公司战略与资产去化 - 为推进关联方资产去化 公司于2025年3月成立"惊蛰"专项工作组 [1] - 作为轻资产运营企业 公司逐步剥离重资产以维护轻资产模式并确保核心业务高效运转 [1] - 通过抵债形式获得资产显著优化应收账款结构 为财务健康注入积极动力 [1] - 资产去化目标不仅在于处置 更在于通过专业管理最大化资产价值以创造长期回报 [1] 财务状况与流动性 - 公司整体经营状况良好 流动比率为1.18 处于健康水平 [1] - 现金流稳健且现金余额充足 能够以时间换空间稳妥消化资产 [1] 资产处置策略与成效 - 对销售型资产重点把控销售价格与获取成本关系 在整体损益≥0原则下实现应卖尽卖 [1] - 持有期间注重盘活经营以提升资产价值 [1] - 对运营型资产致力于精细化运营 [1] - 武汉新唐项目投入500万元微改造后实现客流量增长26% 销售额提升31% [1]

行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [1] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8%，净利润8.4亿元，同比增长5.4% [1] - 核心净利润13.2亿元（剔除历史收并购无形资产摊销及非经常性事项影响），同比增长10.8% [1] - 中期股息11亿元，占核心净利润比例83% [1] 业务结构分析 - 住宅物管收入103亿元，同比增长10.4%，商企物管及设施管理收入52亿元，同比增长7.7% [2] - 住宅与商企物管业务合计收入占比85.2%（同比提升5.0个百分点），合计毛利占比71.5%（同比提升3.0个百分点） [2] - AIOT解决方案服务收入2.0亿元，同比下滑66.2%，开发商增值收入2.2亿元，同比下滑76.1% [2] 应收账款与风险管控 - 关联方万科地产贸易应收款总额26.0亿元，第三方贸易应收款总额64.8亿元 [3] - 通过债务清偿协议以物业及车位转让方式化解25.7亿元关联方应付款项 [1][3] - 推行物业管理弹性定价模式（508项服务模块化菜单），提升服务满意度及收缴率 [3] 运营效率与现金流 - 已完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目（占总在管项目38%） [3] - 住宅社区增值服务收入8.6亿元，同比增长39.6% [3] - 销管研费用率同比降低0.5个百分点至6.5%，行政开支减少7737万元 [3] - 经营性现金流同比增加20.5亿元，期末现金及现金等价物109.4亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.2/20.2/22.2亿元（下调幅度1.2%/3.5%/3.5%） [4] - 维持"买入"评级，主因主业稳健增长及股息率吸引力 [4]

财务表现 - 2025年上半年公司收入为181.4亿元，同比增长3.1%，毛利为24.9亿元，同比增长3.8% [1] - 公司利润为8.4亿元，同比增长5.4%，核心净利润为13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 股东应占每股收益为0.68元，董事会建议派付中期股息11亿元，每股分红0.951元，以8月18日收盘价计算上半年股息率为4.3% [1] 业务结构 - 社区空间居住消费服务板块收入113.2亿元，同比增长11.8%，占总收入62.4%，主要得益于公司在存量市场中的深耕能力 [2] - 商企和城市空间综合服务板块收入57.5亿元，同比下降5.2%，占比31.7%，因公司主动收缩开发商业务 [2] - AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入10.6亿元，同比下降23.6%，占比5.9%，受外部环境压力和市场竞争加剧影响 [2] - 循环型业务实现收入163.09亿元，同比增长9.5%，占总收入89.9%，毛利润21.1亿元，同比增长8.8%，占总毛利润84.6% [2] 战略进展 - 累计完成300个蝶城提效改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量38.3%，改造后提效2.3亿元 [3] - 在存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入6.7亿元，同比增长31.5% [3] - 合同管理领域AI全周期介入显著提升业务处理效率，2025年上半年行政开支8.9亿元，降幅达8.0% [3]

