财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收8130.4万美元，2020年同期为8955.7万美元[17] - 2021年第一季度总费用7579.9万美元，2020年同期为7766.2万美元[17] - 2021年第一季度运营收入922.2万美元，2020年同期为1189.5万美元[17] - 2021年第一季度净收入600.9万美元，2020年同期为913.5万美元[17] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为231.1万美元，2020年同期为592.5万美元[17] - 2021年第一季度普通股股东每股净收入（基本和摊薄）为0.04美元，2020年同期为0.11美元[17] - 2021年第一季度综合收入为936.3万美元，2020年同期为203.8万美元[17] - 截至2021年3月31日，总权益为7.60752亿美元，截至2020年12月31日为7.56802亿美元[20] - 2021年第一季度发行普通股净收益为898.1万美元[20] - 2021年净收入为6009美元，2020年为9135美元[24] - 2021年折旧和摊销等调整后经营活动提供的净现金为8135美元，2020年为20307美元[24] - 2021年投资活动使用的净现金为31119美元，2020年为49170美元[24] - 2021年融资活动提供的净现金为7142美元，2020年为38072美元[24] - 2021年现金、现金等价物和受限现金净减少15842美元，2020年净增加9209美元[24] - 2021年3月31日，现金和现金等价物为24762美元，受限现金为9826美元，总计34588美元；2020年分别为48096美元、4692美元和52788美元[27] - 2021年股息和分配应付增加3344美元，2020年为828美元[26] - 2021年确认融资租赁使用权资产24466美元，确认融资租赁负债27940美元[26] - 2021年第一季度净营业收入为3.0891亿美元，2020年同期为3.0299亿美元；净收入为600.9万美元，2020年同期为913.5万美元[41][44] - 2021年第一季度利息收入为411.6万美元，2020年同期为722.6万美元[60] - 2021年第一季度末贷款损失准备金余额为174.1万美元，2020年同期为320.2万美元[64] - 2021年3月31日和2020年12月31日，预合同成本递延金额分别为200万美元和170万美元，2021年和2020年第一季度摊销额分别为10万美元和20万美元[67] - 2021年3月31日和2020年12月31日，建筑应收账款中的保留金分别为1470万美元和1710万美元，建筑应付账款中的保留金分别为1530万美元和1770万美元[69] - 2021年3月31日和2020年12月31日，未完成建筑合同净头寸分别为 - 300.8万美元和 - 595万美元[70] - 2021年第一季度末和2020年第一季度末，未完成合同积压分别为3883.8万美元和2.35642亿美元[71] - 2021年3月31日和2020年12月31日，循环信贷安排未偿还余额为1000万美元，定期贷款安排未偿还余额为2.05亿美元，2021年3月31日有效利率分别为1.61%和1.56%[74] - 2021年第一季度利率衍生品公允价值总变动为2703美元，2020年同期为 - 9225美元[89] - 2021年第一季度，公司宣布或支付的普通股/ A类单位股息/分配分别为879.3万美元和1211.2万美元，A类优先股股息/分配均为288.7万美元[95] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认120万美元和130万美元的股份支付成本，截至2021年3月31日，有15.9498万股未归属限制性股票，未确认的补偿费用为140万美元，预计在未来36个月内确认[98] - 截至2021年3月31日，净负债公允价值为989,461美元，应收票据净额为133,206美元，利率互换负债为11,372美元，利率互换和上限资产为380美元[101] - 2021年和2020年第一季度，与关联方建筑合同收入分别为1240万美元和850万美元，毛利润分别为50万美元和30万美元；截至2021年3月31日和2020年12月31日，关联方未偿还净额分别为900万美元和860万美元[102] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为310万美元，摊薄后每股0.04美元，2020年同期为820万美元，摊薄后每股0.11美元[152] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为2080万美元，摊薄后每股0.26美元，2020年同期为2230万美元，摊薄后每股0.29美元[152] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为2060万美元，摊薄后每股0.26美元，2020年同期为2470万美元，摊薄后每股0.32美元[152] - 截至2021年3月31日，核心运营物业投资组合入住率为94.0%，2020年12月31日为94.4%，其中办公室97.2%、零售93.9%、多户住宅92.2%（传统多户住宅95.8%、学生住房85.0%）[153] - 2021年第一季度，办公室板块净运营收入为740.2万美元，较2020年同期增长13.9%；同店净运营收入为672.6万美元，较2020年同期增长0.8%[158][159][161] - 2021年第一季度，零售板块净运营收入为1339.2万美元，较2020年同期下降12.0%；同店净运营收入为1189.8万美元，较2020年同期下降7.1%[163][166] - 2021年第一季度，多户住宅板块净运营收入为880.9万美元，较2020年同期增长28.5%[168] - 2021年第一季度租赁收入为4.5741亿美元，较2020年同期的4.2289亿美元增长8.2%，其中办公、零售、多户住宅租赁收入分别为1.1635亿、1.8255亿、1.5851亿美元，变动幅度分别为14.2%、-10.6%、35.6%[174][176][177] - 2021年第一季度物业费用为4149万美元，较2020年同期的3895万美元增加254万美元[170] - 2021年第一季度同店净营业收入（NOI）为5541万美元，较2020年同期的6122万美元减少581万美元，多户住宅同店NOI下降9.5%[170] - 2021年第一季度非同一门店NOI为3268万美元，较2020年同期的734万美元增加2534万美元[170] - 2021年第一季度总承包和房地产服务收入为3.5563亿美元，较2020年同期的4.7268亿美元下降24.8%，利润下降25.0%[172][174][179] - 截至2021年3月31日，公司积压订单为3.8838亿美元，较2020年同期的23.5642亿美元大幅减少，其中霍利泉公寓项目和第27街公寓及车库项目分别有1130万和1140万美元的积压订单[173] - 2021年第一季度租赁费用为1.0832亿美元，较2020年同期的9375万美元增长15.5%，其中办公、零售、多户住宅租赁费用变动幅度分别为12.9%、-6.1%、34.4%[174][179][180] - 2021年第一季度房地产税为5306万美元，较2020年同期的4333万美元增长22.5%，其中办公、零售、多户住宅房地产税变动幅度分别为18.5%、-6.4%、88.1%[174][183][184] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为1.8066亿美元，较2020年同期的1.4279亿美元增长26.5%[174][186] - 2021年第一季度净收入为6009万美元，较2020年同期的9135万美元下降3126万美元，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为3122万美元，较2020年同期的8160万美元下降5038万美元[174] - 2021年第一季度利息收入较2020年同期下降43.0%[188] - 2021年第一季度债务利息支出较2020年同期下降4.3%[188] - 2021年第一季度融资租赁利息支出较2020年同期增长58.1%[189] - 2021年第一季度未实现信贷损失释放（拨备）较2020年同期变化0.4百万美元[189] - 截至2021年3月31日，公司有2480万美元的无限制现金及现金等价物，980万美元的受限现金[193] - 截至2021年3月31日，公司信贷安排下有9320万美元可用借款，建筑贷款下有4840万美元可用借款[193] - 2021年第一季度，公司通过ATM计划发行并出售717388股普通股，净收益910万美元[196] - 公司总担保债务为760,099美元，到期余额为620,755美元；总无担保债务为215,000美元，到期余额为215,000美元；总本金余额为975,099美元，到期余额为835,755美元；债务净额为975,147美元，到期余额为835,755美元[204] - 2021年（不含截至3月31日的三个月）至2025年及以后的本金支付金额分别为27,488美元（占比3%）、100,263美元（占比10%）、179,334美元（占比18%）、109,352美元（占比11%）、289,474美元（占比30%）、269,188美元（占比28%），总计975,099美元[207] 业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙企业74.2%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[30] - 截至2021年3月31日，公司的物业组合包括55处运营物业和4处开发中或未稳定的物业[30] - 2021年2月26日，公司以2760万美元的合同价格加20万美元的资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，开发商偿还1430万美元夹层应收票据[50][61] - 2021年1 - 3月，公司完成多项物业处置，总售价960万美元，总处置收益370万美元[52] - 2021年第一季度，公司确认300万美元房地产减值损失，涉及Socastee Commons购物中心[53] - 截至2021年3月31日，公司在Harbor Point Parcel 3项目投资390万美元，总权益承诺达3000万美元，账面价值500万美元[54] - 截至2021年3月31日，公司应收票据总额为1.33206亿美元，2020年12月31日为1.35432亿美元[57] - 