财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了15.7%的总体同店NOI增长,年初至今同店NOI增长14.4% [9][10] - 公司上调了2024财年总体同店NOI增长指引至12%-14%,并相应上调了2024年NFFO指引至1.23-1.27美元/每股 [28][29] - 公司上调了2024年集成式医疗养老园区同店NOI增长指引至18%-20%,SHOP同店NOI增长指引至45%-50% [30] - 公司维持了门诊医疗和三网租赁业务的增长指引,分别为持平至略有下降和1%-3% [31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 集成式医疗养老园区业务同店NOI在第二季度同比增长24.1%,园区整体入住率持续提升 [18][19] - SHOP业务同店NOI在第二季度同比增长49.1%,入住率同比增加约700个基点,RevPOR增速超过ExPOR [25] - SHOP业务同店NOI利润率在第二季度环比扩大200个基点,超过20% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 辅助生活设施的入住率和租金增长持续领先其他长期护理细分市场,行业整体入住率已恢复至疫前水平 [13] - 公司的集成式医疗养老园区和SHOP资产的入住率均超过行业辅助生活设施的平均水平 [14] - SHOP资产在入住率和RevPOR增速方面均优于行业平均水平 [14] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于三大战略支柱:提供优质护理、实现卓越运营、审慎资本配置 [15][16] - 公司正在积极拓展集成式医疗养老园区业务,包括新开发独立生活设施和新建园区 [85][86] - 公司正在评估通过收购或租赁买断等方式进一步整合Trilogy业务 [66][67] - 公司将保持谨慎的外部收购策略,目前主要将资本投入到Trilogy的内部拓展 [72][73][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层对行业未来3-5年的增长前景持乐观态度,认为行业正处于最强劲的增长周期 [12] - 公司预计人口老龄化趋势将至少持续到本十年后期 [9][10] - 公司认为Trilogy的独特运营模式、区域规模优势和卓越的护理质量将持续推动其业绩增长 [20][23][24] - 公司认为SHOP业务的增长潜力很大,未来将根据市场机会适当扩张 [57][58][59] 其他重要信息 - 公司在第二季度行使了3处集成式医疗养老园区资产的购买选择权,总金额约4600万美元 [38] - 公司维持了2024年约6500万美元的资产出售指引,以进一步优化资产组合和降低杠杆 [39][40] - 公司的净债务/调整EBITDA比率在第二季度从6.4x下降至5.9x [37] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Joshua Dennerlein 提问** 询问Trilogy的未来租金增长情况,包括Medicare、Medicaid和私付部分的动态 [42] **Gabe Willhite 回答** Trilogy的辅助生活和独立生活部分租金增长与行业整体类似,但由于其在当地市场的优势地位,增长可能略高于行业平均水平 [44][45][46][47][48] Trilogy的Medicare和Medicaid部分租金增长前景良好,尤其是随着各州向价值型付费模式的转变,Trilogy凭借其优质护理水平有望获得额外的补贴 [47][48] 问题2 **Austin Wurschmidt 提问** 询问集成式医疗养老园区业务的利润率扩张潜力 [54] **Gabe Willhite 和 Brian Peay 回答** 公司有信心Trilogy的利润率将超越疫情前水平,主要得益于入住率的持续提升、Medicare和Medicaid补贴的增加以及运营效率的进一步提升 [55][56] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问Trilogy业务的季节性波动对未来增长的影响 [80] **Gabe Willhite 和 Danny Prosky 回答** Trilogy的技能型护理部分存在一定的季节性波动,但影响有限,且可通过调整服务组合来优化利润 [81][82][83][84][85][86]

公司运营情况 - 公司目前通过四个可报告业务分部运营：综合养老健康园区、门诊医疗、高级护理住房运营和净租赁物业[200] - 截至2024年6月30日，公司拥有和/或运营318栋建筑和综合养老健康园区，总租赁面积约19,455,000平方英尺，总合同购买价格为46.13亿美元[190] - 截至2024年6月30日，公司还拥有一项60,429,000美元的房地产相关债务投资[190] - 公司的租赁策略集中在协商续租即将在未来12个月内到期的租约[197] - 截至2024年6月30日，公司的综合高级护理住房和综合养老健康园区的租赁率为86.5%[198] - 公司预计未来RIDEA物业的收入和费用将由于整体入住率、住客费用和护理服务价格的上升而增加[199] 通胀影响 - 2024年上半年和2023年上半年,通胀率为3.0%,影响了公司的运营成本[195] - 为抵消劳动力和服务成本上涨的影响,公司的RIDEA经理在2023年和2024年对现有住客的年租金和护理费用进行了高于平均水平的涨价[195] - 对于非RIDEA物业,公司的大部分租赁合同包含有助于缓解通胀影响的条款,如协商的租金上涨、运营费用和房地产税保险费用的转嫁[195] - 通胀也导致了公司可变利率债务成本的上升,由于利率上升[196] 业务表现 - 公司集成养老健康园区的住客费用和服务收入同比增加30,918,000美元和62,270,000美元，主要由于住客入住率和收费率上升[205] - 公司SHOP业务的住客费用和服务收入同比增加16,473,000美元和28,609,000美元，主要由于2024年2月收购14处养老房产、2023年11月将密歇根州养老公寓组合从租赁转为RIDEA结构、以及2023年3月将中部威斯康星养老护理组合从租赁转为RIDEA结构[206] - 公司集成养老健康园区和SHOP业务的物业运营费用占相应收入的比重分别为88.5%和84.2%，较上年同期有所下降[210] - 