财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为300万美元，合每股0.04美元，而2019年同期净亏损近5000万美元，合每股0.69美元，2019年第三季度业绩受Grace Pacific4970万美元非现金减值影响 [22] - 2020年第三季度资金运营为1250万美元，合每股0.17美元，上年同期分别为负4000万美元和每股负0.55美元 [22] - 核心FFO为1160万美元，合每股0.16美元，2019年同期分别为1850万美元和每股0.25美元，核心FFO下降主要因新冠疫情影响，第三季度累计费用890万美元，合每股0.12美元 [23] - 运营成本（不包括G&A和上一年的非现金减值费用）较上年同期下降约7.1%，G&A费用降至1170万美元，较2019年第三季度的1330万美元下降12% [26][27] - 截至2020年9月30日，总债务约为7.64亿美元，总流动性为3.85亿美元，包括1.17亿美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度，到2022年9月前无重大债务到期，季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为6.6倍，总债务与总市值之比为48% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第三季度CRE收入较上年同期下降16.4%，即700万美元，主要因瓦胡岛第二次政府强制关闭，该地区贡献75%的NOI，总投资组合入住率同比下降150个基点，总投资组合NOI下降570万美元，降幅近21%，同店NOI下降18.8% [24] - 完成35笔新租约和续租约，可比租约利差为4.2%，零售投资组合租赁利差为负3.1%，完成35笔与新冠疫情相关的租约修改延期，平均期限略超一年 [15] - 同店投资组合入住率较上年提高10个基点至95.1%，整体入住率同比下降150个基点至93.5%，工业投资组合入住率达97.8% [16] 土地运营 - 2020年第三季度产生收入770万美元，EBITDA为380万美元，完成两笔毛伊商业园销售和Kukui'ula四个单元的交易，出售了夏威夷的Port Allen太阳能设施，处置收益890万美元，部分收益被670万美元非现金储备抵消 [25] 材料与建筑 - 第三季度调整后EBITDA为380万美元，而上年同期亏损440万美元，预计第四季度盈利能力将有所缓和，2021年有望持续稳定改善 [19][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷自疫情开始以来人均病例总数在全美排名第五低，但第三季度每日新增病例数上升，瓦胡岛实施了一个月的居家令，该岛贡献约四分之三的夏威夷GDP和公司商业房地产净营业收入 [9] - 夏威夷2020年第二季度实际GDP按年率计算下降42%，主要因旅游业受限，目前情况已显著改善，95%的投资组合已开业，10月15日放宽了对大陆游客的两周强制隔离要求，11月初将启动针对日本游客的旅行前检测计划 [10][11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务模式，积极变现非核心资产，如第三季度完成多笔销售交易，未来将继续推进资产变现和业务简化战略 [15][17] - 注重与租户合作，提供租金延期等支持措施，以确保租户长期成功，维持高入住率 [14] - 持续推进ESG倡议，在治理、环境和社会方面取得进展，如董事会独立性增强、Lau Hala商店获环保奖项、获商业骄傲奖等 [20][21] - 材料与建筑业务专注于持续改善运营和成本控制，长期目标是实现资产变现，需有几个季度的稳定盈利表现后再考虑市场时机 [19][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管夏威夷经济受疫情冲击，但公司投资组合具有韧性，随着重新开放的推进，租金收取情况有望改善 [13] - 对2021年及以后的前景感到鼓舞，公司拥有优质资产，租户基础和资产组合具有韧性，旅游业的回归将推动商业房地产表现持续改善 [28] - 夏威夷房地产市场需求强劲，有利于公司继续执行资产变现和简化战略，Grace Pacific业绩也在不断改善 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议和演示中使用的非GAAP财务指标相关说明和对账信息可在附录中查看，演示幻灯片可在公司网站下载 [7] - 公司为应对未来义务设立了670万美元的非现金储备，抵消了Port Allen太阳能设施出售的部分账面收益 [18] - 董事会可能在第四季度宣布一笔追补股息，预计全年应税收入将超过年初至今支付的股息，具体金额将由董事会确定 [28] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未收取租金的构成以及租金问题是递延还是减免 - 10月租金收取率为75%，目前处于租金收取周期早期，第三季度整体收取率为81%，未收取租金中，未解决部分主要在本地市场，可能是递延、减免和转为百分比租金结构的组合，大部分国家租户的租金问题是递延，预计年底前收回 [30][32][34] 问题2: 旅游业恢复到何种程度能对租户健康、业绩和活动产生影响 - 公司投资组合并非直接依赖游客，更重要的是购物者和租户恢复工作，旅游业在未来一年恢复到一定程度就足以推动投资组合的复苏，尽管旅游业全面恢复可能需要多年时间 [35][36][37] 问题3: 第四季度股息是常规股息还是追补股息及规模 - 第四季度股息是追补股息，而非经常性股息，具体金额将在年底前确定 [38][39] 问题4: 材料与建筑业务第三季度表现较好的驱动因素及资产变现时机 - 第三季度盈利得益于成本结构降低、运营效率提高和业务量增加，资产变现需有几个季度的稳定盈利表现，预计第四季度业绩会有所缓和，明年继续盈利后再考虑市场时机 [41][42][43] 问题5: 确保关键空间租赁以降低未来入住风险的详情 - 本季度租赁活动良好，约一半是与新冠疫情相关的租约修改，剩余35笔是传统续约，如Kunia购物中心的GameStop空间被兽医诊所续租10年，虽租赁利差为负，但降低了入住风险 [44][45][46] 问题6: 工业投资组合入住率达97.8%的驱动因素及近期开发机会 - 主要驱动因素是Komohana工业园区的一处空置房产去年出租，目前在同比数据中体现，未来最明显的机会是毛伊商业园，公司希望为租户定制建设并保留资产 [47][48] 问题7: 第四季度非核心资产销售情况 - 公司对非核心资产销售前景乐观，有多个潜在交易，可能在年底前完成部分交易，也有部分可能推迟到明年，Kukui'ula有单元在托管中，毛伊商业园有大量土地在托管中，还有其他非核心交易 [49][50][55] 问题8: 太阳能设施销售价格及是否有其他太阳能资产出售 - 未披露太阳能设施销售价格，出售收益为890万美元，公司没有其他太阳能设施，但有水电厂 [56][57] 问题9: 毛伊商业园的销售情况及是否有工业开发机会 - 毛伊商业园分区灵活，销售涵盖工业、商业和零售等多种用途，有工业用户和零售商购买，公司在零售开发方面有经验，也有工业开发机会，目前根据市场需求销售土地，也希望为租户定制建设 [59][60][61] 问题10: 为何不保留毛伊商业园土地用于工业开发 - 这涉及机会成本和现值评估，公司希望扮演开发商角色，但不想建造投机性仓库，希望有租户预订，目前有很多用户想购买土地而非租赁，是一种权衡 [65][66][67]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______________________ to _________________ Commission file number 001-35492 ALEXANDER & BALDWIN, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度净亏损470万美元，合每股0.07美元，2019年同期净亏损80万美元，合每股0.01美元，净亏损主要因新冠疫情下商业房地产租户应收账款可收回性相关的880万美元费用，以及材料与建筑部门出售Grace子公司产生的560万美元费用，部分被720万美元的一般及行政费用减少所抵消 [26] - 2020年第二季度资金运营现金流（FFO）为590万美元，合每股0.08美元，2019年同期为830万美元，合每股0.11美元；核心FFO为1310万美元，合每股0.18美元，2019年同期为1560万美元，合每股0.22美元，FFO和核心FFO下降主要受新冠疫情影响 [27] - 