行业展望 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 [1] - 2025至2027年盈利增长按年分别为4%、9%及11% [1] - 行业未来增长动力来自第三方项目及非发展商增值服务 [1] - 股东回报将成为估值基础 [1] 评级调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元上调至29.21港元 [1] - 中海物业、碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元下调至1.01港元 [1] 个股分析 - 万物云业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 部分个股盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务盈利及股息前景疲弱 [1]

行业竞争与集中度 - 住宅物业平均每年更换物业服务提供商的社区数量超过20,000个[18] - 行业前十名公司的市场份额已超过28.3%[18] - 前十名公司的新签合约总楼面面积是第11至30名公司的2.4倍[18] - 住宅物业换手率从2021年1.7%升至2024年3.3%，年均超2万小区更换物业[21] - TOP10企业市占率突破28.3%，新增合约面积是TOP11-30企业的2.4倍[21] 住宅物业市场动态 - 住宅物业周转率从2021年的1.7%上升至2024年的3.3%[18] - 从业人员数量从数十万迅速减少至数万[18] 公司战略与业务模式 - 公司将508项服务解构为模块化菜单实施弹性定价模式[22][24] - 公司推进"蝶城+、企服+、生态+"三大战略围绕资产服务、智慧、低碳三大关键词[32][34] - 公司计划2025-2027年完成能力建设成为全球领先的智慧低碳资产服务商[32][34] - 公司完成300个蝶城提效改造，覆盖1,688个项目（占在管项目总量38.3%），改造后实现效率提升2.3亿元[35][36] 智能化与技术创新 - 行业积极投资布局人工智能、机器人和具身智能领域[28][30] - 新大正物业推出智能清洁机器人，南都物业投资云象机器人推动智能化转型[30] - AI数据服务业务实现从零到3,790万元的突破，签约4家外部客户[42][45] 政策与监管环境 - 政府推动建立"社区党组织+居委会+业委会+物业"四位一体机制打造红色物业[23][25] - 部分地方政府对新房前期物业服务合同实施限价引发降价舆情[27][29] - 行业存在公职人员违规参与合同中介现象形成不当利益链条[26][29] 收入表现（同比） - 公司总营收为181.37亿元人民币，同比增长3.1%[50] - 住宅物业服务收入102.79亿元人民币，同比增长10.4%，占总营收56.7%[50][54] - 居住相关资产服务收入8.58亿元人民币，同比增长39.6%[50] - 开发商增值服务收入2.19亿元人民币，同比下降76.1%[50] - 循环型业务收入163.09亿元人民币，同比增长9.5%，占比89.9%[53][55] - 物业及设施服务管理收入为人民币516.91亿元，同比增长7.7%，占总收入28.5%[61] - BPaaS解决方案收入为人民币8.601亿元，同比增长9.0%，占总收入4.8%[66][68] - 居住相关资产服务收入为人民币8.584亿元，同比增长39.6%，占总收入4.7%[70][74] - AIoT解决方案收入为人民币2.037亿元，同比下降66.2%，占总收入1.1%[71][75] - 开发商增值服务收入为人民币2.193亿元，同比下降76.1%，占总收入1.2%[80][83] - 循环型业务收入为人民币163.085亿元，同比增长9.5%，占总收入89.9%[84] - 公司总收入为人民币181.375亿元，同比增长3.1%[85][88] - 社区空间居住消费服务收入为人民币113.25亿元，同比增长11.8%[85][88] - 商企和城市空间综合服务收入为人民币57.487亿元，同比下降5.2%[86][89] - AIoT及BPaaS解决方案服务收入为人民币10.638亿元，同比下降23.6%[90][94] - 存量市场获取114个住宅物业项目，年化饱和收入达6.681亿元，同比增长31.5%[36] - 