文章核心观点 万物云2024年度业绩公布，虽净利润下滑但进行大手笔分红，未来规划成为AI应用领先企业，同时在业务调整、AI应用和弹性定价产品方面有进展 [1][2][6] 财务表现 - 2024年营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比降低4.8%；净利润12.6亿元，同比下滑38.3% [2] - 2024年末账上现金134.3亿元，经营性净现金流超19亿元 [3] 分红情况 - 董事会建议以核心净利润100%为分红总额，派付全年股息1.9元/股（含税），股息率约9.3% [2] - 万科按持股比例能分得超12亿元 [2] - 特殊分红不会成常规操作，2025年以核心净利润55%为分红基准，按需调整 [3] 业务调整 - 2024年开发商业务占收入比例及应收账款余额双降，持续关联交易发生额占比降至9.5%，同比降4个百分点 [5] - 开发商业务毛利下降3.1亿元，年末关联方贸易性应收账款24.5亿元，较年初降0.4亿元 [5] - 2024年当期计提坏账6.1亿元，其中开发商当期计提4.93亿元 [5] - 2024年下半年回收关联方贸易应收账款超30亿元，含实物抵偿超12亿元 [5] AI应用 - 2025 - 2027年为能力建设年，目标成为AI应用领先企业 [6] - AI覆盖智能运维、服务提质、能源优化场景，转岗1200人，人均效能提升2.3倍 [6] 弹性定价产品 - 2024年推出弹性定价产品，2025年上半年向全行业开源 [6] - 超64个城市、160组客户接洽，合同金额6.2亿元，25组深入沟通，6个项目签约进场 [7] - 该模式有市场潜力，有望创造新盈利增长点 [7]

文章核心观点 万物云2024年度业绩发布会上董事长朱保全认为物业行业处于“战国时期”，公司在营收增长同时核心净利润下降，通过资产抵债等方式化解关联方应收账款，虽进行特殊分红但不会成常规操作，还指出行业可借AI破局，公司弹性定价模式有市场潜力 [1][3][6] 行业现状 - 中国物业行业处于“战国时期”，存量住宅市场打开空间，住宅小区更换物业是大趋势，资产所有者正处大更换阶段 [1] - 行业内部分业绩和现金流较好企业过去几年通过高分红给市场相对确定性，行业与资本市场更需确信未来业绩发展 [6] - 各地降物业费呼声此起彼伏 [6] 公司业绩 - 2024年万物云实现营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比下降4.8% [1] - 截至2024年末，万物云来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元 [1] - 万物云持续关联交易发生额占整体收入的比例9.5%，同比下降4个百分点；贸易应收款项及应收保证金为65.42亿元，同比下降3.5% [2] 应收账款处理 - 2024年下半年公司对无现金流支付能力项目关停并转，持续化解关联方应收账款 [1] - 2024年下半年万物云与母公司万科进行多笔资产抵债关联交易，累计回收关联方贸易应收账款超30亿元，其中超12亿元通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿 [2] - 2024年公司针对往来款项恰当公允计提坏账6.1亿元，其中开发商当期计提4.93亿元，对当期利润产生较大影响 [3] 分红情况 - 2024年公司董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，向股东派付全年股息每股1.9元（含税），全年股息率约9.3% [3] - 特殊分红不会变成常规操作，2025年将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案 [3] AI应用 - 人工智能高速增长对劳动密集型物业管理行业是机会，有望成为行业新破局点，但用AI做人工替代可能被反噬，与甲方可能从协作方变成竞争者 [6] 弹性定价模式 - 万物云去年底推出弹性定价产品，物业公司决定项目服务底线，客户按需选择服务项目及频次并定价 [6] - 2025年上半年弹性定价将向全行业开源，目前超64个城市、160组客户正在接洽，合同金额达6.2亿元且快速上升，25组客户深入沟通，6个项目已中标签订合同并进场 [7] - 弹性定价作为创新物业管理模式已展现较大市场潜力，有望在更多项目落地，为公司创造新盈利增长点 [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][6] 报告的核心观点 - 万物云2024年归母净利润同比下降41%且低于预期，但分红慷慨派息比例达100%；住宅物管毛利同比增长3%，蝶城提效有成效；商企城服毛利同比下降18%；科技业务毛利同比下降0.3%，BPaaS拓展良好；考虑房地产行业销售承压下调2025 - 26年归母净利润预测并引入27年预测，因公司分红慷慨、中长期蝶城提质增效且深圳国资入主万科后续母公司拖累减少，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年预计营业收入分别为331.83亿、362.24亿、385.88亿、413.57亿、445.03亿元，同比增长率分别为10.2%、9.2%、6.5%、7.2%、7.6%；归母净利润分别为19.55亿、11.5亿、15.97亿、17.95亿、19.75亿元，同比增长率分别为29.4%、 - 41.2%、38.9%、12.4%、10.0%；每股收益分别为1.66、0.98、1.36、1.53、1.69元/股；净资产收益率分别为11.1%、7.0%、10.7%、13.6%、17.3%；市盈率分别为13、22、16、14、13；市净率均为2 [5] 公司点评 - 2024年公司实现营业收入362亿元同比增长9.2%，归母净利润11.5亿元同比下降41.2%，主要因非经常性收益同比减少8.1亿元；核心净利润22.3亿元同比下降4.8%；拟每股派息1.9元，派息金额占核心净利润100%，对应股息率8.9% [6] - 2024年末住宅合约饱和收入327亿元同比增长6.6%，在管饱和收入273亿元同比增长11.9%，万科项目占比48%；住宅物管收入192亿元同比增长13.1%，毛利29.9亿元同比增长3.0%；蝶城总数666个同比增长7.2%，较2021年住宅物管毛利率提升1.3pct [6] - 2024年末PFM合约饱和收入186亿元同比增长17.3%，在管饱和收入154亿元同比增长14.4%，第三方占比85%；商企城服收入123亿元同比增长5.4%，毛利8.9亿元同比下降18.1% [6] - 2024年科技业务收入30亿元同比增长8.6%，毛利8.1亿元同比下降0.3%；AIoT业务产业客户收入8.7亿元同比增长12%，占比61%同比增加6pct；BPaaS业务拓展成效良好 [6] 附录 – 财务报表 资产负债表 - 2023 - 2027年预计货币资金分别为155.72亿、134.35亿、143.12亿、153.38亿、165.05亿元；应收账款及票据分别为86.93亿、86.77亿、92.43亿、99.06亿、106.6亿元等；负债合计分别为211.63亿、214.48亿、248.95亿、289.51亿、334.91亿元；归属母公司所有者权益分别为176.05亿、164.23亿、149.26亿、132.43亿、113.93亿元 [7] 利润表 - 2023 - 2027年预计营业收入分别为331.83亿、362.24亿、385.88亿、413.57亿、445.03亿元；营业成本分别为283.72亿、315.27亿、335.78亿、359.6亿、387.02亿元；归属母公司净利润分别为19.55亿、11.5亿、15.97亿、17.95亿、19.75亿元 [8][9] 现金流量表 - 2023 - 2027年预计经营活动产生的现金流量分别为25.86亿、21.71亿、14.68亿、16.58亿、17.59亿元；投资活动产生的现金流量分别为1.52亿、0.12亿、0.13亿、0.14亿、0.15亿元；筹资活动产生的现金流分别为 - 5.17亿、 - 44.01亿、 - 5.58亿、 - 6.87亿、 - 6.56亿元；现金及现金等价物净增加额分别为22.27亿、 - 21.38亿、8.77亿、10.27亿、11.67亿元 [9]

文章核心观点 行业形势变幻下万物云2024年营收增长但净利润下降，公司采取收缩业务、回收账款等措施应对，还推出弹性定价机制适应市场转变 [1][2][5] 营收与利润情况 - 2024年全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2%，得益于循环型业务发展 [1] - 2024年净利润12.6亿元，同比减少38.3%；核心净利润22.3亿元，同比减少4.8% [1] - 循环型业务收入超300亿，同比增长15.5%，在总收入中占比达85%以上 [1] 净利润下降原因 - 非经常性事项净损失同比大幅增加超8亿元，包括信用和资产减值、股权类收益下降、政府补助减少等 [1] - 2024年度信用和资产减值损失约6.9亿元，同比增加超4亿元 [1] - 2024年当期针对往来款项计提坏账6.1亿元，其中开发商当期计提4.93亿元 [2] - 2024年下半年主动收缩与关联方的开发商增值服务业务，带来整体毛利同比约3亿元下降 [2] 应收账款回收 - 截至2024年中期，与关联方应收账款达38.2亿，下半年完成超30亿关联方应收账款回收，包括18亿现金、12亿资产抵债 [3][4] - 到2024年底，关联方应收账款降到约24亿，与2023年基本持平，约同比下降千万元 [4] 业务占比变化 - 2024年持续关联交易发生额占集团整体收入的比例9.5%，同比下降4个百分点，2021年该比例为19.2% [5] 行业挑战应对 - 面对降物业费呼声，万科物业推出“弹性定价”机制，适应住宅物业市场从增量向存量转变 [5] - 弹性定价机制已梳理出508项标准化作业清单，2025年上半年将向全行业开源 [5] - 机制推出近3个月，超64个城市、160组客户接洽，合同金额6.2亿元，25组客户深入沟通，6个项目中标签订合同 [6]

