公司资产处置计划 - 公司计划通过资产销售、抵押贷款再融资和非交易优先资本募集来偿还战略融资[1] - 公司目前有三项资产处于购买和销售协议中，另外三项资产处于意向书阶段，总销售价格超过2.2亿美元[2] - 公司计划在2024年偿还战略公司融资，通过计划资产销售的多余收益、计划物业再融资的多余收益以及非交易优先资本募集的收益，公司相信有一条可行的路径来偿还战略融资[3]

文章核心观点 公司宣布签署出售犹他州盐湖城144间客房的Residence Inn酒店的最终协议，预计3月初完成交易，所得款项将用于偿还债务 [1] 分组1：出售酒店信息 - 公司签署以1920万美元出售位于犹他州盐湖城144间客房的Residence Inn酒店的最终协议，预计3月初完成交易，需满足正常成交条件 [1] - 考虑公司预期资本支出后，售价对应2023年净营业收入的资本化率为4.6%，或为2023年酒店EBITDA的18.2倍；不考虑预期资本支出，售价对应2023年净营业收入的资本化率为6.0%，或为2023年酒店EBITDA的14.0倍 [1] - 出售所得款项预计全部用于偿还债务 [1] 分组2：公司表态 - 公司总裁兼首席执行官表示很高兴以有吸引力的资本化率出售该酒店，公司还有多项资产处于不同销售阶段，未来几周将提供更多更新 [2] 分组3：公司概况 - 公司是一家房地产投资信托基金（REIT），主要投资于高档、全方位服务的酒店 [2]

文章核心观点 - 阿什福德酒店信托公司公布2023年第四季度和全年净亏损、调整后EBITDAre和调整后FFO的初步预期 [1][2] 第四季度初步预期 - 普通股股东应占净亏损约为3030万 - 3230万美元，即每股亏损0.87 - 0.93美元 [1] - 调整后EBITDAre为6160万 - 6360万美元 [1] - 普通股股东和运营合伙企业单位持有人可获得的调整后FFO为 - 1220万 - - 1420万美元 [1] 全年初步预期 - 普通股股东应占净亏损约为1.927亿 - 1.947亿美元，即每股亏损5.58 - 5.64美元 [2] - 调整后EBITDAre为3.235亿 - 3.255亿美元 [2] - 普通股股东和运营合伙企业单位持有人可获得的调整后FFO为2540万 - 2740万美元 [2] 非GAAP指标说明 - 公司使用非GAAP指标以更好理解运营结果并便于与同行REIT比较，包括FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre [3] 数据调整说明 - 初步估计结果基于初步酒店运营结果、初步企业层面费用及主观判断和假设，最终结果可能与初步估计不同 [9] 前瞻性声明 - 新闻稿中包含前瞻性信息，受已知和未知风险及不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [10][11]

分组1 - Ashford Trust预计2023年第四季度的入住率约为66%，平均每日房价约为182美元，导致每间可用客房每日平均收入（RevPAR）约为120美元[1] - 2023年10月，可比RevPAR较2022年同期增长约4%；11月，可比RevPAR较2022年同期增长约1%；12月，可比RevPAR较2022年同期下降约1%[1] 分组2 - 公司自2022年第三季度开始发行非交易优先股，截至2023年12月31日，公司已发行了3475318股J系列非交易优先股和194193股K系列非交易优先股，募集了约9130万美元的总收益[1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损6860万美元，摊薄后每股亏损1.99美元 [15] - 第三季度调整后EBITDAre为8250万美元 [15] - 第三季度AFFO摊薄后每股0.08美元 [15] - 第三季度末贷款36亿美元，综合平均利率7.9%，94%的债务有效固定 [15] - 第三季度末现金及现金等价物1.85亿美元，受限现金1.58亿美元，净营运资金约2.71亿美元 [18] - 截至9月30日，已发行约3660万股完全摊薄股份 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度所有酒店RevPAR增长4%，平均每日房价增长2.2%，入住率增长1.7% [8] - 第三季度可比酒店RevPAR增长约4%，可比酒店EBITDA增长 [21] 集团业务 - 2023年全年集团收入领先去年19%，2024年领先9% [22] - 第三季度集团ADR提升5%，全年领先去年8% [22] 城市业务 - 第三季度城市酒店高峰夜数增长43%，临时ADR增长5% [23] 其他业务 - 第三季度其他收入部门增长9%，停车业务贡献大 