居住相关资产服务业务收入8.584亿元，同比增长39.6%，毛利率22.3%[36] - 自营装修业务新签约2.7亿元，同比增长50.0%，服务超1万户客户[36] - 房屋修繕业务收入2.276亿元，同比增长95.0%[36][37] - 企业远程运营服务收入6.189亿元，同比增长14.1%，毛利率33.5%[43][45] - 物业及设施服务管理毛利为人民币45.28亿元，同比增长13.7%，占总毛利18.2%[61] - 在管物业及设施管理服务项目饱和收入为人民币157亿元，同比增长9.7%[61][63] - 合约饱和收入为人民币198.379亿元，同比增长13.3%[63] - 开发商增值服务毛利为人民币2130万元，同比增长906.3%[80][83] 利润与毛利率 - 整体毛利率保持13.7%持平，毛利总额达24.93亿元人民币[52] - 住宅物业服务毛利率12.9%，同比下降0.5个百分点[52][54] - BPaaS解决方案毛利率37.7%，同比提升0.6个百分点[52] - 公司毛利为人民币24.929亿元，同比增长3.8%，毛利率为13.7%[93][96] - 循环型业务收入为人民币163.085亿元，同比增长9.5%，占收入比例89.9%，毛利率12.9%[87] - 开发商增值服务毛利率为9.7%，同比增长9.5个百分点[98][100] 成本与费用（同比） - 行政开支8.858亿元，同比净减少7,740万元（降幅8.0%）[44][46] - 公司总成本为人民币156.446亿元，同比增长3.0%[92][95] - 行政开支费用率（占收入比）同比降低0.6个百分点[87][104] - 销售及分销开支增至人民币298.5百万元，同比增长11.9%，费用率保持1.6%[107] - 行政开支降至人民币885.8百万元，同比减少8.0%，费用率降至4.9%[108] - 所得税开支降至人民币262.8百万元，同比减少7.0%[109][114] 净利润与现金流 - 期内利润增至人民币837.8百万元，同比增长5.4%[110][115] - 核心净利润增至人民币1,321.1百万元，同比增长10.8%[110][115] - 现金及现金等价物降至人民币10,937.0百万元，较期初减少人民币2,515.9百万元[112][117] - 经营净现金流同比改善，增加人民币2,050.4百万元[113][117] 资产与负债 - 无形资产微增至人民币7,752.8百万元，主要因并购产生[111][116] - 银行借款为人民币573.9百万元，净负债率不适用[118][123] - 抵押资产包括账面价值人民币827.0百万元投资物业及人民币9.7百万元应收账款[120][125] 募资使用情况 - 截至2025年6月30日，公司已使用全球发售所得款项净额约人民币47.265亿元，占总额的84.1%[132][133] - 尚未动用的首次公开发售所得款项净额约为人民币8.907亿元，占总额的15.9%[132][133] - 全球发售所得款项净额总额为人民币56.172亿元[133][136] - 推行"万物云街道"模式项目已使用13.65亿元，剩余55.37亿元预计2027年底前使用完毕[135] - AIoT及BPaaS解决方案开发项目已使用0.433亿元，剩余32.38亿元预计2027年底前使用完毕[135] - 基础设施技术化投资改造项目已使用4.27亿元，剩余18.31亿元预计2027年底前使用完毕[135] - 深化蝶城战略项目已使用96.45亿元，剩余1.32亿元预计2027年底前使用完毕[136] - 人才吸纳培养项目已全额使用16.63亿元[136] - 截至2025年1月1日，未动用首次公开发售所得款项金额为人民币22.012亿元[136] - 报告期内动用所得款项金额为人民币13.106亿元[136] 员工与人力成本 - 截至2025年6月30日公司员工总数为102,093名，较2024年12月31日的102,441名减少348人[149][152] - 报告期内总员工成本为人民币60.103亿元[149][152] 公司治理与董事变动 - 公司董事长朱保全自2011年2月起同时兼任总经理职务，违反《企业管治守则》第C.2.1条规定[143] - 2025年3月31日张旭和王文金辞任非执行董事[157] - 2025年5月16日华翠获委任为非执行董事及提名委员会委员[157] - 