股息分配情况 - 公司在2023年度的股息分配情况如下：每股分配金额为$0.2200至$0.2225[2] - 投资者被鼓励就公司在2023年度支付的分配款项寻求法律和/或专业税务建议[3]

文章核心观点 - 夏威夷公司亚历山大与鲍德温（Alexander & Baldwin）将在2024年2月28日美股收盘后公布2023年第四季度和全年财报，并于同日下午5点（美国东部时间）举行财报电话会议 [1] 财报及会议信息 - 公司将在2024年2月28日美股收盘后公布2023年第四季度和全年财报 [1] - 公司将于2024年2月28日下午5点（美国东部时间）举行财报电话会议，讨论运营和财务表现，并接受卖方研究分析师提问 [1] - 电话会议参与者包括公司总裁兼首席执行官Lance Parker、执行副总裁兼首席财务官Clayton Chun及其他高级管理人员 [1] - 国内拨打1 - 877 - 870 - 4263、国际拨打1 - 412 - 317 - 0790参加电话会议，需提前至少5分钟拨入并告知接线员接入亚历山大与鲍德温电话会议 [2] - 也可通过公司网站投资者页面链接收听电话会议，2月28日美股收盘后可从公司网站下载财报文件 [2] 公司概况 - 亚历山大与鲍德温是唯一一家专注于夏威夷商业地产的公开上市房地产投资信托公司，也是该州最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者 [3] - 公司在夏威夷拥有、运营和管理约390万平方英尺的商业空间，包括22个零售中心、13个工业资产、4个办公物业和142英亩的土地租赁 [3] - 公司通过变现剩余非核心资产来扩大和加强其夏威夷商业房地产投资组合，实现对商业地产的战略聚焦 [3] - 公司有154年历史，随该州经济发展而演变，在农业、交通、旅游、建筑、住宅和商业房地产等行业发展中发挥了领导作用 [3] 公司联系方式 - 可访问www.alexanderbaldwin.com了解公司更多信息 [4] - 投资者关系联系电话为(808) 525 - 8475，邮箱为[email protected] [4]

业绩总结 - 2023年第三季度总营业收入为5250万美元，较2022年同期的4940万美元增长6.3%[26] - 2023年第三季度净收入为1590万美元，较2022年同期的680万美元增长133.8%[27] - 2023年第三季度每股收益为0.20美元，较2022年同期的0.09美元增长122.2%[26] - 2023年前九个月的净收入为3620万美元，较2022年同期的2220万美元增长63.1%[27] - 2023年前九个月的每股收益为0.46美元，较2022年同期的0.29美元增长58.6%[26] 用户数据 - 2023年第三季度的出租率为94.6%，与2022年同期持平[47] - 2023年第三季度经济出租率为92.9%，较2022年同期的93.1%下降20个基点[48] - 2023年第三季度零售物业的出租率为94.0%，较2022年同期的93.3%上升70个基点[47] - 2023年第三季度工业物业的经济出租率为95.9%，较2022年同期的97.6%下降170个基点[48] 财务数据 - 公司的现金及现金等价物在2023年9月30日为1180万美元，较2022年12月31日的3330万美元显著减少[24] - 公司的总资产在2023年9月30日为17.859亿美元，较2022年12月31日的17.873亿美元略有下降[24] - 公司的总负债在2023年9月30日为7.474亿美元，较2022年12月31日的7.436亿美元有所增加[24] - 公司的净债务为495.9百万美元，现金及现金等价物为11.8百万美元[36] - 公司的流动性总额为429.7百万美元，包括417.9百万美元的未使用承诺信用额度[36] 未来展望 - 2023年前九个月，资本支出为2390万美元，较2022年的1100万美元有所增加[31] - 2023年第三季度的合并调整后EBITDA为28.0百万美元，较2022年同期的20.3百万美元增长了37.6%[38] - 2023年第三季度商业房地产调整后EBITDA为303百万美元，较2022年同期的293百万美元增长3.4%[45] 新产品和新技术研发 - 截至2023年9月30日，Maui Business Park（第二阶段）的目标销售价格范围为每平方英尺38至58美元[84] 