公司运营 - 公司运营两个报告部门：商业地产和土地运营[86] 财务表现 - 在2022年，公司的营业收入为2.305亿美元，较2021年下降9.3%[91] - 2022年公司的营业利润为11.57亿美元，较2021年增长35.5%[91] - 公司2022年的基本每股收益为0.51美元，较2021年下降50.5%[91] - 公司2022年的FFO为7.34亿美元，较2021年下降33.3%[91] - 公司2022年的核心FFO为8.22亿美元，较2021年增长18.3%[91] 财务状况 - 公司主要的流动性来源包括经营活动提供的现金、现金及现金等价物、以及信贷设施下的借款能力[115] - 公司在2022年的经营活动提供的现金为6720万美元，较上一年的1.181亿美元减少5090万美元[116] - 公司的现金及现金等价物为3.33亿美元，信贷设施可提供4.869亿美元的可用额度[116] 资产销售与减值损失 - 公司在2022年完成了对退休金计划的终止，进行了现金贡献和计划资产的重估[90] - 2022年度处置资产损益净额为5,400万美元，主要是由于在夏威夷Kauai岛出售了约18,900英亩的主要是农业和保护用地以及公司对Kauai岛水力发电设施运营商McBryde Resources, Inc.的100%所有权进行了出售[93] - 公司在2022年录得了总计5000万美元的长期资产和有限寿命无形资产减值损失[120] - 公司在2022年对Grace Pacific和Maui Quarries进行了持有待售分类，并相应记录了8,980万美元的减值损失[120] 预测与展望 - 公司预计2023年的资本支出将约为5,000万至6,000万美元，其中大部分用于商业地产领域的增长和维护资本[117] 宏观经济影响 - 美联储将联邦基金利率从2022年1月1日的0.25%上调至2022年12月31日的4.50%，并表示将进一步提高[119] - 通货膨胀对公司业务、财务状况、运营结果以及流动性和资本资源的影响取决于未来发展[119]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为630万美元，摊薄后每股0.09美元；FFO为1530万美元，摊薄后每股0.21美元；核心FFO为1890万美元，摊薄后每股0.26美元。储备金转回的收益减少，本季度仅贡献40万美元，去年同期为60万美元。年初至今，净收入为2080万美元，摊薄后每股0.29美元；FFO为4820万美元，摊薄后每股0.66美元；核心FFO为6000万美元，摊薄后每股0.82美元 [17] - 公司将2022年全年核心FFO每股指引上调至1.07 - 1.11美元，此前为1.05 - 1.11美元。预计CRE同店NOI增长率在4.5% - 6.5%，此前为4% - 6%；剔除上年储备金转回后，CRE同店NOI增长率提高到4% - 6%，此前为3.5% - 5.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第三季度CRE收入同比增长5%，即220万美元，达到4620万美元；NOI增长3.3%，即90万美元，达到2900万美元 [18] - 第三季度末整体租赁入住率和同店租赁入住率均为94.6%，与12个月前持平；同店零售租赁入住率上升10个基点至93.3%，同店工业租赁入住率为97.9%，较2021年第三季度下降10个基点；经济入住率为93.1%，较12个月前上升110个基点；零售经济入住率上升100个基点至91.3%，工业经济入住率上升20个基点至97.6% [13] - 第三季度执行了50份租约，约10.5万平方英尺，新租约租金差为6.4%，续约租约租金差为3.9% [14] 土地运营业务 - 2022年第三季度调整后EBITDA亏损220万美元，同比业绩下滑部分归因于2022年第二季度出售约1.89万英亩非核心土地和可再生能源资产后，经常性收入流减少 [18] 材料与建筑业务 - 第三季度营业利润为180万美元，去年同期营业亏损30万美元；调整后EBITDA为270万美元，高于2021年第三季度的220万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年1 - 10月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，同比2019年增长超11%；国际游客抵达量也在增加；即将到来的假日季总预订量虽未达疫情前水平，但持续反弹，预计超过去年 [9] - 截至2022年，游客消费同比2019年增长近8%；2022年9月，夏威夷州失业率降至3.5%，较一年前改善310个基点，与全国失业率持平 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正推进出售Grace Pacific的营销流程，已有多个意向，正进入下一阶段，这是战略简化的最后一步 [8][11] - 投资团队在寻找与现有投资组合互补的收购机会，同时追求内部增长机会，如开发或再开发项目 [15] - 公司将继续专注于夏威夷商业房地产市场，通过战略投资扩大投资组合，同时利用股票回购作为资本配置工具 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全国和夏威夷存在通胀压力和经济不确定性，但公司凭借高质量、基于需求的投资组合，处于有利地位，该投资组合已证明具有韧性 [10] - 公司认为市场混乱历史上有利于自身优势发挥，未来有望实现可预测和稳定的运营结果及增长 [24][27] 其他重要信息 - 公司在Pearl Highlands完成了1.3兆瓦太阳能电视安装，并确定Kakaako Commerce Center为屋顶光伏项目的下一个目标物业；8月发布了第三份年度企业责任报告，强调了在所有ESG事项上的努力和进展 [11] - 首席财务官Brett Brown将离职，Clayton Chun将于12月1日接任 [24] - 董事会计划在12月宣布第四季度股息，并于2023年1月支付 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何平衡资本使用，是否继续回购股票、进行收购和开发？ - 公司优先进行战略投资以扩大商业房地产投资组合，同时会评估所有投资机会。股票回购是一种战术投资，不影响对商业房地产投资的信心 [29] - 资本分配基于风险调整和机会菜单，当前收购市场具有挑战性，公司更关注内部增长机会，如Manoa Marketplace和Pearl Highlands项目，同时在股价有吸引力时进行股票回购 [30] 问题2: 非核心业务（土地销售、材料与建筑）未来如何发展？ - 公司希望投资者尽量少关注非核心业务，出售Grace后将成为纯粹的商业房地产公司。目前仍有少量非核心土地资产，未来会逐步出售，但规模较小，不会对财务产生重大影响，出售所得资金将重新投入商业房地产投资 [32] 问题3: 如何平衡提高入住率和提高租金，何时可以提高租金？ - 公司对投资组合的入住率表现满意，认为投资组合中存在一些战略空置空间，特别是在邻岛的较大空间，目前有交易活动正在进行，这既提供了提高入住率的机会，也提供了提高租金的机会 [34] - 短期内，入住率增长将继续推动增长，而非提高租金 [35] 问题4: G&A费用未来如何变化？ - 公司未提供2023年指导，但目前G&A费用按季度跟踪符合预期，预计全年至少低于去年。出售Grace将对G&A费用产生重大影响 [36] 问题5: 公司目前杠杆水平较低，目标净债务与EBITDA比率是多少？ - 公司目标是净债务与调整后EBITDA比率在5 - 6倍之间，目前资产负债表状况良好，能够为增长机会提供资金 [38]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[117] 业务出售与处置 - 2022年7月公司董事会授权出售Grace Pacific业务，结果和时间不确定[120] - 2022年6月30日公司完成出售约18,900英亩土地和100%麦克布赖德资源公司股权，获7390万美元现金和90万美元应收款项，确认5400万美元资产处置净收益[122] - 2022年6月公司将一座8400平方英尺工业建筑从材料与建筑部门转入商业房地产部门[148] - 2022年第二季度，公司出售约18900英亩土地及相关权益，实现处置收益约5400万美元；前九个月因终止设定受益计划产生结算费用6220万美元[170] 福利计划终止 - 2022年第二季度公司完成终止确定福利计划，2022年第三和前九个月分别现金出资90万美元和2990万美元，前九个月记录7690万美元税前结算费用和1830万美元所得税收益[124] - 2022年前九个月养老金终止损失7690万美元，源于确定福利计划终止[138] 通胀与加息影响 - 美国通胀近40年最高，增加公司建筑和运营成本，部分租赁可缓解成本压力，材料与建筑业务受通胀影响大，公司提价和投标时考虑成本增加来缓解影响[125][126] - 2022年美联储五次加息，联邦基金利率从0.25%升至3.25%，通胀对公司业务影响取决于未来经济发展等不确定因素[127] - 2022年美联储五次加息，联邦基金利率从年初的0.25%升至3.25%[211] 季度与前三季度财务数据 - 第三季度运营收入为9720万美元，同比增长15.3%，即1290万美元[130][131] - 第三季度运营成本为7250万美元，同比增长19.6%，即1190万美元[130][132] - 第三季度销售、一般和行政费用为1270万美元，同比增长0.8%，即10万美元[130][132] - 前三季度运营收入为2.835亿美元，同比增长11.4%，即2890万美元[134][135] - 前三季度运营成本为2.038亿美元，同比增长14.1%，即2520万美元[134][136] - 前三季度销售、一般和行政费用为3830万美元，同比增长3.0%，即110万美元[134][136] - 第三季度净收入为680万美元，同比增长4.6%，即30万美元[130] - 前三季度净收入为2220万美元，同比下降24.5%，即720万美元[134] - 第三季度核心FFO为1890万美元，同比增长5.6%，即100万美元[130] - 前三季度核心FFO为6000万美元，同比增长15.6%，即810万美元[134] - 2022年前九个月资产处置净收益5400万美元，主要因出售约18900英亩土地及100%麦克布赖德资源公司股权；2021年同期为40万美元[137] - 2022年前九个月合资企业相关收入减少85.2%，即1040万美元，降至180万美元[137] - 2022年前九个月利息支出减少16.8%，即340万美元，降至1680万美元[138] - 2022年第三季度可分配给A&B普通股股东的净收入为630万美元，与2021年同期持平；前九个月为2080万美元[188] - 2022年第三季度FFO为1530万美元，2021年同期为1550万美元；前九个月为4820万美元[188] - 2022年第三季度Core FFO为1890万美元，2021年同期为1790万美元；前九个月为6000万美元[188] - 2022年第三季度商业房地产NOI为2900万美元，2021年同期为2810万美元；前九个月为8860万美元[192] - 2022年第三季度商业房地产同店NOI为2890万美元，2021年同期为2810万美元；前九个月为8820万美元[192] 商业房地产运营情况 - 2022年第三季度商业房地产运营收入增长5.0%，即220万美元，达4620万美元；运营利润增长6.8%，即130万美元，达2030万美元[142][143] - 2022年前九个月商业房地产运营收入增长8.6%，即1090万美元，达1.381亿美元；运营利润增长13.8%，即730万美元，达6030万美元[146][147] - 2022年第三季度公司签署18份新租约和32份续租约，涵盖10.49万平方英尺可租赁面积[149] - 截至2022年9月30日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.6%，与2021年持平；实际入住率为93.8%，较2021年下降20个基点；经济入住率为93.1%，较2021年上升110个基点[155] - 按资产类别划分，截至2022年9月30日，零售物业租赁入住率为93.3%，较2021年上升10个基点；工业物业为98.0%，与2021年持平；办公物业为89.1%，较2021年下降110个基点[158] - 截至2022年9月30日，同店总租赁入住率为94.6%，与2021年持平；同店总经济入住率为93.0%，较2021年的92.0%提升100个基点[160][161] 土地运营业务情况 - 2022年第三季度，土地运营业务收入为290万美元，运营亏损220万美元；2021年同期收入为540万美元，运营利润170万美元[165][166][167] - 2022年前九个月，土地运营业务收入为2090万美元，运营亏损1000万美元；2021年同期收入为3850万美元，运营利润2230万美元[169][170][171] - 土地运营业务各期运营利润不一定随销售百分比趋势变化，直接同比比较该业务结果不能衡量未来表现[162][163] 材料与建筑业务情况 - 2022年第三季度，材料与建筑业务收入为4810万美元，较2021年的3490万美元增长37.8%；运营利润为180万美元，而2021年同期运营亏损30万美元[174] - 2022年第三季度，材料与建筑业务毛利率为10.0%，2021年为8.9%；折旧和摊销为130万美元，较2021年的260万美元下降50.0%[174] - 截至2022年9月30日，材料与建筑业务积压订单为2.169亿美元，较2021年的1.935亿美元增长12.1%[174][175] - 2022年9月30日，Maui Paving的积压订单为2520万美元，2021年为1280万美元；Goodfellow Grace Pacific的积压订单为1060万美元，2021年为2420万美元[174] - 公司持续监控材料与建筑业务表现，但因经济环境不确定，无法保证长期资产账面价值可收回，可能需计提减值[175] - 2022年前九个月材料与建筑业务运营收入为1.245亿美元，较2021年同期的8890万美元增长3560万美元，增幅40%[177] - 2022年前九个月材料与建筑业务运营利润为440万美元，而2021年同期运营亏损620万美元[177] - 2022年前九个月材料与建筑业务毛利率为10.4%，2021年同期为5.3%[177] - 截至2022年9月30日，材料与建筑业务积压订单为2.169亿美元，较2021年同期的1.935亿美元增长2340万美元，增幅12.1%[177] 公司流动性与资金情况 - 公司短期和长期的主要流动性来源为经营活动产生的现金、可用现金及现金等价物和各种信贷安排下的借款能力[193] - 2022年前三季度经营活动产生的现金流为900万美元，较2021年同期的6720万美元有所下降[198] - 截至2022年9月30日，公司手头现金为730万美元，循环信贷额度可用容量为4.989亿美元[199] - 2022年前三季度投资活动产生的净现金为5600万美元，2021年同期为1390万美元[202] - 2022年前三季度融资活动使用的净现金为1.285亿美元，2021年同期为1.118亿美元[205] - 2022年前三季度各业务板块资本支出总计1570万美元，较2021年的2610万美元下降39.8%[206] - 2022年第三季度，第三方代表公司回购196,050股普通股，总价320万美元[207] - 截至2022年9月30日，公司可变利率债务中GLP沥青循环信贷额度下有680万美元未偿还[211] - 截至2022年9月30日，公司持有310万美元来自税收递延非自愿转换且尚未再投资的资金[209] - 公司认为现有资金和借款能力能满足短期和长期业务需求，但不保证现金流和借款能力维持现状[213]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入400万美元，摊薄后每股0.05美元；FFO为1320万美元，摊薄后每股0.18美元；核心FFO为2030万美元，摊薄后每股0.28美元。2022年各指标受益于准备金转回约180万美元，即每股0.02美元，而2021年第二季度为160万美元，每股0.02美元 [18] - 年初至今，净收入1450万美元，摊薄后每股0.20美元；FFO为3290万美元，摊薄后每股0.45美元；核心FFO为4110万美元，摊薄后每股0.56美元。