2025年5月16日朱旭获委任为非执行董事及审计委员会委员，后于2025年6月27日辞任[157] - 2025年6月27日孙嘉获委任为审计委员会委员[157] - 2025年9月3日卜令秋获委任为非执行董事[157] - 公司监事会已被撤销[157] - 所有董事确认报告期内遵守《标准守则》规定[145][147] - 截至2025年6月30日审计委员会由三名成员组成[184][188] 股权结构与股东信息 - 执行董事朱保全通过受控法团持有20,000,000股H股，占公司总股本1.71%[160] - 执行董事何曙华作为实益拥有人持有967,993股H股，占公司总股本0.08%[160] - 非执行董事姚劲波通过受控法团持有11,848,934股H股，占公司总股本1.01%[160] - 中国万科企业作为实益拥有人直接持有600,000,000股H股，占公司总股本51.21%[169] - 中国万科企业通过受控法团持有60,602,000股H股，占公司总股本5.17%[169] - 深圳市地铁集团作为股份保证权益人士持有211,530,417股H股，占公司总股本18.06%[169] - Boyu Capital Group Holdings Ltd通过受控法团持有186,475,833股H股，占公司总股本15.92%[169] - 公司已发行股份总数为1,171,565,329股H股，包含11,560,200股库存H股[166] - 除披露外，截至2025年6月30日无其他董事或高管持有公司5%以上股份权益[163] - 万斛泉源作为实益拥有人持有35,602,000股H股，占公司总股本3.04%[169] - 博裕资本相关实体合计持有公司H股186,475,833股，占公司总股本约15.92%[171][172] - 公司总股本为1,171,565,329股H股，其中包含11,560,200股库存H股[171] - 库存H股数量为11,560,200股，约占公司总股本的0.9867%[171] - 万科企业通过全资附属公司持有公司股份并被视作拥有相关权益[171] - 博裕资本投资管理公司通过旗下基金持有4,002,600股H股，占公司总股本不足5%[172] 股份回购与库存股 - 报告期内公司回购4,250,000股H股，占报告日总股本（不含库存股）的0.37%[174][175] - 报告期内H股回购总金额为84,866,975港元，每股价格区间为19.34-20.50港元[177] - 截至报告日公司已注销3,512,200股回购H股，仍持有11,560,200股库存H股[179] - 报告期内公司未出售或转让任何库存H股[179] - 所有回购H股均被列为库存股，董事会认为回购显示对公司发展的信心[178] - 公司已注销3,512,200股回购H股并持有11,560,200股库存H股[182] 股息分派 - 董事会建议派发2025年中期股息总额人民币11亿元（1,100.0 million）[186][190] - 每股股息为人民币0.951元（含税）基于期末股份数计算[186][190] - 股息将于2025年9月26日前后以现金派发予2025年9月11日登记股东[187][190] - 非居民企业股东股息需预扣10%企业所得税[191][192] - H股个人股东股息代扣代缴个人所得税税率按税收协议执行（10%-20%不等）[193][194][195][196][197] - 对符合条件或未签订税收协定的H股个人股东代扣代缴20%个人所得税[198] - 通过沪港通及深港通投资H股的内地个人及基金股息适用20%代扣税率[199] - 内地企业投资者需自行申报缴纳H股股息所得税[199] - 代扣税率执行以税务主管部门最新指导意见为准[200] - 建议股东就H股持有及转让涉税问题咨询专业顾问[200] 审计与财务报告 - 安永会计师事务所已审阅集团截至2025年6月30日止六个月财务资料[185][189] 其他收入与收益 - 其他收入及收益净额降至人民币0.632亿元，同比下降26.5%[102][106] 能源管理业务表现 - 能源管理项目实现单项目全周期收益提升7.8倍，推动13个能源项目落地[39][41]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发2025年半年度的中期股息 [1] - 中期股息每股派发金额为1.043港元 [1]