负面信息 - 公司的分配超过累计收益在2023年9月30日为-7.896亿美元，较2022年12月31日的-7.745亿美元有所增加[24] - 2023年前九个月，养老金终止费用为7690万美元[31] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第三季度的销售、一般和行政费用为760万美元，较2022年同期的960万美元下降20.8%[28] - 土地运营的经营利润在截至2023年9月30日的三个月内为290万美元，而2022年同期为亏损130万美元[82]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为14.6百万美元,每股摊薄收益为0.20美元 [24] - 第三季度FFO为21.1百万美元,每股FFO为0.29美元,核心FFO为21.8百万美元,每股核心FFO为0.30美元 [24] - 第三季度收回以前年度计提的约500,000美元,相当于每股0.01美元 [24][25] - 公司预计未来季度收回以前年度计提的金额将会减少,使得数据正常化 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业房地产收入同比增长3.7%至48.2百万美元,主要由于基础租金的增加 [27] - 商业房地产营业利润同比增长1.5%至20.6百万美元 [27] - 商业房地产同店NOI同比增长6.3%至30.8百万美元 [27][28] - 公司预计未来同店NOI增长将会回归正常水平,不再有以前年度收回计提的影响 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 毛伊岛野火对当地经济造成一定影响,但整体夏威夷经济保持韧性,9月失业率为2.8% [13][15] - 第三季度同店租赁率为94.5%,同比下降10个基点,其中零售同店租赁率为94%,同比上升70个基点,工业同店租赁率为96.7%,同比下降130个基点 [16][17] - 第三季度同店经济租赁率为92.8%,同比下降30个基点,其中零售同店经济租赁率为91.9%,同比上升60个基点,工业同店经济租赁率为95.8%,同比下降170个基点 [17][18] - 第三季度公司签署62份租约,面积约15万平方英尺,整体租金上涨11.2%,其中工业租金上涨4.1%,零售租金上涨13.8% [19][20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将保持谨慎的资本配置策略,关注内部机会如资产翻新和光伏项目,同时也会考虑股票回购 [22][52] - 由于交易市场交易价差较大,公司将专注于可控时间和获得较高收益的内部机会 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷整体经济保持韧性,但毛伊岛野火对当地经济造成一定影响 [13][14][15] - 公司预计未来同店NOI增长将会回归正常水平,不再有以前年度收回计提的影响 [28] - 公司对未来前景保持乐观,并再次提高了全年指引 [37] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Connor Mitchell 提问** 疫情期间有很多人从内陆迁移到夏威夷,这种趋势是否持续? [44] **Lance Parker 回答** 这种趋势可能有所放缓,无论是暂时性还是永久性迁移,公司并未看到人口大规模流入的情况 [45] 问题2 **Connor Mitchell 提问** 日本游客是否有所增加? [46] **Lance Parker 回答** 日本游客与2019年相比仍下降67%,但9月份同比2022年增长2.5倍,亚洲游客市场正在逐步恢复 [47] 问题3 **Connor Mitchell 提问** 公司提高全年指引的主要原因是什么? [48] **Clayton Chun 回答** 主要是由于同店NOI表现优于预期以及管理费用控制得当 [49]

