文章核心观点 公司拒绝WeWork租约后为有前瞻性的公司提供优质办公空间租赁机会，且已保留大租户并收到多数剩余空间的意向书 [1] 公司情况 - 公司是垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金，有超四十年开发、建设、收购和管理多户住宅、办公和零售物业经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [3] - 公司还为第三方客户提供一般建筑和开发服务，并将开发建设的物业纳入稳定投资组合 [3] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立，已选择按房地产投资信托基金缴纳美国联邦所得税 [3] 项目情况 - 公司拒绝The Interlock项目的WeWork租约，自2023年12月31日租约终止后保留了该空间最大的单一租户之一，并收到多数剩余空间的意向书 [1] - The Interlock一直是创新和协作的标志，企业认可在此设立业务的价值和增长潜力，公司看到A级混合用途办公空间需求旺盛 [2] - The Interlock有可定制办公空间、先进设施和活跃社区，适合提升办公体验的企业 [2] 联系方式 - 租赁咨询联系Kevin Driver（kdriver@streamrealty.com）或Malik Leaphart（malik.leaphart@streamrealty.com） [2] - 公司企业传播和投资者关系总监Chelsea Forrest，邮箱CForrest@ArmadaHoffler.com，电话(757) 612-4248 [4]

公司及租户介绍 - Armada Hoffler（NYSE：AHH）在巴尔的摩Harbor Point社区的Wills Wharf办公楼获得了一家重要的新办公室租户，全球律师事务所Duane Morris LLP在Wills Wharf签订了近10,000平方英尺的租约[1] - Duane Morris LLP是一家AmLaw 100律师事务所，在美国和国际各地设有超过900名律师，代表各种客户，涵盖所有主要实践和行业[3] 办公楼介绍 - Wills Wharf位于巴尔的摩内港入口处，是一座LEED银级混合用途建筑，提供325,000平方英尺的甲级办公室和高级酒店空间，拥有无与伦比的水景，位于Harbor Point提供的所有便利设施和开放空间的步行距离之内[5]

文章核心观点 公司将公布2023年第四季度财报并召开电话会议讨论相关信息，同时介绍了会议参与方式、回放方式及公司概况 [1][2][3] 财报及会议安排 - 公司将于2024年2月22日上午6点左右公布2023年第四季度财报 [1] - 同日上午8点30分，公司高级管理层将主持电话会议和网络直播讨论财报及其他信息 [1] - 电话会议可拨打(+1) 888 - 259 - 6580（免费）或(+1) 416 - 764 - 8624，会议ID为54806922 [1] - 网络直播可通过公司投资者网站https://ir.armadahoffler.com/观看 [1] 会议回放安排 - 电话会议结束后不久至2024年3月23日可收听电话回放，拨打(+1) 877 674 7070（免费）或(+1) 416 764 8692并提供密码806922 [2] - 网络直播回放将在会议结束约两小时后开始，为期30天 [2] 公司概况 - 公司是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年经验 [3] - 主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理多户住宅、办公和零售物业 [3] - 除开发和建设物业纳入稳定投资组合外，还为第三方客户提供一般建筑和开发服务 [3] - 公司于1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托公司纳税 [3] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest [3] - 联系邮箱为CForrest@ArmadaHoffler.com，电话为(757) 612 - 4248 [3]

