财务情况 - Alexander & Baldwin, Inc.（A&B）是一家总部位于夏威夷的公司，专注于拥有、运营和开发夏威夷高质量商业地产[1] - A&B完成了6000万美元无担保6.09%票据的私人配售，用于偿还Laulani Village的抵押贷款票据和一般公司用途[1] - 公司的财务主管表示，通过与Prudential的融资，A&B能够延长债务到期日，保持主要由固定利率无担保债务组成的资产负债表[2]

文章核心观点 亚历山大与鲍德温公司将在2024年4月25日美股收盘后公布2024年第一季度财报，并于同日下午5点举办财报电话会议和网络直播 [1] 财报会议信息 - 会议将讨论2024年第一季度运营和财务表现，并设有问答环节，网络直播为仅收听模式 [1] - 参会公司人员包括总裁兼首席执行官兰斯·帕克、执行副总裁兼首席财务官兼财务主管克莱顿·春及其他高级管理人员 [1] - 电话会议需提前至少5分钟拨入，美国国内拨打1 - 800 - 836 - 8184，国际拨打1 - 646 - 357 - 8785，并告知接线员接入亚历山大与鲍德温公司会议 [2] - 网络直播可通过公司网站投资者页面链接观看，财报文件将于4月25日美股收盘后在公司网站提供下载 [2] 公司概况 - 亚历山大与鲍德温公司是唯一一家专注于夏威夷商业地产的上市房地产投资信托公司，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [3] - 公司在夏威夷拥有、运营和管理约390万平方英尺的商业空间，包括22个零售中心、13个工业资产、4个办公物业以及142英亩的土地租赁资产 [3] - 公司正在扩大和加强其商业房地产投资组合，专注于夏威夷商业地产战略发展，在该州154年历史中随经济发展，在多个行业发挥领导作用 [3] 联系方式 - 公司投资者关系联系电话为(808) 525 - 8475，邮箱为[email protected] [4]

文章核心观点 今日三只股票被加入Zacks排名第五（强力卖出）名单 [1] 分组1 - 夏威夷房地产投资信托公司Alexander & Baldwin近60天当前年度盈利共识预期下调近6% [1] - 互联网协议网络及其他产品公司Cisco Systems近60天当前年度盈利共识预期下调5.1% [1] - 广播和数字媒体公司Nexstar Media Group近60天当前年度盈利共识预期下调10.6% [1]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度净亏损为350万美元，每股亏损0.05美元，而持续经营业务的收入为850万美元，每股收益0.12美元 [12] - 2023年全年净收入为2970万美元，每股收益0.41美元，持续经营业务的收入为4070万美元，每股收益0.56美元 [13] - 2023年第四季度核心FFO为2100万美元，每股0.29美元，全年核心FFO为8530万美元，每股1.17美元 [7][8] - 2023年第四季度土地运营调整后EBITDA为630万美元，同比下降41%，全年土地运营调整后EBITDA为1080万美元，同比下降84% [13][14] - 2023年第四季度G&A费用为780万美元，同比下降5%，全年G&A费用为3400万美元，同比下降5% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度商业地产（CRE）NOI增长4.7%，同店NOI增长4.3%，同店NOI（不包括之前保留金额的回收）增长4.8% [7] - 2023年全年CRE NOI增长4.7%，同店NOI增长4.3%，同店NOI（不包括之前保留金额的回收）增长6.8% [8] - 2023年第四季度执行了50份租赁合同，覆盖约114,000平方英尺，混合租金增长率为7.8%，新租约增长率为11.4%，续租增长率为7% [7] - 2023年全年执行了233份租赁合同，覆盖约624,000平方英尺，混合租金增长率为7.7%，新租约增长率为8%，续租增长率为7.6% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年夏威夷失业率为2.9%，同比下降80个基点，低于全国平均水平的3.7% [11] - 2023年夏威夷游客总数为960万人次，同比增长4.3%，达到疫情前水平的93%，其中来自美国本土的游客超过疫情前水平，但较2022年略有下降 [11] - 2023年来自日本的游客为57.3万人次，同比增长近3倍，但仍仅为疫情前水平的三分之一 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划专注于商业地产组合的增长，并通过内部开发和再开发机会（如毛伊岛商业园的工业定制开发）以及外部收购机会来推动增长 [20] - 公司完成了Grace Pacific的出售，交易总额为6000万美元，此举有助于公司专注于商业地产组合的增长，并简化报告指标 [10] - 公司在毛伊岛商业园启动了3万平方英尺的仓库和配送中心的许可程序，预计2024年下半年开始建设，预计将带来100万美元的年租金收入 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为夏威夷的经济环境对公司的以杂货店为核心的社区中心组合有利，尽管2023年毛伊岛野火导致游客减少，但租户销售保持稳定 [11] - 公司预计2024年同店NOI增长率为1%至2%，同店NOI（不包括之前保留金额的回收）增长率为2%至3%，FFO预计为每股0.95美元至1.05美元，AFFO预计为每股0.80美元至0.90美元 [17][18] 其他重要信息 - 公司在2023年第四季度回购了约9万股股票，平均价格为每股16.34美元，全年回购了18.1万股，平均价格为每股16.53美元 [16] - 公司计划在2024年5月到期的5700万美元抵押贷款进行再融资，并考虑其他债务管理选项 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年盈利指引的主要差异是什么 [22] - 2024年盈利指引的主要差异在于土地运营的贡献减少，2023年土地运营对FFO的贡献较大，而2024年预计土地运营的影响将减弱 [23] 问题: 2024年租赁展期的预期如何 [24] - 2024年租赁展期预计将与2023年类似，公司对租赁展期的阶梯式安排感到满意，预计未来5-6年将有平稳的租赁展期 [26][27] 问题: 夏威夷市场的资产收购环境如何 [28] - 夏威夷市场的资产收购环境仍然具有挑战性，资本市场的波动导致买卖双方对价格的预期存在差异，但公司主要通过非公开市场交易进行收购，预计未来将有更多的交易机会 [29][30] 问题: 2024年FFO指引是否反映了新的基线 [32] - 2024年FFO指引更纯粹地反映了商业地产业务的运营结果，去除了过去非核心业务出售带来的噪音 [33] 问题: 办公资产的重新定位计划 [36] - 公司计划对毛伊岛的三处办公资产进行重新定位，可能通过再开发或资本回收的方式进行 [37] 问题: 公司是否计划继续出售资产 [38] - 公司计划成为净买家，但如果有机会通过出售资产获得更好的回报，公司也会考虑 [39] 问题: 债务赎回的时间安排 [45] - Grace Pacific出售的6000万美元收益中，4500万美元在2023年12月收到，1500万美元在2024年1月收到，这些资金用于偿还债务 [46][47] 问题: 资本计划和非核心土地的出售 [50] - 公司计划通过出售剩余的非核心土地来回收资本，并将收益用于商业地产的增长机会或偿还债务 [51] 问题: 债务到期和再融资计划 [52] - 公司计划对2024年5月到期的5700万美元抵押贷款进行再融资，并考虑其他债务管理选项 [53][54] 问题: 土地运营对2024年业绩的拖累 [55] - 土地运营对2024年业绩的拖累主要来自非核心资产的持有成本 [56] 问题: 夏威夷市场的资产收购机会 [58] - 夏威夷市场的资产收购机会较少，公司主要通过非公开市场交易进行收购 [59] 问题: 2023年第四季度的非现金费用 [60] - 2023年第四季度的非现金费用包括200万美元的开发成本废弃费用 [61] 问题: 2023年G&A费用下降的原因 [62] - 2023年G&A费用下降主要是由于公司简化运营结构，减少了人员相关费用 [63]

