文章核心观点 公司完成田纳西州纳什维尔万丽酒店抵押贷款再融资，获得可观超额收益，持续推进偿还战略融资工作，还有多项资产处于销售流程不同阶段 [1][2] 分组1：再融资情况 - 公司完成田纳西州纳什维尔拥有673间客房的万丽酒店抵押贷款再融资，原贷款2026年3月到期 [1] - 新的无追索权贷款总额2.672亿美元，初始期限两年，有三次一年展期选择权，需满足一定条件 [1] - 新贷款为仅付利息，浮动利率为SOFR + 3.98% [1] - 原贷款总额2.4亿美元，包含新泽西州普林斯顿拥有296间客房的威斯汀酒店 [1] - 再融资后普林斯顿威斯汀酒店无抵押负担，公司已将该物业挂牌出售 [1] 分组2：公司计划 - 公司计划将再融资超额收益用于一般公司用途，包括偿还公司战略融资 [1] - 公司在偿还战略融资方面取得稳步进展，有多项资产处于销售流程不同阶段，未来几周将提供更多更新 [2] 分组3：公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金，主要投资高档全方位服务酒店 [2]

公司投资组合与酒店持有情况 - 截至2024年3月31日，公司投资组合包含75家合并运营酒店，共18,021间客房，另有4家通过对Stirling OP 99.4%所有权持有的酒店，共405间客房[198] - 截至2024年3月31日，公司酒店物业总房间数为18614间，其中自有房间数为18487间[290] 公司股权结构 - 截至2024年3月31日，蒙蒂·J·贝内特和阿奇·贝内特父子持有约610,261股阿什福德公司普通股，占比约17.8%，持有18,758,600股D系列可转换优先股，转换后将使他们的持股比例增至63.2%[204] 酒店出售交易 - 2024年2月29日，公司签订协议，以900万美元现金出售康涅狄格州曼彻斯特的庭院酒店，预计二季度完成交易[205] - 2024年3月6日，公司以约1920万美元出售犹他州盐湖城的Residence Inn酒店，实现约700万美元收益，偿还约1900万美元抵押贷款本金[209] - 4月9日，公司以1.71亿美元现金出售波士顿后湾希尔顿酒店，偿还9800万美元抵押贷款[214] - 4月23日，公司以810万美元现金出售佐治亚州劳伦斯维尔的汉普顿酒店[216] - 4月29日，公司签订协议，预计二季度以1050万美元现金出售佐治亚州肯尼索的SpringHill Suites酒店，以700万美元现金出售费尔菲尔德酒店[217] - 2024年3月6日，公司以约1920万美元出售犹他州盐湖城的Residence Inn酒店，并偿还约1900万美元抵押贷款本金[262] - 2024年4月9日，公司以1.71亿美元现金出售波士顿后湾希尔顿酒店，偿还980万美元抵押贷款并偿还Oaktree贷款[265] 贷款相关操作与协议修订 - 2024年3月，公司对KEYS A和KEYS B贷款池抵押的酒店进行了资产剥离，确认收益1.339亿美元，记录合同资产3.782亿美元，KEYS A贷款池1.807亿美元和KEYS B贷款池1.744亿美元及相关费用仍为公司负债[207] - 2024年3月11日，公司对橡树信贷协议进行第三次修订，将协议延长至2026年1月15日，取消5000万美元最低现金要求等多项条款[210] - 若2024年9月30日信贷协议本金余额不少于1亿美元或2025年3月31日前未全额偿还，利率将提高3.5%[210] - 2024年前三季度，当无限制现金超过7500万美元时需对信贷协议进行强制提前还款，四季度为超过5000万美元时，之后每季度为超过2500万美元时[210] - 若2024年9月30日信贷协议本金余额不少于1亿美元或2025年3月31日前未全额偿还，公司需出售8家指定酒店，净销售收入用于提前偿还信贷协议[210] - 若橡树信贷协议在2024年9月30日前偿还，现金退出费将从15%降至12.5%[210] - 2024年3月11日，公司修订Oaktree信贷协议，将协议延长至2026年1月15日，取消多项限制条件，增加部分利率调整和强制还款条款，要求出售指定酒店和对特定酒店进行再融资等[263] - 2024年5月9日，公司为2.4亿美元抵押贷款再融资，新贷款为2.672亿美元，利率为SOFR + 3.98%[218] - 2024年5月9日，公司对2.4亿美元抵押贷款进行再融资，新贷款总额2.672亿美元，利率为SOFR + 3.98%，Westin Princeton酒店解除抵押并挂牌出售[266] 递延现金赠款情况 - 2022 - 2024年特定递延现金赠款总额为3589.5507万美元，其中2022年为795.0817万美元，2023年为1306.3844万美元，2024年为1488.0846万美元[211] - 