公司运营部门 - 公司运营通过商业房地产、土地运营和材料与建筑三个可报告部门进行[125] 材料与建筑部门业绩 - 材料与建筑部门在2019年上半年确认进一步运营亏损880万美元，公司将继续实施运营改进措施[130] - 2019年第二季度材料与建筑运营收入为4510万美元，同比下降23.6%（1390万美元），运营亏损为430万美元，2018年同期运营利润为360万美元[165][166] - 2019年第二季度材料与建筑总交付量为20.96万吨，同比增长14.2%（2.61万吨），沥青交付量为9.27万吨，同比下降38.9%（5.89万吨）[165] - 截至2019年6月30日，材料与建筑积压订单为1.052亿美元，较2018年6月30日的1.744亿美元下降39.7%（6920万美元）[165][167] - 2019年上半年材料与建筑业务营收8870万美元，较2018年同期的1.078亿美元下降1910万美元，降幅17.7%[169] - 2019年上半年材料与建筑业务运营亏损880万美元，2018年同期运营利润为380万美元[170] - 材料与建筑业务业绩下滑主要由于铺路量和利润率降低、预应力业务项目延迟及重组相关管理费用增加[166] 公司整体运营收支 - 2019年第二季度运营收入为1.091亿美元，较2018年同期减少2.7%，即300万美元[133] - 2019年第二季度运营成本为8770万美元，较2018年同期减少1.6%，即140万美元[134] - 2019年第二季度销售、一般和行政费用为1620万美元，较2018年同期增加7.3%，即110万美元[134] - 2019年第二季度与合资企业相关的收入为100万美元，较2018年同期减少340万美元[135] - 2019年第二季度其他收入（支出）净额为净支出750万美元，较2018年同期减少220万美元[136] - 2019年第二季度持续经营业务亏损130万美元，2018年同期为盈利290万美元[133] - 2019年第二季度终止经营业务（税后）净收益为10万美元，与2018年同期持平[133] - 2019年第二季度归属于非控股股东的（收入）亏损减少90万美元[136] - 2019年上半年公司运营收入为2.385亿美元，较2018年增长5.8%，即1310万美元[137] - 2019年上半年公司运营成本为1.883亿美元，较2018年增长4.4%，即790万美元[138] - 2019年上半年公司销售、一般和行政费用为3180万美元，较2018年增长5.6%，即170万美元[138] 商业房地产运营情况 - 2019年第二季度商业房地产运营收入为3910万美元，较2018年增长15.7%，即530万美元[144] - 2019年第二季度商业房地产运营利润为1700万美元，较2018年增长25.0%，即340万美元[144] - 截至2019年6月30日，公司商业投资组合总入住率为94.7%，较2018年提高2.6个百分点[147] - 截至2019年6月30日，公司商业投资组合同店总入住率为93.7%，较2018年提高1.7个百分点[148] - 2019年6月30日，改良物业的总可出租面积（GLA）为380万平方英尺，较2018年12月31日增加[148] - 2019年上半年商业房地产运营收入为7590万美元，较2018年增长10.0%，即690万美元[150] - 2019年上半年商业房地产运营利润为3260万美元，较2018年增长12.0%，即350万美元[150] - 2019年上半年商业房地产运营收入为7590万美元，同比增长10%（690万美元），运营利润为3260万美元，同比增长12%（350万美元）[151] - 2019年第二季度商业房地产现金净营业收入（Cash NOI）为2530万美元，2018年同期为2100万美元；2019年上半年为4950万美元，2018年同期为4270万美元[156] - 商业房地产运营利润变动主要源于收购物业、新租户租赁、同店租金增加，部分被与人员成本相关的管理费用抵消[151] 土地运营业务情况 - 2019年第二季度土地运营收入为2490万美元，运营利润为50万美元；2018年同期收入为1930万美元，运营利润为160万美元[159][160][161] - 