文章核心观点 - 公司专注于养老院和其他医疗基础设施的房地产投资信托(REIT) [3] - 公司拥有传统的三重净租赁和RIDEA(REIT投资多元化和赋权法案)两种经营模式,可以获得运营收益 [3] - 人口老龄化趋势为公司提供了长期增长潜力 [3][6] - 公司的设施入住率已恢复到疫情前水平,合同护理人员成本也已恢复 [3] - 公司6.5%的高收益率、成本改善和人口趋势为其长期投资价值提供支撑 [3] 公司概况 - 公司拥有298处资产,共17,658张床位,分布在36个州和英国 [8] - 公司的资产净值(NAV)中54%来自RIDEA物业,占收入的90.5% [9] - RIDEA物业允许公司获得租金收入和运营利润份额,但也承担一定的运营风险 [9] 业务表现 - 公司的综合养老院(ISHC)业务同店净营业收入同比增长20%,主要受益于租金增长和入住率提升 [10] - 公司的高级住房运营(SHOP)业务同店净营业收入同比增长30%,主要受益于新资产收购和入住率上升 [10] - 公司计划以非核心资产出售和自由现金流的方式,收购更多SHOP资产 [10] - 公司的门诊医疗(OM)业务租赁活动已恢复正常水平 [10] 财务状况 - 公司正在通过出售非核心资产和行使购买Trilogy剩余权益的方式,来实现去杠杆和扩张目标 [15] - 公司获得了政府提供的3.6%固定利率30年期HUD贷款,有利于降低融资成本 [15] - 公司已偿还7.21亿美元高利率债务,加强了资产负债表 [15] - 公司目标到2024年底将净债务/EBITDA降至6倍,处于同行较低水平 [15] 行业趋势 - 新建成本上涨36%,但吸纳率创历史新高,公司入住率已超疫情前水平 [6][7] - 2024年和2025年,Medicare和Medicaid的报销水平将分别上涨4.4%和4.1% [7] - 新的最低护理人员标准可能会对行业产生一定影响,但公司认为影响有限 [13][14]

公司基本信息 - 美国医疗房地产投资信托公司是一家自我管理的房地产投资信托公司，收购、拥有和运营多元化的临床医疗房地产物业组合，主要专注于门诊医疗建筑、老年住房、专业护理设施和其他医疗相关设施，其物业位于美国、英国和马恩岛 [1] 财报发布安排 - 公司将于2024年8月5日周一收盘后发布2024年第二季度财报 [5] - 财报全文和补充数据将在2024年8月5日财报发布后，立即在公司网站投资者关系板块（https://ir.americanhealthcarereit.com）提供 [4] 电话会议安排 - 2024年8月6日周二上午10点太平洋时间/下午1点东部时间将举行公开电话会议并同步网络直播，期间公司高管将回顾2024年第二季度业绩、讨论近期事件并进行问答环节 [3] - 投资者可通过链接（https://events.q4inc.com/attendee/697424546）参加网络直播，也可通过链接预登记电话参会 [1][6] - 电话会议数字回放将在会议结束后不久，在公司网站投资者关系板块（https://ir.americanhealthcarereit.com）提供 [4] 联系方式 - 媒体联系人：Damon Elder，Spotlight Marketing Communications，电话(949) 427-1377，邮箱[email protected] [5] - 投资者联系人：Alan Peterson，副总裁，投资者关系与财务，电话(949) 270-9200，邮箱[email protected] [7]

文章核心观点 行业交易市场逐渐解冻，开发项目仍受成本制约，多数物业类型基本面稳定向好，REITs在行业中资本状况良好，有望在利率见顶、租金上涨、新供应减少的背景下实现增长 [6][17] 各行业关键要点 数据中心 - 数据中心因新供应受限和AI需求推动成为热门行业，AI已成为新租赁的重要驱动力，租金高于预期 [7] - 2022年10月建仓DLR，截至2024年6月30日股价上涨68%，而同期MSCI美国REIT指数仅上涨21% [7] - DLR 2024年第一季度年化预订收入达创纪录的2.52亿美元，有望再创新高，其大规模开发项目有望受益于AI革命 [7] 手机信号塔 - 全球最大的手机信号塔REIT美国铁塔公司（AMT）及其同行交易的AFFO倍数接近13年低点，但AMT维持2027年前美国年收入至少增长5%的指引 [2] - AMT出售印度业务获25亿美元，虽稀释收益但可偿债降风险，有望提升AFFO倍数 [2] - 5G部署慢于预期，但公司坚信所有信号塔最终都将有5G站点，且已在讨论6G发展 [2] 三净租赁 - 2022年8月建仓NNN REIT，因其相对购物中心REIT估值有吸引力，债务加权平均期限11.8年，每年产生约2亿美元自由现金流和1亿美元处置收入，可在不增加杠杆或股权的情况下每年收购约5亿美元新物业，2024年第一季度收购的加权平均首年现金收益率为8% [3] - 最大的三净租赁REIT Realty Income利用全球市场借款进行收购以提高收益，虽租户众多有破产情况，但可利用规模优势在破产程序中获得有利条款，预计在不增发股权的情况下实现2 - 3%的年度AFFO增长 [3] 多户住宅、单户租赁及移动房屋/RV公园 - 阳光地带多户住宅REIT租赁费率增长逐渐改善，沿海地区因基本面强劲租赁费率增长加速 [4] - 交易市场逐渐解冻，2026 - 2028年可能是租金增长的最佳年份之一，开发开工量下降，供应减少将推动租金增长 [4] - 单户租赁行业基本面强劲，租金与购房成本差距约28%，入住率稳定在97%，租赁价差加速扩大，有望保持收入增长 [10][11] - 移动房屋、RV公园和码头需求强劲，可实现5 - 7%的租金增长，RV短期租赁收入增长缓慢是后疫情时代的正常现象 [11] 自助仓储 - 尽管搬家率仍为负两位数，但管理层因入住率好于预期而乐观，住房市场复苏时仓储行业有望受益，交易市场低迷，未来几年新供应少 [12][18] 购物中心和商场 - 购物中心租赁速度有吸引力，投资者兴趣增加，但难以转化为盈利增长，2025年拐点仍不明朗，维持小幅低配 [19] - 商场运营商西蒙地产集团成功变现非商场业务权益，获得14.5亿美元收益，有强大自由现金流，可用于核心业务再投资、开发和回报股东 [19] 医疗保健 - 老年住房运营物业受青睐，基本面持续超预期，2024年和2025年有望加速增长，REITs以有吸引力的价格收购优质资产 [20] - 医疗办公楼私人投资兴趣强劲，优质物业收购的资本化率约6%，高于Healthcare Realty的7.5% [20] - 美国医疗保健REIT独特运营模式结合老年住房运营和熟练护理，通过RIDEA结构运营熟练护理业务，成功取决于运营能力 [20] 工业 - 工业REITs 2024 - 2025年仍有较强盈利增长，但2024年供应增加和空置率上升构成逆风，如Prologis因小幅下调FFO指引股价单日下跌超7% [21] - 此前减持工业REITs，当前回调后认为下行风险缓解，正评估增加投资机会 [21] 写字楼 - 写字楼REITs分化明显，全国写字楼空置率20%，A级空置率仅12%，租户会根据房东财务状况选择，REITs有望获取市场份额，预计行业复苏缓慢，仍低配但关注长期赢家 [16]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，公司实现摊薄后每股0.30美元的正常化运营资金，主要得益于综合投资组合13%的同店净营业收入增长 [30] - 第一季度完成6440万股的发行，筹集约7.73亿美元，用所得款项偿还约7.22亿美元高息浮动利率短期到期债务，使净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率较2023年底改善超两倍 [31] - 第一季度末，公司流动利率利息敞口占总未偿债务的比例低于8% [36] - 第一季度末，公司现金及未动用信贷额度的流动性约为9.15亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区 - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）较2023年第一季度增长近20%，入住率提高超160个基点至86.2% [18] - 截至2024年5月3日，同店即时入住率为86.6% [19] SHOP业务 - 2024年第一季度平均入住率从2023年第一季度的78.6%提升至85.7%，NOI利润率升至18.4%，较上一季度提高约360个基点，同店NOI同比增长超30% [21] - 截至2024年5月3日，同店即时入住率为86.9% [22] 门诊医疗建筑 - 业务表现良好，但公司预计该业务在2024年将面临挑战，资产管理团队正在努力应对 [12] 三重净租赁业务 - 租户覆盖水平持续改善，展现出稳定的增长态势 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 从现在到本十年末，美国80岁以上人口预计将增加超450万，这将为长期护理行业带来积极的市场环境 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于为居民提供优质护理和积极的健康结果，为投资者提供强劲的投资组合运营表现，并维持谨慎的资本配置策略 [16] - 公司预计将有更多类似俄勒冈州的收购机会，将主要利用资产处置收益和有机增长产生的自由现金流来为这些机会提供资金 [15] - 公司将继续探索非核心资产的选择性处置，以进一步降低资产负债表杠杆或循环利用资本 [37] - 公司认为目前最佳的风险调整后回报来自Trilogy，包括行使购买选择权和扩大现有投资组合，同时也关注SHOP业务的增长机会 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，多元化医疗保健投资组合的物业贷款表现呈积极趋势，预计将推动公司在2024年的增长 [11] - 长期护理行业的供需失衡为公司提供了增长机会，公司对未来前景持乐观态度 [12] - 公司将谨慎监控业绩和趋势，可能会在适当的时候调整全年业绩指引 [36] 其他重要信息 - 公司收购俄勒冈州14处房产，包含856张床位，承担相关债务9450万美元，每张床位价格为11万美元，并引入Compass Senior Living管理，初期表现积极 [14] - CMS最终确定了全国熟练护理设施的最低人员配置要求，公司认为该规则对业务影响较小，Trilogy已超过最低人员配置要求，且拥有运营优势 [25][27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 业绩指引是否基于当前同店资产池？ - 公司表示六周前发布的指引已充分考虑当前资产池，资产数量增加会有影响，但不是指引的驱动因素 [40][41] 问题2: 除Trilogy外，公司投资组合的最佳增长机会在哪里？ - 公司认为目前最佳风险调整后回报在Trilogy，包括行使购买选择权和扩大现有投资组合；若不考虑Trilogy，SHOP业务是较好的增长机会，如俄勒冈州的收购交易 [43][44] 问题3: 第一季度同店NOI增长13%，全年指引为6%，为何有明显减速？ - 公司表示仅完成一季度业绩，虽对业务指标有信心，但不愿假设未来九个月延续当前增长轨迹，将在二季度结束后重新评估并可能更新指引；此外，入住率已恢复到疫情前水平，增长空间有限，且Trilogy后续季度的业绩基数较高 [46][47][49] 问题4: 收购Trilogy的资金来源和时间安排？ - 公司有多种选择，包括现金、优先股或混合方式，时间截至明年9月；将根据市场条件、资产出售情况和股权融资情况决定；目标是保持投资级信用资产负债表，通过资产出售、有机EBITDA增长和潜在股权融资来实现收购 [51][52][54] 问题5: SHOP业务RevPAR增长前景如何？ - 公司预计SHOP业务RevPAR将在全年加速增长，因为去年入住的部分人员将迎来12个月周年，且当前入住率高于去年；同时，入住率增长带来的优惠政策将在2024年稳定，已在顺序RevPOR增长中有所体现 [59][60] 问题6: 资产交易市场情况如何，公司资产的吸引力和资本化率是多少？ - 公司出售的主要是非核心门诊医疗建筑，平均资本化率在6%左右，近期推向市场或已签订合同的项目可能在7%左右；市场对门诊医疗仍有需求，但不如前几年，公司会在价格合适时出售 [61] 问题7: Trilogy员工能否在老年住房和熟练护理（SNF）部门调配以满足人员配置要求？ - 公司认为Trilogy可以通过这种方式应对人员配置要求，但实际上Trilogy过去六个季度的人员配置已高于联邦最低要求，无需调整人员分配；也有可能是老年生活部门受益于SNF部门的高人员配置水平 [64][65][66] 问题8: 近期对Trilogy的投资计划如何，有多少扩张和新建项目？ - 公司在4月完成了三项租赁回购；有五个独立生活项目正在进行，这些项目风险较低、建设周期短、通常在建设前已出租，回报率符合高个位数至低两位数要求；校园开发项目回报可能更高，但风险也较大，预计未来将放缓至每年一个项目 [67][69][71] 问题9: 五个独立生活项目的规模有多大？ - 约4000万美元 [72] 问题10: Trilogy今年剩余时间的增长节奏与第一季度相比如何？ - 公司预计今年新校区开业将放缓，未来可能每年一个；独立生活别墅将于明年开业，今年和明年有扩张项目；预计未来两年总投资约6000 - 8000万美元；Trilogy同店入住率已达86.2%，后续季度业绩基数较高，增长将接近8% - 10%的指引 [73][74][76] 问题11: 今年费用方面有何评论？ - 公司表示费用增长正在放缓，薪酬成本和工资成本的增长率低于以往，财产保险费用略有下降 [78] 问题12: 门诊医疗建筑（MOB）投资组合的入住率是否有变化，未来趋势如何？ - 公司认为入住率已接近底部，第三季度有部分租约到期可能不续约，但大部分租约预计会续约，预计全年入住率与当前水平大致相同 [81] 问题13: 为什么Trilogy能够满足人员配置要求并保持盈利，而其他公司认为难以做到？ - 主要原因是Trilogy服务的居民 acuity较高，需要更多护理，因此人员配置本身就较高，且有更多医疗保险和私人保险收入；此外，Trilogy的业务模式具有运营效率，一个校园内整合了多种护理服务，共享管理、餐饮和维护人员，降低了成本 [83][84][87] 问题14: 三重净租赁业务NOI增长预计从过去两个季度的3.5% - 4.5%降至2024年指引的1% - 3%，原因是什么？ - 本季度有特殊因素，如对英国物业的资本支出带来额外租金收入，以及货币汇率波动带来的收益，这些因素不具有可持续性，公司仍预计同店NOI增长在1% - 3%之间 [91][92] 问题15: 俄勒冈州SHOP投资组合是否有递延资本支出，公司是否为原贷款人？ - 公司是原贷款人，资产状况良好，几乎没有递延维护费用，部分资产还有贷款人的资金储备 [93][94][95] 问题16: 本季度收购Trilogy股权的价格是多少，是否为固定协商价格，对公允价值有何参考？ - 收购价格为3200万美元，是几年前预先协商的价格，公司认为考虑到Trilogy的价值增长，这个价格合理 [97][98]

公司股权与股份发行情况 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司分别持有运营合伙企业约97.4%和95.0%的运营合伙单位[179] - 自2014年2月26日以来，公司首次公开发行和股息再投资计划发行总计65,445,557股T类普通股和I类普通股，总发行收入为27.37716亿美元[180] - 2024年2月9日，公司完成承销公开发行，发行64,400,000股普通股，总发行收入为7.728亿美元[181] 公司资产持有情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有并/或运营318栋建筑和综合老年健康园区，总可租赁面积约1945.1万平方英尺，合同总购买价格为45.66829亿美元[183] - 截至2024年3月31日，公司还持有一项价值6042.9万美元的房地产相关债务投资[183] 通货膨胀对公司的影响 - 2024年3月美国通货膨胀率为3.5%，影响公司运营成本，公司采取措施应对[189] - 非RIDEA结构物业的多数租户租约有缓解通胀影响的条款，历史租金年涨幅为2% - 3%[190] - 通胀导致公司可变利率债务成本因利率上升而增加[191] 公司物业出租情况 - 截至2024年3月31日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司物业出租率为91.0%，2024年剩余时间内6.5%的租赁面积租约到期[192] - 截至2024年3月31日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司剩余加权平均租约期限为6.7年[192] - 截至2024年3月31日，SHOP和综合老年健康园区的出租率为85.5%，多数租户租约期限为一年或更短[193] 各业务线建筑数量、购买价格及租赁百分比情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有和/或运营的综合老年健康园区、OM、SHOP、三网租赁物业的建筑/园区数量分别为126、86、78、28个，合同购买价格分别为19.67091亿美元、12.39845亿美元、8.89928亿美元、4.69965亿美元，租赁百分比分别为86.1%、88.1%、83.9%、100%；2023年同期对应数据分别为122、104、51、37个，19.09591亿美元、13.69596亿美元、8.04367亿美元、5.42565亿美元，84.6%、88.7%、76.4%、100%[196] 公司营收情况 - 2024年第一季度，公司总营收为4.99533亿美元，2023年同期为4.52226亿美元；其中居民费用和服务收入为4.52118亿美元，2023年同期为4.0863亿美元；房地产收入为4741.5万美元，2023年同期为4359.6万美元[199] - 2024年第一季度，综合老年健康园区居民费用和服务收入增加3135.2万美元，主要因居民入住率提高、收费标准和服务水平提升以及客户群和服务扩展；SHOP居民费用和服务收入增加1213.6万美元，主要因收购物业、部分设施结构转变等，部分被房地产处置减少的585.9万美元抵消[200][201] - 2024年第一季度，三网租赁物业房地产收入增加723.5万美元，主要因部分设施结构转变使高于市场租赁的807.3万美元全额摊销，部分被密歇根ALF投资组合设施结构转变减少的148.9万美元抵消；OM房地产收入减少341.6万美元，主要因自2023年3月31日以来OM建筑处置减少340.2万美元[202] 