文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温控股公司2023年第四季度财报显示营收下降但每股收益增长，部分指标超预期，通过关键指标可更准确判断公司财务健康状况和股价表现 [1] 财务数据 - 2023年第四季度营收5290万美元，同比下降25.3%，超扎克斯共识预期1.63% [1] - 同期每股收益0.29美元，去年同期为0.22美元，超共识预期7.41% [1] 细分业务营收 - 商业房地产运营收入4840万美元，三位分析师平均预期为4932万美元，同比无变化 [2] - 土地运营业务收入450万美元，两位分析师平均预期为225万美元，同比下降79.9% [2] 稀释每股收益 - 稀释后每股收益0.12美元，两位分析师平均预期为0.18美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 -4%，同期扎克斯标准普尔500综合指数变化为 +4% [2] - 股票目前扎克斯评级为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [2]

公司业绩 - 公司在2023年12月份的季度营收为5,290万美元，超过了Zacks Consensus Estimate[3] - Alexander & Baldwin Holdings, Inc. (ALEX)在上一季度的FFO为每股0.29美元，超过了Zacks Consensus Estimate的每股0.27美元[1] - 公司在过去四个季度中，有两次超过了FFO的共识预期[2] 股价表现 - 公司股价自年初以来下跌了约10.8%，表现不及标普500指数[5] 投资展望 - 公司的FFO展望对于投资者来说是一个可靠的衡量标准，可以帮助他们预测股票的未来走势[6] - 在发布财报前，投资者可以追踪估值修订的趋势，以及借助Zacks Rank等评级工具来辅助判断[7] - 目前公司的Zacks Rank为3（持有），预计股价将与市场表现持平[8] 行业前景 - 投资者应该关注行业前景对股票表现的影响，REIT and Equity Trust - Other行业目前在Zacks行业中排名前39%[10]

业务板块 - 公司运营商业房地产和土地运营两个可报告业务板块[146] 资产出售 - 2023年11月公司完成出售Grace Pacific权益和毛伊岛公司自有采石场土地，标志始于2016年的简化工作最后一步完成[147] - 2023年公司完成出售毛伊岛和考艾岛约460英亩土地，售价1230万美元[147] - 2022年公司完成出售考艾岛约18900英亩土地和McBryde Resources全部股权，售价7600万美元，确认处置净收益5400万美元，收到现金7390万美元；此外还完成出售毛伊岛和考艾岛约1300英亩土地，售价1990万美元[147] - 2023年资产处置净收益110万美元，主要因出售毛伊岛一家传统货运和仓储企业的股权；2022年为5400万美元，因出售考艾岛约18900英亩土地及麦克布赖德资源公司100%股权[154] - 2023年终止经营业务（税后）亏损780万美元，主要因11月出售格雷斯处置集团产生1320万美元处置损失，部分被处置前运营收入540万美元抵消；2022年为8660万美元，主要因格雷斯处置集团被分类为待售资产时确认8980万美元减值损失[155] - 2023年12月31日，公司认定一处CRE改良物业符合持有待售标准；2022年12月31日，认定Grace处置组符合持有待售标准，2023年11月完成出售[215] 财务数据对比 - 2023年公司运营收入2.089亿美元，较2022年减少9.4%（2160万美元），主要因土地运营板块土地销售和遗留业务收入降低，部分被商业房地产板块租金和租户回收款增加抵消[151][152] - 2023年公司运营成本1.066亿美元，较2022年减少19.8%（2630万美元），主要因土地运营板块遗留业务成本和开发物业销售成本降低，部分被商业房地产板块物业运营成本增加抵消[151][152] - 2023年公司持续经营业务收入4080万美元，较2022年增长10.0%（370万美元）[151] - 2023年公司终止经营业务收入（税后）亏损780万美元，较2022年亏损减少91.0%（7880万美元）[151] - 2023年公司净收入3300万美元，较2022年亏损4950万美元实现扭亏，增加8250万美元[151] - 2023年公司资金运营（FFO）为7940万美元，较2022年增长8.2%（600万美元）；核心FFO为8530万美元，较2022年增长3.8%（310万美元）[151] - 2023年销售、一般和行政成本下降5.3%，即190万美元，降至3400万美元[153] - 