2020年第二季度一般及行政费用降至900万美元，较2019年同期的1620万美元减少44%，主要因人员和行政相关成本降低，预计下半年费用将略高于上半年 [30] - 截至2020年6月30日，总债务约为7.69亿美元，总流动性为3.64亿美元，包括960万美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度；季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为7.1倍，总债务与总资本之比为47% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 收入同比下降13%，即510万美元；总投资组合净营业收入（NOI）下降310万美元，降幅12.2%；同店NOI下降16.8%，主要因新冠疫情导致租户账单可收回性降低而记录的费用 [28] - 季度末出租率为94.6%，较去年同期仅略有下降，但预计由于市场经济挑战和考艾岛怀普奥利镇中心一家食品店即将关闭，出租率将呈下降趋势 [29] 土地运营 - 2020年第二季度产生收入980万美元，EBITDA为510万美元，该季度完成了毛伊商业园1.4英亩土地、库库伊乌拉合资项目7个单元以及毛伊岛一块10英亩非核心土地的销售 [29] 材料与建筑 - 2020年第二季度调整后EBITDA为60万美元，2019年同期亏损90万美元，反映了公司改善运营和降低成本的努力 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷目前失业率为13.9%，1月份为2.7%，当地经济受新冠疫情影响放缓，多数租户业务受到负面影响 [19] - 第二季度平均每月租金收取率为70%，7月至今为77%，公司认为这些数据与购物中心同行大致一致 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用夏威夷土地市场强劲的机会，简化运营模式并产生现金 [33] - 利用Grace的基本性质及其不断改善的市场前景，使其恢复盈利，并改善长期变现选择 [33] - 预测商业房地产市场趋势，并制定相应策略以从中获利 [33] - 确保建立正确的治理和管理模式，以实现长期价值创造 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对公司业务产生了影响，但公司成功应对了挑战，并为长期成功做好了准备 [9] - 尽管近期夏威夷新冠病例激增，但通过适度措施有望控制疫情，且若游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏，但疫情发展仍具有不确定性 [42][43] - 随着租户重新开业，租金收取情况有所改善，预计未来将继续改善，但经济环境仍存在许多未知因素，部分租户经营仍面临困难 [20] - 对材料与建筑业务的前景感到乐观，预计随着时间推移EBITDA将有所改善，但预测取决于州政府工作订单的范围和及时发布以及员工的健康状况 [17][18] 其他重要信息 - 本周发布了首份企业责任报告，概述了公司在可持续发展、社会倡议和治理原则方面的工作 [20] - 董事会宣布了一些关键变更，董事长Stan Kuriyama将于9月30日退休，Eric Yeaman将接任董事长，John Leong将作为独立董事加入董事会，这些变更符合公司对环境、社会和治理（ESG）原则的承诺 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户应收账款核销比例、按ABR计算的租金递延、减免比例以及仍在协商的租户比例 - 相关数据在幻灯片27中有按月份列出的百分比形式的收款情况、递延情况以及未解决的金额 [37] 问题2: 零售（核心运营房地产）和地面租赁的收款情况是否有细分 - 幻灯片中包含了基于此的收款细分情况 [39] 问题3: 经济和旅游业情况如何，如何看待今年剩余时间的发展，以及未解决的15%租户租金问题在经济低迷情况下的解决情况 - 目前难以预测疫情发展，但如果病例数下降且游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏 [42][43] - 有两个购物中心存在旅游相关风险和未解决的租金问题，公司将与租户合作，采取创造性措施，从长远角度解决问题 [44] 问题4: 租金递延的还款期限一般是多久 - 截至7月，已递延约9.8%的总账单；约32%在今年年底前偿还，约62%在2021年偿还，其余6%在之后偿还 [46] 问题5: 艾卡希购物中心电影院撤出和重新利用空间的机会如何 - 该项目总投资约1800万美元，已花费约240万美元，剩余约1600万美元，预计明年完成，稳定后收益率在8% - 9%之间 [49] 问题6: 下半年毛伊商业园和库库伊乌拉可能有多少单元处于托管状态 - 公司在多个领域的资产变现工作进展顺利，买家未因经济和疫情取消交易，对下半年各方面的进展持乐观态度 [51][52] - 毛伊商业园7月完成一笔交易，还有一笔即将完成，另有一些托管交易尚需时日；库库伊乌拉买家受旅行限制影响较大，但如果限制放宽，预计项目将有持续发展动力 [53][54] 问题7: 出售的Grace子公司是什么，材料与建筑部门的减记是否与该子公司出售有关 - 出售的是一家预应力混凝土业务子公司，该业务受建筑周期影响，近年来市场萎缩，经营困难 [56] - 减记金额大致相当于该业务的商誉，交易在第二季度末完成，减记发生在确定出售时 [57][59] 问题8: 排除减记因素，Grace距离盈利还有多远，下半年前景如何 - 公司业务表现逐步改善，但需要将积压订单转化为合同；近期州和县政府将在年底前支出拨款资金，相关项目将在第三和第四季度产生收入；今年赢得的投标预计明年转化为合同；联邦刺激资金可能在2021 - 2022年产生影响；预计下半年EBITDA为正，业务呈积极发展态势 [62][63][64] 问题9: 本季度可比租赁利差改善的时间分布情况如何 - 本季度租赁活动表现良好，数量和质量都令人满意；部分租赁条款开始反映新冠疫情下的当前情况，但总体上仍延续了第一季度的租赁活动 [67][68] 问题10: 同店工业物业出租率上升350个基点是否与疫情有关 - 出租率上升是因为科莫哈纳工业园区约36000平方英尺的空置空间在疫情前就已达成租赁协议；夏威夷工业活动活跃，全州和瓦胡岛的空置率都很低，难以判断疫情对该市场的影响 [70] 问题11: 商业房地产收入下降13%是否包含租金递延，递延收入情况如何 - 租金递延仍包含在收益和NOI中；公司计提了约660万美元的坏账准备，这是对本季度原记录收入可收回性的调整；此外，直线租金影响了220万美元的收入，总计因新冠疫情产生了880万美元的费用 [72][73][74] 问题12: 上述调整未来是否会继续发生 - 公司将在每个季度末对租户应收账款进行评估，并持续监测调整情况，但目前难以确定调整幅度 [76] 问题13: 除租金递延外，公司正在探索的其他租户支持选项有哪些，哪些更受欢迎 - 最受欢迎的选项是租金递延，此外公司还在考虑租金减免、一段时间内的百分比租金等；在与租户讨论租金减免时，公司会谨慎考虑其他机会，如延长租期或改善现有合同条件 [78]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[141] 业务战略 - 公司制定简化业务战略，加速土地及相关资产变现，评估材料与建筑业务战略选择[143] 资产出售与减记 - 2020年6月30日季度末，公司完成出售Grace Pacific子公司GP/RM Prestress，确认560万美元资产减记[144] - 2020年第二季度和上半年材料与建筑相关资产减值均为560万美元，与2020年6月30日季度末GPRM的出售和处置有关[152][154][156][158] 商业房地产租户情况 - 截至2020年7月31日，公司商业房地产组合约93%租户仍在运营，租户支付74%的7月租赁账单[146] - 截至2020年7月31日，公司杂货店租户支付81%的7月租赁账单[147] - 截至2020年6月30日，公司与部分租户达成短期和长期租金延期协议，短期涉及77个租户共60万美元，长期涉及115个租户共280万美元[147] 新冠疫情对财务影响 - 2020年第二季度，公司因新冠疫情预计租户账单无法收回，记录600万美元商业房地产应收账款和未开票直线资产收入减少，280万美元其他受影响经营租赁应收账款坏账准备[148] - 2020年第二季度和上半年，公司财务业绩受新冠疫情显著影响，经营利润和非GAAP业绩指标下降[148] 财务数据对比（季度） - 2020年第二季度运营收入为7390万美元，较2019年减少32.3%，即3520万美元[152][153] - 2020年第二季度运营成本为5510万美元，较2019年减少37.2%，即3260万美元[152][153] - 