财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为9.1百万美元,每股摊薄收益为0.13美元,较去年同期增长8% [26][27] - 总公司FFO为20.6百万美元,每股0.28美元,较去年同期增长12% [28] - AFFO为16.9百万美元,每股0.23美元,较去年同期下降8% [30] - G&A费用下降26.8%至7.3百万美元,预计全年将在29.5-31.5百万美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 总NOI增长1.1%,同店NOI增长0.9%,同店NOI扣除往年预提收回增长1.7% [17] - 同店租赁率94.8%,较去年同期下降50个基点,同店经济占用率93.7%,较去年同期上升50个基点 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷失业率2.9%,低于全国4.1% [24] - 5月至今游客人次下降4.1%,主要受到毛伊岛山火影响,但零售中心客流量增长3.3% [24] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司聚焦四大目标:运营卓越、商业地产组合增长、保持灵活的资产负债表、进一步简化业务和成本结构 [16] - 公司正在开发5个光伏项目,预计未来18个月内将带来40-60万美元的额外NOI [21] - 公司正在寻找外部收购机会,尽管定价仍然具有挑战,但将利用资本回收进行有益收购 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对夏威夷租赁市场保持乐观,二季度完成47个租赁,租金上涨7.3% [18] - 公司预计2024年同店NOI增长1.25%-2.25%,总公司FFO为1.17-1.26美元/股 [37][38] 其他重要信息 - 公司在第三季度完成了81英亩非核心土地的出售,获得5.2百万美元的利润 [40] - 公司将在未来几周建立新的ATM计划,为资本配置工具箱提供更多选择 [36] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 公司租金上涨幅度低于同行,是否与公司有更多年度租金上涨条款有关 [43] **Lance Parker 回答** 公司资产组合具有较强抗风险能力,大部分租户有3%的年度租金上涨条款,以及百分比租金条款,这是导致租金上涨幅度相对较低的原因 [44][45] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 指引上调中0.03-0.04美元/股的增量来自哪里 [59] **Clayton Chun 回答** 该部分增量主要来自商业地产业务的NOI改善以及公司管理费用的降低 [60] 问题3 **Mitch Germain 提问** 导致公司近期加快土地资产出售的原因 [75] **Lance Parker 回答** 公司一直将土地资产出售作为重点,近期出现一些机会性交易,主要是由于买家对市场的兴趣有所增加,而非公司主动调整了销售策略或价格预期 [76][77]

文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温控股公司2024年第二季度财报显示营收同比下降但每股收益同比增长，部分指标超华尔街预期，部分关键指标能更好洞察公司潜在表现，公司近一个月股价表现优于标普500指数但当前评级为强烈卖出 [1][2] 营收情况 - 2024年第二季度营收5105万美元，同比下降3.9%，超扎克斯普遍预期的5005万美元，超预期幅度为1.99% [1] - 商业房地产运营收入4921万美元，两位分析师平均预估为4904万美元，与去年同期相比变化为 -0.6% [2] - 土地运营业务收入184万美元，两位分析师平均预估为100万美元 [2] 每股收益情况 - 2024年第二季度每股收益0.28美元，去年同期为0.15美元，超普遍预期的0.25美元，超预期幅度为12.00% [1] - 摊薄后每股收益0.13美元，三位分析师平均预估为0.13美元 [2] 营业利润情况 - 商业房地产营业利润2261万美元，两位分析师平均预估为2701万美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 +11%，同期扎克斯标普500综合指数变化为 -0.3% [2] 股票评级 - 公司股票目前扎克斯评级为5（强烈卖出），表明短期内可能跑输大盘 [2]

文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温控股公司本季度运营资金和营收超预期，但股价年初至今表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论及运营资金展望，当前扎克斯评级为强烈卖出，同行业惠特斯通公司即将公布业绩 [1][2][3][4] 亚历山大与鲍德温控股公司运营资金情况 - 本季度运营资金为每股0.28美元，超扎克斯共识预期的每股0.25美元，去年同期为每股0.29美元，本季度运营资金惊喜率为12% [1] - 上一季度预期运营资金为每股0.25美元，实际为每股0.35美元，惊喜率为40% [1] - 过去四个季度，公司三次超共识运营资金预期 [1] 亚历山大与鲍德温控股公司营收情况 - 截至2024年6月季度营收为5105万美元，超扎克斯共识预期1.99%，去年同期为5310万美元 [1] - 过去四个季度，公司四次超共识营收预期 [1] 亚历山大与鲍德温控股公司股价表现 - 公司股价自年初以来下跌约3.9%，而标准普尔500指数上涨13.8% [2] 亚历山大与鲍德温控股公司未来展望 - 股票近期价格走势及未来运营资金预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [2] - 运营资金展望可帮助投资者判断股票走势，实证研究显示近期股价走势与预期修正趋势强相关 [3] - 财报发布前预期修正趋势不利，当前扎克斯评级为强烈卖出，预计短期内股价表现逊于市场 [4] - 未来季度和本财年预期可能变化，当前未来季度共识运营资金预期为每股0.25美元、营收5040万美元，本财年为每股1.15美元、营收2.1225亿美元 [4] 行业情况 - 扎克斯行业排名中，房地产投资信托和股权信托-其他行业目前处于250多个扎克斯行业的后38%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] 惠特斯通公司情况 - 该公司尚未公布2024年6月季度业绩，预计7月31日发布 [5] - 预计即将公布的季度每股收益为0.25美元，同比增长19.1%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [5] - 预计营收为3800万美元，较去年同期增长4.2% [6]