2023年12月31日止年度，商业房地产运营收入增长3.6%，即680万美元，达1.94亿美元；运营利润下降0.4%，即30万美元，至8120万美元[158] - 2023年土地运营收入为1490万美元，主要源于约460英亩未开发土地出售获1230万美元[177] - 2022年土地运营收入为4330万美元，主要来自开发地块和1300英亩未开发土地销售[178] - 2023年土地运营营业利润为1080万美元，2022年为亏损140万美元[177] - 2023年净收入为2970万美元，2022年为亏损5080万美元[188] - 2023年FFO为7940万美元，2022年为7340万美元[188] - 2023年核心FFO为8530万美元，2022年为8220万美元[188] - 2023年CRE营业利润为8120万美元，2022年为8150万美元[191] - 2023年NOI为1.233亿美元，2022年为1.178亿美元[192] - 2023年同店NOI为1.224亿美元，2022年为1.174亿美元[192] - 2023年经营活动产生的现金流量为7550万美元，较上一年增加830万美元，主要因2022年向设定受益计划的现金缴款及计划终止事项在2023年未再发生，但未改良和开发土地销售现金收入较2022年减少1810万美元[198] - 2023年持续经营的投资活动使用现金2760万美元，2022年为提供现金5100万美元；2023年融资活动使用现金7980万美元，较2022年的1.262亿美元有所减少[202][207] 资产收购与开发 - 2023年公司收购考艾岛工业地产，购买价格950万美元，总租赁面积33200平方英尺；12月从土地运营部门转入毛伊岛商业园二期2.4英亩地块用于定制开发[159] 租赁业务 - 2023年公司签署83份新租约和150份续租约，涵盖623600平方英尺总租赁面积；6份新的地面租约续约，其中2份可比续约租金增长37.8% [162] - 截至2023年12月31日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.7%，实物入住率为94.1%，经济入住率为93.0% [166] - 按资产类别划分，截至2023年12月31日，零售租赁入住率为94.3%，工业为96.8%，办公为84.2% [169] - 截至2023年12月31日，同店租赁入住率为95.5%，同店经济入住率为93.8% [171][172] 利息及其他收支 - 2023年利息及其他收入（支出）净额减少310万美元，至净支出270万美元，主要因2023年12月31日终止两项远期利率互换的套期关系[154] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，包括FFO、核心FFO和NOI等[181] 现金及债务情况 - 截至2023年12月31日，公司现金及现金等价物为1350万美元，循环信贷安排下有3700万美元借款，4.63亿美元可用额度[201] - 短期（2023年12月31日起未来十二个月）和长期应付票据及其他债务的合同利息支付估计分别为1900万美元和3290万美元，未来十二个月合同不可撤销采购义务支出为2880万美元[197] - 截至2023年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响后）本金为4.271亿美元，可变利率债务为3700万美元[223] - 2024 - 2028年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金分别为4.271亿、2.651亿、2.246亿、1.554亿、1.143亿和6800万美元，加权平均利率分别为4.23%、4.24%、4.12%、4.11%、3.91%和3.57%[225] - 2024 - 2025年，公司可变利率债务预计剩余本金均为3700万美元，加权平均利率均为6.50%[225] - 截至2023年12月31日，公司利率互换协议中可变转固定的剩余名义金额和互换资产（负债）公允价值为410万美元，平均支付固定利率为3.14%，平均收取利率为6.70%[225] - 截至2023年12月31日，公司远期利率互换协议中可变转固定的剩余名义金额和互换资产（负债）公允价值为 - 270万美元，2025 - 2028年及以后加权平均支付固定利率为4.85%[226] - 截至2022年12月31日，公司有4.604亿美元固定利率债务和1200万美元可变利率债务未偿还，加权平均利率分别为4.3%和5.4%，利率衍生品公允价值为资产270万美元[225] 