LAS VEGAS, May 6, 2025 /PRNewswire/ -- American Homes 4 Rent (NYSE: AMH) (the "Company") today announced that its operating partnership, American Homes 4 Rent, L.P. (the "Operating Partnership"), has priced an offering of $650 million aggregate principal amount of 4.950% Senior Notes due 2030 (the "Notes"). The Notes will be issued at 99.444% of par value with a coupon of 4.950% per annum.Interest on the Notes is payable semi-annually in arrears on June 15 and December 15 of each year, commencing December 1 ...

American Homes 4 Rent (NYSE:AMH) Q1 2025 Earnings Conference Call May 2, 2025 12:00 PM ET Company Participants Nicholas Fromm - Director of IR Bryan Smith - CEO Chris Lau - CFO Lincoln Palmer - COO Conference Call Participants Jamie Feldman - Wells Fargo Steve Sakwa - Evercore ISI Haendel St. Juste - Mizuho Securities Nick Joseph - Citi Adam Kramer - Morgan Stanley Jeff Spector - Bank of America Rich Hightower - Barclays David Segall - Green Street Brad Heffern - RBC Capital Markets Daniel Tricarico - Scoti ...

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2025年3月31日，公司总资产为132.89223亿美元，较2024年12月31日的133.81151亿美元下降0.7%[28] - 截至2025年3月31日，公司总负债为54.47112亿美元，较2024年12月31日的55.32521亿美元下降1.5%[28] - 截至2025年3月31日，公司股东权益为71.53889亿美元，较2024年12月31日的71.60016亿美元下降0.1%[28] - 截至2025年3月31日，公司非控制性权益为6.88222亿美元，较2024年12月31日的6.88614亿美元下降0.1%[28] - 2025年3月31日总负债为5,447,112千美元，2024年12月31日为5,532,521千美元[46] - 2025年3月31日总资本为7,842,111千美元，2024年12月31日为7,848,630千美元[46] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司对风险投资基金的投资账面价值分别为1150万美元和1320万美元，最大损失敞口分别为1310万美元和1490万美元；对土地银行实体的存款账面价值和最大损失敞口分别为370万美元和690万美元[71] - 2025年3月31日和2024年12月31日，现金及现金等价物分别为6969.8万美元和1.24826亿美元，受限现金分别为1.4916亿美元和1.58465亿美元[74] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，房地产资产净值分别为12.434297亿美元和12.365691亿美元，2025年和2024年第一季度单户住宅折旧费用分别为1.185亿美元和1.103亿美元[75] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，代管存款、预付费用和其他资产分别为3.0299亿美元和3.37379亿美元，2025年和2024年第一季度商业房地产等折旧费用分别为540万美元和460万美元[80] - 截至2025年3月31日，公司在非合并合资企业的投资为1.60764亿美元，2024年12月31日为1.59134亿美元；阿拉斯加合资企业、机构投资者合资企业、摩根大通合资企业I和摩根大通合资企业II的所有权均为20%[85] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司债务分别为49.89015亿美元和50.75391亿美元，资产负债表上的债务分别为49.26702亿美元和50.10762亿美元[91] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，应付账款和应计费用分别为5.2041亿美元和5.21759亿美元[99] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，前AH