文章核心观点 Armada Hoffler与KPMG完成新租赁协议，KPMG将入驻弗吉尼亚海滩市中心，提升该综合用途物业的办公空间出租率，体现公司多元化策略的优势 [1] 租赁交易情况 - Armada Hoffler与美国审计、税务和咨询公司KPMG完成新租赁协议 [1] - 2024年1月起KPMG将占用13,044平方英尺办公空间，使该综合用途物业办公空间出租率达98% [1] - Divaris Real Estate代表Armada Hoffler进行交易，Cushman & Wakefield | Thalhimer代表KPMG [1] 各方表态 - Armada Hoffler总裁兼首席执行官Louis Haddad表示持续看到核心综合用途社区受A级公司欢迎，新租赁凸显公司多元化策略优势 [1] - KPMG诺福克办公室管理合伙人Jason Kies称新办公室让超160名专业人员在商业区中心协作，是业务发展新阶段 [1] 物业情况 - 被称为Armada Hoffler Tower的23层建筑有324,000平方英尺办公空间、38,500平方英尺街面零售空间和9层停车场，6个办公租户自2003年开业起入驻 [2] - 弗吉尼亚海滩市中心综合用途区含620,000平方英尺零售空间、800,000平方英尺办公空间和760套公寓，跨17个街区25英亩，是公私合作成功范例 [2] 公司介绍 - Armada Hoffler是垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理优质物业 [3] - 公司还为第三方客户提供建筑和开发服务，1979年由Daniel A. Hoffler创立，选择按房地产投资信托纳税 [3]

公司概况 - Armada Hoffler Properties, Inc. 是一家自我管理的房地产投资信托公司，拥有超过四十年的开发、建设、收购和管理高质量零售、办公和多户型物业的经验[142] - 公司的运营物业组合包括位于美国中大西洋和东南部地区的多个零售、办公和多户型物业[142] 物业交易 - 公司于2023年1月14日增持 Constellation Energy Building 11% 的股权，总持股比例达到90%[144] - 公司于2023年5月19日收购了 The Interlock，总成交价为2.141亿美元，其中包括现金支付610万美元、赎回9002万美元的次级贷款、发行1220万美元的有限合伙权益类A单位，并承担了1.056亿美元的资产高级建设贷款[144] - 公司于2023年4月11日出售了 Market at Mill Creek 的一个非运营外围地块，获得了50万美元的收益[145] - 公司于2023年9月20日行使了对 Brooks Crossing Retail 附近外围地块的购买选择，并随后出售了该外围地块，获得了20万美元的收益[145] 投资项目 - 公司于2023年3月29日修改了 Solis Gainesville II 的优先股权投资，调整了利率，保证最低利息为590万美元[146] - 公司于2023年5月25日进入了对位于乔治亚州玛丽埃塔的多户型物业开发项目的3790万美元优先股权投资，保证最低利息为1310万美元[147] - 公司于2023年7月26日进入了对位于佐治亚州皮奇特里康纳斯的多户型物业开发项目的2840万美元优先股权投资，保证最低利息为1200万美元[148] 财务表现 - 第三季度2023年，公司净收入为5.3百万美元，相比2022年同期的33.9百万美元有所下降[150] - 公司FFO为27.6百万美元，同比增长了21.7%[151] - 公司保持了97%的加权平均投资组合占用率，零售业务占用率为98%，办公业务占用率为96%，多户家庭占用率为96%[153] - 零售业务三季度同店净营业收入（NOI）同比增长6.6%[156] - 办公业务三季度同店NOI基本与去年持平[159] - 多户家庭业务三季度同店NOI同比增长3.1%[161] - 公司第三方建筑业务的未完成工程额为513.6百万美元，第三季度建筑毛利为3.3百万美元[163] 融资情况 - 公司通过实施战略转型，将抵押财产债务转为无抵押财产债务，以增加融资现金流的灵活性[170] - 公司在2022年12月6日与Manufacturers and Traders Trust Company签订了一项总额为1亿美元的高级无抵押期限贷款协议[176] - 公司的信用设施包括一个手风琴功能，允许总承诺额度增加至10亿美元[174] - 公司在2023年8月29日通过部分行使手风琴功能，将循环信贷额度增加了1.05亿美元，将总信贷额度增加至6.55亿美元[174] 利率互换协议 - 截至2023年9月30日，我们持有的SOFR利率上限协议总额为176.564千美元[183] - 截至2023年9月30日，公司持有的利率互换协议总额为1,298,753美元[184] - 在2023年7月6日，公司终止了50.0万美元名义金额的1.00%-3.00% SOFR走廊，并进入了这项利率互换协议[186] - 2023年4月4日生效，公司终止了175.0万美元名义金额的4.00% BSBY利率上限和175.0万美元名义金额的1.00%-3.00% BSBY走廊，并于2023年4月3日进入了这项利率互换协议[187] - 