2019年上半年土地运营收入为7390万美元，运营利润为1310万美元；2018年同期收入为4860万美元，运营亏损为380万美元[162][164] - 土地运营业务因资产类别多样、销售时间和成本基础不同，直接同比比较不能反映未来业绩[157][158] 公司现金流情况 - 2019年上半年运营现金流为8110万美元，2018年同期为2680万美元[173] - 2019年上半年投资活动所用现金流为2.355亿美元，2018年同期为6020万美元[174] - 2019年上半年商业房地产物业收购/改进支出2.4亿美元，较2018年同期的2.1亿美元增长14.3%[177] - 2019年上半年总资本支出2.458亿美元，较2018年同期的2.2亿美元增长11.7%[177] - 2019年上半年融资活动所用现金流为7480万美元，2018年同期为6010万美元[178] 公司财务状况 - 截至2019年6月30日，公司贸易应收款、合同保留金和库存总计9750万美元，较2018年12月31日减少1400万美元[179] - 截至2019年6月30日，公司有9860万美元的循环信贷借款未偿还，已开具1130万美元的信用证，3.401亿美元未使用[180] - 2019年第二季度，公司使用了1.766亿美元的递延税销售或征用资金，1100万美元到期未再投资[181]

运营收入与成本 - 2019年第一季度运营收入为1.294亿美元，较2018年增长14.2%，即1610万美元[122] - 2019年第一季度运营成本为1.007亿美元，较2018年增长10.3%，即940万美元[123] - 2019年第一季度销售、一般和行政费用为1550万美元，较2018年增长3.3%，即50万美元[123] 商业房地产相关 - 2019年第一季度商业房地产物业销售无收益，2018年为4960万美元[122][124] - 2019年第一季度商业房地产运营收入为3680万美元，较2018年增长4.5%，即160万美元[129] - 2019年第一季度商业房地产运营利润为1560万美元，较2018年增长0.6%，即10万美元[129] - 2019年第一季度商业房地产运营收入增长4.5%，即160万美元，达到3680万美元；运营利润增长0.6%，即10万美元，达到1560万美元[131] - 截至2019年3月31日，公司商业投资组合总入住率为93.6%，较2018年的91.8%提高1.8个百分点；同店总入住率为93.2%，较2018年的91.7%提高1.5个百分点[133][134] - 2019年第一季度商业房地产现金净营业收入（Cash NOI）为2420万美元，2018年为2170万美元[141] 合资企业与其他收入 - 2019年第一季度合资企业收入为270万美元，较2018年增加530万美元[122][125] - 2019年第一季度其他收入（支出）净额为净支出750万美元，2018年为净支出920万美元[122][125] 所得税与持续经营业务 - 2019年第一季度所得税收益为110万美元，2018年为270万美元[122][126] - 2019年第一季度持续经营业务收入为950万美元，较2018年下降80%，即3800万美元[122] 土地运营 - 2019年第一季度土地运营收入为4900万美元，运营利润为1260万美元；2018年同期收入为2930万美元，运营亏损为540万美元[143] 材料与建筑运营 - 2019年第一季度材料与建筑运营收入为4360万美元，较2018年的4880万美元下降10.7%；运营亏损为450万美元，2018年运营利润为20万美元[146] - 2019年第一季度材料与建筑总交付量为20.1万吨，较2018年的16.73万吨增长20.1%；沥青交付量为7.7万吨，较2018年的10.87万吨下降29.2%[146] - 截至2019年3月31日，材料与建筑积压订单为1.247亿美元，较2018年的1.984亿美元下降37.1%[146] 现金流情况 - 2019年和2018年第一季度运营活动产生的现金流分别为2460万美元和850万美元[151] - 2019年和2018年第一季度投资活动所用现金流分别为5220万美元和5610万美元[152] - 2019年第一季度资本支出净现金流为5900万美元，较2018年的2.074亿美元下降71.6%[153] - 2019年第一季度融资活动所用净现金流为1640万美元，2018年同期为1200万美元[153] 