公司OM业务和三网租赁物业的租赁费用占相应收入的比重分别为37.6%和5.1%，较上年同期有所下降[211] 收购与处置 - 公司在2023年6月30日之后进行了多项收购和出售投资[201] - 公司在2023年3月将中部威斯康星高级护理组合的租赁养老院转为RIDEA结构[206] - 公司在2023年11月将密歇根ALF组合的租赁高级住房设施转为RIDEA结构[206][207] - 公司在2023年6月30日前后进行了多项房地产处置[206][207] - 公司在2023年6月30日前后收购了14处高级住房物业[206] - 公司在2023年6月30日前后获得了与疫情相关的政府补助收入6,381,000美元[208] 财务指标 - 公司的加权平均租赁期限为6.6年,不包括SHOP和集成高级健康园区[197] - 公司总租赁费用占总收入的比例从2023年的29.0%下降至2024年的28.8%[213] - 公司在2024年第一季度和上半年分别录得1.5万美元和279.7万美元的并购费用,主要用于收购RIDEA结构的养老房地产[214] - 公司2024年第一季度和上半年的总利息费用分别下降至3,020.8万美元和6,022.9万美元,主要由于偿还了部分浮动利率贷款[215,216,217] - 公司2024年上半年共计出售2处OM物业和1处SHOP物业,获得2,261,000美元的净收益[218] - 公司2024年6月30日持有7.65亿美元的未使用信贷额度,可满足未来12个月的现金需求[226] - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流入为5,344.8万美元,较2023年同期增加[227] - 公司上半年经营活动产生的现金流主要来自房地产运营,抵消了一般管理费用和债务利息支付[229] - 上半年投资活动现金流从净流入转为净流出,主要是处置房地产投资收益减少7,292.6万美元,收购房地产投资支付增加3,409.5万美元[230] - 上半年融资活动现金流从净流出转为净流入,主要是2024年发行普通股筹集7.728亿美元,部分被发行费用增加4,946.9万美元和偿还贷款607,579万美元所抵消[231] - 公司自2023年第一季度开始每季度向普通股股东支付0.25美元的现金分红,预计未来会继续保持[233] - 上半年现金分红总额为4,959.4万美元,全部来自经营活动产生的现金流[234,235,236] - 截至2024年6月30日,公司有12.5342亿美元的固定利率和浮动利率抵押贷款,平均实际利率为4.86%[241] - 公司目前符合所有贷款合同的财务和非财务契约条款[241] - 公司调整后基金营运(Normalized FFO)为7,304.4万美元,较上年同期增加8,379万美元[246] - 公司净营业收入为88,694,000美元[252]，较上年同期增长10.3% - 公司一般及行政费用为11,746,000美元[252]，与上年同期基本持平 - 公司业务收购费用为15,000美元[252]，较上年同期大幅下降98.3% - 公司折旧及摊销费用为45,264,000美元[252]，较上年同期增长1.3% - 公司利息费用为30,596,000美元[252]，较上年同期下降25.3% - 公司衍生金融工具公允价值变动收益为388,000美元[252]，较上年同期大幅下降92.2% - 公司处置

财务指标 - 报告GAAP净收益为每股0.01美元[4] - 报告标准化经营活动现金流为每股0.33美元[5] - 报告GAAP净收益为290万美元,相比2023年同期亏损1190万美元[6] - 全年标准化经营活动现金流指引上调0.04美元至1.23-1.27美元[9] - 净债务/年化调整后EBITDA从6.4x改善至5.9x[10] - 公司2024年第二季度每股净收益为0.01美元[46] - 公司2024年的NAREIT FFO和标准化FFO分别为1.47亿美元至1.51亿美元和1.54亿美元至1.58亿美元[66] 业务表现 - 总体投资组合同店净经营收益增长15.7%,其中高级住房运营物业和综合高级健康园区分别增长49.1%和24.1%[7] - 全年同店净经营收益增长指引上调700个基点至12.0%-14.0%[8] - 高级住房运营物业和综合高级健康园区的强劲表现支撑了公司的业绩[16] - 公司预计未来将继续受益于高级住房运营物业和综合高级健康园区的强劲表现[16] - 公司2024年第二季度和上半年的同店销售收入分别为2.89亿美元和5.78亿美元[62] - 公司2024年第二季度和上半年的同店NOI分别为7.40亿美元和14.50亿美元[59][60] - 公司2024年的同店NOI增长率预计为12%-14%[66] - 公司2024年的ISHC分部同店NOI增长率预计为18%-20%[66] - 公司2024年的SHOP分部同店NOI增长率预计为45%-50%[66] - 公司2024年的三网租赁属性分部同店NOI增长率预计为1%-3%[66] 财务状况 - 公司总资产为46.45亿美元，较2023年12月31日增加1.45%[37] - 公司总负债为25.41亿美元，较2023年12月31日减少18.58%[38] - 公司总权益为21.04亿美元，较2023年12月31日增加47.63%[41] - 公司2024年上半年总收入为100.41亿美元，同比增长9.15%[44] - 公司2024年上半年净亏损为78万美元，2023年同期净亏损3.95亿美元[45] - 公司2024年上半年NAREIT FFO为7.30亿美元，同比增长86.18%[49] - 公司2024年上半年Normalized FFO为7.48亿美元，同比增长68.57%[50] - 公司2024年第二季度Adjusted EBITDA为7.996亿美元[53] - 公司2024年的调整后EBITDA为8.25亿美元[54] - 公司2024年第二季度和上半年的净营业收入分别为5.05亿美元和10.04亿美元[62] - 公司2024年第二季度和上半年的现金NOI分别为8.31亿美元和16.10亿美元[57] 指标解释 - 调整后EBITDA不包括未合并实体的收益或损失、直线租金和租赁溢价/折价摊销、非现金股票激励费用、并购费用、房地产投资收益或损失、未实现外汇收益或损失、衍生金融工具公允价值变动、房地产投资减值、无形资产和商誉减值以及一次性非经常性项目的影响[67] - 现金NOI不包括直线租金、租赁无形资产摊销、第三方设施租金支付和其他调整项目的影响[67] - EBITDA是指税息折旧摊销前利润[67] - NAREIT FFO或FFO是指扣除某些房地产资产处置收益或损失、权益性投资合并收益、资产减值等后的经调整利润[67] - 归一化FFO进一步调整了并购费用、递延租金变动、权益工具变动、非现金或非经常性收支、所得税影响、资本化利息、无形资产和商誉减值、债务投资摊销费用、公允价值变动等项目[67] - 租赁率是指可出租面积中实际出租的面积占比[67] - RevPOR是指每间出租房的收入[67] - RIDEA结构是指公司将医疗房地产租赁给全资子公司,由子公司再与独立承包商合作经营的模式[67] - 同店NOI是指剔除出售、大修等因素影响后的现金NOI[67]