股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发2025年半年度中期股息 [1] - 每股派息金额为1.043港元 [1]

股息信息 - 2025年半年度中期股息每股0.951元人民币[1] - 预设派息货币为港元，每股1.043港元[1] - 汇率为1元人民币兑换1.09681港元[1] 时间安排 - 除净日为2025年9月5日[1] - 递交流股份过户文件最后时限为2025年9月8日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2025年9月9日至9月11日[1] - 记录日期为2025年9月11日[1] - 股息派发日为2025年9月26日[1] 税率情况 - 非居民企业股东股息代扣企业所得税税率为10%[2] - 沪深港通内地个人投资者及基金股息代扣个人所得税税率为20%[2]

公司基本信息 - 万物云空间科技服务股份有限公司股份代号为2602[1] 公司人员构成 - 执行董事为何曙华先生、朱保全先生（董事长）[2] - 非执行董事为卜令秋先生、华翠女士、孙嘉先生、姚劲波先生、周奇先生[2] - 独立非执行董事为陈玉宇先生、罗君美女士、沈海鹏先生、宋云峰先生[2] 董事会委员会设置 - 董事会设立审计、薪酬考核、提名三个委员会[2] - 罗君美女士担任审计委员会主席[3] - 沈海鹏先生担任薪酬考核委员会主席[3] - 朱保全先生担任提名委员会主席[3] - 陈玉宇先生为审计委员会、提名委员会成员[3] - 华翠女士为提名委员会成员[3]

股份情况 - 2025年9月3日已发行1,168,053,129股H股，库存11,560,200股[4] - 出席股东会代表984,969,760股，占可投票股份85.17%[4] 决议情况 - 批准2025年半年度利润分配方案，赞成率99.99989%[5] - 批准委任卜令秋为非执行董事，赞成率99.97144%[5] 股息情况 - 2025年中期股息每股0.951元，H股每股1.043元[6] - 预期9月26日前后向9月11日在册股东派付[6]

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为1,168,053,129元[1] - 截至2025年8月底，法定/注册股份数目为1,168,053,129股，每股面值1元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为1,156,492,929股[2] - 截至2025年8月底，库存股份数目为11,560,200股[2] - 截至2025年8月底，已发行股份总数为1,168,053,129股[2] 股份变动 - 2025年8月公司法定/注册、已发行（不包括库存）、库存股份数目无增减[1][2] 证券交易 - 本月证券发行或库存股份出售或转让获董事会授权批准[5] - 证券发行或库存股份出售或转让遵照相关规定[5]

财务表现与债务管理 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超九成 [1] - 如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 管理费用和营销费用实现双下降 [1] 销售与交付业绩 - 高质量交付超4.5万套房源 超50个项目实现"交付即交证" [1][2] - 成都/温州/天津等项目首开去化率超90% [2] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16% [2] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 实现新增销售超200亿元 [1][2] 经营服务业务发展 - 万物云上半年营收182亿元 通过弹性定价模式拓展项目超20个 [3] - 长租公寓运营超27万间房源 纳保量超13万间 服务企业客户超6200家 [3] - 商业业务整体出租率超93% 物流业务出租率行业领先 [3] - 物流业务库内运营/运输等服务收入同比增长43% [3] 科技赋能与运营效率 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 提供线上审图服务近百家 [3] - 累计完成智能巡检超32万次 通过无人机/360摄像头精准识别工程进度 [3] - 飞鸽工单系统覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大实时响应网络 [4] - 长租公寓实现全面自动化运营 全流程SaaS化提升经营毛利 [4]

行业背景转变 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府顺应出台物业费价格政策[1] - 过去房地产行业快速发展期 房屋供给数量和价格处于上行趋势 业主对物业费价格敏感度不高[1] 弹性定价模式 - 弹性定价是市场自我调节的必然过程 服务标准与价格更透明挂钩 业主可选择基础或升级服务 优质服务溢价空间获市场认可[1] - 弹性定价不鼓吹物业费降价 既尊重业主服务品质期望 也保障物业公司服务品质与生存空间 实现业主企业政府三方动态平衡[1] - 公司将弹性定价向全行业开源 通过开放共享形成行业通用语言 与业主共建服务新标准[2] 实施效果数据 - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20%[1] - 上半年存量市场获取114个住宅物业项目 年化饱和收入6.68亿元人民币 同比增长31.5%[1] 行业展望 - 更多同行参与将使优质优价消费理念逐步成熟 物业费价格机制获得正向反馈[2]