财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度净收入610万美元，每股0.08美元；FFO为1300万美元，每股0.18美元；核心FFO为1750万美元，每股0.24美元 [21] - 2021年全年净收入3510万美元，每股0.48美元；FFO为7000万美元，每股0.96美元；核心FFO为6940万美元，每股0.96美元 [21] - 2021年第四季度和全年各指标受益于准备金转回，分别约为90万美元（每股0.01美元）和430万美元（每股0.06美元） [21] - 2021年全年G&A为5190万美元，处于预期范围低端且低于2019年的5890万美元；第四季度G&A为1470万美元，高于2020年同期的1160万美元 [24] - 2021年底总债务5.33亿美元，总流动性5.19亿美元，包括约700万美元现金和4.49亿美元信贷额度剩余额度 [24] - 2021年底净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为3.3倍，低于一年前的6.7倍；排除一次性非核心变现收入和M&C减值影响，该比率在5倍的低至中区间；债务与总市值之比为22.6% [25] - 董事会宣布2021年第四季度股息为每股0.18美元，2022年第一季度股息为每股0.19美元，较上季度增长5.6% [25] - 公司提供2022年核心FFO每股指导范围为0.94 - 1美元，基于同店NOI增长0% - 2%；排除COVID相关准备金转回，同店NOI增长为2% - 4% [26] - 预计2022年将产生8000 - 9500万美元与养老金计划终止相关的非现金结算费用，以及3400 - 4800万美元的额外现金缴款 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 2021年全年CRE收入增长超15%，总CRE投资组合NOI和同店NOI均增长超17%，核心FFO增长超26% [9] - 2021年第四季度CRE收入同比增长近25%（910万美元）至4600万美元，NOI增长33%（720万美元）至2880万美元，同店NOI增长33%（690万美元）至2800万美元 [22] - 2021年零售板块同店NOI改善近24%，工业和地面租赁板块同店NOI增长超8% [9] - 2021年全年签约超270份租约，面积超65万平方英尺，可比租赁价差为4.6%；第四季度签约65份租约，面积约16.2万平方英尺，新租约平均价差10.1%，续租约价差4.8% [11][16] - 2021年底整体租赁入住率为94.3%，与2019年底和2020年底持平；同店租赁入住率为94.2%，2020年底为94.3% [11][16] 土地运营 - 2021年第四季度土地运营业务收入4140万美元，EBITDA为3340万美元；全年收入近8000万美元，EBITDA为5650万美元 [23] 材料与建筑（M&C） - 2021年第四季度M&C业务因商誉和长期资产非现金减值2900万美元，以及一项权益法投资一次性非现金费用350万美元，调整后EBITDA为负270万美元，2020年同期为正70万美元 [23] - 2021年全年调整后EBITDA为负110万美元，2020年为正630万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年夏威夷夏季和冬季旅游旺季旅客抵达量分别约为2019年水平的89%和80%，失业率从年初的10.3%降至年底的5.7% [10] - 2021年夏威夷旅游业仍基本无国际旅客，2019年国际旅客约占游客总数的28% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将加大对商业房地产增长的关注，完成业务简化，退出材料与建筑业务 [8][14] - 投资团队重新转向收购业务，2021年第四季度完成自2019年年中以来的首次收购，团队正积极寻找更多机会，计划每年投入5000 - 7500万美元或更多用于收购 [12][17] - 2021年推进多个再开发项目，总投资约1700万美元，预计回报率在高个位数至低两位数之间；2022年预计再投资1500 - 2000万美元用于再开发项目 [11] - 2021年成功变现超2亿美元非核心土地，包括出售Kukui'ula合资企业等，所得款项用于加强资产负债表 [13] - 材料与建筑业务团队重新定位业务，预计2022年盈利改善，并计划在春季开展营销工作 [14][15] - 公司将继续致力于夏威夷地区的ESG原则，2022年将扩大相关承诺，设立员工委员会 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司表现强劲，随着夏威夷经济复苏加速，优质房地产投资组合展现出优势，预计随着COVID病例数下降，旅游限制将继续减少 [8][10] - 尽管市场竞争激烈，但公司凭借对夏威夷市场的深入了解和长期关系，有信心在商业房地产收购、开发等方面取得成功 [30] - 材料与建筑业务虽在2021年面临挑战，但2022年订单大多已有合同保障，预计表现将改善，且基础设施法案将带来有利背景 [39] 其他重要信息 - 电话会议中涉及的非历史事实陈述为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司不承担更新义务 [5][6] - 管理层在电话会议中会提及非GAAP财务指标，相关说明和调整在演示文稿附录中，演示文稿可在公司网站下载 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年指导范围是否包含土地销售再投资 - 2021年大部分土地销售资产在TRS，无大量1031交换资本，少量1031收益已再投资于第四季度收购的资产；指导范围主要基于核心业务表现和增长 [33][34] 问题2：Grace业务第四季度减值情况及与基础设施法案的关系 - 2021年因失去一个已获授的重大项目导致业绩不佳；2022年大部分工作已有合同保障，预计表现改善；减值主要是由于缩短Grace持有期限并计划近期出售，导致长期资产账面价值减少 [38][39][42] 问题3：2022年非核心项目中除养老金计划外另一项费用及是否还有其他费用 - 两项费用均与养老金有关，分别是非现金结算费用和现金缴款，且两者不叠加；目前无其他额外费用，公司正清理遗留义务，其他事项大多已在资产负债表中充分预留 [44][45] 问题4：2021年同店NOI增长中准备金转回的影响及2022年指导范围中是否还有准备金转回 - 2021年第四季度准备金转回约90万美元，全年为430万美元；预计2022年可收回金额减少，指导范围中点约为200万美元 [48] 问题5：NAREIT定义的FFO是否受Grace 2900万美元非现金减值影响及350万美元费用的具体内容 - FFO受2900万美元非现金减值全额影响；350万美元是材料合资企业的库存和设备减值 [51] 问题6：Grace业务在账面上的价值及是否为公允价值 - 截至年底Grace的账面价值为1.032亿美元，不反映公允价值，公司将通过营销过程确定其价值 [53] 问题7：收购管道情况及是否偏向工业 - 公司积极寻求收购机会，市场条件紧张，主要评估非上市交易；关注现有资产类别（零售、工业、地面租赁），也考虑互补资产类别；同时也关注内部增长投资机会 [55][56] 问题8：除Grace外还有哪些非核心资产可变现 - 剩余农业用地（通过可再生能源资产和农场租赁产生收入）以及毛伊岛和考艾岛的小型开发地块（适合住宅开发） [58] 问题9：公司物业是否适合太阳能项目 - 珍珠高地中心是首个太阳能项目，因其有较大屋顶空间；公司正积极评估在更多物业中推广太阳能项目 [60]

