公司战略定位 - 公司在联合国气候变化大会COP30展示其数字化的城市碳中和管理实践 体现从技术追随者向解决方案输出者与生态构建者的战略转型 [1] - 公司定位为科技驱动 低碳引领的不动产服务商 其灵石系统是不动产管理的AI大脑 [3] 核心技术能力 - 灵石系统具备GPU扩展能力 集成AI算法与物联网设备 可实时分析处理视频流 能源流 地理信息流 信息流 算力流等五种数据流 [3] - 系统实现建筑能耗优化 能碳托管 风险预警 工单响应等全流程自动化 赋能不动产全生命周期的智慧绿色运营 [3] - 灵石系统可兼容多种大模型和设备协议 并通过空间地图共享构建生态体系 [3] 市场痛点与解决方案 - 市场对节能降碳需求增强 但建筑减排因分布零散 结构复杂而难以形成规模化商业模式 [4] - 灵石能源模块构建"能源流"与"碳数据流"双轨协同管理体系 在项目层级对中央空调等关键设备实施能效优化 [4] - 在园区层面构建融合光伏 储能 充电的微电网 并利用V2G技术将电动汽车集群转化为楼宇柔性储能单元 [4] - 系统将城市内分散的楼宇与园区能源单元聚合 形成可参与电网统一调度的虚拟电厂 [4] 数据基础与生态合作 - 灵石平台已完成国内4367个园区与2461个商业项目的碳数据接入 运用区块链技术构建可信碳核算体系 [4] - 公司发起"零碳伙伴计划" 联合隆基绿能等新能源龙头 并整合深圳市建筑科学研究院 华夏认证 碳阻迹 树图科技 万睿科技等机构 [4] - 合作覆盖从虚拟电厂建设 碳核算认证 区块链存证 到新能源项目EPCO的全周期 全要素解决方案能力 [4] 应用案例与行业意义 - 灵石系统已在上海金色榴乡园 深圳创智云 上海国际传媒港等项目应用 并入选国家级碳中和示范项目 两次亮相联合国气候大会 [5] - 在"十五五"规划背景下 公司的探索具有样本意义 以数字化为纽带将技术创新 市场需求与生态合作深度融合 [5] - 公司从具体痛点切入 形成可复制 可推广的系统性解决方案 推动不动产智慧低碳运营 为全球气候治理贡献中国实践的科技理念与商业智慧 [5]

文章核心观点 - 文档内容仅为“万物号”三个字，未提供任何实质性新闻内容 [1]

股本与股份数据 - 截至2025年10月底公司法定/注册股本总额为人民币1,168,053,129元[1] - 截至2025年10月底公司法定/注册股份数目为1,168,053,129股，面值为人民币1元[1] - 截至2025年10月底公司已发行股份（不包括库存股份）数目为1,156,492,929股[2] - 截至2025年10月底公司库存股份数目为11,560,200股[2] - 截至2025年10月底公司已发行股份总数为1,168,053,129股[2]