公司各业务线运营费用情况 - 2024年第一季度，综合老年健康园区物业运营费用为3.51142亿美元，占居民费用和服务收入的89.3%，2023年同期为3.28361亿美元，占比90.8%；SHOP物业运营费用为5248.7万美元，占比89.0%，2023年同期为4178.5万美元，占比89.2%；OM租赁费用为1308.9万美元，占比38.4%，2023年同期为1440.8万美元，占比38.4%；三网租赁物业租赁费用为63.8万美元，占比4.8%，2023年同期为78.7万美元，占比12.9%[204] - 2024年第一季度，综合老年健康园区物业运营费用增加主要因设施入住率提高和Trilogy附属业务单元劳动力成本增加835.4万美元；SHOP物业运营费用增加主要因收购物业、设施结构转变、劳动力成本和入住率提高等，部分被房地产处置减少的663.1万美元抵消；OM租赁费用减少主要因自2023年3月31日以来OM建筑处置[204][205][206] 公司其他费用情况 - 2024年第一季度，公司一般和行政费用为1182.8万美元，2023年同期为1305.3万美元，减少122.5万美元主要因专业和法律费用减少131.5万美元[207] - 2024年第一季度，公司业务收购费用为278.2万美元，2023年同期为33.2万美元，增加主要因追求RIDEA结构物业投资产生的收购成本[208] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销为4276.7万美元，2023年同期为4467万美元，减少190.3万美元主要因部分设施结构转变使88.5万美元现有租赁全额摊销和房地产处置，部分被SHOP和综合老年健康园区房地产收购和资本支出增加的折旧和摊销抵消[209][210][211] - 2024年第一季度，公司总利息费用为3002.1万美元，2023年同期为3920.6万美元，减少主要因2024年2月偿还可变利率抵押贷款1.76145亿美元和可变利率信贷额度5.4501亿美元使债务余额减少以及衍生金融工具公允价值从损失变为收益，部分被2024年债务偿还损失128万美元抵消[212] 公司现金及债务相关情况 - 截至2024年3月31日，公司受限现金为1707.7万美元，用于部分资本支出；预计2024年剩余九个月未使用的资本和租户改进可自由支配支出为6244.6万美元[217] - 截至2024年3月31日，公司各项债务的本金和利息支付情况如下：固定利率债务本金支付总计10.82866亿美元，利息支付总计4.52754亿美元；浮动利率债务本金支付总计9.32254亿美元，利息支付总计1.33853亿美元；土地和其他租赁义务总计3.34801亿美元；融资和其他义务总计5765.4万美元[218] - 公司有2024信贷安排和三部曲信贷安排，总借款能力为15.5亿美元，截至2024年3月31日，未偿还借款为7.6亿美元，可用额度为7.9亿美元[220][221] - 截至2024年3月31日，公司有12.5512亿美元固定和浮动利率应付抵押贷款，信贷额度未偿还7.6亿美元，可用7.9亿美元，加权平均有效利率为4.90%[234] 公司现金流量情况 - 2024年和2023年第一季度现金流量情况：2024年第一季度经营活动净现金使用595.4万美元，投资活动净现金使用522.3万美元，融资活动净现金提供4496.2万美元；2023年第一季度经营活动净现金提供2386.2万美元，投资活动净现金使用3331.9万美元，融资活动净现金使用1430万美元[222] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，投资活动净现金使用减少，主要因收购房地产投资现金支付减少1132.8万美元、房地产投资处置收益增加762.1万美元、对非合并实体投资减少600万美元[224] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，融资活动从净现金使用变为净现金提供，主要因2024年发行普通股获得7.728亿美元总收益，部分被发行成本增加4753.4万美元和信贷额度及应付抵押贷款净还款增加抵消[225] 公司现金分配情况 - 自2023年第一季度起，公司董事会授权向普通股股东每季度分配0.25美元/股，年化分配率为1.00美元/股，以现金支付[227] - 2024年和2023年第一季度现金分配情况：2024年第一季度现金分配1659.6万美元，来源为借款；2023年第一季度现金分配2649.2万美元，90.1%来自经营活动现金流，9.9%来自借款[229] 公司REIT资格相关规定 - 为维持REIT资格，公司需向股东分配至少90.0%的REIT应税收入，安全港规则下，现金分配至少占总分配的20.0%[232] 公司盈利及相关指标情况 - 2024年第一季度净亏损300.4万美元，2023年同期为2761.5万美元；NAREIT FFO为3129.8万美元，2023年同期为1169.1万美元；Normalized FFO为3109.8万美元，2023年同期为2022.9万美元[242] - 2024年第一季度NOI为8217.7万美元，2023年同期为6688.5万美元[246] - 2024年第一季度基本和摊薄加权平均普通股股数为1.04295142亿股，2023年同期为6602.6173万股[242] - 2024年第一季度基本和摊薄每股净亏损为0.04美元，2023年同期为0.39美元[242] - 2024年第一季度基本和摊薄每股NAREIT FFO为0.30美元，2023年同期为0.18美元；2024年第一季度基本和摊薄每股Normalized FFO为0.30美元，2023年同期为0.31美元[242] - 2024年3月31日止三个月房地产投资处置净（收益）损失为 - 226.3万美元，2023年同期为13.2万美元[246] - 2024年3月31日止三个月非合并实体损失为120.5万美元，2023年同期为30.6万美元[246] - 2024年3月31日止三个月外币损失（收益）为42.6万美元，2023年同期为 - 100.8万美元[246] - 2024年3月31日止三个月其他收入为 - 186.3万美元，2023年同期为 - 160.8万美元[246]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为每股0.04美元，摊薄后相同；Normalized Funds from Operations为每股0.30美元，摊薄后相同[4] - 2024年全年NFFO每股指引为1.13 - 1.19美元和1.18 - 1.24美元，中点分别为1.16美元和1.21美元；总投资组合同店净营业收入增长指引为5.0% - 7.0%，中点为6.0%[7] - 截至2024年3月31日，公司总按比例债务为17.5亿美元，总合并流动性约9.145亿美元[13] - 董事会宣布2024年第一季度每股0.25美元现金分红，于4月19日支付给3月28日登记在册股东[16] - 截至2024年3月31日，普通股发行和流通股数为65,372,222股，2023年12月31日为0股；T类普通股分别为19,552,425股和19,552,856股；I类普通股均为46,673,320股[30] - 2024年第一季度总营收499,533千美元，2023年同期为452,226千美元，同比增长10.46%；净亏损3,004千美元，2023年同期为27,615千美元，亏损大幅收窄[32] - 2024年第一季度NAREIT FFO归属于控股股东权益为31,298千美元，2023年同期为11,691千美元，同比增长167.71%；Normalized FFO归属于控股股东权益为31,098千美元，2023年同期为20,229千美元，同比增长53.73%[35] - 2024年第一季度EBITDA为71,578千美元，调整后EBITDA为74,244千美元[38] - 2024年第一季度总NOI为82,177千美元，2023年同期为66,885千美元，同比增长22.86%；综合现金NOI为90,276千美元，2023年同期为83,911千美元，同比增长7.59%；按比例现金NOI为77,562千美元，2023年同期为73,122千美元，同比增长6.07%[41] - 2024年第一季度总同店NOI为70,679千美元，2023年同期为62,563千美元，同比增长12.97%[47] - 2024年第一季度公司GAAP收入为499533000美元，2023年同期为452226000美元[53] - 2024年第一季度公司现金收入为401395000美元，2023年同期为370057000美元[53] - 2024年第一季度公司同店收入为287326000美元，2023年同期为268361000美元[53] - 2024年公司净（亏损）收入归属于普通股股东的范围为 - 4150000美元至3190000美元[56] - 2024年公司NAREIT FFO归属于普通股股东的范围为143110000美元至150450000美元[56] - 2024年公司正常化FFO归属于普通股股东的范围为149580000美元至156920000美元[56] - 2024年公司总投资组合同店NOI增长率为5.00% - 