LLC成员分别持有运营合伙企业4.21537176亿和4.21亿A类单位中的5077.99万个，约占12.1%；非关联方分别持有59.699万个，约占0.1%[107] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司总债务账面价值分别为4926702000美元和5010762000美元，公允价值分别为4693354000美元和4741998000美元[125] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，关联方分别持有公司约12.5%和12.4%的A类流通股，完全摊薄后分别持有约23.1%和23.0%的权益[126] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，分别有661套和805套房产及部分地块被归类为待售[153] 单户房产收入及相关业务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，租金和其他单户房产收入为4.59276亿美元，较2024年同期的4.23555亿美元增长8.4%[31] - 2025年第一季度租金和其他单户房产收入为459,276美元，2024年同期为423,555美元[48] - 截至2025年3月31日，公司在24个州持有61,361套单户房产，其中661套被归类为待售[64] - 2025年和2024年第一季度，公司处置单户住宅和土地的净收益分别为1.421亿美元和1.561亿美元，净销售收益分别为6600万美元和6980万美元[76] - 2025年和2024年第一季度，租户回扣可变租赁付款分别为6260万美元和5600万美元，单户住宅费用可变租赁付款分别为860万美元和800万美元[77] - 截至2025年3月31日，现有租约下未来最低租金收入总计9.28516亿美元，其中2025年剩余时间为7.65019亿美元，2026年为1.55583亿美元，2027年为791.4万美元[78] - 2025年第一季度，公司开发或收购437套房屋，其中424套通过AMH开发计划交付运营组合，13套通过传统收购渠道获得，同时有268套房屋确定出售[152] - 2025年第一季度，公司通过AMH开发计划向非合并合资企业交付121套新建房屋，该计划共交付545套房屋[152] - 截至2025年3月31日，公司拥有61361套单户住宅，其中58246套已出租，另有3487套位于非合并合资企业[141] - 截至2025年3月31日，公司单户住宅总数为60700套，总账面价值为140.727亿美元，平均每套账面价值为231840美元[142] - 截至2025年3月31日，公司单户住宅平均每月实现租金为2255美元，平均入住天数百分比为94.8%，平均原始租赁期限为12.4个月，平均剩余租赁期限为6.5个月，租金平均混合变化率为3.7%[144] - 2025年4月1日至4月25日，公司新增143套单户住宅，总成本约5560万美元[137] - 2025年4月1日至4月25日，公司处置98套单户住宅和215块土地，净收入约5030万美元[138] - 截至2025年3月31日的三个月，单户房产每处平均每月实际租金同比增长4.5%，2025年和2024年同期的租户周转率分别为7.0%和6.4%[159] - 截至2025年3月31日的三个月，租金和其他单户房产收入增长8.4%，从4.236亿美元增至4.593亿美元，增长源于平均占用房产组合增加和租金上涨[175] 公司收入、费用及利润相关关键指标变化 - 2025年第一季度，总费用为3.94797亿美元，较2024年同期的3.66841亿美元增长7.6%[31] - 2025年第一季度，净收入为1.28713亿美元，较2024年同期的1.28095亿美元增长0.5%[31] - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1.09972亿美元，较2024年同期的1.09289亿美元增长0.6%[31] - 2025年第一季度，综合收入为1.26813亿美元，较2024年同期的1.27954亿美元下降0.9%[34] - 2025年第一季度，归属于普通股股东的综合收入为1.08306亿美元，较2024年同期的1.09167亿美元下降0.8%[34] - 2025年第一季度净收入为128,713千美元，2024年同期为128,095千美元[41] - 2025年第一季度净收入为128,713美元，2024年同期为128,095美元[48][51][59] - 2025年第一季度综合收入为126,813美元，2024年同期为127,954美元[51] - 2025年第一季度现金支付利息净额为68,249千美元，2024年同期为38,389千美元[43] - 2025年第一季度现金支付利息净额为68,249美元，2024年同期为38,389美元[61] - 2025年第一季度应计物业翻新和开发支出为56,114美元，2024年同期为75,819美元[61] - 2025年和2024年第一季度，公司总利息成本分别为5928万美元和5279.9万美元，资本化利息分别为1385.4万美元和1422.2万美元，利息费用分别为4542.6万美元和3857.7万美元[98] - 2025年第一季度非现金股份支付费用总计766.1万美元，其中一般及行政费用486.7万美元，物业管理费用124.6万美元，收购及其他交易成本154.8万美元；2024年对应数据分别为992.5万美元、683.9万美元、144.4万美元、164.2万美元[116] - 2025年第一季度公司基本和摊薄后普通股每股净收益均为0.30美元，分子为1.09626亿美元，分母基本为3.70372388亿股，摊薄后为3.70761741亿股；2024年对应数据分别为0.30美元、1.0891亿美元、3.66513257亿股、3.66972293亿股[117] - 