资本支出 - 2023年持续经营的资本支出为3120万美元，全部与CRE部门相关；预计2024年资本支出（不包括潜在商业地产收购）约为4900 - 5800万美元[202][206] 财务契约与资金需求 - 截至2023年12月31日，公司遵守所有未偿余额的财务契约，未来可能寻求豁免或修改以维持合规，否则将对财务状况产生重大不利影响[194] - 公司认为当前经营活动现金、可用现金及现金等价物余额和信贷安排下的借款能力足以满足短期和长期业务需求，但不保证能维持当前现金流水平和借款能力[195] 税务交易 - 2023年公司未完成符合税法§1031或§1033规定的销售或非自愿转换交易，完成一项利用递延税款销售或非自愿转换收益的收购；截至2023年12月31日，无未再投资的递延税款销售资金[208] 通胀与利率影响 - 近年来美国高通胀增加了建筑和运营成本，公司部分租赁要求租户承担部分运营费用，缓解了通胀影响；截至2023年12月31日，联邦基金利率从2022年1月1日的0.25%升至5.25%，影响公司业务[209][211] - 若通胀持续，联邦基金利率可能维持高位或继续上升，增加债务和股权融资成本，影响房地产资产买卖和公司收购机会[212] 资产减值 - 2023年，公司对持有待售的CRE改良物业按公允价值减出售成本计量，记录减值220万美元；还记录与放弃潜在CRE开发项目相关的减值费用260万美元[220] - 2022年，公司对Grace处置组按公允价值减出售成本计量，记录减值8980万美元；还记录土地运营部门相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用500万美元[220] - 2021年，公司记录与Grace Pacific的铺路和道路解决方案业务相关的减值费用2610万美元[220]

公司动态 - 公司管理层将参加Wolfe Research虚拟房地产会议 并于2024年2月29日东部时间下午2:20进行演讲 [1] - 演讲将通过公司官网进行网络直播 [1] 公司概况 - 公司是夏威夷唯一一家专注于商业地产的上市房地产投资信托基金 [2] - 公司是夏威夷最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [2] - 公司在夏威夷拥有 管理和运营约390万平方英尺的商业空间 包括22个零售中心 13个工业资产和4个办公物业 [2] - 公司拥有142英亩的土地租赁资产 [2] - 公司正在扩大和加强其商业地产投资组合 并实现其在夏威夷商业地产的战略重点 [2] - 公司拥有154年历史 随着夏威夷经济的发展而演变 并在农业 交通 旅游 建筑 住宅和商业房地产行业的发展中发挥领导作用 [2] 联系方式 - 投资者关系联系电话 (808) 525-8475 [3] - 投资者关系联系邮箱 [email protected] [3]

商业地产组合 - 公司商业地产组合包括22个零售中心、13个工业资产和4个办公物业，总计390万平方英尺的改进物业，其中250万平方英尺为以杂货店/药店为主的零售中心，以及142.0英亩的地面租赁资产[7] - 公司商业地产组合的年度基础租金（ABR）是当前月份的合同基础租金乘以12，不考虑可能在某些情况下显著的百分比租金[13] - 2023年第四季度商业地产营业收入为48.4百万美元，与2022年同期持平[34][35] - 2023年全年商业地产营业收入为194.0百万美元，同比增长3.6%[34][35] - 2023年第四季度商业地产运营利润为17.0百万美元，同比下降19.8%[35] - 2023年全年商业地产运营利润为81.2百万美元，同比下降0.4%[35] - 2023年第四季度商业房地产运营收入为48.4亿美元，与2022年同期持平[58] - 2023年全年商业房地产运营收入为194.0亿美元，同比增长3.6%[58] - 2023年第四季度商业房地产NOI为30.6亿美元，同比增长4.8%[58] - 2023年全年商业房地产NOI为123.3亿美元，同比增长4.7%[58] - 2023年第四季度商业房地产EBITDA为26.2亿美元，同比下降13.5%[61] - 2023年全年商业房地产EBITDA为117.7亿美元，同比下降0.3%[61] - 2023年第四季度零售租赁占用率为94.3%，同比增长50个基点[63] - 