公司概况 * 纪要涉及的公司是金茂服务，其母公司为中国金茂，同属中化集团体系[1] 核心财务与运营表现 * 2025年上半年公司总收入为17.8亿元，同比增长20%，核心净利润保持个位数增长[3] * 截至2025年9月底，新增外拓面积约800万平方米，合同总额达4.6亿元，年合同额2亿元[2][3] * 2025年外拓面积目标为1,000万平方米，加上母公司中国金茂预计交付的400万平方米，总增量约1,500万平方米[2][11] * 中期分红率达到70%，股息率约5%，未来或提高常规分红以满足投资者需求[2][6] * 2025年上半年中期经营现金流表现良好，达到5.3亿元，比2024年有显著提升[25] 业务拓展与战略重点 * 新签合同中85%至90%位于一二线城市，以中高端住宅为主，并拓展商业和办公等多元业态[2][3] * 新收购中国金茂的能源运维业务，涉及高端住宅五恒系统后期运维，按平米收费，单价（如5元/平米/月）高于物业费，预计贡献稳定利润[2][7] * 非住宅业态增长主要来自办公楼领域，如建设银行、工商银行等传统金融机构，并拓展智能制造产业链相关业务[4][21] * 社区增值服务中的美居业务因2024年基数较低和经营能力提升（如成立专业平台、引入专业团队）而实现增长[22] 经营质量与风险管理 * 公司重点攻坚应收账款管理，考核以现金流回款为导向，而非单纯收入[8][9] * 主动退出部分现金流差或续约要求降价的劣质项目，虽短期影响收入，但长期改善经营状况和资产负债表[9][10] * 2025年计划退出几百万平方米的项目，部分退盘可能递延至2026年[10][11] * 公司设定住宅项目14%的毛利率准入门槛，未来外拓更注重现金流健康度和整体经营表现[11][9] * 当前收缴率在80%至85%之间，相比2024年有所提升，但整体净现金流压力依然较大[24] 数字化与智能化建设 * 数字化建设重点提升经营和运营效率，引入管家企微、催费平台等工单系统[4][12] * 实施停车场管理、AI监控等智能物联项目，并通过轻资产租赁方式使用新技术（如清洁机器人）以控制成本[12] * 通过AI客服管家平台快速响应业主诉求，并研究通过新技术提升收购的能源管理业务效率[12] 母公司支持与行业定位 * 中国金茂非常重视金茂服务的发展，将其作为第二增长曲线的重要组成部分[13] * 目前超过50%的拓展面积来自金茂服务自身，而非母公司[14] * 中化集团直接持有金茂服务7%以上股份，承诺不进行同业竞争，使优质项目（如高端办公楼、研发中心）优先给到金茂服务[15] * 公司定位为中等规模物业服务企业，通过管理有限面积产生稳定利润和现金流，目标实现类REITs模式的经营状态[8] 物业费水平与成本结构 * 金茂住宅物业费水平已达到每平方米3元以上，在全国范围内相对较高[4][16] * 中国金茂在上海和北京的新开高端项目（如府系和普系）物业费可达每平方米七八元[17] * 维持较高物业费标准的原因包括承接母公司优质内生住宅项目及在服务标准上投入相应成本[19][20] * 公司约70%的成本集中在人工方面，所有员工必须上社保，大部分保安、保洁等岗位成本通过外包解决[18] 行业观点与展望 * 行业利润率下滑速度变缓，主要由于一些爆雷公司的风险逐步出清，关联方风险出清促使利润率企稳[26] * 物业行业并不一定需要高毛利才能健康发展，大约15%的毛利率是比较健康可持续的水平[26] * 社区增值类业务前景存在不确定性，生活服务类业务毛利不高，地产关联的高毛利业务（如二手经济、车位管理）存在波动风险[27]

公司信息 - 公司为金茂物业服务发展股份有限公司，证券代号00816[1][2] 股份数据 - 2025年9月底已发行股份总数为904,189,000，无库存股份[2] - 本月已发行股份及库存股份数目增减均为0[2]