股权交易 - 2024年11月29日，万物商企空间科技购买上海祥大45%股权[6] - 2025年7月30日，杭州朴寓房地产购买杭州万瑜100%股权[6] - 上海祥大55%股权将转让给万物商企空间科技[20] - 杭州弘望投资和杭州东学投资分别转让杭州万瑜51%和49%股权给杭州朴寓房地产[20] - 万物商企空间科技及杭州万瑜支付股权转让价款合计8998.9万元[15] 资金支付 - 万物商企空间科技向上海万科投资支付对价款3600万元，年利率2.34%[2][9] - 杭州朴寓房地产向杭州弘望投资及杭州东学投资支付对价款5398.908868万元，年利率2.34%[2][9] - 股权交易支付安排变更，应在支付先决条件满足后10个工作日内支付[2][7][9] 资产抵押 - 南京同昇提供价值1.7145亿元的资产抵押及应收款质押[2][8][9][15] - 被抵押房地产办公和商业部分价值分别为1.15亿元和5500万元，应收款对应价值约145万元[8] - 南京市江宁区万科金域国际商业抵押物总面积1.38万平方米，账面净值1.7151亿元[12] - 南京市江宁区万科金域国际办公抵押物总面积1.94万平方米，账面净值2.0689亿元[12] - 抵押担保期限自房屋抵押协议签署日起24个月[10] 股份表决权 - 截至公告日期，万科企业有权控制6.60602亿股股份表决权，占公司已发行股本总额约57.12%[3][14] 其他 - 补充协议及附带文件构成公司关连交易，适用百分比率超0.1%但低于5%[3][14] - 董事认为补充安排对集团现金流和流动性无重大不利影响，条款公平合理[16] - 非执行董事卜令秋、华翠及孙嘉放弃相关董事会决议案投票[16] - 南京同昇为万科企业全资子公司，主要业务为自有房屋租赁等[17] - 补充协议及附带文件签订日期为2025年10月27日[19] - 上海祥大股权转让协议签订日期为2025年3月31日[20] - 杭州万瑜股权转让协议签订日期为2025年7月30日[20] - 公告日期为2025年10月27日[22] - 公司董事会包括董事长兼执行董事朱保全等11位董事[22] - 应收账款质押协议签订日期为2025年10月27日[19] - 房屋抵押协议签订日期为2025年10月27日[19] - 加速支付安排指补充协议及附带文件项下拟进行之交易[19] - 第一项房地产2023年营业净收入为 - 63万元，2024年为 - 87万元[12]

公司基本信息 - 公司名称为湖北万物云控科技有限公司，法定代表人为周亮 [1] - 公司注册资本为100万人民币 [1] - 公司经营范围广泛，覆盖通信设备、光通信、电子元器件、光伏设备及人工智能软件开发等多个领域 [1] 主营业务范围 - 业务涵盖通信传输设备专业修理、通信设备制造与销售、网络设备制造与销售 [1] - 涉及光缆、光纤的制造与销售，以及光通信设备、光电子器件的制造与销售 [1] - 包括电子元器件制造与零售，电池零配件生产与销售，以及光伏设备及元器件的制造与销售 [1] - 提供软件开发服务，特别是人工智能应用软件、网络与信息安全软件的开发 [1] - 提供5G通信技术服务、云计算装备技术服务、数字技术服务及工业互联网数据服务 [1]

股本与股份数据 - 截至2025年9月底，公司法定/注册股本总额为人民币1,168,053,129元[1] - 截至2025年9月底，公司法定/注册股份数目为1,168,053,129股，面值1元[1] - 截至2025年9月底，公司已发行股份（不含库存）数目为1,156,492,929股[2] - 截至2025年9月底，公司库存股份数目为11,560,200股[2] - 截至2025年9月底，公司已发行股份总数为1,168,053,129股[2]

社区应急救护能力建设 - 公司通过"邻居好服务"视频号开展心肺复苏培训 实时观看人数达20,917人创吉尼斯世界纪录 总观看人次超10万[1][2] - G4行动聚焦心脏骤停抢救黄金4分钟 全国2,431个项目配置AED设备3,435台 其中2025年新增685台[4] - 深圳市住宅小区实现AED全覆盖 配置密度达每10万人153台 远超全国每10万人0.2台的平均水平[4] - 公司拥有CPR培训讲师超800人 5万余人掌握实操技能 27万人次完成线上理论学习 已成功挽救31条生命[4] 本地生活服务生态合作 - 与美团合作上线专属外卖优惠券 月均活跃骑手规模达336万 通过数据对接实现骑手一键登记即时验证[5][7] - 与滴滴合作提供累计最高100元优惠券包 打车7折起 已在16个社区铺设滴滴车站提升叫车效率[8][10] - 正探索通过机器人和接力送方式解决外卖最后100米难题 进一步提升服务效率[7] 数字化平台建设 - "住这儿"APP接入4,100余个社区 拥有注册用户1,569万 从物业服务工具升级为本地生活平台[12] - 平台嵌入AI大模型 提供生活便利/街道活动/邻里闲置等信息 服务对象延伸至街道居民[12] - 未来将实现面客服务者CPR技能100%覆盖和住宅小区AED全面配置 持续深化与美团/滴滴的合作模式[12] 品牌价值提升 - 通过跨界合作体现"以用户体验为中心"理念 使"住在万科物业"成为品质生活代名词[12] - 创新服务模式为行业发展提供新思路 推动社区服务品质全面提升[12]