2021年3月，公司为Interlock Commercial项目追加贷款750万美元[60] - 公司作为承租人有9份土地租赁协议，6份为经营租赁，3份为融资租赁；作为出租人按经营租赁出租物业[45][46] - 2020年12月31日，公司报告应收票据净额为1.354亿美元，贷款损失准备金为260万美元[63] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司在运营合伙企业中的普通股权益分别为74.2%和73.9%，截至2021年3月31日，公司持有的优先股清算优先权为1.711亿美元[91] - 截至2021年3月31日，公司修订和重述的2013年股权计划下有63.6896万股可供发行[96] - 2021年第一季度，公司授予员工和非员工董事总计13.4782万股限制性股票，加权平均授予日公允价值为每股12.65美元，其中4.2629万股被员工用于缴纳所得税预扣[97] - 与弗吉尼亚海滩混合用途项目开发商的合同总价为8180万美元，预计总毛利润为310万美元，毛利率为4.0%；公司为此开具了950万美元的信用证[104] - 截至2021年3月31日，公司为Interlock Commercial提供的未偿还付款担保为3430万美元[109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司相关债券总计240万美元；截至2021年3月31日，公司为关联方项目开具的未偿还信用证为950万美元；2021年1月7日，运营合伙企业开具了1500万美元的备用信用证[110] - 2021年4月1日，公司进行了2230万美元的优先股投资，年利率为11%，4月已出资800万美元[112] - 2021年4月15日，公司对Southgate Square贷款进行再融资；4月，公司循环信贷额度借款增加1700万美元，未偿还余额达2700万美元[113] - 2021年5月5日，公司签订了3510万美元

业绩总结 - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为310万美元，每股摊薄收益为0.04美元，较2020年第一季度的820万美元（每股0.11美元）下降了62.8%[11] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的资金运营（FFO）为2080万美元，每股摊薄收益为0.26美元，较2020年第一季度的2230万美元（每股0.29美元）下降了6.7%[11] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的标准化资金运营（Normalized FFO）为2060万美元，每股摊薄收益为0.26美元，较2020年第一季度的2470万美元（每股0.32美元）下降了16.6%[11] - 2021年第一季度总收入为81,304千美元，较2020年第一季度的89,557千美元下降了9.3%[21] - 2021年第一季度运营收入为9,222千美元，较2020年第一季度的11,895千美元下降了22.5%[21] - 2021年第一季度净收入为6,009千美元，较2020年第一季度的9,135千美元下降了34.5%[21] - 2021年第一季度的调整后资金运营收益（AFFO）为17,406千美元，较2020年第一季度的20,732千美元下降了16.5%[23] - 2021年第一季度的总加权平均普通股和运营合伙单位为80,276千股，较2020年第一季度的77,671千股增长了3.1%[23] 用户数据 - 截至2021年3月31日，核心运营物业组合的入住率为94.0%，较2020年12月31日的94.4%略有下降[12] - 稳定零售物业的年租金收入（ABR）为60,051,969美元，平均每租赁平方英尺ABR为17.42美元[37] - 稳定办公物业的年租金收入（ABR）为35,432,115美元，平均每租赁平方英尺ABR为28.00美元[39] - 多户住宅物业的整体入住率为92.2%[40] - 多户住宅物业的每单位有效月租金为1,529美元[40] 未来展望 - 公司在2021年确认的标准化FFO指导为每股0.98至1.02美元[12] - 预计2021年总净运营收入（NOI）为1.165亿至1.175亿美元[15] - 预计2021年建筑部门毛利润为400万至550万美元[15] 新产品和新技术研发 - 开发管道中，"Chronicle Mill"项目预计成本为54,000千美元，预计初始入住时间为2022年第三季度[41] - "Solis Gainesville"项目预计成本为48,000千美元，预计初始入住时间为2022年第二季度[41] - "T. Rowe Price Global HQ"项目的预计成本为250,000千美元，初始入住时间为2024年第一季度[43] 市场扩张和并购 - 公司完成了对Oakland Marketplace的出售，获得总收入550万美元[12] - 2020年收购Edison Apartments，位于Richmond, VA，包含174个单位，购买价格为25700千美元，现金资本化率为6.8%[50] 负面信息 - 核心债务与年化核心EBITDA比率为7.1倍，较2020年12月31日的6.6倍有所上升[17] - 现金及受限现金为34,588千美元，较2020年12月31日的50,430千美元下降31.4%[32] - 2021年第一季度的同店净运营收入（NOI）为24165千美元，同比下降5.6%[57] 其他新策略和有价值的信息 - 公司宣布第二季度现金分红为每股0.16美元，实现连续第二个季度的分红增长，年初至今累计增长45.5%[11] - 年化股息收益率为4.78%，较2020年12月31日的3.92%上升22%[17] - 公司的加权平均利率为3.0%，债务的平均到期时间为6.0年[28]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年公司净收入为2980万美元，摊薄后每股0.38美元，2019年为2960万美元，摊薄后每股0.41美元[29] - 2020年运营资金为8300万美元，摊薄后每股1.06美元，2019年为8000万美元，摊薄后每股1.10美元[30] - 2020年正常化运营资金为8620万美元，摊薄后每股1.10美元，2019年为8510万美元，摊薄后每股1.17美元[30] - 2020年宣布每股现金股息为0.44美元，2019年为0.84美元[33] - 公司2020年第二季度暂停支付普通股和A类普通股单位的季度现金股息，2020年第三、四季度和2021年第一季度恢复分红，分别为每股0.11美元和0.15美元，2020年全年宣布的现金股息为每股0.44美元[92] 各业务线净营业收入关键指标变化 - 2020年物业部门净营业收入为1.094亿美元，2019年为1.02亿美元；其中办公物业为2760万美元，2019年为2110万美元；零售物业为5420万美元，2019年为5800万美元；多户住宅物业为2760万美元，2019年为2290万美元[31] - 2020年同店净营业收入为6250万美元，2019年为6600万美元；其中办公物业为1330万美元，2019年为1350万美元；零售物业为3680万美元，2019年为3930万美元；多户住宅物业为1240万美元，2019年为132万美元[31] 各业务线入住率关键指标变化 - 截至2020年12月31日，办公物业入住率为97.0%，2019年为96.6%；零售物业入住率为94.7%，2019年为96.9%；多户住宅物业入住率为92.5%，2019年为95.6%；核心运营物业组合入住率为94.4%，2019年为96.5%[31][32] 第四季度租赁及租金收取情况 - 2020年第四季度续租超84%的商业办公和零售空间，包括新租约，公司租赁超22.2万平方英尺的商业办公和零售空间[32] - 2020年第四季度收取98%的投资组合租金，其中办公租户租金收取率为100%，多户住宅租户租金收取率为99%，零售租户租金收取率为96%[33] 公司融资情况 - 2020年8月，公司通过承销公开发行360万股6.75% A系列累积可赎回永久优先股，筹集约8630万美元净收益[34] 公司业务目标及策略 - 公司主要业务目标包括开发、拥有物业，增加现金流和资产价值，开展第三方建设工作，把握收购机会[49] - 公司将通过聚焦物业开发收购、拓展公私合作关系、吸引第三方客户、进行资本循环等策略实现业务目标[49][50][51][52] 各业务线物业详细数据 - 截至2020年12月31日，公司稳定零售物业组合净可租面积365.1213万平方英尺，入住率94.7%，年基本租金（ABR）5767.8241万美元，每租赁平方英尺ABR为16.69美元[54][55] - 249 Central Park Retail净可租面积9.24万平方英尺，入住率97.9%，ABR为238.2569万美元，每租赁平方英尺ABR为26.34美元[55] - Apex Entertainment净可租面积10.3335万平方英尺，入住率100.0%，ABR为148.2137万美元，每租赁平方英尺ABR为14.34美元[55] - 截至2020年12月31日，公司稳定办公物业组合净可租面积130.5933万平方英尺，入住率97.0%，ABR为3509.4472万美元，每租赁平方英尺ABR为27.70美元[57] - 4525 Main Street净可租面积23.4938万平方英尺，入住率99.4%，ABR为694.1742万美元，每租赁平方英尺ABR为29.73美元[57] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office净可租面积32.068万平方英尺和9.8061万平方英尺，入住率分别为95.9%和100.0%，ABR分别为898.3921万美元和185.0411万美元，每租赁平方英尺ABR分别为29.23美元和18.87美元[57] - One City Center净可租面积15.1599万平方英尺，入住率89.3%，ABR为424.2798万美元，每租赁平方英尺ABR为31.33美元[57] - One Columbus净可租面积12.877万平方英尺，入住率98.9%，ABR为324.9143万美元，每租赁平方英尺ABR为25.52美元[57] - 公司多户住宅物业总单元数为3527个，平均入住率为92.5%，季度总收入为5897.9461万美元，每月每入住单元/床位平均租金为1507美元[59] - 公司零售物业地面租赁总数为28个，净可出租面积为56.2936万平方英尺，年化基础租金为556.3762万美元[61] - 公司办公物业租赁到期总数为106个，到期租赁总面积为130.5933万平方英尺，年化基础租金总计3509.4472万美元[63] - 