流动性情况 - 公司主要流动性需求为支持营运资金、资本支出、商业房地产收购和房地产开发，主要来源为经营活动现金流、可用现金及现金等价物余额和信贷额度[149] - 公司认为运营所得资金、可用现金及等价物和信贷额度借款足以满足下财年业务需求[154] - 2019年3月31日公司其他流动性来源总计1.233亿美元，较2018年12月31日增加40万美元[154] - 2019年3月31日公司有1.402亿美元循环信贷借款未偿还，已开具1130万美元信用证，2.985亿美元未使用[155] 递延税相关 - 2019年第一季度公司出售毛伊岛土地获得约670万美元符合1031条款的潜在递延税处理现金收益[156] - 2019年第一季度公司使用4240万美元递延税销售或征用资金[156] - 截至2019年3月31日，约1.876亿美元递延税销售和1450万美元递延税征用资金尚未再投资[157] 投资与市场风险 - 公司定期评估投资机会以增加股东价值，但无法预测投资时间和影响[151] - 自2018年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化[160]

公司业务板块构成 - 公司业务分商业房地产、土地运营和材料与建筑三个板块，占比分别为68.8%、15.7%和13.4%[14] 市场环境 - 夏威夷零售市场家庭收入中位数比美国平均高28.9%，失业率2.4%，个人收入年增长超2.0%[15] 资产减值情况 - 2018年公司材料与建筑板块记录了4060万美元的长期资产减值费用[201] - 2018年第四季度，公司对Kukui`ula投资记录了1.868亿美元的非现金、非暂时性减值[203] - 公司因收购Grace Pacific产生商誉，GPC和GPRS报告单元商誉减值3720万美元[205][206] - 2018年第四季度GPRM报告单元商誉未减值，其账面价值超过公允价值的加权平均百分比约为33%[208] - 公司会计估计具有主观性，资产减值分析等可能影响财务状况和经营成果[200] - 2018年资产减值为7940万美元，较2017年增长3倍，即5700万美元，主要源于材料与建筑部门的资产减值[216] - 2018年权益法投资减值为1.886亿美元，2017年无此类费用[217] 各板块业务战略 - 公司商业房地产战略聚焦夏威夷，通过多种方式提升资产质量和增加经常性收入[15][16] - 土地运营板块通过多种方式最大化土地价值，包括营销销售、土地确权等[18] - 材料与建筑板块子公司Grace Pacific业务多元且垂直整合，公司正评估其战略选项[20][22] 财务战略 - 公司财务战略注重保持资产负债表稳健，包括资本分配、降低债务等[23] 商誉情况 - 截至2018年12月31日，公司商誉余额为6510万美元，其中5640万美元与Grace Pacific相关[208] 运营收入与成本 - 2018年运营收入为6.444亿美元，较2017年增长51.4%，即2.189亿美元，主要源于土地运营部门收入增加[213] - 2018年运营成本为3.824亿美元，较2017年增长26.6%，即8040万美元，主要因土地运营和材料与建筑部门运营费用增加[214] - 2018年销售、一般和行政费用为6120万美元，较2017年下降7.8%，即520万美元，主要因专业服务成本和人员相关成本减少[214] 各板块收益情况 - 2018年商业房地产销售收益为5140万美元，较2017年增长5倍，即4210万美元，主要因2018年销售了9处改良物业和一份地面租赁协议[216] - 2018年与合资企业相关的收入（损失）为亏损410万美元，较2017年减少1130万美元，主要因土地运营部门的合资企业活动[217] 商业房地产运营情况 - 2018年商业房地产运营利润为5850万美元，较2017年增长70.1%，即2410万美元，运营利润率从25.1%提升至41.7%[225] - 2018年商业房地产运营收入增长2.5%，达1.403亿美元，主要因夏威夷同店租金增加[226] - 2018年商业房地产运营利润增长70.1%，达5850万美元，主要因2017年美国大陆某些待售物业确认2240万美元减值费用[227] - 2018年公司商业投资组合总入住率为92.4%，较2017年下降1.1个百分点[230] - 