审计委员会设立 - 公司于2021年8月26日通过董事会决议设立审计委员会[1] 成员要求 - 审计委员会至少三名成员，全部为非执行董事，大部分为独立非执行董事，至少一名符合上市规则规定[4] - 现负责审计公司账目的核数公司前任合伙人两年内不得担任成员[6] 会议规定 - 审计委员会每年至少开两次会，按需可多开[8] - 会议提前至少五天发通知，法定人数两名成员，其一为独立非执行董事[11][12] 权责范围 - 获董事会授权在职责内开展及调查活动，包括检查账目等[14] - 就外聘核数师委任等提供建议，批准薪酬及聘用条款[9] - 检讨及监察外聘核数师独立性等及核数程序有效性[9] - 制定并执行外聘核数师提供非核数服务政策[9] 工作内容 - 讨论期中和期末核数问题及外聘核数师事项[9] - 审查公司财务报表及报告完整性，关注六项事项[11] - 至少每年与公司核数师开两次会[11] - 检讨及监督集团财务监控等系统有效性[11] - 与管理层讨论资源等是否充足[11] - 检讨公司贯彻法律法规及决议案执行情况[12] - 负责内部审核部门负责人任免建议及协调内外核数师工作[12] - 检查外聘核数师函件及管理层回应并确保董事会及时回应[12] - 确保公司建立并检讨举报政策及系统[12] - 对损害公司利益的董高人员追究责任[12] - 定期向董事会汇报决定等[14]

财报信息 - 金茂物业服务发展股份有限公司股票代号为816[1] - 2025中期报告中、英文版本已上载于公司网站和联交所网站[2] 通讯规定 - 扩大无纸化制度及电子发布公司通讯规定自2023年12月31日起生效[3] - 函件于2025年9月16日发出[6]

公司信息 - 上市公司为金茂物业服务发展股份有限公司，股票代号816[6] - 公司主席为宋鏐毅[5] 报告发布 - 2025中期报告中、英文版本已上传至公司网站和联交所网站[2] 通讯方式 - 自2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯[3] - 提供三种接收公司通讯方式供选择[6] 咨询方式 - 咨询公司可在工作日9:00 - 18:00致电8610 - 56973014或发邮件[5]

收入和利润（同比） - 公司2025年上半年收入为17.83388亿元人民币，同比增长19.6%[13] - 公司收入约人民币1,783.4百万元，同比增长19.6%[19] - 公司总收入同比增长19.6%至人民币17.834亿元[53] - 公司收入同比增长19.6%至178.34亿元人民币（2024年：149.14亿元人民币）[120] - 2025年上半年总收入为人民币1,783,388千元，同比增长19.6%[140] - 客户合约收入达人民币1,766,337千元，同比增长19.2%[140] - 公司2025年上半年毛利为4.01592亿元人民币，同比增长9.6%[13] - 公司毛利约人民币401.6百万元，同比增长9.6%[19] - 毛利同比增长9.6%至40.16亿元人民币（2024年：36.64亿元人民币）[120] - 公司2025年上半年期内利润为1.84414亿元人民币，同比增长1.9%[13] - 公司期内利润约人民币184.4百万元[19] - 期内利润增长1.9%至人民币184.4百万元，净利润率从12.1%降至10.3%[65] - 母公司拥有人应占利润约人民币178.8百万元，每股基本及摊薄盈利为人民币0.20元[19] - 母公司拥有人应占期内利润同比增长3.1%至17.88亿元人民币（2024年：17.34亿元人民币）[120] - 每股基本及摊薄盈利同比增长5.3%至人民币0.20元（2024年：人民币0.19元）[120] - 母公司普通权益持有人应占利润为人民币178,759千元，同比增长3.1%[147] - 公司期内利润为人民币17.34亿元[128] - 公司除税前利润为人民币23.52亿元[130] 成本和费用（同比） - 公司2025年上半年毛利率为22.5%，同比下降2.1个百分点[13] - 公司2025年上半年净利率为10.3%，同比下降1.8个百分点[13] - 毛利率下降2.1个百分点至22.5%，主要因高毛利率业务占比减少[57] - 销售成本同比增长22.8%至人民币13.818亿元，与收入增长趋势一致[56] - 行政开支基本持平，微降0.4%至人民币8480万元，体现费用管控成效[62] - 融资成本增加20.0%至人民币4.8百万元[63] - 所得税开支降低6.1%至人民币50.8百万元[64] - 期内税项开支总额为人民币50,759千元，同比下降6.2%[144] - 租赁开支从2024年的人民币7,000千元下降至2025年的人民币6,286千元，同比下降10.2%[161] - 