2022年各指标受益于准备金转回约380万美元，即每股0.05美元，而2021年上半年为280万美元，每股0.04美元 [18] - 2022年第二季度，商业房地产收入同比增长5.8%，即2500万美元，达到4580万美元；NOI增长4.5%，即130万美元，达到2980万美元 [19] - 第二季度同店NOI同比增长4.4%，即130万美元，达到2970万美元 [19] - 土地运营业务在2022年第二季度产生调整后EBITDA 5280万美元，资产处置收益5400万美元 [20] - 材料和建筑部门第二季度运营亏损60万美元，调整后EBITDA为70万美元，而2021年第二季度运营亏损190万美元，调整后EBITDA为70万美元 [21] - 2022年第二季度，一般行政费用为1320万美元，2021年第二季度为1240万美元，与预算相符 [22] - 截至2022年6月30日，总债务近4.76亿美元，总流动性超5.32亿美元，包括超330万美元现金和5亿美元信贷额度的全部额度 [22] - 季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为2.4倍；排除一次性非核心资产变现和MNC减值影响，净债务与合并调整后EBITDA之比为5倍；债务与总市值之比为26.7% [23] - 第二季度发生税前结算费用7370万美元，相关所得税收益1830万美元，现金出资2000 - 2900万美元 [24] - 董事会宣布2022年第三季度股息为每股0.22美元，较上季度增加10%，即每股0.02美元，将于2022年10月5日支付给9月19日收盘时登记在册的股东 [24] - 公司第二次上调2022年全年核心FFO每股指引至1.05 - 1.11美元，此前为1.01 - 1.07美元；预计商业房地产同店NOI增长在4% - 6%之间，此前为2% - 4%；排除上年准备金转回，同店NOI增长预计在3.5% - 5.5%之间，此前为3% - 5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第二季度收入增长5.8%，NOI增长4.5%，同店NOI增长4.4% [9][19] - 季度末租赁入住率为94.6%，接近疫情前水平；工业组合租赁入住率为98.4%，较去年同期上升60个基点；零售组合入住率为93.1%，较去年上升80个基点 [9] - 第二季度签署76份租约，约17.4万平方英尺可租赁面积，可比租约混合租金价差为6.2% [9] 土地运营 - 第二季度出售约1.89万英亩非核心土地及相关业务，产生调整后EBITDA 5280万美元，资产处置收益5400万美元 [20] - 出售后每年将损失约300 - 400万美元运营利润，但该收入预计近期将减少 [20] 材料和建筑 - 第二季度运营亏损60万美元，调整后EBITDA为70万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年前六个月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，年初至今较2019年增长超11%；国际游客抵达量也在增加 [9] - 2022年6月，夏威夷州失业率降至4.3%，较近两年前的峰值改善超18个百分点 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正战略转型为纯商业房地产公司，已出售约1.89万英亩非核心土地，董事会授权出售Grace Pacific [8][12] - 继续在目标市场追求零售、工业和地面租赁等核心领域的收购机会，同时关注内部开发或再开发项目 [11][15] - 注重ESG，9月将在商业组合中开始可再生能源发电，分析其他物业的TV扩展机会并推进环境和社会倡议 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀压力和经济不确定性是潜在担忧，但公司业务未受显著影响，投资组合表现因租赁活动良好而保持强劲 [10] - 夏威夷旅游业复苏对经济有广泛益处，公司投资组合虽非严重依赖旅游活动，但也从中受益 [10] - 市场收购环境紧张，但公司凭借强大资产负债表和本地市场优势，有望利用市场错位机会 [11] - 材料和建筑部门虽本季度业绩低于预期，但后期铺路业务进展良好，为全年剩余时间奠定基础 [12] 其他重要信息 - 公司电话会议中的非历史事实陈述为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，公司不承担更新义务 [4][5] - 管理层在电话会议中提及非GAAP财务指标，相关说明和调整在演示文稿附录中 [7] - 公司第三份年度企业责任报告将于8月发布，突出ESG方面的努力和进展 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售Grace Pacific后资金回收及FFO影响，以及重新部署资金的时间 - 初始资金用于偿还债务，短期内将部署到零售、工业、土地和地面租赁等核心领域及内部增长机会 [32] - 土地运营部门短期运营利润损失约300 - 400万美元，债务偿还每年节省约120万美元；希望能在2023年看到重新部署资金的积极影响 [36] 问题2: 如何衡量ESG对公司的经济回报，以及如何平衡社会期望和经济可行性 - 公司认为对社区和员工采取ESG友好措施有经济回报，如疫情期间对租户的耐心处理有助于租金回收，对员工的ESG措施可降低人员流动成本 [39][41] - 珍珠高地1.3兆瓦太阳能屋顶安装项目预计增加约30万美元NOI，随着电价上涨，经济收益可能更好 [43] 问题3: 土地出售中保护地和农业用地的比例，是否卖给同一买家，剩余非核心土地数量及出售是否有税收损失 - 约三分之二为保护地，三分之一为农业用地，卖给了与购买Kaka'ako项目相同的买家 [46][47] - 剩余约5300英亩非核心土地，出售无税收损失，可利用现有税收属性 [50] 问题4: 债务成本上升对收购目标达成概率的影响 - 市场目前处于观望状态，公司凭借关系和资产负债表优势，有望抓住机会 [52] 问题5: 补充材料中Grace Pacific的工业收购情况 - 这是Grace Pacific运营中的一座工业建筑，本季度已转入商业房地产投资组合 [54] 问题6: 如果出售Grace，是否会将该工业建筑租回 - 是的，该建筑将保留并租回 [55] 问题7: 投资者应如何看待股息政策，是否有目标派息率 - 公司目前试图在当前环境下支付约100%的应税收入作为股息 [56] 问题8: 补充材料中2022年的地面租赁重置是否已计入第二季度结果，下半年是否会有提升 - 有一项合同重置将在今年晚些时候体现，另一项公平市场价值重置正在与租户协商，预计今年会有影响，但不确定对2022年NOI的影响程度，2023年将完全体现 [58]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[120] 业务出售与处置 - 2022年7月公司董事会授权出售Grace Pacific业务，结果和时间不确定[123] - 2022年6月30日公司出售约18,900英亩土地和相关权益，获现金7390万美元和应收款90万美元，确认净收益5400万美元[125] - 2022年第二季度资产处置净收益为5400万美元，源于出售约18900英亩土地和公司在McBryde Resources的全部股权[133][137] - 2022年上半年资产处置净收益5400万美元，主要因出售约18900英亩土地和公司在McBryde Resources的全部股权；2021年同期为40万美元[143] - 2022年第二季度，公司出售约18900英亩土地及相关权益，实现处置收益约5400万美元，同时因终止福利计划产生结算费用5990万美元[173] 养老金计划终止 - 2022年第二季度公司出资2900万美元完成确定给付计划终止，3个月和6个月税前结算费用分别为7370万美元和7690万美元，获所得税收益1830万美元[127] - 2022年第二季度养老金终止损失为7370万美元，源于终止设定受益计划[133][137] - 