7.00%[56] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度总投资组合同店收入增长7.1%，同店净营业收入增长13.0%，其中老年住房运营物业和综合老年健康园区同店净营业收入分别增长33.5%和19.9%[4] - 2024年第一季度ISHC同店NOI为33,492千美元，2023年同期为27,923千美元，同比增长19.94%[44] - 2024年第一季度门诊医疗同店NOI为20,075千美元，2023年同期为19,870千美元，同比增长1.03%[44] - 2024年第一季度SHOP同店NOI为7,787千美元，2023年同期为5,831千美元，同比增长33.54%[44] - 2024年第一季度三网租赁物业同店NOI为9,325千美元，2023年同期为8,939千美元，同比增长4.32%[44] - 2024年ISHC同店NOI增长率为8.00% - 10.00%[56] - 2024年门诊医疗同店NOI增长率为 - 0.50% - 0.00%[56] - 2024年SHOP同店NOI增长率为25.00% - 30.00%[56] 资产处置与收购 - 处置了约1560万美元非核心物业，收购俄勒冈州14处物业组合，价格约9450万美元[4] 股权发行与上市 - 完成6440万股普通股公开发行，发行价每股12美元，募资7.728亿美元，并在纽交所上市[4][12] 债务偿还与信贷安排修订 - 偿还约7.215亿美元未偿还债务，加权平均利率约7.5%[4][12] - 修订现有信贷安排，将到期日延长，借款能力提高至最高11.5亿美元[12] 股权情况 - 截至2024年4月15日，公司拥有Trilogy 76%的股权，还有权在2025年9月30日前按预定价格购买剩余24%股权[11]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店净营业收入（NOI）增长9.5% [22] - 2023年全年综合高级健康园区（Trilogy）同店NOI增长14%，第四季度利润率扩大至16.7% [24] - 2023年高级住房运营物业（SHOP）第四季度NOI增长44.9%，全年增长27.2% [26] - 2023年门诊医疗组合同店NOI增长3.2%，三重净租赁组合全年NOI增长2% [35][36] - 2024年发布全年正常化运营资金（FFO）指引为每股1.18 - 1.24美元，预计总投资组合同店NOI增长5% - 7% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 综合高级健康园区（Trilogy） - 2023年底入住率比2022年高约300个基点，高于行业平均约300个基点 [23] - 2024年第一季度入住率较2023年第四季度平均水平上升100个基点，约为86% [34] - 预计2024年该业务板块同店NOI增长8% - 10% [41] 高级住房运营物业（SHOP） - 2023年第四季度入住率比2022年第四季度高415个基点 [26] - 2024年第一季度入住率较2023年第四季度平均水平上升250个基点，约为83% [34] - 预计2024年该业务板块NOI增长约25% - 30% [42] 门诊医疗建筑 - 2023年同店NOI增长3.2%，预计2024年可能持平或略有下降，长期预计增长2% - 3% [35][43] 三重净租赁资产 - 2023年全年NOI增长2%，预计2024年同店增长约1% - 3% [36][42] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于高级住房投资，通过Trilogy独特进入综合高级健康园区领域，认为自身有能力实现超额增长 [20] - 积极进行运营商转型，以提升资产价值，预计2024年实现更多价值释放 [27][29] - 谨慎对待收购和开发机会，维持保守杠杆率，优先考虑资产负债表健康 [39][44] - 持续评估资产处置，根据市场定价决定是否出售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房和护理市场基本面强劲，为投资组合表现提供支撑，未来有望继续创造股东价值 [20] - 对Trilogy运营表现有信心，认为其有多种提升业绩的手段，未来增长潜力大 [53] - 门诊医疗行业面临健康系统整合和空间缩减趋势，2024年增长面临挑战 [35] 其他重要信息 - 2024年2月完成6440万股普通股发行并在纽约证券交易所上市，筹集近7.73亿美元，用于偿还7.21亿美元短期和浮动利率债务 [38] - 预计净债务与年化调整后EBITDA比率在低6倍左右，将保持保守杠杆率 [39] - 拥有Trilogy合资企业约75%股权，有选择权在2025年9月30日前按指定价格购买剩余部分 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明Trilogy和RIDEA投资组合同店利润率的发展轨迹、年度指导假设以及长期同店利润率预期 - 公司认为利润率将继续改善，有望恢复到疫情前水平，主要通过入住率增长实现，目前未在指导中预测利润率，但数据呈上升趋势 [47][48] 问题2: 关于6800万美元资产处置用于偿还债务，指导中利息费用的假设以及合理的运行率是多少 - 发行和偿还债务后，按比例计算剩余约17亿美元债务，加权平均利率约5%，资产处置收益用于偿还高于加权平均利率（约7%）的债务，6800万美元资产处置预计在上半年完成，后续会根据情况调整指导 [49][50] 问题3: 综合高级健康园区和SHOP同店指导中的入住率假设，以及是否有影响数据保守性的因素 - 2024年预计Trilogy入住率达到80%以上，SHOP组合达到80%中值，继续改善利润率，公司对Trilogy运营有信心，但不做过于激进的假设，目前已完成运营商转型，近期无更多计划 [52][56] 问题4: 综合高级健康园区入住率预计增长幅度，以及是否假设业务恢复正常季节性 - Trilogy业务入住率波动较大，难以预测，整体趋势向上，入住率只是驱动NOI的一个因素，还可通过费率增长和费用管理实现增长 [60][64] 问题5: 去年Q-mix占收入百分比有变化，预计未来是下降、稳定还是上升 - 预计Q-mix将继续上升，高级住房业务增长迅速，独立生活别墅项目有增长潜力，入住率约95%，可增加Trilogy组合中的私人付费比例 [65] 问题6: 自IPO以来股票表现良好，关于执行Trilogy购买期权的时间安排和融资选择 - 公司认为购买期权是巨大利好，有一年半多时间行使，可灵活选择现金、优先股或混合方式，希望尽早执行以增加收益，但会在维持当前杠杆率的前提下进行 [67][69] 问题7: 按加权平均计算各业务板块同店指导中值约7%，与公司指导中值6%的差异原因 - 公司表示难以准确预测12个月后的情况，数据会有波动，对指导范围有信心 [71] 问题8: 作为首家公开交易的拥有SNF和RIDEA敞口的医疗REIT，业务面临的政策风险以及运营性质带来的担忧程度 - 公司认为Trilogy具有独特优势，包括服务老年人的独特资产类别、优秀运营商、设施较新、管理团队利益一致等，过去八年表现良好，对未来发展有信心，不会与其他运营商采用类似结构 [72][78] 问题9: 请介绍Trilogy的交易情况，包括新开发或重建项目，是否进行了评估，是否包含在指导中，购买期权的行使时间 - 公司目前有约6亿美元Trilogy相关机会，其中约5亿美元是购买期权，还有独立生活别墅项目和扩张机会，部分无需评估，部分需评估，目前指导中未包含相关内容，部分购买期权可立即行使 [80][83] 问题10: AHR未持有的Trilogy股份比例，以及是否有增加持股的途径 - 管理团队持有约0.8%的Trilogy股份，有选择权将股权出售给AHR，公司认为有途径实现100%持股 [86][87] 问题11: 2024年Trilogy和SHOP的费率增长假设，与2023年相比情况如何 - 2023年1月整体租金增长9.75%，2024年1月通常在6% - 8%，Trilogy约为7.5%，租金增长并非在1月全部生效 [88] 问题12: 公司在SHOP和Trilogy业务内外增长的情况下，对三重净租赁和门诊医疗业务的长期理想敞口，以及业务发展方向 - 公司正在减少门诊医疗业务的敞口，因其增长低于SHOP和Trilogy业务，但不排除未来购买的可能性；三重净租赁业务目前无外部增长计划，公司对租金覆盖率要求较高 [90][92] 问题13: 2023年投资组合的总维护资本支出是多少，2024年的预期如何 - 可参考补充资料查看各业务板块的维护资本支出，Trilogy和SHOP业务指导为每张床位约900 - 1000美元，门诊医疗业务约为每平方英尺4美元，数据波动较大，受季节和运营商更换等因素影响，预计2024年SHOP业务资本支出将回升 [94][98] 问题14: 门诊医疗组合中约25%的租约在今明两年到期，预计未来两年的入住率损失情况 - 预计今年因已知空置情况会有一定入住率损失，主要原因是医院整合，公司有信心重新出租，预计年底入住率接近年初水平，但NOI会因出租时间和租户装修时间受到影响 [101][103] 问题15: 2025年门诊医疗业务是否会出现0%的NOI增长，之后是否会恢复到2% - 3%的历史正常水平 - 难以预测具体年份的NOI增长情况，历史正常水平是参考，但每年情况不同 [105] 问题16: 门诊医疗组合中由投资级信用支持的租约比例是多少 - 公司未统计总体比例，补充资料第7页可查看最大租户的信用评级，大部分租户信用评级未达前列，租户多为医生和健康系统，不能确定大部分租户是否为投资级 [106][108] 问题17: IPO前调整了股息，如何考虑股息水平，为何今年调整后调整后资金流（AFFO）低于股息水平却不增加缓冲 - 公司认为削减股息后再增加没有意义，维持2024年股息的额外支出并不重大，对2025年恢复到合理水平有信心 [109] 问题18: 6800万美元资产处置预计来自哪些物业类型，是否会考虑出售Trilogy内部的资产 - 主要来自门诊医疗物业，偶尔会出售Trilogy中的老旧资产，公司会持续评估物业情况，根据市场价格决定是否出售 [110][111]