营业收入及成本 - 第三季度营业收入增长6.3%，达到52.5亿美元[61] - 第三季度营业成本下降6.5%，为27.3亿美元[61] - 第三季度销售、一般和管理费用下降20.8%，为7.6亿美元[61] - 第三季度资产减值损失为0.6亿美元[61] - 第三季度合营企业收入增加25.0%，为1.0亿美元[61] - 第三季度停止运营业务收入（扣除所得税）增加2.9亿美元，为3.9亿美元[61] - 2023年前九个月，公司营业收入为156.0亿美元，较2022年下降2.3%[63] - 商业地产部门2023年第三季度营业收入为48.2亿美元，较2022年增长3.7%[66] - 商业地产部门2023年前九个月净营业收入为145.6亿美元，较2022年增长4.9%[67] 租赁活动 - 公司在2023年第三季度签署了24份新租约和38份续租合同，涵盖了149,900平方英尺的GLA[68] - 新租约的平均年度基础租金为每平方英尺25.65美元，续租合同的平均年度基础租金为每平方英尺27.98美元[68] - 零售业务在2023年第三季度的租赁活动中，租赁面积为71,053平方英尺，平均年度基础租金为每平方英尺41.44美元，租金差额为13.8%[68] 财务状况 - 2023年前九个月，公司净收入为36.2亿美元，较2022年增长63.1%[63] - 公司在2023年第三季度的土地运营业务中实现了2.9百万美元的运营利润[71] - 2023年前九个月，公司的土地运营业务实现了4.5百万美元的运营利润，主要来自未开发土地销售和合资企业项目的股权收益[72] 资金情况 - 公司在2023年9月30日手头现金为11.8百万美元[81] - 公司的A&B Revolver信贷额度为5亿美元，截至2023年9月30日，已借出8100万美元，发出110万美元的信用证，可用容量为4.179亿美元[81] - 公司在2023年9月30日的融资活动中，现金支出为3,250万美元，主要用于支付现金股息和偿还债务，部分偿还了公司的循环信贷额度[82]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入为1330万美元 摊薄后每股收益为018美元 [14] - 第二季度FFO为1980万美元 摊薄后每股收益为027美元 Core FFO为2130万美元 摊薄后每股收益为029美元 [14] - 第二季度商业地产收入同比增长76%至4950万美元 主要受基础租金上涨 部分租户从现金基础收入确认中移除以及更高的费用回收推动 [15] - 商业地产同店NOI同比增长46%至3110万美元 若排除2022年和2023年之前预留金额的回收 同店NOI增长将为92% [15] - 第二季度土地运营调整后EBITDA为170万美元 去年同期为5300万美元 主要由于2022年第二季度出售考艾岛非核心资产获得5400万美元收益 [16] - 第二季度G&A费用为990万美元 去年同期为930万美元 主要由于一次性管理层过渡相关成本 [16] - 截至2023年6月30日 总债务为5069亿美元 总流动性为4411亿美元 包括820万美元现金和4329亿美元循环信贷额度 [17] - 第二季度每股股息为022美元 董事会宣布第三季度股息为022美元 将于10月4日支付 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产组合包括高质量零售 工业和地面租赁资产 第二季度表现强劲 延续了2022年第一季度的势头 [7] - 商业地产同店租赁入住率为943% 同比下降30个基点 其中零售同店租赁入住率上升90个基点至94% 工业同店租赁入住率下降260个基点至958% [9] - 商业地产同店经济入住率为923% 同比下降20个基点 其中零售同店经济入住率上升120个基点至918% 工业同店经济入住率下降330个基点至94% [9] - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 去年同期为300万美元 上一季度为230万美元 [10] - 第二季度在改善物业组合中执行了72份租约 总面积约22万平方英尺 混合租金涨幅为58% 其中工业租约涨幅为66% 零售租约涨幅为56% [10] - 第二季度以950万美元收购了33200平方英尺的工业物业 初始现金资本化率为56% 基础租金每年增长3% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷当地经济强劲 过去12个月新增近2万个工作岗位 增长27% 2023年6月非农工资同比增长27% 季节性调整后的失业率为3% 呈下降趋势 [8] - 夏威夷市场整体经济活动强劲 包括大型建筑和旅游业 公司组合主要基于社区 对旅游活动依赖较少 