财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入为1330万美元 摊薄后每股收益为018美元 [14] - 第二季度FFO为1980万美元 摊薄后每股收益为027美元 Core FFO为2130万美元 摊薄后每股收益为029美元 [14] - 第二季度商业地产收入同比增长76%至4950万美元 主要受基础租金上涨 部分租户从现金基础收入确认中移除以及更高的费用回收推动 [15] - 商业地产同店NOI同比增长46%至3110万美元 若排除2022年和2023年之前预留金额的回收 同店NOI增长将为92% [15] - 第二季度土地运营调整后EBITDA为170万美元 去年同期为5300万美元 主要由于2022年第二季度出售考艾岛非核心资产获得5400万美元收益 [16] - 第二季度G&A费用为990万美元 去年同期为930万美元 主要由于一次性管理层过渡相关成本 [16] - 截至2023年6月30日 总债务为5069亿美元 总流动性为4411亿美元 包括820万美元现金和4329亿美元循环信贷额度 [17] - 第二季度每股股息为022美元 董事会宣布第三季度股息为022美元 将于10月4日支付 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产组合包括高质量零售 工业和地面租赁资产 第二季度表现强劲 延续了2022年第一季度的势头 [7] - 商业地产同店租赁入住率为943% 同比下降30个基点 其中零售同店租赁入住率上升90个基点至94% 工业同店租赁入住率下降260个基点至958% [9] - 商业地产同店经济入住率为923% 同比下降20个基点 其中零售同店经济入住率上升120个基点至918% 工业同店经济入住率下降330个基点至94% [9] - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 去年同期为300万美元 上一季度为230万美元 [10] - 第二季度在改善物业组合中执行了72份租约 总面积约22万平方英尺 混合租金涨幅为58% 其中工业租约涨幅为66% 零售租约涨幅为56% [10] - 第二季度以950万美元收购了33200平方英尺的工业物业 初始现金资本化率为56% 基础租金每年增长3% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷当地经济强劲 过去12个月新增近2万个工作岗位 增长27% 2023年6月非农工资同比增长27% 季节性调整后的失业率为3% 呈下降趋势 [8] - 夏威夷市场整体经济活动强劲 包括大型建筑和旅游业 公司组合主要基于社区 对旅游活动依赖较少 但旅游业支持了全州经济 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续追求与现有组合互补的投资机会 尽管市场存在较大买卖价差 但公司保持纪律性 相信深厚的市场知识将帮助其在有利机会出现时灵活执行 [12] - 公司继续在组合内寻求价值创造机会 Manoa Marketplace的翻新工作按计划进行 预计第三季度完成 主要侧重于改善客户体验的装饰性改进 预计将随着时间的推移提高租金 [12] - 公司正在评估组合内的其他资本部署机会 以推动长期现金流和价值增长 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度再次展示了公司组合的实力 团队的深度和经验 以及夏威夷市场的持续健康 [20] - 公司预计这些因素将继续推动业绩 对团队在环境 社会和治理相关事项上的贡献表示感谢 [20] - 公司提高了全年指引 预计核心FFO在110至114美元之间 主要由于商业地产同店NOI前景改善 预计同店NOI增长在25%至425%之间 若排除之前年度储备逆转 同店NOI增长在55%至675%之间 [18] 其他重要信息 - 公司第四份年度企业责任报告将于8月发布 重点介绍对ESG的承诺 [20] - 这是Lance Parker作为CEO的第一次财报电话会议 他对前任Chris Benjamin的友谊和指导表示感谢 并感谢董事会给予领导这个优秀团队的机会 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: Grace Pacific的最新进展和预计退出时间 - 公司仍在进行正式流程 无法具体评论买家价格或时间 但处置Grace业务是绝对优先事项 [23][24] 问题: 签署但未开业租约的进展和潜在增长 - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 同比基本持平 但环比显著改善 表明未来几个月将有大量基础租金上线 [25][26] - 公司正在与许多零售商进行讨论 最近引进了Chick-fil-A等新零售商 并看到其他主力租户的强烈兴趣 [28] 问题: 夏威夷保险市场状况及其对公司和租户的影响 - 保险是公司整体物业运营的重要成本 正在密切关注保险费率趋势 目前尚未对历史业绩产生影响 但会继续管理这一风险 [31] - 租户也面临保险成本上升的挑战 但客户流量显著增加 同比增长7% 转化为更高的租户销售额 [33] 问题: 租赁趋势和租金涨幅变化 - 租赁市场持续强劲 第二季度租赁活动非常活跃 租户对空间的需求保持强劲 [36] - 第二季度租赁量 总面积 年度基础租金和租金涨幅均超出预期 约65%的交易来自零售组合 新交易量显著 远高于预期 预示着未来经济入住率的提升 [37] 问题: Kaka'ako Commerce Center的空置物业活动 - Kaka'ako Commerce Center是一栋约20万平方英尺的工业建筑 其中25万平方英尺的办公空间空置 占建筑总面积的125% 办公市场稳定但不如工业强劲 可能需要一些时间才能找到合适的办公租户 但也会考虑根据租户需求将空间转换为其他用途 [39] 问题: 全年指引和下半年潜在风险 - 全年指引考虑了G&A和去年储备逆转的影响 下半年仍存在一些不确定性 但基于第二季度同店NOI表现 公司对趋势感到满意 因此提高了核心FFO指引 [41] - 指引中包含了对宏观背景的保守预期 将随着季度进展重新评估 [42]