文章核心观点 万物云2024年度业绩达成预期指引，核心业务增长强劲，虽主动化解开发商及关联方风险对收入和毛利有负面影响，但循环型业务稳健增长形成有效对冲，弹性定价模式展现市场潜力，未来三年为能力建设年，目标成为AI应用领先企业 [3][4][6] 业绩情况 - 2024年全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2% [3] - 核心的循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提高至85.0% [3] - 全年经营性净现金流19.2亿元，现金及现金等价物134.3亿元，核心净利润22.3亿元，同比下降4.8% [4] - 住宅物业服务收入同比增长13.1%至192.3亿元，毛利同比增长5.2%至23.9亿元 [4] - 物业及设施管理服务收入同比增长20.1%至99.7亿元，毛利同比增长17.6%至8.4亿元 [4] - BPaaS解决方案收入同比增长16.9%至15.9亿元，毛利同比增长23.8%至5.1亿元 [4] - 循环型业务收入实现15.5%的增长，毛利增长10.0%，增长3.4亿元 [5] 业务策略 - 面对房地产市场不确定性，优先选择现金流安全，主动化解开发商及关联方风险 [4] - 2025年上半年弹性定价将向全行业开源，全面梳理508项标准化作业清单 [6] 市场反馈 - 近3个月各地业主委员会对万科物业智选产品兴趣高，超64个城市、160组客户接洽，合同金额6.2亿元且快速上升，25组客户深入沟通，6个项目中标签订合同并进场 [6] 未来战略 - 2025 - 2027年为能力建设年，目标成为AI应用领先企业，未来为客户提供基于流程和AI调配的服务 [6]

文章核心观点 万物云2024年业绩达成预期指引，核心业务增长强劲，虽受开发商及关联方业务影响收入和毛利有负面变化，但循环型业务稳健增长形成对冲，公司积极应对挑战并探索新盈利点 [1] 公司业绩情况 - 2024年实现营业收入362.2亿元，同比增长9.2%，核心循环型业务收入307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提高至85.0% [1] - 2024年全年经营性净现金流为19.2亿元，现金及现金等价物134.3亿元，核心净利润为22.3亿元，同比下降4.8% [1] - 2024年业绩期内净利润为12.6亿元，同比下降38.3% [2] 开发商及关联方业务情况 - 2024年持续关连交易发生额占整体收入比例为9.5%，同比下降4个百分点，开发商业务毛利下降3.1亿元 [2] - 2024年末来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元，2024年计提信用减值损失6.1亿元 [2] 行业破局点与公司应对 - 随着关联开发商增量项目下滑，AI/科技应用能力或成行业新破局点，万物云积极拥抱AI，未来岗位将衍生分化为H、R、A三类 [2] 弹性定价模式情况 - 去年12月万物云发布弹性定价产品“万科物业智选”，后续将全面梳理508项标准化作业清单，2025年上半年弹性定价将向全行业开源 [2] - 近3个月各地业主委员会对该产品表现出较高兴趣，截至目前超64个城市、160组客户接洽中，合同金额达6.2亿元且快速上升，25组客户深入沟通，6个项目已中标签订合同并进场 [3] - 弹性定价模式已展现较大市场潜力，有望为公司创造新盈利增长点 [3] 分红安排 - 公司董事会提议以全年核心净利润的100%作为股息总额，年度累计向股东每股派发现金股息1.9元（含税），全年股息率为9.3% [3] 股价表现 - 截至发稿，万物云报23.25港元/股，涨幅2.42% [4]