2025年第一季度运营合伙企业基本和摊薄后普通股每单位净收益均为0.30美元，分子为1.24881亿美元，分母基本为4.21749368亿单位，摊薄后为4.22138721亿单位；2024年对应数据分别为0.30美元、1.2423亿美元、4.17890237亿单位、4.18349273亿单位[120] - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司核心净营业收入分别为258811000美元和237670000美元，净收入分别为128713000美元和128095000美元[136] - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司物业运营总费用分别为167530000美元和155927000美元[135] - 2025年和2024年第一季度净收入分别为1.287亿美元和1.281亿美元，增长主要因租金和其他单户房产收入增加超过总费用增加，不过房产销售净收益降低部分抵消了增长[165] - 2025年第一季度核心收入为3.95415亿美元，2024年为3.66218亿美元；2025年同屋核心收入为3.57775亿美元，2024年为3.42864亿美元[172] - 2025年第一季度核心物业运营费用为1.36604亿美元，2024年为1.28548亿美元；2025年同屋核心物业运营费用为1.21651亿美元，2024年为1.1675亿美元[172] - 2025年第一季度核心净营业收入（Core NOI）为2.58811亿美元，2024年为2.3767亿美元；2025年同屋Core NOI为2.36124亿美元，2024年为2.26114亿美元[172] - 截至2025年3月31日的三个月，物业运营费用增长7.4%，从1.559亿美元增至1.675亿美元，主要因房产组合增长导致维修保养和周转成本增加以及物业税费用年度增长[176] - 2025年和2024年第一季度物业管理费用分别为3420万美元和3140万美元，其中非现金股份薪酬费用分别为120万美元和140万美元，增长主要归因于人员相关费用增加[177] - 同屋物业核心收入增长4.3%，从2024年第一季度的3.429亿美元增至2025年第一季度的3.578亿美元[178] - 同屋物业核心运营费用增长4.2%，从2024年第一季度的1.168亿美元增至2025年第一季度的1.217亿美元[179] - 一般及行政费用从2024年第一季度的2.19亿美元降至2025年第一季度的1.97亿美元，主要因非现金股份薪酬费用减少[180] - 利息费用增长17.8%，从2024年第一季度的3860万美元增至2025年第一季度的4540万美元[181] - 折旧及摊销费用增长8.0%，从2024年第一季度的1.157亿美元增至2025年第一季度的1.249亿美元[183] - 2025年和2024年3月31日止三个月，归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为1.84258亿美元和1.68376亿美元，Core FFO分别为1.94677亿美元和1.80937亿美元，Adjusted FFO分别为1.76609亿美元和1.66018亿美元[206][207][208][211] - 2025年和2024年3月31日止三个月，EBITDA分别为2.99067亿美元和2.82398亿美元，EBITDAre分别为2.38535亿美元和2.15094亿美元，Adjusted EBITDAre分别为2.48954亿美元和2.27655亿美元，Fully Adjusted EBITDAre分别为2.30886亿美元和2.12736亿美元[212][214]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.46美元，同比增长6.6% [5] - 第一季度调整后每股运营资金（FFO）为0.42美元，同比增长5.4% [14] - 第一季度归属于普通股股东的净利润为1.1亿美元，摊薄后每股收益0.30美元 [14] - 第一季度末净债务（含优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.3倍 [15] - 第一季度末资产负债表上有现金约7000万美元，循环信贷额度已提取余额4.1亿美元 [15] - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期 [150] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 同店平均入住天数在第一季度提升至95.9%，4月进一步提升至96.3% [8][11] - 第一季度新租、续租和混合租金价差分别为1.4%、4.5%和3.6%，推动同店核心收入增长4.3% [9] - 4月新租价差较3月加速170个基点至3.9%，续租和混合租赁价差分别为4.4%和4.3% [11] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付545套房屋，其中全资组合交付424套，总投资成本约1.73亿美元 [15] - 开发项目初始收益率处于5%左右，预计2025年平均收益率提升至5%中段 [11][12] 处置业务 - 第一季度出售416处房产，净收益约1.35亿美元，平均经济处置收益率约3% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部市场表现出色，4月新租价差接近9%，高于第一季度的5.8% [21] - 