公司运营风险 - 公司依赖租户获取收入，租约终止可能降低向股东分配的能力[94][100] - 主要租户、运营商、借款人或其他债务人的财务恶化、破产可能对公司产生重大不利影响[94][101] - 公司过去经历过净亏损，未来可能继续亏损，亏损归因于一般及行政费用、折旧摊销和收购费用等[103] - 公司成功依赖关键人员的表现和持续贡献，若关键人员离职可能产生重大不利影响[105] - 公司面临国际、国家和地方市场条件风险，经济放缓或衰退可能影响物业收入和财务结果[106][108][109] - 公司在收购和处置OM建筑、老年住房、疗养院等医疗相关设施方面面临激烈竞争，可能影响投资活动[110] - 医疗行业监管严格，新法规、执照问题可能导致租户无法支付租金或影响运营商运营能力[93] - 第三方付款人报销率跟不上通胀可能影响租户运营和公司盈利能力[99] - 公司有大量债务，未来可能增加债务，浮动利率借款会受利率上升影响[99] - 若无法维持REIT资格，公司将按常规企业税率缴纳联邦所得税，增加税务支出并减少股东分配[99] - 公司投资和收购OM建筑、老年住房等医疗相关设施可能不成功，面临房地产投资常见风险，还可能无法识别投资机会、获得有利融资等[111] - 公司不确定所有债务或股权融资来源，若无法获得有利资金，收购和物业资本改善能力可能受损或延迟[112] - 综合老年健康园区由Trilogy Manager管理，其业务或财务状况不利发展会对公司产生重大不利影响[114] - 若与Trilogy Manager的管理协议终止或不续签，公司可能无法找到合适替代运营商，过渡可能不及时或需大量资本支出[115] - 公司重新租赁专用物业可能产生额外成本，若租户终止租约或违约，可能无法找到合适替代租户[116] - 公司可能无法为未来租户或其他资本改善获得资金，这会限制吸引、替换或留住租户的能力[118] - 公司依赖的信息技术系统遭破坏可能对业务产生重大不利影响，虽有网络风险保险，但不能保证覆盖所有损失[119][120] - 公司评估租户租金支付能力的物业层面租金覆盖率计算未经审计，可能不准确，若评估有误，收入可能受重大不利影响[134] - 公司开发、扩张和建设项目可能因原材料短缺、价格波动、政府许可和认证问题等导致成本增加、工期延误和收益受损[138][139][140][142] - 若与开发公司签订合同购买在建物业，公司支付的定金可能无法全额退还[143] - 公司出售物业时提供融资，可能面临买方违约风险，影响运营现金流和股东分红[144] - 公司出售物业时作出的陈述和保证可能使其承担责任，对公司产生重大不利影响[146] - 公司面临环境清理成本和污染损害的潜在责任，相关费用可能很高[147] - 公司物业面临周边物业竞争，可能导致租金收入降低[148] - 公司海外物业面临不同或更大风险，包括外汇汇率波动影响[150][151] - 收购的物业可能使公司面临未知责任，解决费用可能影响经营和现金流[153] - 自然灾害和气候变化增加公司物业运营成本和建设成本[154] - 不利的房地产市场条件和违约抵押贷款清算延迟可能导致公司投资损失[156] - 商业抵押支持证券面临多种风险，包括利率、信用和证券化结构风险[158][159][160] - 夹层贷款和过桥贷款比传统贷款风险更高，可能导致公司无法收回投资[161][163] - 医疗行业监管变化可能影响租户租金支付和公司运营表现[167] - 自2013年4月1日起，医保向医疗服务提供商的付款每年总计削减2%，该政策将持续至2032年，除非国会采取进一步行动[177] - 老年人推迟入住或放弃入住老年公寓，可能导致公司老年公寓入住率下降、居民周转率上升，影响公司收益[179] - 医保和医疗补助报销率增长不及通胀，或导致租户运营和支付租金能力下降，影响公司盈利能力[172] - 未能获得或失去许可证或需求证书（CON），会影响租户支付租金和运营商高效运营的能力，对公司产生重大不利影响[168] - 州CON法律的废除可能增加竞争，影响租户支付租金和运营商运营能力，对公司产生不利影响[169] - 《2010年患者保护与平价医疗法案》限制医生拥有的医院扩张，可能影响租户支付租金能力[174] - 《2017年减税与就业法案》废除医保改革法案的个人强制罚款部分，若法案部分或全部被裁定违宪，可能影响租户和运营商的收款和收入[176] - 租户和运营商需遵守欺诈和滥用法律，违规会面临刑事和/或民事处罚，影响公司收益[181][184] - 医疗行业面临诸多挑战，如需求和交付方式变化、报销政策改变等，可能影响租户和运营商经济表现，对公司产生不利影响[188][190] - 医疗行业部分公司财务恶化、破产，可能影响公司租户和运营商，对公司产生重大不利影响[191] - 租户和运营商可能面临法律和监管行动，导致运营成本增加和大量未保险负债[192] - 租户和运营商可能面临政府审查、审计和调查，可能导致退还已付款项、刑事指控、罚款和失去参与医保和医疗补助计划的权利[193] - 合资企业可能限制公司对投资的控制、运营和融资能力，并降低预期回报[200] - 合资企业协议的经济条款可能导致公司参与投资现金流或增值的比例受限[204] - 公司运营结构可能导致与运营合伙企业有限合伙人的潜在利益冲突[230] 公司股权与收购相关 - 公司有购买合资伙伴持有的Trilogy REIT Holdings 24.0%少数成员权益的选择权，购买后对Trilogy Manager管理资产的间接所有权将从74.1%增至97.5%[112][114] - 公司有购买Trilogy REIT Holdings剩余24.0%少数成员权益的选择权[203] - 若在2024年3月31日前完成收购，全现金收购价为2.405亿美元；4月1日至12月31日完成，收购价增至2.47亿美元；2025年1月1日及之后完成，收购价进一步增至2.6亿美元[207] - 若仅支付最低现金对价，公司需向北星发行936万股可转换优先股支付剩余收购款[207] - 若公司行使购买Trilogy REIT Holdings剩余24.0%少数股权的选择权，全现金购买价格在2024年3月31日前为2.405亿美元，2024年4月1日至12月31日为2.47亿美元，2025年1月1日后为2.6亿美元[262] - 若仅支付最低现金对价，公司需发行936万股可转换优先股支付剩余购买价款[262] 公司财务数据 - 截至2023年12月31日，综合老年健康园区约占公司投资组合的43.6%，贡献了约51.0%的年化基础租金/年化净营业收入[114] - 2023年公司签订利率互换合约对冲7.5亿美元可变利率信贷安排，截至2023年12月31日，未偿还债务总计25.51036亿美元，其中31.8%为未对冲的可变利率债务[126] - 截至2023年12月31日，位于印第安纳州和密歇根州的房产分别约占公司总房产投资组合年化基本租金或年化净营业收入的35.3%和10.4%[130] - 截至2023年12月31日，公司三大主要资产类别集中度（基于合同总购买价格）分别为老年住房37.6%、疗养院29.9%和办公医疗建筑27.5%[131] - 截至2023年12月31日，除19座办公医疗建筑、5个综合老年健康园区和1家疗养院位于有地面租赁的土地上外，公司拥有所有土地、建筑物和园区的完整所有权[133] - 公司运营20个由第三方出租给Trilogy的综合老年健康园区，地面租赁存在使用、租赁、出售和抵押融资等限制[133] - 截至2023年12月31日，公司间接持有Trilogy 74.1%的权益，占投资组合约43.6%，贡献约51.0%的年化基础租金/年化净营业收入[201] - 截至2023年12月31日，Trilogy约23.4%由NHI间接持有，其余2.5%主要由Trilogy Manager的关联方持有[201] - 截至2023年12月31日，公司负债25.51036亿美元，包括2022年信贷协议下的9.149亿美元无担保债务和16.36136亿美元的有担保抵押贷款及2019年Trilogy有担保信贷协议下的债务[205] - 截至2023年12月31日，公司总流动性为2.68722亿美元，包括信贷额度下未提取的2.25277亿美元和4344.5万美元的现金及现金等价物，占所有物业和其他房地产相关投资组合公允价值的约5.7%[205] - 公司预计整体杠杆率将接近所有物业和其他房地产相关投资组合公允价值的50.0%[205] - 2023年公司签订利率互换合约对冲7.5亿美元可变利率信贷安排[215] - 截至2023年12月31日，公司未偿债务总计25.51036亿美元，其中31.8%为未对冲的可变利率债务[215] - 