回购注销 - 公司将回购注销限制性股票4,872,998股[2] - 回购注销日期为2025年8月21日[2] - 涉及激励对象124人[6] 业绩要求 - 2024年归母净资产收益率不低于6%且不低于同行业均值或对标企业75分位值[5] - 2024年归母扣非净利润较2019年复合增长率不低于35%且不低于对标企业75分位值[5] 股本变动 - 变动前总股本2,174,952,580股，变动后2,170,079,582股[10] 人员变动 - 因退休不再具备激励对象资格3人[5]

业绩相关 - 2024年度公司业绩未达激励计划规定考核条件，条件为归母净资产收益率不低于6%等[14] - 2021 - 2025年每股派发现金红利分别为0.079元、0.161元、0.10元、0.128元、0.07元[19][20] 激励计划 - 2021年第一次临时股东大会审议通过激励计划并授权董事会办理相关事宜[9] - 激励对象中有3人因退休不再具备资格[16] 回购注销 - 2025年6月相关会议审议通过回购注销部分限制性股票及调整回购价格议案[9] - 2025年6月20日公司发布多项与回购注销相关的公告[10] - 截至2025年8月4日，公告期已满45天，未收到债权人相关要求[13] - 本次回购注销涉及激励对象124人，共计4,872,998股[18] - 限制性股票授予价格为2.82元/股，调整后回购价格为2.282元/股[20][22] - 回购资金来源为公司自有资金[23] - 预计2025年8月21日完成注销登记[24] - 回购注销后公司总股本由2,174,952,580股变更为2,170,079,582股[24]

股权激励计划调整 - 公司因业绩考核未达标及激励对象退休 将回购注销限制性股票4,872,998股 [1] - 2024年度相关指标未达业绩考核条件 导致第三批限制性股票不得解除限售 [1] - 3名激励对象因退休丧失资格 其已获授未解除限售部分同步被回购 [1] 股权结构变动 - 本次回购注销完成后 公司剩余股权激励限制性股票数量归零 [1] - 注销日期确定为2025年8月21日 [1] 合规性声明 - 公司强调本次决策程序及信息披露符合合规要求 [1] - 公司承诺涉及回购注销的相关信息真实准确完整 [1] - 律师出具意见认为本次回购注销操作合法有效 [1]

地产物流产业链全景梳理 - 物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，开发商根据客户需求选择地点并投资建设专用物流设施 [1] - 现代物流地产以物流园区为核心载体，建设运营物流仓库、配送中心、分拨中心等设施，提供园区租赁、运营、配送等增值服务 [1] - 主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作 [1] 价值链理论应用 - 物流地产企业需关注价值链战略环节，培养核心能力以形成行业竞争优势 [2] 地产物流产业链区域分布 - 产业链区域分布呈现显著集聚特征，上游土地建材供应集中于东部沿海及中部地区 [5] - 中游开发运营以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓 [5] - 长三角市场成熟度高，租金与空置率差异小，京津冀形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充格局 [5] - 下游租户集中在电商制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群 [5] 地产物流上市公司经营情况 - 2024年行业分化明显：嘉里建设营收195亿元（毛利率32.8%），大悦城营收357.9亿元（毛利率21.8%），富力地产营收187.7亿元（毛利率-4.7%） [7] - 行业整体受供需影响，部分企业凭借规模区位优势盈利，部分面临挑战 [7] 代表性企业投资布局 - **嘉里建设**：2022年出售香港柴湾、沙田货仓（46.2亿港元），子公司嘉里物流签约宁夏陆港项目（一期2亿元，二期3亿元） [10] - **富力地产**：2020-2021年分两次出售广州空港物流园全部股权（合计52.95亿元），彻底退出物流地产领域 [10] - **金地集团**：近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办开发 [10] - **顺丰控股**：2024年推进南方顺丰仓储物流REIT上市（底层资产估值30.41亿元），投资21亿元建设常州、惠州产业园 [10] - **传化智联**：截至2024年运营73个公路港项目，总投资超50亿元，包括常德（4亿元）、恩施（10亿元）、荣昌（25亿元）项目 [10] - **南山控股**：旗下宝湾物流2024年主导REIT上市（募资12.19亿元），新增成都新津（7亿元）、合肥（10亿元）物流项目 [10]