业绩表现 - 1H25收入同比增长3%至181.4亿元，毛利润同比增长4%至24.9亿元，毛利率同比持平，核心净利润同比增长11%至13.2亿元，符合市场预期 [1] - 公司宣告每股派息0.951元/股，派息额为11亿元人民币，派息率达核心净利润的83%，对应股息收益率4.0% [1] 业务拓展 - 1H25住宅合约年化饱和收入净新增10.3亿元，其中存量住宅达6.7亿元、同比增长31.5% [1] - 弹性定价解决方案签约22个项目、饱和收入7,500万元，接洽中项目合同额超12亿元 [1] - 商企合约年化饱和收入净新增12.5亿元，能源管理服务等专业赛道落地13个项目 [1] - 住宅及商企物管收入分别同比增长10.4%和7.7%，成为收入增长主要引擎 [1] 运营效率 - 截至1H25末完成300个蝶城提效改造，覆盖在管项目总量38%，改造带来毛利提升2.3亿元 [2] - 1H25住宅物管毛利率同比下降0.5ppt至12.9%，主要受居民缴费意愿下降影响 [2] - 销管费用额同比下降4%，销管费用率同比下降0.5ppt至6.5%，得益于物业智能管家、AI员工等应用落地 [2] 发展战略 - 公司提出三大方向：物业服务升级、社区消费基础设施建设、AI应用助力管理提效和能力输出 [2] - 截至1H25账面现金114.6亿元，规划用于同业收并购、科技化建设等 [2] - 公司希望在发展的基础上兼顾股东回报 [2] 关联方风险 - 截至1H25末关联方贸易应收款总额26.02亿元、较2024年末仅增加1.56亿元，风险敞口管控效果显现 [3] - 万科企业已质押45.69%的万物云股份（总持股占比57.12%） [3] 盈利预测 - 预计2025-26年核心净利润同比+14%/+13%至25.40/28.59亿元 [3] - 公司交易于11倍2025年核心P/E和7.3% 2025年股息收益率（假设全年派出80%的2025年核心净利润） [3]

**万物云 2025 年上半年业绩及行业分析** **1 公司概况** - 公司名称：万物云 - 时间范围：2025 年上半年 - 总收入：181.4 亿元，同比增长 3.1% - 核心净利润：13.2 亿元，同比增长 10.8% - 三费费率：同比下降 0.5 个百分点至 6.5% - 管理费用：同比下降 7,700 万元，反映中后台效率提升[2][3] **2 业务板块表现** **2.1 住宅物业服务** - 收入：102.8 亿元，同比增长 10.4%，占总收入 56% - 增长驱动：过往试拓项目转化 + 市场拓展（11.3 亿元合约保和收入，60%来自存量市场） - 弹性定价体系贡献：22 个新住宅项目 + 7,500 万合约保和收入 - 毛利率：同比下降 0.5 个百分点，因业主缴费意愿降低[2][5] - 收缴率提升：重庆项目弹性定价后提升 30 个百分点（从 30% 升至 60%）[18] **2.2 商写业务** - 收入：51.7 亿元，同比增长 7.7% - 新增合约保和收入：16.5 亿元（万物粮行 + 丹田物业贡献 3.7 亿元） - 毛利率：同比提升 0.5 个百分点至 8.8%，因 PM 业务占比超 60% + 代管项目结构优化[2][6] **2.3 BPASS 解决方案** - 收入：同比增长 9% - 毛利率：37.7%，为公司核心驱动力之一[2][7] **2.4 Aiot 解决方案** - 收入：2 亿元，同比下降 66% - 原因：客户结构调整（开发商客户占比降低） + 产业园区试投低于预期[8] **2.5 开发商增值服务** - 收入：同比下降 76%，但仍贡献 2,000 万毛利润[8] **3 行业趋势与竞争** - 行业集中度提升：头部企业减少对地产关联方依赖，转向住宅存量 + 非住宅市场拓展 - 竞争加剧：小型物业公司因服务能力不足被淘汰，行业公司数量预计从十万级降至万级[4][13] - 物业费降价压力：重庆、青岛各 1 个项目实际降价，但弹性定价体系维持较高价格[17] **4 科技与 AI 应用** - **AI 员工影响**： - 主要替代中后台岗位，通过自然流动减少招聘 - 上半年 6 个 AI 员工帮助减少 7,700 万管理费用[9][12] - **机器人应用**： - 目前完成 90% 工作，剩余 10% 需人工收尾 - 业主接受度低，需通过多技能标签化提升人机协同效率[14][15][16] **5 运营优化与战略** - **叠层改造**： - 已完成 300 个，带来 2.3 亿元年化毛利润提升（单叠层平均 766 万元） - 剩余 113 个待改造，将逐一测算性价比[4][19][20] - **关联方资产处置**： - 上半年接收 2.56 亿 + 0.98 亿资产包，优先催收现金，次选社区商业资产 - 计划 6~7 年处置完毕，可能通过 Reits 化或基金打包出售[23][24] **6 未来增长方向** - **短期**：住宅物业服务（年 20 亿元合约饱和收入目标） + 弹性定价体系[21] - **中长期**： - 商写业务蛰伏期，注重现金流安全 - 社区商业资产运营 + 科技业务（如 BPASS）[21] - **衍生服务**： - 房屋修缮签约额 2.45 亿元（同比 +96%） - 装修业务签约额同比 +50%，但扩张谨慎[22] **7 分红与财务** - 中期分红：预计 11 亿元，待股东大会审议[10] **8 其他关键点** - **旧城改造影响**：增量物业服务需求待观察，但可深化叠城战略与城市服务结合[21][22] - **商业地产运营**：优质标的减少，未来或更多关注公里资产包[24]