2023年第四季度工业租赁占用率为96.8%，同比下降160个基点[63] - 2023年第四季度办公室租赁占用率为84.2%，同比下降400个基点[63] - 2023年第四季度零售NOI为19.111亿美元，同比增长4.6%[69] - 2023年零售业务NOI为78,133千美元，同比增长3.1%，占总NOI的63.4%[71] - 2023年工业业务NOI为20,429千美元，同比增长1.3%，占总NOI的16.6%[71] - 2023年办公业务NOI为4,629千美元，同比增长14.5%，占总NOI的3.8%[71] - 2023年总改善投资组合NOI为103,191千美元，同比增长3.2%，占总NOI的83.8%[71] - 2023年地面业务NOI为20,041千美元，同比增长13.1%，占总NOI的16.3%[71] - 2023年同店零售业务NOI为77,825千美元，同比增长3.0%，占总同店NOI的63.6%[72] - 2023年同店工业业务NOI为19,958千美元，同比下降0.7%，占总同店NOI的16.3%[72] - 2023年同店办公业务NOI为4,629千美元，同比增长14.4%，占总同店NOI的3.8%[72] - 2023年同店总改善投资组合NOI为102,412千美元，同比增长2.7%，占总同店NOI的83.7%[72] - 2023年同店地面业务NOI为20,031千美元，同比增长13.2%，占总同店NOI的16.4%[72] - 工业地产总面积为1,284,200平方英尺，租赁率为96.8%，经济占用率为96.0%，2023年NOI为20,429,000美元，占改进投资组合NOI的19.8%[79] - 办公地产总面积为145,700平方英尺，租赁率为84.2%，经济占用率为82.8%，2023年NOI为4,629,000美元，占改进投资组合NOI的4.5%[79] - 改进投资组合总面积为3,933,900平方英尺，租赁率为94.7%，经济占用率为93.0%，2023年NOI为103,191,000美元[79] - 地面租赁总面积为142.0英亩，2023年NOI为20,041,000美元[81] - 前十大租户的ABR为26,357,000美元，占改进投资组合总ABR的25.0%，总GLA为1,026,184平方英尺，占改进投资组合总GLA的26.2%[84] - Albertsons Companies是最大租户，ABR为7,608,000美元，占改进投资组合总ABR的7.2%，GLA为286,024平方英尺，占改进投资组合总GLA的7.3%[84] - Sam's Real Estate Business Trust是第二大租户，ABR为3,308,000美元，占改进投资组合总ABR的3.1%，GLA为180,908平方英尺，占改进投资组合总GLA的4.6%[84] - CVS Corporation是第三大租户，ABR为2,889,000美元，占改进投资组合总ABR的2.7%，GLA为150,411平方英尺，占改进投资组合总GLA的3.8%[84] - Foodland Supermarket是第四大租户，ABR为2,184,000美元，占改进投资组合总ABR的2.1%，GLA为113,725平方英尺，占改进投资组合总GLA的2.9%[84] - Coleman World Group是第五大租户，ABR为2,004,000美元，占改进投资组合总ABR的1.9%，GLA为115,495平方英尺，占改进投资组合总GLA的2.9%[84] - 2024年总改善投资组合中，到期的租赁面积为444,567平方英尺，占总改善租赁面积的12.3%，到期租金收入为12,081千美元，占总改善到期租金收入的11.5%[87] - 2024年零售租赁到期面积为243,355平方英尺，占总零售租赁面积的10.7%，到期租金收入为8,318千美元，占总零售到期租金收入的10.3%[88] - 2024年工业租赁到期面积为166,250平方英尺，占总工业租赁面积的13.5%，到期租金收入为2,624千美元，占总工业到期租金收入的13.2%[89] - 2023年第四季度，公司新签和续签租赁总面积为114,298平方英尺，新租金为41.54美元/平方英尺，加权平均租赁期限为4.3年[91] - 2023年第四季度，新租赁面积为17,597平方英尺，新租金为44.43美元/平方英尺，租金涨幅为11.4%[91] - 