Armada Hoffler Properties, Inc. (NYSE:AHH) Q1 2022 Earnings Conference Call May 3, 2022 8:30 AM ET Company Participants Chelsea Forrest - Director, Corporate Communications and Investor Relations Louis Haddad - Vice Chairman, President & CEO Matthew Barnes-Smith - CFO, Treasurer, Corporate Secretary & Principal Financial Officer and Principal Accounting Officer Shawn Tibbetts - COO Conference Call Participants Robert Stevenson - Janney Montgomery Scott Christopher Sakai - Singular Research Operator Greeting ...

财务数据关键指标变化 - 2021年归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1390万美元，摊薄后每股0.17美元，2020年为2980万美元，摊薄后每股0.38美元[29] - 2021年归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为8540万美元，摊薄后每股1.05美元，2020年为8300万美元，摊薄后每股1.06美元[29] - 2021年归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为8730万美元，摊薄后每股1.07美元，2020年为8620万美元，摊薄后每股1.10美元[29] - 2021年季度现金普通股股息从年化每股0.44美元增至0.68美元，增幅为54.5%[30] 各业务线净营业收入变化 - 2021年物业部门净营业收入为1.238亿美元，较2020年的1.094亿美元增长13.2%[29] - 2021年同店净营业收入为9210万美元，较2020年的8990万美元增长2.5%[29] 物业入住率情况 - 截至2021年12月31日，稳定投资组合入住率为96.7%，2020年为94.4%[29] - 截至2021年12月31日，公司稳定零售物业组合的净可出租面积为4,067,355平方英尺，平均入住率为96.0%[46][47] - 249 Central Park Retail物业入住率为94.0%[47] - Apex Entertainment物业入住率为100.0%[47] - 截至2021年12月31日，公司稳定办公物业组合的净可出租面积为1,301,319平方英尺，平均入住率为96.8%[49] - 4525 Main Street办公物业入住率为100.0%[49] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office办公物业入住率分别为99.3%和100.0%[49] - One City Center办公物业入住率为87.6%[49] - Thames Street Wharf办公物业入住率为100.0%[49] - 公司多户住宅物业入住率为97.4%[50] - 1405 Point物业入住率95.8%[50] - Edison Apartments物业入住率99.4%[50] - Encore Apartments物业入住率98.3%[50] - Greenside Apartments物业入住率98.2%[50] - Hoffler Place物业入住率96.9%[50] 物业租金情况 - 截至2021年12月31日，公司稳定零售物业组合总基本租金为66,896,225美元，每平方英尺基本租金为17.13美元[46][47] - 249 Central Park Retail物业基本租金为2,304,127美元，每平方英尺基本租金为26.53美元[47] - Apex Entertainment物业基本租金为1,492,772美元，每平方英尺基本租金为14.45美元[47] - 截至2021年12月31日，公司稳定办公物业组合总基本租金为35,556,640美元，每平方英尺基本租金为28.21美元[49] - 4525 Main Street办公物业基本租金为7,043,627美元，每平方英尺基本租金为29.96美元[49] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office办公物业基本租金分别为9,319,944美元和1,887,674美元，每平方英尺基本租金分别为29.72美元和19.25美元[49] - One City Center办公物业基本租金为4,258,812美元，每平方英尺基本租金为32.06美元[49] - Thames Street Wharf办公物业基本租金为7,493,734美元，每平方英尺基本租金为28.45美元[49] - 公司多户住宅物业季度年化收入（AQR）总计5811.3249万美元，每单元/床位平均收入1680美元[50] - 1405 Point物业AQR为795.3108万美元，每单元收入2393美元[50] - Edison Apartments物业AQR为290.2883万美元，每单元收入1398美元[50] - Encore Apartments物业AQR为520.525万美元，每单元收入1544美元[50] - Greenside Apartments物业AQR为437.1398万美元，每单元收入1648美元[50] - Hoffler Place物业AQR为381.888万美元，每单元收入1273美元[50] 物业租赁到期情况 - 公司办公物业租赁方面，2027年到期的租赁面积为287267平方英尺，占组合净可出租面积的22.1%，年化基本租金（ABR）为842.6765万美元，占办公组合ABR的23.7%[53] - 公司零售物业租赁方面，2025年到期的租赁面积为635648平方英尺，占组合净可出租面积的15.6%，ABR为893.3617万美元，占零售组合ABR的13.4%[54] - 公司办公物业租赁总计107份租约到期，总到期面积130.1319万平方英尺，ABR总计3555.664万美元，每平方英尺ABR为28.21美元[53] - 公司零售物业租赁总计576份租约到期，总到期面积406.7355万平方英尺，ABR总计6689.6225万美元，每平方英尺ABR为17.13美元[54] 物业租户租金占比情况 - 办公物业前十大租户年化基础租金（ABR）总计1896.6万美元，占办公物业组合ABR的53.4%，占总物业组合ABR的11.9%，其中摩根士丹利ABR为570.3万美元，占办公物业组合ABR的16.0%，占总物业组合ABR的3.6%[56] - 零售物业前十大租户ABR总计1553.6万美元，占零售物业组合ABR的23.4%，占总物业组合ABR的9.6%，其中Harris Teeter/Kroger ABR为373.9万美元，占零售物业组合ABR的5.6%，占总物业组合ABR的2.3%[57] 开发项目成本情况 - 未交付开发项目预计总成本2.87亿美元，已发生成本8300万美元，包括Gainesville Apartments等项目[58] - 已交付未稳定的开发/再开发项目预计成本1.2亿美元，已发生成本1.14亿美元，如Wills Wharf项目，截至2021年12月31日，该项目整体出租率为70.4%[59][63] - 计划的权益法投资（预开发阶段）预计总成本4.42亿美元，已发生成本1400万美元，涉及T. Rowe Price Global HQ和Parcel 4 Mixed - Use项目[65] 贷款及投资情况 - Interlock Commercial夹层贷款最高本金7010万美元，总最高承诺1.07亿美元，截至2021年12月31日余额9540万美元，2021年确认利息收入1280万美元，2022年2月借款人还款1350万美元[66][67] - Nexton Multifamily于2021年4月进行2230万美元优先股投资，截至2021年12月31日本金余额2230万美元，2021年确认利息收入130万美元，贷款总余额达2360万美元[67][68] - Solis Apartments at Interlock夹层贷款最高本金承诺2520万美元，总最高承诺4110万美元，2021年6月7日借款人全额还清，公司共收到3300万美元[69][70] 物业收购情况 - 2021年完成德尔雷海滩广场、绿蔷薇广场和overlook村收购[31] - 2021年2月26日，公司以2760万美元合同价加20万美元资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，收购时开发商偿还1430万美元夹层应收票据[74] - 2021年6月28日，公司以30万美元现金购买Hoffler Place剩余7.5%所有权权益，以50万美元现金购买Summit Place剩余10%所有权权益[74][75] - 