公司业务资产情况 - 截至2021年12月31日，公司商业地产组合位于夏威夷，含22个零售中心、11个工业资产和4个办公物业，总可租赁面积390万平方英尺，另有143.4英亩土地处于地面租赁中，公司在夏威夷共拥有超26000英亩土地[10] - 公司运营商业地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，2021年12月31日，总合并资产中，商业地产业务占79.8%，土地运营业务占6.4%，材料与建筑业务占9.5%[10] 公司战略 - 公司战略聚焦增加经常性收入、执行简化战略、保持财务稳健和精简运营[12] - 商业地产业务战略聚焦夏威夷，通过有效租赁和管理、资产重新定位和开发等方式提升资产质量和收入[13][15] - 土地运营业务旨在将非核心资产和土地变现，对适合开发的土地探索开发或提前变现[18] - 材料与建筑业务主要通过子公司Grace Pacific开展，公司拟出售部分或全部Grace Pacific业务[19] - 融资战略旨在维持资产负债表平衡，包括合理分配资本、降低杠杆、优化债务期限等[20] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司及其子公司有611名全职员工，较上一年减少7人，材料与建筑业务板块有443名全职员工，约48%的员工受集体谈判协议覆盖[24] - 公司提供有竞争力的薪酬福利，包括健康和人寿保险、带薪休假等，部分员工有年度奖金和长期股权奖励[29] - 公司通过多种方式支持员工个人和职业发展，包括提供培训、学费报销等，还注重员工参与、多元化和社区参与[30][31][32] 债务情况 - 截至2021年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响后）本金为5.329亿美元，平均利率4.12%；可变利率债务因利率互换在2023年2月前有效为零[252][253] - 2022 - 2026年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金义务分别为5.329亿、5.028亿、4.182亿、2.612亿、2.21亿和1.521亿美元，平均利率分别为4.12%、4.08%、4.22%、4.23%、4.11%和4.10%[253] - 2024 - 2025年，公司可变利率债务预计剩余本金义务为5000万美元，平均利率1.15%[253] - 截至2020年12月31日，公司有5.763亿美元固定利率债务和1.11亿美元可变利率债务，加权平均利率分别为4.27%和2.20%，利率衍生品公允价值负债为640万美元[253] 利率衍生品情况 - 利率衍生品中，可变转固定剩余名义金额及互换资产（负债）公允价值在2022 - 2026年及以后分别为1.063亿、1.046亿、5270万、5080万、4890万和4700万美元，平均支付固定利率分别为1.66%、1.64%、3.14%、3.14%、3.14%和3.14%[254] 利率风险管理 - 公司利用债务期限组合、固定和可变利率债务以及利率互换管理利率风险，未来债务结构会因业务需求和市场条件波动[252] - 公司会继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并采取符合业务、财务状况、流动性和资本资源利益的行动[254] 现金投资 - 公司会将多余现金投资于短期货币市场基金，2021年12月31日和2020年12月31日投资金额不重要[254] 报告提交与获取 - 公司向美国证券交易委员会提交10 - K、10 - Q、8 - K等报告，可在sec.gov和公司网站获取[33] 利率风险来源 - 公司面临利率变动风险，主要源于借款活动以维持流动性和支持业务运营[252]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为640万美元，合每股0.09美元，去年同期净收入为300万美元，合每股0.04美元 [20] - 第三季度运营资金为1550万美元，合每股0.21美元，去年同期为1250万美元，合每股0.17美元 [20] - 核心运营资金为1790万美元，合每股0.25美元，去年同期为1160万美元，合每股0.16美元；过去12个月运营资金增长得益于租户表现改善，租金支付和回收增加；第二和第三季度核心运营资金均较第一季度增长19%，即每股0.04美元 [21] - 第三季度末杠杆率为净债务与调整后息税折旧摊销前利润的5.5倍，去年为6.6倍；债务与总市值之比在季度末为27%，目前为25% [12][27][28] - 提高2021年核心运营资金每股指导范围，从0.81 - 0.87美元提高到0.88 - 0.92美元；提高同店净营业收入指导范围，从7% - 10%提高到10% - 12% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 收入4400万美元，比2020年同期增加830万美元，即23%；净营业收入2810万美元，比2020年第三季度增加650万美元，即30%；同店净营业收入2740万美元，比2020年第三季度增加630万美元，即30% [22] - 第三季度执行77份标准租约，约21.6万平方英尺，新租约数量创纪录达34份；可比租约投资组合平均利差2.3%，新租约利差8.7% [15][22] - 签署3份与新冠相关的租约修改延期协议，面积约5000平方英尺，加权平均期限2.5年 [23] 土地运营 - 2021年第三季度收入540万美元，息税折旧摊销前利润200万美元；包括250万美元合资企业收入，主要来自Kukuiula项目，该项目第三季度售出11个单元和大宗地块，公司获得约1000万美元现金收入 [23] 材料与建筑 - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润220万美元，业绩持续改善，积压订单转化为合同工作增加，第四季度铺路量上升 [13][14] 一般与行政费用 - 第三季度报告的一般与行政费用为1260万美元，高于2020年第三季度；预计今年一般与行政费用在5200 - 5400万美元，低于2019年末的近5900万美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷州失业率持续改善，9月降至6.6%，为18个月以来最低 [10] - 7月夏季旅游高峰旅客抵达量达到2019年水平的89%，虽受德尔塔变种影响有小幅度回落，但预计假日季表现强劲；本周州长宣布放宽聚会限制并与联邦国际旅行要求接轨，预计11月8日起国际旅客将增加 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务，专注夏威夷商业房地产，推进非核心土地销售，预计年底前完成更多交易，包括农业用地、城市区域土地和Kukuiula项目权益；非核心资产销售和商业房地产现金流改善增强了资产负债表，使公司有资金专注商业房地产增长 [12] - 商业房地产方面，利用资产负债表优势，通过再投资现有资产和收购实现增长；已收购一处工业物业，未来将继续关注零售、工业和地面租赁资产收购；推进Aikahi Park购物中心和Manoa Marketplace改造项目；在Pearl Highlands中心建设1.3兆瓦屋顶光伏系统，未来将推广至更多物业 [16][17][18][19] - 材料与建筑业务，希望在2022年实现业务货币化，目前业务表现呈积极态势，积压订单转化为合同工作增加，铺路项目推进带动业绩改善 [13][14][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济显著复苏，商业房地产组合受益于经济强劲基本面，预计未来表现良好；旅游市场复苏对整体经济活动有积极影响，尽管社区零售物业对旅游活动依赖度不高，但仍能从中受益 [9][10][11] - 商业房地产租赁市场需求旺盛，租户表现和租金回收情况改善，预计到年底和2022年将保持强劲表现 [15] - 材料与建筑业务第四季度虽受天气因素影响，但整体前景改善，为业务货币化奠定基础 [35][36] 其他重要信息 - 宣布两项晋升，Lance Parker晋升为首席运营官，Scott Morita被任命为副总裁兼公司法律顾问 [8][9] - 发布第二份年度企业责任报告，强调对环境、社会和治理实践的承诺 [30] - 设立高达1.5亿美元的市价股票发行计划，第三季度未发行或回购股票；对信贷安排进行重组，将总额度从4.5亿美元提高到5亿美元，期限延长至2025年8月，利差降低多达80个基点；到2024年前无重大债务到期 [25][26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Grace业务复苏的驱动因素及未来12 - 18个月的业务展望 - 业务复苏得益于积压订单转化为合同工作增加，使团队更高效；夏威夷建筑活动增加，促进了骨料销售；第四季度虽受天气影响，但整体前景改善，为业务货币化奠定基础，公司计划在2022年实现业务货币化 [33][34][35][36] 问题2: Kukuiula项目销售加速的驱动因素及出售该项目的内部考量 - 销售加速得益于几年前的投资增加了市场库存，以及疫情导致夏威夷住宅土地需求激增；公司曾因项目表现和市场反应不佳未出售该项目，目前因项目表现改善和市场资金充裕，已选定买家推进潜在交易，出售所得资金将重新投入商业房地产增长，符合公司战略 [38][39][40] 问题3: 工业物业收购的定价、资本化率、每平方英尺价格及收购管道情况 - 收购的工业物业为4.2万平方英尺仓库及小工业场地，位于檀香山市中心，资本化率为5.1%；公司优先收购现有零售、工业和地面租赁资产类别，市场开始解冻，公司将更积极与卖家接触 [43][44] 问题4: 同店零售净营业收入中延期和反转的计算方式及是否有非经常性项目 - 延期租金若未预留则不影响当期收益；储备金反转在本季度产生约70万美元（每股0.01美元）的积极影响；本季度百分比租金约150万美元（每股0.02美元）；预计第四季度储备金反转和百分比租金机会减少 [47][48][49] 问题5: 非核心土地销售是否能避免重大税收支出 - 大部分待售土地位于应税房地产投资信托子公司内，公司有足够的信贷、结转或当期损失来抵免大部分收入，避免税收损失；Kukuiula项目因几年前的账面减记，税收基础较高，也可提供税收庇护 [51] 问题6: 收购管道是否受非核心资产出售时间影响 - 公司认为短期内无需额外出售资产来支持收购，可用现有流动性进行投资；公司目标是将非创收资产的现金转化为创收资产，但目前收购不依赖资产处置资金 [54] 问题7: 租金收入延期和反转的改善情况是否普遍存在于租户中，是否有特定行业仍存在担忧 - 租户整体情况持续改善，主要体现在租金回收、租户销售和租赁意向方面；但公司旗下的一家影院业务仍滞后 [57][58] 问题8: 零售物业入住率是否还有增长空间或已稳定 - 仍有一定增长机会，但目前大部分空置为少数较大的中型商铺，短期内这些区域难有改善，预计年底前零售组合不会有重大增长，但能保持目前水平 [61] 问题9: 股息政策是基于特定支付比率还是一般性原则 - 公司自转为房地产投资信托基金以来，一直遵循将100%的房地产投资信托应税收入进行分配的政策；在去杠杆过程中，公司坚持这一目标；通过密切监测收益表现，并利用12月宣布、1月支付的灵活性，确保在确定全年收益后再进行最终股息审批 [63]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[126] 公司战略调整 - 公司推进简化战略，加速非核心资产和业务变现，聚焦商业房地产运营[128] - 公司评估材料与建筑业务战略替代方案，潜在交易受多种外部因素影响[129] - 公司评估库库伊乌拉合资项目投资变现机会，部分资产出售预计四季度完成，交易有不确定性[131] 员工福利计划 - 公司计划终止两项员工福利计划，2022年预计现金缴款3200 - 4700万美元，确认8000 - 9500万美元税前非现金养老金结算费用[132][135] - 2022年公司预计为确定给付计划额外支付3200 - 4700万美元现金[206] 疫情影响 - 因新冠疫情，公司为部分租户提供租金减免，形式包括延期、调整支付性质或减免[137] - 2021年前九个月，政府疫情限制措施放宽，夏威夷旅游业增加，当地经济复苏[139] - 2021年前三季度公司财务业绩受疫情影响，与未来期间运营结果可比性可能受限[141] - 新冠疫情及新变种、疫苗接种和有效性等因素可能对公司未来租金收取等财务表现产生负面影响[140] 财务数据（整体） - 2021年第三季度运营收入为8.43亿美元，同比增长8.4%，即650万美元[144][145] - 2021年第三季度运营成本为6.06亿美元，同比下降9.0%，即600万美元[144][147] - 2021年前三季度运营收入为2.546亿美元，同比增长9.5%，即2210万美元[149][150] - 2021年前三季度运营成本为1.786亿美元，同比下降0.2%，即40万美元[149] - 2021年第三季度净收入为650万美元，同比增长103.1%，即330万美元[144] - 2021年前三季度净收入为2940万美元，同比增长617.1%，即2530万美元[149] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1550万美元，同比增长24.0%，即300万美元[144] - 2021年前三季度资金运营（FFO）为5700万美元，同比增长66.2%，即2270万美元[149] - 2021年前九个月运营成本下降0.2%（40万美元）至1.786亿美元，销售、一般和行政费用增长7.8%（270万美元）至3720万美元[151] - 2021年前九个月资产处置净收益40万美元，主要源于毛伊岛剩余非核心地块出售；2020年同期为950万美元，源于考艾岛太阳能发电厂资产出售[152] - 2021年第三季度末FFO为1550万美元，较2020年的1250万美元增加300万美元[198] - 2021年第三季度末Core FFO为1790万美元，较2020年的1160万美元增加630万美元[198] - 2021年前九个月CRE运营利润为5300万美元，较2020年增加[199] - 2021年第三季度末商业房地产NOI为2810万美元，较2020年的2160万美元增加650万美元[200] - 2021年前九个月同店NOI为7990万美元，较2020年增加[200] - 2021年前9个月经营活动产生的现金流为6720万美元，高于2020年同期的3720万美元[208] - 2021年前9个月投资活动提供的净现金为1390万美元，低于2020年同期的2050万美元[213] - 2021年前9个月公司资本支出为2610万美元，较2020年的1770万美元增长47.5% [214][217] - 2021年前9个月融资活动使用的净现金流为1.118亿美元，而2020年同期为提供4420万美元[218] 商业房地产运营 - 2021年前九个月，公司商业房地产运营租金回收率提高，坏账和现金基础费用降低[139] - 截至2021年10月15日，商业房地产投资组合租户支付了约94%的2021年第三季度合同租金和约95%的年初至今合同租金[139] - 2021年第三季度商业房地产运营收入增长23.2%（830万美元）至4400万美元，运营利润增长72.7%（800万美元）至1900万美元[155][156] - 2021年前九个月商业房地产运营收入增长12.5%（1410万美元）至1.272亿美元，运营利润增长39.8%（1510万美元）至5300万美元[159][160] - 2021年前九个月无商业房地产改良物业或土地租赁权益收购，有一笔毛伊岛剩余土地处置，售价30万美元[162][163] - 2021年第三季度公司签署34份新租约和46份续约租约，涵盖22.07万平方英尺可租赁面积[164] - 2021年前九个月零售、工业、办公资产类别租赁情况：零售141份租约，24.4423万平方英尺，平均年租金37.66美元/平方英尺，租金涨幅5.1%；工业54份租约，22.6808万平方英尺，平均年租金14.82美元/平方英尺，租金涨幅3.9%；办公11份租约，1.6883万平方英尺，平均年租金34.77美元/平方英尺，租金降幅0.8%[166] - 截至2021年9月30日，公司改良物业组合租赁入住率94.6%，较2020年上升40个基点；物理入住率94.0%，上升50个基点；经济入住率92.0%，下降90个基点[170] - 截至2021年9月30日，零售租赁入住率93.2%，较2020年上升80个基点；工业98.0%，上升20个基点；办公90.2%，下降210个基点[171] - 截至2021年9月30日，零售经济入住率89.5%，较2020年下降100个基点；工业97.4%，下降40个基点；办公89.3%，下降300个基点[171] - 截至2021年9月30日，同店租赁入住率零售为93.1%、工业为98.0%、办公为90.2%，总改善投资组合为94.6%[172] 土地运营 - 2021年第三季度土地运营收入为540万美元，运营利润为170万美元；2020年同期收入为740万美元，运营利润为310万美元[177][178][179] - 2021年前九个月土地运营收入为3850万美元，运营利润为2230万美元；2020年同期收入为2750万美元，运营利润为1160万美元[181] - 2021年第三季度土地运营收入主要来自遗留业务活动及未开发土地销售；运营利润主要来自遗留土地许可租赁和运输服务[177][178] - 2021年前九个月土地运营收入包括开发地块销售及遗留业务活动收入；运营利润来自销售利润和遗留业务活动利润[181] - 2020年第三季度公司出售太阳能发电设施资产获约1710万美元收购对价，记录约890万美元处置收益[179] - 2020年前九个月土地运营利润驱动因素包括销售利润、遗留业务活动利润及或有负债有利结果[181] 材料与建筑业务 - 2021年第三季度材料与建筑业务收入为3490万美元，运营亏损为30万美元；2020年同期收入为3470万美元，运营利润为160万美元[184] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，材料与建筑业务积压订单分别为1.935亿美元和1.14亿美元，增长69.7%[184][185] - 2021年第三季度材料与建筑业务运营亏损主要因铺路量和利润率降低，部分被采石场产量和利润率提高抵消；2020年同期运营利润主要由格雷斯铺路业务积极成果推动[184] - 2021年前九个月材料与建筑业务营收8890万美元，较2020年的9190万美元下降300万美元，降幅3.3%[187] - 2021年前九个月材料与建筑业务运营亏损620万美元，较2020年的860万美元减少240万美元，降幅27.9%[187] - 2021年前九个月材料与建筑业务运营亏损主要因项目延迟和政府机构合同决策导致铺路量低[187] - 