主要管理人员薪酬总额从2024年的人民币3,423千元下降至2025年的人民币2,588千元，同比下降24.4%[165] 业务线表现 - 住宅物业收入同比增长41.1%至97.43亿元人民币，占总收入73.7%[38] - 非住宅物业收入同比增长9.2%至34.76亿元人民币，占比26.3%[38] - 非业主增值服务收入同比下降17.3%至1.464亿元人民币[46] - 案场服务收入占比57.9%（8,470万元人民币），同比下降9.4%[47] - 公司社区增值服务收入同比增长3.2%至人民币3.152亿元，其中社区空间运营服务收入增长15.8%至1.945亿元，室内装修平台服务收入增长39.9%至4000万元[48][49] - 物业管理服务收入同比增长31.0%至人民币13.218亿元，占总收入比例从67.7%提升至74.1%[53][55] - 非业主增值服务收入同比下降17.3%至人民币1.464亿元，占总收入比例从11.9%降至8.2%[53][55] - 社区增值服务毛利率提升4.3个百分点至46.6%，主要因高利润率业务收入增长[58][59] - 物业管理服务毛利率下降2.0个百分点至16.0%，主要因品质提升投入增加[58] - 非业主增值服务收入为人民币146,397千元，同比下降17.3%[140] - 物业管理服务收入为人民币1,321,837千元，同比增长31.0%[140] - 物业管理服务收入从2024年的人民币125,461千元增长至2025年的人民币127,725千元，同比增长1.8%[159] - 非业主增值服务收入从2024年的人民币130,059千元下降至2025年的人民币109,346千元，同比下降15.9%[159] - 社区增值服务收入从2024年的人民币80,707千元下降至2025年的人民币60,725千元，同比下降24.8%[159] 在管面积和项目覆盖 - 公司截至2025年6月30日管理623个物业项目，总在管建筑面积达1.085亿平方米[7][9] - 公司业务覆盖中国70个城市[7][9] - 公司在管建筑面积约为108.5百万平米，较2024年6月30日增长10.6%[19][35] - 来自第三方在管建筑面积近60.2百万平米，占比从50.5%提升至55.5%[19] - 公司上半年在管建筑面积较2024年同期增长10.6%[35] - 公司在管总建筑面积达108,532千平方米，同比增长10.6%[38] - 第三方开发物业在管面积占比提升至55.5%（60,248千平方米）[39] - 华东地区在管面积占比45.3%（49,165千平方米），保持核心区域优势[42] - 一线及新一线城市在管面积占比达63.5%（68,834千平方米）[43] - 住宅项目平均物管费为3.3元/平方米/月，非住宅项目达12.9元/平方米/月[43] - 在管建筑面积从9810万平方米增加至1.085亿平方米[55] 资产和现金流 - 公司2025年6月30日现金资源为16.62606亿元人民币，较2024年底增长18.4%[14] - 公司2025年6月30日资产总值为48.0994亿元人民币，较2024年底增长5.0%[14] - 公司2025年6月30日权益总额为16.18661亿元人民币，较2024年底下降8.6%[14] - 投资物业从人民币205.0百万元降至192.0百万元[67] - 使用权资产从人民币32.3百万元降至26.0百万元[68] - 贸易应收款项中第三方款项从人民币1,004.1百万元增至1,281.4百万元[71] - 预付款项及其他资产从人民币1,057.7百万元降至779.5百万元[72] - 贸易应付款项及票据从人民币832.7百万元增至961.9百万元[73] - 其他应付款项及应计费用从人民币935.9百万元增至1,105.5百万元[74] - 现金及现金等价物为人民币1,656.9百万元，较2024年底的人民币1,399.5百万元增加[84] - 经营活动所得现金流量净额由2024年上半年的约人民币153.1百万元增至2025年上半年的约人民币538.4百万元[84] - 流动资产为人民币3,885.4百万元，较2024年底的人民币3,640.2百万元增加约6.7%[85] - 流动比率为1.29倍，较2024年底的1.39倍有所降低[85] - 