 主要租赁成交 - 融科资讯中心中关村超威半导体产品（中国）有限公司续租4100平方米 [12] - 卫星通信大厦中关村深圳市小赢信息技术有限责任公司搬迁1780平方米 [12] - 利星行中心望京 - 酒仙桥北京澳玛星光悦容医疗美容诊所有限公司续租1087平方米 [12] 主要在建项目 - 国家会议中心二期南北塔亚奥北辰会展投资34000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 鼎好DH3二期中关村鼎固鼎好实业有限公司51000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 颐堤港二期T1 - T4望京 - 酒仙桥中国人寿 + 太古地产160000平方米，预计2025年第三季度交付 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年四季度青岛写字楼市场存量稳定但需求疲软，租金下降，未来供应增加将加剧竞争；零售市场新项目开业带动空置率下降，租金稳定，未来有较多新增供应，各项目将注重差异化和体验式消费 [38][62] 各部分总结 青岛宏观经济概况 - 2024Q3青岛地区生产总值12399亿元，社会消费品零售总额4532亿元，2023年末常住人口1040万，第三产业增长率4.5%，城镇居民人均可支配收入51337元，房地产开发投资增长率 - 12.2% [5][7][9] 主要地块成交情况 - 2024年11 - 12月有多宗地块成交，涉及李沧区、市北区、高新区等，用途包括工业、商业、住宅等，楼面价从475元/平方米到7940元/平方米不等 [19] 甲级写字楼市 写字楼市场各区域概况 - 三大核心区域总存量1793528平方米，市南CBD平均租金101.73元/平方米/月，空置率24.1%；崂山CBD平均租金111.23元/平方米/月，空置率30.6%；市北CBD平均租金89.98元/平方米/月，空置率18.2% [26] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年内约有36万平方米新增供应，2025年有三个新项目交付带来17.4万平方米优质办公空间 [30][38] 租赁成交 - 主要租赁交易涉及崂山、市北、市南等商圈，租户包括律所、海洋工程研究院等；按产业类型划分，物流与运输、专业服务和科研占成交面积比例分别为24%、22%和16% [33][34] 市场总结 - 2024年四季度无新项目入市，存量稳定，需求疲软，净吸纳量环比降55%，空置率环比微降0.2个百分点，租金环比降1.8%；未来新增供应将加剧竞争，政府行动方案有望重振需求活力 [38] 优质零售市 主要市场指标 - 单季存量4109300平方米，新增供应163000平方米，平均租金436元/平方米/月，空置率8.5%，净吸纳量183888平方米 [44] 零售市场各区域概况 - 七大核心商圈总存量4109300平方米，中山路、台东等商圈存量、平均租金和空置率各有不同 [48] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年预计超70万平方米优质零售空间投放市场，李沧区吾悦广场及王府井喜悦购物中心受期待 [53][62] 未来供应和租赁成交 - 主要新店开幕集中在香港中路商圈，餐饮类是主力；展示了各区域市场新增供应情况 [56][58] 市场总结 - 2024年四季度两个项目开业使总存量升至410.9万平方米，核心商圈空置率环比降0.88个百分点，租金稳定；各购物中心引进品牌首店，未来注重差异化和体验式消费，政府方案将为消费市场蓄能 [62]