2020年第二季度销售、一般和行政费用为900万美元，较2019年减少44.4%，即720万美元[152][154] - 2020年第二季度资金运营（FFO）为590万美元，较2019年减少28.9%，即240万美元[152] - 2020年第二季度商业房地产运营收入降至3400万美元，同比减少13%或510万美元，运营利润降至890万美元，同比减少47.6%或810万美元[161][162] - 2020年第二季度公司因COVID - 19租户账单可收回性记录了600万美元的收入减少和280万美元的可疑账款备抵[162] - 2020年第二季度Ho'okele购物中心贡献了约40万美元的额外毛利润[163] - 2020年第二季度公司处置了The Collection (Suites 2 & 3)，售价600万美元，GLA为6100平方英尺[169] - 2020年第二季度公司签署11份新租约和31份续约租约，覆盖17.65万平方英尺GLA，新租约平均年租金增长5.8%，续约租约增长4.9%[169] - 2020年第二季度土地运营收入为980万美元，运营利润为470万美元；2019年同期收入为2490万美元，运营利润为50万美元[174] - 2020年第二季度土地运营收入包括毛伊岛商业园II开发地块及考艾岛和毛伊岛未开发地块的销售[174] - 2020年第二季度土地运营利润主要得益于2018年毛伊岛农业土地销售相关或有负债的有利解决[175] - 2020年第二季度材料与建筑业务收入为3010万美元，2019年同期为4510万美元；运营亏损为760万美元，2019年同期为430万美元[182] - 2020年第二季度末材料与建筑业务积压订单为1.123亿美元，调整后较2019年同期的7760万美元增长44.7%[183][184] - 2020年第二季度材料与建筑业务总交付吨数为16.08万吨，较2019年同期的20.96万吨下降23.3%；沥青交付吨数为3.86万吨，较2019年同期的9.27万吨下降58.4%[184] 财务数据对比（上半年） - 2020年上半年运营收入为1.547亿美元，较2019年减少35.1%，即8380万美元[156][157] - 2020年上半年运营成本为1.124亿美元，较2019年减少40.3%，即7590万美元[156][158] - 2020年上半年销售、一般和行政费用为2280万美元，较2019年减少28.3%，即900万美元[156][158] - 2020年上半年资金运营（FFO）为2180万美元，较2019年减少11.7%，即290万美元[156] - 2020年上半年核心FFO为3140万美元，较2019年增加11.7%，即330万美元[156] - 2020年上半年商业房地产运营收入增至7740万美元，同比增加2%或150万美元，运营利润降至2690万美元，同比减少17.5%或570万美元[166][167] - 2020年上半年土地运营收入为2130万美元，2019年同期为7390万美元；运营利润为970万美元，2019年同期为1310万美元[176][179] - 2020年上半年材料与建筑业务收入为5600万美元，2019年同期为8870万美元；运营亏损为1140万美元，2019年同期为880万美元[186] - 2020年上半年材料与建筑业务总交付吨数为30.84万吨，较2019年同期的41.06万吨下降24.9%；沥青交付吨数为7.24万吨，较2019年同期的16.97万吨下降57.3%[186] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，认为其能提供额外洞察[187] - FFO是公司作为房地产公司常用的非GAAP运营表现指标，有“核心FFO”和整体FFO两种形式[188][190][191] - NOI是公司内部评估商业房地产投资组合无杠杆表现的非GAAP指标[192] 业务表现分析 - 房地产销售资产类别组合多样，销售时间会显著影响运营结果，土地运营业务直接同比比较不能反映未来表现[180][181] 资金与现金流情况 - 2020年Q2末公司偿还5000万美元信贷额度借款，此前Q1末提取1.2亿美元以确保资金充足和增加灵活性[202] - 2020年和2019年上半年运营活动产生的现金流分别为2820万美元和8110万美元[203] - 2020年上半年投资活动产生现金流380万美元，2019年同期使用现金流2.355亿美元[204] - 2020年上半年CRE物业收购、开发和再开发支出550万美元，较2019年同期的2.352亿美元下降97.7%[206] - 2020年上半年总资本支出1090万美元，较2019年同期的2.458亿美元下降95.6%[206] - 2020年上半年融资活动提供净现金流4900万美元，2019年同期使用净现金流7480万美元[207] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物9620万美元，其他流动性来源总计7240万美元，较2019年12月31日减少2510万美元[207] - 截至2020年6月30日，公司循环信贷安排有1.81亿美元借款、110万美元信用证已开具，可用额度2.679亿美元[208] - 截至2020年6月30日，公司未来12个月应付票据及其他债务到期付款0.1万美元，2021年到期付款1490万美元[210] - 截至2020年6月30日，无税收递延销售现金收益，约1450万美元税收递延征用收益未再投资[212] 财务报表相关 - 2020年6月30日其他承诺、或有事项和资产负债表外安排的描述包含在10 - Q表第1项简明合并财务报表附注10中[213] - 编制符合美国公认会计原则的财务报表时，管理层需对未来事件进行估计和假设，实际结果难免与关键会计估计存在差异[214] - 公司2019年10 - K表中包含了财务报表编制中最重要的会计估计说明[214] 市场风险 - 关于市场风险的信息参考公司2019财年（截至12月31日）10 - K表第7A项，自2019年12月31日以来市场风险的定量和定性披露无重大变化[216] - 新冠疫情对全球经济产生不利影响，导致金融市场大幅波动，其短期和长期经济影响仍不确定[217] - 公司因借贷和投资活动面临利率变化风险，将继续积极监测情况及其对利率的影响，并可能采取符合自身利益的进一步行动[217] 商业房地产入住率 - 截至2020年6月30日，公司商业投资组合总入住率为94.6%，较2019年下降0.1个百分点，同店入住率为95.6%，较2019年上升1个百分点[171][172]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净收入为620万美元，合每股0.09美元，而2019年同期为900万美元，合每股0.12美元，净收入减少主要由于土地运营和材料与建筑业务板块收入下降，部分被商业房地产板块增长抵消 [23] - 2020年第一季度资金运营现金流为1590万美元，合每股0.22美元，2019年同期为1640万美元，合每股0.23美元；核心资金运营现金流为1830万美元，合每股0.25美元，2019年同期为1250万美元，合每股0.17美元，核心资金运营现金流增加得益于2019年上半年新收购项目及同店组合增长 [24] - 2020年第一季度销售和一般及行政费用降至1380万美元，2019年同期为1550万美元，主要因材料与建筑业务板块成本降低和运营改善举措 [26] - 截至2020年3月31日，总债务为8.196亿美元，总流动性为3.489亿美元，包括1316万美元现金和2.173亿美元信贷额度剩余额度；季度末净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润之比为7.5倍，债务与总资本比率为50% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 收入同比增长17.9%，即660万美元；总投资组合现金净营业收入增加470万美元，增幅19.4%，主要因过去12个月商业房地产新收购项目及同店组合增长；同店现金净营业收入第一季度增加90万美元，增幅3.7%，达到2450万美元 [25] - 第一季度租赁约20万平方英尺可租赁面积，可比租赁平均租赁价差为10.6% [14] - 截至2020年3月31日，商业房地产投资组合出租率为94.7%，比上年同期高180个基点 [15] 土地运营板块 - 2020年第一季度产生收入1150万美元，季度息税折旧摊销前利润为540万美元，得益于土地销售和与土地及待售开发项目相关的合资企业收益；本季度完成毛伊商业园1.8英亩土地和库库伊乌拉1个单元的销售 [25] 材料与建筑板块 - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润为负40万美元，2019年同期为负140万美元；运营成本和费用较上年同期下降38.8% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月初，随着病毒全球传播加速，夏威夷旅游业下滑，消费者活动减少；3月25日，夏威夷州州长正式实施居家令，关闭非必要企业并实施社交距离措施 [17] - 4月租金收取率为62%，38%的租户申请某种形式的租金减免 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进价值增值重新定位计划，如艾卡希公园购物中心项目，适度的新冠疫情相关时间影响预计不会延迟整体项目完工；资产变现计划也在继续，以简化公司业务并改善流动性 [15] - 公司将继续努力稳定Grace Pacific和材料与建筑业务的运营，专注于最终出售该资产，但承认当前经济环境可能影响出售时机 [16] - 公司将2020年慈善预算的20%用于与新冠疫情相关的社区倡议，与值得信赖的非营利合作伙伴合作，为相关项目分配资金 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷在控制新冠疫情方面取得显著成效，但经济复苏和当地居民消费能力恢复取决于安全重启游客流入，目前尚不清楚如何及何时实现；公司对当地领导有信心，但不盲目乐观 [9] - 公司业务模式在不确定性中具有一定防御性，所有物业在加强安全措施后仍保持开放，支持各类必要租户；公司将谨慎管理业务和资产负债表，实施多项费用和资本削减措施，并定期根据最新经济和租户数据模拟潜在财务情景 [19][21] - 公司预计5月开始夏威夷将逐步恢复正常状态，零售商将开始重新开业，但过程是分阶段的，且不确定需要多长时间 [30] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的非历史事实陈述为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性因素影响，实际结果可能与预期有重大差异；公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5] - 管理层在电话会议中提及非公认会计原则财务指标，相关定义和完整对账可在公司网站补充材料中找到 [24] - 董事会鉴于当前经济环境的不确定性，暂时暂停季度股息分配，将继续每季度评估股息宣告，目标是支付房地产投资信托应税收入的100%，并确保2020年全年符合相关分配要求；同时，公司因新冠疫情相关不确定性撤回业绩指引 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取情况，讨论是否多为延期支付，以及工业和地面租赁收取率为何不高 - 工业用户中有部分与非必要零售业务相关，地面租赁中有部分与非必要业主用户相关，导致这两类资产收取率较低；公司对部分高风险租户（当地非必要零售商、餐厅）主动提供4月租金延期支付方案，若没有该方案，预计回收率会略高；截至4月30日，仍有部分租户预计会支付租金 [34][35] 问题2: Grace Pacific部门今年有望实现盈利的信心来源 - 公司已大幅降低成本结构，包括一般及行政费用和运营费用；增加了业务积压量，投标成功率提高，且对中标项目盈利有信心；目前的挑战是与政府机构合作，使中标项目签约并开工，公司正积极利用现有维护合同，争取在道路不繁忙时开展铺路工作 [37][38] 问题3: 零售租户观察名单情况及与去年相比的变化 - 公司通常不披露租户观察名单，但租户健康是首要关注点，会与每个租户单独沟通，了解其需求并提供最佳协助，以确保其长期财务生存能力 [40] 问题4: 与以往经济衰退相比，当前投资组合表现如何，租金水平与租户生产力的情况 - 当前情况与2008/09年不可比；公司希望夏威夷能重新开放，关键是何时能从美国大陆引入游客；租户健康取决于此，与2008/09年情况不同；公司对所有购物中心开放且有一定活动感到满意，预计5月活动会稳步增加 [43] 问题5: 5月租金收取是否会更低 - 租户能否尽快开业是关键，4月租金收取率62%与62%的租户开业并非巧合；租户关闭时间越长，支付租金压力越大，目前难以预测5月情况 [46] 问题6: Grace在遗留未完成工作和应收账款方面的进展 - 第一季度Grace在应收账款回收方面表现良好，有助于产生正现金流；应收账款回收仍是Grace和整个公司的重点工作，团队正努力完成未完成工作；由于合同性质和工作流程，应收账款回收周期比商业房地产长，公司历史上未提供应收账款的详细粒度数据，目前剩余应收账款主要并非来自长期未结合同 [48][49][53] 问题7: 租户租金未支付的处理方式 - 公司首选处理方式是延期支付，已为部分最需要的租户提供4月租金延期支付，涉及金额110万美元，占当月账单的8.7%，按年计算为73个基点；公司会与大多数租户单独沟通，根据其情况提供最佳协助方案，包括为开业租户增加营销支持、确保便捷的路边取货服务，为关闭租户考虑重新开业的最佳方式 [56] 问题8: 投资组合受影响情况，是否有希望进入或退出的资产类别 - 公司对投资组合感到满意，零售方面专注于以杂货店为锚定的物业，而非购物中心；不涉及办公室和酒店业务；认为工业和地面租赁资产在夏威夷相对更具优势；公司认为新冠疫情可能为工业带来增长机会，可能会在该领域加大发展；社区和邻里中心对当地居民很重要，不仅是满足日常需求的场所，还可作为食品配送枢纽，从长期来看可能有利 [58][59] 问题9: 第一季度业绩是否符合预期 - 第一季度业绩符合预期，工业方面的强劲租赁推动了业绩增长，特别是科莫哈纳工业园区的租赁使入住率达到100%，加上此前收购项目的空间填补，体现了该部分投资组合的表现 [61]

公司业务战略 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，已制定简化业务战略，包括加速土地及相关资产变现和评估材料与建筑业务战略选择[126][127][128] 财务总体情况 - 2020年第一季度运营收入为8.08亿美元，较2019年减少37.6%（4860万美元），主要因土地运营和材料与建筑板块收入下降，部分被商业房地产板块收入增加抵消[133] - 2020年第一季度运营成本为5.73亿美元，较2019年减少43.1%（4340万美元），主要因土地运营和材料与建筑板块成本下降，部分被商业房地产板块成本增加抵消[133][135] - 2020年第一季度销售、一般和行政费用为1.38亿美元，较2019年减少11.0%（170万美元），主要因材料与建筑和商业房地产板块成本降低[133][136] - 2020年第一季度商业房地产物业销售收益为50万美元，源于租户行使购买选择权购买零售单元[133][136] - 2020年第一季度合资企业相关收入为320万美元，较2019年增加18.5%（50万美元），主要因房地产开发合资企业收入增加[133][137] - 2020年第一季度利息和其他收入（支出）净额为20万美元，较2019年减少87.5%（140万美元），2019年第一季度其他收入含出售EMI 50%权益的260万美元收益[133][137] - 2020年第一季度利息支出为780万美元，较2019年减少14.3%（130万美元），因该期间平均债务水平降低[133][137] - 2020年第一季度持续经营业务收入为580万美元，较2019年减少38.9%（370万美元）[133] - 2020年第一季度净收入为560万美元，较2019年减少35.6%（310万美元）[133] - 2020年第一季度终止经营业务净支出为0.2百万美元，低于2019年同期的0.8百万美元[138] - 2020年第一季度非控股权益亏损0.6百万美元，2019年同期为收入0.3百万美元[138] - 2020年第一季度净收入620万美元，2019年同期为900万美元；2020年第一季度FFO为1590万美元，2019年同期为1640万美元；2020年第一季度Core FFO为1830万美元，2019年同期为1250万美元[170] 商业房地产板块情况 - 商业房地产2020年第一季度运营收入43.4百万美元，同比增长17.9%，运营利润18.1百万美元，同比增长16.0%[141][142] - 2020年第一季度商业房地产无收购，有一项价值6.0百万美元的处置[146][147] - 2020年第一季度公司签署18份新租约和25份续租约，覆盖200,500平方英尺可租赁面积，续租约平均基本租金同比增长11.1%[147] - 截至2020年3月31日，公司商业投资组合整体入住率为94.7%，较2019年同期提高1.8个百分点[149] - 