资产负债比率为0%，与2024年底的0%持平[85] - 现金及现金等价物同比增长18.4%至165.69亿元人民币（2024年12月31日：139.95亿元人民币）[123] - 贸易应收款项同比增长23.0%至143.35亿元人民币（2024年12月31日：116.51亿元人民币）[123] - 流动负债总额同比增长14.9%至300.10亿元人民币（2024年12月31日：261.28亿元人民币）[123] - 资产净值同比下降8.6%至161.87亿元人民币（2024年12月31日：177.14亿元人民币）[124] - 归属于母公司拥有人的权益同比下降9.2%至155.60亿元人民币（2024年12月31日：171.44亿元人民币）[124] - 公司经营所得现金净额为人民币53.84亿元[130] - 公司期末现金及现金等价物为人民币165.69亿元[131] - 公司投资活动所用现金流量净额为人民币1.66亿元[131] - 公司融资活动所用现金流量净额为人民币26.44亿元[131] - 公司现金及现金等价物增加净额为人民币25.74亿元[131] - 公司权益总额为人民币163.58亿元[128] - 贸易应收款项账面净值为人民币1,433,467千元，较期初增长23.0%[149] - 36个月以上账龄贸易应收款项达人民币37,753千元，较期初增长161.4%[149] - 贸易应付款项及应付票据总额从2024年12月31日的832,747千元增加至2025年6月30日的961,888千元，增长15.5%[150] - 第三方贸易应付款项及应付票据从2024年12月31日的799,098千元增至2025年6月30日的939,594千元，增长17.6%[150] - 关联方贸易应付款项及应付票据从2024年12月31日的33,649千元降至2025年6月30日的22,294千元，减少33.7%[150] - 12个月内账龄的贸易应付款项及应付票据从792,794千元增至884,292千元，增长11.5%[150] - 13至24个月账龄的贸易应付款项及应付票据从32,442千元增至58,317千元，增长79.7%[150] - 25至36个月账龄的贸易应付款项及应付票据从6,263千元增至15,017千元，增长139.8%[150] - 36个月以上账龄的贸易应付款项及应付票据从1,248千元增至4,262千元，增长241.5%[150] - 金融资产总额从2024年末3360.56亿人民币增长至2025年6月3621.00亿人民币，增幅7.8%[167] - 贸易应收款项从116.51亿人民币增至143.35亿人民币，增长23.0%[167] - 现金及现金等价物从139.95亿人民币增至165.69亿人民币，增长18.4%[167] - 计入预付款项及其他资产的金融资产从79.18亿人民币降至52.49亿人民币，下降33.7%[167] - 金融负债总额从183.60亿人民币增至219.03亿人民币，增长19.3%[167] - 贸易应付款项及应付票据从83.27亿人民币增至96.19亿人民币，增长15.5%[167] - 计入其他应付款项及应计费用的金融负债从78.06亿人民币增至92.96亿人民币，增长19.1%[167] - 应付股息从0增至7.92亿人民币[167] - 租赁负债从22.26亿人民币小幅降至21.97亿人民币[167] - 公司未持有任何按公允价值计量的金融资产及负债[169] 收购和投资活动 - 公司以2.58亿元人民币收购金茂绿建科技（重庆）100%股权[40] - 收购金茂绿建科技（重庆）有限公司总现金代价人民币258百万元[79] - 公司以现金代价323,800千元收购润物嘉业100%股权[152][153] - 收购润物嘉业产生商誉230,752千元[153] - 收购润物嘉业后，该集团为公司贡献收入102,878千元及综合利润21,222千元[155] 股息分派 - 中期股息每股0.087港元，特别股息每股0.066港元，总额分别约为78.66百万港元及59.68百万港元[86] - 宣派中期股息每股8.7港仙及特别股息每股6.6港仙，合计约人民币126,285千元[145] - 宣派2024年末期股息7.91亿元人民币[127] - 公司宣派2023年末期股息为人民币13.38亿元[128] 