2021年7月28日，公司以2830万美元合同价加10万美元资本化收购成本收购Overlook Village[75] - 2021年8月24日，公司以3650万美元总对价加30万美元资本化收购成本收购Greenbrier Square，并承担2000万美元应付票据[76] - 2022年1月14日，公司以约9220万美元现金和向卖方提供1280万美元贷款收购Exelon Building 79%会员权益和11%经济权益，并将15610万美元贷款再融资为17500万美元新贷款[80] 物业出售情况 - 2021年完成奥克兰市场广场出售，售价550万美元[30] - 2021年，公司完成多项物业出售，如Hanbury Village的7 - Eleven外铺以290万美元出售，收益240万美元；Johns Hopkins Village以7500万美元出售，收益1440万美元等[76][78] 房地产减值情况 - 2021年3月31日止三个月，公司确认Socastee Commons购物中心300万美元房地产减值；2021年12月31日止三个月，确认Hoffler Place和Summit Place学生住房物业1830万美元房地产减值[81][82] 工资税递延支付情况 - 公司递延支付2020年3月27日至12月31日雇主部分社会保障工资税60万美元，2021年支付30万美元，剩余30万美元递延至2022年12月31日[89] 公司REIT资格情况 - 公司自2013年12月31日应税年度起选择并符合美国联邦所得税REIT资格，需每年分配至少90%的REIT应税收入[99][100] 租户保护措施影响 - 弗吉尼亚州新的租户保护措施于2021年8月10日生效，至2022年6月30日，拥有超过4套住宅单元的房东终止租赁协议前需发出14天支付或搬离通知[98] 公司房产风险情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中除两处房产外其余均位于易受飓风影响地区[101] - 公司房产需遵守包括《美国残疾人法案》在内的各类法规，部分房产可能未达标[104] - 公司可能因房产存在有害物质污染而承担重大责任和成本[105] 公司竞争情况 - 公司在运营、开发、收购、借贷和建筑业务方面面临激烈竞争[113][114][116] 公司员工及办公地点情况 - 截至2021年12月31日，公司有138名员工，提供全面奖励计划[117] - 公司主要行政办公室位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩，建筑办公室位于马里兰州巴尔的摩[118] 公司报告提交情况 - 公司向美国证券交易委员会提交多种报告，相关文件可在SEC网站和公司网站获取[119] 公司市场风险及债务情况 - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口是LIBOR，使用固定利率融资和衍生品管理风险[427] - 截至2021年12月31日，约5.344亿美元（占比55.8%）的债务为固定利率或受利率互换影响，约4.23亿美元（占比44.2%）为可变利率，96.0%的债务为固定利率或经济对冲[428] - 截至2021年12月31日，LIBOR约为10个基点，SOFR约为5个基点，BSBY约为8个基点；利率上升100个基点，现金流每年减少约190万美元；利率降至0基点，现金流每年增加约30万美元[428] 公司业务发展计划 - 公司计划利用建设和开发平台吸引更多第三方客户，继续开展和拓展建设业务及其他第三方服务[43] - 公司打算在认为回报最大化时择机剥离物业，并将资金重新投入到预计能产生更高潜在风险调整后回报的新项目中[44] 合资企业开发项目情况 - 公司与他人成立50/50合资企业开发T. Rowe Price新全球总部和Harbor Point Parcel 4混合用途设施，预计项目成本分别为2.5亿美元和1.92亿美元，两个项目股权要求合计6000万美元，预计2022年第二季度动工[71][72][73] 特定开发项目情况 - Gainesville Apartments是佐治亚州盖恩斯维尔正在开发的5200万美元、223单元A级多户住宅物业，预计2022年交付[60] 公司股份持有情况 - 截至2021年12月31日，公司高管和董事合计持有公司约12.9%股份（完全摊薄基础）[36]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司实现每股FFO 0.24美元，每股正常化FFO 0.27美元；全年FFO为1.05美元，正常化FFO为1.07美元，较2021年原指引中点增长7% [20] - 2021年全年，公司同店NOI在GAAP基础上增长2.5%，现金基础上增长6.3%，其中多户住宅增长超10%；第四季度同店NOI在GAAP基础上增长4.7%，现金基础上增长7.9% [21][22] - 2021年，公司股票从疫情低点反弹，总回报率达45%，股息在过去12个月从每股0.44美元增至0.68美元，增幅超50% [20] - 2022年正常化FFO指引中点为1.13美元，较2021年增长5.6% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2021年各指标同比增幅创历史新高，预计未来交付单元数量增长55%，NOI将大幅上升 [14] - 2021年第四季度同店NOI在GAAP和现金基础上均增长17%，连续三个季度实现两位数增长 [21] 办公业务 - 办公物业入住率、同店NOI和续租利差表现出色，未来几年租约到期量少，约一半办公NOI来自甲级建筑的投资级租户 [15] - 2021年第四季度办公物业入住率为97%，续租利差在GAAP基础上为8.9%，现金基础上为3.6%；全年续租利差在GAAP基础上为9%，现金基础上为4.9% [20][22] 零售业务 - 零售物业入住率已从疫情中完全恢复，同店NOI和续租利差表现强劲，预计通过租金增长和收购实现可靠增长 [16] - 2021年第四季度零售物业入住率为96% [20] 开发业务 - 除哈里森堡公寓预计今年春季开工外，所有项目均进展顺利，预计价值创造将超过20%的传统目标，主要因多户住宅资本化率压缩 [17] 收购业务 - 过去14个月收购6处物业，总价超5亿美元，新增NOI 3500万美元，包括50万平方英尺零售、45万平方英尺办公和近700套多户住宅单元 [17] - 2022年下半年计划额外收购1亿美元物业 [18] 建筑业务 - 第三方建筑费用收入预计在可预见未来保持在历史高位，合同积压量将创历史新高 [12] 贷款业务 - 夹层和优先股权益计划规模将缩减，未来将投资于较小或贷款转股权项目，预计利息收入下降 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场从巴尔的摩到亚特兰大，集中在马里兰州和弗吉尼亚州，巴尔的摩港点和弗吉尼亚海滩市中心两个总体规划社区发展良好 [19] - 卡罗来纳州和佐治亚州市场机会众多，公司预计在这些地区继续增长 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将继续专注于提高投资组合NOI质量、进行增值收购和多户住宅开发交付，以提升公司净资产价值和收益 [11] - 公司计划继续进行机会性收购，偏好非公开市场交易和与现有合作伙伴合作，目标资产为混合用途设施和优质销售型杂货店锚定购物中心 [18][50] - 公司将减少贷款业务，将更多资本投入硬资产，牺牲短期收益以实现净资产价值的大幅增长 [13] - 公司认为甲级办公建筑在混合用途环境中长期表现优于市场，将利用市场对办公物业的偏见进行收购 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去两年公司经历了第五次衰退，但员工的努力使公司为显著增长和更高盈利能力做好了准备 [8] - 公司对2022年及以后的前景非常乐观，所有稳定资产类别出租率均超95%，近期开发项目交付将推动增长 [9] - 尽管市场对多户住宅物业价值认识不足，但公司认为其当前和不断增长的价值将得到认可 [14] - 随着美联储收紧政策，目前资本化率继续压缩，特别是多户住宅和高流量信用零售物业，房地产在利率上升环境中表现良好，预计不会出现有意义的重新定价 [52] 其他重要信息 - 公司预计董事会将在2月底会议上讨论即将到来的股息水平和进一步的增长措施 [26] - 2022年债务到期的仅有两笔购物中心贷款，总计2000万美元，公司计划偿还贷款并将物业纳入信贷额度借款基础 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍公司开发项目的资金来源和用途 - 已宣布的开发项目约需2.56亿美元完成，其中建设贷款将提供1.8亿美元，现金需求为8000万美元，公司年末流动性充足 [30] - 1月完成Exelon交易，净现金需求9000万美元，1月通过ATM和股权融资筹集5900万美元，今年还将有Interlock贷款偿还1400万美元和查尔斯顿学生公寓出售预计收入约3900万美元 [30] - 若市场条件合适，公司将继续通过ATM融资 [30] 问题2：下半年两个开发项目启动和1亿美元收购的资金如何筹集 - 公司仍有一些非核心资产可出售，但可能不需要，开发项目初期现金需求小，预计Interlock贷款偿还约7000万美元将在年初回流 [32] 问题3：请拆解多户住宅同店NOI增长的原因 - 2022年上半年开发交付对同店NOI无重大贡献，盖恩斯维尔项目刚开始出租，纪事磨坊项目预计夏末开始出租 [34] - 弗吉尼亚海滩Cosmopolitan公寓改造项目在第四季度贡献约30万美元收入，占新增收入80万美元的一部分 [35] - 预计2022年多户住宅两位数增长将逐渐放缓，年底将回归2% - 4%的传统增长水平 [36] 问题4：办公和零售物业未来几年是否有已知或可能的租户迁出 - 预计2023年4月约翰霍普金斯大学医学院将迁出泰晤士街码头办公楼，公司已与潜在租户接触 [38] - 零售物业方面，预计无重大租约终止情况 [39] 问题5：贷款转股权机会有多少，回报率如何 - 年底可能有一两个机会，部分可能是多户住宅贷款转股权项目，但回报率较低，需确保收购时仍有合适回报 [43] 问题6：镇中心三个地块的规划有何更新 - 仍处于初步阶段，预计2022年将宣布弗吉尼亚海滩镇中心的新项目，可能是包含多户住宅的高层混合用途塔楼 [45] 问题7：除镇中心外，是否有其他重大再开发机会 - 目前无重大规模的再开发项目，镇中心项目是重点，预计Regal将续租几年，四年后收回Bed Bath地块，可整合10英亩土地进行开发 [47] - 哈里森堡公寓项目正在进行中，本周二已获得城市许可，进入规划和设计阶段 [48] 问题8：下半年1亿美元收购的潜在资产类型和地理位置构成 - 目标资产为公司擅长的混合用途设施和优质销售型杂货店锚定购物中心，地理位置为现有市场内的优质地段，偏好非公开市场交易和与现有合作伙伴合作 [50] 问题9：市场交易定价是否有变化 - 目前资本化率继续压缩，特别是多户住宅和高流量信用零售物业，房地产在利率上升环境中表现良好，预计不会出现有意义的重新定价 [52] 问题10：哈里森堡项目是否属于学生住房业务，公司未来是否会在大学城开发 - 哈里森堡项目为传统多户住宅单元，预计有部分学生租户，但非主要租户，当地空置率低于3%，公司对该项目前景乐观 [55] - 公司不打算开发传统学生住房项目，但会与大学进行合资项目，学生住房业务并非公司重点，公司正在退出该业务，但不排除未来机会 [57] 问题11：公司是否会进行大规模办公收购 - 有可能，市场对办公物业存在偏见，但公司所在市场的甲级建筑表现良好，公司将利用这一机会，偏好混合用途建筑以减少竞争 [59] 问题12：公司目标办公建筑类型和地理位置 - 优先考虑现有市场内的甲级建筑，投资级租户的建筑更受青睐，除非有极好机会，否则不会离开现有市场 [61] 问题13：公司费用业务预计在可预见未来接近历史高位的原因 - 整体费用业务（包括贷款业务）占总收入和NOI的比例将降至个位数，但建筑业务积压订单将创历史新高，主要因巴尔的摩T. Rowe Price项目和第三方客户在多户住宅方面的活跃需求 [63] 问题14：公司核心债务与核心EBITDA比率是否会上升，模型中股权规模如何 - 核心债务与核心EBITDA比率将在未来几个季度升至6%以上，总债务与EBITDA比率希望保持在8%以下，目前为7% [66] - 公司已建模足够的ATM融资以维持比率，若情况变化将调整策略，如出售非核心资产 [66] - 由于市场条件变化，未披露模型中ATM发行规模 [67]

整体财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度总营收为67,062美元，2020年同期为98,253美元，同比下降约31.75%[17] - 2021年前三季度总营收为214,152美元，2020年同期为285,123美元，同比下降约24.89%[17] - 2021年第三季度总费用为54,825美元，2020年同期为88,489美元，同比下降约38.04%[17] - 2021年前三季度总费用为186,677美元，2020年同期为251,448美元，同比下降约25.76%[17] - 2021年第三季度净利润为7,748美元，2020年同期为10,826美元，同比下降约28.43%[17] - 2021年前三季度净利润为22,212美元，2020年同期为32,270美元，同比下降约31.17%[17] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净利润为3,624美元，2020年同期为6,389美元，同比下降约43.28%[17] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净利润为10,074美元，2020年同期为20,441美元，同比下降约50.72%[17] - 2021年第三季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.06美元，2020年同期为0.11美元，同比下降约45.45%[17] - 2021年前三季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.17美元，2020年同期为0.36美元，同比下降约52.78%[17] - 2021年前九个月净收入为22,212,000美元，2020年同期为32,270,000美元[24] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为69,222,000美元，2020年同期为67,767,000美元[24] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为101,353,000美元，2020年同期为3,873,000美元[24] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为15,154,000美元，2020年同期使用净现金28,249,000美元[24] - 2021年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为33,453,000美元，2020年同期为79,224,000美元[24][27] - 2021年前九个月股息和分配应付账款增加4,423,000美元，2020年同期减少5,817,000美元[26] - 2021年前九个月应计资本改进和开发成本增加5,804,000美元，2020年同期减少12,564,000美元[26] - 2021年前九个月确认的融资租赁使用权资产为24,466,000美元，2020年同期无[26] - 2021年前三季度净营业收入为9.4647亿美元，2020年同期为8.6489亿美元；2021年第三季度净营业收入为3.2858亿美元，2020年同期为2.6761亿美元[43][46] - 2021年前三季度净收入为2.2212亿美元，2020年同期为3.2270亿美元；2021年第三季度净收入为7748万美元，2020年同期为1.0826亿美元[46] - 2021年前三季度租金收入为1.42679亿美元，2020年同期为1.21840亿美元；2021年第三季度租金收入为4956万美元，2020年同期为3963.6万美元[51] - 2021年前9个月和2020年前9个月，公司利息收入分别为376.6万美元和441.7万美元[65] - 2021年和2020年前三季度，合同前成本摊销分别为0.2百万美元和0.7百万美元[79] - 2021年和2020年第三季度，公司与关联方建筑合同的收入分别为410万美元和1590万美元，毛利分别为80万美元和60万美元；2021年和2020年前九个月，收入分别为2280万美元和3540万美元，毛利分别为150万美元和130万美元，截至2021年9月30日和2020年12月31日，关联方未偿还的净建筑应收账款分别为390万美元和860万美元[115] - 截至2021年9月30日，公司预计总毛利为380万美元，毛利率为4.9%[117] - 2021年第三季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为490万美元，摊薄后每股0.06美元，2020年同期为870万美元，摊薄后每股0.11美元[167] - 2021年第三季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为2190万美元，摊薄后每股0.27美元，2020年同期为1920万美元，摊薄后每股0.24美元[169] - 