2020年前九个月材料与建筑业务运营亏损主要因出售子公司GPRM的560万美元减记[187] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，计算方法可能与其他公司不同[188][197] 资金与信贷安排 - 2021年8月公司修订循环信贷安排，总循环承付款项增至5亿美元，期限延长至2025年[203][210] - 截至2021年9月30日，公司手头现金为2650万美元，循环信贷安排下有3.569亿美元可用额度[210] - 2021年8月公司签订股权分销协议，可出售最高1.5亿美元的普通股，截至9月30日未出售股份[211] - 截至2021年9月30日，公司持有约1430万美元来自税收递延非自愿转换且尚未再投资的资金[220] - 公司认为现有资金能满足短期和长期业务需求，但不保证能维持当前现金流水平和借款能力[223]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为1280万美元，即每股0.18美元，而2020年同期净亏损470万美元，即每股负0.07美元 [18] - 第二季度资金运营为2230万美元，即每股0.31美元，而去年同期为590万美元，即每股0.08美元 [18] - 核心FFO为1850万美元，即每股0.25美元，而去年同期分别为1310万美元，即每股0.18美元，过去12个月核心FFO增长得益于租户表现改善 [18] - 核心FFO较上一季度增长20%，即每股增加0.04美元，达到每股0.25美元，反映2021年商业房地产投资组合持续走强 [19] - 6月30日，总债务为5.98亿美元，总流动性为4.43亿美元，包括约200万美元现金和4.23亿美元信贷额度剩余额度，总流动性较上一季度增加4200万美元，较一年前增加7900万美元 [24] - 季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为5.4倍，低于上一季度的6.4倍和一年前的7.1倍，债务与总市值之比为31% [26] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.18美元，较第二季度的0.16美元增加12.5%，这是连续第二个季度增加股息 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指引上调至0.81 - 0.87美元，此前为0.69 - 0.77美元，更新后的同店NOI指引范围为7% - 10%，此前为1% - 4% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第二季度CRE收入为4330万美元，比2020年同期增加930万美元，即27%；NOI为2850万美元，比2020年第二季度增加630万美元，即29%，主要因租金收取情况改善 [20] - 同店NOI为2780万美元，比2020年第二季度增加620万美元，即29%，较2021年第一季度增长约13% [21] - 第二季度完成59份标准租约，总面积约10.6万平方英尺，可比租约利差整体为11.5%，零售空间为14% [21] - 本季度签署16份与COVID相关的租约修改延期协议，总面积约4万平方英尺，加权平均期限为1.5年，新租约数量为32份，接近夏威夷投资组合新租约数量的最高纪录 [21] 土地运营 - 2021年第二季度土地运营业务产生收入1600万美元，EBITDA为930万美元，得益于销售和其他运营收入 [22] 材料与建筑 - 第二季度材料与建筑部门调整后EBITDA为70万美元，业绩受铺路项目开工审批延迟影响，但随着铺路活动增加，业绩有望改善 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至5月，夏威夷就业增长率几乎是全国平均水平的两倍，失业率在今年前五个月下降超过2% [10] - 6月入境旅客人数达到2019年水平的82%，尽管基本没有国际旅客，且大陆旅客疫苗豁免政策尚未实施 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正加速向纯夏威夷商业房地产公司转型，将继续积极出售非核心资产，包括潜在的大型交易，这有助于公司聚焦业务、改善资产负债表和精简组织 [16] - 公司计划完成信贷额度重铸，建立按市价发行股票计划，并保留现有股票回购授权，以确保有足够的资本市场工具实现股东价值最大化 [25] - 公司将重新聚焦商业房地产投资组合增长，目前处于建立收购项目管道的早期阶段 [9] - 公司的竞争优势在于能够利用本地关系获取非公开市场交易机会 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济复苏加速，旅游业显著回升，推动公司商业房地产投资组合表现改善，预计下半年商业房地产将继续保持强劲表现 [8][11] - 公司对未来去杠杆化进程持乐观态度，随着资产变现工作推进，净债务与调整后EBITDA比率有望进一步改善 [9] - 公司董事会决定增加季度股息，反映出对夏威夷经济增长的信心增强，以及公司业绩和前景的改善 [9] 其他重要信息 - 公司Aikahi Park购物中心重建项目进展顺利，预算可控，预计回报率为8% - 9%，预计每年新增NOI 170万美元，2021年将实现部分新增NOI，2022年随着租赁完成将获得更多收入 [12][14] - 公司预计今年总G&A费用在5100万 - 5500万美元之间，净费用将远低于2019年水平，符合公司精简业务的进展 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 建立ATM和重铸信贷额度是否预示有大量交易机会 - 公司表示目前主要是为了在简化业务和摆脱非核心资产后，能够更好地使用REIT传统融资工具，并非因为有迫切投资需求，不过公司正转向增长导向，有必要准备这些工具，且预计未来几个季度将继续产生大量现金，优先用于商业房地产投资 [33][34][35] 问题2: 同店地面租赁业务NOI同比增长9.5%的原因 - 今年有两份地面租约重置，分别是位于Kapolei的36英亩HART租约和檀香山市区Kaimuki购物中心租约，这两份租约的调整反映在数据中，且地面租赁投资组合存在按市值计价或固定增长机会，未来可能还会出现类似增长 [38][40] 问题3: 从确定潜在收购资产到完成收购的时间线 - 过去18个月夏威夷投资交易和市场机会较少，公司的竞争优势是能够获取非公开市场交易，但建立项目管道需要时间，目前已确定一些潜在资产，除外部收购机会，公司还将继续寻求现有投资组合的内部增长机会 [42][43][44] 问题4: 土地销售需求在季度结束后是否有变化 - 公司表示土地销售需求持续强劲，包括零售地块、建筑地块和工业用地，夏威夷房地产市场今年一直很火热，且没有降温迹象 [47] 问题5: 同店NOI指引上调除租金递延逆转外是否还有其他因素 - 主要是租金递延逆转，此外还包括预计未来储备金减少，以及今年以来租户需求增加带来的改善 [49] 问题6: Kukui'ula项目销售加速是否意味着公司会长期持有该资产 - 公司仍致力于将该资产变现，认为目前是变现的好机会，这有助于公司简化业务和清理业务架构 [51] 问题7: Grace Pacific和Kukui'ula项目的简化进程是否有正式流程 - 公司表示相关工作正在积极进行，但尚未进行广泛公开营销 [52][53] 问题8: 收购增长进程如何，目前是否有项目在管道中 - 市场条件仍然相对紧张，机会有所减少，目前看到的大多是非公开市场机会，预计今年有一些适度投资机会，随着市场条件改善，2022年大型收购项目管道将增加 [55] 问题9: Aikahi购物中心何时开始为NOI做贡献 - 今年已开始有部分贡献，如星巴克提前开业、兽医诊所搬迁和Safeway租金增加，2022年将获得全年收益，同时一些正在进行的租赁活动也将带来租金收入 [57]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[123] 公司战略 - 公司推进简化战略，加速非核心资产和业务的货币化，聚焦商业房地产运营[125] 员工福利计划 - 2021年5月31日公司终止两项员工福利计划，2022年预计现金缴款2500 - 4000万美元，确认税前非现金养老金结算费用8000 - 9000万美元[129][131] - 2022年公司预计为确定福利计划额外现金出资2500 - 4000万美元[203] 新冠疫情影响 - 新冠疫情对公司业务造成重大影响，部分租户寻求租金减免[132][133] - 截至2021年6月30日，公司同意的租金延期影响总账单730万美元，截至7月21日已收回450万美元，未支付余额280万美元[135] - 2021年和2020年三、六个月期间，因其他减免调整和租户收款评估等对收入的减少（或增加）情况有详细数据[136] - 2021年上半年政府防疫限制放宽，夏威夷旅游业增加，公司商业地产租金收取增加，现金基础和坏账准备金减少[137] - 