政策与市场环境 - 特朗普政府计划在降低新购房者成本的同时维持现有房主的房屋高价值 [1] - 政府宣称已部署2000亿美元以迅速降低抵押贷款利率 联邦住房金融局称效果立竿见影 [4] - 政府发布行政命令 禁止大型投资公司购买房屋 旨在将房屋留给个人而非公司 该命令要求联邦监管机构促进向个人销售房屋 并防止联邦计划便利向华尔街投资者出售独栋住宅 同时要求进行反垄断审查并呼吁国会将禁令永久化 [10] 利率与抵押贷款市场 - 总统称抵押贷款利率为四年来最低且快速下降 自其2025年1月上任以来 典型新抵押贷款的年成本已下降近5000美元 [2] - 房地美数据显示 30年期固定抵押贷款平均利率从2025年1月的7.04%下降至当前的6.01% [6] - 低利率旨在解决住房负担能力问题 同时保护现有房主的房屋价值 [3] 住房市场供需与价格动态 - 较低的利率可以改善新购房者的负担能力 但与房价呈反向关系 低利率刺激潜在买家需求 从而推高房屋价值 [6] - 利率下降带来的负担能力改善可能被因需求推高房价而导致的抵押贷款规模扩大所抵消 两者共同影响月供 [7] - 投资者指出降低房价最有效的方法是增加住房供应 但相关法规多由州和地方政府管辖 联邦政府选择有限 [7] 机构投资者影响与行业观点 - 总统计划禁止机构投资者大量购房 起因是有购房者在20次出价中均被“绕过检查、支付全款并将房屋转为租赁”的巨型投资公司击败 [10] - 行业专家指出大型机构投资者在全国住房存量中占比相对较小 且其活动通常高度本地化 禁止新购是否会对大都市市场产生显著影响仍是未知数 [11] - 全美住宅建筑商协会CEO表示 其组织正与政府合作推动降低新房建造成本的政策 并指出公司对住房的投资一直是新房建设的驱动力 [12] - 自2008年金融危机后 包括黑石、American Homes 4 Rent和Progress Residential在内的华尔街公司已购买数千套房屋 截至2022年6月 公司拥有约3%的独栋租赁住宅 [12] - 相关公司辩称其投资并未推高住房价格通胀 黑石指出其在过去十年一直是房屋的净卖家 [13]

核心财务与运营表现 - 2025年全年核心每股运营资金增长5.4%至1.87美元，净利润达4.39亿美元[1] - 2025年通过内部开发计划交付超过2300套新住宅，并通过战略出售超过1800处房产获得5.7亿美元净收益[1] - 2026年公司发布的核心每股运营资金指引为1.89美元至1.95美元[4] 季度业绩与市场环境 - 第四季度营收为4.5499亿美元，同比增长4.21%，但较市场预期低399万美元[2] - 公司面临更复杂的运营环境，包括季节性需求放缓以及各市场持续的住房供应[2] - 租户竞争加剧导致租赁期延长，预计将对2026年入住率造成25个基点的不利影响[2] 2026年增长预期与资本计划 - 预计2026年增长曲线将更为平缓，入住率预计将稳定在95%以上的高位区间[4] - 综合租金涨幅预计在2%左右的低区间，其中续约租金上涨3%被新增租约租金零增长所抵消[4] - 公司计划在2026年部署7.5亿美元资本，用于新增1900套新建住宅[4] 公司业务描述 - 公司是领先的大型一体化单户住宅租赁业主、运营商和开发商[5]

文章核心观点 - 前总统特朗普正推动立法 禁止拥有100套或以上独户出租房的房东购买更多现有独户住宅 旨在防止在少数市场出现集中购买潮并进一步扭曲房价[1] - 该禁令目前对市场影响有限 因仅约6.3%的独户出租房由拥有100套或以上的房东持有 而拥有1至10套房产的“夫妻店”房东持有82.6%的独户出租物业[2] - 该禁令在房地产市场崩溃时可能产生显著影响 可防止大型机构利用其资金和专业知识快速低价收购数千套陷入困境或法拍的房产 从而避免重蹈2011-2012年后的覆辙[22] 市场结构与参与者 - 独户出租市场由大量“夫妻店”房东主导 他们拥有约82.6%的物业 是市场中持续且分散的购买力量[2][6] - 大型机构房东是市场相对较新的参与者 是美联储在2011年和2012年推动企业以极低利率借款并收购数千套法拍房的产物[7] - 目前美国约有1130万套独户出租物业 六大房东共拥有约43万套[11] 主要机构房东业务动态 - **Progress Residential**：拥有近10万套独户出租房 其中在亚特兰大都会区超过1.2万套 在低价时期曾“逐个”收购6.5万套住宅 自2022年起已基本停止此类收购 转而收购整个新建出租社区 已收购78个此类社区 总计超1万套住宅[13][14][15] - **Invitation Homes (INVH)**：截至2025年第四季度拥有97,036套独户出租房 自约2022年起开始出售其在2012年低价收购的分散物业 并转向从建筑商处购买新建出租住宅[15][16] - **Blackstone**：在美国拥有6.2万套独户出租房 通过2021年收购拥有1.7万套房的Home Partners of America和2024年收购拥有约3.8万套房的Tricon Residential重返该市场[17] - **American Homes 4 Rent (AMH)**：截至2025年第四季度拥有60,337套独户出租房 2017年成立自建部门并减少分散收购 其AMH Development部门截至2024年7月已完成第1万套新建出租住宅 2025年交付2,322套 预计2026年交付1,700至2,100套 2025年第四季度出售646套分散物业并有1,142套待售 2025年从独户房产销售中录得2.31亿美元净收益[18][19][20] - **The Amherst Group**：拥有5.94万套独户出租房 业务涉及新建出租、从其他投资者处收购投资组合以及收购翻新单个住宅[20] - **FirstKey Homes**：拥有超5.2万套独户出租房 也已开始出售其分散的物业[21] 行业趋势与商业模式转变 - 自2022年起 最大的独户出租房东已开始以巨额利润出售部分分散的物业 并停止购买现有的分散住宅 因当前价格过高且管理成本高昂[9] - 大型房东正通过建造整个新建出租社区或从建筑商处购买专门建造的独户出租项目来增加其投资组合[9] - 新建出租已成为过去四年住宅建设中最热门的趋势 这些社区通常拥有公共设施和租赁维护办公室 运营成本低于分散各处的数千套老旧住宅[10] - 例如 Invitation Homes在2025年出售了1,356套分散住宅 收入5.34亿美元（均价39.38万美元/套） 同时购买了2,410套住宅 “几乎全部”来自建筑商的独户出租项目 支出8.12亿美元（均价33.6923万美元/套） 第四季度所有购买均为新建出租住宅[24]