2021年第三季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为2150万美元，摊薄后每股0.26美元，2020年同期为1900万美元，摊薄后每股0.24美元[169] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，租赁收入分别为49,560千美元和142,679千美元，较2020年同期增长25.0%和17.1%[191] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，总承包和房地产服务收入分别为17,502千美元和71,473千美元，较2020年同期下降70.1%和56.2%[191][194] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，办公租赁收入分别为11,933千美元和35,324千美元，较2020年同期增长4.2%和9.9%[192][193] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，零售租赁收入分别为20,223千美元和57,682千美元，较2020年同期增长29.1%和5.3%[192][193] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，多户租赁收入分别为17,404千美元和49,673千美元，较2020年同期增长39.1%和42.3%[192][194] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，租赁费用分别为12,717千美元和34,841千美元，较2020年同期增长24.4%和24.8%[191][195] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，房地产税分别为5,543千美元和16,314千美元，较2020年同期增长16.4%和22.4%[191][198] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，净收入分别为7,748千美元和22,212千美元，较2020年同期下降3,078千美元和10,058千美元[191] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入分别为4,861千美元和13,551千美元，较2020年同期下降3,790千美元和14,438千美元[191] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，零售房地产税较2020年同期分别增长16.2%和5.5%[200] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，多户住宅房地产税较2020年同期分别增长20.2%和58.2%[200] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，总承包和房地产服务费用较2020年同期分别下降71.8%和56.6%[201] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，折旧和摊销较2020年同期分别增长19.1%和23.7%[201] - 2021年截至9月30日的九个月，减值费用较2020年同期增加290万美元[203] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，利息收入较2020年同期分别下降14.7%和8.9%[204] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，利息费用较2020年同期分别增长17.3%和9.9%[205] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，其他收入（费用）净额较2020年同期分别减少30万美元和40万美元[207] 公司总权益变化 - 2020年12月31日公司总权益为756,802美元[20] - 2021年3月31日公司总权益为760,752美元，较上一报告期增加3,950美元[20] - 2021年6月30日公司总权益为767,619美元，较上一报告期增加6,867美元[20] - 2021年9月30日公司总权益为764,756美元，较上一报告期减少2,863美元[20] - 2019年12月31日总权益为655,447美元[21] - 2020年3月31日总权益为638,401美元[21] - 2020年6月30日总权益为646,946美元，净收入为10,826美元[21] - 2020年9月30日总权益为751,437美元[22] 各季度净收入与普通股发行净收益 - 2021年第一季度净收入为6,009美元[20] - 2021年第二季度净收入为8,455美元[20] - 2021年第三季度净收入为7,748美元[20] - 2021年第一季度普通股发行净收益为8,981美元[20] - 2021年第二季度普通股发行净收益为14,116美元[20] - 2021年第三季度普通股发行净收益为4,331美元[20] - 2020年普通股发行净收益：3月为4,416美元，6月为1,622美元[21] 2020年其他财务事项 - 2020年第一季度公司记录了与新的当前预期信用损失（“CECL”）标准相关的累积效应调整[22] - 2020年累计可赎回永久优先股发行净收益：3月为91美元，6月为101,369美元[21] - 2020年3 - 6月现金流量套期未实现损失：3月为1,657美元，6月为87美元[21] - 2020年3 - 6月现金流量套期已实现损失重分类至净收入：3月为580美元，6月为790美元[21] - 2020年6 - 9月普通股股息和分配：6月每股0.22美元，9月每股0.11美元[21][22] 公司物业与权益情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有运营合伙企业74.6%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[30] - 截至2021年9月30日，公司物业组合包括57处稳定运营物业和3处开发中或未稳定物业[30] - 截至2021年9月30日，公司在运营合伙企业中的普通股权益分别为74.6%和73.9%，截至2021年9月30日，公司持有的优先股清算优先权为1.711亿美元[102] - 截至2021年9月30日，稳定运营物业组合入住率增至96.4%，其中办公入住率96.9%，零售入住率95.2%，多户住宅入住率97.4%[169] 公司地产收购与出售情况 - 2021年公司收购多宗地产，包括2月26日以2780万美元收购Delray Beach Plaza，7月28日以2840万美元收购Overlook Village，8月24日以3680万美元收购Greenbrier Square等[52][53][54] - 2021年公司完成多笔地产出售，1月4日以290万美元出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺，3月16日以550万美元出售Oakland Marketplace等[57] - 2021年第一季度，公司对Socastee Commons购物中心确认300万美元的房地产减值，8月25日以380万美元出售该物业，处置损失10万美元[58] - 2021年第三季度，公司将Johns Hopkins Village多户住宅物业归类为待售房地产投资，预计第四季度完成交易[59] - 2021年10月，公司以310万美元出售了Courthouse 7 - Eleven[126] - 2021年2月26日，公司以2760万美元合同价格加20万美元资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，开发商偿还1430万美元夹层应收票据[66] - 2021年6月28日，公司分别以30万美元和50万美元现金支付购买霍夫勒广场剩余7.5%所有权权益和峰会广场剩余10%所有权权益[143] - 2021年7月28日，公司以2830万美元合同价加10万美元资本化收购成本收购北卡罗来纳州阿什维尔的 overlook Village[143] - 2021年8月24日，公司以3650万美元总对价加30万美元资本化收购成本收购弗吉尼亚州切萨皮克的绿蔷薇广场，并承担2000万美元应付票据[144] - 2021年1月4日至10月，公司完成多项物业处置，如以290万美元出售汉伯里村7 - 11外铺，收益240万美元等[145] - 2021年第一季度，公司确认南卡罗来纳州默特尔比奇的索卡斯蒂 Commons 购物中心房地产减值300万美元，8月25日以380万美元出售，处置损失10万美元[146] 公司项目投资与贷款情况 - 公司持有Harbor Point Parcel 3项目50%权益，2021年前

Armada Hoffler Properties, Inc. (NYSE:AHH) Q3 2021 Earnings Conference Call November 2, 2021 8:30 AM ET Company Participants Michael O'Hare - CFO Lou Haddad - President and CEO Conference Call Participants Dave Rogers - Baird Rob Stevenson - Janney Montgomery Scott Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch Peter Abramowitz - Jefferies Bill Crow - Raymond James Operator Greeting, and welcome to the Armada Hoffler's Third Quarter 2021 Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a liste ...