关联方交易和金融活动 - 来自中化财务的利息收入从2024年的人民币743千元增长至2025年的人民币1,405千元，同比增长89.1%[161] - 来自关联方的贸易应收款项从2024年12月31日的人民币227,055千元增长至2025年6月30日的人民币267,768千元，增长17.9%[162] - 提供物业代理服务的按金从2024年12月31日的人民币541,359千元大幅下降至2025年6月30日的人民币242,430千元，下降55.2%[162] - 存放于中化财务的存款从2024年12月31日的人民币594,000千元增长至2025年6月30日的人民币830,646千元，增长39.8%[162] - 应付关联方贸易应付款项及应付票据从2024年12月31日的人民币33,649千元下降至2025年6月30日的人民币22,294千元，下降33.8%[162] 风险管理和减值 - 贸易应收款项减值损失为人民币4.96亿元[130] - 贸易应收款项减值损失达人民币49,575千元，同比增长169.1%[142] - 公司风险管理框架实施分级管理，包含决策层、执行层和监督层三个层面[98][99] 员工成本 - 全職僱員2,356名，较2024年同期的2,800名减少[87] - 员工成本总额为约人民币3亿元，与2024年上半年持平[87] 公司治理和委员会 - 审计委员会包括两名独立非执行董事和一名非执行董事，其中陈杰平博士具备适当会计专业资格[92] - 战略及ESG委员会审议智能管理系统资本化支出及单项支出达到或超过人民币1000万元的事项[95] - 战略及ESG委员会负责审议收购投资项目管理公司及上下游业务投资项目[95] - 审计委员会已审阅集团截至2025年6月30日止六个月中期报告及内部控制事项[92] - 薪酬及提名委员会向董事会提名新任董事时考虑性别、年龄、文化及教育背景等遴选标准[94] 借款和资本承担 - 集团无未偿还借款及银行借贷[84] - 集团无任何资本承担[83] 股权结构 - 董事宋鏌毅持有本公司股份45,317股，占股權約0.005%[107] - 董事宋鏌毅持有中國金茂股份3,500,000股及相關股份2,000,000股，占股權約0.041%[108] - 董事喬曉潔持有中國金茂股份4,500,000股及相關股份1,334,000股，占股權約0.043%[108] - 董事李玉龍持有中國金茂相關股份1,000,000股，占股權約0.007%[108] - 董事趙進龍持有中國金茂相關股份1,000,000股，占股權約0.007%[108] - 董事甘勇持有中國金茂相關股份500,000股，占股權約0.004%[108] - 中國金茂持有本公司股份608,319,969股，占股權約67.28%[112] - 中化香港持有本公司股份67,616,133股，占股權約7.48%[112] - 中化股份透過控制法團權益持有本公司股份675,936,102股，占股權約74.76%[112] - 公司已發行股份總數為904,189,000股[114] 其他重要事项 - 公司截至2025年6月30日止六个月内未购买、出售或赎回任何上市证券，且未持有库存股[101] - 韩践博士于2025年6月17日辞任达达集团独立董事，并于2025年5月6日获委任为北京值得买科技独立董事[102] - 截至2025年6月30日止六个月中期业绩未经审计，但已由安永会计师事务所按香港审阅准则第2410号进行审阅[103] - 公司报告日期未采纳任何购股权计划及股份奖励计划[104] - 公司市场化拓展签约额1.6亿元，其中超95%位于一二线城市[20]

股东大会及业绩公布 - 江南布衣、中关村科技租赁、华泰瑞银、佰悦集团、莹岚集团、佑驾创新、威扬酒业控股、中发展控股、剑虹集团控股、源想集团、力勤资源等公司将于2025年9月8日召开股东大会或公布业绩 [3] 分红派息除净日 - 北控水务集团、亿胜生物科技、王氏国际、海螺水泥、禅游科技、永达汽车、金茂服务（两次提及）、安井食品、训修实业、金茂源环保、嘉华国际、载通、恒安国际、信星集团、景福集团、专业旅运、维珍妮、香港信贷、新沣集团等公司将于2025年9月8日进行除净日操作 [3][4] 分红派息派息日 - 网易-S、港灯-SS、药明康德将于2025年9月8日进行派息日操作 [3][4]