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场第三季度可比酒店RevPAR增长8% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注偿还公司融资，出售资产，推进非交易优先股发行 [7][12] - 进行品牌转换和资产翻新，释放资产价值 [9][10] 行业竞争 - 公司认为与附属物业管理公司Remington的合作使其脱颖而出，能有效管理成本和优化收入 [9] - 公司认为获得增长资本是重要竞争优势，因酒店REITs目前交易价格低于资产净值 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度运营表现和RevPAR增长满意，认为多元化高质量投资组合定位良好 [7] - 集团业务持续增长，更多市场反弹，团队努力增加收入流，对投资组合未来乐观 [27] 其他重要信息 - 2023年预计资本支出1.1 - 1.2亿美元，未来考虑品牌转换、增加客房和高回报项目 [27] - 皇冠假日酒店Key West预计2024年转换为万豪Autograph Collection酒店，成本约3500万美元 [9][52] - 新奥尔良Le Pavillon酒店将转换为Tribute Portfolio酒店，成本1500 - 2000万美元 [10][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何在面临未来几年债务到期的情况下，分配资金用于Key West和New Orleans的升级项目 - 公司表示这是一个平衡行动，既要去杠杆，又要考虑投资有潜力的资产以提升RevPAR，同时会出售资产筹集资金 [30][31] 问题2: 未延期的19家酒店何时从投资组合中移除，对RevPAR有何影响 - 预计第四季度完成转移，时间在第四季度中期左右，剩余投资组合RevPAR预计提升约3%，净债务与总资产比率预计下降500个基点 [33][34] 问题3: 持有这些酒店期间，公司是否能保留利润 - 公司表示目前管理公司继续运营这些酒店，公司基本无监督，这些酒店基本归贷款人所有 [36] 问题4: 如何考虑停车等附加费用与休闲需求减弱的关系 - 公司表示会确保附加费用为客户提供适当价值，停车费用会根据不同情况动态调整，并增加安全保障 [39][40] 问题5: 目前劳动力成本和招聘情况如何，还有哪些成本通胀值得关注 - 第三季度劳动力市场有改善迹象，合同劳动力减少，新增约400名员工，小时工资同比仍上涨5% - 6% [43] 问题6: 资产出售进展和时间安排，以及如何考虑出售资产 - 小资产有望近期完成出售，大资产可能要到第一季度末，未来几周的报价情况和市场情况将影响是否增加出售资产的决策 [46][47] 问题7: 为在2024年偿还Oaktree债务，需要出售多少酒店，需要满足什么条件 - 公司表示债务剩余约1.8亿美元，需要资产出售和非交易优先股发行的收益达到1亿美元以上，具体数字动态变化 [50] 问题8: 2024年资本支出方向，以及Key West和New Orleans项目的成本 - 2024年资本支出预计与2023年相当或略低，Key West项目约3500万美元，New Orleans项目1500 - 2000万美元 [52]

公司资产和投资策略 - 公司目前拥有100家酒店，共计22,316间客房[85] - 公司的当前投资策略是专注于拥有主要位于美国、RevPAR普遍低于全国平均水平两倍的高档全服务酒店[86] - 公司于2023年9月30日的资产组合中包括100家酒店物业，共计22,316间客房[85] - 公司于2023年9月30日的资产组合中，Remington Hospitality管理了68家酒店物业，第三方管理公司管理了其余酒店物业[86] - 公司在2023年9月30日的资产组合中，Ashford Inc.为其提供其他产品和服务[86] 公司财务状况 - 2023年第三季度总收入为343,014千美元，较2022年同期增长14,858千美元[97] - 2023年第三季度公司净亏损为63,562千美元，较2022年同期增加了41,470千美元[97] - 2023年前9个月公司净亏损增加了6540万美元，达到1.491亿美元[102] - 公司于2023年9月30日持有现金及现金等价物184.7万美元，受限现金172.2万美元[106] 公司财务策略和债务情况 - 公司的主要业务目标和预测经营条件下的当前重点优先事项和财务策略包括保持大量现金及现金等价物流动性[85] - 公司于2023年2月9日修订了JP Morgan Chase - 8家酒店抵押贷款，还款5,000万美元本金[109] - 公司总负债为36亿美元，其中33亿美元为浮动利率债务，25个基点的利率变动将导致年利润减少820万美元[124] 公司运营情况 - 公司不直接运营任何酒店物业，而是雇用酒店管理公司代表其运营[86] - 公司于2023年9月30日的投资活动中，主要现金流出包括对各酒店物业进行的9900万美元的资本改善[113] - 公司的酒店运营具有季节性，某些酒店在夏季维持较高的入住率，而某些酒店在冬季维持较高的入住率[115] 公司股权和股息政策 - 公司董事长兼首席执行官Monty J. Bennett与其父Archie Bennett, Jr.持有Ashford Inc.的控股权益[87] - 公司于2021年9月9日与M3A LP签订了购买协议，截至2023年11月6日，已发行约900,000股普通股，募集约1290万美元[111] - 公司于2022年12月6日审议并批准了2023年的股息政策，预计2023年不会向普通股股东支付任何股息[114]