业绩总结 - 2021年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为490万美元，每股摊薄收益为0.06美元，较2020年第三季度的870万美元和0.11美元下降了43.7%[15] - 2021年第三季度的运营资金（FFO）为2190万美元，每股摊薄收益为0.27美元，较2020年第三季度的1920万美元和0.24美元增长了14.6%[15] - 2021年第三季度的总收入为67,062千美元，同比增加了1.5%[29] - 2021年第三季度的总费用为54,825千美元，同比增加了7.0%[29] - 2021年第三季度的净收入为7,748千美元，同比下降28.5%[29] - 2021年全年正常化运营资金指导提高至每股1.05至1.07美元，较之前的1.02至1.06美元的指导范围有所上调[16] 用户数据 - 截至2021年9月30日，稳定运营物业组合的入住率为96.4%，其中办公物业为96.9%，零售物业为95.2%，多户住宅物业为97.4%[16] - 多户住宅同店净运营收入在2021年第三季度较2020年同期增长19.0%（GAAP基础）和19.5%（现金基础）[16] - 零售同店净运营收入在2021年第三季度较2020年同期增长15.3%（GAAP基础）和9.5%（现金基础）[17] 财务数据 - 截至2021年9月30日，总债务为1017410千美元，较2021年6月30日的963885千美元上升4.0%[23] - 总资产为1984384千美元，较2020年12月31日的1916971千美元上升4.3%[28] - 年化股息收益率为5.09%，较2021年6月30日的4.82%上升5.6%[21] - 核心债务与年化核心EBITDA的比率为6.9倍，较2021年6月的6.7倍有所上升[37] 未来展望 - 2021年全年总净运营收入（NOI）预期在1.225亿至1.234亿美元之间[19] - 目前开发项目的总成本为$287,000千，已承诺贷款为$66,100千[46] - Chronicle Mill项目预计成本为$55,000千，预计2023年第四季度开始稳定运营[46] - T. Rowe Price全球总部项目的预计总成本为$250,000千，预计2024年第二季度开始稳定运营[48] 新产品和新技术研发 - 2021年收购的Greenbrier Square位于弗吉尼亚州，面积为260,710平方英尺，购买价格为$36,500,000，现金资本化率为6.3%[53] - 2021年处置的Courthouse 7-Eleven位于弗吉尼亚海滩，面积为3,177平方英尺，销售价格为$15,265,000，现金资本化率为4.5%[54] 负面信息 - 2021年第三季度净收入同比下降28.5%[29] - 2021年第三季度资金来源于运营（FFO）为21,860千美元，同比下降4.3%[30] - 2021年第三季度调整后的FFO为16,322千美元，同比下降14.3%[30] 其他新策略和有价值的信息 - 公司认为AFFO为投资者提供了有用的补充信息，便于跨时间段和与其他REITs的比较[79] - 核心EBITDA为投资者提供了关于公司重复运营表现的有用补充信息[81] - 公司在计算FFO时排除了与运营表现无关的房地产相关折旧和摊销[75]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为19.20458亿美元，较2020年12月31日的19.16971亿美元增长0.18%[15] - 2021年第二季度，公司总营收为6578.6万美元，较2020年同期的9731.3万美元下降32.4%[17] - 2021年上半年，公司总营收为1.4709亿美元，较2020年同期的1.8687亿美元下降21.3%[17] - 2021年第二季度，公司运营收入为973.3万美元，较2020年同期的1479.2万美元下降34.2%[17] - 2021年上半年，公司运营收入为1895.5万美元，较2020年同期的2668.7万美元下降28.9%[17] - 2021年第二季度，公司净收入为845.5万美元，较2020年同期的1230.9万美元下降31.3%[17] - 2021年上半年，公司净收入为1446.4万美元，较2020年同期的2144.4万美元下降32.6%[17] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为413.9万美元，较2020年同期的812.7万美元下降49.1%[17] - 2021年上半年，归属于普通股股东的净收入为645万美元，较2020年同期的1405.2万美元下降54.1%[17] - 2021年上半年净收入为14464美元，2020年为21444美元[24] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为40640美元，2020年为49754美元[24] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为31605美元，2020年提供的净现金为17652美元[24] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为6223美元，2020年为35874美元[24] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加2812美元，2020年为31532美元[24] - 2021年上半年股息和分配应付账款增加4351美元，2020年减少16173美元[26] - 2021年上半年确认使用权资产24466美元，确认租赁负债27940美元[26] - 2021年6月30日，现金及现金等价物为43493美元，受限现金为9749美元；2020年分别为70979美元和4132美元[27] - 2021年Q2和H1公司总营收分别为6.58亿美元和14.71亿美元，较2020年同期分别下降3.15亿美元和3.98亿美元，降幅为32.4%和21.2%[182] - 2021年Q2和H1公司总费用分别为5.61亿美元和13.19亿美元，较2020年同期分别下降2.92亿美元和3.11亿美元，降幅为34.3%和19.1%[182] - 2021年Q2和H1公司运营收入分别为0.97亿美元和1.90亿美元，较2020年同期分别下降0.51亿美元和0.77亿美元，降幅为34.2%和28.9%[182] - 2021年Q2和H1公司净利润分别为0.85亿美元和1.45亿美元，较2020年同期分别下降0.39亿美元和0.70亿美元，降幅为31.3%和32.6%[182] - 2021年6月30日止三个月和六个月，一般承包和房地产服务费用同比分别下降67.2%和48.1%[190] - 2021年6月30日止三个月和六个月，折旧和摊销同比分别增长25.5%和26.0%[191] - 2021年6月30日止三个月和六个月，一般及行政费用同比分别增长16.7%和10.7%；收购、开发及其他追求成本同比分别下降93.6%和80.5%[192] - 2021年6月30日止三个月和六个月，利息收入同比分别增长52.9%和下降6.7%；利息费用同比分别增长16.5%和6.3%[194] 公司股东权益及股本相关数据变化 - 2020年12月31日，公司优先股为171,085千美元，普通股为591千美元，总股东权益为523,199千美元，总权益为756,802千美元[20] - 