但旅游业支持了全州经济 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续追求与现有组合互补的投资机会 尽管市场存在较大买卖价差 但公司保持纪律性 相信深厚的市场知识将帮助其在有利机会出现时灵活执行 [12] - 公司继续在组合内寻求价值创造机会 Manoa Marketplace的翻新工作按计划进行 预计第三季度完成 主要侧重于改善客户体验的装饰性改进 预计将随着时间的推移提高租金 [12] - 公司正在评估组合内的其他资本部署机会 以推动长期现金流和价值增长 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度再次展示了公司组合的实力 团队的深度和经验 以及夏威夷市场的持续健康 [20] - 公司预计这些因素将继续推动业绩 对团队在环境 社会和治理相关事项上的贡献表示感谢 [20] - 公司提高了全年指引 预计核心FFO在110至114美元之间 主要由于商业地产同店NOI前景改善 预计同店NOI增长在25%至425%之间 若排除之前年度储备逆转 同店NOI增长在55%至675%之间 [18] 其他重要信息 - 公司第四份年度企业责任报告将于8月发布 重点介绍对ESG的承诺 [20] - 这是Lance Parker作为CEO的第一次财报电话会议 他对前任Chris Benjamin的友谊和指导表示感谢 并感谢董事会给予领导这个优秀团队的机会 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: Grace Pacific的最新进展和预计退出时间 - 公司仍在进行正式流程 无法具体评论买家价格或时间 但处置Grace业务是绝对优先事项 [23][24] 问题: 签署但未开业租约的进展和潜在增长 - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 同比基本持平 但环比显著改善 表明未来几个月将有大量基础租金上线 [25][26] - 公司正在与许多零售商进行讨论 最近引进了Chick-fil-A等新零售商 并看到其他主力租户的强烈兴趣 [28] 问题: 夏威夷保险市场状况及其对公司和租户的影响 - 保险是公司整体物业运营的重要成本 正在密切关注保险费率趋势 目前尚未对历史业绩产生影响 但会继续管理这一风险 [31] - 租户也面临保险成本上升的挑战 但客户流量显著增加 同比增长7% 转化为更高的租户销售额 [33] 问题: 租赁趋势和租金涨幅变化 - 租赁市场持续强劲 第二季度租赁活动非常活跃 租户对空间的需求保持强劲 [36] - 第二季度租赁量 总面积 年度基础租金和租金涨幅均超出预期 约65%的交易来自零售组合 新交易量显著 远高于预期 预示着未来经济入住率的提升 [37] 问题: Kaka'ako Commerce Center的空置物业活动 - Kaka'ako Commerce Center是一栋约20万平方英尺的工业建筑 其中25万平方英尺的办公空间空置 占建筑总面积的125% 办公市场稳定但不如工业强劲 可能需要一些时间才能找到合适的办公租户 但也会考虑根据租户需求将空间转换为其他用途 [39] 问题: 全年指引和下半年潜在风险 - 全年指引考虑了G&A和去年储备逆转的影响 下半年仍存在一些不确定性 但基于第二季度同店NOI表现 公司对趋势感到满意 因此提高了核心FFO指引 [41] - 指引中包含了对宏观背景的保守预期 将随着季度进展重新评估 [42]

财务表现 - 2023年第二季度营业收入为5,310万美元，同比增长3.9%[59] - 2023年第二季度营业成本为2,700万美元，同比下降8.8%[60] - 2023年第二季度销售、一般和管理费用为990万美元，同比增长6.5%[60] - 2023年上半年，公司营业收入为103.5百万美元，较2022年下降6.2%[61] - 2023年上半年，公司营业成本为55.6百万美元，较2022年下降11.5%[61] - 2023年上半年，公司净收入为20.3百万美元，较2012年增长31.8%[61] 商业地产业务 - 2023年第二季度，商业地产营业收入为49.5百万美元，较2022年增长7.6%[64] - 2023年第二季度，商业地产营业利润为22.7百万美元，较2022年增长17.6%[64] - 2023年上半年，商业地产营业收入为97.4百万美元，较2022年增长5.5%[65] - 