得克萨斯州部分市场受新增供应影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达州市场尽管面临销售市场动态和新增供应，但活动情况良好，有迹象显示租赁供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 实施租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [10][31] - 持续推进开发项目，通过内部开发计划向供应不足的市场提供新房源 [6] - 保持耐心，等待有吸引力的收购机会，同时推进处置计划 [12] 行业竞争 - 北佛罗里达州和得克萨斯州有大量公共建筑商，增加了租赁和入门级单户住宅的供应竞争，但公司认为部分市场的供应增加影响可能是暂时的 [26][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房是基本需求，美国仍缺乏数百万套优质住房，公司优质且位置优越的房屋持续受到美国家庭的青睐 [6] - 尽管近期市场存在不确定性，但公司对行业基本面和自身商业模式充满信心，凭借投资级资产负债表、多元化投资组合、领先运营平台和强大客户基础，具备优势和韧性 [5] - 2025年开局良好，需求健康，租赁活动强劲，但春季租赁旺季大部分时间仍未到来，公司将密切关注经济环境变化，维持2025年业绩指引不变 [16][17] 其他重要信息 - 公司被《Builder Magazine》评为美国第37大房屋建筑商，较去年上升两位 [7] - 第一季度全国谷歌评分达到4.7星（满分5星），体现了行业领先的客户体验 [8] - 标准普尔全球将公司信用评级展望上调为正面，凸显公司对审慎资产负债表管理的不懈承诺和信用评级的持续改善 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中西部市场表现强劲的原因及公司在该地区扩大土地储备和开发管道的意愿 - 中西部市场表现出色是因为生活质量高、房价可承受，且有良好的人口迁移趋势，同时客户认可公司平台和产品 [21][22] - 公司在哥伦布市场有土地开发计划，去年底的投资组合交易增加了印第安纳波利斯的投资组合，公司正积极寻求在该地区扩大业务，但会谨慎行事 [24][25] 问题2: 北佛罗里达州和得克萨斯州公共建筑商竞争对公司业务的影响 - 得克萨斯州部分市场受新增供应影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达州市场尽管面临销售市场动态和新增供应，但活动情况良好，有迹象显示租赁供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 问题3: 公司是否调整租赁策略 - 公司实施了租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [30][31] - 目前市场需求良好，未因市场变化而调整租赁策略，潜在租户质量与过去四五个月一致 [32] 问题4: 关税对开发项目成本的影响 - 若关税长期维持现状，预计对开发项目总成本的影响在2% - 3%之间，大部分2025年的定价已锁定，影响可能在年底显现，且未来情况尚不确定 [34][35] 问题5: 开发项目成本中劳动力的占比 - 垂直成本中约55%为劳动力成本，45%为材料成本，水平成本中劳动力占比更高 [39] 问题6: 第一季度周转率上升的原因及持续时间 - 第一季度周转率上升是由于租赁到期管理计划，租户留存率与去年和预期一致，第二季度周转率仍会受该计划影响，但周转率上升几乎完全归因于该计划 [41][42] 问题7: 若达到业绩指引中点，下半年同店收入增速预计放缓100个基点的原因 - 公司密切关注经济环境，但目前仍处于年初，春季租赁旺季尚未结束，现在讨论业绩指引还为时过早，公司将在租赁旺季和第二季度结束后提供更多更新 [45][46] 问题8: 数据显示消费者需求或消费行为是否有减弱迹象 - 截至4月，未发现消费者需求或消费行为减弱的迹象，4月房屋人流量较第一季度增加，租赁情况同比改善，租金增长率和入住率环比提高 [48][49] 问题9: 公司目前的优先目标是提高入住率还是提高租金 - 收入优化需要平衡入住率和租金，租赁到期管理计划就是基于此考虑制定的 [51][52] - 春季租赁旺季通常会出现租金增长率和入住率峰值，公司后续会努力保持入住率水平，今年入住率曲线可能比去年更平缓，但最终入住率与2024年相当 [52] 问题10: 开发项目房屋与传统独栋租赁房屋的居民人口统计数据是否有差异 - 新建租赁房屋和传统独栋租赁房屋的居民富裕程度和人口统计数据具有一致性，仅在某些市场，新房租金较高，居民收入会有差异，但整体比例依然强劲 [54][55] 问题11: 劳动力市场变化对公司业务和需求趋势的影响及滞后时间 - 公司业务未直接受到就业报告或宏观变化的影响，因为住房是基本需求，且公司所在市场存在供应问题，需求强劲 [57][58] - 难以确定劳动力市场变化对公司业务影响的滞后时间，因为购房成本高对需求的影响可能更大 [60][61] 问题12: 经常性资本支出（CapEx）的变动原因、季节性因素以及对房产处置决策的影响 - 第一季度经常性资本支出同比增加，是因为去年第一季度基数较低，以及租赁到期管理计划导致的额外租户迁出 [66][67] - 房产的使用年限与资本支出需求有明显关联，公司在评估房产处置时会考虑资本支出和使用年限等因素，出售房产时会从买家角度考虑资本支出 [68][70] 