公司零售物业租赁到期总数为537个，到期租赁总面积为365.1213万平方英尺，年化基础租金总计5767.8241万美元[64] - 1405 Point多户住宅物业建于2018年，所有权占比100%，单元数289个，入住率95.5%，季度收入704.7293万美元，每月每入住单元租金2128美元[59] - Edison Apartments多户住宅物业建于1919/2014年，所有权占比100%，单元数174个，入住率94.3%，季度收入259.0681万美元，每月每入住单元租金1316美元[59] 各业务线租赁到期情况 - 2027年公司办公物业将有6个租赁到期，到期面积25.6477万平方英尺，占办公组合净可出租面积的19.6%，年化基础租金739.564万美元，占办公组合年化基础租金的21.1%[63] - 2025年公司零售物业将有88个租赁到期，到期面积61.1257万平方英尺，占零售组合净可出租面积的16.7%，年化基础租金849.6725万美元，占零售组合年化基础租金的14.7%[64] 各业务线可用净可出租面积情况 - 公司办公物业可用净可出租面积为3.9025万平方英尺，占办公组合净可出租面积的3.0%[63] - 公司零售物业可用净可出租面积为19.4714万平方英尺，占零售组合净可出租面积的5.3%[64] 各业务线前10大租户情况 - 截至2020年12月31日，办公物业组合前10大租户年化基础租金总计1.8846亿美元，占办公组合的49.8%，占总组合的12.1%[65] - 截至2020年12月31日，零售物业组合前10大租户年化基础租金总计1.2729亿美元，占零售组合的21.8%，占总组合的8.3%[66] 在建项目情况 - Solis Gainesville项目预计成本5200万美元，已发生成本1200万美元，预计2022年交付，公司拥有95%所有权[68] - Premier Retail项目预计成本1800万美元，已发生成本1600万美元，截至2020年12月31日，零售空间出租率75.6%，公寓出租率96.9%[70][72] - Wills Wharf项目预计成本1.2亿美元，已发生成本1.08亿美元，截至2020年12月31日，整体项目出租率47.2%[70][73] 贷款及利息收入情况 - 截至2020年12月31日，Delray Plaza贷款余额1430万美元，2020年确认利息收入50万美元[75] - 截至2020年12月31日，Interlock Commercial贷款余额8530万美元，2020年确认利息收入1230万美元[79] - 截至2020年12月31日，Solis Apartments at Interlock贷款余额2900万美元，2020年确认利息收入340万美元[80] 物业买卖情况 - 2020年公司进行多项土地购置和物业买卖，如5月29日出售7个零售物业组合，毛收入9000万美元，收益280万美元[83] - 2021年1月4日，公司出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺，净收入280万美元，预计收益240万美元[88] 公司薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官Lou Haddad自2020年5月1日起自愿将基本工资降低25%，各位董事自愿将现金津贴和年度股权奖励价值降低25%，自2021年1月1日起恢复至疫情前100%的薪酬水平[93][95] 公司税收递延情况 - 公司利用CARES法案选项，递延支付雇主部分社会保障工资税共计60万美元，时间从法案颁布日至2020年12月31日[99] 2020年第四季度及2021年1月租金收取情况 - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度和2021年1月100%的办公租户租金[101] - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度96%和2021年1月95%的零售租户租金，2020年第四季度记录10万美元坏账费用，截至2021年1月31日未收回的递延租金余额为180万美元，预计2021年收回约150万美元[106] - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度99%和2021年1月98%的多户住宅租户租金[107] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年12月31日，公司第三方建筑积压订单约为7130万美元[114] 新项目建设计划 - 公司预计2021年第一季度开始Chronicle Mill项目建设，2021年下半年开始Southern Post项目建设[116] 权益购买及贷款修改情况 - 2020年10月30日，公司购买The Residences at Annapolis Junction项目79.0%的合伙企业权益并消除应收票据[117] - 2020年5月修改夹层贷款，增加800万美元用于建造联排别墅单元[120] - 2020年10月2日修改贷款，满足特定条件可降低退出费用[120] 公司REIT认定情况 - 公司自2013年12月31日起被认定为REIT，需每年分配至少90%的REIT应税收入[122][123] 公司物业地理及合规情况 - 截至2020年12月31日，公司除两个物业外其余均位于易受飓风影响地区[124] - 公司物业需遵守ADA，虽整体基本合规，但部分物业可能不合规[127] 公司竞争情况 - 公司面临来自开发商、业主、运营商和建筑公司的竞争[135][136][137] 公司员工及办公地点情况 - 截至2020年12月31日，公司有158名员工[139] - 公司主要行政办公室位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩，建筑办公室位于马里兰州巴尔的摩[140] 公司报告提交情况 - 公司向美国证券交易委员会提交10 - K、10 - Q、8 - K报告及修正案，可在SEC网站获取[141] 项目交付情况 - Interlock Commercial项目部分在2021年第一季度交付租户，其余在2021年和2022年交付[120] 公司债务利率情况 - 截至2020年12月31日，约5.74亿美元（占比59.6%）的公司债务为固定利率或进行了利率互换，约3.889亿美元（占比40.4%）为可变利率[463] - 截至2020年12月31日，考虑利率互换和上限，公司100%的债务为固定利率或进行了经济对冲[463] - 截至2020年12月31日，LIBOR约为14个基点，SOFR约为7个基点[463] 利率变动对现金流影响情况 - 假设可变利率债务或衍生品工具水平不变，利率上升100个基点，公司现金流每年将减少约320万美元[464] - 假设可变利率债务或衍生品工具水平不变，利率降至0个基点，公司现金流每年将增加约50万美元[464] 租约终止情况 - 2020年6月，公司与WeWork终止Wills Wharf顶层两层办公楼的租约，获得130万美元终止费，其中包括100万美元法律和租赁费用报销[103]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司经调整后的每股运营资金（FFO）为0.25美元，全年FFO为1.06美元，经调整后的全年FFO为1.10美元 [24] - 2020年全年坏账冲销为280万美元，占2020年营收的1.6%，其中包括100万美元来自两份Regal Cinema租约终止的冲销 [24] - 2021年公司每股收益指引中点为1美元，预计每股收益会适度下降，主要因公司重新定位以获取更高质量收益、建筑利润回归正常水平以及新开发项目交付暂停 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度核心运营投资组合入住率达94%，其中办公物业为97%，零售物业为95%，多户住宅物业为93% [26] - 自上次财报电话会议以来，已签订9万平方英尺的租约，另有4.6万平方英尺的租约即将签署，不包括10万平方英尺的Regal续租 [26] - 预计未来12 - 18个月零售部门租约签约率将接近历史正常水平的95% [17] 第三方建筑业务 - 2020年该部门毛利润超750万美元，为历年最佳之一 [20] - 预计今年及可预见的未来，第三方利润将回归历史正常水平，公司会保留更多资源用于内部项目建设 [21] 夹层投资业务 - 公司有意逐步缩减该项目规模，最终将其稳定在8000万美元左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情开始至年底，公司整体租金收取率为94%，第四季度租金收取率为98%，1月份租金收取率为97%，其中零售为88%，办公为100% [25] - 多户住宅物业受疫情影响较小，2020年入住率维持在95%左右，租金收取率为99%，2020年坏账冲销仅占营收的73个基点 [25] - 截至目前，已收取140万美元递延租金，占应收取金额的93%，另有180万美元递延租金，预计今年收取150万美元，其余在2022年收取，不包括两份重组的Regal Cinema租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司重点是通过租赁举措大幅增加资产净值（NAV），提高净营业收入（NOI）质量，并启动令人兴奋的开发项目，以实现未来几年更高的收益和股息 [10] - 公司计划减少零售物业在NOI中的占比，增加多户住宅NOI占比，同时减少夹层贷款规模，以降低杠杆率，实现长期增长和价值提升 [11][12] - 公司通过开发和收购增加非零售资产，实现投资组合的地理多元化，预计当前项目稳定后，超半数物业NOI将来自弗吉尼亚州以外，尤其是高增长的东南部市场 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司凭借应对多次衰退的经验，采取了保守现金、与租户合作、降低运营成本和把握新机会等策略，有望在危机中生存并发展 [6][7] - 公司预计随着市场恢复正常，投资组合入住率将回归历史水平，当前开发项目建成后，公司总收入将增长25%，夹层和费用收入占比将降至10%以下，这将巩固自由现金流、盈利基础和股息覆盖率，支持公司估值倍数大幅扩张 [23] 其他重要信息 - 本月公司将迎来成立42周年，多年来以诚信、稳定和专业著称，员工保留率高，长期的机构知识和员工奉献是公司在衰退后超越同行的关键 [6][8] - 公司近期宣布了三个新开发项目，收购了两处优质多户住宅资产，并在填补因疫情产生的空置方面取得了进展 [9] - 董事会宣布将普通股股息提高36%，体现了对管理团队的信心 [9] - 公司将于4月初发布第二份可持续发展报告，继续关注环境、社会和治理（ESG）方面的工作 