2024年3月11日，公司与相关方达成有限豁免信贷协议，确认2022 - 2024年授予员工和高管的递延现金补助总额为3589.5507万美元，规定实际现金支付与其他受限支付总额不超过3000万美元等[264] 咨询协议规定 - 第三份修订和重述的咨询协议规定，公司在特定违约情况下需支付投资组合公司费用，每年向顾问额外支付不超过200万美元[213] 公司管理层变动 - 公司总裁兼首席执行官J. Robison Hays, III将于6月30日辞职，Stephen Zsigray将接任[215] 财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度总营收为3.03896亿美元，较2023年的3.28886亿美元减少2499万美元[224] - 2024年第一季度净收入为7240.5万美元，而2023年净亏损6152.2万美元[224] - 2024年第一季度净收入为7160万美元，而2023年同期净亏损6090万美元，变化了1.325亿美元[227] - 2024年第一季度客房收入为2.292亿美元，较2023年同期减少2370万美元，降幅9.4%[228] - 2024年第一季度食品和饮料收入为5740万美元，较2023年同期减少160万美元，降幅2.8%[229] - 2024年第一季度酒店运营费用为2.109亿美元，较2023年同期减少1420万美元，降幅6.3%[231] - 2024年第一季度折旧和摊销为4050万美元，较2023年同期减少730万美元，降幅15.3%[233] - 2024年第一季度咨询服务费用为1520万美元，较2023年同期增加220万美元，增幅17.1%[234] - 2024年第一季度资产处置收益为700万美元，而2023年同期亏损2.4万美元，变化了700万美元[237] - 2024年第一季度利息费用和贷款成本摊销为7400万美元，较2023年同期减少40.7万美元，降幅0.5%[241] - 2024年和2023年第一季度，公司经营活动产生的净现金流分别为 - 4650万美元和460万美元，投资活动使用的净现金流分别为1680万美元和2940万美元[270][271][273] - 2024年第一季度融资活动提供的净现金流为13.3万美元，主要现金流入包括优先股发行净收益2090万美元、普通股发行净收益200万美元等，现金流出包括债务偿还2210万美元等[274] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金流为4550万美元，主要现金流出包括债务偿还5080万美元等，现金流入包括债务借款44.9万美元等[275] - 2024年第一季度净收入为7240.5万美元，2023年同期净亏损为6152.2万美元[285] - 2024年第一季度EBITDA为1.99679亿美元，2023年同期为6839.6万美元[285] - 2024年第一季度EBITDAre为5881.4万美元，2023年同期为6842万美元[285] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为5948万美元，2023年同期为7561.7万美元[285] - 2024年第一季度可供普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为 - 3190万美元，2023年同期为 - 1718.4万美元[288] - 2024年第一季度可供普通股股东和运营合伙企业单位持有人的调整后FFO为 - 1377.7万美元，2023年同期为684.5万美元[288] 运营指标变化 - 2024年第一季度RevPAR为125.30美元，入住率为67.97%，ADR为187.30美元；2023年RevPAR为124.95美元，入住率为68.36%，ADR为182.79美元[225] 公司现金与债务情况 - 截至2024年3月31日，公司持有现金及现金等价物1.127亿美元，受限现金1.357亿美元，净债务与总资产比率为68.5%[248] - 截至2024年3月31日，公司有13家酒店处于现金陷阱，约270万美元的受限现金受此影响[252] - 2024年3月31日，公司总负债30亿美元，其中浮动利率债务27亿美元[293] - 2024年3月31日，浮动利率债务余额利率变动25个基点，对公司运营结果的影响约为每年680万美元[293] - 公司目前有各种利率上限措施限制利率风险暴露[293] - 利率变化对剩余2.745亿美元固定利率债务无影响[293] 股权发行情况 - 截至2024年5月7日，公司根据M3A购买协议发行约90万股普通股，获得约1290万美元收益[267] - 