文章核心观点 - 公司专注于养老院和其他医疗基础设施的房地产投资信托(REIT) [3] - 公司拥有传统的三重净租赁和RIDEA(REIT投资多元化和赋权法案)两种经营模式,可以获得运营收益 [3] - 人口老龄化趋势为公司提供了长期增长潜力 [3][6] - 公司的设施入住率已恢复到疫情前水平,合同护理人员成本也已恢复 [3] - 公司6.5%的高收益率、成本改善和人口趋势为其长期投资价值提供支撑 [3] 公司概况 - 公司拥有298处资产,共17,658张床位,分布在36个州和英国 [8] - 公司的资产净值(NAV)中54%来自RIDEA物业,占收入的90.5% [9] - RIDEA物业允许公司获得租金收入和运营利润份额,但也承担一定的运营风险 [9] 业务表现 - 公司的综合养老院(ISHC)业务同店净营业收入同比增长20%,主要受益于租金增长和入住率提升 [10] - 公司的高级住房运营(SHOP)业务同店净营业收入同比增长30%,主要受益于新资产收购和入住率上升 [10] - 公司计划以非核心资产出售和自由现金流的方式,收购更多SHOP资产 [10] - 公司的门诊医疗(OM)业务租赁活动已恢复正常水平 [10] 财务状况 - 公司正在通过出售非核心资产和行使购买Trilogy剩余权益的方式,来实现去杠杆和扩张目标 [15] - 公司获得了政府提供的3.6%固定利率30年期HUD贷款,有利于降低融资成本 [15] - 公司已偿还7.21亿美元高利率债务,加强了资产负债表 [15] - 公司目标到2024年底将净债务/EBITDA降至6倍,处于同行较低水平 [15] 行业趋势 - 新建成本上涨36%,但吸纳率创历史新高,公司入住率已超疫情前水平 [6][7] - 2024年和2025年,Medicare和Medicaid的报销水平将分别上涨4.4%和4.1% [7] - 新的最低护理人员标准可能会对行业产生一定影响,但公司认为影响有限 [13][14]

公司基本信息 - 美国医疗房地产投资信托公司是一家自我管理的房地产投资信托公司，收购、拥有和运营多元化的临床医疗房地产物业组合，主要专注于门诊医疗建筑、老年住房、专业护理设施和其他医疗相关设施，其物业位于美国、英国和马恩岛 [1] 财报发布安排 - 公司将于2024年8月5日周一收盘后发布2024年第二季度财报 [5] - 财报全文和补充数据将在2024年8月5日财报发布后，立即在公司网站投资者关系板块（https://ir.americanhealthcarereit.com）提供 [4] 电话会议安排 - 2024年8月6日周二上午10点太平洋时间/下午1点东部时间将举行公开电话会议并同步网络直播，期间公司高管将回顾2024年第二季度业绩、讨论近期事件并进行问答环节 [3] - 投资者可通过链接（https://events.q4inc.com/attendee/697424546）参加网络直播，也可通过链接预登记电话参会 [1][6] - 电话会议数字回放将在会议结束后不久，在公司网站投资者关系板块（https://ir.americanhealthcarereit.com）提供 [4] 联系方式 - 媒体联系人：Damon Elder，Spotlight Marketing Communications，电话(949) 427-1377，邮箱[email protected] [5] - 投资者联系人：Alan Peterson，副总裁，投资者关系与财务，电话(949) 270-9200，邮箱[email protected] [7]

文章核心观点 行业交易市场逐渐解冻，开发项目仍受成本制约，多数物业类型基本面稳定向好，REITs在行业中资本状况良好，有望在利率见顶、租金上涨、新供应减少的背景下实现增长 [6][17] 各行业关键要点 数据中心 - 数据中心因新供应受限和AI需求推动成为热门行业，AI已成为新租赁的重要驱动力，租金高于预期 [7] - 2022年10月建仓DLR，截至2024年6月30日股价上涨68%，而同期MSCI美国REIT指数仅上涨21% [7] - DLR 2024年第一季度年化预订收入达创纪录的2.52亿美元，有望再创新高，其大规模开发项目有望受益于AI革命 [7] 手机信号塔 - 全球最大的手机信号塔REIT美国铁塔公司（AMT）及其同行交易的AFFO倍数接近13年低点，但AMT维持2027年前美国年收入至少增长5%的指引 [2] - AMT出售印度业务获25亿美元，虽稀释收益但可偿债降风险，有望提升AFFO倍数 [2] - 5G部署慢于预期，但公司坚信所有信号塔最终都将有5G站点，且已在讨论6G发展 [2] 三净租赁 - 2022年8月建仓NNN REIT，因其相对购物中心REIT估值有吸引力，债务加权平均期限11.8年，每年产生约2亿美元自由现金流和1亿美元处置收入，可在不增加杠杆或股权的情况下每年收购约5亿美元新物业，2024年第一季度收购的加权平均首年现金收益率为8% [3] - 最大的三净租赁REIT Realty Income利用全球市场借款进行收购以提高收益，虽租户众多有破产情况，但可利用规模优势在破产程序中获得有利条款，预计在不增发股权的情况下实现2 - 3%的年度AFFO增长 [3] 多户住宅、单户租赁及移动房屋/RV公园 - 阳光地带多户住宅REIT租赁费率增长逐渐改善，沿海地区因基本面强劲租赁费率增长加速 [4] - 交易市场逐渐解冻，2026 - 2028年可能是租金增长的最佳年份之一，开发开工量下降，供应减少将推动租金增长 [4] - 单户租赁行业基本面强劲，租金与购房成本差距约28%，入住率稳定在97%，租赁价差加速扩大，有望保持收入增长 [10][11] - 移动房屋、RV公园和码头需求强劲，可实现5 - 7%的租金增长，RV短期租赁收入增长缓慢是后疫情时代的正常现象 [11] 自助仓储 - 