2023年第四季度，续租面积为96,701平方英尺，新租金为41.02美元/平方英尺，租金涨幅为7.0%[91] - 2023年全年，公司新签和续签租赁总面积为623,603平方英尺，新租金为31.36美元/平方英尺，加权平均租赁期限为4.8年[91] - 2023年全年，新租赁面积为181,304平方英尺，新租金为30.37美元/平方英尺，租金涨幅为8.0%[91] - 2023年全年，续租面积为442,299平方英尺，新租金为31.76美元/平方英尺，租金涨幅为7.6%[91] - 零售租赁面积为360,771平方英尺，平均基本租金（ABR）为每平方英尺41.85美元，租金涨幅为7.8%[92] - 工业租赁面积为247,591平方英尺，平均基本租金（ABR）为每平方英尺16.13美元，租金涨幅为7.5%[92] - 办公室租赁面积为15,241平方英尺，平均基本租金（ABR）为每平方英尺30.54美元，租金涨幅为4.4%[92] 土地运营 - 公司土地运营组合包括约3652英亩的遗留土地和资产，以及53英亩的核心土地，包括在欧胡岛和毛伊岛的开发持有和开发销售活动[7] - 2023年11月，公司完成了对Grace Pacific及其在毛伊岛的采石场土地的出售，相关资产和负债在2022年12月31日的合并资产负债表中被分类为持有待售[8] - 2023年第四季度土地运营营业收入为4.5百万美元，同比下降79.9%[34][35] - 2023年全年土地运营营业收入为14.9百万美元，同比下降65.6%[34][35] - 土地运营部门2023年第四季度的营业收入为4.5百万美元，全年营业收入为14.9百万美元[103] - 土地运营部门2023年第四季度的运营利润为6.3百万美元，全年运营利润为10.8百万美元[104] - 毛伊岛商业园二期项目的剩余可销售面积为34.2英亩，目标销售价格为每平方英尺38至58美元[107] - 公司核心房地产投资的总账面价值为72.3百万美元，其中毛伊岛商业园二期的账面价值为20.4百万美元[110] - 土地运营部门的总资产为112.4百万美元，总负债为99.0百万美元[110] 财务表现 - 公司市场资本化在2023年12月31日为14亿美元[11] - 2023年第四季度总营业收入为52.9百万美元，同比下降25.3%[34][35] - 2023年全年总营业收入为208.9百万美元，同比下降9.4%[34][35] - 2023年第四季度净亏损为3.5百万美元，较2022年同期的71.6百万美元亏损大幅收窄[34][35] - 2023年全年归属于A&B股东的净利润为29.8百万美元，较2022年的50.6百万美元亏损实现扭亏为盈[34][35] - 2023年净收入为33.0亿美元，相比2022年的净亏损49.5亿美元有显著改善[41] - 2023年经营活动产生的现金流量为67.1亿美元，相比2022年的34.0亿美元增长近一倍[41] - 2023年资本支出为21.7亿美元，主要用于物业、厂房和设备的购置[41] - 2023年公司支付了64.3亿美元的现金股息，相比2022年的57.7亿美元有所增加[41] - 2023年公司回购了5.4亿美元的普通股，相比2022年的7.3亿美元有所减少[41] - 公司过去12个月的净收入为3300万美元，相比2022年的净亏损4950万美元有所改善[50] - 公司过去12个月的调整后EBITDA为1.081亿美元，相比2022年的1.607亿美元有所下降[50] - 公司过去12个月的核心FFO为8530万美元，相比2022年的8220万美元有所增长[51] - 公司过去12个月的每股核心FFO为1.17美元，相比2022年的1.13美元有所增长[53] 债务与资本结构 - 2023年公司总债务为464.0亿美元，加权平均利率为4.41%，加权平均到期期限为2.5年[44] - 2023年公司总债务中，2024年到期的债务为162.0亿美元，占总债务的34.9%[44] - 2023年公司总债务中，2025年到期的债务为77.5亿美元，占总债务的16.7%[44] - 2023年公司总债务中，2026年到期的债务为69.2亿美元，占总债务的14.9%[44] - 2023年公司总债务中，2027年到期的债务为41.1亿美元，占总债务的8.9%[44] - 公司总债务为4.64亿美元，其中担保债务为1.897亿美元，无担保定期债务为2.373亿美元，无担保循环信贷额度为3700万美元[47] - 