截至2021年7月21日，公司CRE投资组合内所有物业开放，约93%的租户支付了2021年第二季度和年初至今的合同租金[137] - 公司财务表现可能受新冠疫情反弹、新变种病毒、疫苗接种延迟或效果不佳等因素负面影响[138] 财务数据（季度） - 2021年第二季度运营收入为8930万美元，较2020年同期增加1540万美元，增幅20.8%[142] - 2021年第二季度运营成本为6280万美元，较2020年同期增加770万美元，增幅14.0%[142] - 2021年第二季度销售、一般和行政费用为1240万美元，较2020年同期增加340万美元，增幅37.8%[142] - 2021年第二季度运营收入为1420万美元，较2020年同期增加1000万美元，增幅238.1%[142] - 2021年第二季度净收入为1300万美元，较2020年同期增加1770万美元，增幅376.6%[142] - 2021年第二季度资金运营为2230万美元，较2020年同期增加1640万美元，增幅278.0%[142] - 2021年第二季度核心资金运营为1850万美元，较2020年同期增加540万美元，增幅41.2%[142] - 2021年第二季度商业房地产运营收入4330万美元，同比增长27.4%，运营利润1860万美元，同比增长109.0%[152][153] - 2021年第二季度，公司签署32份新租约和43份续租约，涵盖14.59万平方英尺可出租面积，7份新租约平均基础租金较可比到期租约增长3.3%，22份续租约平均基础租金较可比到期租约增长12.8%[161] - 2021年第二季度，土地运营业务收入为1600万美元，运营利润为910万美元；2020年同期收入为910万美元，运营利润为400万美元[174][175][176] - 2021年第二季度材料与建筑业务营收3000万美元，2020年同期为3080万美元，同比下降2.6%；运营亏损190万美元，2020年同期为690万美元，同比下降72.5%[183] - 2021年第二季度净收入为1280万美元，2020年同期亏损470万美元；2021年上半年净收入为2270万美元[196] - 2021年第二季度FFO为2230万美元，2020年同期为590万美元；2021年上半年FFO为4150万美元[196] - 2021年第二季度核心FFO为1850万美元，2020年同期为1310万美元；2021年上半年核心FFO为3390万美元[196] 财务数据（上半年） - 2021年上半年公司运营收入1.703亿美元，同比增长10.1%，运营成本1.18亿美元，同比增长5.0%[146][147] - 2021年上半年公司运营利润2810万美元，同比增长95.1%，净收入2290万美元，同比增长2444.4%[146] - 2021年上半年商业房地产运营收入8320万美元，同比增长7.5%，运营利润3400万美元，同比增长26.4%[156][157] - 2021年上半年公司销售、一般和行政费用2460万美元，同比增长7.9%[146][148] - 2021年上半年公司资产处置净收益40万美元，同比下降20.0%[146] - 2021年上半年公司持续经营业务收入2300万美元，同比增长1252.9%[146] - 2021年上半年公司来自合资企业的收入950万美元，同比增长206.5%[146] - 2021年上半年公司运营资金4150万美元，同比增长90.4%[146] - 2021年上半年公司摊薄后每股运营资金0.57美元，同比增长90.0%[146] - 2021年上半年公司出售一块位于毛伊岛的剩余土地，售价30万美元[159][160] - 2021年上半年，土地运营业务收入为3310万美元，运营利润为2050万美元；2020年同期收入为2010万美元，运营利润为850万美元[178][179][180] - 2021年上半年材料与建筑业务营收5400万美元，2020年同期为5720万美元，同比下降5.6%；运营亏损590万美元，2020年同期为1020万美元，同比下降42.2%[185] - 2021年上半年经营活动产生的现金流为5960万美元，2020年同期为2820万美元[205] - 2021年上半年投资活动提供净现金1500万美元，2020年同期为380万美元[208] - 2021年上半年资本支出1.48亿美元，较2020年的1.09亿美元增长35.8%[210] - 2021年上半年融资活动使用净现金流1.119亿美元，2020年同期提供净现金流4900万美元[211] 租赁情况 - 截至2021年6月30日，零售、工业、办公资产类别在3个月和6个月内的租赁活动中，租金均有不同程度增长，如零售3个月租金差为14.0%，6个月为9.1%[163] - 截至2021年6月30日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.0%，较2020年下降70个基点；物理入住率为93.7%，下降90个基点；经济入住率为92.2%，下降150个基点[167] 材料与建筑业务亏损原因 - 2021年第二季度材料与建筑业务运营亏损主要因低铺路量，2020年同期主要因GPRM资产减记560万美元及低铺路量[183] - 2021年上半年材料与建筑业务运营亏损主要因项目延迟导致低铺路量，2020年同期主要因GPRM资产减记560万美元及低铺路量[185] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，认为其能提供核心运营结果和业务趋势的额外洞察[186] - FFO是房地产公司广泛使用的非GAAP运营绩效指标，公司计算FFO以归属于A&B普通股股东的净收入（亏损）为起点[187][190] - Core FFO是与公司商业房地产核心业务运营绩效相关的非GAAP指标，有助于衡量核心运营绩效[189] - NOI是评估公司商业房地产投资组合无杠杆绩效的非GAAP指标，反映物业层面的合同收入和现金支出[191] - 公司按同店基础报告NOI和入住率，排除开发、收购或出售的物业，为投资者提供可比资产运营绩效信息[193] 资金与现金流 - 截至2021年6月30日，公司现金1990万美元，循环信贷安排借款2600万美元，可用额度4.229亿美元[207] - 截至2021年6月30日，公司持有约1430万美元来自税收递延非自愿转换且尚未再投资的资金[214] - 公司维持未偿借款和使用循环信贷额度取决于是否遵守财务契约，截至2021年6月30日公司遵守相关规定，但受疫情影响可能无法持续遵守[216] - 若无法遵守财务契约或未获豁免、修改，将对公司财务状况产生重大不利影响[216] - 公司认为经营活动产生的资金、可用现金及现金等价物余额和信贷额度能满足短期（2021年6月30日起12个月）和长期业务需求，但不保证能维持当前现金流水平和借款能力[217] 财务报表编制 - 编制财务报表需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果可能与关键会计估计存在重大差异[218] - 公司2020年10 - K表中描述了财务报表编制中最重要的会计估计[218] 会计准则影响 - 报告中包含近期发布会计准则的影响、预计采用日期及对公司经营成果和财务状况的估计影响[220] 市场风险披露 - 自2020年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化[222]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净收入990万美元，合每股0.14美元，2020年同期净收入620万美元，合每股0.09美元 [22] - 第一季度资金运营现金流1920万美元，合每股0.26美元，上年同期为1590万美元，合每股0.22美元 [22] - 核心资金运营现金流1540万美元，合每股0.21美元，上年同期为1830万美元，合每股0.25美元，下降主要因新冠相关租户租金减免 [22] - 第一季度核心资金运营现金流与2020年第四季度的1210万美元（每股0.17美元）相比有所改善 [22] - 第一季度总租金递延590万美元，已收回超一半，多数余额年底到期；第一季度初额外租金减免递延120万美元，余额年底到期；期间收回140万美元此前预留租金 [25] - 第一季度末净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.4倍，低于上季度的6.7倍和一年前的7.5倍 [29] - 3月31日，未偿债务总额6.55亿美元，总流动性4.01亿美元，包括320万美元现金和3.69亿美元信贷额度剩余额度 [29] - 宣布第二季度股息为每股0.16美元，较第一季度的0.15美元增长7% [30] - 将2021年核心资金运营现金流每股指导区间上调至0.69 - 0.77美元，原区间为0.67 - 0.77美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 