净收入情况 - 公司在2023年6月30日的净收入为24,957美元亏损，较去年同期的6,246美元亏损有所增加[122] FFO和调整后的FFO - 公司在2023年6月30日的FFO和调整后的FFO分别为16,656美元和28,529美元[122] 酒店房间情况 - 公司拥有的酒店房间总数为22,505间，其中100%拥有的房间数为22,378间[124] 总负债情况 - 公司的总负债为37亿美元，其中34亿美元为浮动利率债务，对于浮动利率债务利率每变动25个基点，公司每年的影响约为840万美元[126]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告净亏损3030万美元,每股摊薄亏损0.88美元 [27] - 公司第二季度调整后EBITDA为1.04亿美元,同比增长8% [28] - 公司在第二季度末有37亿美元贷款,平均利率为7.8% [29] - 公司96%的债务实际上已固定利率,因为几乎所有利率上限都已到位 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度可比RevPAR同比增长6.7%,主要由于入住率增加2.8%和平均房价增加3.8% [17] - 公司第二季度集团客房收入同比增长14%,连续第9个季度实现同比正增长 [52] - 公司第二季度宴会及餐饮收入同比增长19% [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在华盛顿特区、纽约、新泽西和亚特兰大等城市市场的可比酒店EBITDA同比增长12% [47] - 公司机场酒店第二季度可比酒店EBITDA同比增长15% [48] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极推进非交易优先股的资本募集,认为这将为公司提供有吸引力的资本成本,并有助于未来有选择性地增加投资组合 [23] - 公司正在出售一些非核心资产,以偿还债务,并将继续寻找出售其他资产的机会 [22] - 公司正在审慎评估每个资产的未来资本支出需求,并考虑是否进行品牌转换、增加关键设施等增值项目 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司广泛多元化、优质资产组合以及与关联物业管理公司Remington的合作关系感到乐观 [18] - 管理层认为公司的流动性和现金头寸保持良好,为即将到来的贷款展期测试做好准备 [15] - 管理层对集团业务的持续增长、城市市场的反弹以及资产组合的持续优化表示乐观 [56][57] 其他重要信息 - 公司在第二季度末拥有约4.42亿美元的净营运资本 [15] - 公司在第二季度末拥有约2.52亿美元的现金及现金等价物,以及1.5亿美元的受限现金 [39] - 公司在第二季度末的股本约为3660万股 [40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Chris Woronka 提问** 询问公司对已展期的KEYS贷款池的后续计划 [59] **Rob Hays 回答** 公司对已展期的KEYS贷款池保持乐观,除非出现严重经济衰退,否则不预计未来会有问题 [60][61] 问题2 **Tyler Batory 提问** 询问公司在酒店需求方面的最新趋势 [68] **Chris Nixon 回答** 公司在企业出差和休闲旅游需求方面继续保持增长,集团预订也保持强劲 [69][70][71] 问题3 **Michael Bellisario 提问** 询问公司偿还Oaktree贷款的具体计划 [76] **Rob Hays 回答** 公司将通过资产出售、非交易优先股发行等方式,采取保守的假设来偿还Oaktree贷款,同时保持灵活性以应对市场变化 [77][88][89]