2021年3月31日，公司净收入为6,009千美元，未实现现金流套期收益为2,276千美元，实现现金流套期损失重分类至净收入为1,078千美元[20] - 2021年6月30日，公司优先股为171,085千美元，普通股为610千美元，总股东权益为537,195千美元，总权益为767,619千美元[20] - 2019年12月31日，公司优先股为63,250千美元，普通股为563千美元，总股东权益为408,577千美元，总权益为655,447千美元[22] - 2020年第一季度，公司记录了与新的当前预期信用损失（“CECL”）标准相关的累计影响调整[22] - 2020年3月31日，公司净收入（损失）为12,309（2,279）千美元，未实现现金流套期损失为（2,279）千美元，实现现金流套期损失重分类至净收入为798千美元[22] - 2020年6月30日，公司优先股为63,346千美元，普通股为570千美元，总股东权益为406,522千美元，总权益为646,946千美元[22] - 2021年第一季度，公司普通股发行净收益为8,981千美元，限制性股票奖励净额为632千美元[20] - 2021年第二季度，公司普通股发行净收益为14,116千美元，限制性股票奖励净额为473千美元[20] - 2020年第一季度，公司普通股发行净收益为1,349千美元，限制性股票奖励净额为777千美元[22] - 2021年上半年公司通过ATM计划发行并出售1786524股普通股，加权平均价格为每股13.19美元，净收益2310万美元，截至2021年8月3日，ATM计划中还有总计2.414亿美元的股票未售出[97] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别持有运营合伙企业74.5%和73.9%的普通股权益，截至2021年6月30日，公司还持有运营合伙企业清算优先权为1.711亿美元的优先股权益[98] - 2021年上半年，普通股/ A类单位和A系列优先股分别进行了三次股息/分配宣告或支付，普通股/ A类单位每次每股股息分别为0.11美元、0.15美元、0.16美元，A系列优先股每次每股股息为0.421875美元[102] - 截至2021年6月30日，公司2013年股权奖励计划下有608924股可供发行，2021年上半年授予员工和非员工董事总计164465股限制性股票，加权平均授予日公允价值为每股12.86美元[103][104] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认0.5百万美元的股份支付费用，2021年和2020年上半年分别确认170万美元和180万美元的股份支付费用[105] - 2021年上半年，公司通过ATM计划发行并出售1786524股普通股，加权平均价格为每股13.19美元，净收益2310万美元，截至2021年8月3日，ATM计划下还有总计2.414亿美元的股份未售出[202] 公司各业务线租赁收入数据变化 - 2021年Q2办公房地产租赁收入1.1756亿美元，2020年同期为1.0494亿美元；2021年上半年为2.3391亿美元，2020年同期为2.0686亿美元[42] - 2021年Q2零售房地产租赁收入1.9204亿美元，2020年同期为1.8714亿美元；2021年上半年为3.7459亿美元，2020年同期为3.9125亿美元[42] - 2021年Q2多户住宅房地产租赁收入1.6418亿美元，2020年同期为1.0707亿美元；2021年上半年为3.2269亿美元，2020年同期为2.2393亿美元[42] - 2021年Q2和H1租赁收入分别为4.74亿美元和9.31亿美元，较2020年同期分别增长0.75亿美元和1.09亿美元，增幅为18.7%和13.3%[182][183] - 2021年Q2和H1办公租赁收入分别为1.18亿美元和2.34亿美元，较2020年同期分别增长0.13亿美元和0.27亿美元，增幅为12.0%和13.1%[183][184] - 2021年Q2和H1零售租赁收入分别为1.92亿美元和3.75亿美元，较2020年同期分别增长0.05亿美元和下降0.17亿美元，增幅为2.6%和降幅为4.3%[183][184] - 2021年Q2和H1多户租赁收入分别为1.64亿美元和3.23亿美元，较2020年同期分别增长0.57亿美元和0.99亿美元，增幅为53.3%和44.1%[183][185] 公司各业务线净营业收入数据变化 - 2021年Q2净营业收入3.0898亿美元，2020年同期为2.9429亿美元；2021年上半年为6.1789亿美元，2020年同期为5.9728亿美元[42][45] - 2021年第二季度和上半年，办公板块NOI分别为7405000美元和14807000美元，较2020年同期增长6.2%和9.9%[163][164] - 2021年第二季度和上半年，办公同店NOI分别为6763000美元和13489000美元，较2020年同期增长3.2%和2.0%[166] - 2021年第二季度和上半年，零售板块NOI分别为14011000美元和27403000美元，较2020年同期下降1.7%和7.0%[168] - 2021年第二季度和上半年，零售同店NOI分别为12150000美元和24049000美元，较2020年同期下降3.2%和5.2%[172] - 2021年第二季度和上半年，多户住宅板块NOI分别为9205000美元和18014000美元，较2020年同期增长49.7%和38.5%[174] - 2021年第二季度，多户住宅同店NOI为5781000美元，较2020年同期增长6.6%；上半年为11322000美元，较2020年同期下降1.9%[176] 公司物业相关数据及交易情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有运营合伙企业74.5%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[29] - 截至2021年6月30日，公司的物业组合包括56处运营物业和3处开发中或未稳定的物业[29] - 2021年2月26日，公司以2760万美元加20万美元资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，开发商偿还1430万美元夹层应收票据[51] - 2021年6月28日，公司分别以30万美元和50万美元现金购买Hoffler Place剩余7.5%股权和Summit Place剩余10%股权[53] - 2021年1 - 3月，公司完成多项物业处置，总售价9600万美元，总收益3900万美元[54] - 2021年上半年，公司确认Socastee Commons购物中心300万美元房地产减值损失[55] - 2021年上半年，公司向Harbor Point Parcel 3投资590万美元，截至6月30日投资账面价值700万美元[56] - 2021年7月28日，公司以2840万美元收购北卡罗来纳州阿什维尔的零售中心Overlook Village[121][135] - 2021年7月，公司签订出售Socastee Commons的协议，售价380万美元，预计年底完成交易[121] - 截至2021年6月30日，公司运营物业组合中部分零售物业所有权权益：Brooks