文章核心观点 - 万物云2024年营收增长但核心净利润下降，公司采取减少与万科开发业务关联、拓展多元业务、以AI为破局点等策略“蹲实筑底” [1] 业绩情况 - 2024年全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比降低4.8% [1] - 循环型业务收入307.93亿元，同比增长15.5%，占总收入的85% [1] - 各板块业务中，住宅物业服务收入约192.29亿元，同比增长13.1%，占总收入53.1%；物业及设施管理服务收入99.71亿元，同比增长20.1%，占总收入27.5%；BPaaS解决方案收入约15.93亿元，同比增长16.9%，占总收入4.5%；居住相关资产服务收入13.47亿元，同比下降1.0%，占总收入3.7%；AIoT解决方案收入14.27亿元，同比提升0.7%，占总收入3.9% [7] - 2024年二手房经纪业务朴邻实现收入8.2亿元，总交易额突破210亿元，人效为140万/人/月 [8] - 2024年签订5358单局部改造家装合同，相比2022年增长106.6% [10] 股息派发 - 宣布派发股息每股0.875元（含税），包括年度末期股息每股0.481元（含税）和特别股息每股0.394元（含税），加上之前派发的股息，相当于将2024年度100%的核心净利润进行派付 [3] 股价表现 - 3月26日上午，股价上涨5.73% [3] 减少与万科开发业务关联 - 2024年通过资产抵债、现金回收降低与关联方（万科集团）之间的债务风险敞口，提升非关联方业务收入占比和独立性 [3] - 截至2024年年中，关联方营收账款达38.2亿元，下半年对无现金流支持业务“关停并转”并“催收” [3] - 2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超30亿元，通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款超12亿元 [4] - 2024年末，关联方应收账款下降至24亿元，2025年将促使关联方交易占比进一步下降 [7] 业务拓展与服务提升 - 2025年加大对朴邻业务投入，计划新开112家门店，新招募约800经纪人 [9] - 家装业务将加大投入，作为提升服务密度和延长服务链条的业务推动增长 [11] - 面向不同类型客户进行服务团队分工聚焦，通过数字化系统提升管理效率和人效 [11] - 2024年推出“弹性定价”机制，精准锚定2.5元/㎡/月以下价格带的蓝海市场，目前有超64个城市、160个小区接洽，8个项目完成中标签约 [12] AI应用与应对策略 - 与国内巨头公司合作做物业行业大模型，后改向RAG路线，「智能物业管家」等已应用于实战 [13] - 2025年加速推进「灵石+」生态战略，在商写、医院等场景部署灵石边缘服务器，构建空间智能化泛感知网络 [13] - 认为智能体或是物业公司最大威胁，公司一方面卡位AI技术能力，另一方面将岗位划分为H类、R类、A类 [14]

文章核心观点 万物云在行业深度调整中展现战略定力与韧性，以科技创新尤其是AI应用为核心壁垒，重塑空间服务逻辑，未来岗位将衍生为三类，积极拥抱AI带来的发展确定性并明确关键能力建设方向 [1][4] 公司业绩情况 - 2024年全年实现营业收入362.2亿元，同比增长9.2% [1] - 核心净利润22.3亿元，同比下降4.8%，主要受开发商关联业务收缩影响 [1] - 循环型业务收入达307.9亿元，占比85%，同比增长15.5%，成为业绩压舱石 [1] - 经营性现金流净额19.2亿元，现金及等价物储备134.3亿元，财务稳健性凸显 [1] AI应用趋势判断 - 通用专业平权带来中小企业“弯道超车”机遇 [2] - 行业大模型有困境，公司选择垂直场景的“RAG+生态”破局 [2] - 利用AI做人工替代或被甲方反替代 [2] - 机器人对提效有积极意义且不改变合同主体 [2] - 智能体或是物业公司的最大威胁 [2] AI基础设施建设 - 以“灵石”构建空间智能底座，以知识驱动引擎（GC平台）构建大模型应用体系 [2] 业务场景突破 智能运维场景 - AI巡检系统覆盖117个蝶城479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，准确率达94.3%，效率较传统模式提升400% [3] 服务提质场景 - 部署智能客服与物业经理AI助手，在135个项目中实现工单5分钟自动派发，并推送1500 + 份管理报告辅助决策 [3] 能源优化场景 - 依托灵石边缘服务器构建微电网系统，通过AI动态调节能源使用，试点项目节能率突破18% [3] AI对运营流程角色的加持 - 操作人员、专业人员、管理人员三类关键角色都会得到AI加持 [3] - 利用智能客服机器人实现面客环节聊天和问答自动化，“智能物业管家”已应用于业务 [3] - 截至2025年2月底，完成135个项目的智能客服推广，完成129个项目、28个阵地的智能物业经理推广，已推送1500 + 份报告给阵地总、项目总监 [3] - 对利润负责的人群与AI copilot协同，借助“智能经营助手”提升决策效率 [3] 未来岗位衍生 - 未来岗位会很快衍生分化为H（人类）、R（机器人）、A（智能体）三类 [4] 行业破局点与公司发展方向 - 行业从确定到不确定，AI/科技应用能力或成为新的破局点 [4] - 公司关键能力建设方向为“资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力” [4]