财务表现 - 2023年第二季度营业收入为5,310万美元，同比增长3.9%[59] - 2023年第二季度营业成本为2,700万美元，同比下降8.8%[60] - 2023年第二季度销售、一般和管理费用为990万美元，同比增长6.5%[60] - 2023年上半年，公司营业收入为103.5百万美元，较2022年下降6.2%[61] - 2023年上半年，公司营业成本为55.6百万美元，较2022年下降11.5%[61] - 2023年上半年，公司净收入为20.3百万美元，较2012年增长31.8%[61] 商业地产业务 - 2023年第二季度，商业地产营业收入为49.5百万美元，较2022年增长7.6%[64] - 2023年第二季度，商业地产营业利润为22.7百万美元，较2022年增长17.6%[64] - 2023年上半年，商业地产营业收入为97.4百万美元，较2022年增长5.5%[65] - 2023年上半年，商业地产净营业收入为61.7百万美元，较2022年增长3.6%[65] - 2023年上半年，商业地产投资额为9.5百万美元，新增33,200平方英尺[65] - 2023年第二季度，公司签署了29份新租约和43份续租合同，涵盖220,100平方英尺的GLA[65] 财务指标和现金流 - 公司使用非GAAP财务指标FFO来评估运营绩效，认为FFO提供了额外洞察力，用于比较公司和其他REIT的运营绩效[70] - FFO是根据Nareit定义的非GAAP指标，用于评估公司整体运营绩效，公司将净收入作为计算FFO的起点[73] - 公司主要的流动性来源包括经营活动产生的现金流量[77] - 公司的运营现金流量在2023年上半年达到了3,790万美元，主要受到商业地产部门现金贡献的推动[77] - 公司截至2023年6月30日手头现金为820万美元，以及提供短期和长期流动性和灵活性的循环信贷和期限设施[78] 资本支出和融资活动 - 2023年上半年，公司的总资本支出为16.7亿美元，较2022年同期增长149.3%[79] - 公司在2023年上半年的融资活动中，现金支出为15.9亿美元，较2022年同期减少了105.8亿美元[79] - 公司董事会授权公司在2020年2月25日至2023年12月31日之间回购高达1.5亿美元的普通股，截至2023年6月30日，公司已回购27.7万股，剩余可用于回购的资金为14.5亿美元[80] 风险披露和关键会计估计 - 公司表示一般经济状况和消费者支出模式可能对其运营结果产生负面影响，尤其是市场波动、供应链和劳动力约束、通货膨胀压力等因素可能对业务产生不利影响[81] - 公司强调了财务报表中的关键会计估计，指出未来事件和其影响无法绝对确定，实际结果将与关键会计估计有所不同[82] - 公司将处置组的资产和负债列为待售时，需满足一系列标准，包括管理层批准出售计划、资产可立即以现状出售等[83] - 公司认为Grace处置组符合待售标准，截至2023年6月30日仍符合待售标准[84] - 公司决定出售Grace处置组，因其对公司历史收入和净收入的重要性，以及其对公司运营和财务结果的重大影响[84] - 公司表示自2022年12月31日以来，关于市场风险的定量和定性披露没有发生重大变化[85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度持续经营业务可供股东分配的收入为每股摊薄后0.13美元 [15] - 第一季度FFO为1860万美元，即每股摊薄后0.26美元；核心FFO为2120万美元，即每股摊薄后0.29美元 [15] - 2023年第一季度各项指标受益于约68万美元（每股摊薄后0.01美元）的先前预留款项收回，而2022年第一季度为200万美元（每股摊薄后0.03美元） [15] - 截至2023年3月31日，未偿还债务总额为4.792亿美元，总流动性为4.726亿美元，其中现金约107万美元，循环信贷额度可用4.619亿美元 [18] - 季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA的比率为3倍，不包括土地运营和M&C时为5倍；债务与总市值之比为25.9% [18] - 公司维持2月提供的指引，核心FFO在每股摊薄后1.08 - 1.13美元之间，同店NOI增长在2% - 4%之间，不包括上一年储备金转回的同店NOI增长在5% - 6.5%之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 第一季度CRE收入同比增长3.5%（160万美元），达到4790万美元 [7][11][16] - 同店NOI同比增长2.2%（60万美元），达到3040万美元；排除先前预留款项收回的影响，同店NOI增长为7.1% [7][11][16] - 季度末租赁入住率和同店租赁入住率均为93.9%，较12个月前下降60个基点；同店零售租赁入住率上升50个基点至93.6%；同店工业租赁入住率下降290个基点至95.1% [7][11] - 季度末同店经济入住率为92.4%，较12个月前上升40个基点；同店零售经济入住率上升200个基点至91.7%；同店工业经济入住率下降280个基点至94.5% [12] - 季度末已签署但未开业（SMO）租约的年化基础租金为230万美元 [12] - 第一季度执行了49份租约，约13.9万平方英尺，混合租赁利差为7.4%，其中工业租约利差为10.2%，零售租约利差为6% [7][12] 土地运营业务 - 2023年第一季度调整后EBITDA与2022年第一季度的460万美元正调整后EBITDA相比基本持平，减少主要是由于毛伊商业园销售损失减少，部分被2023年第一季度出售遗留运输和仓储业务的收益所抵消 [16][17] Grace Pacific业务 - 第一季度亏损420万美元，该业务仍处于终止经营状态，公司正努力完成该实体的处置 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月夏威夷新增近2万个就业岗位，增幅近4%；2023年3月非农工资同比增长3.8%，3月底失业率为3.5% [8] - 截至2023年3月，酒店和住宅建设项目以及旅游支出超过2019年同期 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估外部增长机会，虽金融市场变化和高利率扩大了买卖价差，但凭借关系、市场知识和资产负债表实力寻找增值机会 [9] - 通过开发和再开发实现有机增长，如完成马诺阿购物中心第一阶段翻新，预计第三季度完成整个项目，提升租户需求和基本租金 [9][14] - 投资团队继续寻找与现有投资组合互补的收购机会，同时关注内部增长机会，更好控制投资时机和收益率 [14] - 利用在夏威夷四大主要岛屿的购物中心，推广一站式购物概念，吸引零售商，将参加ICSC与潜在租户交流 