核心观点 - 万物云与武汉金融街集团在武汉市江汉区合作推出“理想之地”城市服务解决方案 通过市场化运营模式整合社区闲置空间 构建政府、企业、居民协同治理的生态体系 实现老旧城区存量资产盘活与智慧化升级 [1][2][3] 模式框架与设计 - “理想之地”空间模型聚焦韧性、活力、智慧三大核心要素 覆盖3-5平方公里、1万户、3-5万人的街道/社区单元 [3] - 提供健康、生活、社交、工作、服务、交通六大场景的可定制化服务菜单 包含数十个标准化模块化产品 [3] - 整合党群中心、社区服务站、商业中心、养老设施、口袋公园等多元产权空间 形成完整街道级解决方案 [3] 运营机制创新 - 采用政府授权委托企业运营模式 避免政府直接投入运维资金 通过市场化整合住宅、商业、科技、文创等多元服务能力 [4] - 企业承担“城市治理合伙人”角色 搭建多方共创价值平台 解决社区空间资金人员短缺及产权经营权复杂问题 [4][8] - 提供咨询+投资+运营全周期服务 具备高度灵活性和可扩展性 适配不同发展阶段街道需求 [6] 实践成效 - 在武汉市江汉区唐家墩街道服务超10万人口 覆盖17个住宅楼盘及197个老旧小区的15万户家庭 管理28平方公里城市空间 [8] - 数字运营中心实现物联网感知与AI算法整合 使城市管理经费降低10% 第三方问题减少27% 群众投诉量下降31% [9] - 2024年完成2100户适老化改造 构建社区颐养中心+中医问诊+长者食堂+居家养老一体化服务体系 [8] - 老旧小区物业服务覆盖率已达100% 形成政府主导、企业运营、社会参与的协同机制 [8][9] 行业意义 - 契合住建部“完整社区”建设指南要求 响应中央城市工作会议关于存量提质增效与智慧城市建设的政策导向 [1][3] - 为城市从增量开发转向存量治理提供可复制样本 累计服务26个城市的108个城市服务项目 [7][8] - 通过科技赋能与低碳技术底座 推动城市转型发展 解决“城市病”问题 [3][7]

公司业绩与战略 - 2025年上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [1] - 主动压缩开发商业务及非核心业务，转向有现金流的业务板块，开发商关联业务收入占比降至6.5% [1][2] - 循环型业务收入同比增长9.5%，与开发商业务降幅形成"剪刀差" [2] - 通过"蝶城战略"与"弹性定价"组合拳，在存量市场获取114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [5] - 成立"惊蛰"专项工作组处理抵债资产，流动比率1.18，现金流稳健且现金余额充足 [6] 行业矛盾与对策 - 行业面临"质价相符"与"单方定价"矛盾：业主主导定价诉求增强，万物云推出弹性定价模式，已在重庆、青岛等地落地 [2][3][5] - 行业面临"政府期待"与"行业现实"矛盾：城市发展转向存量提质阶段，但存在利益主导者扰乱市场，头部企业需联手反对乱象 [3] - 行业面临"科技跃进"与"客户感知"矛盾：技术应用需与客户需求结合，内部管理可优先推动AI落地 [3][4] - 弹性定价提升重庆项目物业费收缴率20%，旨在平衡业主诉求与企业生存空间 [5] 业务模式与财务定位 - 物业费毛利率定义为7%至18%合理区间，业务具有现金流稳定和毛利率稳健特性 [5] - 对抵债资产制定差异化策略：销售型资产注重价格成本关系，在整体损益≥0原则下应卖尽卖，持有期间通过经营盘活提升价值 [6]

财务表现 - 上半年核心盈利同比增长10%至13亿元人民币 [1] - 上半年收入同比增长3% 略低于预期 [1] 业绩指引 - 全年收入及核心净利润增幅预计将超过上半年水平 即同比增幅分别超过3.1%和10.8% [1] - 全年指引较早前略显保守 [1] 预测调整 - 2025至2027年每股核心盈利预测调整幅度为-1%至+1% [1] - 2025至2027年毛利率预测平均下调0.2个百分点 至13.2%-13.6%区间 [1] 投资评级 - 目标价由22港元上调至24.8港元 上调幅度为12.7% [1] - 维持中性评级 [1]

财务表现 - 上半年核心盈利同比增长10%至13亿元人民币 [1] - 上半年收入同比增长3%略低于预期 [1] - 全年指引预计收入增幅超过3.1%核心净利润增幅超过10.8% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027年每股核心盈利预测调整-1%至+1% [1] - 2025至2027年毛利率预测下调平均0.2个百分点至13.2%-13.6% [1] 投资评级 - 目标价由22港元上调至24.8港元涨幅12.7% [1] - 维持中性评级 [1]