公司信息 - 公司为金茂物业服务发展股份有限公司，证券代码00816[1][2] 股份数据 - 2025年8月底已发行股份总数904,189,000，无库存股份[2] - 本月已发行股份及库存股份增减均为0[2]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入17.83亿元 同比增长19.6% [1] - 毛利润4.02亿元 同比提升9.6% [1] - 净利润1.84亿元 同比提升1.9% [1] - 基础物业管理业务收入13.22亿元 同比增长31.0% [2] - 非周期业务收入16.37亿元 同比增长24.5% [2] - 销售费用率降至5.9% 同比下降1.0个百分点 [2] - 宣布派发中期股息15.3港仙/股 同比提升82% [3] 业务规模与结构 - 在管面积达10853万平方米 第三方项目占比52% [4] - 外拓新增合约面积690万平方米 [2] - 新签项目中非住宅业态占比显著提升 [4] - 已进入中国70个城市 在管项目623个 [4] - 85%新签项目位于深耕城市 [2] - 高能级城市在管面积占比达92% [2] 增值服务发展 - 社区增值业务采用"高点爆品+全域宣传+C端渗透"模式 [2] - 悦邻资产标准化门店达65家 累计服务超52000名客户 [2] - 开展各类社区文化活动800余场 [4] - 老业主满意度达90分位 [4] 科技与能源布局 - 完成对金茂绿建科技（重庆）有限公司收购 [4] - 在IFM项目落地清洁机器人、文件派送机器人等AI应用 [5] - 开展102项节能改造 [6] - 形成"科技+服务"双轮驱动发展模式 [4] 组织与治理 - 实施"点金计划""凌云计划"等人才优化措施 [3] - 发布增值业务激励与市场拓展激励方案 [3] - 全职员工培训覆盖率100% [6] - 开展超330场职业健康宣讲活动 [6] 品质与服务体系 - 推行"MOCO服务体系2.0"核心理念 [4] - 构建"金府九礼、璞逸五美、寻满四时、至棠三色"四大服务矩阵 [4] - 危险废物规范处置率100% [6] 可持续发展成就 - ESG评级由BBB级跃升至AA级 [6] - 房地产行业ESG排名从第128名提升至第9名 [6] - 获"2024中国物业管理上市公司领先企业-ESG可持续发展TOP10"等多项权威奖项 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入17.83亿元，同比增长19.6% [1] - 毛利润4.02亿元，同比提升9.6%，净利润1.84亿元，同比提升1.9% [1] - 基础物业管理业务收入13.22亿元，同比增长31.0% [3] - 非周期业务收入16.37亿元，同比增长24.5% [3] - 销售费用率降至5.9%，同比下降1.0个百分点 [3] 业务结构优化 - 在管面积达1.0853亿平方米，第三方项目占比52% [5] - 新签项目中85%位于深耕城市，高能级城市在管面积占比92% [3] - 外拓新增合约面积690万平方米 [3] - 非住宅业态占比显著提升，涵盖公建、产业园、商写及IFM等多元业态 [5] 增值服务创新 - 社区增值业务通过"悦邻生活"模式优化日均动销及C端复购率 [3] - "悦邻资产"标准化门店达65家，累计服务客户超5.2万名，满意度97% [3] - 开展超800场社区文化活动，老业主满意度达90分位 [5] 科技与能源整合 - 完成收购金茂绿建科技（重庆）有限公司，实现物业服务与能源运维一体化 [5] - 在IFM项目落地清洁机器人、文件派送机器人及AI品质巡查系统 [6] - 开展102项节能改造，危险废物规范处置率100% [7] 组织与股东回报 - 实施"点金计划""凌云计划"等人才优化措施，全职员工培训覆盖率100% [4][7] - 派发中期股息15.3港仙/股，同比提升82%，中期分红率40%及上市三周年特别分红30% [4] ESG与行业认可 - Wind ESG评级由BBB级跃升至AA级，房地产行业排名从第128名升至第9名 [7] - 获"2024中国物业管理上市公司ESG可持续发展TOP10"等多项权威奖项 [7] - 开展28项ESG议题及超330场职业健康宣讲活动 [7]