公司股份回购 - 公司于2026年1月20日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购耗资1922.65万港元 [1] - 回购股份数量为100.2万股 [1] - 回购价格区间为每股19.04港元至19.21港元 [1]

股份数据 - 2025年12月31日已发行股份（不含库存）1,154,940,329，库存13,112,800，总数1,168,053,129[3] - 2026年1月20日结束时，已发行（不含库存）1,153,938,329，库存14,114,800，总数1,168,053,129[3] 股份购回 - 2026年1月20日购回1,002,000，占比0.0868%，每股购回价HKD 19.1881[3] - 2026年1月20日购回每股最高HKD 19.21，最低HKD 19.04，总额HKD 19,226,476.2[11] 购回授权 - 购回授权决议2025年5月16日通过[11] - 可购回总数115,649,292[11] - 已购回2,554,600，占比0.2209%[11] 相关限制 - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年2月19日[11] - 购回后30天未经批准不得发行新股等[12] - 交易所出售库存股份须披露并填妥章节[13]

沽空比率排行 - 友邦保险-R和京东集团-SWR的沽空比率均达到100%，显示其上一交易日所有成交额均来自沽空交易[1] - 中国平安-R的沽空比率也高达82.04%[1] - 联想集团-R、阿里巴巴-WR、商汤-WR、快手-WR、安踏体育-R、吉利汽车-R、百度集团-SWR的沽空比率均在60%至75%之间，分别为74.51%、73.55%、72.43%、70.91%、65.97%、62.85%、60.79%[2] 沽空金额排行 - 泡泡玛特、小米集团-W、美团-W的沽空金额位居市场前三，分别为10.08亿元、8.25亿元、7.77亿元[1] - 中国人寿、洛阳钼业、百度集团-SW、阿里巴巴-W、比亚迪股份、腾讯控股、中国平安的沽空金额也进入前十，分别为7.18亿元、6.87亿元、6.24亿元、6.13亿元、4.97亿元、4.79亿元、3.47亿元[2] - 值得注意的是，沽空金额最高的泡泡玛特，其沽空比率仅为17.14%[2] 沽空偏离值排行 - 中国平安-R、京东集团-SWR、万物云的沽空比率偏离过去30天平均水平的幅度最大，偏离值分别为49.32%、43.39%、34.47%[1] - 中集安瑞科、中联重科、阿里巴巴-WR、友邦保险-R、百度集团-SWR、康龙化成、周大福的偏离值也位居前十，分别为32.59%、32.56%、30.92%、29.24%、28.24%、25.62%、25.52%[2] - 偏离值定义为当前沽空比率与过去30天平均沽空比率的差值[3]

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

报告行业投资评级 * 报告看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，认为当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配 [4][61] 报告的核心观点 * 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交面积与金额同比下滑，但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦 [1][4][7] * 央国企为拿地绝对主力，头部房企拿地强度大幅提升，行业格局持续调整 [1][3][48] 根据相关目录分别进行总结 1. 2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 * **供应端全面收缩**：2025年全国样本城市土地供应建面11.72亿平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线城市分别供应1475/25315/90452万平方米，同比分别下降27.6%/6.4%/19.2% [4][8][16] * **成交端量跌价升**：全国样本城市土地成交建面9.87亿平方米，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；但成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4% [4][7][8] * **市场热度聚焦核心城市**：一线城市成交楼面均价同比上涨17.3%至27945元/平方米，二线城市上涨4.0%至4935元/平方米，三四线城市则下跌3.9%至1821元/平方米 [4][8][28] * **溢价率结构性分化**：2025年全国样本城市平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1个百分点，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8/+2.3/-0.6个百分点 [3][8][31] * **重点城市表现突出**：上海、深圳、杭州、成都全年平均溢价率均突破10%，分别达到15.3%、26.9%、25.4%和10.3% [3][31][40] * **城市集中度持续提升**：2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3个、1个百分点 [3] 2. 央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 * **拿地主体以央国企为主导**：2025年拿地金额TOP100的房企中，央国企和地方国资合计占比高达84% [48] * **头部房企投资积极**：2025年共有12家房企权益拿地金额破百亿元，其中11家为央国企，仅滨江集团1家为民企 [3][48] * **房企拿地强度显著提升**：重点房企中滨江集团拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）最高，达81.9%；绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%；全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比大幅提升70.6% [3][48] * **部分房企拿地规模逆势增长**：以新增土地货值计，2025年保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业同比分别增长22.6%、56.6%、126.5%、73.5%和236.0% [60] 3. 投资建议 * **看好行业龙头及优质赛道**：报告建议重点关注开发类、商住类、物业类及文旅类公司 [4][61] * **具体推荐标的**： * 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产 [4][61] * 商住类：新城控股、龙湖集团 [4][61] * 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 [4][61] * 文旅类：华侨城A [4][61]