2023年7月5日，公司终止了200.0万美元名义金额的1.00%-3.00% SOFR走廊，并进入了这项利率互换协议[188] - 2023年9月，公司执行了一项利率互换协议，降低了与Harbor Point Parcel 3的9000万美元高级建设贷款相关的利率风险[189]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司录得摊薄后每股FFO和正常化FFO均为0.31美元，符合指引和分析师共识，维持正常化FFO每股1.23 - 1.27美元的指引范围 [24] - 本季度稳定杠杆率为6.2倍，包含附属债务后杠杆率为7.1倍，与上季度持平，预计随着EBITDA增长，杠杆率将降至目标范围 [25] - 债务偿付覆盖率和固定费用覆盖率分别为2.5倍和2.2倍，季度加权平均债务成本略高于4% [25] - 公司流动性状况良好，约为1.9亿美元，足以覆盖2023年剩余开发项目和优先股投资的现金需求 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 商业地产 - 第三季度同店NOI同比增长，GAAP基础上为4.4%，现金基础上为5.9% [17] - 第三季度商业投资组合的续租利差为正，GAAP基础上为14.5%，现金基础上为4.9% [17] - 第三季度在稳定商业投资组合中执行了超过12万平方英尺的租约，620万平方英尺商业空间中目前空置率不到3%，其中58%有正在洽谈的活跃交易 [17] 多户住宅 - 多户住宅投资组合表现稳定且可持续，团队以中个位数的速度增长NOI，预计随着在东南部的业务拓展，将复制这种表现 [18] 零售 - 零售投资组合表现出色，入住率达98.1%，过去几个季度租赁活动活跃，400万平方英尺的投资组合中租赁活动持续活跃 [18] 办公 - 办公投资组合租赁和入住率高，已出租比例为96.1%，其中Town Center办公区近80万平方英尺的出租率达98.9% [20] 建筑与开发 - 第三方合同积压目前超过5亿美元，影子管道也很可观 [23] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有多元化商业模式，能适应不同资产类别和业务线的市场变化，以实现盈利增长和长期房地产决策 [8] - 公司获得BBB信用评级，有大量银行提供信贷，通过衍生品购买降低未来风险，得以继续开展开发活动、启动5000万美元股票回购计划，并锁定未来两年较低的投资组合债务利率 [11] - 公司预计2023年是建筑和开发业务最盈利的一年，2024年也将有类似结果，开发活动将为降低杠杆提供资金 [12] - 公司计划在2024年增加收益和股息，未来1 - 2年除持续增长外，还将采取战略举措，与同行拉开差距，增强多元化平台的灵活性、弹性和基础实力 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临WeWork等租户挑战，公司认为2023年全年指引不变，预计明年收益和股息将继续增长 [10] - 公司对旗下优质资产的前景有信心，认为无论WeWork结果如何，明年都有望实现增长 [33] - 行业房地产税增长，公司正在对大部分进行抗辩，并取得了一定成功，未来将继续关注和应对 [53] 其他重要信息 - 公司在巴尔的摩的Harbor Point项目，T. Rowe Price全球总部预计2024年第三季度交付，312套豪华公寓项目Allied也将在相近时间交付 [21] - 佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post混合用途项目进展顺利，68%的商业空间已出租或有意向书，137套多户住宅项目Chandler Residences需求强劲，预计2024年2月投入使用 [22] - 公司优先股投资组合进展良好，预计按计划获得回报 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: WeWork是否仍按时支付租金，让其破产是否有价值，收回空间后如何处理 - 截至目前，WeWork仍按时支付租金，但预计其会要求减免租金，公司对保留该租约不感兴趣 [31] - 让WeWork破产有一定价值，但情况多变，难以确定是否可行，无论结果如何，公司预计明年实现增长 [33] - 收回空间后，继续作为联合办公运营或重新出租给多个租户的选项都在考虑范围内，公司对结果有信心 [36] 问题: 建筑公司影子管道中，公司业务和第三方业务的占比 - 影子管道指的是第三方业务，占比为100%，短期内公司有信心维持强大的管道 [38] 问题: 