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁情况如何，特别是Ten Tryon和Wills Wharf的租赁进展 - 公司看到办公租赁市场开始复苏，亚特兰大的Interlock项目已有租户进行参观，预计将很快租出；Ten Tryon项目仍在规划和确定启动日期，尚未积极营销；Wills Wharf项目活动有所增加，仍在与两个主要租户沟通 [34] 问题2: 公司出售非核心资产的意愿以及市场对这些资产的接受程度如何 - 目前市场资本化率压缩，是出售资产的好时机，但公司已基本完成出售非核心资产以调整投资组合的计划，不过仍会留意机会，但短期内不会进行大规模出售 [37] 问题3: 公司如何确定夹层业务未来三到五年8200万美元的规模 - 这一规模综合考虑了多方面因素，包括调查当前合作伙伴的计划、选择短期小型项目以降低风险和符合资产负债表规模，同时公司会继续利用建筑业务和夹层项目盈利，但不会依赖其实现增长 [39][40] 问题4: Solis Nexton项目是何种交易类型，是否有购买选择权 - 该项目最初计划公司最终成为所有者，但因T. Rowe Price项目的出现，为减轻资产负债表压力和现金支出，最终成为传统夹层贷款项目；不过未来也有可能最终保留该项目 [43][44] 问题5: 未来夹层投资组合倾向于贷款转股权还是仅获取回报 - 公司希望所有项目都能贷款转股权，但由于多户住宅资本化率持续压缩，合作伙伴出售项目获利更多，所以不会预设方式；若公司非常想拥有某个项目，会降低利率并协商后期折价购买选择权 [46] 问题6: Regal和Bed Bath的租赁情况，包括何时恢复支付租金以及相关开发权情况 - Harrisonburg的Regal影院已恢复支付租金，公司获得了将部分土地开发为优质多户住宅资产并与Regal共享停车场的权利；Town Center的Regal影院将于春季开始按优惠租金支付，年底双方再决定是否恢复正常租赁或进行项目二期开发；Bed Bath的两份租约已终止，公司获得了可观补偿，Wendover的租约已租给新租户，North Point也在与新租户接近达成协议 [49][50][52] 问题7: 2021年经调整后FFO的节奏如何 - 全年较为平稳，年初略低，在0.24 - 0.25美元，年底升至0.25美元 [56] 问题8: 2022年公司收入增长情况以及FFO每股收益预期如何 - 2021 - 2022年情况较为平稳，2023年随着开发项目交付，情况将开始好转；公司预计不会出现倒退，且未来NOI中费用收入占比将减少，收入质量将提高 [58][59][60] 问题9: T. Rowe办公空间设计是否会考虑疫情后的办公趋势 - 目前还不确定，可能会减少大的办公区域，随着远程办公的增加，隔间式办公可能会减少；T. Rowe项目面积不变，目前还没有具体设计方案 [62] 问题10: 如何看待T. Rowe搬离后巴尔的摩中央商务区（CBD）的发展 - CBD会随着时间迁移、扩张或收缩，T. Rowe留在巴尔的摩对城市是好事，不应过于担心特定街区的变化 [65][66] 问题11: 租户确定春季全面返回办公室的日期及决策依据是什么 - 最早的日期是3月1日，也有5月、6月的，预计年中市场将恢复正常；决策可能与当地通勤方式有关，与大城市依赖公共交通不同，当地开车上班更方便 [69] 问题12: 3月1日返回办公室的是何种公司，规模如何，是否需要公司为其返回做特殊准备 - 是一家工程公司，规模较大，疫情期间一直有员工在办公室工作，设计基础设施或建筑很难完全远程进行，不需要公司做特殊准备 [71] 问题13: 租户返回办公室的决策是否基于群体免疫或疫苗接种率等因素 - 公司未了解到租户的决策标准，公司自身采用灵活办公模式，员工可选择在家或在办公室工作，但需遵守社交距离、戴口罩等规定 [73] 问题14: 公司在第四季度通过ATM发行股票的情况，以及未来是否会继续这样做 - 公司在第四季度以每股11.05美元的价格通过ATM发行股票筹集了1250万美元，目的是增强流动性；未来会谨慎使用ATM发行股票，根据市场机会和股权需求适时进行，不会进行大规模融资 [75][77] 问题15: 公司是否已完成零售资产出售 - 公司基本完成了零售资产出售计划，但如果有非核心资产能带来收益，也不会拒绝；出售九处零售中心是为了调整投资组合，虽因疫情未达到预期价格，但获得了1亿美元的流动性 [79] 问题16: 租户是否有关于远程办公的计划，是否会改变办公空间使用方式 - 目前租户主要讨论2021年返回办公室的计划，尚未确定长期的远程办公政策；未来灵活性将是关键，但在疫情结束前，租户会持谨慎态度 [81] 问题17: 股息增加与应税收入的关系，以及为何不保留更多现金 - 上周的新闻稿显示，股息的65%为应税收入，其余为资本返还；公司会谨慎调整股息水平，目前预计2021年派息率较低，有提升空间；公司需要平衡股东回报和长期价值创造 [83][84]

业绩总结 - 2020年第四季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为190万美元，每稀释股收益为0.02美元，较2019年第四季度的720万美元（每稀释股收益0.09美元）下降了73.6%[9] - 2020年全年归属于普通股股东和OP单位持有人的资金运营（FFO）为8300万美元，每稀释股收益为1.06美元，较2019年的8000万美元（每稀释股收益1.10美元）增长了3.8%[9] - 2020年第四季度的正常化资金运营（Normalized FFO）为1990万美元，每稀释股收益为0.25美元，较2019年第四季度的2290万美元（每稀释股收益0.30美元）下降了13.1%[10] - 2020年第四季度总收入为98,511千美元，同比增长20.7%[22] - 2020年全年总收入为383,634千美元，同比增长49.0%[22] - 2020年第四季度净收入为4,689千美元，同比下降40.0%[22] - 2020年全年净收入为36,959千美元，同比增长14.0%[22] - 2020年第四季度资金来源运营（FFO）为19,529千美元，同比增长1.9%[24] - 2020年全年资金来源运营（FFO）为82,997千美元，同比增长3.8%[24] 用户数据 - 2020年第四季度核心运营物业组合的入住率为94.4%，较2019年同期的96.5%下降了2.2个百分点[11] - 2020年第四季度收取的租金为98%，其中办公租户的租金收取率为100%，多户住宅租户为99%，零售租户为96%[12] - 截至2020年12月31日，普通股东和运营合伙单位持有者的净收入为1,851,000美元，较2020年9月30日的8,651,000美元下降78.6%[16] - 截至2020年12月31日，普通股东和运营合伙单位持有者的每股稀释收益为0.02美元，较2020年9月30日的0.11美元下降81.8%[16] 未来展望 - 2021年全年的正常化FFO指导范围为每稀释股收益0.98至1.02美元[10] - 2021年总净运营收入（NOI）预期在116.3百万美元至117.3百万美元之间[14] - 2021年建筑部门的毛利润预期在400万美元至530万美元之间[14] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年完成了对爱迪生公寓的收购，交易为非公开市场OP单位交易[13] - 公司与T. Rowe Price形成了50/50的合资企业，将在巴尔的摩的Harbor Point开发和建设新的45万平方英尺全球总部[11] 市场扩张和并购 - 办公物业的占用率为97.0%，较2020年9月30日的96.7%上升1.3%[16] - 2020年第四季度的总物业组合净经营收入为28,785,000美元，较2019年同期的27,811,000美元增长3.5%[94] 负面信息 - 2020年第四季度的调整后的资金来源运营（AFFO）为14,128千美元，同比下降31.0%[24] - 年化股息收益率为3.92%，较2020年9月30日的4.75%下降17.5%[16] - 2020年第四季度的现金及受限现金为50,430万美元，较2020年第三季度的79,224万美元下降36.3%[36] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2020年12月31日的核心债务与核心EBITDA比率为14[30] - 公司在2020年12月31日的固定利率和对冲债务总额为1,058,326,000美元[29] - 2020年第四季度新签租约的现金合同租金为每平方英尺$25.47[58] - 2020年第四季度续租租约的现金合同租金为每平方英尺$15.16[59]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和归一化FFO为每股0.24美元，包含110万美元的两项帝王影院租约终止注销和100万美元的其他注销，若不考虑帝王影院注销，归一化FFO为每股0.26美元 [27] - 预计到年底增加50万美元坏账计入指引 [27] - 第三季度租金收取率达96%，10月相同，已收取130万美元递延租金，预计年底再收70万美元，2021年收170万美元，2022年收10万美元 [28] - 第三季度核心运营投资组合入住率为95%，其中办公97%、零售94%、多户住宅96%，预计未来两季度零售和整体入住率分别下降6%和2.5% [29] - 第三季度GAAP NOI为 - 8.7%，现金NOI为 - 5%，多户住宅同店NOI为 - 2.5%，原因是房地产税增加68% [31] - 本季度续租利差为正，零售GAAP基础为3.6%，现金基础为5.1%，本季度无办公续约 [32] - 2020年通过资产出售和优先股发行共筹集2亿美元，目前现金和信贷额度可用性合计2亿美元，为上市以来最高水平 [34] - 今日发布2020年更新指引，归一化FFO每股1.10 - 1.12美元，包含预计50万美元坏账、出售两处房产800万美元、收购爱迪生和安纳波利斯交汇处公寓 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：出售七处旧零售中心，计划未来几季度再处置一些，预计零售业务仍将是重要且不断增长的部分，第三季度零售入住率94%，续租利差GAAP基础为3.6%，现金基础为5.1% [9][29][32] - 多户住宅业务：通过非公开市场收购增加近600套稳定公寓，使投资组合超过2300套（不包括学生住房资产），预计未来几年公寓投资组合将增长到3000套以上，第三季度多户住宅入住率96%，同店NOI为 - 2.5% [12][13][29] - 夹层贷款业务：到年底，唯一未偿还的夹层贷款将是亚特兰大市中心的两处，计划2022年上半年处置，预计该业务规模和收入将比2020年大幅减少，2022年及以后利息收入将处于中七位数水平 