截至2024年5月7日，公司发行约460万股J系列优先股和31万股K系列优先股，分别获得约1.026亿美元和约750万美元净收益[268] - 截至2024年5月7日，公司根据Virtu股权分销协议发行约420万股普通股，获得约650万美元收益[269] 股息支付预计 - 公司预计2024年不支付普通股股息，支付优先股股息[277] 公司物业运营季节性 - 公司物业运营有季节性，夏季和冬季部分物业入住率较高，会影响季度租赁收入[278] 特许经营协议签订 - 公司与万豪签订新特许经营协议，将新奥尔良的Le Pavillon酒店转换为Tribute Portfolio酒店，需在2024年12月31日前完成转换[290] - 公司与万豪签订特许经营协议，将基韦斯特的La Concha Key West酒店转换为Autograph Collection酒店，2023年11月15日起按万豪白标运营，2025年4月1日前完成转换[290]

文章核心观点 - 布莱克韦尔斯资本（Blackwells）呼吁股东在2024年年度股东大会上投票反对蒙蒂·J·贝内特等现任董事当选，认为董事会与股东利益不一致、公司治理不佳且董事不称职，导致阿什福德酒店信托公司股东价值大幅受损 [1][2] 分组1：布莱克韦尔斯资本行动 - 布莱克韦尔斯资本和布莱克韦尔斯在岸一号有限责任公司共持有阿什福德酒店信托公司1000股股票，为敦促股东投票反对现任董事当选，发布了名为“见见毁灭股东价值的人”的报告 [1] - 报告指出董事会与股东利益缺乏一致性、公司治理不佳以及董事不称职，导致股东价值受损 [2] - 布莱克韦尔斯资本首席投资官杰森·安塔比认为董事会不适合且无法为股东履行独立信托职责，敦促股东在2024年年度股东大会上投票反对现任董事当选 [2] 分组2：布莱克韦尔斯资本介绍 - 布莱克韦尔斯资本由首席投资官杰森·安塔比于2016年创立，投资于公共证券，与管理层和董事会合作，为利益相关者解锁价值 [3] - 公司负责人曾代表领先的公共和私人股本公司进行全球投资，并在多个行业企业担任运营职务和董事会成员 [3] 分组3：联系方式 - 股东联系麦肯齐伙伴公司，免费电话+1 (800) 322 - 2885，邮箱proxy@mackenziepartners.com [4] - 媒体联系加尼耶传播公司，丹·加尼耶和里亚兹·拉兰尼，电话646 - 569 - 5897，邮箱blackwells@gagnierfc.com [4] 分组4：重要信息 - 布莱克韦尔斯资本等参与者参与2024年年度股东大会的委托书征集，于2024年5月2日向美国证券交易委员会提交了最终委托书声明和金色委托书卡 [5] - 建议所有股东阅读最终委托书声明、金色委托书卡及其他相关文件，这些文件可在SEC网站免费获取，参与者也会应要求免费提供副本 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属于普通股股东的净收入为6740万美元，摊薄后每股收益为0.60美元 [15] - 第一季度调整后EBITDAre为5950万美元 [16] - 第一季度末贷款总额为29亿美元，混合平均利率为8.1%，92%的债务有效固定 [16] - 第一季度末现金及现金等价物为1.13亿美元，受限现金为1.36亿美元，净营运资金约为1.83亿美元 [16] - 截至2024年3月31日，已发行的完全摊薄股份约为4210万股，包括4020万股普通股和200万份OP单位 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度可比酒店每间可售房收入（RevPAR）较上年同期下降1%，但总酒店收入实现增长 [18] - 第一季度餐饮和其他收入部门每间入住客房收入分别增长4%和17% [18] - 第一季度商务散客业务收入较上年同期增长6% [18] - 全年团体客房收入较去年同期增长7%，第二季度及以后增长8%，2025年团体客房收入增长15% [19] - 本季度预订的所有未来日期的团体业务平均每日房价（ADR）较上年同期预订的业务高出9% [19] - 餐饮部门每间入住客房利润较上年同期增长5% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场资产总收入较上年同期增长6%，酒店EBITDA利润率扩大约99个基点 [20] - 华盛顿特区水晶城的Embassy Suites酒店总收入增长19%，第一季度团体客房收入超过上年同期114%，酒店EBITDA利润率扩大632个基点 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2024年还清约1.07亿美元的战略企业融资，通过资产出售、抵押贷款再融资和非交易优先股融资等多方面筹集资金 [7] - 公司有11项资产处于不同销售阶段，总售价约为6.25亿美元，已出售3项资产，另有3项已签署购买协议，5项已签署意向书 [8] - 公司正在与贷款人合作对多项贷款进行再融资，预计Renaissance Nashville贷款再融资将有大量超额收益用于偿还战略融资 [12] - 公司继续推进非交易优先股发行，已签署43份经销商协议，代表超过5884名销售代表，迄今已筹集约1.22亿美元毛收入 [13] - 公司计划在2024年进行资本支出8500万 - 1.05亿美元，包括对部分酒店进行全面装修和转换品牌 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 3月运营结果因复活节假期转移而疲软，4月市场有所改善，投资组合收入增长约3%，公司认为其多元化高质量投资组合在2024年剩余时间有望表现出色 [14] - 公司在资产出售、抵押贷款再融资和非交易优先股发行方面取得进展，相信正朝着在2024年还清战略融资的正确方向前进 [13] 其他重要信息 - 公司将KEYS A贷款池和KEYS B贷款池担保的酒店物业的控制权移交给法院指定的接管人，不再对这些酒店运营有经济利益 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4月投资组合较3月的改善情况，以及月环比增长归因于有利的日历转移还是需求回升 - 3月投资组合RevPAR下降约300个基点，4月收入增长约300个基点，主要因素是假期转移，至少占一半的变化，第一季度温暖天气、东北部需求疲软、机场酒店受困乘客减少等因素是异常情况，预计第二季度及以后不会持续 [27] 问题: 如何平衡小额交易和大额资产销售，是否有偏好 - 公司希望减少有限服务业务的敞口，专注于全服务业务，部分资产贷款即将到期，出售可产生收益，小额交易的资本化率更有吸引力，但也会出售一些能产生大量收益、避免资本支出或高质量的资产 [30] 问题: 优先股筹资情况与原预期相比如何，以及剩余筹资空间 - 公司对资本筹集情况满意，每月约有800万 - 1000万美元资金流入，希望随着去杠杆化和偿还战略融资的进展，筹资规模能增加，筹资活动持续到2025年5月，有机会延长 [34]

财报发布情况 - 公司发布了2024年第一季度的初步预估入住率、平均每日房价和每间客房平均收入运营结果[3] 签署报告情况 - 公司首席财务官Deric S. Eubanks于2024年4月8日签署了报告[5]

文章核心观点 - 布莱克韦尔斯资本敦促阿什福德酒店信托公司股东在2024年股东大会上投票反对现任董事选举，以追究董事会持续破坏价值和治理失败的责任 [1][2] 分组1：行动呼吁 - 布莱克韦尔斯资本和布莱克韦尔斯在岸一号共同持有阿什福德1000股股票，已向美国证券交易委员会提交最终委托书，敦促股东在2024年5月14日股东大会上投票反对蒙蒂·J·贝内特等9人当选董事会成员 [1] - 鼓励股东在BlackwellsCap.com/public - markets查看布莱克韦尔斯关于阿什福德失败情况的报告 [1][2] - 机构股东服务公司建议阿什福德股东在2024年股东大会上对所有现任董事候选人投反对票 [2] 分组2：反对原因 - 阿什福德股东遭遇股价表现糟糕、公司治理极差以及疑似自利的外部咨询协议，董事会未能履行独立受托人职责，缺乏必要技能和敏锐度，甚至可能因批准贝内特对公司资金的无节制使用而面临个人责任 [2] 分组3：布莱克韦尔斯资本介绍 - 布莱克韦尔斯资本由首席投资官杰森·安塔比于2016年创立，投资于公共证券，与管理层和董事会公开或私下接触，为利益相关者解锁价值，其负责人曾为领先的公共和私人股本公司进行全球投资，并在多个行业企业担任运营职务和董事会成员 [3] 分组4：联系方式 - 股东联系麦肯齐伙伴公司，免费电话+1 (800) 322 - 2885，邮箱proxy@mackenziepartners.com [4] - 媒体联系加尼耶传播公司，丹·加尼耶和里亚兹·拉兰尼，电话646 - 569 - 5897，邮箱blackwells@gagnierfc.com [4] 分组5：文件信息 - 2024年5月2日，参与者向美国证券交易委员会提交最终委托书和金色代理卡，所有股东应阅读相关文件，其中包含重要信息 [5] - 最终委托书和金色代理卡将提供给部分或全部股东，可在SEC网站免费获取，参与者应要求将免费提供副本，申请应向布莱克韦尔斯提出 [6]