鉴于资本成本，目前是否有新的开发项目值得启动 - 公司提高了标准，除非项目收益率达到高个位数或低两位数，否则不会轻易启动，目前对明年的增长途径感到满意，会谨慎等待绝佳机会 [40] 问题: 达勒姆和弗吉尼亚海滩的物业如何处理，詹姆斯麦迪逊电影院地块的规划 - 达勒姆的Bed Bath & Beyond场地预计将重新出租给高端零售商，弗吉尼亚海滩的项目主要是零售用途，Regal Cinema若未来可用，可能开发为多户住宅 [42] - 詹姆斯麦迪逊电影院目前运营良好，多户住宅开发因回报率不高，公司将暂时观望 [44] 问题: 夹层投资组合的情况，新项目的回报率要求 - 公司提高了标准，合作伙伴的项目需有健康的高个位数回报率，公司才会投入股权并将项目纳入资产负债表，目前多数项目因利率和成本问题暂不考虑 [46] 问题: 零售收购市场的情况，何种收益率或内部收益率会吸引公司 - 公司倾向于高信用、位置优越的杂货店，但目前更注重资本保全和内部增长，若有绝佳机会或增值潜力，可能会进行交易 [49] 问题: T. Rowe总部的潜在交易情况 - 目前市场上几乎没有类似优质资产的交易，公司希望18个月后市场正常化，若资本成本和股价合适，也可能将其纳入资产负债表，必要时可出售以回笼资金 [51] 问题: 房地产税增长情况，是否有抗辩及未来增长预期 - 公司正在对大部分房地产税进行抗辩，有第三方供应商协助，取得了一定成功，未来将继续关注和应对 [53] 问题: 多户住宅租赁环境如何，是否受供应压力或欺诈影响 - 市场增长已从两位数回归到中个位数，公司第三季度的租户更替率约为4%，符合预期，公司对自身资产的位置和产品有信心 [57] 问题: 11个受关注租户占ABR的百分比，与以往相比情况如何 - 不考虑WeWork，11个租户的总ABR约为250万美元，公司有能力应对，数量和规模与过去几年基本一致，总价值与年度坏账准备金相符 [59][61] 问题: 多户住宅新老租户动态，本季度入住率下降是季节性还是行为变化导致 - 入住率下降部分是季节性因素，公司预计未来将回归到中90%的水平，会在提高租金和保持高入住率之间进行权衡 [65] - 公司使用第三方租金优化软件，可控制期望的入住率水平，根据市场输入确定价格，目标是将入住率维持在中90%以提高NOI [69]

公司业绩 - 公司在第二季度2023年实现归属于普通股股东和有限合伙权益单位持有人的净收入为1170万美元，每股摊薄收益为0.13美元[138] - 公司在第二季度2023年的资金来源归属于普通股股东和有限合伙权益单位持有人的FFO为3,140万美元，每股摊薄收益为0.35美元[139] - 公司截至2023年6月30日的加权平均投资组合占用率为97%，其中多功能住宅占用率为96%，办公室占用率为96%，零售占用率为98%[139] - 公司第二季度办公室和零售部门的续租率均有正面增长，商业租赁续租率按照GAAP标准增长了8.9%[139] - 同店净营业收入（NOI）按照GAAP标准比2022年6月30日季度增长了4.8%，其中多功能住宅同店NOI按照GAAP标准增长了4.3%，办公室同店NOI按照GAAP标准增长了1.3%，零售同店NOI按照GAAP标准增长了7.5%[139] - 公司截至2023年6月30日的第三方建筑积压订单为5.93亿美元，第二季度建筑总利润为350万美元[139] - 公司在亚特兰大和弗吉尼亚海岸市场的三个全新多功能住宅开发项目中承诺了总计7500万美元的新投资[139] 公司财务状况 - 公司截至2023年6月30日，现金及现金等价物为34.1百万美元，受限现金在托管中为2.0百万美元[159] - 公司于2022年12月31日开始实施债务组成的战略转型，截至2023年6月30日，无抵押债务占总债务的51.1%[159] - 公司于2020年3月10日启动了ATM Program，截至2023年8月4日，尚有价值2.05亿美元的股票未售出[160] - 公司于2023年6月15日采纳了价值5千万美元的股票回购计划，截至2023年6月30日，尚有5千万美元用于回购[161] 公司债务情况 - 公司的信贷协议包括一些财务契约和限制，如总杠杆率不超过60%、固定费用调整后的EBITDA比率不低于1.5:1等[163] - 公司于2022年12月6日与M&T Trust Company签署了价值1亿美元的定期贷款协议，可增加至2亿美元，截至2027年3月8日到期[165] - 公司的M&T定期贷款协议包括一些财务契约和限制，如总杠杆率不超过60%、固定费用调整后的EBITDA比率不低于1.5:1等[165] - 公司目前符合所有信贷协议下的契约[164][166] 公司投资活动 - 六月30日，公司投资活动中的净现金使用增加了1629万美元，主要是因为2023年收购The