报告核心观点 - 许多中国企业已步入世界级大企业行列，奉行“走出去”战略向全球市场扩张，2016年对外投资活跃，行业和地区有偏好，受“一带一路”倡议、英国“脱欧”和“美国优先”等地缘政治因素影响，未来海外活动将更频繁 [4][107] 报告介绍 - 报告介绍已或将要走向国际市场的中国企业类型，强调企业走向全球市场需关注的四个问题，解读对外投资趋势、活跃行业、青睐的海外市场及地缘政治因素的影响，整理汇总并解读专业人士对海外投资相关问题的看法，呈现主要研究成果 [16] 主要参与者 – 中国企业 – 它们是谁？ 国有企业 - 国有企业由国家或地方政府对企业资本拥有所有权或控制权，“一带一路”等政策助其“走出去”，投资重心将从开拓海外市场转移到提高运营专业度和提升全球竞争力 [17] - 2015年末，中国私营企业对外投资额占企业对外投资总额的65.3%，远超国有企业的34.7% [19] 私营企业 - 私营企业由自然人投资设立或控股，在政府“走出去”政策鼓励下，对外投资热情高涨，但面临海外融资困难、缺乏成熟海外投资战略和运营经验等障碍 [19][22] 独角兽企业 - 独角兽企业市场估值超10亿美元，中国独角兽企业数量将增加，集中在电子商务和线上零售领域，“BAT”科技三巨头在其发展中发挥重要作用，部分独角兽企业已“走出去” [23][24] 对首次对外投资的中国企业的初步建议 - 准备开辟海外市场的中国企业在海外投资战略确立前，需考虑IBM商业价值研究院提出的四个问题，包括选择海外市场、应对挑战、获取资源和评估风险等 [34] 迄今为止中国对外商业活动的大致趋势 - 2016年中国企业对外兼并收购数量和交易额大幅增长，海外兼并收购案个数较2015年上涨28.1%至515例，总交易额猛增121.9%至2497亿美元 [13][42] - 国务院发布《指导意见》规范海外投资行为，将海外投资分为“鼓励开展的境外投资”、“限制开展的境外投资”、“禁止开展的境外投资”三类 [43] 最受中国企业对外投资青睐的行业 - 2016年最受中国企业青睐的五大行业是化学与材料、能源、金融服务、电脑软件和互联网电商，2015年为金融服务、能源、汽车、交通以及计算机半导体 [46][47] 最受中国企业对外投资青睐的境外投资地 - 2016年中国企业对外投资的主要目的地有美国、加拿大、英国、德国、新加坡、印度和澳大利亚，其中德国吸引中国海外并购投资量同比增幅最大达95%，英国同比增长64%，美国同比增长57% [13][50][56] 影响中国企业境外投资的地缘政治主题 “一带一路”倡议 - “一带一路”旨在加强欧亚非国家交流合作，涵盖近60个国家，投资预计达4万亿至8万亿美元，引发热议，众多中国企业愿参与基础设施建设，促进世界贸易发展 [60][64][65] 英国“脱欧” - 英国“脱欧”后，中英和中欧关系需重新定义，边界将重新商定，影响中国对英和欧盟的投资，若“硬脱欧”，中国对英投资可能转向欧盟其他国家，但英国仍是重要市场和高科技产业中心 [66][67][69] “美国优先”政治倾向 - “美国优先”指美国政府采取“保护主义”使美国企业在贸易和商业谈判中占优，部分中国企业担忧外交政策调整和贸易壁垒，但约75%的中国企业对未来中美关系保持中立或积极态度 [70][72][77] 关于中国企业走上世界经济舞台的思考 - 对企业境外投资和企业房地产专业人士的调查显示，“走出去”最大动力是开拓海外市场，北美、欧洲和亚洲其他地区是主要目的地，办事处是普遍资产类型，租赁是首选持有方式，中国企业将加快或保持海外扩张步伐 [111] 要点总结 - 2016年中国企业积极海外扩张，兼并收购数量和交易额大增，青睐化学与材料等五大行业和美国等七个市场，受“一带一路”等地缘政治因素影响，未来海外活动将更频繁 [107][111]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 进入21世纪，以中心城市为核心引擎的城市群成为国际竞争和分工的基本载体，中国以19个城市群构建起新的空间格局 中国城市群发展受政策推动且内部融合不断推进，未来将呈现新的格局 发展都市圈可疏解大城市病，是城市群建设的突破口和城镇化关键一环 