截至2024年3月15日，公司已发行并流通的普通股、T类普通股和I类普通股总计131,597,967股，还有未归属受限普通股972,222股、未归属受限T类普通股145,993股等[257] - 公司激励计划有权额外发行2,434,654股普通股[257] - 公司T类普通股和I类普通股将于2024年8月5日自动转换为上市普通股[258] - 若公司行使购买合资伙伴在Trilogy REIT Holdings剩余24.0%少数成员权益的选择权，可能发行可转换优先股，持有人自2026年7月1日起可选择转换为普通股[259] - 截至2023年12月31日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司物业出租率为91.3%，2024年将有9.8%的已出租总可租面积到期[335] - 截至2023年12月31日，公司SHOP和综合老年健康园区的出租率为84.4%，大部分租户租约为一年或更短[336] - 2023年与2022年相比，公司综合经营业绩变化主要受通胀、投资收购与处置、部分物业运营模式转变影响；2022年与2021年相比，主要受收购GAHR IV投资组合、疫情、赠款收入和通胀影响[339] - 截至2023年12月31日，综合老年健康园区有125个，合同购买价格19.48122亿美元，出租率85.5%；OM有88个，合同购买价格12.53089亿美元，出租率89.2%；SHOP有55个，合同购买价格8.02367亿美元，出租率81.2%；三网租赁物业有28个，合同购买价格4.69965亿美元，出租率100%[341] - 截至2022年12月31日，综合老年健康园区有120个，合同购买价格18.98591亿美元，出租率84.2%；OM有104个，合同购买价格13.69596亿美元，出租率89.0%；SHOP有51个，合同购买价格7.87797亿美元，出租率77.0%；三网租赁物业有39个，合同购买价格5.68265亿美元，出租率100%[341] - 截至2021年12月31日，综合老年健康园区有122个，合同购买价格17.87686亿美元，出租率77.5%；OM有105个，合同购买价格13.78995亿美元，出租率92.0%；SHOP有47个，合同购买价格7.06871亿美元，出租率72.5%；三网租赁物业有39个，合同购买价格5.68265亿美元，出租率100%[341] - 2023年、2022年和2021年公司物业加权平均出租率分别为91.3%、92.2%和94.3%[341] - 截至2023年12月31日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司剩余加权平均租约期限为6.6年[335] - 2023、2022、2021年公司总营收和赠款收入分别为18.66618亿美元、16.43175亿美元、12.82254亿美元[343] - 2023、2022、2021年居民费用和服务总收入分别为16.68742亿美元、14.12156亿美元、11.23935亿美元[343] - 2023、2022、2021年房地产总收入分别为1.90401亿美元、2.05344亿美元、1.41368亿美元[343] - 2023、2022、2021年赠款总收入分别为747.5万美元、2567.5万美元、1695.1万美元[343] - 2023年综合老年健康园区居民费用和服务收入较2022年增加2.27215亿美元，主要因入住率、收费率提高等[345] - 2022年综合老年健康园区居民费用和服务收入较2021年增加6999.2万美元，因入住率提高等[346] - 2023年SHOP板块居民费用和服务收入较2022年增加2937.1万美元，主要因收购德州房产组合等[347] - 2022年8月公司收购RHS Partners, LLC剩余50%权益，使综合老年健康园区居民费用和服务收入增加1.1832亿美元[345] - 2022年1月公司收购肯塔基州综合老年健康园区，使综合老年健康园区居民费用和服务收入增加1148万美元[346] - 2022年12月公司收购德州七个老年住房设施组合，使SHOP板块居民费用和服务收入增加2537.5万美元[347] 公司法律与税收相关 - 公司章程限制个人或实体直接或间接拥有不超过公司当时已发行资本股票价值的9.9%，以及不超过已发行普通股价值或股数（以更严格者为准）的9.9%[221] - 马里兰州普通公司法规定，“利益相关股东”（即直接或间接实益拥有公司已发行有表决权股票10.0%或以上表决权的人）与公司的“业务合并”禁令持续五年[224][225][226] - 五年后，与利益相关股东或其关联方的业务合并须经公司董事会推荐，并获得公司已发行有表决权股票持有人有权投出的至少80.0%的赞成票，以及除利益相关股东持有的股票外的有表决权股票持有人有权投出的三分之二的赞成票[226] - 马里兰州普通公司法的控制股份收购法规规定，“控制股份”收购者在未经股东以至少三分之二的赞成票批准的情况下无投票权[227] - 公司细则规定豁免任何人收购公司股票适用控制股份收购条款，董事会决议规定经董事会批准的

公司整体财务数据关键指标 - 2023年第四季度，公司净亏损30,959,000美元，EBITDA为71,488,000美元，调整后EBITDA为72,077,000美元[37][38] - 2023年第四季度，公司总利息为38,072,000美元，利息覆盖率为1.9倍，固定费用覆盖率为1.7倍[39] - 截至2023年12月31日，公司总债务为2,551,036,000美元，净债务为2,461,709,000美元，净债务与年化调整后EBITDA比率为8.5倍[33][39] - 2023年第四季度，NAREIT FFO归属于控股股东的金额为8,492,000美元，NFFO归属于控股股东的金额为24,819,000美元[37] - 2023年第四季度，NAREIT FFO每股0.13美元，NFFO每股0.38美元[37] - 2023年第四季度，公司向普通股股东支付股息16,599,000美元[37] - 2023年第四季度，公司加权平均普通股基本和摊薄流通股数量为66,079,343股[37] - 2022年Q4至2023年Q4，公司总NOI分别为76879千美元、66885千美元、80369千美元、75063千美元、84516千美元[44] - 2022年Q4至2023年Q4，公司合并现金NOI分别为82772千美元、83911千美元、83430千美元、85057千美元、90279千美元[44] - 2022年Q4至2023年Q4，公司按比例计算的现金NOI分别为70968千美元、72447千美元、71757千美元、72909千美元、76840千美元[44] - 2022年4月至2023年4月总GAAP收入和赠款收入分别为452583千美元、452226千美元、467571千美元、464240千美元、482581千美元[48] - 公司预计2024财年归属于普通股股东的净收入在 - 4150万美元至3190万美元之间，摊薄后每股在 - 0.03美元至0.03美元之间[31] - 公司预计2024财年归属于普通股股东的NAREIT FFO在1.4311亿美元至1.5045亿美元之间，摊薄后每股在1.13美元至1.19美元之间[31] - 公司预计2024财年归属于普通股股东的正常化FFO在1.4958亿美元至1.5692亿美元之间，摊薄后每股在1.18美元至1.24美元之间[31] - 公司预计2024财年总投资组合同店NOI增长率在5.0% - 7.0%之间[31] - 2024年2月16日，公司偿还约7.21亿美元未偿还债务[33] - 截至2024年3月15日，公司总股份和单位数量为69,728,152[33] - 2024年净收入归属于普通股股东的低预期为 - 4150万美元[50] - 2024年折旧和摊销低预期为14.726亿美元，高预期为14.7亿美元[50] - 2024年NAREIT FFO归属于普通股股东的低预期为14.311亿美元，高预期为15亿美元[50] - 2024年正常化FFO归属于普通股股东的低预期为14.958亿美元，高预期为15.6亿美元[50] - 2024年NAREIT FFO每股低预期为1.13美元，高预期为1美元[50] - 2024年正常化FFO每股低预期为1.18美元，高预期为1美元[50] - 2024年总投资组合同店NOI增长率低预期为5.00%，高预期为7.1%[50] - 2024年加权平均流通股数低预期为1.266亿股[50] 公司物业总体情况 - 截至2023年12月31日，公司物业总数296处，按比例计算的年化净营业收入（NOI）为307360千美元[5] 综合老年健康园区（ISHC）业务线数据 - 2023年第四季度，综合老年健康园区（ISHC）物业125处，平均入住率85.0%，收入285117千美元，现金NOI为37431千美元，现金NOI利润率13.1%[10] - 2023年第四季度，ISHC同店收入149924千美元，同比增长5.9%；同店NOI为25046千美元，同比增长13.9%；同店NOI利润率16.7%，同比增加117个基点[10] - 2023年第四季度，ISHC私人平均每日费率为362.67美元，占居民天数比例12.1%；医疗补助平均每日费率为305.19美元，占比24.2%[11] - 截至2023年12月31日，综合高级健康园区的同店物业数量为85[41] - 截至2023年12月31日，综合老年健康园区总物业数量为125个，同店物业数量为85个[42] - 