行业整体表现 - 2025年7月中国仓储指数为50 1%，较6月回落0 9个百分点，但仍连续9个月处于扩张区间，显示行业整体保持良好运行态势但增速放缓 [1] - 企业员工指数为50 5%与6月持平，业务活动预期指数为52 3%较6月下降1 4个百分点，反映企业对后市信心稳固 [2] 分项指数分析 - 新订单指数为50%，较6月下降1 6个百分点，其中有色金属、化工产品、机械设备新订单指数高于50%，矿产品、家电、日用品、医药低于50% [1] - 期末库存指数为51%较6月上升3 3个百分点，钢材、化工产品、机械设备、矿产品、家电、医药库存指数高于50%，有色金属、农副产品低于50% [1] - 平均库存周转次数指数为48 5%较6月下降7 2个百分点，有色金属、化工产品、机械设备周转指数高于50%，钢材、家电、日用品、医药低于50% [2] 影响因素与趋势展望 - 高温多雨天气抑制终端需求并干扰户外施工，导致商品周转速度减慢、库存水平普遍上升 [1][2] - 大宗商品仓储需求逆势回升，有色金属、化工产品新订单指数升幅明显，受益于国家破除"内卷式"竞争政策的引导 [1] - 短期8月天气因素或继续扰动行业运行，但长期随着雨季结束及宏观政策支撑，行业有望保持向好态势 [2]

公司业务动态 - 公司暂未参与雅鲁藏布江水电站工程建设 [2] - 公司将积极关注建设情况并寻求合作机会 [2]

市场整体表现 - 上证综指收于3639.67点，涨幅0.16%，位于半年线之上 [1] - A股总成交额达18524.79亿元 [1] - 52只A股价格突破半年线 [1] 高乖离率个股表现 - 新炬网络乖离率9.28%，涨幅10.01%，换手率8.53% [1] - 中孚信息乖离率7.69%，涨幅9.23%，换手率16.93% [1] - 龙图光罩乖离率4.32%，涨幅6.60%，换手率20.88% [1] - 安孚科技乖离率4.06%，涨幅4.49%，换手率5.14% [1] - 绝味食品乖离率3.73%，涨幅6.02%，换手率4.60% [1] 中等乖离率个股表现 - 深城交乖离率3.10%，涨幅3.44%，换手率4.85% [1] - 科士达乖离率2.93%，涨幅2.94%，换手率3.51% [1] - 宝立食品乖离率2.25%，涨幅3.83%，换手率1.84% [1] - 灿芯股份乖离率2.09%，涨幅4.86%，换手率11.89% [1] - 迈信林乖离率1.97%，涨幅7.27%，换手率6.08% [1] 低乖离率个股表现 - 九安医疗乖离率1.88%，涨幅1.82%，换手率3.55% [1] - 富瀚微乖离率1.81%，涨幅6.47%，换手率9.05% [1] - 中储股份乖离率1.56%，涨幅1.68%，换手率2.67% [1] - 周大生乖离率1.49%，涨幅1.61%，换手率0.99% [1] - 重庆百货乖离率1.26%，涨幅1.32%，换手率1.93% [1] 微幅突破半年线个股 - 珠海中富乖离率1.14%，涨幅3.75%，换手率4.79% [1] - 华岭股份乖离率1.06%，涨幅2.54%，换手率6.19% [1] - 凯华材料乖离率1.04%，涨幅4.23%，换手率7.98% [1] - 青岛港乖离率1.01%，涨幅1.82%，换手率0.31% [2] - 卓胜微乖离率0.98%，涨幅2.88%，换手率3.82% [2] 刚站上半年线个股 - 五洲交通乖离率0.91%，涨幅1.39%，换手率2.44% [2] - 曙光数创乖离率0.90%，涨幅1.02%，换手率2.07% [2] - 浙大网新乖离率0.86%，涨幅2.21%，换手率12.71% [2] - 格林达乖离率0.78%，涨幅1.26%，换手率2.57% [2] - 西陇科学乖离率0.71%，涨幅0.78%，换手率5.68% [2]

行业概况 - 中国物流地产行业上市公司数量较少，大部分企业侧重地产或物流单一领域，同时涉及物流地产的企业主要与仓储、轻资产运营相关 [1] - 行业企业可分为三类：金地、中储等7家物流地产业务为核心或重要；嘉里、传化等将物流地产作为战略资产；富力、大悦城等物流业务为附属非核心 [1] 上市公司业务布局 - 嘉里建设：内地重点布局物流仓储设施，总资产超千亿港元 [3] - 中储股份：拥有超1000万平方米物流基地网络，央企背景 [3] - 顺丰控股：自营全货机84架，覆盖全球供应链服务 [3] - 万科A：拓展物流仓储与冷链赛道，旗下万纬物流管理高标冷链仓储 [3] - 南山控股：控股宝湾物流品牌，业务涵盖物流园区开发 [3] 上市公司业绩表现 - 2024年营收呈现分化：顺丰控股2844亿元、万科A3432亿元、中国外运1056亿元为千亿级；中储股份631亿元、金地集团753亿元为百亿级；南山控股84亿元、嘉诚国际14亿元为十亿级 [4][5][6] - 毛利率水平：嘉诚国际33%、嘉里建设33%为第一梯队；大悦城22%、南山控股20%为第二梯队；顺丰控股14%、万科A10%为第三梯队 [5][6] - ROE表现：顺丰控股、中国外运、嘉诚国际超8%；富力地产、华远控股、大悦城、万科A为负值 [12] - EPS表现：顺丰控股2.1最优，嘉里建设、嘉诚国际、中国外运为正，富力地产、大悦城、华远控股为负 [13] 区域布局特点 - 华远控股：聚焦京津冀，探索智能物流产业园 [9][10] - 金地集团：覆盖120余城，聚焦核心城市群 [9] - 中储股份：全国20多省设100+仓库，形成网络化布局 [9] - 顺丰控股：以鄂州、嘉兴、深圳为核心布局空港物流设施 [10] - 万科A：上海、广州、沈阳为重点，万纬物流形成全国网络 [11] 业务发展规划 - 中储股份：升级全国仓储网络智能化，与普洛斯合作开发高标仓 [15][17] - 顺丰控股：通过丰泰产业园加大高标仓投入，布局跨境物流节点 [17] - 万科A：万纬物流深耕高标仓与冷链，优化全国布局 [17] - 南山控股：宝湾物流扩大沿江沿海"T型"网络，借助REITs扩张 [17] - 嘉诚国际：聚焦粤港澳大湾区与海南，建设跨境电商智能物流中心 [17][18]