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度商业房地产业务表现良好，反映了多元化投资组合的质量和团队努力，当地经济强劲也带来了积极影响 [7] - 对商业房地产投资组合的未来增长和成功充满信心，认为业务重点、强大资产负债表和深厚夏威夷关系是优势 [20] - 相信能够在今年完成Grace Pacific业务的处置，并将在下半年继续支持简化工作 [30] 其他重要信息 - 公司首席执行官Chris Benjamin将于6月30日退休，总裁兼首席运营官Lance Parker将于7月1日晋升为首席执行官 [20] - 公司支付了第一季度每股0.22美元的股息，董事会宣布第二季度股息为每股0.22美元，将于7月5日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引是否有变化 - 公司维持2月提供的指引，没有变化 [22][23] 问题2: 疫情后人口迁移是否改变零售商在夏威夷的开店计划和产品组合思路 - 疫情期间有大量西海岸游客涌入夏威夷，但不确定是否转化为实际人口增长；零售对该州的兴趣仍然很高，公司继续将此作为增长战略的一部分，但与零售商的对话节奏未加速 [24][25][28] 问题3: 公司是否计划在年底前退出Grace Pacific业务 - 公司目标是今年退出该业务，将寻求最干净、最好的过渡方式，对今年完成处置有信心，Chris Benjamin退休后也将在下半年支持简化工作 [29][30] 问题4: 能否透露Grace Pacific业务的竞标者情况 - 公司因与特定竞标者的排他性协议，受限无法透露相关信息 [31][32] 问题5: 工业租户迁出后市场上的替代活动情况 - 迁出的是卡卡阿科商业中心2.5万平方英尺的租户，租约自然到期，该楼层有特殊改进需为新租户修改；但由于位置和停车优势，已有不少兴趣，对填补空缺持积极态度 [35][36][37] 问题6: 能否以更高租金重新出租该工业空间 - 目前判断还为时过早，预计下个季度会有更明确的信息 [38][39] 问题7: 公司交易管道情况，本季度收购的资产是否反映当前交易类型 - 交易管道有一定多元化，但与公司持有的资产类型一致，包括零售、工业和地面租赁；本季度收购的工业建筑是售后回租交易，反映了当前市场状况，公司投资团队利用当地关系从非公开市场获取了该机会，且交易管道正在变深 [40][41] 问题8: 明年到期的两笔抵押贷款如何处理，是否继续使资产负债表无担保 - 公司倾向于无担保债务，但已在第四季度签订远期利率互换协议，锁定了4.86%的混合利率；计划今年晚些时候开始再融资流程，已与银行进行了良好沟通，有信心完成再融资 [42][43]

股票回购计划 - 公司董事会授权公司在2020年2月25日至2023年12月31日期间回购其普通股高达1.5亿美元，截至2023年3月31日，公司已在公开市场回购了277,010股股票，总购买价格为4.6百万美元，剩余可用于股票回购计划的资金为145.4百万美元[71] 税收递延待遇 - 公司频繁利用1986年修订的《内部税收法典》第1031和第1033条款，在符合条件的房地产资产出售或被强制转换时获得税收递延待遇，截至2023年3月31日，公司从符合《内部税收法典》第1031条款的潜在税收递延销售中获得的资金可供使用，尚未在《内部税收法典》第1033条款下再投资的资金为310万美元[71] 经济状况影响 - 公司表示一般经济状况和消费者支出模式可能对其运营结果产生负面影响，2023年3月31日，美联储继续通过将联邦基金利率从0.25%提高至4.75%来降低通货膨胀，这导致信贷收紧并加剧了银行、科技和房地产行业的波动[71]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司商业房地产（CRE）收入同比增长4.8%，达到4840万美元，NOI增长1.3%至2920万美元 [19] - 2022年全年，CRE收入同比增长7.5%，同店NOI增长6%，核心FFO增长18.3%至8220万美元，核心FFO每股收益增长17.7%至1.13美元 [8] - 2022年第四季度，公司土地运营部门调整后EBITDA为1070万美元，同比下降，主要由于土地销售量减少 [20] - 2022年第四季度，公司总债务为4.722亿美元，流动性为5.2亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为2.7倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，CRE部门签署了61份租约，总面积约13万平方英尺，新租约租金增长3.2%，续租租金增长5.7% [15] - 2022年全年，公司签署了261份新租约和续租，总面积77.8万平方英尺，混合租金增长率为4.4%，年末出租率为95%，经济出租率为93.6% [8] - 2022年第四季度，公司出售了约1100英亩非核心土地和1.1英亩的毛伊岛商业园区土地，总收益约2000万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年，夏威夷国内游客数量超过疫情前水平，国际游客数量恢复到2019年的50%左右，进一步推动了夏威夷经济的复苏 [10] - 夏威夷的失业率在2022年12月为3.2%，低于全国失业率的3.5%，显示出夏威夷经济的强劲 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划退出Grace Pacific业务，并将其重新分类为终止经营业务，标志着公司战略简化的最后一步 [7] - 公司继续加强ESG项目，2022年完成了首个屋顶光伏系统，并推进更多可再生能源项目 [12] - 公司计划在2023年完成Grace Pacific的出售，尽管市场条件具有挑战性 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，夏威夷经济的复苏和旅游业的回暖将继续支持公司的商业房地产投资组合 [10] - 公司预计2023年核心FFO每股收益在1.08至1.13美元之间，CRE同店NOI增长预计在2%至4%之间 [24] 其他重要信息 - 公司2022年三次提高季度现金股息，从2021年底的每股0.18美元提高到目前的0.22美元 [9] - 公司计划在2023年3月举办投资者日，展示其商业房地产投资组合和团队 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: Grace Pacific的出售对资金再投资的影响 - 管理层表示，Grace Pacific的出售不会带来大量资金再投资，但会加强公司的资产负债表和增长能力 [28] 问题: 2023年核心FFO与NAREIT FFO的差异 - 2022年核心FFO与NAREIT FFO的差异约为900万美元，2023年预计差异将缩小至约400万美元 [35][37] 问题: 零售行业的潜在风险 - 公司表示其零售投资组合以需求为导向，较少受到全国性租户破产的影响，尽管存在经济压力，但租户销售额仍在增长 [41][42] 问题: 资本分配优先级 - 公司计划在零售、工业和地面租赁领域进行增长，同时保持资本分配的纪律性，优先考虑风险调整后的回报 [44][45]