2022年Q4至2023年Q4，综合老年健康园区同店NOI分别为21987千美元、20415千美元、21859千美元、22074千美元、25046千美元[45] - 2022年Q4至2023年Q4，综合老年健康园区同店收入分别为141510千美元、142439千美元、142795千美元、145629千美元、149924千美元[46] - 2023年全年，综合老年健康园区收购65个单位/床位，所有权比例74.1%，购买价格11000千美元；园区租赁回购收购246个单位/床位，所有权比例74.1%，购买价格32883千美元[28] 门诊医疗业务线数据 - 2023年第四季度，门诊医疗物业88处，出租率89.2%，收入32815千美元，现金NOI为20813千美元，现金NOI利润率63.4%[13] - 2023年第四季度，门诊医疗同店收入32783千美元，同比增长1.3%；同店NOI为20812千美元，同比增长2.3%；同店NOI利润率63.5%，同比增加61个基点[13] - 2023年第四季度，门诊医疗每平方英尺收入为29.68美元，每平方英尺现金NOI为18.82美元[13] - 截至2023年12月31日，门诊医疗租户总ABR为98,712千美元，剩余投资组合占比79.3%[14] - 2023年12月31日门诊医疗占用平方英尺为3,967千平方英尺，较2022年的4,419千平方英尺有所下降[14] - 2024 - 2028年及以后，门诊医疗到期租约共514份，总ABR为113,056千美元，其中2024年到期租约113份，ABR为12,814千美元，占比11.3%[15] - 截至2023年12月31日，门诊医疗同店物业数量为88[41] - 截至2023年12月31日，门诊医疗总物业数量为88个，同店物业数量为88个[42] - 2022年Q4至2023年Q4，门诊医疗同店NOI分别为20353千美元、20599千美元、20971千美元、20968千美元、20812千美元[45] - 2022年Q4至2023年Q4，门诊医疗同店收入分别为32371千美元、33008千美元、33160千美元、33655千美元、32783千美元[46] - 2023年全年，门诊医疗处置16栋建筑/园区，533个单位/床位/GLA，总收益141110千美元，物业债务26856千美元[29] 老年住房运营物业（SHOP）业务线数据 - 2023年第四季度，老年住房运营物业（SHOP）物业55处，按比例计算的年化NOI为25844千美元，占比8.4%[5] - 2023年第4季度，老年住房运营物业（SHOP）平均入住率为80.4%，较2022年第4季度的76.1%有所上升[17] - 2023年第4季度，SHOP现金NOI为6,461千美元，现金NOI利润率为13.4%，较2022年第4季度的2,684千美元和6.6%有所提高[17] - 2023年第4季度，SHOP同店收入为33,452千美元，同比增长6.5%，同店NOI为4,411千美元，同比增长44.9%[17] - 截至2023年12月31日，SHOP同店物业数量为36[41] - 截至2023年12月31日，SHOP总物业数量为55个，同店物业数量为36个[42] - 2022年Q4至2023年Q4，SHOP同店NOI分别为3044千美元、3663千美元、4747千美元、4431千美元、4411千美元[45] - 2022年Q4至2023年Q4，SHOP同店收入分别为31425千美元、32003千美元、32346千美元、32197千美元、33452千美元[46] - 截至2023年12月31日，SHOP & ISHC合作伙伴共有180栋建筑/园区，17,345个床位/单元[19] - 2023年全年，SHOP处置6栋建筑/园区，918个单位/床位/GLA，总收益53530千美元[29] 三网租赁物业业务线数据 - 2023年第四季度，三网租赁物业28处，出租率100.0%，按比例计算的年化NOI为40496千美元，占比13.2%[5] - 2023年第4季度，三重净租赁物业平均运营商入住率为87.4%，较2022年第4季度的83.7%有所上升[21] - 2023年第4季度，三重净租赁同店收入为10,154千美元，同比增长3.9%，同店NOI为9,579千美元，同比增长3.5%[21] - 截至2023年9月30日，三网租赁租金支付覆盖分层对按比例分配的AHR现金NOI的总贡献为12.4%，各细分市场租户入住率分别为高级住房租赁84.9%、SNES 91.5%、总体90.1%[23] - 2022年4月至2023年4月同店收入分别为9770千美元、9927千美元、9930千美元、10103千美元、10154千美元[48] 债务证券投资数据 - 债务证券投资按比例计算的年化NOI为8044千美元，占比2.6%[5] 租约到期情况 - 截至2023年12月31日，2024 - 2028年及以后各年到期租约的ABR分别为12814千美元、15782千美元、4947千美元、11036千美元、15099千美元、53378千美元，占总ABR的比例分别为11.3%、14.0%、4.4%、9.8%、13.4%、47.1%[24] 债务到期及本金支付情况 - 截至2023年12月31日，2024 - 2028年及以后各年债务到期及本金支付的合并金额分别为254956千美元、382793千美元、520514千美元、587481千美元、12435千美元、459143千美元，加权平均利率为5.74%，加权平均到期年限为8.0年，可变利率债务占比为38.8%[26] 信贷额度情况 - 2024年2月14日修改了信贷额度，3.649亿美元的循环信贷额度将于2028年到期[27] 公司权益情况 - 公司拥有Trilogy管理园区的74.1%（截至2024年2月1日为75.4%），除威斯康星州的两栋为100%全资拥有[19] - 截至12月31日，公司间接持有Trilogy Investors, LLC 74.1%的权益[57]

公司股权与结构 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业95.0%的合伙单位，其余5.0%由NewCo Sellers持有[208] - 2021年10月1日，Griffin - American Healthcare REIT III, Inc.与Griffin - American Healthcare REIT IV, Inc.的全资子公司合并，公司更名为American Healthcare REIT, Inc.[206] - 2021年10月1日，GAHR III收购新成立实体American Healthcare Opps Holdings, LLC，合并和收购后公司实现自我管理[207] 公司股份发行与分割 - 截至2023年9月30日，公司自2014年2月26日以来已发行65,445,557股普通股，总金额达27.37716亿美元[209] - 2022年11月15日，公司进行了1比4的普通股反向股票分割和相应的OP单位反向分割[211] 公司净资产与估值 - 2023年3月15日，公司董事会批准并确定普通股每股净资产估计值为31.40美元[212] 公司物业资产 - 截至2023年9月30日，公司拥有并/或运营298栋建筑和综合老年健康园区，总可租赁面积约1887.5万平方英尺，合同总购买价为44.8594亿美元[213] - 截至2023年9月30日，公司还拥有一项价值6042.9万美元的房地产相关债务投资[213] 公司上市计划 - 2022年9月16日，公司向美国证券交易委员会提交了关于普通股公开发行和在纽约证券交易所上市的注册声明，该声明和上市计划尚未生效[210] 疫情对公司运营影响 - COVID - 19疫情导致公司老年住房租赁设施、养老院、SHOP和综合老年健康园区的入住率下降，运营费用增加，净营业收入和利润率降低[220] 通胀对公司运营影响 - 2023年9月美国通货膨胀率为3.7%，影响公司运营成本，也使公司有机会提高租金[223] - 多数非RIDEA结构租户租约有缓解通胀影响的条款，历史租金年涨幅为2% - 3%[224] - 通胀可能因利率上升导致公司可变利率债务成本增加[225] 公司物业出租情况 - 截至2023年9月30日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司物业出租率为92.6%，2023年剩余时间内3.5%的租赁可出租面积到期[226] - 截至2023年9月30日，SHOP和综合老年健康园区出租率为84.4%[227] - 截至2023年9月30日，排除SHOP和综合老年健康园区，公司物业出租率为92.6%，2023年剩余时间内，3.5%的已出租总可租面积租约到期[226] - 截至2023年9月30日，排除SHOP和综合老年健康园区，剩余加权平均租约期限为6.2年[226] - 截至2023年9月30日，SHOP和综合老年健康园区的出租率为84.4%[227] - 截至2023年9月30日，公司拥有和/或运营的物业总合同购买价为44.86亿美元，加权平均出租率为92.6%；2022年同期分别为45.48亿美元和92.6%[230] 公司收入来源 - 2023年和2022年9月30日止九个月，公司主要收入来源为非RIDEA租赁物业租金、RIDEA物业居民费用和服务收入[228] - 公司主要收入来源包括非RIDEA租赁物业租金、RIDEA物业居民费用和服务收入，主要费用包括物业运营费用和租赁费用[228] 