2023年上半年，商业地产净营业收入为61.7百万美元，较2022年增长3.6%[65] - 2023年上半年，商业地产投资额为9.5百万美元，新增33,200平方英尺[65] - 2023年第二季度，公司签署了29份新租约和43份续租合同，涵盖220,100平方英尺的GLA[65] 财务指标和现金流 - 公司使用非GAAP财务指标FFO来评估运营绩效，认为FFO提供了额外洞察力，用于比较公司和其他REIT的运营绩效[70] - FFO是根据Nareit定义的非GAAP指标，用于评估公司整体运营绩效，公司将净收入作为计算FFO的起点[73] - 公司主要的流动性来源包括经营活动产生的现金流量[77] - 公司的运营现金流量在2023年上半年达到了3,790万美元，主要受到商业地产部门现金贡献的推动[77] - 公司截至2023年6月30日手头现金为820万美元，以及提供短期和长期流动性和灵活性的循环信贷和期限设施[78] 资本支出和融资活动 - 2023年上半年，公司的总资本支出为16.7亿美元，较2022年同期增长149.3%[79] - 公司在2023年上半年的融资活动中，现金支出为15.9亿美元，较2022年同期减少了105.8亿美元[79] - 公司董事会授权公司在2020年2月25日至2023年12月31日之间回购高达1.5亿美元的普通股，截至2023年6月30日，公司已回购27.7万股，剩余可用于回购的资金为14.5亿美元[80] 风险披露和关键会计估计 - 公司表示一般经济状况和消费者支出模式可能对其运营结果产生负面影响，尤其是市场波动、供应链和劳动力约束、通货膨胀压力等因素可能对业务产生不利影响[81] - 公司强调了财务报表中的关键会计估计，指出未来事件和其影响无法绝对确定，实际结果将与关键会计估计有所不同[82] - 公司将处置组的资产和负债列为待售时，需满足一系列标准，包括管理层批准出售计划、资产可立即以现状出售等[83] - 公司认为Grace处置组符合待售标准，截至2023年6月30日仍符合待售标准[84] - 公司决定出售Grace处置组，因其对公司历史收入和净收入的重要性，以及其对公司运营和财务结果的重大影响[84] - 公司表示自2022年12月31日以来，关于市场风险的定量和定性披露没有发生重大变化[85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度持续经营业务可供股东分配的收入为每股摊薄后0.13美元 [15] - 第一季度FFO为1860万美元，即每股摊薄后0.26美元；核心FFO为2120万美元，即每股摊薄后0.29美元 [15] - 2023年第一季度各项指标受益于约68万美元（每股摊薄后0.01美元）的先前预留款项收回，而2022年第一季度为200万美元（每股摊薄后0.03美元） [15] - 截至2023年3月31日，未偿还债务总额为4.792亿美元，总流动性为4.726亿美元，其中现金约107万美元，循环信贷额度可用4.619亿美元 [18] - 季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA的比率为3倍，不包括土地运营和M&C时为5倍；债务与总市值之比为25.9% [18] - 公司维持2月提供的指引，核心FFO在每股摊薄后1.08 - 1.13美元之间，同店NOI增长在2% - 4%之间，不包括上一年储备金转回的同店NOI增长在5% - 6.5%之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 第一季度CRE收入同比增长3.5%（160万美元），达到4790万美元 [7][11][16] - 同店NOI同比增长2.2%（60万美元），达到3040万美元；排除先前预留款项收回的影响，同店NOI增长为7.1% [7][11][16] - 季度末租赁入住率和同店租赁入住率均为93.9%，较12个月前下降60个基点；同店零售租赁入住率上升50个基点至93.6%；同店工业租赁入住率下降290个基点至95.1% [7][11] - 季度末同店经济入住率为92.4%，较12个月前上升40个基点；同店零售经济入住率上升200个基点至91.7%；同店工业经济入住率下降280个基点至94.5% [12] - 季度末已签署但未开业（SMO）租约的年化基础租金为230万美元 [12] - 