融资活动 - 8月4日融资买入1628.47万元，融资偿还1445.48万元，融资净买入182.99万元 [1] - 融资余额6.18亿元，占流通市值比例4.82% [1][2] - 近3个交易日连续净买入累计723.04万元，显示持续融资买入态势 [1] 融券活动 - 8月4日融券净卖出200股，融券余量32.15万股，融券余额190.01万元 [2][3] - 近3个交易日连续净卖出累计3500股，近20个交易日中有11个交易日出现融券净卖出 [2] - 融券活动规模显著小于融资活动，融券余额仅为融资余额的0.3% [2][3] 两融余额变动 - 8月4日融资融券余额6.20亿元，较昨日上涨0.3% [4] - 近5个交易日两融余额波动区间为6.13-6.20亿元，单日变动幅度在-0.72%至0.69%之间 [4] - 两融余额整体呈现震荡上行趋势，5个交易日累计增加约300万元 [4]

仓库行业定义及分类 - 仓库行业提供货物存储、保管、分拣、配送及相关增值服务，是现代供应链的核心环节，通过科学规划实现安全存储和高效周转[2] - 按运营主体分为第三方仓储、企业自营仓、公共仓储、平台型云仓；按功能分为存储型、流通型、专用型仓库；专用型包括恒温恒湿、冷藏冷冻、危险品及保税仓库[2] - 按技术等级分为传统平面仓、自动化立体仓、智能无人仓、数字孪生仓；按建筑结构分为平房仓、楼房仓、立体仓及露天仓库[2] 行业发展现状 - 仓库服务对象包括生产企业、贸易商和物流企业，提供集中存放、库存管控及配送衔接服务，是连接生产、流通和消费的关键节点[4] - 2023年仓库竣工面积达3296.12万m²，同比增加417.15万m²；2024年竣工面积2508万m²，同比下降24%[4] - 2024年通用仓储总面积约10亿m²，较2023年增加5.17亿m²，其中可租面积54898万m²，在建面积1722万m²，仓库园区数量达40274个[6] 市场需求结构 - 2024年底0-999m²仓库需求占比最高达33.33%，大于10000m²及1000-1999m²仓库各占19.3%[8] - 仓库租赁需求占比75.44%，区域分布中东部分布最集中达63.16%，东北地区暂无租赁需求[8] 产业链分析 - 产业链上游包括仓储基础设施与设备供应，涵盖建筑、土地及仓储设备；信息技术服务商提供管理系统、物联网及云服务[10] - 中游为仓库服务运营主体，包括自营仓库、第三方仓储及公共仓库运营商[10] - 下游需求方涵盖制造业、零售业、电商、生鲜、医药及跨境贸易等行业，主要用于货物存储与周转[10] 行业竞争格局 - 市场呈现多层级分化：第一梯队为京东物流、顺丰、菜鸟网络等全国性综合物流巨头；第二梯队包括普洛斯、万纬物流等专业物流地产商；第三梯队为冷链仓、化工仓等垂直领域运营商及区域性中小仓储企业[12] 代表企业运营表现 - 中储股份2024年营业收入631.44亿元同比减少6.13%，归母净利润4.03亿元同比减少48.76%，实施"两商两网三支撑"战略聚焦仓储网络与智慧运输[15] - 密尔克卫2024年营业总收入121.18亿元同比上升24.26%，归母净利润5.65亿元同比上升31.04%，自建管理超60万m²化学品仓库并提供全国流通交付网络[17] 未来发展趋势 - 行业从规模扩张向质量升级转型，智能化、绿色化、全球化成为竞争核心，头部企业通过技术投入与并购整合巩固优势[19]