问题13: 公司是否直接从其他建筑商购买房产 - 公司与主要建筑商建立了广泛的合作关系，本季度通过该网络筛选了约2.5万套新建房产，较上季度增加约1万套 [74][75] - 超过80%的筛选房产不符合公司的收购标准，符合标准的房产收益率约为4%，凸显了公司开发项目的重要性 [75][76] 问题14: 建筑商资产定价与郊区公寓产品的比较 - 公司认为郊区多户住宅的资本化率约为4%以上，但公司并非该领域收购市场的专家 [78] 问题15: 独栋租赁业务的合理长期入住率水平 - 公司认为长期入住率有望维持在96%左右，原因包括消费者对专业管理的独栋租赁房屋的认可度提高，以及公司平台和服务质量的提升 [79][81] 问题16: 今年年初租赁价差与正常年份的比较 - 过去六个月租赁情况不典型，正常情况下年初需求会增强，租赁活动加速，直至春季租赁旺季达到峰值，今年预计租金增长曲线较平缓，以保护下半年业绩 [84][85] 问题17: 开发项目收益率与其他增长选项的比较及收益溢价需求 - 开发项目提供的房屋在质量和位置上具有优势，是专门为满足租户需求而设计的，与市场上其他产品不同，收益率至少有100个基点的溢价 [87][90] - 目前市场上建筑商房产收益率约为4%，而开发项目新土地收益率约为6%以上，且开发项目的资金来源包括留存现金流、资产处置回收资金和适度债务，具有战略优势 [92][94] 问题18: FFO桥中融资成本逆风的情况及无担保债券发行计划 - FFO桥中0.09美元的融资成本逆风包括常规融资成本增长、第四季度收购投资组合的增量成本以及证券化再融资成本 [97] - 公司预计今年偿还两笔证券化债务，第二笔偿还后资产负债表将完全无抵押，释放约9000套房屋用于资产处置和资本回收 [98] - 公司计划在今年通过一到两次债券市场融资进行再融资，目前市场情况有所稳定，若现在发行10年期无担保债券，预计收益率约为5%以上 [99][100] 问题19: 2025年和2026年剩余交付项目中已锁定价格的比例以及关税影响的主要驱动因素 - 难以准确确定2025年剩余交付项目中已锁定价格的比例，预计受关税影响的比例不到一半，影响可能在第三季度末显现，2026年情况因存在诸多不确定因素难以预测 [102][103] 问题20: 开发项目房屋与传统独栋租赁房屋的业绩差异 - 开发项目的稳定社区维护成本较低、周转速度较快，租金增长率与传统独栋租赁房屋相当，未来有提升空间，租户留存率也有望随着社区成熟而提高 [107] 问题21: 维持同店收入和费用指引是否有潜在的抵消因素 - 同店收入和费用指引的各项构成基本按计划进行，全年同店收入中点预期为3.5%，入住率预计为96%左右，平均实际租金增长率约为3%以上，坏账率预计为1%左右 [110][111] - 全年费用预期仍为4%，物业税接近长期平均水平，保险续约已完成，可控费用预计为个位数增长 [112] 问题22: 未来几年投资组合增长的地理区域 - 公司将继续关注现有投资市场，未来可能会加大对卡罗来纳州的投资，并适度增加在中西部的投资 [116][117] 问题23: 去年收购的投资组合的业绩表现 - 目前过渡计划已完成，正在将这些房产的业绩提升至公司标准，预计今年内改善收款、坏账、收入优化和成本控制等方面，投资组合有望在年底实现稳定 [120] 问题24: 公司股权成本是否改善，资本分配倾向以及回报率门槛是否变化 - 公司核心增长依赖开发项目，该项目无需股权融资，股权和增量债务为机会性工具 [123] - 公司可能会增加开发项目和全国建筑商项目的投资，同时关注MLS市场和组合投资机会，但会坚持收购标准和合适的定价 [124][127] 问题25: 各地区租金与收入的可承受性差距 - 大部分投资组合地区的租金与购房成本相比仍具有可承受性，中西部市场的差距最小，盐湖城的差距最大，约为40%，其他市场平均差距在27% - 30%之间 [129][130] 问题26: 租赁管理计划的预期改善和持续时间 - 租赁管理计划目前主要针对续租业务，约60%的租约在上半年到期，通过调整续租时间和长度，可利用租赁旺季的定价优势提高租金收入，且后续年份仍可受益 [134][135] - 该计划是一项长期举措，当前可能会在租户迁出期间产生一定空置率，但可通过提高租金弥补，同时也符合租户需求 [136][137] 问题27: 维修和维护费用的全年趋势 - 公司密切关注关税对材料成本的影响，但由于内部施工能力和供应链的成熟，全年可控费用预计仍将保持4% - 5%的个位数增长 [140][141] - 受租赁到期管理计划影响，预计上半年费用略高于全年平均水平 [141] 问题28: 华盛顿州租金控制政策中独栋租赁房屋被排除的原因 - 公司政府事务和法律团队密切关注该政策，该政策尚未签署，租金上限为7%加消费者物价指数（CPI）或10%中的较低值，新建12年内的房屋可豁免 [143][144] - 公司认为该政策及类似法规会抑制住房投资，影响住房可承受性，公司将继续适应并致力于提供租赁住房解决方案 [145] 问题29: 第一季度坏账率上升的原因 - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期，但去年第四季度环比下降20个基点，且第一季度通常是全年坏账率较低的时期 [150] - 目前收款情况良好，但部分市政和法院系统处理速度仍较慢，全年坏账率预计仍在1%左右，公司将在第二季度提供更多更新 [151]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.46美元，同比增长6.6% [7] - 第一季度调整后每股运营资金为0.42美元，同比增长5.4% [15] - 