大会背景与目的 - 第二届亚太产业招商投资大会暨第八届粤港澳大湾区楼宇经济新质发展大会于1月9日在广州举行 [2] - 大会聚焦新技术、新产品与新解决方案的权威首发，汇聚国内外领先企业创新研发成果，旨在为产业发展提供前瞻指引 [2] 万物云“灵石”产品介绍 - 万物云灵石是集硬件、系统、算力于一体的智慧低碳运营解决方案产品组合 [2] - 该产品可为住宅、商写、园区、学校、医院、城市公共空间等多种场景提供即插即用、即开即用的智能化服务 [2] - 产品通过集成空间内各类关键数据，利用AI技术进行分析与决策，自动调配现场人力、设备和机器人 [2] - 实现建筑能耗优化、能碳托管、风险预警、工单响应等全流程自动化，助力不动产实现全生命周期的智慧低碳运营 [2] “灵石”应用成果与部署规模 - 在深圳创智云中心项目中，空调能耗同比降低19.4%，企业碳排放同比减少11% [3] - 该项目已于2025年4月获得深圳绿色交易所碳中和园区认证 [3] - 该项目助力万物云标普ESG评分优于93%的同行企业，跻身全球前列 [3] - 截至目前，公司已在全国20个核心城市成功打造了47个“灵石”标杆项目 [3] - 业态覆盖产业园区、办公园区、制造园区、商业综合体、高校、医院、社区、城区等三大空间、八大细分场景 [3] - 累计完成800多台“灵石”节点部署 [3] - 公司的目标是未来实现10万台“灵石”算力节点的广泛部署 [3] 商业模式创新 - “灵石”推出了“以租代售”的灵活方案，每月仅需1.8万元，即可“聘用”一位全天候在岗的数字员工 [3] - 此举大幅降低了AI智慧管理的应用门槛，使更多物业资产能够便捷享受到技术红利 [3]

核心观点 - 万物云在2025年度标准普尔全球可持续发展评估中ESG评分达到66分，较上一年度实现较大跃升 [1] - 公司在多项国际主流ESG评级中表现优异，处于全球同行业领先水平 [2][6] 公司ESG评分与评级表现 - 在标准普尔全球2025年度CSA评估中，万物云ESG评分为66分 [1] - 公司ESG评分表现优于全球93%的同行业企业 [2] - 公司万得WIND ESG评级在2025年度上调至AA级 [2] - 公司香港恒生指数ESG评级在2025年度上调至A-级 [2] - 上述评级结果均在行业处于领先地位 [2] 公司背景信息 - 公司全称为万物云空间科技服务股份有限公司 [1] - 公司股票代码为02602，在香港交易所上市 [5] - 公司所属行业为地产建筑业 [5] 公司未来计划 - 公司将持续提升可持续发展能力与韧性 [6] - 公司将进一步优化ESG管理体系并与业务战略结合落地 [6]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

政策预期 - 近期《求是》杂志关于房地产市场的论述增强了市场信心 预计三月、四月前将出台更积极的房地产政策 尤其是抵押贷款补贴政策 [1] 看好的公司 - 看好执行能力强的公司 包括华润置地、中国海外发展和建发国际集团 [1] - 预计华润万象生活将受益于任何潜在的消费刺激措施 [1] 评级调整 - 将万物云评级上调至“中性” 因其最坏情况似乎已反映在股价中 [1] - 若万物云控股权转移至深圳地铁 将带来正面事件性机会 [1]

股本情况 - 截至2025年12月底公司法定/注册股本总额为人民币1,168,053,129元[1] - 截至2025年12月底法定/注册股份数目为1,168,053,129股，面值1元人民币[1] - 截至2025年12月底已发行股份总数为1,168,053,129股[2] 股份变动 - 上月底已发行股份（不含库存股）1,155,694,629股，本月底1,154,940,329股，减少754,300股[2] - 上月底库存股份数目为12,358,500股，本月底为13,112,800股，增加754,300股[2] 股份回购 - 2025年12月15日以每股19.2278港元购回515,000股作库存股[4] - 2025年12月18日以每股19.2521港元购回239,300股作库存股[4] - 购回股份股东大会通过日期为2025年5月16日[4]