2022年第二季度所得税收益为1810万美元，主要由于终止设定受益计划[133][137] - 2022年上半年养老金终止损失7690万美元，源于确定福利计划终止[143] - 2022年上半年所得税收益1810万美元，主要因确定福利计划终止[144] - 2022年第二季度公司完成固定收益计划终止，消除相关重大风险，截至2022年6月30日已知合同义务无重大变化[202] 外部环境影响 - 新冠疫情带来经济不确定性和波动性，影响公司业务、财务状况等[128] - 美国通胀增加建筑和运营成本，公司部分租赁协议可缓解成本上升影响[129] - 材料与建筑板块受通胀影响，公司通过提价和在投标中考虑成本增加来缓解，但积压项目转嫁成本能力有限[130] - 由于经济环境不确定，无法保证材料与建筑业务长期资产账面价值可收回，可能需计提减值[181] 财务数据对比（季度） - 2022年第二季度运营收入为8810万美元，较2021年下降1.3%，即120万美元[133][136] - 2022年第二季度运营成本为6390万美元，较2021年增长1.8%，即110万美元[133][136] - 2022年第二季度销售、一般和行政费用为1320万美元，较2021年增长6.5%，即80万美元[133][136] - 2022年第二季度商业房地产运营收入4580万美元，同比增长5.8%；运营利润1940万美元，同比增长4.3%[148][149] - 2022年第二季度土地运营收入为510万美元，2021年为1600万美元；2022年运营亏损770万美元，2021年运营利润910万美元[172] - 2022年第二季度材料与建筑业务运营收入为3720万美元，较2021年的3000万美元增长24.0%；运营亏损60万美元，较2021年的190万美元亏损收窄68.4%[180] - 2022年第二季度材料与建筑业务毛利率为8.3%，2021年为4.3%[180] - 2022年第二季度末FFO为1320万美元，2021年同期为2230万美元；2022年上半年FFO为3290万美元[193] - 2022年第二季度末Core FFO为2030万美元，2021年同期为1850万美元；2022年上半年Core FFO为4110万美元[193] - 2022年第二季度末商业房地产NOI为2980万美元，2021年同期为2850万美元；2022年上半年商业房地产NOI为5960万美元[198] - 2022年第二季度末商业房地产同店NOI为2970万美元，2021年同期为2840万美元；2022年上半年商业房地产同店NOI为5930万美元[198] 财务数据对比（上半年） - 2022年上半年运营收入为1.863亿美元，较2021年增长9.4%，即1600万美元[139][140] - 2022年上半年运营成本为1.313亿美元，较2021年增长11.3%，即1330万美元[139][142] - 2022年上半年销售、一般和行政费用为2560万美元，较2021年增长4.1%，即100万美元[139][142] - 2022年上半年资金运营为3290万美元，较2021年下降20.7%，即860万美元；核心资金运营为4110万美元，较2021年增长21.2%，即720万美元[139] - 2022年上半年商业房地产运营收入9190万美元，同比增长10.5%；运营利润4000万美元，同比增长17.6%[152][153] - 2022年前六个月土地运营收入为1800万美元，2021年为3310万美元；2022年运营亏损780万美元，2021年运营利润2050万美元[176] - 2022年上半年材料与建筑业务营收7640万美元，较2021年同期的5400万美元增长41.5%，营业利润260万美元，而2021年同期营业亏损590万美元[183] - 2022年上半年材料与建筑业务营业成本和费用6820万美元，较2021年同期的5240万美元增长30.2%[183] - 2022年上半年材料与建筑业务毛利率为10.7%，2021年同期为3.0%[183] - 2022年6月30日材料与建筑业务积压订单为2.121亿美元，较2021年同期的1.443亿美元增长47.0%[183] 商业房地产运营情况 - 2022年6月公司将一座8400平方英尺的工业建筑从材料与建筑部门转移至商业房地产部门[154] - 2022年第二季度公司签署24份新租约和52份续租约，覆盖174100平方英尺可租赁面积[155] - 截至2022年6月30日，公司租赁入住率94.6%，较2021年同期增加60个基点；经济入住率92.6%，较2021年同期增加40个基点[161] - 截至2022年6月30日，零售租赁入住率93.1%，较2021年同期增加80个基点；工业租赁入住率98.4%，较2021年同期增加60个基点；办公租赁入住率88.1%，较2021年同期减少350个基点[164] - 截至2022年6月30日，零售经济入住率90.6%，较2021年同期增加100个基点；工业经济入住率97.3%，较2021年同期减少40个基点；办公经济入住率85.4%，较2021年同期减少530个基点[165] - 截至2022年6月30日，同店总租赁入住率为94.6%，较2021年的94.0%增加60个基点[166] - 截至2022年6月30日，同店总经济入住率为92.5%，较2021年的92.2%增加30个基点[167] 材料与建筑业务情况 - 截至2022年6月30日，材料与建筑业务积压订单为2.121亿美元，较2021年的1.443亿美元增长47.0%[180] - 2022年6月30日，Maui Paving积压订单为1840万美元，2021年为830万美元；Goodfellow Grace Pacific 2022年积压订单为1600万美元，2021年无积压订单[180] 公司流动性情况 - 公司主要流动性来源为经营活动产生的现金、可用现金及现金等价物和各种信贷安排下的借款能力[199] - 公司主要流动性需求为支持已知合同义务、为资本支出、股东分红和营运资金需求提供资金[199] - 2022年上半年经营活动现金流为0.7百万美元，较2021年同期的59.6百万美元下降，主要因土地运营和材料与建筑业务现金流减少及固定收益计划现金投入[204] - 截至2022年6月30日，公司现金33.2百万美元，循环信贷额度无未偿还借款，可用额度498.9百万美元[205] - 2022年上半年投资活动提供净现金62.9百万美元，高于2021年同期的15.0百万美元，主要因出售土地和股权获73.9百万美元[208] - 2022年上半年各业务资本支出共9.6百万美元，较2021年的14.8百万美元下降35.1%，其中CRE物业收购等支出下降63.0% [212] - 2022年上半年融资活动使用净现金101.2百万美元，较2021年的111.9百万美元减少，主要因信贷协议净支付和债务偿还及股息支付[212] - 截至2022年6月30日，公司持有3.1百万美元来自税收递延非自愿转换资金未再投资[214] - 公司认为现有资金和信贷额度能满足短期和长期业务需求，但不保证现金流和借款能力[218] 市场风险与利率情况 - 2022年3 - 6月美联储多次加息，截至6月30日公司GLP沥青循环信贷额度有5.1百万美元可变利率债务[216] - 自2021年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化[222]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入1050万美元，即每股0.14美元；FFO为1970万美元，即每股0.27美元；核心FFO为2080万美元，即每股0.29美元 [19] - 2022年第一季度各项指标受益于约200万美元或每股0.03美元的准备金转回，而2021年第一季度为140万美元或每股0.02美元 [20] - 2022年3月31日，总债务为5.22亿美元，总流动性为4.83亿美元，包括约340万美元现金和4.49亿美元信贷额度剩余额度 [23] - 季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA的比率为3.4倍，排除一次性非核心资产变现和M&C减值影响后，该比率在5倍左右 [23] - 季度末债务与总市值之比为23.7% [23] - 董事会宣布2022年第二季度股息为每股0.20美元，较第一季度增长0.01美元或5.3% [24] - 公司将2022年核心FFO每股指引上调至1.01 - 1.07美元，此前为0.94 - 1美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第一季度CRE收入增长近15.5%，即620万美元，达到4610万美元；NOI增长17.8%，即450万美元，达到2980万美元 [20] - 第一季度同店NOI增长17%，即430万美元，达到2960万美元 [21] - 季度末租赁入住率为94.5%，较去年同期提高70个基点；同店租赁入住率为94.4%，较2021年第一季度提高60个基点 [12][16] - 第一季度执行74份租约，约36.9万平方英尺，新租约利差为8.8%，续租约利差为2.9% [15] 土地运营 - 第一季度土地运营业务收入为1290万美元，调整后EBITDA为280万美元 [21] 材料与建筑 - 第一季度材料与建筑部门运营利润为320万美元，调整后EBITDA为410万美元，而2021年第一季度亏损400万美元和负140万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年前三个月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，较2019年增长约8%；年初以来，国际游客抵达量呈上升趋势 [12] - 2022年3月，夏威夷州失业率降至4.1%，较近两年前的峰值22.4%改善超过18个百分点 [13] - 夏威夷州商业经济发展与旅游部将2022年经济增长预测从3%上调至3.2% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年大量土地出售和资产负债表去杠杆后发生重大转变，虽仍有非核心资产待售，但不影响核心业务和增长战略 [10][11] - 公司积极耐心地建立收购管道，主要关注现有资产类别，如邻里零售和工业地产，凭借在夏威夷的关系和市场知识寻找机会 [10][14] - 公司计划在夏末进行Grace业务的营销流程，具体决策将在下次财报电话会议前做出 [11][14] - 公司在目标市场积极开展业务，计划每年投入5000 - 7000万美元或更多用于增长 [16] - 收购市场竞争激烈，但公司凭借深厚的市场知识和长期关系，有信心找到合适的交易 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度公司各业务表现出色，商业房地产表现超预期，土地销售强劲，材料与建筑部门取得1.5年来最佳季度业绩 [8][9] - 夏威夷经济复苏快于预期，为公司商业房地产和非核心土地销售提供支持 [12][13] - 公司对Grace业务的发展势头感到满意，预计其EBITDA将在今年剩余时间持续增长 [14] - 公司对收购市场持乐观态度，认为利率上升和经济变化可能带来更多机会 [45][46] 其他重要信息 - 公司开展多项环境和社会倡议，上月启动新的员工主导的环境和社会委员会 [26] - 公司在珍珠高地中心启动1.3兆瓦屋顶太阳能安装项目，符合ESG承诺和可持续发展目标 [17][26] - 预计第二季度将产生8100 - 9500万美元的税前养老金计划结算费用，现金贡献预计在3400 - 4800万美元之间 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于扩大的收购管道，主要关注哪些物业类型？ - 公司收购主要集中在零售、工业和地面租赁物业。收购市场竞争激烈，但公司对今年晚些时候找到合适交易有信心 [30] 问题2: 指导上调主要是由于第一季度表现出色，还是也包括对今年剩余时间的更乐观展望？ - 主要是第一季度表现出色推动的，由于年初较早，难以对后续季度发表更多评论 [32] 问题3: 请再次说明养老金计划对第二季度收益的影响？ - 预计第二季度将产生8100 - 9500万美元的税前结算费用，现金贡献为3400 - 4800万美元 [34] 问题4: 当前宏观经济因素是否会影响公司的重建计划？ - 通货膨胀和供应链问题对公司有一定影响，如材料采购延迟和价格上涨，但不会对项目的承保或推进意愿产生重大影响，公司对完成项目仍有信心 [37][38] 问题5: 关于疫情期间提供的租金延期，目前的租金收取情况如何？ - 公司整体租金收取情况良好，基本达到疫情前水平，超过90%，租户已从疫情中恢复，公司受益于现金收取 [40] 问题6: 请谈谈对美国大陆游客的看法，以及目前前往夏威夷是否有新冠限制？ - 夏威夷目前游客众多，基本恢复到疫情前的容量水平，但游客结构有所不同，对部分依赖亚洲游客的零售商和目的地有一定负面影响。公司的物业受影响较小，经济驱动因素基本恢复到疫情前水平 [42][43] 问题7: 利率上升是否会有助于扩大公司的买家群体，提高收购成功率？ - 公司认为利率上升和经济变化可能带来收购机会，公司凭借强大的资产负债表和偿债能力，有望在市场中受益 [45][46] 问题8: 请评论毛伊商业园和其他非核心土地销售的价格，以及今年是否预计有更多土地销售活动？ - 公司对非核心土地销售情况感到满意，毛伊商业园的买家兴趣持续，同时也收到工业租户的定制建设咨询。公司有多个交易处于不同阶段，对继续变现非核心土地持乐观态度 [48][49] 问题9: 请说明Grace业务表现改善的驱动因素，以及有多少是一次性因素？业绩改善是否有助于推动出售进程？ - Grace业务的190万美元EBITDA没有一次性因素驱动，一个项目的延迟启动预计会在后续弥补。另外220万美元与合资投资的一次性会计收益有关，可能不会重复。公司对Grace业务的发展势头感到满意，其业绩改善有助于在未来6 - 12个月内进行出售，但具体时间取决于市场情况 [52][53][54] 问题10: 太阳能项目的资本投资、回报情况如何，是否有潜力推广到其他物业？ - 公司与当地银行合作，第一年实际投资相对较少。预计系统启动后每年可产生约30万美元的NOI，公司有权在租赁后期购买系统，并将部分节省的费用转嫁给租户 [56]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[106] 业务简化与处置 - 公司正推进业务简化，评估材料与建筑业务战略替代方案以实现资产变现和处置，但结果和时间不确定[108][109] 员工福利计划 - 2021年5月31日公司终止两项员工福利计划，2022年预计现金缴款3400 - 4800万美元，确认税前养老金结算费用8100 - 9500万美元，一季度已记录部分结算费用320万美元[110][111] - 2022年公司预计为确定福利计划额外现金缴款3400 - 4800万美元，实际金额取决于参与者结算、利率和市场条件[158] 外部环境影响 - 新冠疫情带来经济不确定性和波动性，影响公司业务、财务状况、经营成果、流动性和资本资源[112] - 美国通胀上升，增加公司建筑成本和运营成本，部分租赁协议可缓解成本上升影响[113] - 材料与建筑业务受通胀影响，包括工资和原材料成本上升，公司通过提价和在投标中考虑成本增加来缓解影响，但对积压项目转嫁成本能力有限[114] - 新冠疫情对全球经济和金融市场产生不利影响，公司可能需额外资本资源应对夏威夷经济恶化导致的现金流下降[171] - 2022年3月和5月美联储分别批准加息0.25%和0.50%，预计2022 - 2024年将进一步加息[172] 财务业绩 - 2022年第一季度公司营业收入为9820万美元，同比增长21.2%，运营成本为6740万美元，同比增长22.1%，运营收入为1840万美元，同比增长32.4%[117][118] - 2022年第一季度公司核心运营资金（Core FFO）为2080万美元，同比增长35.1%，摊薄后每股核心运营资金为0.29美元，同比增长38.1%[117] - 商业房地产板块2022年第一季度运营收入为4610万美元，同比增长15.5%，运营利润为2060万美元，同比增长33.8%[122] - 2022年第一季度公司签署21份新租约和53份续租约，涵盖36.93万平方英尺可租赁面积[124] - 