公司业务和财务策略 - 公司当前的主要业务目标和财务策略包括保持大量现金及等价物流动性[65] - 公司的当前投资策略是专注于拥有主要位于美国、RevPAR普遍低于全国平均水平两倍以下的高档全服务酒店[66] 经营指标 - 公司使用的关键经营指标包括入住率、ADR和RevPAR，用于评估酒店运营绩效[69][70][71] - RevPAR是评估酒店运营的常用指标，不包括餐饮销售或其他非客房收入[72] - RevPAR的变化主要由入住率和ADR的变化驱动，对整体收入和盈利能力有不同的影响[73] 财务状况 - 2023年第一季度，总收入为32.89亿美元，比2022年同期增长33%[76] - 酒店房间收入增长了29.5%，达到2.53亿美元，主要受COVID-19疫情影响的恢复影响[77] - 酒店运营支出增加了27.3%，达到2.25亿美元[77] - 现金及现金等价物为3.45亿美元，受限现金为1.44亿美元[80] 资金管理 - 公司的现金及现金等价物主要包括投资于不到90天到期的美国国债的企业现金和存放在商业银行的Insured Cash Sweep（ICS）账户中的企业现金，这些账户由FDIC完全保险[81] - 截至2023年3月31日，公司的运营现金流和现有现金余额应足以满足未来12个月的利息和本金支付、营运资本、资本支出以及维持公司作为美国联邦所得税REIT资格所需的股息[81] - 公司的贷款协议中包含可能触发现金陷阱条款的条款，当这些条款被触发时，酒店产生的几乎所有利润将直接存入锁箱账户，然后转入现金管理账户，为各种贷款人利益[81] 融资活动 - 公司于2023年2月9日修改了其JP Morgan Chase - 8家酒店抵押贷款，作为修改的一部分，公司偿还了5,000万美元的本金，行使了2023年贷款延期，并将2024年的债务收益延期测试从9.25%降至8.50%[83] - 公司于2021年9月9日与M3A LP（“M3A”）签订了购买协议，根据该协议，公司可以在M3A购买协议的有效期内，从时间到时间出售约600万股普通股，截至2023年5月4日，公司根据M3A购买协议发行了约90万股普通股，募集了约1290万美元[84] 现金流 - 公司的主要资金来源包括手头现金、运营现金流、资本市场活动、资产再融资收益和资产销售，主要资金用途包括可能的运营赤字、业主资本支出、股息、新投资和债务利息和本金支付[85] - 截至2023年3月31日，公司的经营活动提供的净现金流为460万美元，投资活动使用的净现金流为2940万美元，融资活动使用的净现金流为4550万美元[86] 财务指标 - EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre是帮助投资者评估公司运营绩效的非GAAP财务指标[89] - 2023年第一季度，公司的EBITDA为68,396千美元，较去年同期39,997千美元增长[90] - FFO和调整后的FFO是评估公司运营绩效的重要补充指标，被证券分析师、投资者和其他利益相关方广泛使用[92] - 2023年第一季度，公司的调整后的FFO为6,845千美元，较去年同期-1,535千美元增长[93] 酒店资产 - 公司拥有多家全服务和精选服务酒店，其中包括位于不同地点的希尔顿、万豪和威斯汀等品牌[94] - 公司拥有的酒店物业总数为22,316间，全部为全额拥有[95] - 公司拥有的酒店物业分布在多个地区，包括Crystal City、Overland Park、Foothill Ranch等[95] 债务情况 - 公司总负债为38亿美元，其中35亿美元为浮动利率债务，25个基点的利率变动将导致年度约870万美元的影响[97]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属普通股股东的净亏损为6460万美元，摊薄后每股亏损1.88美元 [14] - 第一季度调整后EBITDAre为7560万美元，较上年同期增长88% [14] - 第一季度摊薄后每股AFFO为0.19美元，上年同期为亏损0.04美元 [14] - 第一季度末贷款总额为38亿美元，综合平均利率为7.1% [14] - 截至第一季度末，现金及现金等价物为3.45亿美元，受限现金为1.44亿美元，净营运资金约为4.42亿美元 [18] - 截至2023年3月31日，公司已发行非交易优先股的总收益约为2150万美元，其中3月单月为910万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度所有酒店的RevPAR增长约30%，其中入住率增长17%，平均房价增长10% [9] - 第一季度可比酒店EBITDA增长61% [22] - 第一季度可比ADR增长超10%，可比总收入增长超33% [22][23] - 第一季度集团客房收入增长37%，集团潜在客户管道增长约21%，集团预订量增长约23% [24] - 第一季度通过物业税评估上诉节省约160万美元，较上年同期增长210% [25] - 