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，仅亚特兰大就吸收了超过8000套公寓 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多年战略，目标是到2022年底提高股权价值、创造更高质量的收益和资产净值，将零售板块占物业NOI的比例降至三分之一以下，增加多户住宅板块占比至三分之一以上，减少夹层贷款计划规模，启动新开发项目管道 [8][12][13][16] - 出售优质零售中心以增强资产负债表实力，将部分净收益重新投入新开发机会 [9] - 终止两项帝王影院租约，计划进行混合用途开发，包括大量多户住宅单元，预计2021年底开始施工 [10][11] - 减少对潜在不稳定商业模式的敞口，特别是零售领域，目前租户适应良好，租金收取率高，预计未来租赁表现将改善 [18][19] - 未来资本筹集主要通过资产出售，在市场条件允许时通过普通股ATM进行少量融资，继续与值得信赖的合作伙伴通过合资企业开展部分管道项目 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司和租户在疫情期间表现出韧性，尽管疫情带来干扰，但战略和目标保持不变，且疫情加速了部分计划的实施 [7][8] - 预计2021年是过渡年，对FFO有一定影响，但第三方建筑收入将部分抵消，长期来看，公司战略将带来积极影响，核心债务与核心EBITDA比率将降至疫情前水平，NOI和收益将更具弹性并有望进一步增长 [24] - 公司流动性处于历史最高水平，固定费用覆盖率和股息覆盖率健康，有增加股息的空间，相信这些指标能让投资者对公司有信心 [25] 其他重要信息 - 公司在2020年出售一处无抵押零售资产，预计出售两处资产，总计资产销售达1.06亿美元 [32] - 8月通过重新发行现有A类优先股筹集8600万美元，股价为24.75美元，较面值折价0.25美元，收益率为6.82% [32] - 与Bed Bath达成协议，终止四处门店租约，支付110万美元终止费，正在协商Town Center门店的搬迁权 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司关于发展零售业务的评论 - 公司的核心业务是混合用途开发，零售将继续在其中发挥重要作用，但增长速度将低于其他板块，公司正在调整投资组合，使其回到正常比例，同时杂货店主导的邻里中心也有发展机会 [39][40][42] 问题2: 安纳波利斯交汇处和Nexton的收益率以及如何看待这两项资产的杠杆问题 - 安纳波利斯交汇处目前出租率为97%，预计稳定后收益在600 - 650万美元之间，Nexton预计稳定后收益在700万美元以上，公司为新收购资产安排了有利的贷款条款，一直在优化资产负债表以承担额外债务 [44][45][46] 问题3: 未来发展项目上线时，若股价不佳，如何处理再融资问题 - 公司预计股价将回升，且开发项目的利差扩大，许多项目在上线和稳定时股权规模将合适，此外，项目开发需要时间，到需要融资时可能情况已改善 [47][48][49] 问题4: 疫情前影院业务表现如何，重新开发影院的成本如何 - 哈里森堡的影院表现出色，是周边100英里内唯一的大型影院，且靠近詹姆斯麦迪逊大学，公司希望在影院业务恢复后让租户回归，同时进行混合用途开发，弗吉尼亚海滩市中心的影院重新开发成本相对较低，只需拆除 [51][52][53] 问题5: JMU位置的项目是倾向于学生住房还是零售 - 公司正在与哈里森堡市政府官员沟通，该地区有住房需求，项目可能包含大量多户住宅，但不太可能是专门的学生住房，而是类似弗吉尼亚理工大学附近的市场利率公寓 [55][56] 问题6: 在资产销售市场良好的情况下，是否考虑出售资产并回购股票 - 公司不赞成回购股票，认为这不是资本的最佳用途，公司将专注于房地产开发，目前资产负债表上的2亿美元资金可满足可预见未来的需求，未来可能出售一些非核心资产，如学生住房设施，但需在疫情结束后重新稳定后再考虑 [57][58][59] 问题7: 110万美元的终止费是否仅涉及两家Bed Bath & Beyond，是否包括Bi - Lo或帝王影院 - 帝王影院租约终止无终止费，110万美元终止费仅涉及Bed Bath & Beyond，从GAAP角度，由于租户将在1月31日前继续使用场地，第三季度数据中包含一个月的终止费 [60][61][62] 问题8: 除已确定搬离的租户外，观察名单情况如何 - 观察名单主要是餐厅和个人服务行业，受限制仍在恢复中，但名单已大幅缩小，目前没有重大风险，公司与租户合作良好，对未来租赁情况乐观 [63][64][65] 问题9: 与疫情前相比，公司资本成本有何变化，对决策和外部增长计划有何影响 - 长期固定利率贷款的利率下降，建筑贷款可能上升，8月发行优先股是为了降低资本成本，使开发项目更具增值性，公司通过有效资产销售和优先股发行来优化资本结构 [66][67] 问题10: 注销和减免的租金中，与已讨论租户相关的比例以及近期仍有风险的比例 - 注销的租金包括帝王影院等递延租金，目前公司对250万美元的应收租金有信心，但如果再次封锁且无PPP资金支持，情况可能改变，公司对周边空置物业的租赁活动乐观，预计能快速恢复 [70][71][72] 问题11: 是否会收购Delray Beach的Whole Foods - 公司将以远低于疫情前的价格收购该物业，疫情结束后可能会出售 [73][74]

公司物业组合情况 - 截至2020年9月30日，公司运营的物业组合涵盖办公、零售和多户住宅等多种类型，部分物业所有权权益为100%，如4525 Main Street等；部分为65%，如(1) Brooks Crossing Retail；部分为70%，如(1) Market at Mill Creek；部分为93%，如Hoffler Place；部分为90%，如Summit Place；部分为95%，如Solis Gainesville[152][154][156] 土地及物业收购情况 - 2020年1月10日，公司以630万美元购买北卡罗来纳州夏洛特市的土地用于开发混合用途物业[157] - 2020年3月20日，公司以230万美元购买北卡罗来纳州贝尔蒙特的土地用于开发混合用途物业[157] - 2020年8月31日，公司以500万美元购买佐治亚州盖恩斯维尔的土地用于开发混合用途物业[158] - 2020年9月22日，公司以1790万美元现金及承担2290万美元应付票据的代价购买Nexton Square，收购时开发商偿还公司1640万美元夹层应收票据[158] - 2020年10月2日，公司以633,734个A类单位、承担1640万美元应付贷款及180万美元其他资产和负债的代价收购弗吉尼亚州里士满市中心的Edison Apartments[159] - 2020年10月30日，公司收购拥有Residences at Annapolis Junction的合伙企业79%的权益，支付现金20万美元，该合伙企业将高级贷款再融资8440万美元[160] - 收购南卡罗来纳州萨默维尔11.8万平方英尺的露天生活方式中心Nexton Square[197] - 收购佐治亚州罗斯韦尔Southern Post项目合作伙伴20%的所有权权益，实现对该合伙企业100%的所有权[197] - 完成弗吉尼亚州里士满市中心Edison公寓和马里兰州霍华德县416套A级LEED金级认证中层公寓社区The Residences at Annapolis Junction的非公开市场收购[198][199] - 2020年10月30日公司收购安纳波利斯枢纽住宅项目79%的合伙权益[185] 物业出售情况 - 2020年5月29日，公司以9000万美元出售七个零售物业组合，实现销售收益280万美元，偿还循环信贷安排6190万美元，净收益2590万美元[161] - 2020年9月1日，公司出售Hanbury Village的Walgreen's外铺，交易成本后净收益700万美元，处置收益360万美元[162] 疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情对公司业务的影响目前未知且无法量化，预计将继续对业务活动产生不利影响，尤其是零售租户，待疫情得到有效控制后经济活动有望反弹[163][164] 股息支付情况 - 2020年第二季度公司董事会暂停支付普通股和A类普通股单位的季度现金股息，第三季度恢复支付，每股和每单位现金股息为0.11美元[166] - 2020年第三季度恢复普通股和A类普通股单位的季度现金股息，为每股（单位）0.11美元[250] 管理层薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官自愿将基本工资降低25%，董事自愿将现金津贴和年度股权奖励降低25%，自2020年5月1日起生效[167] - 公司总裁兼首席执行官自2020年5月1日起自愿减薪25%，董事自愿将现金津贴和年度股权奖励价值降低25%[252] 租金收取情况 - 截至2020年10月27日，公司已收取2020年第三季度100%的写字楼租户租金和10月100%的租金[174] - 截至2020年10月27日，公司已收取2020年第三季度93%的零售租户租金和10月94%的租金，2020年第三季度注销应收账款110万美元，记录坏账费用40万美元[178] - 截至2020年10月27日，公司已收取2020年第三季度98%的多户住宅租户租金和10月97%的租金[181] - 10月投资组合租金收取率达96%，其中写字楼租户租金收取率100%，多户住宅租户租金收取率97%，零售租户租金收取率94%[195] 租约终止情况 - 2020年6月公司与WeWork终止租约，获得130万美元终止费，包括100万美元法律和租赁费用报销[175] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年9月30日，公司第三方建筑积压订单约为1.227亿美元[185] - 第三季度末第三方建设积压订单为1.227亿美元[195] - 截至2020年9月30日，第三方建筑积压订单中，Solis公寓项目为1440万美元，Interlock商业项目为1410万美元，Holly Springs公寓项目为2810万美元[216] 净收入情况 - 2020年第三季度归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的净收入为870万美元，摊薄后每股0.11美元，2019年同期为990万美元，摊薄后每股0.13美元[192] - 2020年第三季度和前九个月归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入分别为865.1万美元和2798.9万美元，较2019年同期分别减少121.8万美元和增加561.4万美元[218] - 