城市更新可提升中心城市宜居性，需平衡宜居性与效益[13][14] 根据相关目录分别进行总结 城市群发展的国际经验及中国实践 - 世界级城市群发展经验：世界五大城市群汇聚优质资源，在全球分工中作用重要 其形成与科技、经济中心转移相关，形成与发展需中心城市壮大、产业分工协作、交通网络构建、区域协作体系建立等因素[20][23][24] - 中国城镇化政策演变下的城市群发展思路：中国城镇化重点从小城镇战略向都市圈和城市群转变 以城市群为主体形态推动协调发展是重要思路，“十四五”规划延续并完善相关要求 中心城市辐射带动作用增强，都市圈同城化趋势明显[28][32][33] - 中国城市群发展的规划及目标：“十四五”规划对城市群等提出不同要求，目标是全面形成“两横三纵”城镇化格局 19个城市群承载大量人口和GDP，已全部完成规划编制，11个获国务院批复 规划明确空间范围，划分三种类型，利于区域协调发展[40][41][44] 城市群战略下的都市圈发展逻辑 - 快速城镇化带来负面效应，发展都市圈疏解大城市病：城镇化使要素向大城市集聚，带来效率提升，但也引发大城市病 加强中心城市与周边城市联系、功能疏解可催生都市圈[51] - 都市圈与城市群的关系：都市圈是以超大特大城市或辐射带动强的大城市为中心、1小时通勤圈为范围的城镇化空间形态 都市圈是城市群形成的必要条件，先有都市圈后有城市群，二者需合理规划实现良性发展[54][61] - 都市圈建设的重要意义：都市圈是城市群建设突破口和城镇化关键一环，利于促进城镇化高质量发展、产业协同发展，形成统筹发展格局[62][63][64] - 中国都市圈的发展现状与问题：中国都市圈建设进入加速推进期，34个都市圈贡献大部分GDP，但与发达国家有差距 存在整体发展水平低、内部发展不均衡、协调机制欠缺、城市联系不紧密等问题[65][69][76] 城市更新与宜居性 - 疏解中心城市的部分功能，通过城市更新提升其宜居性：中心城市发展到一定程度会出现问题，疏解功能和内部更新是解决办法 城市更新受政策支持，由政府主导并与开发商合作[86] - 中国城市更新的探索与经验：东部沿海地区探索较早，深圳形成“政府引导与市场运作结合”模式，广州形成“1+1+N”政策体系，上海注重历史保护和多方参与[92][93][95] - 宜居性与效益的平衡，城市更新关注的重要议题：城市更新推进有障碍，需考虑提升宜居性等问题 城市更新有利于改善环境、提升社区宜居性，如上海写字楼改造、东京都市圈和首尔清溪川改造案例[98][99][103]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全球经济增长向好但面临货币政策收紧挑战 利率上升或影响房地产市场 不同区域租户和投资者面临不同机遇与风险 [4][6][8] - 大中华区写字楼租赁成本有增有减 一线城市核心区投资吸引力大 但受利率和供应等因素影响 投资增长短期受限 [4][61][71] - 亚太区租户有更多选择 租金温和增长 投资者需关注新兴市场风险和利率影响 [18][82][92] - 欧洲中东和非洲地区租户租金有望上涨 投资者对核心物业兴趣增加 但吸引力将随利率下降 [101][112][114] - 北美地区租户需求上升 租金温和增长 投资者青睐美国市场 但相对价值将随利率下降 [131][132][142] 根据相关目录分别进行总结 简介 - 2014年全球物业市场租户和投资者面临新情况 市场回暖 租户关注成本效益 投资者寻找投资机会 亚太区投资创新高 但需关注利率上升挑战 [5][6] 第一部分：全球展望 经济及政策背景 - 2014年及未来五年GDP增速预测大幅攀升 全球经济增长积极 美国和中国成主要引擎 但宽松货币政策或退出 债券收益率将上扬 [8][10] - 欧元区解体传言消散 但面临通货紧缩风险 影响危机管理的障碍需解决 [9] 全球租户展望 - 亚太区空置率增加 为租户提供更多选择 租金升幅将达全球最高 但平均入住成本已高于美国 