公司运营 - 公司运营两个报告部门：商业地产和土地运营[86] 财务表现 - 在2022年，公司的营业收入为2.305亿美元，较2021年下降9.3%[91] - 2022年公司的营业利润为11.57亿美元，较2021年增长35.5%[91] - 公司2022年的基本每股收益为0.51美元，较2021年下降50.5%[91] - 公司2022年的FFO为7.34亿美元，较2021年下降33.3%[91] - 公司2022年的核心FFO为8.22亿美元，较2021年增长18.3%[91] 财务状况 - 公司主要的流动性来源包括经营活动提供的现金、现金及现金等价物、以及信贷设施下的借款能力[115] - 公司在2022年的经营活动提供的现金为6720万美元，较上一年的1.181亿美元减少5090万美元[116] - 公司的现金及现金等价物为3.33亿美元，信贷设施可提供4.869亿美元的可用额度[116] 资产销售与减值损失 - 公司在2022年完成了对退休金计划的终止，进行了现金贡献和计划资产的重估[90] - 2022年度处置资产损益净额为5,400万美元，主要是由于在夏威夷Kauai岛出售了约18,900英亩的主要是农业和保护用地以及公司对Kauai岛水力发电设施运营商McBryde Resources, Inc.的100%所有权进行了出售[93] - 公司在2022年录得了总计5000万美元的长期资产和有限寿命无形资产减值损失[120] - 公司在2022年对Grace Pacific和Maui Quarries进行了持有待售分类，并相应记录了8,980万美元的减值损失[120] 预测与展望 - 公司预计2023年的资本支出将约为5,000万至6,000万美元，其中大部分用于商业地产领域的增长和维护资本[117] 宏观经济影响 - 美联储将联邦基金利率从2022年1月1日的0.25%上调至2022年12月31日的4.50%，并表示将进一步提高[119] - 通货膨胀对公司业务、财务状况、运营结果以及流动性和资本资源的影响取决于未来发展[119]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为630万美元，摊薄后每股0.09美元；FFO为1530万美元，摊薄后每股0.21美元；核心FFO为1890万美元，摊薄后每股0.26美元。储备金转回的收益减少，本季度仅贡献40万美元，去年同期为60万美元。年初至今，净收入为2080万美元，摊薄后每股0.29美元；FFO为4820万美元，摊薄后每股0.66美元；核心FFO为6000万美元，摊薄后每股0.82美元 [17] - 公司将2022年全年核心FFO每股指引上调至1.07 - 1.11美元，此前为1.05 - 1.11美元。预计CRE同店NOI增长率在4.5% - 6.5%，此前为4% - 6%；剔除上年储备金转回后，CRE同店NOI增长率提高到4% - 6%，此前为3.5% - 5.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第三季度CRE收入同比增长5%，即220万美元，达到4620万美元；NOI增长3.3%，即90万美元，达到2900万美元 [18] - 第三季度末整体租赁入住率和同店租赁入住率均为94.6%，与12个月前持平；同店零售租赁入住率上升10个基点至93.3%，同店工业租赁入住率为97.9%，较2021年第三季度下降10个基点；经济入住率为93.1%，较12个月前上升110个基点；零售经济入住率上升100个基点至91.3%，工业经济入住率上升20个基点至97.6% [13] - 第三季度执行了50份租约，约10.5万平方英尺，新租约租金差为6.4%，续约租约租金差为3.9% [14] 土地运营业务 - 2022年第三季度调整后EBITDA亏损220万美元，同比业绩下滑部分归因于2022年第二季度出售约1.89万英亩非核心土地和可再生能源资产后，经常性收入流减少 [18] 材料与建筑业务 - 第三季度营业利润为180万美元，去年同期营业亏损30万美元；调整后EBITDA为270万美元，高于2021年第三季度的220万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年1 - 10月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，同比2019年增长超11%；国际游客抵达量也在增加；即将到来的假日季总预订量虽未达疫情前水平，但持续反弹，预计超过去年 [9] - 截至2022年，游客消费同比2019年增长近8%；2022年9月，夏威夷州失业率降至3.5%，较一年前改善310个基点，与全国失业率持平 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正推进出售Grace Pacific的营销流程，已有多个意向，正进入下一阶段，这是战略简化的最后一步 [8][11] - 投资团队在寻找与现有投资组合互补的收购机会，同时追求内部增长机会，如开发或再开发项目 [15] - 公司将继续专注于夏威夷商业房地产市场，通过战略投资扩大投资组合，同时利用股票回购作为资本配置工具 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全国和夏威夷存在通胀压力和经济不确定性，但公司凭借高质量、基于需求的投资组合，处于有利地位，该投资组合已证明具有韧性 [10] - 公司认为市场混乱历史上有利于自身优势发挥，未来有望实现可预测和稳定的运营结果及增长 [24][27] 其他重要信息 - 公司在Pearl Highlands完成了1.3兆瓦太阳能电视安装，并确定Kakaako Commerce Center为屋顶光伏项目的下一个目标物业；8月发布了第三份年度企业责任报告，强调了在所有ESG事项上的努力和进展 [11] - 首席财务官Brett Brown将离职，Clayton Chun将于12月1日接任 [24] - 董事会计划在12月宣布第四季度股息，并于2023年1月支付 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何平衡资本使用，是否继续回购股票、进行收购和开发？ - 公司优先进行战略投资以扩大商业房地产投资组合，同时会评估所有投资机会。股票回购是一种战术投资，不影响对商业房地产投资的信心 [29] - 资本分配基于风险调整和机会菜单，当前收购市场具有挑战性，公司更关注内部增长机会，如Manoa Marketplace和Pearl Highlands项目，同时在股价有吸引力时进行股票回购 [30] 问题2: 非核心业务（土地销售、材料与建筑）未来如何发展？ - 公司希望投资者尽量少关注非核心业务，出售Grace后将成为纯粹的商业房地产公司。目前仍有少量非核心土地资产，未来会逐步出售，但规模较小，不会对财务产生重大影响，出售所得资金将重新投入商业房地产投资 [32] 问题3: 如何平衡提高入住率和提高租金，何时可以提高租金？ - 公司对投资组合的入住率表现满意，认为投资组合中存在一些战略空置空间，特别是在邻岛的较大空间，目前有交易活动正在进行，这既提供了提高入住率的机会，也提供了提高租金的机会 [34] - 短期内，入住率增长将继续推动增长，而非提高租金 [35] 问题4: G&A费用未来如何变化？ - 公司未提供2023年指导，但目前G&A费用按季度跟踪符合预期，预计全年至少低于去年。出售Grace将对G&A费用产生重大影响 [36] 问题5: 公司目前杠杆水平较低，目标净债务与EBITDA比率是多少？ - 公司目标是净债务与调整后EBITDA比率在5 - 6倍之间，目前资产负债表状况良好，能够为增长机会提供资金 [38]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[117] 业务出售与处置 - 2022年7月公司董事会授权出售Grace Pacific业务，结果和时间不确定[120] - 2022年6月30日公司完成出售约18,900英亩土地和100%麦克布赖德资源公司股权，获7390万美元现金和90万美元应收款项，确认5400万美元资产处置净收益[122] - 2022年6月公司将一座8400平方英尺工业建筑从材料与建筑部门转入商业房地产部门[148] - 2022年第二季度，公司出售约18900英亩土地及相关权益，实现处置收益约5400万美元；前九个月因终止设定受益计划产生结算费用6220万美元[170] 福利计划终止 - 2022年第二季度公司完成终止确定福利计划，2022年第三和前九个月分别现金出资90万美元和2990万美元，前九个月记录7690万美元税前结算费用和1830万美元所得税收益[124] - 2022年前九个月养老金终止损失7690万美元，源于确定福利计划终止[138] 通胀与加息影响 - 美国通胀近40年最高，增加公司建筑和运营成本，部分租赁可缓解成本压力，材料与建筑业务受通胀影响大，公司提价和投标时考虑成本增加来缓解影响[125][126] - 2022年美联储五次加息，联邦基金利率从0.25%升至3.25%，通胀对公司业务影响取决于未来经济发展等不确定因素[127] - 2022年美联储五次加息，联邦基金利率从年初的0.25%升至3.25%[211] 季度与前三季度财务数据 - 第三季度运营收入为9720万美元，同比增长15.3%，即1290万美元[130][131] - 第三季度运营成本为7250万美元，同比增长19.6%，即1190万美元[130][132] - 第三季度销售、一般和行政费用为1270万美元，同比增长0.8%，即10万美元[130][132] - 前三季度运营收入为2.835亿美元，同比增长11.4%，即2890万美元[134][135] - 前三季度运营成本为2.038亿美元，同比增长14.1%，即2520万美元[134][136] - 前三季度销售、一般和行政费用为3830万美元，同比增长3.0%，即110万美元[134][136] - 第三季度净收入为680万美元，同比增长4.6%，即30万美元[130] - 前三季度净收入为2220万美元，同比下降24.5%，即720万美元[134] - 第三季度核心FFO为1890万美元，同比增长5.6%，即100万美元[130] - 前三季度核心FFO为6000万美元，同比增长15.6%，即810万美元[134] - 2022年前九个月资产处置净收益5400万美元，主要因出售约18900英亩土地及100%麦克布赖德资源公司股权；2021年同期为40万美元[137] - 2022年前九个月合资企业相关收入减少85.2%，即1040万美元，降至180万美元[137] - 2022年前九个月利息支出减少16.8%，即340万美元，降至1680万美元[138] - 2022年第三季度可分配给A&B普通股股东的净收入为630万美元，与2021年同期持平；前九个月为2080万美元[188] - 2022年第三季度FFO为1530万美元，2021年同期为1550万美元；前九个月为4820万美元[188] - 2022年第三季度Core FFO为1890万美元，2021年同期为1790万美元；前九个月为6000万美元[188] - 2022年第三季度商业房地产NOI为2900万美元，2021年同期为2810万美元；前九个月为8860万美元[192] - 2022年第三季度商业房地产同店NOI为2890万美元，2021年同期为2810万美元；前九个月为8820万美元[192] 商业房地产运营情况 - 2022年第三季度商业房地产运营收入增长5.0%，即220万美元，达4620万美元；运营利润增长6.8%，即130万美元，达2030万美元[142][143] - 2022年前九个月商业房地产运营收入增长8.6%，即1090万美元，达1.381亿美元；运营利润增长13.8%，即730万美元，达6030万美元[146][147] - 2022年第三季度公司签署18份新租约和32份续租约，涵盖10.49万平方英尺可租赁面积[149] - 截至2022年9月30日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.6%，与2021年持平；实际入住率为93.8%，较2021年下降20个基点；经济入住率为93.1%，较2021年上升110个基点[155] - 