财务业绩 - 公司第二季度净收入为910万美元，每股摊薄收益为0.13美元[6] - 资金营运(FFO)为2060万美元，每股摊薄FFO为0.28美元[8] - 公司2024年第二季度持续经营业务可供普通股股东使用的金额为11,729,000美元[26] - 公司2024年第二季度净收入(亏损)可供普通股股东使用的金额为9,104,000美元[26] 运营指标 - 商业房地产(CRE)同店净营业收入(NOI)增长0.9%[12] - 租赁占用率为93.9%[12] - 改善组合的可比租赁价差为7.3%[12] - 公司报告了同店NOI和同店NOI不含以前年度收回的预留款项[41][42] 资本结构 - 公司完成了6.09%利率的6000万美元无担保私募票据发行[16] - 公司总流动性为4.725亿美元[17] - 公司总债务为469,804千美元，其中包括有担保债务129,709千美元、无担保定期债务283,095千美元和无担保循环信贷57,000千美元[51] - 公司调整后的EBITDA为108,085千美元，主要调整项目包括资产减值4,768千美元、利率掉期公允价值变动损失2,718千美元以及已终止经营业务的损失7,351千美元[55] 股东回报 - 公司宣布第三季度派息为每股0.2225美元[17] - 公司提供了经调整的FFO指标以增强与其他REIT的可比性[45][48] 风险提示 - 公司提供了前瞻性声明,提醒投资者关注可能影响公司业绩的风险因素[56]

文章核心观点 夏威夷商业房地产公司亚历山大与鲍德温公布2024年第二季度财务业绩，表现良好且提升全年业绩指引，显示业务增长与财务状况改善 [1][2] 各部分总结 Q2 2024亮点 - 运营资金2060万美元，摊薄后每股0.28美元；调整后运营资金1690万美元，摊薄后每股0.23美元 [2] - 商业房地产同店净营业收入增长0.9%，排除上一年准备金收款后增长1.7% [2] - 截至2024年6月30日，出租率为93.9% [2] - 改良后投资组合可比混合租赁利差为7.3% [2] 2024年第二季度财务结果 - 归属于普通股股东的净利润为910万美元，摊薄后每股收益0.13美元，低于2023年同期 [3] - 持续经营业务收入为1170万美元，摊薄后每股0.16美元，高于2023年同期 [3] - 运营资金和摊薄后每股运营资金分别为2060万美元和0.28美元，高于2023年同期 [3] - 调整后运营资金和摊薄后每股调整后运营资金分别为1690万美元和0.23美元，低于2023年同期 [3] - 销售、一般和行政费用减少270万美元，降幅26.8%，至730万美元 [3] 2024年第二季度商业房地产亮点 - 运营收入减少30万美元，降幅0.6%，至4920万美元 [4] - 运营利润减少10万美元，降幅0.4%，至2260万美元 [4] - 净营业收入增加30万美元，增幅1.1%，至3160万美元 [4] - 同店净营业收入增加30万美元，增幅0.9%，至3150万美元 [4] - 2024年第二季度执行47份改良物业租约，涵盖约96300平方英尺可租赁面积 [4] - 改良物业投资组合可比租赁利差为7.3%，零售空间7.7%，工业空间7.6% [4] - 截至2024年6月30日，整体出租率93.9%，较2023年同期和2024年3月31日有所下降 [5] 2024年第二季度商业房地产投资活动 - 2024年第二季度开始为毛伊商业园二期一个29550平方英尺的仓库和配送中心申请许可，预计2025年第四季度投入使用 [6] 土地运营 - 截至2024年6月30日季度，土地运营营业利润为20万美元，低于2023年同期 [7] - 2024年7月3日完成出售毛伊岛一块81英亩住宅用地，获利约520万美元 [7] 资产负债表、市值和流动性 - 截至2024年6月30日，公司股权市值12亿美元，总债务4.698亿美元，总市值约17亿美元，债务与总市值比率27.6% [8] - 2024年4月15日发行6000万美元无担保私募票据，用于偿还到期抵押贷款和一般公司用途 [8] - 截至季度末，公司所有债务为固定利率，加权平均利率4.75% [8] - 截至2024年6月30日，公司总流动性4.725亿美元，包括现金2950万美元和循环信贷额度4.43亿美元 [8] 股息 - 2024年7月8日支付第二季度股息每股0.2225美元 [9] - 董事会宣布2024年第三季度股息每股0.2225美元，将于10月7日支付 [9] 2024年全年业绩指引 - 商业房地产同店净营业收入增长率上调至1.25% - 2.25% [10] - 摊薄后每股运营资金上调至1.17 - 1.26美元 [10] - 摊薄后每股调整后运营资金上调至0.99 - 1.08美元 [10] 非GAAP财务指标使用 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，包括净营业收入、运营资金、调整后运营资金、净债务、EBITDA和调整后EBITDA等 [18][20][24][25] - 这些指标提供额外信息，但不能替代GAAP指标 [18][20][21]