2020年第一季度商业房地产运营利润1810万美元，2019年同期为1560万美元；2020年第一季度商业房地产现金NOI为2890万美元，2019年同期为2420万美元；同店现金NOI 2020年为2450万美元，2019年为2360万美元[171][172] 土地运营板块情况 - 土地运营2020年第一季度运营收入11.5百万美元，低于2019年同期的49.0百万美元，运营利润5.0百万美元，低于2019年同期的12.6百万美元[151] - 2020年第一季度土地运营收入包括毛伊岛商业园二期开发销售和考艾岛未开发土地销售的影响[151] - 2019年第一季度土地运营收入主要来自毛伊岛约800英亩农业用地和韦利亚42英亩土地及相关改良设施的销售[153] - 房地产销售的资产类别组合和销售时间会显著影响运营结果，土地运营板块直接同比比较不能反映未来表现[154][155] 材料与建筑板块情况 - 2020年第一季度材料与建筑业务运营收入2590万美元，较2019年同期4360万美元下降40.6%，运营亏损380万美元，较2019年同期450万美元亏损收窄15.6%[157][158] - 2020年第一季度材料与建筑业务交付总量14.8万吨，较2019年同期20.1万吨下降26.4%；沥青交付量3.4万吨，较2019年同期7.7万吨下降55.8%[157] - 2020年3月31日材料与建筑业务积压订单8200万美元，较2019年3月31日1.247亿美元下降34.2%，但较2019年12月31日的7950万美元有所增加[157][159] - 2020年第一季度材料与建筑业务运营亏损主要因恶劣天气、政府机构延误和COVID - 19影响导致铺路量下降[158] 非GAAP指标使用 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，包括FFO、Core FFO和现金NOI等，这些指标与GAAP指标有差异且计算方法可能与其他公司不同[160][161][162][164] 现金流情况 - 2020年第一季度运营活动提供的现金流为1890万美元，2019年同期为2460万美元，2020年主要由CRE业务板块驱动，土地运营板块现金流较2019年第一季度减少[176] - 2020年第一季度投资活动产生现金流290万美元，2019年同期使用现金流5220万美元，主要因资本支出减少[177] - 2020年第一季度融资活动提供净现金流1.005亿美元，2019年同期使用净现金流1640万美元，主要因公司为应对疫情不确定性提取1.2亿美元信贷额度[179] 流动性情况 - 公司主要流动性需求为支持营运资金、资本支出、商业房地产收购和开发，主要来源为运营活动现金流、可用现金及现金等价物余额和信贷额度[173] - 公司子公司向公司支付股息或进行其他分配无重大限制，公司会定期评估投资机会以增加股东价值，但无法预测投资情况及影响[175] - 2020年3月31日，公司其他流动性来源总计6630万美元，较2019年12月31日减少680万美元[179] - 2020年3月31日，公司有2.31亿美元循环信贷借款未偿还，已开具170万美元信用证，2.173亿美元未使用[180] - 公司认为当前运营结果产生的资金、可用现金及现金等价物和信贷额度下的可用借款足以满足未来十二个月业务需求，但会持续监控情况[182] 税收递延情况 - 2020年第一季度，公司出售房产获得约590万美元符合潜在税收递延处理的现金收益，暂无利用税收递延销售或征用所得进行收购[183] - 截至2020年3月31日，有590万美元税收递延销售现金收益和约1450万美元税收递延征用所得未再投资[183] 市场风险情况 - 自2019年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化，但公司会继续监控疫情对利率的影响[187][188] 资本支出情况 - 2020年第一季度资本支出620万美元，2019年同期为5900万美元，降幅89.5%，各细分项有不同变化[178] - 因疫情不确定性，公司无法预测2020年各业务板块的资本支出[178]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度净收入为520万美元，合每股0.07美元，而2018年同期净亏损1.366亿美元，合每股亏损1.90美元，2018年第四季度净亏损包含1.89亿美元非现金减值费用 [21] - 2019年全年净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，而2018年净亏损7200万美元，合每股亏损1.02美元，2019年净亏损包含4970万美元非现金商誉减值，影响2019年每股收益0.69美元 [21] - 2019年第四季度与2018年同期相比，剔除2018年第四季度非现金减值费用后，运营成本和费用下降近28%；2019年全年，剔除2018年和2019年非现金减值费用后，运营成本和费用较上一年下降近10% [25] - 2019年第四季度销售和一般及行政费用（SG&A）降至1380万美元，较2018年第四季度的1650万美元下降16.4%；2019年全年SG&A费用降至5890万美元，较2018年全年的6120万美元下降3.8% [26] - 截至年底，公司总债务为7.046亿美元，总流动性为3.648亿美元，净债务与合并调整后EBITDA之比为7.4倍，债务与总市值之比为31.8%，而一年前为37% [27] - 2月25日，董事会宣布2020年第一季度股息为每股0.19美元，将于3月24日支付给3月9日登记在册的股东 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 2019年第四季度收入同比增长18.6%，即660万美元；全年收入增长2030万美元，即14.5%，达到1.606亿美元 [22] - 2019年第四季度总投资组合现金净营业收入（NOI）同比增加590万美元，即27.4%；全年总投资组合现金NOI增加近21%，即1800万美元，达到1.042亿美元 [22][23] - 2019年第四季度同店现金NOI增加89万美元，即4.8%，达到1940万美元；全年同店现金NOI增加390万美元，即5.2%，达到7860万美元 [23] 土地运营板块 - 2019年第四季度该业务部门产生收入3170万美元，EBITDA为530万美元；全年收入为1.141亿美元，EBITDA为2240万美元，全年土地变现活动产生约9000万美元的净现金收益 [24] 材料和建筑板块 - 2019年第四季度调整后EBITDA为正60万美元，全年为负610万美元，而2018年第四季度为负40万美元，全年为正1450万美元 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于将业务模式重新聚焦并简化为专注于夏威夷战略商业房地产资产的所有权和运营，利用当地市场知识和稀缺可开发城市土地带来的机会创造价值 [8] - 公司计划通过增加夏威夷房地产投资组合的NOI来提升价值，同时执行增值再开发计划，如Aikahi Park Shopping Center项目 [9][12] - 公司将继续推进非商业房地产资产的变现，包括开发库存和非核心土地，以改善资产负债表并简化业务模式 [14][16] - 公司努力稳定Grace Pacific业务，通过调整运营重点和控制成本来实现盈利，并适时将其变现 [17] - 公司逐步将自身从多元化企业集团转变为纯商业房地产公司，通过成本节约举措降低成本结构和SG&A费用 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观行业趋势影响零售板块，全球健康问题引发对旅游业水平的担忧，但公司专注于满足当地日常需求的零售和轻工业资产，表现良好 [10] - 公司认为2019年在推进夏威夷创收商业房地产投资组合的战略增长方面取得了显著进展，对团队的努力和成果感到自豪 [10][16] - 对于Grace Pacific业务，虽然2019年面临挑战，但第四季度实现了适度正EBITDA，表明努力开始取得成效，未来有望继续改善 [17] - 公司预计2020年同店NOI增长2% - 3%，租赁利差为4% - 5%，维护资本支出在1600万 - 2000万美元之间，增长资本支出在1700万 - 2100万美元之间 [28] 其他重要信息 - 公司在2019年扩大了ESG（环境、社会和治理）倡议的范围，确保其融入企业文化，并在150周年之际加强社区参与 [19] - 公司感谢前董事长兼首席执行官Allen Doane 29年的领导，他将于4月年度会议时从董事会退休 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明Grace在第四季度实现正EBITDA的驱动因素，这些因素能否延续到2020年，以及当前对Grace的计划是否是改善运营、实现正EBITDA后再重新考虑出售流程 - 第四季度业绩的关键驱动因素是使成本与业务活动水平相匹配，包括G&A和运营成本；2020年业务活动水平有望改善，公司已在年初赢得一些投标；出售流程仍在进行中，公司希望通过改善业绩来实现资产的最大价值 [33][34][35] 问题2: 请说明Kukui'ula项目销售改善的驱动因素、2019年销售的单元数量，以及基于现有库存和销售积压，2020年是否有可能实现类似的销售水平 - 项目销售改善的主要驱动因素是增加了库存，提供了更广泛的产品和价格选择，使项目更具活力；公司预计2020年销售水平与去年相似或略高，前两个月的销售情况显示买家兴趣持续强劲 [38][39][40] 问题3: 零售租赁利差达到11.5%，是否有特定的一两个租约推动了这一数据，以及能否谈谈租户观察名单 - 零售租赁利差主要由一个租户的续约推动，该续约将部分租金转换为合同租金并提高了租金；公司在Pearl Highlands Center有一家Pier 1门店，该门店本周已关闭，NOI损失已计入指导范围，预计下季度会影响整体投资组合入住率约31个基点，目前租赁团队正在积极寻找填补机会 [42][43] 问题4: Grace业务第四季度EBITDA为60万美元，该业务是否有能力实现更高的EBITDA，以及公司是否值得继续投入精力改善该业务，还是应尽快出售 - 公司房地产团队专注于投资组合表现，Grace业务的出售是简化业务的重要部分，但不会分散团队精力；出售流程仍在进行中，公司希望通过改善业绩来实现资产的最佳价值，预计2020年将实现正收益 [45][46][48] 问题5: 此前提到追讨未收账款的工作进展如何，是否已经完成，还是需要几个季度甚至更长时间才能全部收回 - 团队在追讨未收账款方面取得了一些进展，虽然2019年EBITDA远低于预期，但现金流未显著低于预期；这是一个持续的过程，仍有部分应收账款有待收回，还需要进一步完成一些工作 [51] 问题6: 2020年现金同店NOI指导为2% - 3%，而2019年为5%，请说明差异原因 - 2019年的增长部分得益于入住率的提高；2021年，预计总NOI将因2019年的收购项目而实现显著增长 [53][54] 问题7: 公司对报告资金从运营中获得（FFO）的看法如何，是否有可能在2021年开始报告 - 公司致力于提供良好的信息披露，将继续监测并在合适的时候开始报告FFO [56] 问题8: 2020年增长资本支出1700万 - 2100万美元的用途是什么，是用于商业房地产新增项目、Grace业务还是其他项目 - 增长资本支出主要用于核心商业房地产投资组合的维护和再开发，其中Aikahi Shopping Center项目将占用大部分资金，还有一些较小的重新定位和再开发项目也将在上半年启动 [60][61] 问题9: 如何看待2020年收购和处置业务的影响，以及如何估算现金NOI预期 - 现金NOI的非同店部分将主要受2019年收购项目在2020年的全年影响；大部分投资组合已纳入同店范围，同店增长预计为2% - 3%，公司将在后续提供更详细的指导 [64][65][66] 问题10: 目前夏威夷市场受冠状病毒影响的情况如何，公司是否有更积极进行收购的意愿，如果市场价格出现错位 - 目前夏威夷没有确诊的冠状病毒病例，也没有正在调查的病例；虽然可能会出现日本游客减少等情况，但预计不会导致房地产价值大幅下跌，也不会出现大量收购机会；公司投资组合主要面向当地需求，对旅游业依赖较小，相对具有弹性 [69][70] 问题11: 公司是否已开始向低基础资产卖家介绍潜在的OP单位税务高效交易 - 公司已开始让Jeff Pauker团队与银行和资产所有者合作，向他们介绍OP单位，并且得到了积极反馈；虽然目前团队更关注资产处置，但预计未来几年OP单位将成为公司用于扩大投资组合的一种方式 [74] 问题12: 公司希望偿还多少债务，出售资产时如何平衡收入损失与去杠杆化的关系 - 公司的目标是将债务与EBITDA比率降至5 - 6倍，截至年底该比率为7.4倍；在资产变现过程中，公司会谨慎考虑债务与EBITDA的关系，确保出售资产对杠杆指标具有增值作用，同时通过减少债务和增加收益来实现目标 [78][79]

公司业务板块构成 - 截至2019年12月31日，公司合并总资产中73.5%属于商业房地产（CRE）板块，13.6%属于土地运营板块，11.7%属于材料与建筑板块[12] - 公司运营三个板块，分别是商业房地产、土地运营和材料与建筑，各板块有不同的核心业务和收入来源[198][199] 公司战略 - 公司战略主要聚焦增加经常性收入、执行简化战略和保持财务稳健，如利用商业房地产组合增长、变现非核心资产和合理分配资本[13] - 商业房地产战略聚焦夏威夷，通过多种方式提升资产质量和增加经常性收入，如优化运营、重新定位和开发资产等[15][16] - 土地运营战略是从历史土地持有中实现价值最大化，探索开发或变现土地及相关投资[19] - 材料与建筑板块主要通过子公司Grace Pacific运营，公司正探索出售其部分或全部业务[21][22] - 财务战略旨在保持资产负债表强劲，通过非核心资产变现和经营活动现金流减少债务[23] 资产减值情况 - 2018年公司记录了与材料与建筑板块相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用4060万美元，2019年未确认此类减值[203] - 2018年第四季度，公司对Kukui'ula的投资确认了1.868亿美元的非现金、非暂时性减值，2019年未确认对附属公司投资的减值[204][205] - 公司每年或在特定情况下对商誉进行减值测试，若报告单元的估计公允价值低于账面价值则确认减值[205] - 2018年第四季度公司因GPC和GPRS报告单元公允价值下降，确认3720万美元非现金减值损失，加权平均折现率13.6%[210] - 2019年第三季度因M&C销售和利润率持续下降，公司对三个M&C报告单元商誉进行临时减值测试，确认4970万美元非现金减值损失，加权平均折现率12.7%[211] - 2019年第三季度公司因市场条件恶化对商誉计提4970万美元减值；2018年对长期资产和商誉计提7780万美元减值[254] 财务业绩 - 2019年公司净收入为亏损3840万美元，较2018年亏损6980万美元减亏45.0%[216] - 2019年公司经营收入为亏损1430万美元，2018年为盈利17280万美元[216] - 2019年公司运营收入4.352亿美元，较2018年的6.444亿美元下降32.5%，主要因2018年12月毛伊岛农业土地大宗销售未在2019年重现[216] - 2019年公司运营成本3.409亿美元，较2018年的3.824亿美元下降10.9%，主要因材料与建筑和土地运营部门成本减少[216] - 2019年销售、一般和行政费用为5890万美元，较2018年的6120万美元下降3.8%，主要因管理咨询费用和人员相关成本降低[217] - 2019年商业房地产销售损益为零，2018年为收益5140万美元[216] - 2019年合资企业相关收入为530万美元，2018年为亏损410万美元[216] - 2019年所得税为收益200万美元，2018年为费用1630万美元[216] 各板块运营情况 - 2019年商业房地产运营收入为1.606亿美元，较2018年增长14.5%（2030万美元）；运营利润为6620万美元，较2018年增长13.2%（770万美元）[224] - 2019年收购的物业、重新开发/新开发项目及同店租金增长推动运营收入和利润增加，部分被收购物业的折旧摊销及管理费用增加抵消[224][226][227][228] - 2019年收购改良物业总价1.349亿美元，收购土地租赁权益总价8350万美元，无处置CRE改良物业或土地租赁权益情况[230][231] - 2019年签署91份新租约和123份续约租约，覆盖56.54万平方英尺GLA，新租约平均年基本租金涨幅11.4%，续约租约涨幅7.4%[233] - 截至2019年12月31日，公司商业房地产投资组合整体入住率为93.9%，较2018年提高1.5个百分点；同店入住率为94.1%，较2018年提高1.9个百分点[236][237] - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，现金NOI是评估商业房地产投资组合无杠杆表现的非GAAP指标[238][239] - 现金NOI代表商业房地产现金运营收入减去直接物业运营费用，计算时排除多项非现金及其他费用[240][241] - 公司按同店基础报告现金NOI和入住率，同店池排除开发、收购或出售的物业[241] - 土地运营中房地产销售资产类别多样，销售时间和成本基础影响运营结果，直接同比比较结果不能反映未来表现[243][244] - 