第一季度归属于普通股股东的净利润为1.1亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 第一季度同一房屋核心收入增长4.3%，核心运营费用增长4.2%，同一房屋核心净营业收入（NOI）增长4.4% [10][11] - 第一季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍 [16] - 第一季度末资产负债表上有现金约7000万美元，循环信贷额度已提取余额为4.1亿美元 [16] - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期 [147] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同一房屋平均占用天数增至95.9%，4月进一步提高至96.3% [10][12] - 第一季度新租赁、续约和混合租赁费率差分别为1.4%、4.5%和3.6%，4月新租赁费率差加速至3.9%，续约和混合租赁费率差分别为4.4%和4.3% [10][12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付了545套房屋，其中全资投资组合交付424套，总投资成本约1.73亿美元 [16] - 开发项目初始收益率处于低5%区间，预计2025年平均收益率将达到中5%区间 [12] 处置业务 - 第一季度出售416处房产，净收益约1.35亿美元，平均经济处置收益率为3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 中西部市场 - 第一季度新租赁费率差为5.8%，4月接近9%，呈现加速增长态势 [22] 佛罗里达和德克萨斯市场 - 受新建租赁和出售房源供应增加影响，部分市场表现受到一定影响，但佛罗里达市场活动仍较好，且有迹象显示新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 实施租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [11][32] - 持续推进开发项目，通过内部开发计划为供应不足的市场提供新房源 [8] - 保持耐心，等待有吸引力的收购机会，同时推进处置计划 [13] 行业竞争 - 北佛罗里达和德克萨斯州有大量公共建筑商，新建租赁房源和入门级单户住宅的竞争加剧，但公司认为部分市场的供应增加影响可能是暂时的 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期市场存在不确定性，但公司对行业基本面和自身商业模式充满信心，住房是基本需求，美国仍缺乏大量优质住房，公司的优质房源和出色服务受到居民青睐 [7][8][9] - 2025年开局良好，需求健康，租赁活动强劲，但春季租赁旺季大部分时间仍未到来，公司将密切关注经济环境变化，维持2025年业绩指引不变 [17][18] 其他重要信息 - 公司被《Builder Magazine》评为美国第37大房屋建筑商，较去年上升两位 [9] - 第一季度全国谷歌评分达到4.7星（满分5星），反映出行业领先的客户体验 [10] - 标准普尔全球将公司信用评级展望上调为正面，体现了公司对稳健资产负债表管理的不懈承诺和信用评级的持续改善 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中西部市场表现强劲的原因及公司在该地区扩大土地储备和开发管道的意愿 - 中西部市场表现出色是因为生活质量高、房价可承受，且有良好的人口迁移趋势，居民认可公司平台和优质产品 [22][23] - 公司在哥伦布市场有土地开发计划，去年底的投资增加了印第安纳波利斯的投资组合，公司正积极寻求在该地区扩大业务，但会谨慎行事 [25][26] 问题2: 北佛罗里达和德克萨斯州公共建筑商竞争对公司业务的影响 - 德克萨斯州部分市场受新建房源供应增加影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达市场活动较好，新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 问题3: 公司是否调整租赁策略 - 公司实施了租赁到期管理计划，将租赁到期时间调整至需求较高、租金增长潜力较大的时期，但目前市场需求良好，未对租赁策略进行其他调整 [31][32][33] 问题4: 关税对开发项目成本的影响 - 若关税长期维持现状，预计对开发项目总成本的影响在2% - 3%之间，且大部分2025年的定价已锁定，影响要到年底才会显现 [35][36] 问题5: 开发项目成本中劳动力成本的占比及是否有缓解压力的可能 - 垂直成本中劳动力成本约占55%，材料成本约占45%，水平成本中劳动力成本占比更高 [39] 问题6: 第一季度周转率上升的原因及持续时间 - 第一季度周转率上升是由于租赁到期管理计划导致更多租户在该季度搬出，但租户保留率与去年和预期一致，第二季度周转率仍会受该计划影响，但之后会逐渐稳定 [41][42] 问题7: 若达到业绩指引中点，下半年同店收入增速预计放缓100个基点的原因 - 目前仍处于年初，春季租赁旺季尚未结束，现在讨论业绩指引还为时过早，公司将在租赁旺季和第二季度结束后提供更多更新信息 [45] 问题8: 公司收集的数据是否显示消费者需求减弱 - 截至4月，公司未发现消费者需求或行为减弱的迹象，4月房屋人流量和租赁情况同比均有所改善 [47][48] 问题9: 公司目前的优先目标是提高入住率还是推动租金增长 - 