21份新租约中5份可比租约平均基本租金较可比到期租约增长8.8%，53份续租约中37份可比租约平均基本租金增长2.9%[124] - 截至2022年3月31日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.5%，较2021年同期提高70个基点[129] - 截至2022年3月31日，公司改良物业组合的实际入住率为94.1%，较2021年同期提高100个基点[129] - 截至2022年3月31日，公司改良物业组合的经济入住率为92.0%，较2021年同期下降40个基点[129] - 零售、工业和办公资产类别2022年第一季度的租金价差分别为2.6%、6.6%和4.7%[126] - 2022年第一季度商业房地产板块无改良物业或土地地面租赁权益的收购或处置[123] - 截至2022年3月31日，同店总租赁入住率为94.4%，较2021年的93.8%增加60个基点；同店总经济入住率为92.0%，较2021年的92.4%减少40个基点[134][135] - 2022年第一季度土地运营业务收入为1290万美元，运营亏损为10万美元；2021年同期收入为1710万美元，运营利润为1140万美元[138][139][140] - 2022年第一季度材料与建筑业务收入为3920万美元，运营利润为320万美元；2021年同期收入为2400万美元，运营亏损为400万美元[142] - 材料与建筑业务2022年第一季度运营收入较2021年增长1520万美元，增幅63.3%；运营成本和费用增长1040万美元，增幅43.9%[142] - 截至2022年3月31日，材料与建筑业务积压订单分别为2.027亿美元和1.272亿美元，增长7550万美元，增幅59.4%[142][143] - 2022年第一季度净收入为1050万美元，2021年同期为990万美元；核心FFO为2080万美元，2021年同期为1540万美元；商业房地产同店NOI为2960万美元[152][154] - 2022年第一季度经营活动产生的现金流为730万美元，2021年同期为2060万美元，主要因土地运营和材料与建筑业务板块运营现金流减少[160] - 截至2022年3月31日，公司手头现金为3370万美元，循环信贷安排借款余额为5000万美元，已开具信用证110万美元，可用额度为4.489亿美元[162] - 2022年第一季度投资活动使用现金390万美元，2021年同期提供现金1040万美元；2022年主要因资本支出380万美元，2021年主要因土地开发合资企业分配[165] - 2022年第一季度融资活动使用现金3970万美元，2021年同期为5620万美元；2022年主要因偿还债务和支付股息，2021年也主要是偿还债务和支付股息[167] - 2022年第一季度各板块资本支出总计380万美元，较2021年的520万美元下降26.9%；其中CRE物业收购、开发和重建支出下降65.6%，CRE建筑/区域改善支出下降58.3%，材料与建筑支出增长166.7%[167] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，认为其能提供核心运营结果和业务趋势的额外洞察[144] - FFO是房地产公司广泛使用的非GAAP运营绩效指标，公司计算FFO以归属于A&B普通股股东的净收入（亏损）为起点[144][147] - Core FFO是与公司商业房地产核心业务运营绩效相关的非GAAP指标，有助于衡量核心运营绩效[146] - NOI是用于评估公司商业房地产投资组合无杠杆绩效的非GAAP指标，反映物业层面的合同收入和现金支出[148] 土地运营业务特点 - 土地运营业务房地产销售构成多样，销售时间会影响运营结果，直接同比比较该业务结果不能衡量未来表现[136][137] 资金使用与再投资 - 截至2022年3月31日，公司有80万美元来自税收递延销售的资金可使用未再投资，持有310万美元来自税收递延非自愿转换的资金未再投资[170] 同店报告规则 - 公司按同店基础报告NOI和入住率，同店池排除开发或重建中的物业以及报告期内收购或出售的物业[150] 债务与利率 - 截至2022年3月31日，公司循环信贷安排下的可变利率债务因利率互换实际为零，A&B循环信贷5000万美元本金利率互换至2023年2月，届时变为可变利率[172] - 截至2022年3月31日，公司有担保应付票据下的可变利率债务因利率互换实际为零，Manoa Marketplace有担保应付票据利率互换至到期[172] - 截至2022年3月31日，公司无担保应付票据下无可变利率债务[172] 财务契约与资金保障 - 公司保留未偿借款和使用循环信贷额度剩余金额的能力取决于是否遵守财务契约和债务安排条款，截至2022年3月31日公司遵守相关财务契约[173] - 公司认为经营活动现金、可用现金及等价物余额和信贷额度借款能力足以满足短期（2022年3月31日起12个月）和长期业务需求，但无法保证现金流和借款能力[174] 财务报表编制 - 编制财务报表需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果可能与关键会计估计存在重大差异[175] - 公司2021年10 - K表中描述了财务报表编制中最重要的会计估计[176] - 参考本报告第1部分第1项合并财务报表附注，了解新发布会计准则的影响、预计采用日期和对公司经营业绩及财务状况的估计影响[177] 市场风险披露 - 自2021年12月31日以来，公司市场风险的定量和定性披露无重大变化[179]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度净收入610万美元，每股0.08美元；FFO为1300万美元，每股0.18美元；核心FFO为1750万美元，每股0.24美元 [21] - 2021年全年净收入3510万美元，每股0.48美元；FFO为7000万美元，每股0.96美元；核心FFO为6940万美元，每股0.96美元 [21] - 2021年第四季度和全年各指标受益于准备金转回，分别约为90万美元（每股0.01美元）和430万美元（每股0.06美元） [21] - 2021年全年G&A为5190万美元，处于预期范围低端且低于2019年的5890万美元；第四季度G&A为1470万美元，高于2020年同期的1160万美元 [24] - 2021年底总债务5.33亿美元，总流动性5.19亿美元，包括约700万美元现金和4.49亿美元信贷额度剩余额度 [24] - 2021年底净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为3.3倍，低于一年前的6.7倍；排除一次性非核心变现收入和M&C减值影响，该比率在5倍的低至中区间；债务与总市值之比为22.6% [25] - 董事会宣布2021年第四季度股息为每股0.18美元，2022年第一季度股息为每股0.19美元，较上季度增长5.6% [25] - 公司提供2022年核心FFO每股指导范围为0.94 - 1美元，基于同店NOI增长0% - 2%；排除COVID相关准备金转回，同店NOI增长为2% - 4% [26] - 预计2022年将产生8000 - 9500万美元与养老金计划终止相关的非现金结算费用，以及3400 - 4800万美元的额外现金缴款 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 2021年全年CRE收入增长超15%，总CRE投资组合NOI和同店NOI均增长超17%，核心FFO增长超26% [9] - 2021年第四季度CRE收入同比增长近25%（910万美元）至4600万美元，NOI增长33%（720万美元）至2880万美元，同店NOI增长33%（690万美元）至2800万美元 [22] - 2021年零售板块同店NOI改善近24%，工业和地面租赁板块同店NOI增长超8% [9] - 2021年全年签约超270份租约，面积超65万平方英尺，可比租赁价差为4.6%；第四季度签约65份租约，面积约16.2万平方英尺，新租约平均价差10.1%，续租约价差4.8% [11][16] - 2021年底整体租赁入住率为94.3%，与2019年底和2020年底持平；同店租赁入住率为94.2%，2020年底为94.3% [11][16] 