文章核心观点 公司核心业务增长强劲业绩达预期指引，正“蹲实筑底”，2025 - 2027年是能力建设三年，将围绕“资产、智慧、低碳”提效，以AI为核心引擎重塑物管价值链，在场景化落地和技术深化方面取得进展，AI成效显著，社区商业运营有优势并打造可复制模式 [1][2][3][5][6] 公司业绩情况 - 2024年全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2% [1] - 核心循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提高至85.0% [1] 行业趋势判断 - 开发商前期物业合同过渡到物业服务合同，存量住宅市场打开空间，住宅小区更换物业是大趋势 [1] - 2024年TOP10物企新增合约面积均值为TOP11 - 30物企的2.4倍，甲方提出“B2B交换”需求，规模企业获聘是大概率 [1] - 资产所有者大更换将带来智慧楼宇、低碳楼宇、租赁运营等新需求 [1] 公司未来规划 - 2025 - 2027年是能力建设三年，围绕“资产、智慧、低碳”，通过流程变革与科技应用提效，提供附加技术及知识含量更高服务产品 [2] - 关键能力建设方向为“资产管理能力，AI应用能力，绿色低碳能力” [3] - 三年事业计划书提出“成为AI应用领先企业”目标，未来为客户提供基于流程和AI调配的服务 [3] AI应用情况 场景化落地 - 智能运维场景：AI巡检系统覆盖117个蝶城479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，准确率达94.3%，效率较传统模式提升400% [4] - 服务提质场景：部署智能客服与物业经理AI助手，在135个项目中实现工单5分钟自动派发，并推送1500 + 份管理报告辅助决策 [4] - 能源优化场景：依托灵石边缘服务器构建微电网系统，试点项目节能率突破18% [4] 技术深化 - 采用通用大模型（如DeepSeek）+敏捷迭代架构 [4] - 构建可进化的AI基础设施，包括知识驱动引擎GC平台、边缘智能网络灵石系统等 [4] 成效与价值 - 通过AI释放重复劳动力，将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升2.3倍 [5] 社区商业运营 - 社区商业核心在于运营服务，关键是实现资产增值，提升净运营收入（NOI），依靠良好用户体验树立口碑 [5] - 优势是将小体量社区商业串联成网，形成收益链接资产，控制运营成本 [5] - 2024年在核心区依托高黏性用户基础构建“蝶城 + 社商”立体化商业生态 [5] - 武汉新唐项目纳入蝶城体系后，首月会员活跃度同比提升24%，到店客流量增长17%，主流业态销售金额和坪效大幅提升 [5] - 以数据驱动的需求洞察为核心，打造“空间运营 + 社区链接 + 数智驱动”社区商业运营服务模式，打磨“蝶城 + 社商”可复制产品 [6]

文章核心观点 - 万物云2024年度业绩公布，虽受开发商业务影响净利润下降，但核心循环型业务增长强劲，业务独立性增强且现金流稳健 [1] 业绩整体情况 - 全年营业收入362.2亿元，同比增长9.2% [1] - 核心净利润22.3亿元，同比下降4.8% [1] - 净利润12.6亿元，同比下降38.3% [1] - 每股股东应占每股收益为0.98元 [2] - 董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，向股东派付全年股息每股1.9元（含税），以2024年末收盘价计算，全年股息率约9.3% [2] 核心循环型业务情况 - 核心循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提高至85.0% [1] - 住宅物业服务收入同比增长13.1%至192.3亿元，毛利同比增长5.2%至23.9亿元 [2] - 物业及设施管理服务收入同比增长20.1%至99.7亿元，毛利同比增长17.6%至8.4亿元 [2] - BPaaS解决方案收入同比增长16.9%至15.9亿元，毛利同比增长23.8%至5.1亿元 [2] - 循环型业务毛利增长10.0%，增长3.4亿元 [2] 开发商业务情况 - 2024年持续关联交易发生额占公司整体收入的比例9.5%、同比下降4个百分点 [1] - 开发商业务毛利下降3.1亿元 [1] - 2024年末来自关联方的贸易性应收账款24.5亿元，较年初下降0.4亿元 [1] - 2024年计提信用减值损失6.1亿元 [1] 现金流情况 - 全年实现经营性净现金流19.2亿元，现金及现金等价物134.3亿元 [1]