2018年同店总入住率为91.9%，较2017年下降1.8个百分点[231] - 2018年公司签署或续签240份租约，面积825,239平方英尺，平均利差8.4%，续约平均年租金收入较之前增长约9.3%[231] - 2018年租户改善成本和租赁佣金总支出为1190万美元，2017年为1060万美元[231] - 2018年末总可租赁面积为350万平方英尺，2017年末为400万平方英尺，处置物业总面积113.87万平方英尺，收购物业总面积57.87万平方英尺[232][233] - 2017年商业房地产运营收入比2016年高1.6%，主要归因于夏威夷同店租金增加[235] - 2017年运营利润比2016年低37.2%，主要因美国大陆某些待售物业确认2240万美元减值费用[236] - 2017年末总可租赁面积为400万平方英尺，2016年末为470万平方英尺，处置物业总面积80.68万平方英尺，收购物业总面积7.32万平方英尺[236][237] 土地运营情况 - 2018年土地运营收入2.895亿美元，运营亏损2670万美元；2017年收入8450万美元，运营利润1420万美元；2016年收入6190万美元，运营利润700万美元[244] - 2018年土地运营收入受约4.1万英亩毛伊岛农业用地批量出售影响，运营亏损含1.622亿美元农业用地销售毛利及1.886亿美元权益法投资减值[245][246] 终止运营业务情况 - 2018年终止运营业务税后亏损60万美元；2017年终止运营业务收入240万美元；2016年终止运营业务亏损4110万美元[251] 材料与建筑业务情况 - 2018年材料与建筑业务收入2.146亿美元，运营亏损7320万美元；2017年收入2.041亿美元，运营利润2200万美元[255] - 2018年材料与建筑业务运营亏损含约7780万美元商誉和长期资产非现金减值费用，受采石场产量和铺路量减少等因素影响[256] - 2018年材料与建筑业务积压订单1.287亿美元，较2017年的2.021亿美元下降36.3%[255] - 2017年材料与建筑业务收入较2016年的1.909亿美元增长6.9%，主要因整体净材料和建筑量增加[258] - 2017年材料与建筑业务运营利润较2016年的2330万美元下降，主要因竞争市场压力导致铺路利润率降低及材料合资企业收益减少[258] - 2017年材料与建筑业务运营收入2.041亿美元，较2016年增长6.9%；运营利润2200万美元，较2016年下降5.6%[262] 现金流情况 - 2018年经营活动现金流为3.099亿美元，2017年为使用130万美元，2016年为1.112亿美元[261] - 2018 - 2016年投资活动所用现金流分别为1.047亿、390万和3320万美元；2018年投资现金流出含2.961亿美元资本支出，流入含1.717亿美元物业销售所得[263] - 2018年融资活动所用现金流7350万美元，2017年为流入9610万美元，2016年为流出8470万美元[267] 流动性情况 - 公司主要流动性需求为支持营运资金需求和为资本支出等提供资金，主要来源为经营活动现金流、可用现金及现金等价物余额和信贷额度下的借款能力[259] - 2018年底公司其他流动性来源总计1.229亿美元，较2017年底减少5120万美元[268] - 2018年底公司有1.366亿美元循环信贷借款未偿还，1130万美元信用证已开立，3.021亿美元未使用[269] - 2018年底公司营运资金为5130万美元，较2017年底的6.52亿美元营运资金赤字增加7.033亿美元[269] 资本支出情况 - 2018年商业房地产物业收购/改善支出2.74亿美元，较2017年增长9倍；总资本支出2.961亿美元，较2017年增长6倍[265] - 2019年公司预计商业房地产投资组合资本支出2.6 - 2.7亿美元，材料与建筑业务900 - 1300万美元，土地运营业务2500 - 3000万美元[266] 税收与合同义务情况 - 2018年符合税收递延处理的销售和征用所得约4.323亿美元，已使用2.143亿美元，约2.377亿美元未再投资[270] - 2018年底公司估计的合同义务总计11.918亿美元，其中2019年需支付1.218亿美元[272]