文章核心观点 亚历山大与鲍德温公司董事会批准2024年第三季度每股0.2225美元股息，将于2024年10月7日支付给9月20日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 亚历山大与鲍德温公司是唯一专注于夏威夷商业地产的公开交易房地产投资信托公司，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [2] - 公司拥有、运营和管理约390万平方英尺的夏威夷商业空间，包括22个零售中心、13个工业资产和4个办公物业，以及142英亩的地面租赁资产 [2] - 公司有154年历史，随该州经济发展，在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业发展中发挥了领导作用 [2] 联系方式 - 投资者关系联系电话：(808) 525 - 8475 [2] - 邮箱：[email protected] [2] - 公司官网：www.alexanderbaldwin.com [2]

文章核心观点 - 夏威夷商业地产公司亚历山大与鲍德温将在2024年7月25日收盘后公布二季度财报，并于同日下午5点举办财报电话会议和网络直播 [1] 公司信息 - 亚历山大与鲍德温是唯一专注于夏威夷商业地产的公开上市房地产投资信托公司，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [3] - 公司拥有、运营和管理约390万平方英尺的夏威夷商业空间，包括22个零售中心、13个工业资产、4个办公物业以及142英亩的地面租赁资产 [3] - 公司有154年历史，随该州经济发展，在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业发展中发挥了领导作用 [3] 财报与会议安排 - 公司将于2024年7月25日收盘后公布2024年二季度财报 [1] - 公司将于2024年7月25日下午5点举办电话会议和网络直播，讨论二季度运营和财务表现，并接受卖方研究分析师提问，网络直播为仅收听模式 [1] - 电话会议参与者包括公司总裁兼首席执行官兰斯·帕克、执行副总裁兼首席财务官兼司库克莱顿·春及其他高级管理人员 [1] 参与方式 - 拨打国内电话1 - 800 - 836 - 8184或国际电话1 - 646 - 357 - 8785参加电话会议，需提前至少5分钟拨打，并告知接线员接入亚历山大与鲍德温的电话会议 [2] - 可通过指定链接参与网络直播 [2] - 7月25日收盘后可从公司网站下载财报文件 [2] 联系方式 - 公司投资者关系联系电话为(808) 525 - 8475，邮箱为[email protected] [3] - 更多公司信息可访问www.alexanderbaldwin.com [3]

文章核心观点 - B&G Foods与Made by Alex合作推出B&G® Pickleball Bag x Made by Alex，融合泡菜文化与时尚，满足手袋、泡菜和匹克球爱好者需求 [1][2][3] 合作产品信息 - 产品为B&G® Pickleball Bag x Made by Alex，面向手袋、泡菜和匹克球爱好者 [1][2][3] - 采用意大利皮革和雪尼尔品牌贴片制作，可容纳两个匹克球拍和两个球 [2][3] - 零售价250美元，在https://madebyalexnyc.com/collections/athletics/products/pickleball-bag 销售 [2][4] - 产品在B&G®品牌发源地纽约市制造，将成夏季必备品 [2] 合作背景与意义 - 随着匹克球流行，B&G Foods抓住机会，与纽约设计师Made by Alex合作，融合泡菜文化与工艺 [2] - 合作产品创新，融合泡菜、匹克球和时尚领域，满足三类粉丝需求 [2][3] 相关人员观点 - B&G Foods营销与销售战略高级总监Frank Rinaldi表示想回归曼哈顿根源，创造有趣潮流产品，Made by Alex实现了愿景 [3] - Made by Alex创始人Alex Dabagh称很高兴制作受传奇泡菜品牌启发的匹克球包，结合B&G®品牌传承和自身在纽约制包历史，将使该包成夏季必备 [3] 公司信息 - B&G Foods总部位于新泽西州帕西帕尼，及其子公司在美国、加拿大和波多黎各制造、销售和分销高品质、品牌、耐储存冷冻食品，拥有超50个品牌 [5] - Made by Alex由Alex Dabagh创立，是纽约市第二代手袋制造商，属于家族企业Park Avenue International，在服装区中心运营皮革制品工厂，提供手工品质服务和生产，包括手袋 [6] - Alex还创立了ANYBAG，将近100万个袋子转化为时尚手编手袋，避免其进入垃圾填埋场和水道 [7]