土地运营 - 2021年第四季度土地运营业务收入4140万美元，EBITDA为3340万美元；全年收入近8000万美元，EBITDA为5650万美元 [23] 材料与建筑（M&C） - 2021年第四季度M&C业务因商誉和长期资产非现金减值2900万美元，以及一项权益法投资一次性非现金费用350万美元，调整后EBITDA为负270万美元，2020年同期为正70万美元 [23] - 2021年全年调整后EBITDA为负110万美元，2020年为正630万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年夏威夷夏季和冬季旅游旺季旅客抵达量分别约为2019年水平的89%和80%，失业率从年初的10.3%降至年底的5.7% [10] - 2021年夏威夷旅游业仍基本无国际旅客，2019年国际旅客约占游客总数的28% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将加大对商业房地产增长的关注，完成业务简化，退出材料与建筑业务 [8][14] - 投资团队重新转向收购业务，2021年第四季度完成自2019年年中以来的首次收购，团队正积极寻找更多机会，计划每年投入5000 - 7500万美元或更多用于收购 [12][17] - 2021年推进多个再开发项目，总投资约1700万美元，预计回报率在高个位数至低两位数之间；2022年预计再投资1500 - 2000万美元用于再开发项目 [11] - 2021年成功变现超2亿美元非核心土地，包括出售Kukui'ula合资企业等，所得款项用于加强资产负债表 [13] - 材料与建筑业务团队重新定位业务，预计2022年盈利改善，并计划在春季开展营销工作 [14][15] - 公司将继续致力于夏威夷地区的ESG原则，2022年将扩大相关承诺，设立员工委员会 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司表现强劲，随着夏威夷经济复苏加速，优质房地产投资组合展现出优势，预计随着COVID病例数下降，旅游限制将继续减少 [8][10] - 尽管市场竞争激烈，但公司凭借对夏威夷市场的深入了解和长期关系，有信心在商业房地产收购、开发等方面取得成功 [30] - 材料与建筑业务虽在2021年面临挑战，但2022年订单大多已有合同保障，预计表现将改善，且基础设施法案将带来有利背景 [39] 其他重要信息 - 电话会议中涉及的非历史事实陈述为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司不承担更新义务 [5][6] - 管理层在电话会议中会提及非GAAP财务指标，相关说明和调整在演示文稿附录中，演示文稿可在公司网站下载 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年指导范围是否包含土地销售再投资 - 2021年大部分土地销售资产在TRS，无大量1031交换资本，少量1031收益已再投资于第四季度收购的资产；指导范围主要基于核心业务表现和增长 [33][34] 问题2：Grace业务第四季度减值情况及与基础设施法案的关系 - 2021年因失去一个已获授的重大项目导致业绩不佳；2022年大部分工作已有合同保障，预计表现改善；减值主要是由于缩短Grace持有期限并计划近期出售，导致长期资产账面价值减少 [38][39][42] 问题3：2022年非核心项目中除养老金计划外另一项费用及是否还有其他费用 - 两项费用均与养老金有关，分别是非现金结算费用和现金缴款，且两者不叠加；目前无其他额外费用，公司正清理遗留义务，其他事项大多已在资产负债表中充分预留 [44][45] 问题4：2021年同店NOI增长中准备金转回的影响及2022年指导范围中是否还有准备金转回 - 2021年第四季度准备金转回约90万美元，全年为430万美元；预计2022年可收回金额减少，指导范围中点约为200万美元 [48] 问题5：NAREIT定义的FFO是否受Grace 2900万美元非现金减值影响及350万美元费用的具体内容 - FFO受2900万美元非现金减值全额影响；350万美元是材料合资企业的库存和设备减值 [51] 问题6：Grace业务在账面上的价值及是否为公允价值 - 截至年底Grace的账面价值为1.032亿美元，不反映公允价值，公司将通过营销过程确定其价值 [53] 问题7：收购管道情况及是否偏向工业 - 公司积极寻求收购机会，市场条件紧张，主要评估非上市交易；关注现有资产类别（零售、工业、地面租赁），也考虑互补资产类别；同时也关注内部增长投资机会 [55][56] 问题8：除Grace外还有哪些非核心资产可变现 - 剩余农业用地（通过可再生能源资产和农场租赁产生收入）以及毛伊岛和考艾岛的小型开发地块（适合住宅开发） [58] 问题9：公司物业是否适合太阳能项目 - 珍珠高地中心是首个太阳能项目，因其有较大屋顶空间；公司正积极评估在更多物业中推广太阳能项目 [60]

公司业务资产情况 - 截至2021年12月31日，公司商业地产组合位于夏威夷，含22个零售中心、11个工业资产和4个办公物业，总可租赁面积390万平方英尺，另有143.4英亩土地处于地面租赁中，公司在夏威夷共拥有超26000英亩土地[10] - 公司运营商业地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，2021年12月31日，总合并资产中，商业地产业务占79.8%，土地运营业务占6.4%，材料与建筑业务占9.5%[10] 公司战略 - 公司战略聚焦增加经常性收入、执行简化战略、保持财务稳健和精简运营[12] - 商业地产业务战略聚焦夏威夷，通过有效租赁和管理、资产重新定位和开发等方式提升资产质量和收入[13][15] - 土地运营业务旨在将非核心资产和土地变现，对适合开发的土地探索开发或提前变现[18] - 材料与建筑业务主要通过子公司Grace Pacific开展，公司拟出售部分或全部Grace Pacific业务[19] - 融资战略旨在维持资产负债表平衡，包括合理分配资本、降低杠杆、优化债务期限等[20] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司及其子公司有611名全职员工，较上一年减少7人，材料与建筑业务板块有443名全职员工，约48%的员工受集体谈判协议覆盖[24] - 公司提供有竞争力的薪酬福利，包括健康和人寿保险、带薪休假等，部分员工有年度奖金和长期股权奖励[29] - 公司通过多种方式支持员工个人和职业发展，包括提供培训、学费报销等，还注重员工参与、多元化和社区参与[30][31][32] 债务情况 - 截至2021年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响后）本金为5.329亿美元，平均利率4.12%；可变利率债务因利率互换在2023年2月前有效为零[252][253] - 2022 - 2026年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金义务分别为5.329亿、5.028亿、4.182亿、2.612亿、2.21亿和1.521亿美元，平均利率分别为4.12%、4.08%、4.22%、4.23%、4.11%和4.10%[253] - 2024 - 2025年，公司可变利率债务预计剩余本金义务为5000万美元，平均利率1.15%[253] - 截至2020年12月31日，公司有5.763亿美元固定利率债务和1.11亿美元可变利率债务，加权平均利率分别为4.27%和2.20%，利率衍生品公允价值负债为640万美元[253] 利率衍生品情况 - 利率衍生品中，可变转固定剩余名义金额及互换资产（负债）公允价值在2022 - 2026年及以后分别为1.063亿、1.046亿、5270万、5080万、4890万和4700万美元，平均支付固定利率分别为1.66%、1.64%、3.14%、3.14%、3.14%和3.14%[254] 利率风险管理 - 公司利用债务期限组合、固定和可变利率债务以及利率互换管理利率风险，未来债务结构会因业务需求和市场条件波动[252] - 