2020年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为865.1万美元，2019年同期为986.9万美元；2020年前9个月为2798.9万美元，2019年同期为2237.5万美元[287] - 2020年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入摊薄后每股0.11美元，2019年同期为0.13美元；2020年前9个月为0.36美元，2019年同期为0.31美元[287] 运营物业组合入住率及租金收取情况 - 截至2020年9月30日，公司核心运营物业组合入住率为95.4%，2020年第三季度收取96%的投资组合租金[194] 新项目开发情况 - 宣布开发新项目Solis Gainesville，位于佐治亚州盖恩斯维尔市中心，项目价值5200万美元，有223套多户住宅[195] 优先股发行情况 - 通过承销公开发行360万股6.75% A系列累积可赎回永久优先股，发行价每股24.75美元，扣除发行费用前净收益8630万美元[198] - 2020年8月，公司以每股24.75美元的价格出售360万股A类优先股，获得净收益约8610万美元[257] 各业务板块NOI情况 - 截至2020年9月30日，写字楼板块三个月和九个月的NOI分别为703.9万美元和2051.4万美元，较2019年同期分别增长10.2%和38.5%[202] - 截至2020年9月30日，零售板块三个月和九个月的NOI分别为1124.3万美元和4071.7万美元，较2019年同期分别下降27.3%和4.9%[206] - 截至2020年9月30日，多户住宅板块三个月和九个月的NOI分别为637.1万美元和1937.6万美元，较2019年同期分别增长0.9%和16.5%[210] 多户同店相关数据情况 - 2020年第三季度和前九个月多户同店租金收入分别为915.2万美元和1615.7万美元，较2019年同期分别增加31.6万美元和减少14.2万美元[213] - 2020年第三季度和前九个月多户同店NOI分别为507.7万美元和949.1万美元，较2019年同期分别下降2.5%和4.0%[213][214] 总承包和房地产服务相关数据情况 - 2020年第三季度和前九个月总承包和房地产服务收入分别为5861.7万美元和1.63283亿美元，较2019年同期分别增加3097.9万美元和9716.5万美元[215] - 2020年第三季度和前九个月总承包和房地产服务利润较2019年同期分别增长76.8%和80.3%[215] - 2020年前三季度，总承包和房地产服务收入分别同比增长112.1%和147.0%[223] - 2020年前三季度，总承包和房地产服务费用分别同比增长113.7%和150.4%[230] 总营收、总费用、运营收入及净收入情况 - 2020年第三季度和前九个月总营收分别为9825.3万美元和2.85123亿美元，较2019年同期分别增加2839.5万美元和1.09498亿美元[218] - 2020年第三季度和前九个月总费用分别为8848.9万美元和2.51448亿美元，较2019年同期分别增加2931万美元和1.04338亿美元[218] - 2020年第三季度和前九个月运营收入分别为1337.6万美元和4006.3万美元，较2019年同期分别减少200.2万美元和增加684.9万美元[218] - 2020年第三季度和前九个月净收入分别为1082.6万美元和3227万美元，较2019年同期分别减少123.7万美元和增加786.7万美元[218] 租赁收入情况 - 2020年第三季度租赁收入较2019年同期减少260万美元，前九个月较2019年同期增加1230万美元[220] - 2020年前三季度，办公室租赁收入分别同比增长11.4%和38.4%，零售租赁收入分别同比下降24.6%和4.3%，多户租赁收入分别同比增长12.1%和20.3%[220][221][222] 各项费用情况 - 2020年前三季度，租赁费用分别较2019年同期增加40万美元和340万美元[224] - 2020年前三季度，房地产税分别较2019年同期增加60万美元和260万美元[227] - 2020年第三季度折旧和摊销较2019年同期下降8.3%，前九个月较2019年同期增长8.6%[231] - 2020年前三季度，使用权资产 - 融资租赁摊销分别同比增长1.4%和91.3%[232] 利息收入及支出情况 - 2020年前三季度，利息收入分别同比下降22.6%和3.4%，利息支出分别同比下降17.4%和增长0.2%[237][238] - 2020年前三季度，融资租赁利息支出分别同比增长0.4%和101.8%[239] 其他收入（支出）净额情况 - 2020年前三季度其他收入（支出）净额较2019年同期增长22.3%，前三季度末三个月较2019年同期下降51.1%[243] 公司现金及借款情况 - 截至2020年9月30日，公司有7360万美元无限制现金及现金等价物，560万美元受限现金存于托管账户，信贷安排下有1.25亿美元可用借款，建筑贷款下有5280万美元可用借款[247] 贷款到期及再融资情况 - 2020年无贷款到期，2021年有1.63亿美元贷款到期，再融资时霍夫勒广场和峰会广场的担保贷款可能削减至多2400万美元[248] 股票发行情况 - 2020年3月至9月，通过ATM计划发行并出售普通股和A类优先股，分别获得净收益610万美元和1610万美元，截至11月3日，ATM计划下还有2.775亿美元的股票未售出[256] 信贷安排情况 - 公司信贷安排总承诺为3.55亿美元，包括1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排和2.05亿美元高级无抵押定期贷款安排，可增加至7亿美元[258][260] - 循环信贷安排利率为LIBOR加1.30% - 1.85%，定期贷款安排利率为LIBOR加1.25% - 1.80%，未使用承诺需支付15或25个基点的费用[261] 信贷协议财务指标要求 - 信贷协议要求公司总杠杆率不超过60%（特定收购后两个连续季度不超过65%），调整后EBITDA与固定费用比率不低于1.50:1等多项财务指标[264] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，公司总担保债务为680359000美元，到期余额为569453000美元；总无担保债务为205000000美元，到期余额为205000000美元；总本金余额为885359000美元，到期余额为774453000美元；债务净额为886509000美元，到期余额为774453000美元[270] - 2020年（不含截至2020年9月30日的九个月）本金支付为2660000美元，占比1%；2021年为173557000美元，占比20%；2022年为99141000美元，占比11%；2023年为161070000美元，占比18%；2024年为55166000美元，占比6%；之后为393765000美元，占比44%[274] 利率协议情况 - 截至2020年9月30日，公司参与的LIBOR利率上限协议名义金额总计450000000美元，涉及多个生效日期和到期日期，执行利率从0.50%到2.75%不等[275] - 截至2020年9月30日，公司持有的利率互换协议名义金额总计340594000美元，涉及多个项目，互换固定利率从0.50%到3.02%不等，债务有效利率从1.81%到4.57%不等[276] 担保情况 - 截至2020年9月30日，公司为夹层贷款活动相关的第三方高级贷款提供的担保总额为47780000美元，涉及三个开发项目[278] 债务契约遵守及豁免情况 - 公司目前遵守所有未偿债务契约，已获得相关豁免[273] - 2020年4月，公司获得Premier Retail/Apartments物业贷款人的豁免，无需满足截至2020年6月30日的最低债务偿付覆盖率要求[273] - 2020年4月，公司获得249 Central Park、Fountain Plaza Retail和South Retail物业贷款人的豁免，无需满足截至2020

业绩总结 - 归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1120万美元，或每稀释股0.14美元，较2019年同期的600万美元，或每稀释股0.08美元有所增长[9] - 归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金（FFO）为2200万美元，或每稀释股0.28美元，较2019年同期的1910万美元，或每稀释股0.27美元有所增加[9] - 正常化运营资金（Normalized FFO）为2260万美元，或每稀释股0.29美元，较2019年同期的2120万美元，或每稀释股0.30美元有所下降[9] - 截至2020年6月30日，普通股东和运营合伙单位持有者的净收入为11,178千美元，较2020年3月31日的8,160千美元增长37.0%[15] - 2020年第二季度净收入为12,309千美元，同比增长111.4%（2019年为5,826千美元）[18] - 2020年第二季度的总收入为97,313千美元，同比增长57.0%（2019年为61,822千美元）[18] - 2020年第二季度的租赁收入为39,915千美元，同比增长4.2%（2019年为36,378千美元）[18] - 2020年正常化运营资金每稀释股的指导范围为1.09至1.13美元[9] 用户数据 - 截至2020年6月30日，核心运营物业组合的入住率为93.6%，较2020年3月31日的95.6%下降[10] - 第二季度收取的租金为87%，其中办公租户的租金收取率为100%，多户住宅租户为99%，零售租户为72%[10] - 学生住房组合在2020-2021学年预租率为95%[12] - 2020年7月的租金收取率为93%，其中零售部分的收取率为90%[64] 未来展望 - 预计2020年总净运营收入（NOI）在1.07亿至1.089亿美元之间[13] - 2020年到2024年期间的债务到期情况显示，2020年到期的债务为5,262千美元，2021年为116,160千美元，2022年为116,803千美元，2023年为103,369千美元，2024年为47,259千美元[21] 新产品和新技术研发 - 公司的建筑业务总合同价值为616,974千美元，已完成工作为423,232千美元[46] - 目前在重建中的项目总成本为31,000,000美元，已支出22,000,000美元[35] 市场扩张和并购 - 公司的总收购金额为652,313千美元，平均现金资本化率为7.2%[44] - 2020年第二季度零售投资组合（7个物业）的销售价格为90,000千美元，现金收益为88,000千美元，销售收益为2,776千美元[45] 负面信息 - 截至2020年6月30日，市场价格为每股9.95美元，较2020年3月31日的10.70美元下降7.0%[15] - 2020年第二季度的总费用为85,297千美元，同比增长77.4%（2019年为48,087千美元）[18] - 2020年第二季度的调整后的资金运营（AFFO）为12,981千美元，同比下降21.0%（2019年为16,395千美元）[20] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在第三季度宣布现金股息为每普通股0.11美元，将于2020年10月8日支付[11] - 公司的可变利率债务占39.4%，固定利率债务占60.6%[23] - 公司的利率上限协议的名义金额为1,079,607千美元[23]