文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温公司（Alexander & Baldwin）在2024年表现逊于基准ETF，但股价已达低估水平，有高个位数回报潜力且杠杆率低，适合保守投资者，但难以从美联储政策转变中大幅受益 [1][14] 公司概况 - 亚历山大与鲍德温是多元化房地产投资信托基金（REIT），主要涉足零售领域，业务仅分布在夏威夷州 [2] - 从资产类别看，零售业务占净营业收入（NOI）的63.3%，工业占17.3%，土地租赁占16%，办公占3.4% [2] - 公司业务分为商业房地产（核心业务）和土地运营（遗留资产）两个主要板块 [3] 财务数据 营收与利润 - 2024年第一季度，商业房地产运营收入48,888，土地运营收入12,314，总运营收入61,202；2023年对应数据分别为47,870、2,520和50,390 [4] - 2024年第一季度，商业房地产运营利润21,981，土地运营利润7,931，总运营利润29,912；2023年对应数据分别为20,877、 - 92和20,785 [4] 运营指标 - 2024年第一季度调整后每股FFO为0.35，同比增长54.5%，主要受土地运营板块土地销售推动；同店NOI同比增长4.1%，受零售和工业地产强劲需求推动 [5] - 2024年第一季度末 occupancy为94%，同比上升0.1%；零售组合 occupancy为93.2%，同比下降0.4%；工业组合 occupancy为96.8%，同比上升1.6% [5] 2024年展望 - 公司上调全年展望，同店NOI预计同比增长约1.6%，排除上一年储备金收款后为2.6% [6] - CRE同店NOI增长指引从1.0% - 2.0%上调至1.1% - 2.1%，排除上一年储备金收款后从2.0% - 3.0%上调至2.1% - 3.1%；摊薄后每股FFO指引从0.95 - 1.05上调至1.05 - 1.16；调整后摊薄后每股FFO指引从0.80 - 0.90上调至0.89 - 1.00 [7] 资本结构 - 2024年第一季度末净债务4.42亿美元，占企业价值的27%，是REIT行业中杠杆率最低的公司之一；加权平均债务成本为4.43%，但2024年和2025年有51%的债务到期，预计平均债务成本将上升 [10] 市场隐含资本化率 - 预计2024年同店NOI为1.24亿美元，相对于16.4亿美元的企业价值，市场资本化率为7.6%；年度经常性维护资本支出约1400万美元，对市场资本化率的拖累为0.9%；2023年行政费用为700万美元，对市场资本化率的影响为0.5% [11] 土地组合 - 公司拥有142英亩的地面租赁组合，2024年第一季度产生NOI 510万美元，记录在商业房地产板块；土地运营板块有遗留土地组合，2024年第一季度出售300英亩后，剩余约3405英亩，剩余土地出售时间难以预测 [12] 风险 - 公司债务期限结构短期化，但循环信贷额度充足，可轻松应对即将到期的债务；净债务与EBITDA比率为3.8，目标通常在5 - 6倍之间；鉴于美联储未来几个月可能降息，公司可能错过在房地产周期底部购买额外资产的机会，资本结构可能过于保守 [13] - 公司仅在夏威夷投资，降低了多元化程度，使投资者面临单一州的经济动态风险，但可通过将其纳入更大的REIT投资组合来消除该风险 [13]

公司动态 - 公司管理层将参加Nareit的REITweek: 2024投资者会议 并在会议上进行业务和运营概述 随后进行问答环节 [1] - 公司演示时间为2024年6月4日下午2:15至2:45（美国东部时间） 演示链接可通过公司网站访问 会议期间的投资材料也可在公司网站上获取 [1] 公司概况 - 公司是唯一一家专注于夏威夷商业地产的上市房地产投资信托基金 也是该州最大的以杂货店为锚点的社区购物中心所有者 [2] - 公司拥有 管理和运营约390万平方英尺的商业空间 包括22个零售中心 13个工业资产和4个办公物业 以及142英亩的土地租赁资产 [2] - 公司在其154年的历史中 随着夏威夷经济的发展而演变 并在农业 交通 旅游 建筑 住宅和商业房地产行业的发展中发挥了领导作用 [2]