收入3990万美元，比2020年同期的疫情前水平少350万美元（8.1%），但较上季度增长8.1%（300万美元） [23] - 净运营收入（NOI）2530万美元，比2020年同期的疫情前水平少360万美元（12.4%），但较2020年第四季度增长17.1%（370万美元） [24] - 第一季度完成51笔租赁，总面积约12.2万平方英尺；可比租赁组合租金差为1.5%，零售空间为3%；其中包括15笔新冠相关租赁修改延期，总面积约2.8万平方英尺，加权平均期限为6个月 [25] 土地运营业务 - 2021年第一季度收入1710万美元，本季度EBITDA为1170万美元 [26] - 本季度销售活动包括Kukui'ula合资项目的12个单元、一个大型开发商地块的批量销售以及毛伊岛约134英亩非核心土地，总现金收入约2900万美元 [26] 材料与建筑业务 - 第一季度调整后EBITDA为负140万美元，上年同期为正10万美元 [27] - 过去12个月调整后EBITDA为正480万美元，此前12个月为负310万美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月旅游业水平仅为2019年同月的26%，4月已恢复到2019年水平的63%，夏季前景更乐观 [12] - 夏威夷当地商店、餐厅和酒吧大多恢复营业，旅游限制放宽，5月11日起夏威夷居民岛内旅行有疫苗豁免政策，预计今年夏天将为大陆游客实施类似豁免 [11] - 公司邻里购物中心业绩提升，占投资组合大部分；度假村零售中心占投资组合疫情前NOI的8%，预计今年第二和第三季度市场情况将改善 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是支持租户，待经济复苏时获利，目前该策略已见成效，第一季度净运营收入环比增长17% [13] - 公司专注成为纯夏威夷商业房地产公司，本季度非核心资产变现进展良好，收到2900万美元现金收益 [13] - 材料与建筑业务有望随项目推进改善表现，2020年中标项目大多将在2021年开工 [14] - 公司在完成非核心资产出售和加强资产负债表后，将重新关注通过收购实现增长，希望今年晚些时候和明年找到机会扩大投资组合 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济持续稳步复苏，旅游业显著反弹，住房需求高，当地商业恢复营业，为公司业务带来积极影响 [9][10] - 公司各业务板块本季度表现超预期，虽仍有工作要做，但开局良好 [9] - 对材料与建筑业务全年表现改善持乐观态度，4月铺路活动已显著增加 [20] - 随着租户业绩改善，预计租金收取情况将继续改善 [15] - 对租赁市场前景乐观，租赁需求增加，租赁管道强劲 [17] 其他重要信息 - 公司有完善的环境、社会和治理（ESG）计划，并在2020年8月发布了首份企业责任报告 [21] - 公司总务及行政（G&A）费用在2021年第一季度降至1220万美元，较2020年第一季度减少11.6%，预计今年总G&A费用在5300 - 5600万美元之间 [28] - Aikahi Park购物中心重建项目按计划和预算进行，预计回报率8% - 9%，年NOI增量170万美元，2021年将实现正增量NOI，项目预计年底完成 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目标资产（工业和零售）的交易市场情况，以及公司有信心获得资产的原因 - 公司此前因加强资产负债表和专注资产处置暂停收购活动，现资产负债表改善，团队更积极寻找收购机会 [36] - 市场上收购机会开始增多，公司有信心在今年找到合适资产类别、物业类型和合理价格的项目 [37] - 工业市场通常较紧，收购机会较小；零售方面可能有更多合适机会 [39] 问题2: 夏威夷经济反弹对租户需求、租户健康恢复和大陆租户入驻的影响 - 租金方面，本季度有正租金差，预计未来租金和租赁活动前景良好，租金与疫情前相比未大幅下降 [41] - 租户健康方面，租户销售数据增加，除两个度假村中心和少数租户外，整体租户表现良好，租金收取呈积极趋势 [42] - 大陆租户方面，一些大陆公司仍在关注夏威夷市场，公司已与一些快餐连锁店达成交易，还有一些中型零售商在探索机会 [42] 问题3: Grace业务今年活动情况及未来管道，铺路市场是否进入积极周期 - 2020年市场投标数量增加，公司中标率提高，中标项目利润率更有利 [45] - 第一季度未盈利是因中标到签约需要时间，目前已有合同和项目安排，对剩余时间业务更乐观 [45] - 市场有迹象显示政府层面有大量积压需求，希望今年有更多投标活动以支持明年业务，但最终取决于政府招标和签约时间 [45] 问题4: 近期2万亿美元支出计划中取消1031交换规则对公司的影响及应对措施 - 公司历史上很好地利用了1031交换规则进行税务高效交易，如2018年出售毛伊岛农业用地后将2.5亿美元收益再投资 [47] - 该规则多年来一直是华盛顿废除目标，但未成功，此次不确定是否会废除，若废除对公司有负面影响，但公司已完成大陆资产迁移和再投资，影响相对较小 [47] 问题5: 核心资金运营现金流指导中，后期有哪些因素可能拉低水平 - 第一季度核心资金运营现金流较高是因现金基础租户收款良好和2020年租户预留金转回，这些后期不一定会持续 [49] - 后期会有一些本季度未包含的费用支出，导致运营现金流水平无法维持当前水平 [49] 问题6: 第一季度预留金转回对核心资金运营现金流或每股核心资金运营现金流的影响 - 第一季度预留金转回140万美元，约合每股0.02美元 [50] 问题7: Kukui'ula销售情况、需求驱动因素及是否需要投入更多资金完成地块开发 - 夏威夷高端住宅土地和房屋需求激增，Kukui'ula销售活动飙升，原因是人们可选择居住地点且夏威夷环境安全 [52] - 销售不仅包括单个地块零售销售，还包括开发商地块销售，且与其他建筑商有相关讨论 [52] - 目前预计无需投入更多资金，销售所得可用于基础设施建设和增加库存，甚至可能未来提取资金或变现项目 [52] 问题8: Kukui'ula的1000万美元分配如何计入损益表 - 这只是现金分配，不影响损益表，会减少公司在该合资企业的投资余额 [54] 问题9: Aikahi购物中心项目完工前是否有大量租赁工作，是否会预租开业 - 大部分主力租户已预租，如Safeway续租，已将星巴克空间交付进行装修，还有一些较大租户保留 [56] - 有一些小商铺空间待租，已收到第一份意向书，对填充这些空间前景乐观 [56] 问题10: 回顾与租户积极协商租金递延策略，公司如何评价该策略及背后经济因素 - 公司认为该策略正确，既符合关注当地社区和与租户合作的理念，也有助于公司更好恢复 [58] - 保留租户可避免重新出租的空置期，团队执行该策略表现出色，早期回报良好 [58]

公司业务板块与战略 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[118] - 公司制定简化业务战略，加速土地及相关资产变现，评估材料与建筑业务战略选择[120] 员工福利计划 - 2021年2月23日，董事会批准于5月31日终止两项员工福利计划[123] - 2022年公司预计额外现金注资2500 - 4000万美元以全额资助福利计划，同时确认8000 - 9000万美元非现金养老金结算费用[125] - 2022年公司预计为确定给付计划额外支付2500 - 4000万美元现金[179] 商业房地产租户情况 - 截至2021年4月16日，商业房地产投资组合租户支付约87%第一季度账单，其中杂货租户支付约94% [127] - 截至2021年3月31日，公司因疫情同意租金延期影响总账单710万美元，已收回360万美元，剩余350万美元待评估[128] 疫情对公司财务影响 - 2021年第一季度，公司因其他减免调整和租户收款评估等减少收入430万美元，2020年为60万美元[130] - 2021年第一季度财务结果受疫情影响，运营利润和非GAAP业绩指标下降，与未来业绩可比性有限[130] - 新冠疫情对全球经济产生不利影响，金融市场波动显著，其对公司的近、长期经济影响仍不确定[189] 公司整体财务数据 - 2021年第一季度公司营业收入为8100万美元，同比增长0.2%，即20万美元；运营成本为5520万美元，同比下降3.7%，即210万美元；净收入为990万美元，同比增长76.8%，即430万美元[133][135] - 2021年第一季度公司加权平均摊薄流通股数量（FFO/Core FFO）为7260万股，与2020年的7250万股基本持平[133] - 2021年第一季度公司来自运营的资金（FFO）为1920万美元，同比增长20.8%，即330万美元；核心FFO为1540万美元，同比下降15.8%，即290万美元[133] - 2021年第一季度公司基本每股收益为0.14美元，同比增长55.6%，即0.05美元；摊薄每股收益为0.14美元，同比增长55.6%，即0.05美元[133] - 