公司净债务为4.506亿美元，现金及现金等价物为1350万美元[47] - 公司总市值为18.42亿美元，总债务占总市值的比例为25.2%[47] - 公司流动性为4.765亿美元，其中未使用的承诺信贷额度为4.63亿美元[47] - 公司过去12个月的调整后EBITDA为1.081亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为4.2倍[47] - 公司过去12个月的债务覆盖率为1.9倍，固定利率债务占总债务的比例为92%[47] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标，如合并EBITDA、合并调整后EBITDA、FFO、核心FFO等，以评估运营绩效并提供额外的洞察[19] - 公司调整段EBITDA或合并EBITDA以得出段调整后EBITDA或合并调整后EBITDA，用于识别非经常性、不常见或不寻常的项目，这些项目预计不会在段的正常运营中再次发生[20] - 公司调整后的EBITDA（包括分部调整后EBITDA和合并调整后EBITDA）排除了非现金减值、养老金终止费用等非经常性项目，以反映核心业务运营表现[21] - 公司使用FFO（Funds From Operations）作为衡量房地产公司运营表现的非GAAP指标，并将其与GAAP下的净收入进行比较[22] - Core FFO是公司核心商业房地产业务的非GAAP指标，通过调整CRE运营利润以排除非经常性项目，反映核心业务的运营表现[23] - NOI（Net Operating Income）是公司用于评估商业房地产投资组合的非GAAP指标，反映合同收入和现金支出，排除非合同收入和非现金支出[24][25] - 公司按同店基础报告NOI和入住率，以提供可比资产的运营表现信息，排除开发、重新开发、收购或处置的影响[26] - 公司提供了非GAAP财务指标与GAAP财务指标的对账表，包括合并净收入与合并EBITDA、合并调整后EBITDA的对账，以及CRE运营利润与NOI、同店NOI的对账[27] 资产与负债 - 截至2023年12月31日，公司房地产投资净值为14.83亿美元，较2022年12月31日的15.076亿美元有所下降[31] - 公司总资产从2022年12月31日的17.873亿美元下降至2023年12月31日的16.462亿美元[31] - 公司总负债从2022年12月31日的7.436亿美元下降至2023年12月31日的6.432亿美元[31] - 公司股东权益从2022年12月31日的10.357亿美元下降至2023年12月31日的10.03亿美元[31] 开发项目 - 毛伊岛商业园建设项目的总估计成本为12.6至13.2百万美元，预计稳定化收益率为7.8%至8.1%[95] - 2023年公司收购了两处工业地产，总购买价格为9.5百万美元，总租赁面积为41,600平方英尺[98]

文章核心观点 亚历山大与鲍德温公司宣布毛伊商业园二期项目的一笔定制租赁和两笔销售交易，项目最后阶段开发将提供商业开发机会，有助于当地经济发展并强化公司对毛伊社区的承诺 [1][4] 项目交易情况 - 与一家全国性食品制造商和经销商达成29,500平方英尺仓库和配送设施的定制工业租赁协议，租户将搬迁现有业务，预计2025年第四季度完工并入住 [1] - 毛伊县以1740万美元购买12.5英亩土地，用于建设交通部门新设施，交易将在分区完成后完成 [2] - 本月初哈迈电器公司以240万美元购买1.3英亩土地，用于建设展厅和服务中心以扩大业务 [4] 项目剩余开发情况 - 项目最后阶段有21块半英亩至五英亩的地块，可用于仓储、分销等多种用途，是拥有或租赁临街商业空间的最后机会 [3] - 公司已启动分区流程，计划在2026年初完成基础设施改善，目前土地可进行定制、地面租赁和按公寓单元购买 [3] 项目整体情况 - 毛伊商业园二期是125英亩的混合用途开发项目，靠近港口和机场，已吸引各类企业，是毛伊主要零售和工业子市场 [5] - 部分地块位于机会区，合格土地购买者可享受潜在税收递延优惠 [5] 公司情况 - 亚历山大与鲍德温公司是专注于夏威夷商业地产的房地产投资信托公司，是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [6] - 公司拥有、运营和管理约390万平方英尺商业空间，包括零售中心、工业资产等，正通过变现非核心资产加强商业地产业务 [6]