尽管搬家率仍为负两位数，但管理层因入住率好于预期而乐观，住房市场复苏时仓储行业有望受益，交易市场低迷，未来几年新供应少 [12][18] 购物中心和商场 - 购物中心租赁速度有吸引力，投资者兴趣增加，但难以转化为盈利增长，2025年拐点仍不明朗，维持小幅低配 [19] - 商场运营商西蒙地产集团成功变现非商场业务权益，获得14.5亿美元收益，有强大自由现金流，可用于核心业务再投资、开发和回报股东 [19] 医疗保健 - 老年住房运营物业受青睐，基本面持续超预期，2024年和2025年有望加速增长，REITs以有吸引力的价格收购优质资产 [20] - 医疗办公楼私人投资兴趣强劲，优质物业收购的资本化率约6%，高于Healthcare Realty的7.5% [20] - 美国医疗保健REIT独特运营模式结合老年住房运营和熟练护理，通过RIDEA结构运营熟练护理业务，成功取决于运营能力 [20] 工业 - 工业REITs 2024 - 2025年仍有较强盈利增长，但2024年供应增加和空置率上升构成逆风，如Prologis因小幅下调FFO指引股价单日下跌超7% [21] - 此前减持工业REITs，当前回调后认为下行风险缓解，正评估增加投资机会 [21] 写字楼 - 写字楼REITs分化明显，全国写字楼空置率20%，A级空置率仅12%，租户会根据房东财务状况选择，REITs有望获取市场份额，预计行业复苏缓慢，仍低配但关注长期赢家 [16]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，公司实现摊薄后每股0.30美元的正常化运营资金，主要得益于综合投资组合13%的同店净营业收入增长 [30] - 第一季度完成6440万股的发行，筹集约7.73亿美元，用所得款项偿还约7.22亿美元高息浮动利率短期到期债务，使净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率较2023年底改善超两倍 [31] - 第一季度末，公司流动利率利息敞口占总未偿债务的比例低于8% [36] - 第一季度末，公司现金及未动用信贷额度的流动性约为9.15亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 综合老年健康园区 - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）较2023年第一季度增长近20%，入住率提高超160个基点至86.2% [18] - 截至2024年5月3日，同店即时入住率为86.6% [19] SHOP业务 - 2024年第一季度平均入住率从2023年第一季度的78.6%提升至85.7%，NOI利润率升至18.4%，较上一季度提高约360个基点，同店NOI同比增长超30% [21] - 截至2024年5月3日，同店即时入住率为86.9% [22] 门诊医疗建筑 - 业务表现良好，但公司预计该业务在2024年将面临挑战，资产管理团队正在努力应对 [12] 三重净租赁业务 - 租户覆盖水平持续改善，展现出稳定的增长态势 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 从现在到本十年末，美国80岁以上人口预计将增加超450万，这将为长期护理行业带来积极的市场环境 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于为居民提供优质护理和积极的健康结果，为投资者提供强劲的投资组合运营表现，并维持谨慎的资本配置策略 [16] - 公司预计将有更多类似俄勒冈州的收购机会，将主要利用资产处置收益和有机增长产生的自由现金流来为这些机会提供资金 [15] - 公司将继续探索非核心资产的选择性处置，以进一步降低资产负债表杠杆或循环利用资本 [37] - 公司认为目前最佳的风险调整后回报来自Trilogy，包括行使购买选择权和扩大现有投资组合，同时也关注SHOP业务的增长机会 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，多元化医疗保健投资组合的物业贷款表现呈积极趋势，预计将推动公司在2024年的增长 [11] - 长期护理行业的供需失衡为公司提供了增长机会，公司对未来前景持乐观态度 [12] - 公司将谨慎监控业绩和趋势，可能会在适当的时候调整全年业绩指引 [36] 其他重要信息 - 公司收购俄勒冈州14处房产，包含856张床位，承担相关债务9450万美元，每张床位价格为11万美元，并引入Compass Senior Living管理，初期表现积极 [14] - CMS最终确定了全国熟练护理设施的最低人员配置要求，公司认为该规则对业务影响较小，Trilogy已超过最低人员配置要求，且拥有运营优势 [25][27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 业绩指引是否基于当前同店资产池？ - 公司表示六周前发布的指引已充分考虑当前资产池，资产数量增加会有影响，但不是指引的驱动因素 [40][41] 问题2: 除Trilogy外，公司投资组合的最佳增长机会在哪里？ - 公司认为目前最佳风险调整后回报在Trilogy，包括行使购买选择权和扩大现有投资组合；若不考虑Trilogy，SHOP业务是较好的增长机会，如俄勒冈州的收购交易 [43][44] 问题3: 第一季度同店NOI增长13%，全年指引为6%，为何有明显减速？ - 公司表示仅完成一季度业绩，虽对业务指标有信心，但不愿假设未来九个月延续当前增长轨迹，将在二季度结束后重新评估并可能更新指引；此外，入住率已恢复到疫情前水平，增长空间有限，且Trilogy后续季度的业绩基数较高 [46][47][49] 问题4: 收购Trilogy的资金来源和时间安排？ - 公司有多种选择，包括现金、优先股或混合方式，时间截至明年9月；将根据市场条件、资产出售情况和股权融资情况决定；目标是保持投资级信用资产负债表，通过资产出售、有机EBITDA增长和潜在股权融资来实现收购 [51][52][54] 问题5: SHOP业务RevPAR增长前景如何？ - 公司预计SHOP业务RevPAR将在全年加速增长，因为去年入住的部分人员将迎来12个月周年，且当前入住率高于去年；同时，入住率增长带来的优惠政策将在2024年稳定，已在顺序RevPOR增长中有所体现 [59][60] 问题6: 资产交易市场情况如何，公司资产的吸引力和资本化率是多少？ - 公司出售的主要是非核心门诊医疗建筑，平均资本化率在6%左右，近期推向市场或已签订合同的项目可能在7%左右；市场对门诊医疗仍有需求，但不如前几年，公司会在价格合适时出售 [61] 问题7: Trilogy员工能否在老年住房和熟练护理（SNF）部门调配以满足人员配置要求？ - 公司认为Trilogy可以通过这种方式应对人员配置要求，但实际上Trilogy过去六个季度的人员配置已高于联邦最低要求，无需调整人员分配；也有可能是老年生活部门受益于SNF部门的高人员配置水平 [64][65][66] 问题8: 近期对Trilogy的投资计划如何，有多少扩张和新建项目？ - 公司在4月完成了三项租赁回购；有五个独立生活项目正在进行，这些项目风险较低、建设周期短、通常在建设前已出租，回报率符合高个位数至低两位数要求；校园开发项目回报可能更高，但风险也较大，预计未来将放缓至每年一个项目 [67][69][71] 问题9: 五个独立生活项目的规模有多大？ - 约4000万美元 [72] 问题10: Trilogy今年剩余时间的增长节奏与第一季度相比如何？ - 公司预计今年新校区开业将放缓，未来可能每年一个；独立生活别墅将于明年开业，今年和明年有扩张项目；预计未来两年总投资约6000 - 8000万美元；Trilogy同店入住率已达86.2%，后续季度业绩基数较高，增长将接近8% - 10%的指引 [73][74][76] 问题11: 今年费用方面有何评论？ - 公司表示费用增长正在放缓，薪酬成本和工资成本的增长率低于以往，财产保险费用略有下降 [78] 问题12: 门诊医疗建筑（MOB）投资组合的入住率是否有变化，未来趋势如何？ - 公司认为入住率已接近底部，第三季度有部分租约到期可能不续约，但大部分租约预计会续约，预计全年入住率与当前水平大致相同 [81] 问题13: 为什么Trilogy能够满足人员配置要求并保持盈利，而其他公司认为难以做到？ - 主要原因是Trilogy服务的居民 acuity较高，需要更多护理，因此人员配置本身就较高，且有更多医疗保险和私人保险收入；此外，Trilogy的业务模式具有运营效率，一个校园内整合了多种护理服务，共享管理、餐饮和维护人员，降低了成本 [83][84][87] 问题14: 三重净租赁业务NOI增长预计从过去两个季度的3.5% - 4.5%降至2024年指引的1% - 3%，原因是什么？ - 本季度有特殊因素，如对英国物业的资本支出带来额外租金收入，以及货币汇率波动带来的收益，这些因素不具有可持续性，公司仍预计同店NOI增长在1% - 3%之间 [91][92] 问题15: 俄勒冈州SHOP投资组合是否有递延资本支出，公司是否为原贷款人？ - 公司是原贷款人，资产状况良好，几乎没有递延维护费用，部分资产还有贷款人的资金储备 [93][94][95] 问题16: 本季度收购Trilogy股权的价格是多少，是否为固定协商价格，对公允价值有何参考？ - 收购价格为3200万美元，是几年前预先协商的价格，公司认为考虑到Trilogy的价值增长，这个价格合理 [97][98]

公司股权与股份发行情况 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司分别持有运营合伙企业约97.4%和95.0%的运营合伙单位[179] - 自2014年2月26日以来，公司首次公开发行和股息再投资计划发行总计65,445,557股T类普通股和I类普通股，总发行收入为27.37716亿美元[180] - 2024年2月9日，公司完成承销公开发行，发行64,400,000股普通股，总发行收入为7.728亿美元[181] 公司资产持有情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有并/或运营318栋建筑和综合老年健康园区，总可租赁面积约1945.1万平方英尺，合同总购买价格为45.66829亿美元[183] - 截至2024年3月31日，公司还持有一项价值6042.9万美元的房地产相关债务投资[183] 通货膨胀对公司的影响 - 2024年3月美国通货膨胀率为3.5%，影响公司运营成本，公司采取措施应对[189] - 非RIDEA结构物业的多数租户租约有缓解通胀影响的条款，历史租金年涨幅为2% - 3%[190] - 通胀导致公司可变利率债务成本因利率上升而增加[191] 公司物业出租情况 - 截至2024年3月31日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司物业出租率为91.0%，2024年剩余时间内6.5%的租赁面积租约到期[192] - 截至2024年3月31日，除SHOP和综合老年健康园区外，公司剩余加权平均租约期限为6.7年[192] - 截至2024年3月31日，SHOP和综合老年健康园区的出租率为85.5%，多数租户租约期限为一年或更短[193] 各业务线建筑数量、购买价格及租赁百分比情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有和/或运营的综合老年健康园区、OM、SHOP、三网租赁物业的建筑/园区数量分别为126、86、78、28个，合同购买价格分别为19.67091亿美元、12.39845亿美元、8.89928亿美元、4.69965亿美元，租赁百分比分别为86.1%、88.1%、83.9%、100%；2023年同期对应数据分别为122、104、51、37个，19.09591亿美元、13.69596亿美元、8.04367亿美元、5.42565亿美元，84.6%、88.7%、76.4%、100%[196] 公司营收情况 - 2024年第一季度，公司总营收为4.99533亿美元，2023年同期为4.52226亿美元；其中居民费用和服务收入为4.52118亿美元，2023年同期为4.0863亿美元；房地产收入为4741.5万美元，2023年同期为4359.6万美元[199] - 2024年第一季度，综合老年健康园区居民费用和服务收入增加3135.2万美元，主要因居民入住率提高、收费标准和服务水平提升以及客户群和服务扩展；SHOP居民费用和服务收入增加1213.6万美元，主要因收购物业、部分设施结构转变等，部分被房地产处置减少的585.9万美元抵消[200][201] - 2024年第一季度，三网租赁物业房地产收入增加723.5万美元，主要因部分设施结构转变使高于市场租赁的807.3万美元全额摊销，部分被密歇根ALF投资组合设施结构转变减少的148.9万美元抵消；OM房地产收入减少341.6万美元，主要因自2023年3月31日以来OM建筑处置减少340.2万美元[202] 