公司物业组合情况 - 截至2020年6月30日，公司运营物业组合包含多个办公、零售和多户住宅物业，部分物业所有权权益为100%，如4525 Main Street等；部分为65%，如(1) Brooks Crossing Retail；部分为70%，如(1) Market at Mill Creek；部分为93%，如Hoffler Place；部分为90%，如Summit Place[130][132][133] 土地购买情况 - 2020年1月10日，公司以630万美元购买北卡罗来纳州夏洛特的土地用于开发混合用途物业；3月20日，以230万美元购买北卡罗来纳州贝尔蒙特的土地用于开发混合用途物业[134] 物业出售情况 - 2020年5月29日，公司以9000万美元出售七个零售物业组合，收益为280万美元，偿还循环信贷安排6190万美元，净收益为2590万美元[135] - 公司以9000万美元出售了一个由七处无抵押零售资产组成、面积超过63万平方英尺的投资组合，占公司零售投资组合的15% [168] 股息支付情况 - 公司董事会暂时暂停2020年第二季度普通股和A类普通股单位的季度现金股息支付，后恢复支付，股息为每股和每单位0.11美元，于2020年10月8日支付给2020年9月30日登记在册的股东和单位持有人[140] - 2020年4月28日，董事会决定暂停向普通股股东支付季度现金股息和向A类普通股单位持有人支付季度分配，10月8日恢复支付，股息为每股0.11美元[216][217] 管理层薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官自2020年5月1日起自愿将基本工资降低25%，每位董事自愿将现金津贴和年度股权奖励降低25%[141] 租户租金收取情况 - 截至2020年7月31日，公司已收取2020年第二季度100%的写字楼租户租金和7月100%的写字楼租户租金[147] - 截至2020年7月31日，公司已收取第二季度72%的零售租户租金和7月86%的零售租户租金，第二季度记录了90万美元的坏账费用[150] - 截至2020年7月31日，公司已收取2020年第二季度99%的多户住宅租户租金和7月97%的多户住宅租户租金[153] - 截至2020年7月31日，公司收取了第二季度87%的投资组合租金，7月收取了93%的投资组合租金[167] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年6月30日，公司第三方建筑积压订单约为1.937亿美元[157] - 2020年上半年和前三个月，第三方建筑积压订单期末值均为1.93742亿美元，2019年同期为1.78632亿美元[184] - 截至2020年6月30日，27街项目、索利斯公寓项目、联锁商业项目和霍利泉公寓项目的积压订单分别为5510万美元、2810万美元、2200万美元和3290万美元[184] 关键财务指标对比（2020年与2019年同期） - 2020年第二季度，归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的净收入为1120万美元，即摊薄后每股0.14美元，而2019年同期为600万美元，即摊薄后每股0.08美元[166] - 2020年第二季度，归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的资金运营（FFO）为2200万美元，即摊薄后每股0.28美元，而2019年同期为1910万美元，即摊薄后每股0.27美元[166] - 2020年第二季度，可供普通股股东和运营合伙单位持有人使用的正常化资金运营（Normalized FFO）为2260万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2019年同期为2120万美元，即摊薄后每股0.30美元[166] - 截至2020年6月30日，核心运营物业投资组合入住率为93.6%，而截至2020年3月31日为95.6% [166] - 2020年第二季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为11178000美元，2019年同期为5992000美元；2020年上半年为19338000美元，2019年上半年为12506000美元[242][251] - 2020年第二季度FFO归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股和每单位为0.28美元，2019年同期为0.27美元；2020年上半年为0.57美元，2019年上半年为0.51美元[251] - 2020年第二季度正常化FFO归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股和每单位为0.29美元，2019年同期为0.30美元；2020年上半年为0.61美元，2019年上半年为0.57美元[251] 各业务板块NOI情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，办公板块NOI分别为697.5万美元和1347.5万美元，较2019年同期增长43.0%和60.0%[172] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，办公同店NOI分别为412.3万美元和665.8万美元，较2019年同期下降7.2%和5.3%[174] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，零售板块NOI分别为1424.9万美元和2947.4万美元，三个月同比下降1.6%，六个月同比增长7.9%[175][176] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，零售同店NOI分别为965.5万美元和1955.7万美元，较2019年同期下降5.4%和1.7%[178] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，多户住宅板块NOI分别为614.9万美元和1300.5万美元，较2019年同期增长8.8%和26.0%[179] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，多户住宅同店NOI分别为332.4万美元和647.9万美元，较2019年同期下降9.8%和3.6%[181][182] 各业务板块租金收入情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，办公板块租金收入分别为1049.4万美元和2068.6万美元，较2019年同期增加311.2万美元和774.8万美元[172] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，零售板块租金收入分别为1871.4万美元和3912.5万美元，三个月较2019年同期减少52.1万美元，六个月较2019年同期增加263.3万美元[175] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，多户住宅板块租金收入分别为1070.7万美元和2239.3万美元，较2019年同期增加94.6万美元和453.6万美元[179] - 2020年上半年和前三个月，租金收入分别为8220.4万美元和3991.5万美元，较2019年同期分别增加1491.7万美元和353.7万美元[186][188] - 2020年上半年和前三个月，办公租金收入较2019年同期分别增长59.9%和42.2%[188] - 2020年前三个月零售租金收入较2019年同期下降2.7%，上半年增长7.2%[189] - 2020年上半年和前三个月，多户住宅租金收入较2019年同期分别增长25.4%和9.7%[190] 各业务板块NOI变化原因 - 办公板块NOI增长主要因布鲁克斯十字路口办公楼运营开始、泰晤士街码头收购等；零售板块NOI变化与物业处置、收购及坏账准备增加有关；多户住宅板块NOI增长源于公寓入住率提高、物业收购和运营开始[172][176][179] 总承包和房地产服务业务情况 - 2020年上半年和前三个月，总承包和房地产服务业务收入分别为1.04666亿美元和5739.8万美元，较2019年同期分别增加6618.6万美元和3595.4万美元[183][186] - 2020年上半年和前三个月，总承包和房地产服务业务利润较2019年同期分别增长82.2%和55.6%[183] - 2020年上半年，总承包和房地产服务收入较2019年同期增长167.7%和172.0%，费用增长175.0%和177.1%[191][199] 公司总营收和总费用情况 - 2020年上半年和前三个月，公司总营收分别为1.8687亿美元和9731.3万美元，较2019年同期分别增加8110.3万美元和3949.1万美元[186] - 2020年上半年和前三个月，公司总费用分别为1.62959亿美元和8529.7万美元，较2019年同期分别增加7502.8万美元和3721万美元[186] 各项费用变化情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，租金费用分别增加40万美元和300万美元，其中办公室租金分别增长23.6%和44.9%，零售租金分别下降14.1%和增长0.3%，多户住宅租金分别增长11.2%和26.2%[191][192][193][194][195] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，房地产税分别增加80万美元和200万美元，其中办公室房地产税分别增长88.1%和101.4%，零售房地产税分别增长6.0%和12.7%，多户住宅房地产税分别增长10.3%和19.0%[196][197][198] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，折旧和摊销分别增长2.0%和19.9%，使用权资产 - 融资租赁摊销分别增长71.8%和244.7%[200][201] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，一般及行政费用分别增长1.3%和6.8%，收购、开发和其他追求成本分别增长780.7%和15.8%[202][203] 利息收支及衍生品情况 - 2020年截至6月30日的三个月，利息收入下降21.1%，六个月增长6.7%；三个月利息支出下降6.6%，六个月增长11.8%[205][206] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，利率衍生品公允价值分别下降99.7%和48.7%，其他收入（费用）净额增长超100%[209][211] 公司现金及借款情况 - 截至2020年6月30日，公司有7100万美元的无限制现金及现金等价物，410万美元的受限现金，信贷额度下有2000万美元可用借款，建设贷款下有2780万美元可用借款[215] 股权发售情况 - 2020年第一季度，公司通过先前的ATM计划发行并出售92577股普通股，加权平均价格为每股18.23美元，扣除发行成本和佣金后净收益为170万美元[221] - 2020年3月10日公司启动新的股权发售计划，最高发售总价3亿美元[222] - 2020年上半年公司按加权平均价每股9.28美元发售486,727股普通股，净收益440万美元；按加权平均价每股24.14美元发售3,830股A类优先股，净收益10万美元[223] - 截至2020年8月5日，股权发售计划中总价2.775亿美元的股份未售出[223] - 2020年7月公司按加权平均价每股10.16美元发售166,630股普通股，净收益170万美元；按加权平均价每股22.87美元发售709,588股A类优先股，净收益1600万美元[224] 信贷安排情况 - 公司信贷安排总承诺为3.55亿美元，包括1.5亿美元循环信贷安排和2.05亿美元定期贷款安排[225] - 2020年5月29日公司偿还循环信贷安排6190万美元，其借款能力从1.5亿美元降至1亿美元[225] - 2020年7月公司减少循环信贷安排借款3200万美元，未偿还余额降至4800万美元[226] - 信贷安排可增加总承诺至7亿美元，循环信贷安排到期日为2024年1月24日，有两次6个月延期选项，需支付0.075%延期费[227] - 循环信贷安排利率为伦敦银行同业拆借利率加1.30% - 1.85%，定期贷款安排利率为伦敦银行同业拆借利率加1.25% - 1.80%[228] - 公司需遵守多项信贷协议财务契约，包括总杠杆比率不超过60%等[230] 公司债务情况 - 截至2020年6月30日，公司总担保债务为671,726千美元，到期余额为557,349千美元；总无担保债务为285,000千美元，到期余额为285,000千美元；总本金余额为956,726千美元，到期余额为842,349千美元[236] - 公司目前遵守所有未偿债务契约，2020年4月，公司主动获得Premier Retail/Apartments、249 Central Park、Fountain Plaza Retail和South Retail等物业贷款人的豁免，无需满足截至2020年6月30日和2020年12月31日的最低债务偿付覆盖率要求[237] - 截至2020年6月30日，公司2020年（不包括截至6月30日的六个月）本金支付为5,279千美元，占比1%；2021年为148,551千美元，占比16%；2022年为116,912千美元，占比12%；2023年为157,144千美元，占比16%；2024年为135,166千美元，占比14%；此后为393,674千美元，占比41%；总计956,726千美元[238] 利率协议情况 - 截至2020年6月30日，公司参与的LIBOR利率上限协议名义金额总计500,000千美元，涉及多笔不同生效日期、到期日期和执行利率的协议[239] - 截至2020

财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告的每股FFO为0.28美元，每股正常化FFO为0.29美元 [25] - 疫情对本季度的影响包括540万美元的递延租金和120万美元的坏账核销，预计年底还会有150万美元的坏账 [25] - 第二季度投资组合租金收缴率为87%，预计7月为96% [25] - 第二季度同店NOI的GAAP为 - 6.7%，现金流为 - 28.8%，零售业务现金基础下为 - 44.9%，剔除递延租金后，同店NOI为 - 3.8%，零售业务为 - 6.7% [27] - 续租利差表现强劲，本季度办公室GAAP为8.6%，现金基础为4.7%，零售GAAP为7.7%，现金基础为5.5% [27] - 公司更新2020年正常化FFO每股指导范围为1.09 - 1.13美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 核心运营投资组合第二季度入住率为94%，其中办公97%，零售95%，多户住宅88%，剔除学生住房影响后多户住宅入住率为94% [26] 建设业务 - 本季度末剩余合同价值近2亿美元，预计该部门将获得约750万美元的毛利 [18] 夹层贷款业务 - 2020年该业务将贡献超过1700万美元的净收入，预计未来几个月三笔贷款将还清，2021年只有两笔Interlock贷款未偿还 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是从旧的非核心零售中心转向更高质量的多户住宅和混合用途资产，第二季度完成七项资产出售，后续还将处置一些小型零售资产 [11][12] - 公司计划收购弗吉尼亚州里士满的Edison公寓综合体，以6.75%的资本化率，2500万美元的价格收购 [13] - 公司成立新部门管理多户住宅业务，预计该业务增长速度将快于办公和零售业务，同时混合用途资产、CBD办公和高品质杂货店主导的零售仍将是公司增长和价值的重要驱动力 [14][15] - 未来几个月公司将确定恢复此前暂停的开发项目的时间表，预计新开发项目的成本回报率将提高 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经济最有可能在未来18 - 24个月缓慢、颠簸地恢复正常，凭借多种物业类型和运营部门，公司将在这种环境中蓬勃发展 [9] - 管理层认为当前股价未能反映公司多元化、高质量投资组合以及建设和开发业务的价值，预计未来几个季度投资者将认可公司的优势并给予回报 [22] 其他重要信息 - 公司选择退出MUTA，并采用了其他最佳实践，以提升ESG立场 [36] - 公司在建设工地实施了温度测试、防护程序和安全装备等协议 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在多户住宅收购方面的情况以及收益率如何与投资组合契合 - 公司宣布收购Edison公寓综合体，有望控制Annapolis junction资产，未来发展管道中有很多多户住宅项目机会，公司将继续资产轮换，预计未来办公、零售和多户住宅比例约为各占三分之一 [39][40][41] 问题2: 查尔斯顿学生住房资产的租赁细节 - 查尔斯顿的三个学生住房项目均为一次性12个月租约，无重大主租约和特殊条款；约翰霍普金斯大学的学生租约大多包含高额违约金解约条款；第二个学生住房项目初始租约有激励措施，回报率未达预期，但预计未来几年会稳定 [43][44] 问题3: 关于恢复普通股股息和发行优先股ATM的关系 - 公司目前更关注流动性，增强的流动性和不断提高的租金收缴率使公司有足够现金流支付股息，因此恢复每股0.11美元的股息 [46] 问题4: 是否对部分租户采用现金会计 - 新租赁标准下，租户租金要么可收回，要么不可收回，公司已将130万美元租金视为无法收回并核销，预计今年还会有150万美元坏账 [49] 问题5: 未支付租金且未达成协议的租户数量 - 目前有16个租户正在协商，截至当天数量降至14个，暂未为这些租户预留坏账 [51] 问题6: 如何考虑重启开发项目以及再次停工的情况 - 暂停的开发项目尚未破土动工，若动工则不会停工，若决定启动，项目交付需18 - 22个月，预计交付时当前情况已结束 [53] 问题7: WeWork其他地点的谈判情况 - 公司在北卡罗来纳州达勒姆的WeWork地点正常运营并支付租金，曾申请租金延期已解决；巴尔的摩的合作伙伴正在与WeWork协商调整租约 [55] 问题8: 未来优先股在资本结构中的最大占比 - 公司希望优先股占比在10% - 15%，当前市值下降，若发行更多优先股，预计整体股权市值会增加以维持该比例 [58] 问题9: 开发项目时公司愿意承担的杠杆水平 - 公司目标核心债务与核心EBITDA比例在6 - 7倍多，不会在没有足够资金的情况下启动开发项目 [62] 问题10: 优先股成本与投资回报的关系 - 资本成本是债务和股权的混合，优先股平均收益率7.4%，目前交易价格高于面值，债务成本降至3%，两者结合对开发项目有增值作用，且优先股无稀释和摊薄效应 [65][66] 问题11: 开发项目的内部收益率与疫情前相比情况 - 公司认为第五次衰退与前四次类似，预计建设价格会有折扣，能提高回报率 [68] 问题12: 零售租户的潜在困境、是否清理零售资产以及长期零售组合的合适类型 - 传统零售占比将继续下降，但绝对规模可能因杂货店扩张而增长；混合用途项目中的体验式零售仍将是投资组合的一部分，公司将与租户合作，相信疫情后相关消费会加速 [70] 问题13: 下半年预计的坏账和租赁终止费用情况 - 预计无法100%收回租金，部分租户可能破产，公司为建立透明的指导范围，采取保守估计；正在与部分租户协商退还空间，预计净终止费用可达100万美元 [73][78] 问题14: 坏账是否与特定租户相关 - 公司对每个租户进行评估，确定最可能出现坏账的租户并进行概率分析得出预计坏账金额 [76] 问题15: 为何以12美元的价格发行OP单位收购资产 - 该资产是位于首府城市的全租多户住宅项目，资本化率6.75%，收购立即增值，因此认为是一笔好交易，无需等待 [80] 问题16: 合作伙伴是否有压力修改交易 - 交易由REIT发起，合作伙伴无压力修改 [81] 问题17: 董事会或管理团队拥有权益且适合公司的物业数量 - 这是最后一个此类物业，公司在几家酒店有部分少数股权，但不会纳入REIT [82] 问题18: 增加多户住宅敞口能否在中性基础上进行 - 这需要时间，公司会谨慎行事，不希望破坏收益，希望通过多户住宅项目的高收益率抵消零售业务的损失 [85] 问题19: 学生住房项目是否与学校进行大笔租赁协商 - 约翰霍普金斯大学今年未续租约40个单位；查尔斯顿学院发布招标时项目已租满，无需进行主租约协商 [88]