Interlock使用了840万美元净现金，而2022年处置获得了850万美元净现金[177] 公司经营活动 - 六月30日，公司经营活动现金流减少9946万美元，主要是由于建筑工作资本内的成本增加和时间差异[177]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股收益0.32美元，符合预期且与全年指引一致 [8] - 报告摊薄后每股FFO为0.35美元，摊薄后每股正常化FFO为0.32美元，符合指引且略高于分析师共识，维持正常化FFO每股1.23 - 1.27美元的指引范围 [29] - 稳定杠杆指标为5.5倍，包含附属债务后杠杆升至7.1倍，略高于上季度，预计未来随着EBITDA增长杠杆将降至目标范围 [29][30] - 债务服务覆盖率和固定费用覆盖率分别为2.7倍和2.3倍 [30] - 流动性约1.3亿美元，足以覆盖2023年剩余开发项目和优先股投资的现金需求 [30] - 利息收入指引较上季度增加约200万美元，原因是完成三笔优先股交易 [61][62] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2023年第二季度同店NOI在GAAP基础上增长4.3%，现金基础上增长3.6%，按中个位数稳定增长，符合2023年预测 [17] 办公业务 - 2023年第二季度同店NOI在GAAP基础上增长1.3%，现金基础上增长2%，整体出租率为96.2%，包含Interlock收购项目中的少量空置 [17][18] - 弗吉尼亚海滩市中心办公空间出租率达99.4%，近80万平方英尺，团队正与租户讨论未来办公需求 [18] 零售业务 - 2023年第二季度同店NOI在GAAP基础上增长7.5%，现金基础上增长3.1%，近400万平方英尺的零售空间出租率达98.2% [17][18] - 与乐高签订长期租约，为弗吉尼亚海滩市中心的优质零售空间带来新租户 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post项目零售空间已出租或达成意向的比例达86%，正在与一位高信用租户协商约4万平方英尺的办公空间租赁事宜，占办公空间的40% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来1 - 2年，除实现盈利和股息的可衡量增长外，公司将采取战略举措，推动业绩超越同行，增强多元化平台的灵活性、弹性和基础实力 [11] - 董事会授权有限股票回购计划，主要用于提前赎回明年春季可赎回的优先股，最终目标是全部赎回该系列优先股 [11] - 明年完成巴尔的摩港Point的所有当前建设项目，T Rowe price将入驻，相邻的联合公寓塔楼将开始租赁，之后将对部分合资企业或选定的全资资产进行营销处置，以减少资本配置，拓展东南部高增长市场，降低集中风险并进一步去杠杆 [12][13] - 决定暂不扩大弗吉尼亚海滩市中心的多户住宅数量，收回相邻的Bed, Bath and Beyond场地后，将进行重新招租和引入新的零售租户，以获得更高回报并减少资本投入，同时将资金转向高增长地区的多户住宅投资 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为一流的物业和优越的地理位置使其在经济周期中表现稳定，互补的物业类型和优质资产组合优于竞争对手 [22] - 随着投资组合的持续强劲表现、丰厚的费用收入以及新物业的租赁，预计明年盈利和资产价值将继续增长，2025年及以后战略举措将加速财务业绩的同比增长 [15] 其他重要信息 - 6月开始增加循环信贷额度，计划通过可扩展功能增加1亿美元，目前已获得超75%的资金承诺，并新增巴克莱银行作为贷款合作伙伴 [31] - 本季度为用于收购Interlock的无担保定期贷款引入新合作伙伴，获得额外2000万美元资金，用于偿还信用额度 [32] - 7月初进行两笔衍生品交易，将互换利率降至3.4%，预计2024年债务成本将降低 [33] 问答环节所有提问和回答 问题1: 弗吉尼亚海滩市中心是否有对另一座办公塔楼的增量需求，公司如何看待当前市中心的办公业务？ - 市中心对更多办公空间仍有强烈需求，公司希望在剩余空间中引入更多租户，目前不倾向于推出需要大型锚定租户且租金高于市场承受能力的新塔楼，将维持满租状态并提高租金 [35][36] 问题2: 目前办公或零售投资组合中是否有重要的租户迁出情况？ - 几乎没有重要租户迁出情况，有少数租户正在协商续租 [37][38] 问题3: 在当前环境下回购6.75%优先股的考虑是什么，尤其是明年利率上限到期的情况下？ - 目前优先股以折价交易，回购成本约为8%，这是授权回购的原因，未来将根据明年春季的利率情况决定是否进一步回购 [39][40] 问题4: 弗吉尼亚海滩Bed, Bath场地的高端零售开发可能会带来怎样的光环效应，是否考虑引入特斯拉、苹果等租户？ - 有一些知名租户对该场地感兴趣，但具体交易尚不确定，公司希望引入能丰富生态系统的独特租户，预计年底前会有相关公告 [41][42] 问题5: 全国多户住宅开发项目是否会大幅减少？ - 公司所处的夏洛特、罗利、亚特兰大、查尔斯顿等市场仍在经历前所未有的增长，尽管多户住宅资本化率有所扩大，但尚未阻止开发商在优质地块上进行开发，市场仍缺约500万套住房 [43][45] 问题6: 未来三年公司投资组合的地理分配和杠杆情况会如何变化？ - 预计杠杆将下降0.5 - 1倍，投资组合将逐步向南方转移，地理分配可能会有10% - 20%的变化 [46][47] 问题7: 佐治亚州罗斯韦尔Southern Post项目剩余办公空间的需求情况如何，有多少潜在租户？ - 潜在租户名单健康，随着建筑可参观，活动增多，已有约7000平方英尺的租赁协议，零售空间几乎已全部租出，该项目有望在2024年带来收益 [49][50] 问题8: 自上次电话会议以来，市场对软着陆和快速复苏的预期增强，租户在办公或零售方面的行为是否有变化，是否更乐观并愿意租赁更多空间？ - 零售销售表现出色，多数租户销售额超过2019年水平，主要问题是招聘员工；办公方面，建筑、工程和金融服务行业的租户较为乐观，如摩根士丹利续租25万平方英尺12年，T. Rowe Price也在扩张 [51][52] 问题9: 公司未来是否有机会进行类似Harbor Point规模的开发项目，还是更倾向于处理投资组合中的单个项目？ - 公司希望在增长的次级市场进行大型开发项目，但此类机会较少，未来更可能在夏洛特、罗利、亚特兰大等大城市周边的卫星城市进行小型的混合用途开发项目 [54][55] 问题10: 本季度办公入住率下降1%的原因是什么，公司对2023年办公入住率的预期如何？ - 入住率下降是因为上季度收购Interlock项目带来了一些空置面积，若排除该因素，办公入住率仍为98%，公司对办公入住率情况感到满意，且在亚特兰大有2.7 - 3万平方英尺的租赁潜力 [57][60] 问题11: 利息收入指引较上季度增加约200万美元的原因是什么？ - 增加原因是完成三笔优先股交易，其中一笔在本季度完成，另外两笔在7月初完成 [61][62]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度每股收益0.30美元，符合预期且与全年指引一致 [8] - 2023年第一季度FFO为每股摊薄0.23美元，正常化FFO为每股摊薄0.30美元，符合指引估计和分析师共识，维持正常化FFO指引范围在每股摊薄1.23 - 1.27美元 [26] - 董事会将季度股息提高至0.195美元，增幅2.6%，年度股息将超过疫情前水平 [14] - 2023年第一季度稳定投资组合债务与稳定投资组合EBITDA之比为5.4倍，符合目标；债务偿付覆盖率和固定费用覆盖率分别为2.8倍和2.3倍 [27] - 流动性约1.8亿美元，足以覆盖2023年开发项目现金流需求和潜在优先股交易 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业地产 - 2023年第一季度同店NOI在所有细分市场均为正增长，GAAP基础上为4.3%，现金基础上为5.3%，零售板块现金基础上为7.3% [17] - 2023年第一季度商业投资组合续租利差GAAP基础上为10.1%，现金基础上为6.6%，零售板块连续三个季度实现两位数GAAP续租利差 [17] - 办公物业出租率为96.8%，零售板块出租率为97.1% [20] 多户住宅 - 本季度增长稳定在中个位数区间，预计未来几个月这一趋势将持续 [22] 建设与开发 - 正在进行内部开发和建设项目，以增加投资组合资产 [23] - 佐治亚州罗斯韦尔的Southern Post混合用途项目进展顺利，预计明年年初首次交付，零售空间已出租56%，另有31%处于意向书阶段 [23] - 正在与一家从西海岸搬迁的高信用租户就3.7万平方英尺的战略企业搬迁进行谈判，该租户将占据约40%的办公空间 [24] - 海港角的T. Rowe Price全球总部项目和312单元的Allied公寓楼项目按计划推进，预计2024年第三季度首次入住 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在弗吉尼亚海滩、巴尔的摩港和亚特兰大等市场拥有优质混合用途资产，在东南部一些理想市场占据稳固地位 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划收购和重新资本化亚特兰大西部中城的Interlock混合用途资产，预计通过1亿美元无抵押固定利率融资、少量定价为13美元的运营单位发行以及将现有夹层贷款转换为股权来完成收购 [9] - 继续通过建设活动和夹层贷款战略部署机制，以收购优质物业 [12] - 调整夹层投资计划规模，专注于填补型多户住宅项目合作 [11] - 考虑Bed Bath & Beyond门店的多种选择，以实现长期价值最大化 [13][19] - 保持投资组合收入增长、第三方建设费用收入强劲、流动性充足和利息费用稳定，维持先前的业绩指引 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临短期挑战，但由于投资组合收入持续强劲增长、第三方建设费用收入稳定、流动性充足和利息费用稳定，公司预计全年将保持增长势头 [14] - 公司认为一流的投资组合表现、安全可靠的建设服务以及高质量开发项目的顺利执行将为股东创造长期价值 [16] - 多户住宅市场旺季表现良好，预计未来供应压力不大 [55][58] - 零售市场需求强劲，公司愿意为优质租户投资租户改善费用 [60] - 建设成本虽已稳定，但仍处于高位，劳动力短缺问题依然存在 [75] 其他重要信息 - 公司可能会做出前瞻性陈述，提醒听众此类陈述基于管理层的信念、假设和预期，实际结果可能与当前预期存在重大差异 [6] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关定义和与最可比GAAP指标的调节信息包含在季度补充资料中 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 修订后的指引假设年度利息收入减少约90万美元，目前夹层贷款业务管道情况如何 - 公司希望调整夹层贷款业务规模至8000万美元左右，目前有一些新机会，主要集中在夏洛特和亚特兰大市场，预计2024年夹层收入与目前水平大致相当 [34] - 有两个与Terwilliger Pappas合作的混合用途项目，分别位于夏洛特和亚特兰大郊区 [36] 问题: Solis City Park II和Solis Gainesville项目还需投入多少资金才能达到8000万美元的目标 - Solis City Park和Solis Gainesville项目还需投入3000万美元，之后若要达到8000万美元，还需与Terwilliger Pappas达成另一个项目合作，这将受时机、地点、承保和资产所有权意愿等因素影响 [38][41] 问题: Town Center的Bed Bath & Beyond门店是否可以同时进行底层零售和公寓开发 - 公司将在未来一个月左右考虑三种选择，希望引入新的零售商，同时也考虑多户住宅开发机会 [43] 问题: 如何看待Town Center公寓单元的需求，增加公寓单元是否会削弱现有单元的定价 - 公司正在考虑这一问题，不仅要避免稀释自身租金收益，还要考虑资金在其他地区的更优配置 [45] 问题: 如果将Bed Bath & Beyond门店重新出租，每平方英尺需要多少租户改善费用 - 费用取决于租户类型，公司倾向于引入新进入市场的租户，目前有很多租户感兴趣，最终结果将是增值的 [47] 问题: 上述情况在Durham门店是否同样适用 - Durham门店是传统购物中心，有很多限制条件，但有一个租户符合所有限制，可能是一次性交易 [49] 问题: 2023年或2024年办公室或零售投资组合是否有已知的租户迁出或重大缩租情况 - 零售方面，哈里森堡的Regal空间租期即将结束，公司正在考虑如何最佳利用该地块；其他零售租户预计大多会续租 [51] - 办公室方面，Town Center可能有一个租户迁出，公司正在协商意向书以填补空缺 [52] 问题: 多户住宅市场旺季情况如何，续约情况如何 - 旺季表现良好，续约率达到中个位数，符合去年的预期，所有物业表现强劲，第二和第三季度前景乐观 [55][56] 问题: 明年多户住宅市场是否会有供应压力 - 在公司的细分市场和生态系统中，预计不会有太大供应压力，公司受到混合用途设施的保护和补充，预计供应增长将保持在中个位数 [58] 问题: 确认Durham的Bed Bath & Beyond门店是否不会分割出租，以及零售续约时租户改善费用情况 - Durham门店最有可能由一个租户承租整个空间，公司对续租利差和同店增长满意，愿意为优质租户投资租户改善费用 [60] 问题: 公司是否可以通过高于股价的运营单位交易进行更多收购 - 公司作为最大股东，对运营单位的部署持谨慎态度，认为其价值被低估，将有选择地进行此类交易，同时继续寻找机会增加优质物业 [62] 问题: Bed Bath & Beyond两个门店的按市值计价情况如何 - 目前难以确定，上一次重新出租是按现状进行的，若投入新资本，预计回报率将远高于Bed Bath & Beyond作为租户时的水平 [65][66] 问题: 关于Southern Post办公空间的租户，租户改善费用和租金水平与承保情况如何 - 租金高于预期，租户改善费用虽在增加，但与高信用租户签订长期租约可获得更高回报，整体情况优于预期 [68][69] 问题: 公司提到Interlock项目是今年的主要资本用途，对于传统的杂货店锚定购物中心交易，市场是否有卖家困境和潜在机会，公司如何平衡资本需求 - 在公司所在市场，优质社区零售物业没有以折扣价出售，公司可能需要自行开发想要拥有的物业 [72] 问题: 建设方面的价格情况如何，大宗商品价格如何 - 建设价格不再全面出现两位数增长，大宗商品价格有所缓和，但劳动力价格未降，高素质承包商短缺，价格稳定在高位，这将抑制一些新开发项目；公司建设业务除T. Rowe Price大楼外，主要集中在多户住宅领域，第三方客户活跃，部分原因是木材价格在过去六个月大幅下降 [75] 问题: 业绩指引中对入住率的预期如何 - 目前投资组合整体入住率接近98%，Town Center达到99%，公司预计物业入住率将稳定在90% - 95%之间，虽目前处于高位，但不会无限期持续，不过租金有望继续上涨 [77]

公司业绩 - Armada Hoffler Properties, Inc. 是一家自我管理的房地产投资信托公司，拥有超过四十年的开发、建设、收购和管理高质量办公、零售和多户型物业的经验[114] - 2023年第一季度，Armada Hoffler Properties, Inc. 的普通股东和有限合伙制度的持有者的净收入为2.4百万美元，每股摊薄收益为0.03美元，较2022年同期的9.3百万美元、每股摊薄收益0.11美元有所下降[119] - 2023年第一季度，Armada Hoffler Properties, Inc. 的资金来源于经营活动为20.6百万美元，每股摊薄收益为0.23美元，较2022年同期的27.6百万美元、每股摊薄收益0.31美元有所下降[120] - Armada Hoffler Properties, Inc. 于2023年3月29日修改了 Solis Gainesville II 的优先股权投资，调整了利率，并引入了未使用承诺费用，保证最低利息保证为投资寿命内的590万美元[118] - Armada Hoffler Properties, Inc. 宣布董事会宣布每股普通股0.195美元的现金股息，较上一季度的股息增加了3%[122] 营业收入 - 2023年3月31日，办公室部门的净营业收入（NOI）较2022年同期增长了8.8%[1] - 2023年3月31日，零售部门的净营业收入（NOI）较2022年同期增长了6.2%[2] - 2023年3月31日，多户家庭部门的净营业收入（NOI）较2022年同期下降了7.3%[3] - 2023年3月31日，总收入较2022年同期增长了61,322千美元[4] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司的总负债为1,113,255千美元，其中安全债务为612,424千美元，无担保债务为505,000千美元[150] - 未来五年及以后，公司计划偿还的本金和到期债务分别为66,108千美元、55,995千美元、317,526千美元、266,561千美元和403,868千美元[151] - 公司持有的利率互换协议总额为766,776千美元，包括LIBOR、SOFR和BSBY利率[152] - 公司持有的利率互换协议中，部分协议已于2023年4月4日终止并替换为浮动固定利率互换协议，有效期至2024年2月1日，未支付保费[153] - 公司持有的利率互换协议中，部分协议的名义金额将随着相关贷款的预计借款额增加而逐步增加，最终达到73.6百万美元[154] - 公司持有的利率互换协议总额为437,175千美元，涉及不同指数和固定利率，有效期至2028年[155] - 公司作为担保方为第三方的房地产融资活动和股权投资提供担保，担保金额为70,360千美元[157] - 公司的未融资贷款承诺包括11.5百万美元的未融资承诺，已为总未融资承诺记录了0.2百万美元的信贷损失准备金[158] - 公司在2023年第一季度的经营活动现金流减少了17,527千美元，主要是由于经营资产和负债的时间差异，部分抵消了物业组合的净营业收入增加[159] 财务表现 - 2023年第一季度，公司净利润为2,376千美元，较2022年同期的9,289千美元有所下降[162] - 2023年第一季度，公司FFO为20,621千美元，较2022年同期的27,574千美元有所下降[162] - 2023年第一季度，公司Normalized FFO为26,498千美元，较2022年同期的24,533千美元有所增长[162]