按资产类别划分，截至2022年9月30日，零售物业租赁入住率为93.3%，较2021年上升10个基点；工业物业为98.0%，与2021年持平；办公物业为89.1%，较2021年下降110个基点[158] - 截至2022年9月30日，同店总租赁入住率为94.6%，与2021年持平；同店总经济入住率为93.0%，较2021年的92.0%提升100个基点[160][161] 土地运营业务情况 - 2022年第三季度，土地运营业务收入为290万美元，运营亏损220万美元；2021年同期收入为540万美元，运营利润170万美元[165][166][167] - 2022年前九个月，土地运营业务收入为2090万美元，运营亏损1000万美元；2021年同期收入为3850万美元，运营利润2230万美元[169][170][171] - 土地运营业务各期运营利润不一定随销售百分比趋势变化，直接同比比较该业务结果不能衡量未来表现[162][163] 材料与建筑业务情况 - 2022年第三季度，材料与建筑业务收入为4810万美元，较2021年的3490万美元增长37.8%；运营利润为180万美元，而2021年同期运营亏损30万美元[174] - 2022年第三季度，材料与建筑业务毛利率为10.0%，2021年为8.9%；折旧和摊销为130万美元，较2021年的260万美元下降50.0%[174] - 截至2022年9月30日，材料与建筑业务积压订单为2.169亿美元，较2021年的1.935亿美元增长12.1%[174][175] - 2022年9月30日，Maui Paving的积压订单为2520万美元，2021年为1280万美元；Goodfellow Grace Pacific的积压订单为1060万美元，2021年为2420万美元[174] - 公司持续监控材料与建筑业务表现，但因经济环境不确定，无法保证长期资产账面价值可收回，可能需计提减值[175] - 2022年前九个月材料与建筑业务运营收入为1.245亿美元，较2021年同期的8890万美元增长3560万美元，增幅40%[177] - 2022年前九个月材料与建筑业务运营利润为440万美元，而2021年同期运营亏损620万美元[177] - 2022年前九个月材料与建筑业务毛利率为10.4%，2021年同期为5.3%[177] - 截至2022年9月30日，材料与建筑业务积压订单为2.169亿美元，较2021年同期的1.935亿美元增长2340万美元，增幅12.1%[177] 公司流动性与资金情况 - 公司短期和长期的主要流动性来源为经营活动产生的现金、可用现金及现金等价物和各种信贷安排下的借款能力[193] - 2022年前三季度经营活动产生的现金流为900万美元，较2021年同期的6720万美元有所下降[198] - 截至2022年9月30日，公司手头现金为730万美元，循环信贷额度可用容量为4.989亿美元[199] - 2022年前三季度投资活动产生的净现金为5600万美元，2021年同期为1390万美元[202] - 2022年前三季度融资活动使用的净现金为1.285亿美元，2021年同期为1.118亿美元[205] - 2022年前三季度各业务板块资本支出总计1570万美元，较2021年的2610万美元下降39.8%[206] - 2022年第三季度，第三方代表公司回购196,050股普通股，总价320万美元[207] - 截至2022年9月30日，公司可变利率债务中GLP沥青循环信贷额度下有680万美元未偿还[211] - 截至2022年9月30日，公司持有310万美元来自税收递延非自愿转换且尚未再投资的资金[209] - 公司认为现有资金和借款能力能满足短期和长期业务需求，但不保证现金流和借款能力维持现状[213]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入400万美元，摊薄后每股0.05美元；FFO为1320万美元，摊薄后每股0.18美元；核心FFO为2030万美元，摊薄后每股0.28美元。2022年各指标受益于准备金转回约180万美元，即每股0.02美元，而2021年第二季度为160万美元，每股0.02美元 [18] - 年初至今，净收入1450万美元，摊薄后每股0.20美元；FFO为3290万美元，摊薄后每股0.45美元；核心FFO为4110万美元，摊薄后每股0.56美元。2022年各指标受益于准备金转回约380万美元，即每股0.05美元，而2021年上半年为280万美元，每股0.04美元 [18] - 2022年第二季度，商业房地产收入同比增长5.8%，即2500万美元，达到4580万美元；NOI增长4.5%，即130万美元，达到2980万美元 [19] - 第二季度同店NOI同比增长4.4%，即130万美元，达到2970万美元 [19] - 土地运营业务在2022年第二季度产生调整后EBITDA 5280万美元，资产处置收益5400万美元 [20] - 材料和建筑部门第二季度运营亏损60万美元，调整后EBITDA为70万美元，而2021年第二季度运营亏损190万美元，调整后EBITDA为70万美元 [21] - 2022年第二季度，一般行政费用为1320万美元，2021年第二季度为1240万美元，与预算相符 [22] - 截至2022年6月30日，总债务近4.76亿美元，总流动性超5.32亿美元，包括超330万美元现金和5亿美元信贷额度的全部额度 [22] - 季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为2.4倍；排除一次性非核心资产变现和MNC减值影响，净债务与合并调整后EBITDA之比为5倍；债务与总市值之比为26.7% [23] - 第二季度发生税前结算费用7370万美元，相关所得税收益1830万美元，现金出资2000 - 2900万美元 [24] - 董事会宣布2022年第三季度股息为每股0.22美元，较上季度增加10%，即每股0.02美元，将于2022年10月5日支付给9月19日收盘时登记在册的股东 [24] - 公司第二次上调2022年全年核心FFO每股指引至1.05 - 1.11美元，此前为1.01 - 1.07美元；预计商业房地产同店NOI增长在4% - 6%之间，此前为2% - 4%；排除上年准备金转回，同店NOI增长预计在3.5% - 5.5%之间，此前为3% - 5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第二季度收入增长5.8%，NOI增长4.5%，同店NOI增长4.4% [9][19] - 季度末租赁入住率为94.6%，接近疫情前水平；工业组合租赁入住率为98.4%，较去年同期上升60个基点；零售组合入住率为93.1%，较去年上升80个基点 [9] - 第二季度签署76份租约，约17.4万平方英尺可租赁面积，可比租约混合租金价差为6.2% [9] 土地运营 - 第二季度出售约1.89万英亩非核心土地及相关业务，产生调整后EBITDA 5280万美元，资产处置收益5400万美元 [20] - 出售后每年将损失约300 - 400万美元运营利润，但该收入预计近期将减少 [20] 材料和建筑 - 第二季度运营亏损60万美元，调整后EBITDA为70万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年前六个月，夏威夷国内游客抵达量超过疫情前水平，年初至今较2019年增长超11%；国际游客抵达量也在增加 [9] - 2022年6月，夏威夷州失业率降至4.3%，较近两年前的峰值改善超18个百分点 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正战略转型为纯商业房地产公司，已出售约1.89万英亩非核心土地，董事会授权出售Grace Pacific [8][12] - 继续在目标市场追求零售、工业和地面租赁等核心领域的收购机会，同时关注内部开发或再开发项目 [11][15] - 注重ESG，9月将在商业组合中开始可再生能源发电，分析其他物业的TV扩展机会并推进环境和社会倡议 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀压力和经济不确定性是潜在担忧，但公司业务未受显著影响，投资组合表现因租赁活动良好而保持强劲 [10] - 夏威夷旅游业复苏对经济有广泛益处，公司投资组合虽非严重依赖旅游活动，但也从中受益 [10] - 市场收购环境紧张，但公司凭借强大资产负债表和本地市场优势，有望利用市场错位机会 [11] - 材料和建筑部门虽本季度业绩低于预期，但后期铺路业务进展良好，为全年剩余时间奠定基础 [12] 其他重要信息 - 公司电话会议中的非历史事实陈述为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，公司不承担更新义务 [4][5] - 管理层在电话会议中提及非GAAP财务指标，相关说明和调整在演示文稿附录中 [7] - 公司第三份年度企业责任报告将于8月发布，突出ESG方面的努力和进展 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售Grace Pacific后资金回收及FFO影响，以及重新部署资金的时间 - 初始资金用于偿还债务，短期内将部署到零售、工业、土地和地面租赁等核心领域及内部增长机会 [32] - 土地运营部门短期运营利润损失约300 - 400万美元，债务偿还每年节省约120万美元；希望能在2023年看到重新部署资金的积极影响 [36] 问题2: 如何衡量ESG对公司的经济回报，以及如何平衡社会期望和经济可行性 - 公司认为对社区和员工采取ESG友好措施有经济回报，如疫情期间对租户的耐心处理有助于租金回收，对员工的ESG措施可降低人员流动成本 [39][41] - 珍珠高地1.3兆瓦太阳能屋顶安装项目预计增加约30万美元NOI，随着电价上涨，经济收益可能更好 [43] 问题3: 土地出售中保护地和农业用地的比例，是否卖给同一买家，剩余非核心土地数量及出售是否有税收损失 - 约三分之二为保护地，三分之一为农业用地，卖给了与购买Kaka'ako项目相同的买家 [46][47] - 剩余约5300英亩非核心土地，出售无税收损失，可利用现有税收属性 [50] 问题4: 债务成本上升对收购目标达成概率的影响 - 市场目前处于观望状态，公司凭借关系和资产负债表优势，有望抓住机会 [52] 问题5: 补充材料中Grace Pacific的工业收购情况 - 这是Grace Pacific运营中的一座工业建筑，本季度已转入商业房地产投资组合 [54] 问题6: 如果出售Grace，是否会将该工业建筑租回 - 是的，该建筑将保留并租回 [55] 问题7: 投资者应如何看待股息政策，是否有目标派息率 - 公司目前试图在当前环境下支付约100%的应税收入作为股息 [56] 问题8: 补充材料中2022年的地面租赁重置是否已计入第二季度结果，下半年是否会有提升 - 有一项合同重置将在今年晚些时候体现，另一项公平市场价值重置正在与租户协商，预计今年会有影响，但不确定对2022年NOI的影响程度，2023年将完全体现 [58]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[120] 业务出售与处置 - 2022年7月公司董事会授权出售Grace Pacific业务，结果和时间不确定[123] - 2022年6月30日公司出售约18,900英亩土地和相关权益，获现金7390万美元和应收款90万美元，确认净收益5400万美元[125] - 2022年第二季度资产处置净收益为5400万美元，源于出售约18900英亩土地和公司在McBryde Resources的全部股权[133][137] - 2022年上半年资产处置净收益5400万美元，主要因出售约18900英亩土地和公司在McBryde Resources的全部股权；2021年同期为40万美元[143] - 2022年第二季度，公司出售约18900英亩土地及相关权益，实现处置收益约5400万美元，同时因终止福利计划产生结算费用5990万美元[173] 养老金计划终止 - 2022年第二季度公司出资2900万美元完成确定给付计划终止，3个月和6个月税前结算费用分别为7370万美元和7690万美元，获所得税收益1830万美元[127] - 2022年第二季度养老金终止损失为7370万美元，源于终止设定受益计划[133][137] - 2022年第二季度所得税收益为1810万美元，主要由于终止设定受益计划[133][137] - 2022年上半年养老金终止损失7690万美元，源于确定福利计划终止[143] - 2022年上半年所得税收益1810万美元，主要因确定福利计划终止[144] - 2022年第二季度公司完成固定收益计划终止，消除相关重大风险，截至2022年6月30日已知合同义务无重大变化[202] 外部环境影响 - 新冠疫情带来经济不确定性和波动性，影响公司业务、财务状况等[128] - 美国通胀增加建筑和运营成本，公司部分租赁协议可缓解成本上升影响[129] - 材料与建筑板块受通胀影响，公司通过提价和在投标中考虑成本增加来缓解，但积压项目转嫁成本能力有限[130] - 由于经济环境不确定，无法保证材料与建筑业务长期资产账面价值可收回，可能需计提减值[181] 