第一季度执行了49份租约，约13.9万平方英尺，混合租赁利差为7.4%，其中工业租约利差为10.2%，零售租约利差为6% [7][12] 土地运营业务 - 2023年第一季度调整后EBITDA与2022年第一季度的460万美元正调整后EBITDA相比基本持平，减少主要是由于毛伊商业园销售损失减少，部分被2023年第一季度出售遗留运输和仓储业务的收益所抵消 [16][17] Grace Pacific业务 - 第一季度亏损420万美元，该业务仍处于终止经营状态，公司正努力完成该实体的处置 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月夏威夷新增近2万个就业岗位，增幅近4%；2023年3月非农工资同比增长3.8%，3月底失业率为3.5% [8] - 截至2023年3月，酒店和住宅建设项目以及旅游支出超过2019年同期 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估外部增长机会，虽金融市场变化和高利率扩大了买卖价差，但凭借关系、市场知识和资产负债表实力寻找增值机会 [9] - 通过开发和再开发实现有机增长，如完成马诺阿购物中心第一阶段翻新，预计第三季度完成整个项目，提升租户需求和基本租金 [9][14] - 投资团队继续寻找与现有投资组合互补的收购机会，同时关注内部增长机会，更好控制投资时机和收益率 [14] - 利用在夏威夷四大主要岛屿的购物中心，推广一站式购物概念，吸引零售商，将参加ICSC与潜在租户交流 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度商业房地产业务表现良好，反映了多元化投资组合的质量和团队努力，当地经济强劲也带来了积极影响 [7] - 对商业房地产投资组合的未来增长和成功充满信心，认为业务重点、强大资产负债表和深厚夏威夷关系是优势 [20] - 相信能够在今年完成Grace Pacific业务的处置，并将在下半年继续支持简化工作 [30] 其他重要信息 - 公司首席执行官Chris Benjamin将于6月30日退休，总裁兼首席运营官Lance Parker将于7月1日晋升为首席执行官 [20] - 公司支付了第一季度每股0.22美元的股息，董事会宣布第二季度股息为每股0.22美元，将于7月5日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引是否有变化 - 公司维持2月提供的指引，没有变化 [22][23] 问题2: 疫情后人口迁移是否改变零售商在夏威夷的开店计划和产品组合思路 - 疫情期间有大量西海岸游客涌入夏威夷，但不确定是否转化为实际人口增长；零售对该州的兴趣仍然很高，公司继续将此作为增长战略的一部分，但与零售商的对话节奏未加速 [24][25][28] 问题3: 公司是否计划在年底前退出Grace Pacific业务 - 公司目标是今年退出该业务，将寻求最干净、最好的过渡方式，对今年完成处置有信心，Chris Benjamin退休后也将在下半年支持简化工作 [29][30] 问题4: 能否透露Grace Pacific业务的竞标者情况 - 公司因与特定竞标者的排他性协议，受限无法透露相关信息 [31][32] 问题5: 工业租户迁出后市场上的替代活动情况 - 迁出的是卡卡阿科商业中心2.5万平方英尺的租户，租约自然到期，该楼层有特殊改进需为新租户修改；但由于位置和停车优势，已有不少兴趣，对填补空缺持积极态度 [35][36][37] 问题6: 能否以更高租金重新出租该工业空间 - 目前判断还为时过早，预计下个季度会有更明确的信息 [38][39] 问题7: 公司交易管道情况，本季度收购的资产是否反映当前交易类型 - 交易管道有一定多元化，但与公司持有的资产类型一致，包括零售、工业和地面租赁；本季度收购的工业建筑是售后回租交易，反映了当前市场状况，公司投资团队利用当地关系从非公开市场获取了该机会，且交易管道正在变深 [40][41] 问题8: 明年到期的两笔抵押贷款如何处理，是否继续使资产负债表无担保 - 公司倾向于无担保债务，但已在第四季度签订远期利率互换协议，锁定了4.86%的混合利率；计划今年晚些时候开始再融资流程，已与银行进行了良好沟通，有信心完成再融资 [42][43]