公司在收入优化方面需要平衡入住率和租金增长，春季租赁旺季注重寻找两者的最佳平衡，旺季过后则注重保持入住率 [51][52] 问题10: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的居民 demographics 是否有差异 - 两者在居民富裕程度、年龄、家庭构成等方面表现出较高的一致性，新建房屋租金可能略高，导致居民收入略有差异，但租金收入比依然强劲 [54][55] 问题11: 劳动力市场变化对公司业务和需求趋势的影响及滞后时间 - 公司尚未看到劳动力市场变化对需求趋势的直接影响，住房是基本需求，市场供应不足，且公司租赁需求强劲，劳动力市场变化可能对劳动力成本有长期影响，但短期内对业务无直接影响，难以确定劳动力市场变化对业务影响的滞后时间 [57][58][61] 问题12: 经常性资本支出（CapEx）的变化原因、与物业处置决策的关系以及处置时是否考虑CapEx - CapEx同比增加是因为去年第一季度基数较低，以及租赁到期管理计划导致更多租户搬出，推动了CapEx增长，预计CapEx运行率将与回报率保持一致 [65][66] - 物业年龄与CapEx需求有明显关联，公司在评估物业处置时会考虑CapEx因素，但位置是首要考虑因素，公司出售的物业通常没有大量递延CapEx [67][68][69] 问题13: 公司是否直接从其他房屋建筑商购买房产 - 公司与主要房屋建筑商建立了广泛的合作关系，本季度通过该网络筛选了约2.5万套新建房屋，但超过80%不符合公司的收购标准，剩余符合标准的房屋收益率约为4%，凸显了公司开发项目的重要性 [74][75] 问题14: 收购资产的定价与周边郊区公寓产品的比较 - 公司认为郊区多户住宅的资本化率与收购资产定价的4%区间相近，但公司并非多户住宅收购市场的专家 [77] 问题15: 单户租赁业务的合理长期入住率水平 - 公司认为长期入住率有望维持在96%左右，原因包括消费者对专业管理的单户租赁房屋的认可度提高，以及公司平台和服务质量的提升 [78][79][80] 问题16: 今年年初租赁费率差与正常年份的比较 - 今年年初租赁情况符合正常年份的季节性趋势，即年初需求和租赁活动加速增长，预计今年曲线可能更平缓，以保护下半年业绩 [82][83] 问题17: 开发项目收益率与其他增长选项的比较及开发项目的优势 - 开发项目收益率与收购机会相比有至少100个基点的溢价，开发项目的房屋位置和质量无法通过收购获得，且是根据公司租赁经验专门设计的，与市场上的其他产品有所不同 [85][86][87] 问题18: FFO桥中融资成本逆风的情况及再融资计划 - FFO桥中0.09美元的融资成本逆风包括常规融资成本增长、第四季度收购投资组合的增量成本以及证券化再融资成本，公司计划在今年偿还两笔证券化债务，之后资产负债表将完全无抵押，释放约9000套房屋用于资产处置和资本回收，再融资计划是进入无担保债券市场，预计今年进行1 - 2次债券发行，目前估计新发行10年期无担保债务利率在高5%左右 [94][95][96] 问题19: 2025年和2026年已锁定的垂直和合同劳动力比例以及关税影响的详细情况 - 难以精确确定已锁定的劳动力比例，预计影响可能在第三季度末显现，2026年情况因存在诸多不确定因素难以预测 [99][100] 问题20: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的表现差异 - 开发项目的稳定社区维护成本更低、周转更快，租金增长与传统独栋租赁房屋一致且有上升空间，随着社区成熟，租户留存率有望提高 [103] 问题21: 维持同店收入和费用指引是否有潜在的抵消因素 - 同店收入和费用的各项构成因素基本按计划进行，全年同店收入指引中点为3.5%，预计全年入住率在低96%左右，平均实际租金增长率在高3%左右，坏账率在低1%左右；费用全年指引仍为4%，物业税接近长期平均水平，保险续约已完成，可控费用预计为中个位数增长 [106][107][108] 问题22: 未来几年公司投资组合的地理增长区域 - 未来公司可能会加速在卡罗来纳州的投资，中西部市场也有较好的发展前景，同时会继续投资现有市场，但会根据需求、土地供应和投资机会进行平衡 [112][113] 问题23: 去年收购的投资组合的表现情况 - 目前收购的投资组合过渡计划已完成，正在将物业表现提升至公司标准，预计今年内改善收款、坏账、收入优化和成本控制等方面，年底实现稳定运营 [116] 问题24: 公司股权成本是否改善以及资本分配方向和 hurdle rate 回报是否变化 - 公司核心增长为开发项目，不依赖股权融资，股权和增量债务为机会性工具，公司可能会增加开发项目和全国建筑商机会的投资，同时关注MLS市场和其他投资组合机会，但会坚持收购标准 [119][120][121] 问题25: 各地区租金与收入的可承受性差距 - 大部分投资组合地区租金与购房相比仍具有可承受性，中西部市场差距最小，盐湖城差距最大，约为40%，其他市场平均在27% - 30%之间 [124][126] 问题26: 租赁管理计划的预期改善和持续时间 - 租赁管理计划目前主要针对续约业务，约60%的租约在上半年到期，通过调整续约时间和长度可获得租金增长优势，随着时间推移，优势会持续累积，该计划对租户也有益，会根据需求进行调整 [129][130][131] 问题27: 维修和维护费用的全年趋势 - 公司预计全年可控费用增长为中个位数（4% - 5%），由于租赁到期管理计划导致的租户搬出，上半年费用可能略高于全年平均水平，公司会密切关注关税和供应链变化 [138] 问题28: 华盛顿州租金控制政策中 SFR 被排除的原因 - 公司政府事务和法律团队密切关注该政策，该政策尚未签署，租金上限为7% + CPI或10%中的较低值，新建12年内的房屋可豁免，公司认为此类法规会抑制住房投资和可承受性，公司将继续适应并专注于提供租赁住房 [140][141][142] 问题29: 第一季度坏账率上升的原因和全年展望 - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期，但第一季度通常是全年坏账率较低的时期，公司整体收款情况良好，但部分市政和法院系统处理速度较慢，全年坏账率展望仍为低1% [147][148]