2019年夏威夷地区现金NOI为1.042亿美元，较2018年增长23.0%（1950万美元）；改良GLA为390万平方英尺，较2018年增长11.4%（40万平方英尺）[224] - 2019年商业房地产调整后现金NOI为1.042亿美元，同店调整后现金NOI为7850万美元[245] - 2019年土地运营收入为1.141亿美元，运营利润为2080万美元；2018年收入为2.895亿美元，运营亏损为2670万美元[247] - 2019年材料与建筑业务收入为1.605亿美元，较2018年下降25.2%；运营亏损为6920万美元，较2018年收窄5.5%[253] - 2019年材料与建筑业务总交付量为78.69万吨，较2018年增长9.6%；沥青交付量为29.38万吨，较2018年下降41.0%[253] - 2019年末材料与建筑业务积压订单为7950万美元，较2018年末下降38.2%[253] 现金流情况 - 2019年公司经营活动产生的净现金流为1.576亿美元，主要来自CRE和土地运营业务及2460万美元税收相关现金收入[257] - 2018年公司经营活动产生的净现金流为3.099亿美元，主要来自4.1万英亩农业土地及部分所有权权益的大宗销售[257] - 2019年公司投资活动使用的净现金流为2.404亿美元，主要用于2.551亿美元资本支出，包括2.184亿美元商业房地产资产收购[258] - 2018年公司投资活动使用的净现金流为1.047亿美元，主要用于2.961亿美元资本支出，包括2.887亿美元商业房地产资产收购[259] - 2019年融资活动使用的净现金流为1.367亿美元，2018年为7350万美元，主要因2019年净偿还债务，而2018年为净借款，部分被2019年较低的现金股息支付抵消[263] 资本支出情况 - 2019年商业房地产物业收购/改良支出2.469亿美元，较2018年减少9.9%；租户改良支出360万美元，较2018年减少58.6%；采石和铺路支出190万美元，较2018年减少82.7%；农业综合企业及其他支出270万美元，较2018年增加12.5%；总资本支出2.551亿美元，较2018年减少13.8%[261] - 2020年公司预计资本支出约4500 - 5800万美元，其中商业房地产板块增长、维护和收购资本支出约3300 - 4100万美元，材料与建筑板块预计支出1000 - 1300万美元，土地运营/一般公司用途预计支出200 - 400万美元[262] 流动性与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司其他流动性来源（贸易应收款、合同保留金和其他杂项流动资产）总计7310万美元，较2018年12月31日减少3840万美元[264] - 截至2019年12月31日，公司有9870万美元的循环信贷借款未偿还，已开具170万美元的信用证，3.496亿美元未使用[265] - 2019年公司出售毛伊岛地块获得约670万美元符合潜在税收递延处理的现金收益，使用2.19亿美元来自税收递延销售或征用的资金，1100万美元未再投资而到期，截至2019年12月31日，无税收递延销售现金收益，约1450万美元税收递延征用资金未再投资[267] - 截至2019年12月31日，公司估计的债务义务总计7.052亿美元，其中2020年到期3090万美元，2021 - 2022年到期1.718亿美元，2023 - 2024年到期2.413亿美元，之后到期2.612亿美元[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的债务利息为1.503亿美元，其中2020年支付3030万美元，2021 - 2022年支付5580万美元，2023 - 2024年支付3350万美元，之后支付3070万美元[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的购买义务为1280万美元，2020年到期[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的总合同义务为10.307亿美元，其中2020年到期9250万美元，2021 - 2022年到期2.652亿美元，2023 - 2024年到期3.073亿美元，之后到期3.657亿美元[269]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度净亏损4980万美元，合每股亏损0.69美元，而2018年同期净利润为1480万美元，合每股盈利0.20美元；2019年前9个月净亏损4160万美元，合每股亏损0.58美元，2018年同期净利润为6460万美元，合每股盈利0.89美元。2019年净亏损包含4970万美元非现金商誉减值影响，2018年净收入包含4980万美元商业房地产物业出售收益影响 [23] - 2019年第三季度销售和一般及行政费用降至1330万美元，较2018年第三季度的1460万美元下降8.9% [26] - 公司宣布第四季度每股股息为0.19美元，2019年全年将每股派息0.69美元，第四季度派息率意味着全年股息为每股0.76美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 第三季度收入同比增长18.9%，即680万美元；现金净营业收入（NOI）增加530万美元，增幅24.4%；年初至今收入增加1370万美元，增幅13.1%，至1.186亿美元；现金投资组合NOI增加1210万美元，增幅18.7%，至7670万美元 [24] - 第三季度同店现金NOI增加40万美元，增幅2.2%，至1930万美元；年初至今同店现金NOI增加300万美元，增幅5.3%，至5920万美元 [24] 土地运营板块 - 2019年第三季度产生收入850万美元，本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为320万美元，年初至今为1710万美元 [25] 材料与建筑板块 - 第三季度Grace Pacific子公司产生4970万美元非现金减值费用；调整后EBITDA为负440万美元，而去年第三季度为正560万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司商业房地产总投资组合出租率达95%，为过去十年夏威夷季度末最高出租率；第三季度末同店投资组合出租率为94.2%，较一年前提高240个基点 [8] - 第三季度签署55份租约，涉及约11.4万平方英尺可出租面积（GLA）；对于签署的7.73万平方英尺可比租约，平均租赁价差为6% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 聚焦夏威夷商业房地产，简化业务模式，包括增加夏威夷商业房地产投资组合的NOI、变现非商业房地产资产、组织架构精简和关注环境、社会和治理（ESG）事项 [7] 各战略举措进展 - **增加夏威夷商业房地产投资组合的NOI**：通过收购、有效租赁和增值再开发等方式实现增长，如收购推动NOI同比增长24%，珍珠高地中心租赁活动强劲，Aikahi公园购物中心计划投资1800万美元进行再开发等 [8][10] - **变现非商业房地产资产**：持续推进土地和开发项目销售，如毛伊商业园、Kukui'ula等项目有销售进展；积极探索出售Grace Pacific，已有众多潜在买家签署保密协议并收到资料 [15][17] - **组织架构精简**：冻结确定福利计划的最后部分，降低Grace和A&B的一般及行政费用，预计2020年取得显著进展 [19][20] - **关注ESG事项**：专注能源效率、气候变化适应能力、与租户和社区的互动以及公司文化等领域 [22] 行业竞争 - 公司在夏威夷杂货锚定物业市场占有率约22%，工业产品市场占有率约2%，认为这两个资产类别仍有增长空间，将继续关注相关收购机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境健康，有利于资产变现，公司将继续释放增量资本推动战略转型 [30] - 尽管仍面临挑战，但团队有能力适应和发展新业务，对2020年及未来的机会感到兴奋 [31] 其他重要信息 - 公司与ICR合作，借助其对房地产投资信托（REIT）行业的深入了解和专业知识，推动公司转型和成本合理化 [7] - 公司作为伞形合伙REIT，认为未来有机会利用运营合伙单位（OP units）进行收购 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Kukui'ula项目改善指标的驱动因素、终端买家来源以及长期计划是否改变 - 驱动因素包括经济乐观、考艾岛南岸吸引力增加以及项目各价位库存充足；终端买家主要是自住需求者；长期仍希望变现该非核心资产，但目前不主动营销，若有机会提取股权会考虑 [33][35] 问题2：毛伊商业园项目土地销售与开发自持的组合情况 - 近期销售活动增加得益于资源和关注的转移；长期平衡取决于租户需求，预计会有更多垂直开发，但比例难以预测；该项目具有战略意义，公司有将土地转化为创收资产的经验 [37][39] 问题3：Grace Pacific的销售进程和账面价值 - 已发出销售备忘录，数十家感兴趣的方签署保密协议并收到资料，等待11月的初步回复；截至9月30日，Grace Pacific整体账面价值约为2.17亿美元 [42][44] 问题4：Grace Pacific的2.08亿美元账面价值是否经过充分评估，市场出售净收益预期 - 目前处于销售早期，无法推测市场估值，该账面价值是基于季度末的评估，公司业绩受市场条件和管理团队清理积压工作影响，希望在营销过程中获得良好价值 [45][47] 问题5：Kukui'ula项目是否全部属于机会区 - 整个项目位于机会区内，但大部分项目是面向自住购房者，不符合机会区投资项目，部分地块适合开发创收资产 [49] 问题6：公司考虑转换为以基金营运现金流（FFO）为报告指标的考虑因素 - 由于存在非商业房地产业务，目前认为FFO指标可能会产生误导，随着业务简化计划更清晰，未来将能够报告FFO指标 [51][52] 问题7：公司是否考虑进入其他REIT资产类别以实现多元化 - 公司认为目前专注于夏威夷零售和工业领域有足够的增长机会，短期内无需进入其他资产类别 [55] 问题8：Grace Pacific本季度业绩问题的性质及未来趋势 - 本季度承担了一些必要的一次性痛苦，如处理以前年度的无利可图项目；团队在改善成本结构和投标流程方面取得积极进展，但盈利能力的显著扭转仍依赖于投标环境的改善 [57][59] 问题9：土地运营项目的现金流与运营利润差异原因 - 差异与项目生命周期和完成百分比有关，如毛伊商业园项目完成度高，利润确认更多；Kukui'ula项目完成度低，部分利润未完全确认，且该项目为合资企业，公司未持有100%股权 [62] 问题10：可开发土地的分类及转化为商业房地产的可能性 - 表格上半部分的城市土地大多位于应税REIT子公司，用于出售开发；下半部分土地倾向于位于REIT，历史上用于农业用途，部分已出租，不用于出售开发 [65] 问题11：Lau Hala Shops的出租率和租户支付全额现金租金的时间 - 目前已100%出租，预计最后一个租户11月下旬开业并开始支付全额租金 [67] 问题12：Lau Hala Shops的投资回报率 - 投资回报率为11% [68] 问题13：珍珠高地中心再开发的投资回报率 - 最终实现的增量支出或增量NOI回报率为10% [73] 问题14：加速非核心土地销售是否包括农业土地销售及税收效率再投资可能性 - 可能包括农业土地销售，未来可能有一些适度的农业土地销售并进行1031交换，也有可能进行低至中8位数的较大交易 [75]

公司业务板块 - 公司经营三个可报告业务板块，分别为商业房地产、土地运营和材料与建筑[137] 2019年第三季度财务数据对比2018年 - 2019年第三季度运营收入为8910万美元，较2018年减少25.4%，即3030万美元[143] - 2019年第三季度运营成本为7170万美元，较2018年减少17.7%，即1540万美元[144] - 2019年第三季度销售、一般和行政费用为1330万美元，较2018年减少8.9%，即130万美元[145] - 2019年第三季度商誉减值为4970万美元，2018年同期无资产减值[146] - 2019年第三季度合资企业相关收入为240万美元，较2018年减少210万美元[146] - 2019年第三季度利息和其他收入（支出）净额为60万美元，2018年为370万美元[147] - 2019年第三季度利息支出为820万美元，较2018年减少90万美元[147] - 2019年第三季度终止经营业务（税后）净支出为10万美元，2018年为20万美元[147] - 2019年第三季度非控股股东应占（亏损）收入为亏损110万美元，2018年为收入80万美元[148] 2019年前九个月财务数据对比2018年 - 2019年前九个月公司运营收入为3.276亿美元，较2018年减少5.0%，即1720万美元[150] - 2019年前九个月公司运营成本为2.6亿美元，较2018年减少2.8%，即750万美元[151] - 2019年前九个月公司销售、一般和行政费用为4510万美元，较2018年增加0.9%，即40万美元[151] - 2019年前九个月公司净亏损4340万美元，而2018年为净利润6600万美元[150] 2019年商业房地产运营情况 - 2019年第三季度商业房地产运营收入为4270万美元，较2018年增长18.9%，即680万美元[156][157] - 2019年第三季度商业房地产运营利润为1800万美元，较2018年增长13.2%，即210万美元[156][157] - 截至2019年9月30日，公司商业投资组合总入住率为94.2%，较2018年的91.8%有所提升[161] - 截至2019年9月30日，公司同店总入住率为95.0%，较2018年的91.9%提高3.1个百分点[162] - 2019年9月30日改良物业的总可出租面积为390万平方英尺，较2018年12月31日的350万平方英尺有所增加[164] - 2019年公司收购多个物业，包括皇后广场、怀普奥利镇中心等，总改良收购面积达284,500平方英尺[165] - 2019年前九个月商业房地产运营收入为1.186亿美元，较2018年同期增长13.1%，即1370万美元[166][167] - 2019年前九个月商业房地产运营利润为5060万美元，较2018年同期增长12.4%，即560万美元[166][167] - 2019年前九个月商业房地产现金净营业收入（Cash NOI）为7680万美元，2018年为6460万美元[166] - 2019年前九个月同店现金净营业收入（Same - Store Cash NOI）为5920万美元，2018年为5620万美元[166] - 运营利润增长主要源于收购物业、开发/再开发项目运营及同店租金增长[167] - 同店租金增长主要由瓦胡岛的珍珠高地中心和凯卢阿零售带动[170] 2019年土地运营情况 - 2019年第三季度土地运营收入为850万美元，2018年同期为2400万美元[180] - 2019年第三季度土地运营营业利润为280万美元，2018年同期为1310万美元[180] - 2019年前九个月土地运营收入为8240万美元，2018年同期为7260万美元[183] - 2019年前九个月土地运营营业利润为1590万美元，2018年同期为930万美元[183] 2019年材料与建筑业务情况 - 2019年第三季度材料与建筑业务营收3790万美元，较2018年同期的5950万美元下降36.3%，运营亏损5790万美元，而2018年同期运营利润为340万美元[187] - 2019年前九个月材料与建筑业务营收1.266亿美元，较2018年同期的1.673亿美元下降24.3%，运营亏损6670万美元，而2018年同期运营利润为720万美元[189] - 2019年9月30日积压订单为9390万美元，2018年9月30日为1.574亿美元，2018年12月31日为1.287亿美元，较2018年同期下降40.3%[187][188] 2019年前九个月现金流情况 - 2019年前九个月运营活动提供的现金流为1.04亿美元，2018年同期为3770万美元，主要归因于2460万美元的联邦所得税应收款现金收入及CRE和土地运营部门现金增加[193] - 2019年前九个月投资活动使用的现金流为2.383亿美元，2018年同期为6080万美元，2019年包括2.502亿美元资本支出，其中2.184亿美元用于收购五处商业地产资产[194] - 2019年前九个月融资活动使用的净现金流为9320万美元，2018年同期为7240万美元，主要因2019年债务净支付增加，部分被现金股息支付减少抵消[195] 2019年商业地产收购/改善支出情况 - 2019年第三季度商业地产收购/改善支出270万美元，较2018年同期的1680万美元下降83.9%；前九个月为2.427亿美元，较2018年同期的2.268亿美元增长7.0%[196][197] 2019年9月30日资产情况 - 2019年9月30日贸易应收款、合同保留金和存货总计9100万美元，较2018年12月31日减少2050万美元[198] - 2019年9月30日公司有1.184亿美元循环信贷借款未偿还，已开具170万美元信用证，3.299亿美元未使用[198] - 截至2019年9月30日，无税收递延销售现金收益，约1450万美元税收递延征用收益未再投资[199]