公司会继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并采取符合业务、财务状况、流动性和资本资源利益的行动[254] 现金投资 - 公司会将多余现金投资于短期货币市场基金，2021年12月31日和2020年12月31日投资金额不重要[254] 报告提交与获取 - 公司向美国证券交易委员会提交10 - K、10 - Q、8 - K等报告，可在sec.gov和公司网站获取[33] 利率风险来源 - 公司面临利率变动风险，主要源于借款活动以维持流动性和支持业务运营[252]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为640万美元，合每股0.09美元，去年同期净收入为300万美元，合每股0.04美元 [20] - 第三季度运营资金为1550万美元，合每股0.21美元，去年同期为1250万美元，合每股0.17美元 [20] - 核心运营资金为1790万美元，合每股0.25美元，去年同期为1160万美元，合每股0.16美元；过去12个月运营资金增长得益于租户表现改善，租金支付和回收增加；第二和第三季度核心运营资金均较第一季度增长19%，即每股0.04美元 [21] - 第三季度末杠杆率为净债务与调整后息税折旧摊销前利润的5.5倍，去年为6.6倍；债务与总市值之比在季度末为27%，目前为25% [12][27][28] - 提高2021年核心运营资金每股指导范围，从0.81 - 0.87美元提高到0.88 - 0.92美元；提高同店净营业收入指导范围，从7% - 10%提高到10% - 12% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 收入4400万美元，比2020年同期增加830万美元，即23%；净营业收入2810万美元，比2020年第三季度增加650万美元，即30%；同店净营业收入2740万美元，比2020年第三季度增加630万美元，即30% [22] - 第三季度执行77份标准租约，约21.6万平方英尺，新租约数量创纪录达34份；可比租约投资组合平均利差2.3%，新租约利差8.7% [15][22] - 签署3份与新冠相关的租约修改延期协议，面积约5000平方英尺，加权平均期限2.5年 [23] 土地运营 - 2021年第三季度收入540万美元，息税折旧摊销前利润200万美元；包括250万美元合资企业收入，主要来自Kukuiula项目，该项目第三季度售出11个单元和大宗地块，公司获得约1000万美元现金收入 [23] 材料与建筑 - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润220万美元，业绩持续改善，积压订单转化为合同工作增加，第四季度铺路量上升 [13][14] 一般与行政费用 - 第三季度报告的一般与行政费用为1260万美元，高于2020年第三季度；预计今年一般与行政费用在5200 - 5400万美元，低于2019年末的近5900万美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷州失业率持续改善，9月降至6.6%，为18个月以来最低 [10] - 7月夏季旅游高峰旅客抵达量达到2019年水平的89%，虽受德尔塔变种影响有小幅度回落，但预计假日季表现强劲；本周州长宣布放宽聚会限制并与联邦国际旅行要求接轨，预计11月8日起国际旅客将增加 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务，专注夏威夷商业房地产，推进非核心土地销售，预计年底前完成更多交易，包括农业用地、城市区域土地和Kukuiula项目权益；非核心资产销售和商业房地产现金流改善增强了资产负债表，使公司有资金专注商业房地产增长 [12] - 商业房地产方面，利用资产负债表优势，通过再投资现有资产和收购实现增长；已收购一处工业物业，未来将继续关注零售、工业和地面租赁资产收购；推进Aikahi Park购物中心和Manoa Marketplace改造项目；在Pearl Highlands中心建设1.3兆瓦屋顶光伏系统，未来将推广至更多物业 [16][17][18][19] - 材料与建筑业务，希望在2022年实现业务货币化，目前业务表现呈积极态势，积压订单转化为合同工作增加，铺路项目推进带动业绩改善 [13][14][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济显著复苏，商业房地产组合受益于经济强劲基本面，预计未来表现良好；旅游市场复苏对整体经济活动有积极影响，尽管社区零售物业对旅游活动依赖度不高，但仍能从中受益 [9][10][11] - 商业房地产租赁市场需求旺盛，租户表现和租金回收情况改善，预计到年底和2022年将保持强劲表现 [15] - 材料与建筑业务第四季度虽受天气因素影响，但整体前景改善，为业务货币化奠定基础 [35][36] 其他重要信息 - 宣布两项晋升，Lance Parker晋升为首席运营官，Scott Morita被任命为副总裁兼公司法律顾问 [8][9] - 发布第二份年度企业责任报告，强调对环境、社会和治理实践的承诺 [30] - 设立高达1.5亿美元的市价股票发行计划，第三季度未发行或回购股票；对信贷安排进行重组，将总额度从4.5亿美元提高到5亿美元，期限延长至2025年8月，利差降低多达80个基点；到2024年前无重大债务到期 [25][26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Grace业务复苏的驱动因素及未来12 - 18个月的业务展望 - 业务复苏得益于积压订单转化为合同工作增加，使团队更高效；夏威夷建筑活动增加，促进了骨料销售；第四季度虽受天气影响，但整体前景改善，为业务货币化奠定基础，公司计划在2022年实现业务货币化 [33][34][35][36] 问题2: Kukuiula项目销售加速的驱动因素及出售该项目的内部考量 - 销售加速得益于几年前的投资增加了市场库存，以及疫情导致夏威夷住宅土地需求激增；公司曾因项目表现和市场反应不佳未出售该项目，目前因项目表现改善和市场资金充裕，已选定买家推进潜在交易，出售所得资金将重新投入商业房地产增长，符合公司战略 [38][39][40] 问题3: 工业物业收购的定价、资本化率、每平方英尺价格及收购管道情况 - 收购的工业物业为4.2万平方英尺仓库及小工业场地，位于檀香山市中心，资本化率为5.1%；公司优先收购现有零售、工业和地面租赁资产类别，市场开始解冻，公司将更积极与卖家接触 [43][44] 问题4: 同店零售净营业收入中延期和反转的计算方式及是否有非经常性项目 - 延期租金若未预留则不影响当期收益；储备金反转在本季度产生约70万美元（每股0.01美元）的积极影响；本季度百分比租金约150万美元（每股0.02美元）；预计第四季度储备金反转和百分比租金机会减少 [47][48][49] 问题5: 非核心土地销售是否能避免重大税收支出 - 大部分待售土地位于应税房地产投资信托子公司内，公司有足够的信贷、结转或当期损失来抵免大部分收入，避免税收损失；Kukuiula项目因几年前的账面减记，税收基础较高，也可提供税收庇护 [51] 问题6: 收购管道是否受非核心资产出售时间影响 - 公司认为短期内无需额外出售资产来支持收购，可用现有流动性进行投资；公司目标是将非创收资产的现金转化为创收资产，但目前收购不依赖资产处置资金 [54] 问题7: 租金收入延期和反转的改善情况是否普遍存在于租户中，是否有特定行业仍存在担忧 - 租户整体情况持续改善，主要体现在租金回收、租户销售和租赁意向方面；但公司旗下的一家影院业务仍滞后 [57][58] 问题8: 零售物业入住率是否还有增长空间或已稳定 - 仍有一定增长机会，但目前大部分空置为少数较大的中型商铺，短期内这些区域难有改善，预计年底前零售组合不会有重大增长，但能保持目前水平 [61] 问题9: 股息政策是基于特定支付比率还是一般性原则 - 公司自转为房地产投资信托基金以来，一直遵循将100%的房地产投资信托应税收入进行分配的政策；在去杠杆过程中，公司坚持这一目标；通过密切监测收益表现，并利用12月宣布、1月支付的灵活性，确保在确定全年收益后再进行最终股息审批 [63]