For the quarter ended March 2025, American Homes 4 Rent (AMH) reported revenue of $459.28 million, up 8.4% over the same period last year. EPS came in at $0.46, compared to $0.30 in the year-ago quarter.The reported revenue compares to the Zacks Consensus Estimate of $441.83 million, representing a surprise of +3.95%. The company delivered an EPS surprise of +2.22%, with the consensus EPS estimate being $0.45.While investors scrutinize revenue and earnings changes year-over-year and how they compare with Wa ...

American Homes 4 Rent (AMH) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.46 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.45 per share. This compares to FFO of $0.43 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of 2.22%. A quarter ago, it was expected that this real estate company would post FFO of $0.45 per share when it actually produced FFO of $0.45, delivering no surprise.Over the last four quarters, the co ...

AMH Table of Contents | Summary | | | --- | --- | | Earnings Press Release | 3 | | Select Non-GAAP Reconciliations – Core Net Operating Income | 7 | | Fact Sheet | 9 | | Financial Information | | | Condensed Consolidated Statements of Operations | 10 | | Funds from Operations | 11 | | Core Net Operating Income – Total Portfolio | 12 | | Same-Home Results | 13 | | Condensed Consolidated Balance Sheets | 16 | | Debt Summary | 17 | | Capital Structure and Credit Metrics | 18 | | Property and Other Information ...

Delivered Strong First Quarter with Accelerating Monthly Occupancy and Rate GrowthLAS VEGAS, May 1, 2025 /PRNewswire/ -- AMH (NYSE: AMH) (the "Company"), a leading large-scale integrated owner, operator and developer of single-family rental homes, today announced its financial and operating results for the quarter ended March 31, 2025.Highlights Rents and other single-family property revenues increased 8.4% year-over-year to $459.3 million for the first quarter of 2025. Net income attributable to common sha ...

文章核心观点 贸易战中首席“纵火者/消防员”宣布对多数国家关税暂停90天，世界暂时脱离危机，同时宣传房地产投资社区的免费试用活动 [1] 行业情况 - 贸易战中首席“纵火者/消防员”宣布对多数国家关税暂停90天，世界暂时脱离危机 [1] 公司情况 - 公司是Seeking Alpha上最大的房地产投资社区，有超2000名成员，400多条评论中评分为满分5分 [1] - 提供2周免费试用，限时可大幅优惠加入 [1][2]