公司业务部门 - 2023年9月30日，公司通过六个可报告业务部门运营，包括综合老年健康园区、MOBs、SHOP等[229] - 截至2023年9月30日，公司通过六个可报告业务部门运营，包括综合老年健康园区、医疗办公楼、SHOP、疗养院、老年租赁住房和医院[229] 各业务线收入变化 - 2023年第三季度和前九个月，综合老年健康园区居民费用和服务收入分别增加4.354亿美元和19.9572亿美元[234] - 2023年第三季度和前九个月，SHOP居民费用和服务收入分别增加4360万美元和2.2381亿美元[235] - 2023年第三季度和前九个月，SNFs房地产收入分别减少458万美元和8992万美元[237] - 2023年第三季度和前九个月，公司居民费用和服务收入分别为4.16206亿美元和12.35458亿美元，2022年同期分别为3.68306亿美元和10.13505亿美元[233] - 2023年第三季度和前九个月，公司房地产收入分别为4697万美元和1.41134亿美元，2022年同期分别为5132.3万美元和1.54371亿美元[233] - 2023年第三季度和前九个月，公司赠款收入分别为106.4万美元和744.5万美元，2022年同期分别为653.3万美元和2271.6万美元[233] - 2023年第三季度和前九个月，综合老年健康园区居民费用和服务收入分别增加4354万美元和1.99572亿美元[234] - 2023年第三季度和前九个月，SHOP居民费用和服务收入分别增加436万美元和2238.1万美元[235] - 2023年第三季度和前九个月，SNFs房地产收入分别减少45.8万美元和899.2万美元[237] 各业务线费用情况 - 2023年第三季度和前九个月，综合老年健康园区物业运营费用分别为3.35563亿美元和9.9262亿美元，占比89.9%；SHOP分别为3904万美元和1.24678亿美元，占比88.9%和90.0%[239] - 2023年第三季度和前九个月，总租金费用分别为1457.4万美元和4442.2万美元，占比31.0%和31.5%；2022年同期分别为1485万美元和4480万美元，占比28.9%和29.0%[239] - 2023年第三季度和前九个月，综合老年健康园区物业运营费用分别为3.35563亿美元和9.9262亿美元，占居民费用和服务收入及赠款收入的比例分别为89.9%和89.9%[239] - 2023年第三季度和前九个月，SHOP物业运营费用分别为3904万美元和1.24678亿美元，占居民费用和服务收入及赠款收入的比例分别为88.9%和90.0%[239] 公司其他费用变化 - 2023年第三季度和前九个月，一般及行政费用分别为1134.2万美元和3616.9万美元，2022年同期分别为962.6万美元和3167.3万美元，增长主要因坏账费用等增加[241][242] - 2023年第三季度和前九个月，业务收购费用分别为102.4万美元和224.4万美元，2022年同期分别为23.1万美元和216.1万美元[243] - 2023年第三季度和前九个月，折旧和摊销分别为4927.3万美元和1.38644亿美元，2022年同期分别为4042.2万美元和1.22704亿美元，增长主要因收购等[244][245] - 2023年第三季度和前九个月，总利息费用分别为3860.3万美元和1.13806亿美元，2022年同期分别为2752.4万美元和7069.4万美元，加权平均有效利率2023年9月30日为7.52%，2022年为5.13%[247] - 2023年第三季度，公司一般及行政费用为1134.2万美元，2022年同期为962.6万美元，增加171.6万美元[241] - 2023年前9个月一般及行政费用为3616.9万美元，较2022年同期的3167.3万美元增加449.6万美元[242] - 2023年第三季度和前9个月业务收购费用分别为102.4万美元和224.4万美元，2022年同期分别为23.1万美元和216.1万美元[243] - 2023年第三季度和前9个月折旧及摊销分别为4927.3万美元和1.38644亿美元，较2022年同期分别增加885.1万美元和1594万美元[244][245] - 2023年第三季度和前9个月总利息费用分别为3860.3万美元和1.13806亿美元，较2022年同期增加，主要因债务余额增加和可变债务加权平均有效利率提高，2023年9月30日为7.52%，2022年为5.13%[247] 公司投资收益与减值 - 2023年第三季度和前九个月，房地产投资处置净收益分别为3198.1万美元和2977.7万美元，2022年同期分别为211.3万美元和279.6万美元[248][249] - 2023年第三季度和前九个月，房地产投资减值费用均为1251万美元，2022年同期分别为2185.1万美元和3919.1万美元[250] - 2023年前九个月，重新计量先前持有的股权产生收益72.6万美元，2022年第三季度和前九个月为1956.7万美元[251] - 2023年第三季度和前9个月房地产投资处置净收益分别为3198.1万美元和2977.7万美元，2022年同期分别为211.3万美元和279.6万美元[248][249] - 2023年第三季度和前9个月房地产投资减值损失均为1251万美元，2022年同期分别为2185.1万美元和3919.1万美元[250] - 2023年前9个月对Memory Care Partners, LLC的先前持有股权重新计量产生72.6万美元收益，2022年第三季度和前9个月对RHS的先前持有股权重新计量产生1956.7万美元收益[251] 公司现金与支出 - 截至2023年9月30日，公司有1786.6万美元受限现金用于资本支出，预计2023年剩余三个月未支出的资本和租户改善自由支配支出为5288.3万美元[253] - 截至2023年9月30日，公司有1786.6万美元受限现金用于资本支出，预计2023年剩余3个月未使用的资本和租户改善可自由支配支出为5288.3万美元[253] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日，公司各项债务的本金和利息支付义务总计3530166000美元，其中2023年需支付53831000美元，2024 - 2025年需支付1146663000美元，2026 - 2027年需支付1280882000美元，之后需支付1048790000美元[254] - 2022信贷工具的最高本金总额达105亿美元，2019三部曲信贷工具的最高本金总额为4亿美元，截至2023年9月30日，其未偿还余额为3.67亿美元，将于2024年9月5日到期[256] - 截至2023年9月30日，公司在2022信贷工具和2019三部曲信贷工具下的总借款能力为14.5亿美元，未偿还借款总额为12.779亿美元，可用额度为1.721亿美元[257] - 截至2023年9月30日，公司2022信贷安排和2019 Trilogy信贷安排总借款能力为10.5亿美元，未偿还借款总额为12.779亿美元，可用额度为1.721亿美元[256][257] - 截至2023年9月30日，有12.43358亿美元固定和可变利率应付抵押贷款，信贷额度下已使用12.779亿美元，剩余可用1.721亿美元，加权平均有效利率为5.77%[271] 公司现金流变化 - 2023年前九个月与2022年同期相比，投资活动现金流从净使用变为净提供，主要因房地产投资处置收益增加1.42239亿美元、购置房地产投资现金支出减少2974.3万美元，但部分被开发和资本支出增加2302.8万美元以及对非合并实体投资增加756.3万美元所抵消[260] - 2023年前九个月与2022年同期相比，融资活动现金流从净提供变为净使用，主要因信贷额度和应付抵押贷款从净借款9429.6万美元变为净还款1585.3万美元[261] - 2023年前9个月经营活动提供净现金7276.6万美元，投资活动提供净现金2070.1万美元，融资活动使用净现金1.23177亿美元；2022年同期经营活动提供净现金1.13441亿美元，投资活动使用净现金1.22539亿美元，融资活动提供净现金796.9万美元[258] - 2023年前9个月融资活动由提供净现金变为使用净现金，主要因信贷额度和应付抵押贷款从净借款9429.6万美元变为净还款1585.3万美元[261] 公司股息分配 - 2023年第一季度起，公司董事会授权向T类普通股和I类普通股股东支付季度股息为每股0.25美元，年化股息率为每股1美元；2022年1 - 6月每月股息为每股0.133333332美元，年化股息率为每股1.6美元，2022年第三季度起改为季度支付，部分季度股息为每股0.4美元，年化股息率为每股1.6美元[262][264] - 2023年前九个月和2022年前九个月，公司支付的现金股息分别为5968.5万美元和3539.1万美元，2022年有2611.8万美元股息进行了再投资，2023年无再投资；2023年股息来源中，经营活动现金流占比100%，来自借款的部分占4.4%，2022年股息全部来自经营活动现金流[265] - 2022年1 - 6月每月向T类和I类普通股股东按每股0.133333332美元分红，年化分红率为每股1.6美元；2022年第三季度起改为按季度分红，9月29日和12月29日的季度分红均为每股0.4美元，年化分红率为每股1.6美元；2023年第一季度起季度