财务数据 - 公司报告了2024年第一季度截至2024年3月31日的普通股股东净收入的初步估计范围约为6600万美元至6840万美元，每股0.59美元至0.61美元[1] - 调整后的EBITDAre的初步估计范围为5850万美元至6050万美元[2] - 调整后的FFO可供普通股股东和OP单位持有人使用的初步估计范围为（14.7）万美元至（12.7）万美元[2] 非GAAP措施 - 公司使用某些非GAAP措施，如FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre，以提高对运营结果的理解，并使同行房地产投资信托之间的运营结果比较更有意义[3] 财务信息责任 - 公司的初步估计财务信息是管理层的责任，基于初步酒店运营结果、初步公司级支出和一些主观判断和假设[6] 前瞻性陈述 - 前瞻性陈述中包含或基于“前瞻性”信息，根据1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港规定进行[7] - 这些前瞻性陈述受已知和未知的风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与预期结果大不相同[8] - 前瞻性陈述仅截至本新闻稿日期作出，基于公司目前已知的所有信息对未来表现的信念、假设和期望[9] - 投资者在对公司的证券做出投资决策时，应仔细考虑这些风险[10]

文章核心观点 公司宣布出售佐治亚州劳伦斯维尔的汉普顿酒店并将KEYS A和KEYS B贷款池酒店资产控制权转移给接管人，推进去杠杆化计划 [1] 分组1：资产出售 - 公司完成佐治亚州劳伦斯维尔85间客房的汉普顿酒店出售，售价810万美元，每间客房95300美元，资本化率6.0%，净收益用于一般公司用途 [1] 分组2：资产转移 - 公司将担保1.807亿美元KEYS A贷款池和1.744亿美元KEYS B贷款池的酒店物业控制权转移给法院指定接管人，自2023年7月起与服务商合作进行协商止赎或代替止赎 [1] - KEYS A贷款池酒店包括印第安纳州哥伦布市、亚利桑那州斯科茨代尔市等地的7家酒店 [1] - KEYS B贷款池酒店包括新泽西州巴斯金里奇、加利福尼亚州纽瓦克等地的7家酒店 [1] 分组3：公司展望 - 公司总裁兼首席执行官表示对去杠杆化计划进展满意，市场上有多项资产处于不同销售阶段，未来几周将提供更多更新 [1] 分组4：公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要投资高档、全方位服务酒店 [1]

文章核心观点 - 阿什福德酒店信托公司宣布现任总裁兼首席执行官罗布·海斯将于2024年6月30日卸任，公司现任企业财务与战略高级副总裁斯蒂芬·齐格雷将接任 [1] 管理层变动 - 罗布·海斯在为公司服务近20年后将于2024年6月30日卸任总裁兼首席执行官一职，后续将与父亲在房地产以外行业开展业务 [1] - 斯蒂芬·齐格雷将接任总裁兼首席执行官，罗布·海斯会在未来几个月与他一起工作以确保平稳过渡 [1] - 罗布·海斯认为斯蒂芬·齐格雷是出色领导者和继任者，公司有望长期成功 [2] - 董事会对罗布·海斯的奉献表示感激，对斯蒂芬·齐格雷接任表示兴奋，相信领导层过渡将无缝衔接 [2] 斯蒂芬·齐格雷履历 - 自2020年5月起担任公司企业财务与战略高级副总裁，还负责阿什福德公司现金管理平台和企业对冲策略 [3] - 2020年以来帮助平台筹集超12亿美元普通股和优先股股权，获得超10亿美元新的企业和物业层面债务融资，并协商超30亿美元抵押贷款债务展期 [3] - 2023年11月起担任斯特林酒店度假村首席财务官和财务主管 [3] - 2014年加入阿什福德，曾担任投资管理部门交易员和投资组合经理，以及阿什福德关联公司OpenKey总裁兼首席运营官 [4] - 曾在瑞银投资银行工作，职业生涯始于德勤咨询 [4] - 拥有圣路易斯大学工商管理学士学位和印第安纳大学凯利商学院金融工商管理硕士学位 [4] - 目前担任北德克萨斯食品银行咨询委员会成员，曾担任达拉斯证券交易商协会执行董事会成员 [5] 公司概况 - 阿什福德酒店信托公司是一家房地产投资信托基金，主要投资高档、全方位服务酒店 [5]

文章核心观点 公司宣布出售波士顿希尔顿酒店并用于偿债，后续有进一步偿债和资产出售计划 [1][2] 分组1：资产出售情况 - 公司完成出售波士顿390间客房的希尔顿酒店，售价1.71亿美元，每间客房约43.8万美元 [1] 分组2：偿债进展 - 出售所得款项全部用于偿债，其中约6800万美元用于偿还战略融资 [1] - 此次还款后，战略融资剩余余额约1.12亿美元 [2] 分组3：未来计划 - 公司计划用非交易优先股出售和其他资产出售所得定期偿还战略融资 [2] - 公司有多笔资产处于不同销售阶段，未来几周将提供更多更新 [2] 分组4：公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要投资高档全方位服务酒店 [2]