2021年第一季度净收入为990万美元，2020年为620万美元；2021年FFO为1920万美元，2020年为1590万美元；2021年核心FFO为1540万美元，2020年为1830万美元[171] - 2021年第一季度经营活动产生的现金流为2060万美元，2020年为1890万美元[181] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为3200万美元，循环信贷安排借款余额为8000万美元，可用额度为3.689亿美元[182] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为1040万美元，2020年为290万美元[183] - 2021年第一季度资本支出为520万美元，2020年为620万美元，同比下降16.1%[185] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金流为5620万美元，2020年融资活动提供的净现金流为1.005亿美元[186] 商业房地产板块财务数据 - 2021年第一季度商业房地产运营收入为3990万美元，同比下降8.1%，即350万美元；运营利润为1540万美元，同比下降14.9%，即270万美元[139] - 截至2021年3月31日的三个月内，公司无商业房地产改良物业或土地地面租赁权益的收购[140] - 2021年第一季度商业房地产NOI为2530万美元，2020年为2890万美元；同店NOI 2021年为2470万美元，2020年为2830万美元[175] 商业房地产租赁情况 - 2021年第一季度公司签署了11份新租约和40份续约租约，覆盖12.16万平方英尺的可租赁面积[144] - 2021年第一季度零售、工业和办公资产类别的可比租约租金价差分别为3.0%、 - 0.2%和0%[146] - 截至2021年3月31日，公司租赁入住率为93.8%，较2020年下降110个基点；经济入住率为92.4%，较2020年下降140个基点[148] - 截至2021年3月31日，改良后投资组合的租赁入住率为93.8%，经济入住率为92.4%，较2020年同期分别下降110和140个基点[150][152] - 零售租赁入住率从2020年3月31日的93.7%降至2021年的91.9%，经济入住率从92.4%降至89.9%[150] - 工业租赁入住率从2020年的97.4%升至2021年的97.8%，经济入住率从97.4%升至97.7%[150] - 办公租赁入住率从2020年的94.3%降至2021年的93.0%，经济入住率从87.5%升至91.2%[150] 土地运营板块财务数据 - 2021年2月公司出售了位于毛伊岛的一块剩余土地，售价为30万美元[143] - 2021年第一季度土地运营收入为1710万美元，运营利润为1140万美元，较2020年同期的1100万美元和450万美元有所增长[156][157] 材料与建筑板块财务数据 - 2021年第一季度材料与建筑业务收入为2400万美元，运营亏损为400万美元，较2020年同期的2640万美元和330万美元，收入下降9.1%，亏损扩大21.2%[161] - 截至2021年3月31日，材料与建筑业务积压订单为12720万美元，较2020年同期的6210万美元增长104.8%[161] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，包括核心FFO和FFO[163][165][166] - 核心FFO用于评估公司商业房地产核心业务的运营绩效[165] - FFO是公司整体运营绩效的非GAAP指标，以A&B普通股股东可获得的净收入（亏损）为计算起点[166] 税收处理 - 公司常利用美国税法§1031或§1033条款对符合条件的房地产资产交易进行税收递延处理[187] - 截至2021年3月31日，公司持有约1430万美元来自税收递延非自愿转换的资金未根据法规§1033再投资[188] 财务报告相关 - 公司按同店口径报告NOI和入住率，以提供可比资产运营表现信息[169] - 编制财务报表需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果可能与关键会计估计存在重大差异[192] - 有关市场风险的信息参照2020年12月31日财年的Form 10 - K，自该日期以来无重大变化[196] 公司资金与信贷风险 - 公司能否保留未偿还借款并使用循环信贷额度取决于是否遵守财务契约，截至2021年3月31日公司已遵守，但受疫情影响可能无法持续遵守[190] - 公司认为当前经营活动产生的资金、可用现金及现金等价物余额和信贷额度足以满足短期和长期业务需求，但无法保证现金流和借款能力[191]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司录得归属于普通股股东的净利润100万美元，合每股0.01美元，而2019年同期为520万美元，合每股0.07美元 [23] - 2020年全年，公司录得归属于普通股股东的净利润550万美元，合每股0.08美元，而2019年为净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，2019年的净亏损包括近5000万美元的非现金商誉减值 [23] - 第四季度，公司的运营资金为1070万美元，合每股0.15美元，而上年同期为1560万美元，合每股0.22美元；核心运营资金为1210万美元，合每股0.17美元，而上年同期分别为1700万美元，合每股0.23美元，下降主要是由于第四季度与新冠疫情相关的费用总计630万美元，合每股0.09美元 [24] - 2020年全年，运营资金为4510万美元，合每股0.62美元，而2019年全年为10万美元，合每股0.00美元；核心运营资金为5520万美元，合每股0.76美元，而2019年全年为6340万美元，合每股0.88美元，下降是由于公司在疫情期间给予租户租金减免以及相关费用总计2540万美元，合每股0.35美元 [24] - 2020年第四季度，公司的一般及行政费用降至1160万美元，较2019年第四季度的1380万美元下降了15.9%；2020年全年，一般及行政费用从5890万美元降至4610万美元，下降了21.7% [29] - 截至2020年12月31日，公司的未偿还债务总额为6.87亿美元，总流动性为3.95亿美元，包括570万美元现金和3.38亿美元的信贷额度剩余额度；净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润的比率为6.7倍，较一年前的7.4倍有所改善；债务与总市值之比为36% [30] - 公司恢复了股息，12月宣布的股息为每股0.15美元，并宣布2021年第一季度股息为每股0.15美元 [31] - 公司首次发布2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第四季度，CRE收入较上年同期下降12.1%，即510万美元，至3690万美元；净营业收入（NOI）较去年同期下降21.4%，即590万美元，至2160万美元，主要是由于新冠疫情导致零售租金收入减少 [25] - 2020年全年，CRE收入同比下降6.6%，即1060万美元，至1.5亿美元；总投资组合NOI下降9.5%，即990万美元，至9430万美元，主要是由于新冠疫情对零售投资组合的全年影响 [25][26] - 2020年全年，公司给予租户租金递延590万美元，截至2020年底已收回240万美元，其余大部分将于2021年底到期；全年还提供了其他形式的租户减免共计640万美元 [26] - 第四季度，公司完成65笔租赁，总面积约36.8万平方英尺；全年共执行220笔租赁，总面积约91.9万平方英尺；可比租赁的租金差在投资组合层面为7.3%，零售空间为6.9% [26] - 第四季度完成的租赁中，有21笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积8.7万平方英尺；全年共完成56笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积18万平方英尺，加权平均期限为一年零八个月 [27] 土地运营 - 2020年第四季度，土地运营业务产生收入1160万美元，本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为450万美元，这是由于销售和其他运营收入所致 [27] - 2020年全年，土地运营收入为4060万美元，EBITDA为1880万美元 [27] 材料与建筑（M&C） - 第四季度，M&C部门调整后的EBITDA为30万美元，而上年同期为60万美元 [28] - 2020年全年，M&C调整后的EBITDA为440万美元，而2019年为亏损610万美元，公司将全年盈利归功于运营改善 