欧洲平均租金仍最高 [18][19] - 亚太区市场提升空间使用效率困难 欧洲和美国尚存空间 租户可利用全球租户准则工具提高运营资源配置 [20][28] - 新办公方式带来低空间密度 企业关注低成本办公地点可能导致虚假成本减省 遵循当地最佳方案成本减省幅度可达30% [29][30][31] 全球投资者展望 - 多数物业市场价格指数具吸引力 美国吸引力最强 亚太区低于全球平均 核心市场如巴黎和香港因收益率降低丧失吸引力 [35] - 借贷市场正常化 股权资本充裕 房地产交易量创新高 但利率上升将导致相对价值下降 投资者应在价值消失前果断入市 [36][37] - 流动性对投资者愈发关键 伦敦整体及跨境流动性居首 纽约流动性波动大 东京和巴黎最弱 市场规模和流动性是跨境投资者关键考虑因素 [44][45][47] 第二部分：区域展望 大中华区租户展望 - 中国二线城市写字楼租赁成本低 新增供应和空置率上升抑制租金增长 租户有机会搬迁至优质写字楼 北京和香港租金上涨高于全国平均 [61] - 2013年大中华区商业氛围疲弱 吸纳量降至2009年以来最低 租金增长受抑制 2014年情况将改善 新增供应有限的成熟市场租金增长积极 [62] - 超60%新增供应位于核心区之外 对核心区最优租金影响小 二线城市核心区扩张或阻碍最优租金上涨 [63] 大中华区投资者展望 - 2013年第3季度大中华区FVI指数得分57 一线城市核心市场最具吸引力 香港和台北缺乏吸引力 [71] - 零售物业价格吸引力最大 中国工业物业乐观情绪将持续 但回报率上升和供应过剩将削弱吸引力 投资额短期受限 [72][73] 亚太区租户展望 - 2013年亚太区市场重整 租户需求疲软 净吸纳量下滑 租金增长受抑制 2014年状况将改善 净吸纳量预计反弹25% 租金将温和增长 [82] - 未来两年平均租赁成本将增加7% 东京和北京入驻成本将强势增长 中国二线城市租金增长受抑制 香港租金将增长 [83] - 东京和澳大利亚有望实现成本缩减 可通过调整空间使用效率或转移办公地点来实现 印度和中国一线城市成本缩减机会有限 [84] 亚太区投资者展望 - 亚太区本季度FVI指数得65分 澳大利亚和中国多数市场有吸引力 新兴市场拖累得分下行 [92] - 预计2013年投资额达880亿美元 同比上涨9% 未来两年投资额将温和增长 利率上升和经济疲软将削弱吸引力 优质资产存量短缺限制流动性 [93] - 量化宽松政策退出将推升债券收益率和利率 投资者需考虑租金增长对回报率的拉动影响 东京、北京和上海等核心市场租金增长率稳定 澳大利亚市场具吸引力 [94] 欧洲中东和非洲地区租户展望 - 经济复苏带动就业增长 需求提升和新供应有限将推升最优及平均租金 2014 - 15年平均租金增长速度将快于最优租金 [101] - 高产能城市租赁成本通常较高 莫斯科租金支付能力最低 哥本哈根、布鲁塞尔和罗马性价比高 [102] - 空间使用效率高的城市成本增长快 租户难通过提高效率抵销成本上涨 慕尼黑和法兰克福等城市租户有机会提高使用效率 [103] EMEA地区投资者展望 - 2013年第3季度欧洲FVI指数得74分 英国最具吸引力 中东欧市场也颇具吸引力 意大利和西班牙吸引力提升 德国吸引力下降 法国市场价格偏高 [112] - 投资者对核心物业偏好减弱 对非核心资产偏好增长 核心与非核心物业收益率差距将收窄 [113] - 预计2014年交易量上升10% 达1500亿欧元 2015年投资额再增加100亿欧元 境外投资份额将上升 利率上涨将导致吸引力下降 [114] - 戴德梁行引入交易价格变化指数评估欧洲房地产市场价格变化 该指数能更及时反映实际价格变动 2013年第3季度英国和欧洲资本价值上升 [120][121] 北美租户展望 - 企业商业信心指数高 但政治不确定性和政府开支削减影响新增就业 部分行业将增加就业机会 写字楼需求将上升 空置率将下降 [131] - 