第一季度35%的酒店创下可比RevPAR的第一季度历史记录，20%的酒店创下可比酒店EBITDA的第一季度历史记录，这些破纪录酒店的可比酒店EBITDA超过之前记录16% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度公司酒店业务在各市场持续复苏，城市市场如华盛顿特区、波士顿、亚特兰大表现强劲，商务散客业务逐季改善，ADR增长15%，休闲度假市场也在增长 [53][54][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先考虑最大化运营绩效，以减少物业层面贷款展期测试的潜在还款 [10] - 公司将继续推进非交易优先股的募资，预计2023年募资势头将加速，所募资金可用于收购、偿还债务或其他公司用途 [7][19] - 公司将继续开展资本循环，寻找出售非核心资产的机会，预计出售所得净收益将用于偿还债务 [11] - 公司计划在2023年进行资本支出1.1 - 1.3亿美元，用于酒店翻新和战略重新定位 [27] - 公司认为与附属物业管理公司Remington的关系使其在运营方面优于行业，Remington能够持续控制成本并积极优化收入 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度RevPAR的强劲增长感到满意，流动性和现金状况良好，有信心应对即将到来的展期测试 [7] - 尽管债务融资市场具有挑战性，但公司认为随着美联储加息接近尾声，市场将有所改善 [57] - 公司对2023年剩余时间和全年的利润率持乐观态度，预计第二季度是利润率最具挑战的季度 [50] 其他重要信息 - 截至第一季度末，93%的债务已有效固定，因多数利率上限已生效，且许多上限将于2023年到期 [15] - 第一季度末40%的酒店处于现金陷阱，低于上季度的79%，部分酒店在第一季度末解除现金陷阱，释放约1900万美元现金 [9][17] - 公司目前拥有30份经销商协议，代表超4700名销售代表销售非交易优先股 [8] - 公司目前的股份总数约为3610万股完全摊薄股份，包括3450万股普通股和170万份OP单位，预计一段时间内不会恢复普通股股息 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 哪些债务池和投资组合最令人担忧，潜在结果范围及对股东的最佳解决方案是什么 - 公司表示Keys投资组合是今年唯一有一定担忧的主要展期测试，目前正在与贷款人进行谈判，解决方案可能包括偿还部分贷款或整体解决方案，最终方案需考虑经济合理性和贷款人利益，且交易市场目前疲软，资产价值难以确定 [30][31][33] 问题2: 为何在现金宝贵时进行纳帕合资企业投资，投资详情如何 - 公司称投资是为了继续发展平台并投资优质长期资产，此次投资规模小，可获得退出权和潜在有吸引力的交易机会，公司熟悉该市场，预计能获得有吸引力的回报 [35][36][37] 问题3: 公司是否有资产正在出售或计划出售 - 公司表示有资产正在市场上出售，包括投资组合和单个资产，未来一两个月也可能有资产推向市场，但市场情况艰难，融资是重要因素，公司不愿提供大量卖方融资 [38][39][40] 问题4: 归还酒店给贷款人是否有税务或股息方面的考虑 - 公司称目前未发现相关问题，若有收益可用净运营亏损（NOLs）抵消，历史上归还资产未触发相关问题 [42][43][45] 问题5: 第一季度的利润率情况及可持续性如何 - 公司表示EBITDA利润率同比提高480个基点，得益于收入增长，餐饮收入增长60%，客房收入增长30%，餐饮业务中餐饮收入翻倍，运营效率高，劳动力成本降低，但第二季度利润率可能面临挑战，全年仍持乐观态度 [47][48][50] 问题6: 近期需求趋势如何，是否有疲软或放缓迹象 - 公司称酒店业务持续复苏，第一季度恢复至接近疫情前水平，团体业务表现强劲，城市市场和商务散客业务改善，ADR增长，各市场均无疲软迹象 [52][53][55] 问题7: 融资市场情况如何，地区银行问题是否有影响 - 公司称近六到八周未发现显著变化，但酒店债务融资市场数月来一直具有挑战性，利差处于历史高位，希望美联储加息结束后市场能改善，公司目前目标是尽量维持现有债务 [56][57][58] 问题8: 如何平衡资本支出和债务偿还，展期是否有资本支出条件 - 公司称展期测试无重大资本投入要求，资本支出主要包括必需的PIPs和ROI及重新定位项目，公司会积极进行价值工程，与品牌合作伙伴协商降低成本，2023年计划支出占收入的比例低于历史水平和同行 [60][61][64] 问题9: 2023年剩余时间利率上限成本的大致估计是多少 - 公司称无法确定，利率上限成本受市场对利率走势的看法、购买期限和执行价格等因素影响，价格波动大，公司希望用预购上限的价值抵消成本 [65][66] 问题10: 非交易优先股的募资目标是尽快筹集尽可能多的资金，还是与债务展期资金需求相匹配 - 公司称募资过程难以按意愿安排，资金筹集会随时间加速，公司有多种资金用途，首轮募资最高5000万美元有足够的投资机会 [67][68][69]