公司各业务线运营费用情况 - 2024年第一季度，综合老年健康园区物业运营费用为3.51142亿美元，占居民费用和服务收入的89.3%，2023年同期为3.28361亿美元，占比90.8%；SHOP物业运营费用为5248.7万美元，占比89.0%，2023年同期为4178.5万美元，占比89.2%；OM租赁费用为1308.9万美元，占比38.4%，2023年同期为1440.8万美元，占比38.4%；三网租赁物业租赁费用为63.8万美元，占比4.8%，2023年同期为78.7万美元，占比12.9%[204] - 2024年第一季度，综合老年健康园区物业运营费用增加主要因设施入住率提高和Trilogy附属业务单元劳动力成本增加835.4万美元；SHOP物业运营费用增加主要因收购物业、设施结构转变、劳动力成本和入住率提高等，部分被房地产处置减少的663.1万美元抵消；OM租赁费用减少主要因自2023年3月31日以来OM建筑处置[204][205][206] 公司其他费用情况 - 2024年第一季度，公司一般和行政费用为1182.8万美元，2023年同期为1305.3万美元，减少122.5万美元主要因专业和法律费用减少131.5万美元[207] - 2024年第一季度，公司业务收购费用为278.2万美元，2023年同期为33.2万美元，增加主要因追求RIDEA结构物业投资产生的收购成本[208] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销为4276.7万美元，2023年同期为4467万美元，减少190.3万美元主要因部分设施结构转变使88.5万美元现有租赁全额摊销和房地产处置，部分被SHOP和综合老年健康园区房地产收购和资本支出增加的折旧和摊销抵消[209][210][211] - 2024年第一季度，公司总利息费用为3002.1万美元，2023年同期为3920.6万美元，减少主要因2024年2月偿还可变利率抵押贷款1.76145亿美元和可变利率信贷额度5.4501亿美元使债务余额减少以及衍生金融工具公允价值从损失变为收益，部分被2024年债务偿还损失128万美元抵消[212] 公司现金及债务相关情况 - 截至2024年3月31日，公司受限现金为1707.7万美元，用于部分资本支出；预计2024年剩余九个月未使用的资本和租户改进可自由支配支出为6244.6万美元[217] - 截至2024年3月31日，公司各项债务的本金和利息支付情况如下：固定利率债务本金支付总计10.82866亿美元，利息支付总计4.52754亿美元；浮动利率债务本金支付总计9.32254亿美元，利息支付总计1.33853亿美元；土地和其他租赁义务总计3.34801亿美元；融资和其他义务总计5765.4万美元[218] - 公司有2024信贷安排和三部曲信贷安排，总借款能力为15.5亿美元，截至2024年3月31日，未偿还借款为7.6亿美元，可用额度为7.9亿美元[220][221] - 截至2024年3月31日，公司有12.5512亿美元固定和浮动利率应付抵押贷款，信贷额度未偿还7.6亿美元，可用7.9亿美元，加权平均有效利率为4.90%[234] 公司现金流量情况 - 2024年和2023年第一季度现金流量情况：2024年第一季度经营活动净现金使用595.4万美元，投资活动净现金使用522.3万美元，融资活动净现金提供4496.2万美元；2023年第一季度经营活动净现金提供2386.2万美元，投资活动净现金使用3331.9万美元，融资活动净现金使用1430万美元[222] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，投资活动净现金使用减少，主要因收购房地产投资现金支付减少1132.8万美元、房地产投资处置收益增加762.1万美元、对非合并实体投资减少600万美元[224] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，融资活动从净现金使用变为净现金提供，主要因2024年发行普通股获得7.728亿美元总收益，部分被发行成本增加4753.4万美元和信贷额度及应付抵押贷款净还款增加抵消[225] 公司现金分配情况 - 自2023年第一季度起，公司董事会授权向普通股股东每季度分配0.25美元/股，年化分配率为1.00美元/股，以现金支付[227] - 2024年和2023年第一季度现金分配情况：2024年第一季度现金分配1659.6万美元，来源为借款；2023年第一季度现金分配2649.2万美元，90.1%来自经营活动现金流，9.9%来自借款[229] 公司REIT资格相关规定 - 为维持REIT资格，公司需向股东分配至少90.0%的REIT应税收入，安全港规则下，现金分配至少占总分配的20.0%[232] 公司盈利及相关指标情况 - 2024年第一季度净亏损300.4万美元，2023年同期为2761.5万美元；NAREIT FFO为3129.8万美元，2023年同期为1169.1万美元；Normalized FFO为3109.8万美元，2023年同期为2022.9万美元[242] - 2024年第一季度NOI为8217.7万美元，2023年同期为6688.5万美元[246] - 2024年第一季度基本和摊薄加权平均普通股股数为1.04295142亿股，2023年同期为6602.6173万股[242] - 2024年第一季度基本和摊薄每股净亏损为0.04美元，2023年同期为0.39美元[242] - 2024年第一季度基本和摊薄每股NAREIT FFO为0.30美元，2023年同期为0.18美元；2024年第一季度基本和摊薄每股Normalized FFO为0.30美元，2023年同期为0.31美元[242] - 2024年3月31日止三个月房地产投资处置净（收益）损失为 - 226.3万美元，2023年同期为13.2万美元[246] - 2024年3月31日止三个月非合并实体损失为120.5万美元，2023年同期为30.6万美元[246] - 2024年3月31日止三个月外币损失（收益）为42.6万美元，2023年同期为 - 100.8万美元[246] - 2024年3月31日止三个月其他收入为 - 186.3万美元，2023年同期为 - 160.8万美元[246]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度GAAP归属于普通股股东的净亏损为每股0.04美元，摊薄后相同；Normalized Funds from