财务数据对比（季度） - 2022年第二季度运营收入为8810万美元，较2021年下降1.3%，即120万美元[133][136] - 2022年第二季度运营成本为6390万美元，较2021年增长1.8%，即110万美元[133][136] - 2022年第二季度销售、一般和行政费用为1320万美元，较2021年增长6.5%，即80万美元[133][136] - 2022年第二季度商业房地产运营收入4580万美元，同比增长5.8%；运营利润1940万美元，同比增长4.3%[148][149] - 2022年第二季度土地运营收入为510万美元，2021年为1600万美元；2022年运营亏损770万美元，2021年运营利润910万美元[172] - 2022年第二季度材料与建筑业务运营收入为3720万美元，较2021年的3000万美元增长24.0%；运营亏损60万美元，较2021年的190万美元亏损收窄68.4%[180] - 2022年第二季度材料与建筑业务毛利率为8.3%，2021年为4.3%[180] - 2022年第二季度末FFO为1320万美元，2021年同期为2230万美元；2022年上半年FFO为3290万美元[193] - 2022年第二季度末Core FFO为2030万美元，2021年同期为1850万美元；2022年上半年Core FFO为4110万美元[193] - 2022年第二季度末商业房地产NOI为2980万美元，2021年同期为2850万美元；2022年上半年商业房地产NOI为5960万美元[198] - 2022年第二季度末商业房地产同店NOI为2970万美元，2021年同期为2840万美元；2022年上半年商业房地产同店NOI为5930万美元[198] 财务数据对比（上半年） - 2022年上半年运营收入为1.863亿美元，较2021年增长9.4%，即1600万美元[139][140] - 2022年上半年运营成本为1.313亿美元，较2021年增长11.3%，即1330万美元[139][142] - 2022年上半年销售、一般和行政费用为2560万美元，较2021年增长4.1%，即100万美元[139][142] - 2022年上半年资金运营为3290万美元，较2021年下降20.7%，即860万美元；核心资金运营为4110万美元，较2021年增长21.2%，即720万美元[139] - 2022年上半年商业房地产运营收入9190万美元，同比增长10.5%；运营利润4000万美元，同比增长17.6%[152][153] - 2022年前六个月土地运营收入为1800万美元，2021年为3310万美元；2022年运营亏损780万美元，2021年运营利润2050万美元[176] - 2022年上半年材料与建筑业务营收7640万美元，较2021年同期的5400万美元增长41.5%，营业利润260万美元，而2021年同期营业亏损590万美元[183] - 2022年上半年材料与建筑业务营业成本和费用6820万美元，较2021年同期的5240万美元增长30.2%[183] - 2022年上半年材料与建筑业务毛利率为10.7%，2021年同期为3.0%[183] - 2022年6月30日材料与建筑业务积压订单为2.121亿美元，较2021年同期的1.443亿美元增长47.0%[183] 商业房地产运营情况 - 2022年6月公司将一座8400平方英尺的工业建筑从材料与建筑部门转移至商业房地产部门[154] - 2022年第二季度公司签署24份新租约和52份续租约，覆盖174100平方英尺可租赁面积[155] - 截至2022年6月30日，公司租赁入住率94.6%，较2021年同期增加60个基点；经济入住率92.6%，较2021年同期增加40个基点[161] - 截至2022年6月30日，零售租赁入住率93.1%，较2021年同期增加80个基点；工业租赁入住率98.4%，较2021年同期增加60个基点；办公租赁入住率88.1%，较2021年同期减少350个基点[164] - 截至2022年6月30日，零售经济入住率90.6%，较2021年同期增加100个基点；工业经济入住率97.3%，较2021年同期减少40个基点；办公经济入住率85.4%，较2021年同期减少530个基点[165] - 截至2022年6月30日，同店总租赁入住率为94.6%，较2021年的94.0%增加60个基点[166] - 截至2022年6月30日，同店总经济入住率为92.5%，较2021年的92.2%增加30个基点[167] 材料与建筑业务情况 - 截至2022年6月30日，材料与建筑业务积压订单为2.121亿美元，较2021年的1.443亿美元增长47.0%[180] - 2022年6月30日，Maui Paving积压订单为1840万美元，2021年为830万美元；Goodfellow Grace Pacific 2022年积压订单为1600万美元，2021年无积压订单[180] 公司流动性情况 - 公司主要流动性来源为经营活动产生的现金、可用现金及现金等价物和各种信贷安排下的借款能力[199] - 公司主要流动性需求为支持已知合同义务、为资本支出、股东分红和营运资金需求提供资金[199] - 2022年上半年经营活动现金流为0.7百万美元，较2021年同期的59.6百万美元下降，主要因土地运营和材料与建筑业务现金流减少及固定收益计划现金投入[204] - 截至2022年6月30日，公司现金33.2百万美元，循环信贷额度无未偿还借款，可用额度498.9百万美元[205] - 2022年上半年投资活动提供净现金62.9百万美元，高于2021年同期的15.0百万美元，主要因出售土地和股权获73.9百万美元[208] - 2022年上半年各业务资本支出共9.6百万美元，较2021年的14.8百万美元下降35.1%，其中CRE物业收购等支出下降63.0% [212] - 2022年上半年融资活动使用净现金101.2百万美元，较2021年的111.9百万美元减少，主要因信贷协议净支付和债务偿还及股息支付[212] - 截至2022年6月30日，公司持有3.1百万美元来自税收递延非自愿转换资金未再投资[214] - 公司认为现有资金和信贷额度能满足短期和长期业务需求，但不保证现金流和借款能力[218] 市场风险与利率情况 - 2022年3 - 6月美联储多次加息，截至6月30日公司GLP沥青循环信贷额度有5.1百万美元可变利率债务[216] - 自2021年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化[222]