涉及的行业与公司 * 行业为物业管理服务行业 公司为万物云[1] * 公司三大循环型业务包括住宅物业服务 商写物业管理 BaaS解决方案[2] 核心观点与论据 **整体业绩表现** * 2025年上半年收入为1814亿元 同比增长3% 核心净利润同比增长108% 利润增速高于收入增速[3] * 费用率同比下降05个百分点至65% 通过中后台费用管控实现[3] * 公司在手现金超过100亿元[3] * 三大循环型业务同比增长95% 是公司增长的核心基石[2][3] * 住宅物业服务收入同比增长104% 主要来自过往市场拓展项目的自然转化 上半年市场拓展合约饱和收入为11亿元[3] * 物业及设施管理服务收入同比增长77% 毛利率提升05个百分点至88%[3] * BaaS解决方案收入增速为9% 毛利率为377%[3] * AIoT解决方案和开发商增值服务两个板块出现较大比例的同比下滑[5] **业务细分与战略** * 住宅物业服务毛利率下滑05个百分点至129% 主要由于收缴率压力导致[2][3] * 商写市场拓展通过万物良行和丹田物业两个品牌进行 以大总包方式合作[4][10] * 万物良行PM业务通过高品质服务抢占中小型非品牌物业份额 FM业务专注头部客户如新能源 高端制造业 以积累标杆案例[4][11] * 住宅市场竞争激烈 主要竞争对手包括中海 保利 碧湖 金地及区域性强势企业[4][11] * 公司核心竞争优势包括智慧物业 阳光物业 资产保值增值三大法宝 以及叠城优势[4][11] * 在低价区域采用弹性定价策略 通过减少服务项目提供更低报价[4][11] * 社区增值服务目前作为居民配套服务 不以盈利为主要目标 旨在提升客户满意度[2][6] * 家政维修仅提供基础服务 不会作为单独业务推广 装修业务因店长问题和经济周期影响表现疲软[2][7][8] * 开发商增值服务保持谨慎 仅在项目公司支付能力强的情况下接单 预计全年关联交易占总收入比例低于7%[2][9] **关键运营指标与展望** * 2025年上半年收缴率同比下降近1个百分点 预计全年收缴率在92%-93%之间 虽同比下降但仍保持行业领先水平[2][6] * 收缴率压力源于居民支付能力 支付意愿问题 以及部分地方政府的新房物业费限价政策对存量盘的影响[6] * 未来将通过改善经济环境 强调质价相符来提升收缴率[2][6] * 2025年下半年住宅市场势头与上半年相当 并表中州物业或使收入增速略高于上半年[2][9] * 商写板块因丹田物业学校项目在下半年转化 收入增速也将略高[2][9] * 全年收入和核心净利润增速预计高于上半年[2][9] * AIoT解决方案短期承压 正在开发临时边缘服务器以提升物业服务效率[2][9] * 住宅板块全年合约饱和收入目标为20亿元左右 商写板块也预计达到20亿元左右[11] 其他重要内容 * 公司希望随着经济周期好转 通过完善店长选拔流程为装修业务再度发力创造机会[7][8] * 在商写市场 如果客户将保洁 保安等细项拆分 则丹田物业可能不会成为其客户 可供拓展的市场有限[10]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

行业业绩与增长前景 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 2025至2027年盈利增长同比分别为4%、9%及11% [1] - 物管股与发展商相关问题将于今年后逐渐消失且不再是主要阻力 [1] 行业增长动力与估值基础 - 未来增长动力来自第三方项目及非发展商的增值服务 [1] - 在增长恢复正常情况下股东回报将成为估值基础 [1] 个股评级与目标价调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元升至29.21港元 反映业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 中海物业 碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" 因盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元降至1.01港元 认为盈利及股息前景疲弱 [1]