预计大多数美国写字楼市场租金温和增长 业主将提供优惠增加入驻率 旧金山和纽约租赁成本和租金将上涨 [132] - 旧金山和纽约租赁成本增长最高 纽约、芝加哥和达拉斯有机会改善空间使用效率 加拿大就业增长温和 空置率将上升 租金水平平稳 优质核心区写字楼租金将增加 [133] 北美投资者展望 - 美国市场透明度高、法律完善 受投资者青睐 政府债券收益率低 多数市场具吸引力 机会型基金关注非核心市场 加拿大市场也受欢迎但投资额低 [142] - 投资者因大城市优质写字楼投资回报降低 开始关注零售及工业物业投资 [143] - 预计债券收益率和按揭利率上升 未来两年投资额仍将增长 部分增长来自亚洲投资者和房地产投资信托基金 相对价值下降影响将延迟到2015年后出现 [144]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，凭借地理和交通优势，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，零售业、电子商务和第三方物流需求旺盛，物流地产受开发商关注，但面临土地供应不足问题，短期内物流仓库租赁市场供需两旺，中长期供应将达高峰，租金上涨有压力，需求市场将保持畅旺 [3][4][43] 根据相关目录分别进行总结 简介 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，本文将详细阐述武汉物流地产发展情况、值得关注区域及中长期市场研判 [3] 武汉物流市场的发展现状 - 武汉物流业进入快速发展轨道，2004 - 2012年社会物流总额年均增长19.8%，高于全国18.5%的水平，2012年物流业增加值815亿元，同比增长20%，《规划》确定其战略定位，要求到2015年末增加值达1200亿元，占GDP比重达12%，到2020年末实现内陆第一大物流枢纽城市目标 [4] - 零售业是物流市场发展的内在推动力，2007年至今武汉社会消费品零售总额年均增长18.3%，2012年达3432.4亿元，排名全国第7，“1 + 8”城市圈消费人口众多，零售市场扩张带来物流仓储需求，众多零售商在武汉建物流仓库 [10][11] - 电子商务发展迅速，国内电商平台销售额从2010年的4729亿元增长至2012年的11315亿元，同比增长44.2%，湖北电商交易规模居全国第八、中部第一，武汉占全省七成以上，被纳入电子商务示范城市，未来武汉电商行业将高速发展，主要电商平台已在武汉设华中区物流配送中心 [14][15] - 武汉市11大重点产业产值增幅大多保持在20%以上，产业发展带来物流需求，传统运输和仓储企业向现代物流企业转型，催生第三方物流企业发展，武汉交通优势推动物流业发展，A级物流企业众多，国内外大型物流企业和项目落户，第三方物流企业积极拿地建物流中心，60%的物流中心落户东西湖区，未来可能面临并购重组趋势 [17][19][22] - 工业地产具有投资回报较高、稳定等特征，物流地产优势突出，武汉物流地产平均投资回报率8%，高于商业地产，近一年来大型知名物流开发商纷纷圈地进驻，物流园分布较分散 [24] 市场新变化 - 政府态度积极，近一年物流开发商扩张反映市场需求旺盛和政府对引进先进企业的积极态度，湖北省出台“三十八条”意见推动物流产业优化发展，武汉市政府加快物流用地投放，出台意见保障物流用地供应并给予地价优惠 [31][32] - 规划与发展方面，武汉市政府颁布《规划》，布局“一港、六园、八中心”建设国家商贸物流中心，各园区依自身特色发展，但面临土地难题，国际物流开发商选址需全面考量，东西湖保税物流园是核心区域，汉口北商贸物流园未来两三年有望快速发展，阳逻港物流需求将快速提升 [33][35][37] - 高标准仓库供应紧缺，物流业发展带动需求增长，武汉物流仓库供应不足，出租率高，新高标准仓库受关注，租金约每月每平方米22元，但土地供应不足和地价攀升局限开发建设，预计至2013年末约30.1万平方米优质仓库交付使用 [38][39] - 值得重点关注的物流区域包括东西湖区，是城市配送型物流和第三方物流企业选址重点；蔡甸、汉南区域靠近武汉经济技术开发区，是发展制造业类物流仓库的重点 [40] - 第三方物流、物流开发商及电商选址需考虑严控成本和风险，主管部门优惠准入条件和项目位置覆盖范围；第三方物流及电商租赁物业看重物业符合使用标准、价格合理、周边交通便捷及到终端用户距离 [41][42] 未来市场的预测研判 - 短期（1 - 2年），武汉物流市场供需两旺，高标仓供应井喷，入市即被消化 [43] - 中长期（3 - 5年），供应量达高峰期，2013 - 2015年将有239 - 286万平方米物流仓库投入使用，租金上涨压力大，至2017年高标库净租金将达每平方米每月26.8元，市场竞争压力大，去化速度放缓，后期以消化存量为主 [45][46] - 空置率方面，高标库租金将有所提高，预计年均增幅5%左右，2013年新入市高标仓库能快速消化，年底全市高标库空置率18.7%，普洛斯项目入住率可达95%以上 [48] - 需求市场上，零售业和电子商务发展及武汉工业倍增计划将推动物流需求，未来三年物流需求市场将保持畅旺，高标库吸纳量稳定 [48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 受访者认为未来一年中国投资市场将平稳发展，但多数预计市场整合将会发生 [6] - 开发商和投资者对中国房地产市场前景意见分歧，此分歧将限制商业投资活动发展 [6] - 市场忧虑政策阻碍贷款人和开发商商业活动，未来12个月土地购置活动将会减慢 [6] 根据相关目录分别进行总结 投资额 - 2013年1 - 11月间住宅市场投资额同比上涨19%，内地投资市场第4季持续畅旺 [14] 资金来源 - 受访者普遍表示有意于2014年在中国部署更多资金用作投资，开发商最为乐观 [14] - 开发商对中国房地产项目融资成本前景看好，银行和贷款人乐观，投资者持中性看法 [15] - 2013年第3季度贷款额同比上涨14.3%，2013年第一至第三季中国开发商于海外债券市场发行价值237亿美元高收益债券 [15] - 受访者认为来年为中国物业筹集资金相对容易，但投资者比开发商和银行与贷款人更为保守 [21] 价格、租金和回报率 - 开发商及银行/贷款人对来年销量预测较为乐观，多数人认为销量将会改善 [7] - 受访者对未来12个月销售量以及投资组合价格变动乐观，开发商对其投资组合价格变动最为乐观，银行和贷款人持相对谨慎态度 [8] 展望 - 大部分受访者认为中国房地产市场有机会于未来12个月内经历整合，且多数认为整合对其业务有利 [25][26] - 开发商应关注政策变化，银行和贷款人应密切注视政策转变，供求失衡是长线投资者关注因素 [33] - 银行和贷款人有意加大在中国投资力度，投资者和开发商兴趣相对较低 [34] - 开发商对拓展海外新兴市场兴趣有增无减，美国、加拿大、澳大利亚、马来西亚和英国最受欢迎 [40] - 开发商对持续限购令看法最为负面，投资者紧随其后，银行家和贷款人也认为不利但不显著 [43] - 所有受访者认同陆续出台的房产税会对业务带来冲击，开发商看法最为负面，但全国性房产税不太可能迅速推行 [47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 长江中游城市群是中国经济发展最具增长性的区域之一 武汉作为其核心引领城市 产业升级、人口流入、交通枢纽、教育资源等优势明显 未来将推动区域经济协同发展 并带动片区物业市场需求释放 [3][7][13] 根据相关目录分别进行总结 最具增长性区域：长江中游城市群 - 经济与地理上是承东启西、承上启下的“桥梁” 推动我国各区板块融合发展 也是长江经济带发展规划的重要支点城市群 [9] - 双循环换挡期 中部城市群战略地位提升 长江中游城市群发展定位由“发展壮大”提升至“优化提升” [11] - 