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年12月，夏威夷经季节性调整后的失业率从2020年5月的22.6%的高位降至9.3%，但仍远高于2019年12月的2.7%的疫情前水平 [13] - 第四季度，公司收取了85%的租金，12月是连续最强劲的月份，收取了87%的租金；这些趋势在2021年持续，1月收取了85%的租金，且98%的租户已开业 [15] - 投资组合层面的同店入住率同比实际增加了40个基点；同店零售入住率下降了120个基点，这是由于与新冠疫情相关的部分零售租约终止；同店工业入住率增加了360个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正朝着成为一家专注、高效的商业房地产公司的目标迈进，拥有有吸引力的投资组合并具备战略增长能力 [9] - 公司计划加速非核心资产的销售，特别是土地资产，以推进简化业务的进程 [18][34] - 公司将继续推进环境、社会和治理（ESG）倡议，加强企业文化，并展示作为夏威夷合作伙伴的承诺 [20] - 公司将继续专注于降低杠杆率，长期目标是实现净债务与合并调整后EBITDA的比率在5 - 6倍之间 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年财务业绩未达疫情前预期，但公司在租户保留、非核心资产变现、业务简化以及材料与建筑业务转型方面取得的成功，使其在2021年处于有利地位 [9] - 公司对其投资组合在疫情后的重要性充满信心，认为基于社区的零售和服务需求将增长，而轻工业资产将支持零售租户的履约需求 [10] - 夏威夷的新冠疫情防控成果良好，当地经济保持开放，旅游业正在稳步复苏，这为公司出售剩余住宅和非核心土地资产创造了有利背景 [10][11] - 公司预计随着游客逐渐返回夏威夷和失业率进一步改善，其投资组合在未来几个季度有超预期复苏的潜力 [16] - 公司对材料与建筑业务在2021年恢复持续盈利充满信心，但预计第一季度业绩相对疲软，可能出现负EBITDA，随着项目推进业绩将改善 [20] 其他重要信息 - 公司在2020年庆祝成立150周年，期间发布了首份企业责任报告，突出了多项ESG成就，包括提高能源生产和效率的努力 [21] - 公司获得了两项奖项，包括国际购物中心协会（ICSC）颁发的5万平方英尺以下零售开发项目国家金奖 [21] - 公司在2020年的慈善捐赠支持了230个当地组织和非营利组织 [22] - 公司董事会增加了独立性，提高了性别和种族多样性，并将首席执行官和董事长角色分开 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元，而第四季度为0.15美元，是什么因素推动增长？ - 公司预计同店增长将有所改善，预计同店NOI增长区间为0% - 4%，这将弥补差距；公司从较高的入住率水平开始新的一年，预计业绩将逐步提升 [37][39] 问题2：对于毛伊商业园，公司打算保留多少用于建设仓库配送设施，多少用于出售？ - 公司尚未确定具体保留和出售的面积，将采取更具战略性和机会主义的方式；公司认为该园区在商业和工业方面都有机会，有部分土地被视为商业投资组合的长期战略资产；公司优先考虑建设和租赁空间以获取长期收入，其次是地面租赁，最后是出售土地，但也会考虑合适的出售机会 [41][44][45] 问题3：夏威夷的住房热潮对公司有何影响，是否带来收购机会？ - 远程工作模式的增加和通勤模式的改变将有利于社区型购物中心，人们将更多时间花在社区，将增加对社区中心的服务、食品和活动的需求；夏威夷住宅需求的激增对库库伊乌拉项目最为有利，美国大陆居民对在夏威夷购买房地产的需求旺盛，这可能推动该项目今年表现更好，并加快地块销售和资产变现 [47][48] 问题4：零售租赁租金差为正的原因是什么？ - 第四季度有两笔重要的主力租户续租，山姆会员店在珍珠高地中心的续租和西夫韦在艾卡希购物中心的续租，都实现了正租金差，这对季度租金差的积极表现有较大影响；此外，与新冠疫情相关的租赁修改也为公司带来了一些额外的租期延长等好处 [51][52] 问题5：租金递延的还款结构是怎样的，预计何时偿还？ - 全年给予租户590万美元的租金递延，其中40%已在2020年偿还；约55%剩余部分将在2021年全额摊销偿还 [54] 问题6：100英亩非核心土地销售是否采用了1031或节税结构，是何种土地？ - 公司在2020年出售了约1200英亩土地，其中约1000英亩为农业和保护用地，大部分土地由应税房地产投资信托子公司持有，未采用1031结构进行再投资；部分较小地块位于毛伊岛，其余位于考艾岛 [56][57][58] 问题7：2021年是否会有更多非核心土地销售？ - 公司将全力加速业务简化，包括非核心土地资产的变现，因此2021年及以后会有更多非核心土地销售 [60] 问题8：库库伊乌拉资产的变现方式是通过向建筑商出售地块还是引入合作伙伴资本？ - 公司可能会采用两种方式，目前主要关注向建筑商出售地块，这将最快带来现金流入，并为项目带来更好的发展势头和潜在的整体投资变现机会 [62]

公司资产情况 - 截至2020年12月31日，公司商业地产组合位于夏威夷，含22个零售中心、10个工业资产和4个办公物业，总可租赁面积390万平方英尺，另有153.8英亩土地处于地面租赁中，公司在夏威夷共拥有超28000英亩土地[10] - 公司运营商业地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，2020年12月31日，各板块资产占比分别为73.7%、12.7%和10.4%[10] 公司战略规划 - 公司战略聚焦增加经常性收入、执行简化战略和保持财务稳健，商业地产板块通过多种方式提升资产质量和收入，土地运营板块力求资产变现，材料与建筑板块拟出售部分或全部业务[12][15][18][19] - 公司融资战略旨在维持强大资产负债表，通过非核心资产变现和经营活动现金流减少债务，同时保持合理资本配置和债务结构[20] 公司法规遵守 - 公司需遵守多项政府法规，包括房地产交易、土地开发、安全、环保和税务等方面的规定，违反税法第1031条可能增加成本[22][23] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司及其子公司有618名全职员工，较上一年的793人减少，材料与建筑板块有431名全职员工，约43%的员工受集体谈判协议覆盖[24] - 公司提供有竞争力的薪酬福利计划，包括基本工资、健康和人寿保险、带薪休假等，部分员工有年度奖金和长期股权奖励[28] - 公司为员工提供学习发展机会，有多种培训项目和专业发展津贴，员工攻读学位最高可获40000美元学费报销[29] - 公司通过多种渠道与员工沟通，进行年度员工调查，采取措施提升员工参与度，同时开展多元化和包容性举措[30] 公司社区回馈 - 公司有回馈社区的传统，通过匹配捐赠、志愿者计划和企业赞助支持员工参与社区活动，员工个人捐赠最高可获公司3000美元匹配[31] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响）本金为5.763亿美元，可变利率债务为1.11亿美元[256] - 2021 - 2025年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金分别为5.763亿、5.328亿、5.027亿、4.182亿、2.613亿和2.211亿美元[257] - 2021 - 2025年及以后，公司固定利率债务平均利率分别为4.27%、4.21%、4.18%、4.22%、4.23%和4.11%[257] - 2021 - 2022年，公司可变利率债务预计剩余本金均为1.11亿美元，平均利率均为2.20%[257] - 截至2019年12月31日，公司有5.559亿美元固定利率债务和1.487亿美元可变利率债务，加权平均利率分别为4.43%和3.58%[257] 公司利率衍生品情况 - 截至2019年12月31日，公司利率衍生品从可变利率到固定利率互换的总公允价值负债为70万美元[257] - 2021 - 2025年及2020年，利率衍生品从可变到固定剩余名义金额分别为1.177亿、1.062亿、1.045亿、0.527亿、0.509亿、0.49亿美元，2020年公允价值为 - 640万美元[258] - 2021 - 2025年，利率衍生品平均支付固定利率分别为3.46%、3.24%、3.24%、3.14%、3.14%[258] 公司经济监测与行动 - 公司会继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并采取符合公司业务、财务状况、流动性和资本资源最佳利益的行动[258] 公司货币市场基金投资情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司投资于货币市场基金的金额不重要[258]