股票回购计划 - 公司董事会授权公司在2020年2月25日至2023年12月31日期间回购其普通股高达1.5亿美元，截至2023年3月31日，公司已在公开市场回购了277,010股股票，总购买价格为4.6百万美元，剩余可用于股票回购计划的资金为145.4百万美元[71] 税收递延待遇 - 公司频繁利用1986年修订的《内部税收法典》第1031和第1033条款，在符合条件的房地产资产出售或被强制转换时获得税收递延待遇，截至2023年3月31日，公司从符合《内部税收法典》第1031条款的潜在税收递延销售中获得的资金可供使用，尚未在《内部税收法典》第1033条款下再投资的资金为310万美元[71] 经济状况影响 - 公司表示一般经济状况和消费者支出模式可能对其运营结果产生负面影响，2023年3月31日，美联储继续通过将联邦基金利率从0.25%提高至4.75%来降低通货膨胀，这导致信贷收紧并加剧了银行、科技和房地产行业的波动[71]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司商业房地产（CRE）收入同比增长4.8%，达到4840万美元，NOI增长1.3%至2920万美元 [19] - 2022年全年，CRE收入同比增长7.5%，同店NOI增长6%，核心FFO增长18.3%至8220万美元，核心FFO每股收益增长17.7%至1.13美元 [8] - 2022年第四季度，公司土地运营部门调整后EBITDA为1070万美元，同比下降，主要由于土地销售量减少 [20] - 2022年第四季度，公司总债务为4.722亿美元，流动性为5.2亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为2.7倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，CRE部门签署了61份租约，总面积约13万平方英尺，新租约租金增长3.2%，续租租金增长5.7% [15] - 2022年全年，公司签署了261份新租约和续租，总面积77.8万平方英尺，混合租金增长率为4.4%，年末出租率为95%，经济出租率为93.6% [8] - 2022年第四季度，公司出售了约1100英亩非核心土地和1.1英亩的毛伊岛商业园区土地，总收益约2000万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年，夏威夷国内游客数量超过疫情前水平，国际游客数量恢复到2019年的50%左右，进一步推动了夏威夷经济的复苏 [10] - 夏威夷的失业率在2022年12月为3.2%，低于全国失业率的3.5%，显示出夏威夷经济的强劲 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划退出Grace Pacific业务，并将其重新分类为终止经营业务，标志着公司战略简化的最后一步 [7] - 公司继续加强ESG项目，2022年完成了首个屋顶光伏系统，并推进更多可再生能源项目 [12] - 公司计划在2023年完成Grace Pacific的出售，尽管市场条件具有挑战性 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，夏威夷经济的复苏和旅游业的回暖将继续支持公司的商业房地产投资组合 [10] - 公司预计2023年核心FFO每股收益在1.08至1.13美元之间，CRE同店NOI增长预计在2%至4%之间 [24] 其他重要信息 - 公司2022年三次提高季度现金股息，从2021年底的每股0.18美元提高到目前的0.22美元 [9] - 公司计划在2023年3月举办投资者日，展示其商业房地产投资组合和团队 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: Grace Pacific的出售对资金再投资的影响 - 管理层表示，Grace Pacific的出售不会带来大量资金再投资，但会加强公司的资产负债表和增长能力 [28] 问题: 2023年核心FFO与NAREIT FFO的差异 - 2022年核心FFO与NAREIT FFO的差异约为900万美元，2023年预计差异将缩小至约400万美元 [35][37] 问题: 零售行业的潜在风险 - 公司表示其零售投资组合以需求为导向，较少受到全国性租户破产的影响，尽管存在经济压力，但租户销售额仍在增长 [41][42] 问题: 资本分配优先级 - 公司计划在零售、工业和地面租赁领域进行增长，同时保持资本分配的纪律性，优先考虑风险调整后的回报 [44][45]