2020年长江中游城市群GDP达9.3万亿元 人均GDP7.4万元 是五大城市群内经济增长最快的区域 [13] 长江中游城市群核心引领城市 – 武汉 产业 - 过去20年武汉经济增长前期靠第二产业 高新技术产业增速曾接近20% 2019年高新技术产业增加值占GDP比重达25.7% [18] - 十三五期间第三产业增速超越第二产业 2019年第三产业增加值全国排名第十 仍有增长空间 [21] - 十四五期间推行“三大计划” 构建“965”现代产业体系 预计2024年GDP突破2万亿 [24][29] 人口 - 人口吸附能力增强 2010 - 2020年常住人口增加254.1万人 增长26.0% 年均增长率2.3% [31] - 人口密度低于一线城市 预计未来20年有1000万左右增量空间 三省城镇化率有提升空间 提供人力资源支撑 [34] 交通 - 是国际性综合交通枢纽 3小时飞行圈、3.5小时高铁圈将覆盖全国80%主要城市 [37] - 城市轨交里程387.5公里 排名全国第七 2025年将形成600公里网络 [39] - 铁路有三大主要火车站 2030年将形成环形放射状大型铁路枢纽 [40] - 航空2019年旅客吞吐量2715万人 2025年将达4200万人次 [41] - 港口有阳逻港 是长江中游最佳深水良港 水铁联运便捷 [42] - 物流能力有提升空间 鄂州花湖机场建成后将成亚洲第一航空物流枢纽 [49] 教育 - 湖北高等院校数量全国第三 武汉是“大学城” 2020年末本专科在校大学生约106.72万人 [53] - 人才流失情况好转 大学生留汉政策效果显著 2017 - 2019年新增留汉大学生109万人 [54][58] 武汉市城市发展的前景与目标 - 依托地缘、科教和人口优势 推进科技创新和产业升级 战略新兴产业和现代服务业将成核心动力 [65] - 长江中游城市群和武汉都市圈协同发展待提升 城际交通落实后武汉辐射带动力将增强 [65] 产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放 高速发展的高新技术企业聚集地：光谷 - 东湖高新技术开发区生产总值排名靠前 形成系列支柱产业 [66] - 甲级写字楼需求快速增长 2021年三季度空置率18.4% 低于全市14.3个百分点 [72] - 租赁需求主要来自TMT等行业 第二总部经济带来新需求 [75] - 光谷中心城定位高科技商务中心 未来3 - 5年将迎项目交付高峰期 [78] 正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江商务区 - 三镇融合发展 两岸商务区将成高端现代服务业聚集区 [81] - 办公需求稳定 入驻企业质量高 2021年三季度租金近130元/平米 空置率14.9% [82] - 租赁需求主要来自金融等高端服务业 占成交面积约63% [85] - 二七滨江商务区在建多个项目 建成后将推动现代服务业发展 [88]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 未来两年全球甲级写字楼租赁成本将温和增长2%，略低于全球通胀率，但部分亚洲市场及伦敦、旧金山等成本增长将高于全球通胀水平 [6] - 多数美国市场能以低租赁开支实现高经济生产力；新兴市场如雅加达、布达佩斯和曼谷有潜力；莫斯科、首尔、新加坡和苏黎世等高租赁成本且生产力低于平均水平的市场缺乏吸引力 [26] - 全球多数租户可通过高效办公策略管理调整面积以抵销租赁成本上升，亚洲空间使用效率较高，欧美有提升空间 [6] 各部分总结 简介 - 报告覆盖全球60个国家138个商务区，新增南美、非洲部分城市及雅典、布拉迪斯拉发等地租赁成本信息 [7] - 依据单个工作间年度成本进行全球租赁成本排名，数据转换为RICS定义的室内净面积并换算为美元 [7] - 报告含四大部分，分别为全球排名、全球概览、空间使用效率、甲级和非甲级写字楼，最后有区域点评 [8] 第一部分－全球排名 - 欧洲占据全球最昂贵市场大半，伦敦西区和香港单个工作间年租赁成本超20,000美元，伦敦西区与香港成本差距从2012年的13%升至2013年的22% [14] - 印度和中国二线城市提供最低租赁成本，前十大最便宜市场均被其占据，2013年单个工作间租赁成本低于3,000美元 [15] 第二部分－全球概览 - 多数美国市场处于高生产力低租赁成本方阵，东京和纽约等高生产力金融中心租赁成本也高，新兴市场如雅加达等有潜力，莫斯科等市场缺乏吸引力 [26] - 2013年全球租赁成本上涨2%，高于2012年的0.4%但低于全球通胀率，北亚成本下降1.2%，北美上涨3%，中东和非洲增幅最大 [27] - 预计未来两年全球租赁成本平均上涨率略低于通胀率，大量欧洲市场租户将受益于成本下降，北亚下降趋势将逆转，南亚印度租赁成本将因需求和通胀上升 [28] 第三部分－空间使用效率 - 全球金融危机后公司削减房地产支出，每个工作间全球平均面积从2009年的13平方米降至12平方米，北美空间使用效率最低但自2009年已缩减近10% [40] - 亚太区市场空间使用效率高，难以通过提升效率抵销高租赁成本增长；欧洲和美国有较大效率提升空间，戴德梁行全球租户准则工具可提供帮助 [41] - 若遵循当地最佳方案，欧洲主要国家经营的公司可为办公楼组合节省高达30%的成本 [48] 第四部分－甲级和非甲级写字楼 - 甲级写字楼空间平均成本比普通写字楼高一半，不同市场成本差额差异大，上海甲级成本可能达非甲级两倍，伦敦市中心、斯德哥尔摩和巴黎等成本差额相对较小 [54] - 2013年15个市场中有5个非甲级空间成本下降，法兰克福降幅最大，旧金山非甲级租金上涨，香港不同质量写字楼成本变动分化 [55] - 预计亚太地区甲级写字楼平均租金升幅将达全球最高，部分市场高通胀率将推升附加费用 [56] 第五部分－区域评论 欧洲 - 部分高生产力城市租赁成本高，莫斯科租金负担能力最低，布鲁塞尔、哥本哈根、里昂和罗马物超所值 [64] - 2013年欧洲企业氛围改善，德国和北欧需求增加致租赁成本上升，区内平均成本基本不变，但各市场差异大 [65] - 预计未来两年欧洲租赁成本温和增长2%，低于区内通胀水平，伦敦城和西区需求强劲成本上升5%，日内瓦核心区租金或下滑 [66] 北美 - 美国西岸地区对租户有吸引力，西雅图、洛杉矶和圣何塞生产力高但写字楼价格低于美国平均水平，休斯顿和迈阿密价值最低 [75] - 2013年企业租户活动回升，芝加哥和迈阿密租金下降，旧金山、西雅图和硅谷等地租金上涨，加拿大租金上升 [76] - 未来技术行业拉动房地产需求，旧金山租金有上升压力，亚特兰大和费城租金增幅较小，美国公司高效办公趋势将延续 [77] 北亚 - 2013年北亚写字楼需求受经济前景和成本敏感影响，超一半市场租赁成本下滑，上海下跌幅度最大，中国二线城市租赁活动受TMT和生命科学产业推动保持强劲 [86] - 多数一线城市新增供应减少，东京未来两年成本增幅预计达8%，北京和香港租户议价优势将减少，中国部分二线城市建设热潮将抑制成本增长 [87] 南亚 - 南亚多数市场租赁成本与生产力正相关，写字楼空间价格较公允，德里若生产力不上升将失去吸引力，澳大利亚写字楼空间昂贵，吉隆坡价值或增加 [95] - 2013年雅加达租赁成本涨幅最大，主要因印尼盾贬值，印度TMT行业租户利用低租赁供应拓展物业，澳大利亚租赁需求低迷 [96] - 预计吉隆坡租金下降1%，澳大利亚租赁增长受抑制且有削减成本空间，印度主要核心区域成本将大幅提升，雅加达成本增速将转温和 [97] 新兴市场 - 中南美：2013年巴西甲级写字楼需求回落，圣保罗和里约热内卢租金下跌但服务费用上涨，墨西哥城租金因需求增长上升，未来或供过于求 [106] - 中东和非洲：2013年租赁成本平均上涨10%，拉各斯是区内最昂贵市场且全球排名第三，跨国公司需求强劲且优质写字楼稀缺 [107]