Crossing Retail为65%，Market at Mill Creek为70%，The Residences at Annapolis Junction为79%[129][131] - 2021年2月26日，公司以2760万美元加20万美元资本化交易成本收购佛罗里达州德尔雷海滩的Delray Beach Plaza，收购时开发商偿还公司1430万美元夹层应收票据[135] - 2021年6月28日，公司以30万美元现金购买Hoffler Place剩余7.5%所有权权益[135] - 2021年6月28日，公司以50万美元现金购买Summit Place剩余10%所有权权益[135] - 2021年1月4日，公司出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺，售价290万美元，处置收益240万美元[136] - 2021年3月16日，公司出售Oakland Marketplace，售价550万美元，处置收益110万美元[136] - 2021年上半年，公司确认南卡罗来纳州默特尔比奇的Socastee Commons购物中心房地产减值300万美元，预计7月以380万美元出售该物业[137] - 2020年12月，公司成立50/50合资企业开发T. Rowe Price位于巴尔的摩港点的新全球总部，项目成本估计为2.5亿美元，T. Rowe Price同意15年租约，计划2024年上半年搬迁[138] - 另一个合资企业将开发建设一个含310套公寓和1300个停车位的综合设施，估计项目成本为1.92亿美元，预计为50/50合资企业，两个项目股权要求合计6000万美元[139] - 截至2021年6月30日

业绩总结 - 2021年第二季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为560万美元，每稀释股收益为0.07美元，较2020年同期的1120万美元下降了50%[11] - 2021年第二季度的运营资金（FFO）为2290万美元，每稀释股收益为0.28美元，较2020年同期的2200万美元略有增长[11] - 2021年第二季度的总收入为65,786千美元，较2020年同期的97,313千美元下降了约32.3%[21] - 2021年第二季度的净收入为8,455千美元，较2020年同期的12,309千美元下降了约31.1%[21] - 2021年第二季度的资金运营收益(FFO)为22,853千美元，较2020年同期的44,298千美元下降了约48.3%[22] 用户数据 - 截至2021年6月30日，稳定运营物业组合的入住率为94.1%，其中办公物业为96.5%，零售物业为94.7%，多户住宅物业为92.2%[12] - 第二季度零售租约续签的正释放差额为8.0%（GAAP基础）和6.9%（现金基础）[12] - 零售同店净运营收入在现金基础上同比增长24.6%，因租户恢复到疫情前的租金安排[13] - 办公物业的同店租金收入为10,290万美元，较2020年同期的9,829万美元增长了4.7%[86] - 多户住宅同店租金收入为10,087万美元，较2020年同期的9,114万美元增长了10.7%[86] 未来展望 - 预计在第三季度收购两个零售中心，Overlook Village和Greenbrier Square[16] - 2021年全年的正常化运营资金指导提高至每稀释股收益1.02至1.06美元，之前的指导范围为0.98至1.02美元[12] - T. Rowe Price全球总部项目预计初始入住时间为2024年第一季度，稳定入住时间为2024年第二季度，项目成本为250,000千美元[43] 新产品和新技术研发 - 目前在开发中的项目总成本为260,000,000美元，已承诺贷款为66,100,000美元[41] - Wills Wharf的办公室面积为327,000平方英尺，当前租赁率为70%，预计成本为120,000,000美元[41] 市场扩张和并购 - 2021年收购Overlook Village的购买价格为28,350千美元，现金资本化率为7.7%[47] - 2021年处置Oakland Marketplace的销售价格为8,400千美元，现金资本化率为7.7%[48] 负面信息 - 2021年第二季度每股稀释后净收入为0.07美元，较2021年3月31日的0.04美元增长75%[17] - 2021年第二季度的利息支出为8,418万美元，较2020年同期的7,132万美元增长了18.0%[88] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年第二季度现金分红增加至每普通股0.16美元，年初至今累计增长45.5%[13] - 公司的债务服务覆盖率为3.0倍，固定费用覆盖率为2.4倍[34] - 核心债务与年化核心EBITDA的比率为6.7倍，较2021年3月31日的7.0倍有所改善[30]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.28美元，正常化FFO为每股0.29美元，本季度收益包含每股0.03美元的Solis Interlock贷款提前还款利息收入 [22] - 全年指导上调4%，至每股1.02 - 1.06美元，主要因零售和多户住宅租赁加速以及本月收购两个高流量零售中心，使物业净营业收入增加 [10] - 稳定运营投资组合第二季度入住率为94%，其中办公97%、零售95%、多户住宅（含学生住房）92%，传统多户住宅97%，学生住房84%，约翰霍普金斯村学生住房为77% [22] - 整体同店净营业收入按GAAP计算为正0.7%，按现金计算为正13.5%；办公按GAAP计算为正3.2%，按现金计算为正6.4%；零售按GAAP计算为负3.2%，按现金计算为正24.6%；多户住宅按GAAP计算为正6.6%，按现金计算为正1.7%；剔除学生住房影响，传统多户住宅同店净营业收入按GAAP计算为正14.9%，按现金计算为正12.3% [23] - 本季度续租利差按GAAP计算为正8%，按现金计算为正6.9% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2300套传统多户住宅单元入住率达97%，现金同店净营业收入增长12% [10] - 第二季度新签租约平均租金涨幅超7%，租户持续向大西洋中部热门市场的高价值房产迁移，且住房供应短缺，预计这一趋势将持续一段时间 [11] 零售租赁业务 - 自上次更新以来，又租赁了737000平方英尺，包括几家新零售商将入驻弗吉尼亚海滩市中心旗舰资产 [11] - 入住率接近传统的90%以上，预计零售投资组合明年初将超过疫情前的净营业收入水平 [11] 办公租赁业务 - 稳定的办公投资组合基本已全部出租，今年几乎没有租约到期，唯一有意义的空置位于巴尔的摩港点的Wills Wharf办公楼 [12] - 宣布与Transamerica和RBC签订两份重要租约，目前正在与另一家优质租户就整层楼签约，且有大量潜在租户对剩余空间感兴趣，预计今年晚些时候会宣布更多租赁消息 [12] 开发业务 - 两个多户住宅项目按预算和计划推进，盖恩斯维尔项目预计年底开始预租，明年第一季度交付首批单元；Chronicle Mill预计明年此时交付，预计这两个项目的租赁速度将快于正常水平 [15] - 弗吉尼亚州哈里森堡的新公寓开发项目将于2022年开工，将为传统多户住宅投资组合增加近700套单元，使总数超过3000套，该板块价值预计超过10亿美元 [16] - 佐治亚州罗斯韦尔的混合用途项目Southern Post和巴尔的摩滨水区港点的合资项目预计年底左右开工 [17] 建筑业务 - 2020年第三方毛利润达770万美元，为该部门最佳年份之一 [19] - 今年新建筑开工有所滞后，但预计年底仍能达到历史范围低端，延迟的项目将使更多工作和利润转移到明年，加上预计今年晚些时候确定的新业务，2022年该部门可能回到正常范围高端甚至更高 [19] 夹层贷款业务 - 计划将夹层贷款计划逐步缩减至约8000万美元本金 [20] - 由于市场条件有利和单元吸收速度快，Solis Interlock资产提前出售，6月初夹层贷款提前还清，收回3300万美元资本，包括近1000万美元规定的最低利息，增强了公司进行购物中心收购的灵活性 [20] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在后续复苏中超越同行，通过租赁举措大幅增加资产净值，提高收益质量，启动令人兴奋的开发项目，并调整夹层贷款计划规模，为未来几年更高的收益和股息奠定坚实基础，最终实现收益倍数的显著扩张 [21] - 平衡来自不同资产类别的净营业收入百分比，致力于通过开发和收购高质量、以杂货店和折扣店为锚定的中心来扩大零售业务板块 [14] - 将学生住房资产视为非核心资产，最终将其作为廉价资本来源，为开发和收购机会提供资金，可能根据市场情况和资本使用需求选择提前出售 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各核心投资组合板块的租赁活动达到多年来的最高速度，开发管道充足且进展迅速，发现大量非公开市场收购机会，第三方建筑业务有望在今年晚些时候形成高容量合同，公司流动性状况良好，有能力利用非核心资产处置获得额外资金来源 [9] - 预计这些短期和长期增长前景将反映在股价上，公司团队正积极为实现卓越表现奠定基础 [9] - 尽管新建筑开工有所滞后，但预计建筑业务今年仍能达到历史范围低端，2022年有望回到正常范围高端甚至更高 [19] - 随着疫情相关空置空间的租赁、Wills Wharf租户入驻、收购的全面影响、开发项目交付以及建筑利润增加，预计2022年正常化FFO每股收益将增加 [29] 其他重要信息 - 公司有七个处于不同开发阶段的项目，Wills Wharf已完工，仅需租户装修；T. Rowe Price总部处于建设前阶段，这两个项目为50 - 50合资企业，为非合并合资企业，资产负债表外项目，两个项目公司预计成本和股权要求共计6000万美元，七个开发项目公司承担成本4.4亿美元 [25] - 截至6月30日，已发生成本1.62亿美元，还需2.78亿美元完成项目，将通过1.8亿美元建设贷款和9800万美元信贷安排提供资金，预计开发前项目今年晚些时候或明年初开工，现金资金需求持续到2022年底 [26] - 公司流动性为1.7亿美元，现金需求逐步增加，有出售非核心资产的可能性，并战略性使用ATM计划，有能力为项目提供资金，本季度通过ATM计划筹集1440万美元，平均价格为每股13.44美元，今年累计筹集2360万美元 [26] - 去年季度 refinanced 最后一笔2021年到期债务，目前正在处理三笔2022年到期债务，其中两笔购物中心贷款共计2000万美元，公司打算还清并加入信贷安排借款阶段；第三笔泰晤士街码头大楼贷款已获得五年期再融资条款清单，利率与现有贷款相似，预计本月完成贷款，考虑到2022年到期债务，65%的债务到期时间在四年以上，包括信贷安排 [27] - 公司债务为固定和浮动利率混合，59%为固定利率，41%为浮动利率，维持套期保值计划，目前98%的浮动利率债务有50个基点的LIBOR利率上限，所有债务平均利率为3%，公司对债务水平感到满意，预计随着净营业收入增加、通过ATM计划筹集资金、假设市场条件有利以及出售非核心资产，将保持杠杆率在核心债务与核心EBITDA的6 - 7倍目标范围内 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售租赁方面，未来6 - 12个月有大量租约到期，经济情况如何，是否仍有强劲需求？ - 公司预计绝大多数大型租户将按期权费率续约，目前不预计租户会退还空间 [32] 问题2：期权费率是否高于当前费率，办公租赁在疫情后情况如何？ - 期权费率通常高于当前租金费率；办公租赁方面，Wills Wharf的租赁活动活跃，租金高于预期，预计GAAP基础上租金会增加，现金基础上可能持平或略有增长，需求正在加速 [34] 问题3：建筑和开发业务中，建筑材料供应和价格上涨对创造价值能力有何影响？ - 在建项目在材料价格大幅上涨前已采购材料，未出现交付问题，两个多户住宅项目将按预算和计划推进；未开工项目面临一定通胀，但租金也有上涨趋势，预计不会对传统利差产生重大影响 [36] 问题4：考虑到Delta变种和公司项目储备，是否考虑更积极地筹集资本，如持有非核心资产出售所得或通过股权筹集更多资金？ - 目前股价情况下，发行更多股权意义不大；公司一直在出售非核心资产，如学生住房，并关注Interlock贷款提前还款情况，这将是重要资金来源 [38] 问题5：零售收购项目Greenbrier和Overlook情况如何，有何增值空间和定价情况？ - Greenbrier由Kroger锚定，另一个由T.J. Maxx、Homegoods和Ross锚定，两个项目均为非公开市场收购，具有增值空间，将作为核心资产长期持有 [40] 问题6：如何看待学生住房市场，目前市场情况如何，何时出售资产以实现利润最大化？ - 目前家长仍有顾虑，导致租赁签约较晚，对入住率和财务入住率有影响；但多户住宅相关资产的资本化率处于历史低位，出售时机取决于资本再利用情况，如果有更好的投资机会，可能会提前出售 [44] [45] 问题7：学生住房资产按单位计算的定价情况如何，是否需要秋季学期顺利进行才能完全恢复？ - 秋季学期需顺利进行，且要到下一学年才能实现租金大幅增长；市场上有资金追逐此类资产，仍可获得不错价格，出售时机取决于资本使用情况 [47] [48] 问题8：Wills Wharf的酒店是否开业，经营情况如何？ - 酒店已开业，周末旅游客流量大，商务客流也在恢复，餐厅经营出色，随着人们重返工作岗位，经营情况将进一步改善 [50] 问题9：当前签约租约何时能实现全额现金收入？ - 预计在明年年中至第三季度，因为租赁谈判、租户入驻和支付租金需要时间，如与优质租户的租赁谈判以及Transamerica和RBC的入驻都要到明年 [52] 问题10：提到有大量非公开市场收购机会，是指后续还会有更多机会，还是仅指已确定和宣布的项目？ - 两者都有，公司在市场上有40年历史，与许多业主保持联系，预计未来两个季度会有更多此类活动 [55] 问题11：Wills Wharf剩余空间的租赁活动和兴趣如何？ - 已与另一家优质租户就整层楼签约，还剩两层空间，已向潜在租户提出相当于四层或更多空间的租赁建议，租赁速度很快，但从意向到签约再到实际收取租金需要时间，预计要到2022年 [57] 问题12：Harrisonburg和Southern Post项目有了更多进展，租户待定的项目需要满足什么条件才能继续开发？ - 该项目原计划为以一家财富100强租户和Publix为锚定的中层办公楼，公司担心原设计中的投机性空间过多，正在与相关方合作寻找更好的物业组合，预计下个季度左右会有新项目的公告 [59]