Operations为每股0.30美元，摊薄后相同[4] - 2024年全年NFFO每股指引为1.13 - 1.19美元和1.18 - 1.24美元，中点分别为1.16美元和1.21美元；总投资组合同店净营业收入增长指引为5.0% - 7.0%，中点为6.0%[7] - 截至2024年3月31日，公司总按比例债务为17.5亿美元，总合并流动性约9.145亿美元[13] - 董事会宣布2024年第一季度每股0.25美元现金分红，于4月19日支付给3月28日登记在册股东[16] - 截至2024年3月31日，普通股发行和流通股数为65,372,222股，2023年12月31日为0股；T类普通股分别为19,552,425股和19,552,856股；I类普通股均为46,673,320股[30] - 2024年第一季度总营收499,533千美元，2023年同期为452,226千美元，同比增长10.46%；净亏损3,004千美元，2023年同期为27,615千美元，亏损大幅收窄[32] - 2024年第一季度NAREIT FFO归属于控股股东权益为31,298千美元，2023年同期为11,691千美元，同比增长167.71%；Normalized FFO归属于控股股东权益为31,098千美元，2023年同期为20,229千美元，同比增长53.73%[35] - 2024年第一季度EBITDA为71,578千美元，调整后EBITDA为74,244千美元[38] - 2024年第一季度总NOI为82,177千美元，2023年同期为66,885千美元，同比增长22.86%；综合现金NOI为90,276千美元，2023年同期为83,911千美元，同比增长7.59%；按比例现金NOI为77,562千美元，2023年同期为73,122千美元，同比增长6.07%[41] - 2024年第一季度总同店NOI为70,679千美元，2023年同期为62,563千美元，同比增长12.97%[47] - 2024年第一季度公司GAAP收入为499533000美元，2023年同期为452226000美元[53] - 2024年第一季度公司现金收入为401395000美元，2023年同期为370057000美元[53] - 2024年第一季度公司同店收入为287326000美元，2023年同期为268361000美元[53] - 2024年公司净（亏损）收入归属于普通股股东的范围为 - 4150000美元至3190000美元[56] - 2024年公司NAREIT FFO归属于普通股股东的范围为143110000美元至150450000美元[56] - 2024年公司正常化FFO归属于普通股股东的范围为149580000美元至156920000美元[56] - 2024年公司总投资组合同店NOI增长率为5.00% - 7.00%[56] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度总投资组合同店收入增长7.1%，同店净营业收入增长13.0%，其中老年住房运营物业和综合老年健康园区同店净营业收入分别增长33.5%和19.9%[4] - 2024年第一季度ISHC同店NOI为33,492千美元，2023年同期为27,923千美元，同比增长19.94%[44] - 2024年第一季度门诊医疗同店NOI为20,075千美元，2023年同期为19,870千美元，同比增长1.03%[44] - 2024年第一季度SHOP同店NOI为7,787千美元，2023年同期为5,831千美元，同比增长33.54%[44] - 2024年第一季度三网租赁物业同店NOI为9,325千美元，2023年同期为8,939千美元，同比增长4.32%[44] - 2024年ISHC同店NOI增长率为8.00% - 10.00%[56] - 2024年门诊医疗同店NOI增长率为 - 0.50% - 0.00%[56] - 2024年SHOP同店NOI增长率为25.00% - 30.00%[56] 资产处置与收购 - 处置了约1560万美元非核心物业，收购俄勒冈州14处物业组合，价格约9450万美元[4] 股权发行与上市 - 完成6440万股普通股公开发行，发行价每股12美元，募资7.728亿美元，并在纽交所上市[4][12] 债务偿还与信贷安排修订 - 偿还约7.215亿美元未偿还债务，加权平均利率约7.5%[4][12] - 修订现有信贷安排，将到期日延长，借款能力提高至最高11.5亿美元[12] 股权情况 - 截至2024年4月15日，公司拥有Trilogy 76%的股权，还有权在2025年9月30日前按预定价格购买剩余24%股权[11]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店净营业收入（NOI）增长9.5% [22] - 2023年全年综合高级健康园区（Trilogy）同店NOI增长14%，第四季度利润率扩大至16.7% [24] - 2023年高级住房运营物业（SHOP）第四季度NOI增长44.9%，全年增长27.2% [26] - 2023年门诊医疗组合同店NOI增长3.2%，三重净租赁组合全年NOI增长2% [35][36] - 2024年发布全年正常化运营资金（FFO）指引为每股1.18 - 1.24美元，预计总投资组合同店NOI增长5% - 7% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 综合高级健康园区（Trilogy） - 2023年底入住率比2022年高约300个基点，高于行业平均约300个基点 [23] - 2024年第一季度入住率较2023年第四季度平均水平上升100个基点，约为86% [34] - 预计2024年该业务板块同店NOI增长8% - 10% [41] 高级住房运营物业（SHOP） - 2023年第四季度入住率比2022年第四季度高415个基点 [26] - 2024年第一季度入住率较2023年第四季度平均水平上升250个基点，约为83% [34] - 预计2024年该业务板块NOI增长约25% - 30% [42] 门诊医疗建筑 - 2023年同店NOI增长3.2%，预计2024年可能持平或略有下降，长期预计增长2% - 3% [35][43] 三重净租赁资产 - 2023年全年NOI增长2%，预计2024年同店增长约1% - 3% [36][42] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于高级住房投资，通过Trilogy独特进入综合高级健康园区领域，认为自身有能力实现超额增长 [20] - 积极进行运营商转型，以提升资产价值，预计2024年实现更多价值释放 [27][29] - 谨慎对待收购和开发机会，维持保守杠杆率，优先考虑资产负债表健康 [39][44] - 持续评估资产处置，根据市场定价决定是否出售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房和护理市场基本面强劲，为投资组合表现提供支撑，未来有望继续创造股东价值 [20] - 对Trilogy运营表现有信心，认为其有多种提升业绩的手段，未来增长潜力大 [53] - 门诊医疗行业面临健康系统整合和空间缩减趋势，2024年增长面临挑战 [35] 其他重要信息 - 2024年2月完成6440万股普通股发行并在纽约证券交易所上市，筹集近7.73亿美元，用于偿还7.21亿美元短期和浮动利率债务 [38] - 预计净债务与年化调整后EBITDA比率在低6倍左右，将保持保守杠杆率 [39] - 拥有Trilogy合资企业约75%股权，有选择权在2025年9月30日前按指定价格购买剩余部分 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明Trilogy和RIDEA投资组合同店利润率的发展轨迹、年度指导假设以及长期同店利润率预期 - 公司认为利润率将继续改善，有望恢复到疫情前水平，主要通过入住率增长实现，目前未在指导中预测利润率，但数据呈上升趋势 [47][48] 问题2: 关于6800万美元资产处置用于偿还债务，指导中利息费用的假设以及合理的运行率是多少 - 发行和偿还债务后，按比例计算剩余约17亿美元债务，加权平均利率约5%，资产处置收益用于偿还高于加权平均利率（约7%）的债务，6800万美元资产处置预计在上半年完成，后续会根据情况调整指导 [49][50] 问题3: 综合高级健康园区和SHOP同店指导中的入住率假设，以及是否有影响数据保守性的因素 - 2024年预计Trilogy入住率达到80%以上，SHOP组合达到80%中值，继续改善利润率，公司对Trilogy运营有信心，但不做过于激进的假设，目前已完成运营商转型，近期无更多计划 [52][56] 问题4: 综合高级健康园区入住率预计增长幅度，以及是否假设业务恢复正常季节性 - Trilogy业务入住率波动较大，难以预测，整体趋势向上，入住率只是驱动NOI的一个因素，还可通过费率增长和费用管理实现增长 [60][64] 问题5: 去年Q-mix占收入百分比有变化，预计未来是下降、稳定还是上升 - 预计Q-mix将继续上升，高级住房业务增长迅速，独立生活别墅项目有增长潜力，入住率约95%，可增加Trilogy组合中的私人付费比例 [65] 问题6: 自IPO以来股票表现良好，关于执行Trilogy购买期权的时间安排和融资选择 - 公司认为购买期权是巨大利好，有一年半多时间行使，可灵活选择现金、优先股或混合方式，希望尽早执行以增加收益，但会在维持当前杠杆率的前提下进行 [67][69] 问题7: 按加权平均计算各业务板块同店指导中值约7%，与公司指导中值6%的差异原因 - 公司表示难以准确预测12个月后的情况，数据会有波动，对指导范围有信心 [71] 问题8: 作为首家公开交易的拥有SNF和RIDEA敞口的医疗REIT，业务面临的政策风险以及运营性质带来的担忧程度 - 公司认为Trilogy具有独特优势，包括服务老年人的独特资产类别、优秀运营商、设施较新、管理团队利益一致等，过去八年表现良好，对未来发展有信心，不会与其他运营商采用类似结构 [72][78] 问题9: 请介绍Trilogy的交易情况，包括新开发或重建项目，是否进行了评估，是否包含在指导中，购买期权的行使时间 - 公司目前有约6亿美元Trilogy相关机会，其中约5亿美元是购买期权，还有独立生活别墅项目和扩张机会，部分无需评估，部分需评估，目前指导中未包含相关内容，部分购买期权可立即行使 [80][83] 问题10: AHR未持有的Trilogy股份比例，以及是否有增加持股的途径 - 管理团队持有约0.8%的Trilogy股份，有选择权将股权出售给AHR，公司认为有途径实现100%持股 [86][87] 问题11: 2024年Trilogy和SHOP的费率增长假设，与2023年相比情况如何 - 2023年1月整体租金增长9.75%，2024年1月通常在6% - 8%，Trilogy约为7.5%，租金增长并非在1月全部生效 [88] 问题12: 公司在SHOP和Trilogy业务内外增长的情况下，对三重净租赁和门诊医疗业务的长期理想敞口，以及业务发展方向 - 公司正在减少门诊医疗业务的敞口，因其增长低于SHOP和Trilogy业务，但不排除未来购买的可能性；三重净租赁业务目前无外部增长计划，公司对租金覆盖率要求较高 [90][92] 问题13: 2023年投资组合的总维护资本支出是多少，2024年的预期如何 - 可参考补充资料查看各业务板块的维护资本支出，Trilogy和SHOP业务指导为每张床位约900 - 1000美元，门诊医疗业务约为每平方英尺4美元，数据波动较大，受季节和运营商更换等因素影响，预计2024年SHOP业务资本支出将回升 [94][98] 问题14: 门诊医疗组合中约25%的租约在今明两年到期，预计未来两年的入住率损失情况 - 预计今年因已知空置情况会有一定入住率损失，主要原因是医院整合，公司有信心重新出租，预计年底入住率接近年初水平，但NOI会因出租时间和租户装修时间受到影响 [101][103] 问题15: 2025年门诊医疗业务是否会出现0%的NOI增长，之后是否会恢复到2% - 3%的历史正常水平 - 难以预测具体年份的NOI增长情况，历史正常水平是参考，但每年情况不同 [105] 问题16: 门诊医疗组合中由投资级信用支持的租约比例是多少 - 公司未统计总体比例，补充资料第7页可查看最大租户的信用评级，大部分租户信用评级未达前列，租户多为医生和健康系统，不能确定大部分租户是否为投资级 [106][108] 问题17: IPO前调整了股息，如何考虑股息水平，为何今年调整后调整后资金流（AFFO）低于股息水平却不增加缓冲 - 公司认为削减股息后再增加没有意义，维持2024年股息的额外支出并不重大，对2025年恢复到合理水平有信心 [109] 问题18: 6800万美元资产处置预计来自哪些物业类型，是否会考虑出售Trilogy内部的资产 - 主要来自门诊医疗物业，偶尔会出售Trilogy中的老旧资产，公司会持续评估物业情况，根据市场价格决定是否出售 [110][111]