公司治理与股权结构 - 公司高级管理层、受托人及其关联方持有的A类普通股和B类普通股合计代表约15.6%的公司投票权[119] - 假设上述个人持有的所有A类单位转换为A类普通股，他们将拥有约24.9%的公司投票权[119] - Hughes家族及关联方持有全部B类普通股，连同其持有的A类普通股，共拥有公司15.4%的投票权[119] REIT资格维持要求 - 公司若未能保持REIT资格将按常规公司税率21%缴纳美国联邦所得税[127] - 公司REIT资格要求至少100名受益所有人在一年内至少335天持有其股权[137] - 为保持REIT资格，公司每年必须将至少90%的REIT应税收入分配给股东[139] 所有权限制规定 - 公司普通股所有权限制为任何个人或实体（除休斯家族及指定投资实体外）不得超过流通股价值或数量的8.0%[138] - 公司优先股任何类别所有权限制为任何个人或实体（除休斯家族及指定投资实体外）不得超过价值或数量的9.9%[138] 税务风险与潜在处罚 - 公司若年度实际派息低于规定最低额将面临4%不可抵扣的消费税[130][139] - 公司若进行不符合规定的“禁止交易”，其净收益可能被征收100%的税[132] - 公司TRS与母公司REIT之间的非公平交易可能被征收100%的消费税[136] - 未遵守“上市交易”披露要求可能导致利息、附加税和严厉罚款[145] 应税子公司（TRS）相关规则 - 公司作为REIT持有资产的应税子公司(TRS)价值不得超过总资产的20%[136] - 公司TRS的净营业利息扣除额一般限制为调整后应税收入的30%[136] 1031条款置换相关风险 - 若1031条款递延交易被认定为应税，公司应税收入将增加，可能导致需支付额外股息或公司所得税，并可能需借款支付[141] - 若无法完成1031条款置换，公司可能无法以税收递延方式处置不动产[141] - 未来立法可能修改或废除1031条款，使公司难以或无法进行税收递延处置[141] 税收政策变化风险 - 不利的立法或监管税收变化可能降低公司普通股或优先股的市场价格[142] - 未来立法可能导致REIT税收优势减少，使按“C”类公司纳税更具吸引力[142] “快速支付股票”规则风险 - 若以超过赎回价微小金额增发优先股，可能触发“快速支付股票”规则[143] - “快速支付股票”规则下，优先股股东可能被视作从其他股东处购买融资工具[144] - 若优先股被认定为“快速支付股票”，相关支付可能被视作由其他股东向优先股股东做出[144] - “快速支付股票”安排被视为“上市交易”，需每年在税表中提交IRS Form 8886并进行披露[145]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为1.238亿美元，摊薄后每股收益为0.33美元，核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1% [11] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.39亿美元，摊薄后每股收益为1.18美元，核心运营资金为每股1.87美元，同比增长5.4%，再次引领住宅板块 [12] - 2025年核心运营资金每股收益为0.87美元，同比增长5.4% [9] - 2026年全年核心运营资金每股收益指导区间为1.89-1.95美元，中点同比增长2.7% [15] - 2026年同店核心净营业收入增长预期中点为2% [16] - 2026年同店核心收入增长预期中点为2.25%，其中平均月实现租金增长约2.5%，入住率面临25个基点的同比逆风，预计平均占用天数在高位95%区间 [16] - 2026年同店核心物业运营费用增长预期为2.75%，其中房产税增长约3%，其他所有费用增长约中低2% [16] - 截至2025年底，包括优先股在内的净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍 [14] - 公司拥有12.5亿美元的循环信贷额度，已使用余额3.6亿美元，资产负债表上约有1.1亿美元可用现金 [14] - 2025年第四季度和2026年1月，公司完全使用了剩余的2.65亿美元股票回购授权，以每股31.65美元的价格回购了840万股普通股，约占流通总股数的2% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，通过AMH开发计划交付了490套房屋，全年交付超过2300套新建筑房屋 [12] - 2025年第四季度处置了646处房产，获得约1.9亿美元的净收益 [12] - 2025年全年处置了1827处房产，获得约5.7亿美元的净收益，平均处置资本化率在高位3%区间 [13] - 2026年计划通过内部开发计划在全公司范围内交付约1900套新建房屋 [8] - 2026年资本计划预计部署约7.5亿美元总资本，包括合资企业，增加约1900套新建AMH开发房屋 [17] - 对于全资拥有的投资组合，预计投资约5.5亿美元AMH资本，包括通过开发计划增加的1400套房屋，计划完全通过处置计划回收的资本进行资助 [17] - 2025年，估计有超过5000个家庭（约占所有搬离者的30%）离开AMH房屋去购买住房 [7] - 自2017年以来，内部开发计划已在全国增加了超过14000套新建房屋 [8] - 2025年，公司向个人房主出售了超过1800套房屋，2026年预计有类似活动 [8] - 2025年1月，新租约、续约和综合租金涨幅分别为-1%、3.5%和2.4%，同店平均占用率为95% [9] - 2026年全年，预计新租约租金涨幅基本持平，续约租金涨幅在±3%区间，综合涨幅预期在低位2%区间 [24] - 2025年房产税增长约2.5%，是公司历史上最低的房产税增长年份之一，2026年预期为±3%的温和增长，仍低于4%-5%的长期平均水平 [39] - 2026年保险成本预计同比下降两位数，基于成功的续保活动 [40] - 2026年其他可控费用增长预期在3%左右 [41] - 2025年开发项目的初始收益率约为5.3%，2026年计划交付的1900套房屋预期有类似收益率 [33] - 2025年垂直建筑硬成本与2024年相比基本持平甚至略有下降 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 开发计划覆盖全国14个市场 [12] - 圣安东尼奥市场受到大量多户住宅交付的影响，存在大量库存 [44] - 凤凰城是建后出租产品的中心之一，仍有一定库存水平 [45] - 拉斯维加斯市场面临更多待售转待租房屋的转换以及来自传统房东的竞争 [45] - 中西部市场（如哥伦布）基本面依然强劲，供应相对受限，相对可负担，短期内不会改变 [46] - 西雅图和盐湖城等市场未受到过去几年大量交付的影响，且地理上受限，难以增加库存 [86] - 佛罗里达市场的一些建筑商采取了积极激励措施，例如买断租约以吸引居民购房 [74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是提供优质住房和卓越的居民体验，早期通过翻新房屋和振兴社区实现，2017年后战略重点转向新建开发以满足需求 [7][8] - 近年来，公司未在多重上市服务系统上大量购买房屋，而是积极出售方，处置收益为开发计划提供必要资本 [8] - 未来增长的基础仍然围绕通过内部开发计划增加房屋 [8] - 鉴于当前资本市场状况，公司战略性地放缓了开发计划活动 [17] - 公司平衡发展计划、资产负债表、目标杠杆水平以及稳健但负责任的处置水平 [49] - 公司运营平台在不同规模下都被证明非常高效，通过资产层面管理，战略性剔除非核心、增长前景不同的房屋，并再投资于具有更好长期增长的领域 [102] - 公司认为其是解决住房供应短缺问题的关键部分，特别是通过内部开发计划 [56] - 行业面临供应压力，包括多户住宅、待售转待租转换以及建后出租产品 [27] - 白宫可能对机构投资者设定房屋持有上限（如100套），具体定义和影响尚不明确，公司正积极参与政策讨论 [54][55] - 公司认为供应挑战是暂时的，对AMH房屋的长期需求展望在大多数市场没有改变 [29] - 公司社区租赁产品和散置房产均未提供优惠，新建开发社区在交付时也未提供优惠 [70] - 当供应压力缓解时，公司优质的开发产品将受益，定价能力将恢复，收益率将上升 [71] - 建筑商提供的利率补贴等激励措施尚未对居民购房搬离趋势产生重大影响，搬离购房比例稳定在高位20%-30%区间 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年底经营环境充满挑战，包括季节性需求放缓和顽固的供应，这对租金和入住率造成下行压力，并延续至2026年初 [9] - 2026年第一季度重点将继续放在入住率上，全年展望预计租金增长和入住率的季节性曲线将比正常情况更为平缓 [10] - 2026年租赁季开始时间可能比往年略有延迟，公司年初比预期少了约200套房屋的占用 [22] - 当前环境中，所有类型住宅的供应似乎都顽固地居高不下 [27] - 需求方面，对AMH产品的需求仍然强劲，客流量在正常的年度波动范围内，但在供应水平较高的背景下，潜在客户在市场上有更多选择，导致租赁时间略有延长 [28] - 供应失衡的持续时间取决于整个住房行业消化现有库存的速度，目前尚无法预测何时恢复正常环境 [60] - 公司拥有比以往更好的数据和洞察力，正在密切关注，并准备在看到领先指标改善时进行调整 [61] - 2025年第四季度能见度较低，市场活动有所缓和，定价策略调整导致新租约租金增长在第四季度略有负增长 [64] - 公司专注于在旺季提升入住率，并努力将部分入住率保持到下半年 [83] - 资本市场存在不确定性，公司对额外回购将采取审慎和耐心的态度 [18][36] - 公司资产负债表有约2亿美元的增量机会性资本容量 [18] - 政府事务和倡导相关成本每年通常略低于0.01美元每股，如果发生变化会单独说明 [96] 其他重要信息 - 公司估计自1965年以来，美国约有三分之一的家庭是租房者，包括急救人员、教育工作者和医疗保健提供者 [7] - 公司调查显示，购买房屋是居民搬离投资组合的首要原因 [7] - 公司积极与华盛顿及全国各地的政府和商界领袖接触，讨论可负担性挑战 [5][6] - 董事会最近批准了新的5亿美元股票回购授权 [18] - 近期有约2万套房屋从已清偿的证券化抵押中释放出来，为处置提供了良好的候选资产跑道 [50] - 处置计划中的房屋主要出售给通过多重上市服务系统购房的个人买家，因此房屋需要空置，这自然限制了每年可出售的房屋数量 [51] - 公司作为住房提供者责任重大，永远不会为了出售房屋而让现有居民搬离，需要等待租约到期，这限制了每年的销售量 [52] - 处置的房产通常是非核心资产，可能地理位置不理想或具有不同的增长特征，因此平均售价可能低于投资组合中的其他房屋，特别是新建开发房屋 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为什么预期入住率和租金增长曲线比正常情况更平缓？这对综合租金增长预期和入住率意味着什么？ [20] - 2026年租赁季开始时间可能略有延迟，且公司年初入住率比预期目标低了约200套房屋 [22] - 公司年初高度关注通过定价行动在租赁季提升入住率，并期望在达到峰值后保持更平缓的曲线进入下半年 [23] - 2026年全年，新租约租金涨幅预计基本持平，续约涨幅在±3%区间，综合涨幅在低位2%区间，入住率预计在高位95%区间，重点是第一季度提升入住率，年中有所积累，然后目标是保持并平缓曲线进入下半年 [24] 问题: 在制定全年指引时，哪些因素存在最大的可变性？指引范围的高端和低端分别对应什么情况？ [26] - 指引的构建考虑了年初的环境，通常租赁季初期增加200-300套房屋的占用并不困难，但当前环境是所有类型住宅的供应都顽固地居高不下 [27] - 供应问题高度依赖市场，一些过去几年交付量超过吸收量的市场仍在努力消化库存，而另一些市场则没有供应问题 [28] - 需求仍然强劲，但面对更高的供应水平，潜在客户有更多选择，导致租赁时间略有延长，但任何供应失衡都被视为暂时性的，对AMH房屋的长期需求展望在大多数市场没有改变 [29] 问题: 开发管道的收益率如何？在当前资本环境下，如何权衡开发投资与股票回购？ [32] - 2025年活跃项目的初始交付收益率约为5.3%，2026年计划交付的1900套房屋预期有类似收益率，高度依赖租金变动 [33] - 资本配置的关键是适当调整规模，公司在2025年底迅速调整了资本规模，并在2026年进一步调整，使资产负债表上的开发资本部署与处置收益基本匹配 [35] - 这为回购释放了增量资本容量，可作为开发计划的补充，公司已回购了约2%的流通股，资产负债表上还有约2亿美元的增量机会性资本容量，但鉴于当前诸多不确定因素，对额外回购将保持审慎和耐心 [36] 问题: 请详细说明运营费用预期，特别是房产税和保险续保情况 [38] - 2025年房产税增长约2.5%，是公司历史上最低的年份之一，2026年预期为±3%的温和增长，仍低于4%-5%的长期平均水平，部分原因是2025年税务上诉结果非常好，但2026年不太可能连续两年创纪录 [39] - 2026年保险成本预计同比下降两位数，基于成功的续保活动 [40] - 其他可控费用增长预期在3%左右，代表又一年严格的费用控制 [41] 问题: 2025年面临的供应压力具体情况如何？对市场策略和未来供应压力有何影响？ [43] - 供应压力在个别市场的第四季度业绩中有所体现，是过去几年某些市场交付量远超吸收量导致库存积累的结果 [44] - 圣安东尼奥受到大量多户住宅交付影响，凤凰城是建后出租中心之一，拉斯维加斯面临更多待售转待租转换和传统房东竞争 [45] - 中西部市场基本面依然强劲，未受到大量不同类型产品交付的影响，供应相对受限，相对可负担，短期内不会改变 [46] 问题: 如果需要额外回购资金，是否需要增加处置活动？去年从证券化中释放的2万套房屋是否会成为额外资金来源？ [48] - 增量回购的考虑需要平衡发展计划、资产负债表、目标杠杆水平以及稳健但负责任的处置 [49] - 目前资产负债表上已有约2亿美元的增量资本容量（杠杆容量），除此之外，可以通过处置计划回收额外资本 [50] - 近期从证券化中释放的约2万套房屋为处置提供了良好的候选资产跑道，但自然限制在于每年能实际出售的数量，因为需要等待租约到期、居民搬离、房屋空置后才能上市销售 [51][52] 问题: 白宫可能将投资者持有房屋上限设定为100套，这将对行业产生什么影响？是否会迫使小规模运营商退出市场或快速出售库存？ [54] - 关于机构投资者的规模和定义仍在讨论中，具体如何落地尚不明确 [55] - 公司多年来一直积极投入政府事务，参与讨论，传达公司是住房解决方案关键部分的讯息，特别是通过内部开发计划解决供应短缺 [56] - 该政策对小型运营商、大型建后出租公司或散置房产的影响尚不清楚，但好消息是会议中明确认识到供应未能满足需求，并且仍在寻求供应解决方案 [56] 问题: 何时能恢复到更正常的供需平衡环境？ [60] - 这取决于整个住房行业消化现有库存的速度，而库存消化又取决于需求 [60] - 目前尚无法预测何时会好转，但公司拥有比以往更好的数据和洞察力，正在密切关注，并准备在看到领先指标改善时进行调整 [61] 问题: 去年10月提到的租赁活动拐点为何没有持续？1月续约租金增长下降约70个基点的原因是什么？ [63] - 2025年第四季度能见度较低，市场活动有所缓和，11月曾出现活动回升，但未能持续，公司调整了定价策略，导致第四季度新租约租金增长略有负增长 [64] - 续约租金略有缓和，是为了在组合内支持保留率，这些续约报价提前发出，当时公司正在考虑市场其他变化，总体认为续约定价处于正确位置，全年约3%的涨幅应能达到入住率目标 [65][66] 问题: 建后出租产品与散置房产的定价趋势如何？是否有提供优惠？ [68] - 定价趋势方面，社区租赁产品需求良好，散置房产和新建开发社区在交付时均未提供优惠 [70] - 当供应压力缓解时，公司优质的开发产品将受益，定价能力将恢复，收益率将上升 [71] 问题: 建筑商的积极激励措施是否影响了关键阳光地带市场的供需平衡，并增加了居民购房搬离？ [73] - 居民搬离购房的比例保持在高位20%-30%区间，没有重大变化 [74] - 在一些市场（如佛罗里达）有建筑商提供买断租约等激励措施的个例，但总体影响不大，只是建筑商为争夺市场份额所做的努力 [74] - 公司也在密切关注有多少待售房屋重新进入市场库存 [75] 问题: 今年的开发交付位于哪些市场？对新开发项目的选址有何偏好？ [77] - 开发计划重点在中西部的哥伦布市场，以及卡罗来纳州的一些市场和西雅图 [77] - 公司对这些高需求市场的长期前景感到乐观，但在亚利桑那和拉斯维加斯等市场可能面临短期压力 [77] 问题: 同店样本池变化导致入住率跳升的原因是什么？是否因出售了更多空置房屋？ [80] - 这是明智的资产管理决策的结果，公司通过资产管理流程识别表现不佳或非核心的房产进行处置，从而提升剩余同店样本池的质量 [81] - 每季度之间通常有一些变动，但幅度不大，这是单元层面智能资产管理的结果 [81] 问题: 基于收入管理系统，对未来30-60天的入住率趋势有何展望？ [82] - 租赁季开始比预期稍慢，但正在看到活动呈正常上升趋势 [83] - 重点是提升入住率，预计在旺季峰值将达到96%以上，并努力将部分入住率保持到下半年 [83] 问题: 租金增长放缓或季节性曲线平缓是普遍现象还是更集中于阳光地带或中西部市场？这对开发决策有何影响？ [85] - 供应压力是广泛存在的，但具有高度市场特异性，并非所有市场都同等受影响，例如西雅图和盐湖城等市场就没有供应压力 [86] - 开发计划的规模是相对回报（开发收益率）与当前资本市场状况和资本成本的函数 [88] - 团队在控制开发成本方面做得很好，但最终规模取决于相对回报与资本成本以及该资本替代用途（如回购）的比较 [89] 问题: 已执行的处置交易，其房屋层级如何？是否代表投资组合的价值？ [91] - 处置的典型房产是非核心资产，可能地理位置不理想或具有不同的增长特征，因此平均售价可能低于投资组合中的其他房屋，特别是新建开发房屋 [92] - 处置的首要原因是地理位置，许多房产是过去通过整合收购的，后来被证券化，现在可以处置一些可能低于投资组合典型水平的房产 [93] 问题: 政治噪音是否导致倡导成本增加，并影响指引？ [95] - 公司多年前已开始投资政府事务团队和资源，因此成本结构中已经包含了政府事务和倡导相关费用的结构性部分 [95] - 这部分费用每年通常略低于0.01美元每股，如果2026年发生变化，公司将单独说明，以区别于业务的常规成本结构 [96][97] 问题: 除了税务问题，处置还有哪些限制？是否受限于希望在每个市场保持一定规模？ [99] - 处置需要考虑多个角度，包括税务规划，以及每年能出售房屋数量的自然时间限制 [100] - 考虑到从证券化中释放的抵押品，公司认为有良好的处置候选资产跑道，但主要限制在于每年能出售的数量，因为需要等待租约到期、居民搬离后房屋才能上市 [101] - 公司运营平台在不同规模下都被证明非常高效，通过资产层面管理，战略性剔除非核心、增长前景不同的房屋，并再投资于具有更好长期

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为1.238亿美元，摊薄后每股收益为0.33美元，核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1% [11] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.39亿美元，摊薄后每股收益为1.18美元，核心运营资金为每股1.87美元，同比增长5.4% [12] - 2025年第四季度处置了646处房产，获得约1.9亿美元的净收益，全年处置了1,827处房产，获得约5.7亿美元的净收益，平均处置资本化率在3%高位区间 [12][13] - 截至2025年底，包括优先股在内的净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，循环信贷额度余额为3.6亿美元，可用现金约1.1亿美元 [14] - 2025年第四季度和2026年1月，公司完成了剩余的2.65亿美元股票回购授权，以每股31.65美元的价格回购了840万股普通股，约占流通股总数的2% [15] - 2026年1月，新租赁、续租和综合租金增长率分别为-1%、3.5%和2.4%，同店平均入住天数为95% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，通过内部开发计划交付了490套房屋，全年交付超过2,300套新建房屋 [12] - 2026年，计划通过开发计划在全公司范围内交付约1,900套新建房屋 [8] - 2025年，超过5,000个家庭（约占所有搬离家庭的30%）离开AMH的房屋是为了购买自己的住房 [7] - 自2017年以来，内部开发计划已在全国范围内增加了超过14,000套新建房屋 [8] - 2025年，公司出售了超过1,800套房屋给个人购房者，预计2026年会有类似的活动 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 供应压力在不同市场表现不一，中西部地区（如哥伦布市）基本面依然强劲，未受到其他地区高水平交付量的影响，供应仍然相对紧张且可负担性较高 [45][46] - 受供应压力影响较大的市场包括：圣安东尼奥（大量多户住宅交付）、凤凰城（大量建后出租项目）和拉斯维加斯（较多待售转待租转换及传统房东竞争） [44][45] - 西雅图和盐湖城等市场地理条件受限，过去几年交付量不高，未受到广泛的供应压力影响 [86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是提供优质住房和卓越的租户体验，早期通过翻新房屋和振兴社区实现，自2017年起战略重点转向新建开发以满足单户租赁需求 [7][8] - 近年来，公司未在多重上市服务系统上大量购买房屋，而是积极出售非核心资产，处置所得为开发计划提供必要资本 [8][13] - 面对当前资本市场环境，公司战略性地放缓了开发计划活动，但预计2026年仍将部署约7.5亿美元的总资本（包括合资企业），增加约1,900套新建房屋 [17] - 公司认为单户租赁是住房解决方案的关键部分，并积极参与与政府及行业伙伴的沟通，强调其在解决住房可负担性和供应短缺问题中的作用 [5][6][56] - 公司正在密切关注白宫可能出台的针对机构投资者的政策（如设定100套房屋的持有上限），并积极参与政策讨论，强调其作为住房供应方的作用 [54][55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年底运营环境充满挑战，包括季节性需求放缓和顽固的供应压力，这对租金和入住率造成下行压力 [9] - 2026年第一季度的工作重点将继续是提升入住率，预计2026年的租金增长和入住率季节性曲线将比正常情况更为平缓 [10] - 供应压力普遍存在，涉及多户住宅、待售转待租转换以及建后出租项目，导致潜在租户有更多选择，租赁时间略有延长 [26][27] - 需求方面，对AMH产品的需求依然良好，但面对较高的供应水平，市场吸收库存需要时间，管理层尚无法预测何时能回归正常供需环境 [27][60] - 公司预计这些供应错配是暂时的，大多数市场对AMH房屋的长期需求前景并未改变 [28] 其他重要信息 - 2026年全年核心运营资金每股指导范围为1.89美元至1.95美元，中点同比增长2.7% [15] - 同店投资组合方面，预计核心收入增长2.25%（中点），反映了平均月实现租金增长约2.5%，以及25个基点的同比入住率阻力（预计2026年平均入住天数在95%高位区间） [16] - 预计核心物业运营费用增长2.75%（中点），其中房产税增长约3%，其他所有费用增长中低2%区间，这得益于成功的保险续约活动和对可控费用的有效管理 [16] - 综合收入和费用预期，预计2026年同店核心净营业收入增长2%（中点） [16] - 对于全资投资组合，预计将投资约5.5亿美元公司资本，通过处置计划回收的资金完全资助开发计划增加的1,400套房屋 [17] - 董事会近期批准了新的5亿美元股票回购授权，但鉴于行业关注度和资本市场不确定性，公司将对任何额外回购采取耐心的时机选择 [18] - 公司预计2026年房产税将适度增长约±3%，仍低于4%-5%的长期平均水平，同时保险成本预计将实现同比两位数下降 [38][40] - 开发项目当前收益率：2025年新交付项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套房屋收益率与2025年相似 [32] - 建后出租社区和散置房产目前均未提供租金优惠，新建社区在交付过程中仍能维持良好租金 [70][71] - 因出售表现不佳或非核心资产，同店投资组合的构成发生变化，导致报告的入住率有所提高 [80][81] - 政府事务和倡导相关成本每年通常略低于每股0.01美元，已包含在成本结构中，如有重大变化将另行说明 [95][96] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为什么预计2026年的入住率和租金增长曲线会比正常情况更平缓？这对综合租金增长预期和入住率意味着什么？ [20] - 进入2026年，租赁季开始时间较往年略有延迟，且公司原本期望在2025年底建立更高的入住率，但实际开局落后约200套房屋，因此当前重点是通过价格调整在第一季度建立入住率，并期望在年中达到峰值后，在下半年保持更平缓的曲线 [21][22] - 全年来看，预计新租赁租金增长基本持平，续租租金增长在±3%区间，综合增长预期在低2%区间，入住率预计在95%高位区间 [23] 问题: 在制定全年指引时，哪些因素的不确定性最大？指引范围的高端和低端分别对应什么情景？ [25] - 指引的构建考虑了年初的环境，当前挑战在于所有住宅类型的供应都顽固地处于高位，包括多户住宅、待售转待租转换和建后出租项目，这在不同市场影响不一 [26] - 需求依然良好，但面对高供应，潜在租户有更多选择，导致租赁时间略有延长，但公司认为这些供应错配是暂时的，长期需求前景未变 [27][28] 问题: 当前开发管道的收益率如何？如何权衡开发投资与股票回购？ [31] - 2025年新交付项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套房屋收益率与2025年相似，高度依赖租金变动 [32] - 资本配置的关键在于适当规模，公司已调整开发资本部署规模，使其与处置收益相匹配，这为股票回购释放了增量资本能力，股票回购可作为开发计划长期价值创造的补充 [34] - 公司已积极回购了约2%的流通股，资产负债表上还有约2亿美元的增量机会性资本配置能力，但鉴于当前环境，对额外回购将保持谨慎和耐心 [35] 问题: 请详细说明资本支出预期，特别是房产税和保险续约情况 [37] - 2025年房产税增长约2.5%，是公司历史上最低的年份之一，2026年预计将适度增长约±3%，仍低于4%-5%的长期平均水平 [38] - 2025年的低增长部分得益于成功的税务申诉结果，但预计2026年难以连续两年创纪录 [39] - 保险成本预计将实现同比两位数下降，这基于本月底生效的成功续约活动，其他可控费用预计增长约3%左右 [40][41] 问题: 2025年看到的供应压力具体情况如何？对市场和未来战略有何影响？ [43] - 供应压力因市场而异，是过去几年某些市场交付量远超吸收量的结果，虽然新开工和交付已放缓，但现有库存仍需时间消化 [44] - 受影响较大的市场包括：圣安东尼奥（大量多户住宅交付）、凤凰城（大量建后出租项目）和拉斯维加斯（较多待售转待租转换） [44][45] - 中西部地区（如哥伦布市）基本面依然强劲，供应相对紧张且可负担性高，公司长期看好并致力于大多数市场 [45][46] 问题: 如果需要额外回购，是否需要更多处置活动来提供资金？去年从证券化中释放的2万套房屋是否会成为额外资金来源？ [48] - 增量回购的资金来源可以是资产负债表上已有的约2亿美元杠杆能力，也可以通过处置计划回收额外资本 [49][50] - 去年从已清偿的证券化中释放了约2万套房屋，这为处置提供了良好的候选资产储备，但处置速度受自然因素制约：房屋需在租户搬出、空置后才能通过多重上市服务系统出售给购房者，而投资组合95%的房屋并非空置 [50][51][52] 问题: 白宫可能将投资者持有上限设定为100套房屋，这对行业可能产生什么影响？ [54] - 相关政策的具体定义和最终形式尚不明确，公司多年来一直积极投入政府事务，参与讨论，强调单户租赁是解决住房供应短缺的关键部分 [55][56] - 该政策对小型运营商、大型建后出租项目或散置房产的影响尚不清楚，但好消息是政策讨论中已认识到供应未能满足需求，并寻求供应解决方案 [56] 问题: 预计何时能回归更正常的供需环境？ [60] - 这取决于整个住房行业消化现有库存的速度，需求依然存在，但需要时间，公司目前无法预测具体转折点，但正在密切监控数据，准备在出现改善的领先指标时进行调整 [60][61] 问题: 自去年10月以来，租赁活动预期有何变化？1月续租租金增长为何下降约70个基点？ [63] - 2025年第四季度能见度较低，市场活动出现波动，公司调整了定价策略以支持入住率，但情况未完全按预期发展 [64] - 续租租金增长略有放缓，是为了支持投资组合内的租户保留率，这些续租报价提前发出，当时公司正在考虑市场其他变化，总体认为3%左右的全年续租增长是合适的目标 [65][66] 问题: 建后出租产品与散置房产的定价趋势如何？是否有提供租金优惠？ [68] - 目前，建后出租社区和散置房产均未提供租金优惠，新建社区在交付过程中仍能维持良好租金 [70] - 建后出租产品是优质产品，租金有溢价，需求旺盛，一旦供应压力缓解，定价能力将恢复，新交付项目的收益率也将上升 [71] 问题: 建筑商提供利率补贴和激励措施，是否影响了关键阳光地带市场的供需平衡，并增加了租户为购房而搬离的情况？ [73] - 租户为购房而搬离的比例保持稳定，在高位20%到30%区间，未出现重大变化 [74] - 在某些市场（如佛罗里达州），有建筑商为吸引租户购房而愿意买断租约的个别案例，但总体影响不大，公司也在关注有多少待售房屋重新进入市场库存 [74][75] 问题: 2026年的开发交付位于哪些市场？对新开发项目的选址有何偏好？ [77] - 开发项目重点市场包括中西部（如哥伦布市）、卡罗来纳州部分地区以及西雅图，公司看好这些高需求市场的长期前景 [77] - 在亚利桑那州和拉斯维加斯等市场，公司仍有大量地块储备，长期看好，但可能面临短期压力 [77] 问题: 同店投资组合构成变化导致入住率跳升的原因是什么？是否因出售了更多空置房屋？ [80] - 同店入住率上升是明智的资产管理决策的结果，即通过资产管理流程识别表现不佳或非核心的房产进行处置，从而优化剩余同店资产的表现 [81] 问题: 基于收入管理系统，对未来30-60天的入住率趋势有何展望？ [82] - 租赁季开局比预期稍慢，但目前已看到活动呈正常上升趋势，重点是通过执行来建立入住率，期望在旺季达到96%以上的入住率，并在下半年保持部分成果 [83] 问题: 租金增长放缓或季节性曲线平缓的预期是普遍现象，还是在阳光地带或中西部市场更为明显？这对开发决策有何影响？ [85] - 供应压力因市场而异，并非所有市场都同等受影响，例如西雅图和盐湖城供应压力不大 [86] - 开发计划的规模是相对回报（开发收益率）与当前资本市场状况和资本成本的函数，团队在控制开发成本方面做得很好，但最终规模取决于相对回报、资本成本以及股票回购等替代资本用途 [88][89] 问题: 已处置房屋的平均售价约为30万美元，而大多数市场中位售价接近40万美元，这些处置房屋的等级如何？是否代表投资组合的典型价值？ [91] - 处置的房产通常是非核心资产，可能在位置或其他特征上不符合公司长期增长要求，因此其平均售价低于投资组合中的其他房屋，尤其是新建的开发房屋 [92] - 处置的首要原因是位置，许多处置房产来自过去通过整合收购、随后被证券化的资产，其质量可能略低于投资组合的典型水平 [93] 问题: 考虑到政治噪音，公司的倡导成本是否增加，并对指引产生影响？ [95] - 政府事务和倡导相关成本已作为结构性部分包含在成本结构中，每年通常略低于每股0.01美元，2026年预计将继续发生 [95][96] - 如果这些成本在年内发生变化，公司将另行说明，以区别于业务的常规运营成本结构 [97] 问题: 除了税务问题，处置活动还有哪些限制因素？例如，是否因希望在每个市场保持一定规模而受限？ [99] - 处置的主要自然限制因素是每年可出售房屋的数量，因为需要等待租约到期、租户搬出后，房屋才能上市出售 [100][101] - 公司的运营平台在不同规模下都被证明是高效的，因此处置决策更多是基于单个房屋的评估，战略性地剔除非核心资产，并再投资于具有更好长期增长前景的领域 [102]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为1.238亿美元，摊薄后每股收益0.33美元，核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1% [9] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.39亿美元，摊薄后每股收益1.18美元，核心运营资金为每股1.87美元，同比增长5.4%，在住宅板块中领先 [9][10] - 2025年第四季度处置了646处房产，获得约1.9亿美元的净收益，全年处置了1,827处房产，获得约5.7亿美元的净收益，平均处置资本化率在3%高位 [10][11] - 2025年第四季度和2026年1月，公司完成了剩余的2.65亿美元股票回购授权，回购了840万股普通股，约占流通股总数的2%，平均回购价格为每股31.65美元 [12] - 截至2025年底，包括优先股在内的净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，12.5亿美元的循环信贷额度使用了3.6亿美元，资产负债表上约有1.1亿美元可用现金 [11] - 2026年全年核心运营资金指引为每股1.89-1.95美元，中点同比增长2.7% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - **同店投资组合**：2026年指引中点预计核心收入增长2.25%，这反映了平均月实现租金增长约2.5%，以及25个基点的同比入住率阻力，预计2026年平均占用天数在95%高位区域 [13] - **同店投资组合**：2026年指引中点预计核心物业运营费用增长2.75%，主要由约3%的房产税增长驱动，其他所有费用增长约2%中段，得益于成功的保险续约活动和对可控费用的有效管理 [13] - **同店投资组合**：综合收入和费用预期，2026年同店核心净营业收入增长中点预计为2% [13] - **开发业务**：2025年第四季度通过AMH开发计划交付了490套住房，全年交付超过2,300套新建住房，覆盖全国14个市场 [10] - **开发业务**：2026年计划部署约7.5亿美元的总资本，包括合资企业，预计将增加约1,900套新建的AMH开发住房到全资和合资投资组合中 [14] - **开发业务**：对于全资投资组合，预计将投资约5.5亿美元的AMH资本，包括从开发计划中增加的1,400套住房，计划完全通过处置计划回收的资本来资助 [14][15] - **租赁业务**：2026年1月，新租约、续约和综合租金涨幅分别为-1%、3.5%和2.4%，同店平均占用天数为95% [7] - **租赁业务**：2026年全年预期新租约租金涨幅基本持平，续约租金涨幅在±3%区域，综合涨幅预期在2%低段 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - **市场表现差异**：中西部地区基本面依然强劲，未像其他地区那样经历高水平的产品交付，因此在某种程度上仍然供应受限，相对可负担，是理想的居住地 [43][44] - **供应压力市场**：圣安东尼奥因大量多户住宅交付而库存积压，凤凰城是建后出租项目的中心之一，拉斯维加斯则面临更多待售转出租的转换以及来自传统房东的竞争 [42][43] - **供应良好市场**：西雅图和盐湖城等市场不仅在过去几年没有大量交付，而且地理上受限，难以增加库存 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重心**：公司战略始终围绕提供优质住房和卓越的居民体验，早期通过翻新房屋和振兴社区实现，自2017年起战略重点转向新建开发以满足对单户租赁日益增长的需求 [5][6] - **开发计划**：内部开发计划自启动以来已在全国增加了超过14,000套新建住房，未来增长的基础仍将围绕通过内部开发计划增加住房 [6] - **资产处置**：近年来公司未在多重上市服务系统上积极购买房屋，而是积极出售，处置所得为开发计划提供了必要的资本，2026年预计有类似活动 [6] - **资本配置**：鉴于当前资本市场状况，公司战略性地放缓了开发计划活动，但计划部署约7.5亿美元总资本增加新建住房，同时平衡股票回购机会 [14][16][32] - **行业定位**：公司强调其是解决住房可负担性问题的方案的一部分，积极与政府和商界领袖接触，强调单户租赁在整体住房生态系统中的重要性 [4][54] - **政治环境应对**：公司已投资于政府事务团队多年，预计2026年相关宣传成本略低于每股0.01美元，并将根据需要单独披露变化 [92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：2025年末团队在充满挑战的环境中表现出色，包括季节性需求放缓和顽固的供应，这对进入2026年初的租金和入住率造成了压力 [7] - **前景展望**：2026年第一季度的重点将继续是入住率，对2026年的展望预计租金增长和入住率的季节性曲线将比通常预期的更为平缓 [8] - **供应挑战**：当前环境中的挑战是住宅各领域的供应似乎都顽固地处于高位，包括多户住宅、待售转出租的转换以及一些市场的建后出租项目，这导致潜在客户有更多选择，租赁时间略有延长 [25][26] - **需求看法**：对AMH产品的需求仍然强劲，但面对更高的供应水平，前景有更多选择，不过任何供应错位都被视为暂时性的，大多数市场对AMH住房的长期需求前景未变 [26][27] - **恢复正常时间**：供应/需求平衡恢复正常环境的时间取决于整个住房行业消化现有库存的速度，目前尚无明确时间表，但公司正在密切关注领先指标 [57][58] 其他重要信息 - **居民动向**：2025年估计有超过5,000个家庭（约占所有搬离者的30%）离开AMH住房去购买房屋 [5] - **开发收益率**：2025年新开发项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套住房收益率与2025年相似，高度依赖租金变动 [30] - **成本控制**：2025年垂直建筑硬成本与2024年基本持平甚至略有下降，团队在控制开发计划成本方面做得非常出色 [84] - **无租金优惠**：在社区租赁和散置房产方面均未提供租金优惠，新建开发社区在交付时也未提供优惠 [65] - **资产出售性质**：处置的房产通常是非核心资产，可能在位置或其他特征上增长前景不同，因此平均售价低于投资组合中的其他房屋，尤其是新建开发的高品质房屋 [89][90] - **回购授权**：董事会最近批准了新的5亿美元股票回购授权 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何预计入住率和租金增长曲线比通常预期更平缓？这对综合租金增长预期和入住率意味着什么？ [18] - 进入2026年，租赁季的开始时间较往年略有延迟，且尽管采取了价格行动，年初仍比预期少了约200套住房，因此重点是通过价格行动在租赁季建立入住率，并期望在年底前保持更平缓的入住率峰值 [19][20] - 2026年全年预期新租约租金涨幅基本持平，续约租金涨幅在±3%区域，综合涨幅预期在2%低段，入住率预期在95%高位区域，重点是第一季度建立入住率，年中达到峰值，然后在下半年保持并拉平曲线 [21][22] 问题: 在给出全年指引时，哪些因素存在最大的变数？范围的高端和低端分别对应什么情况？ [24] - 指引的构建考虑了年初的环境，通常租赁季初期增加200-300套住房并不困难，但当前挑战在于各类型住宅的供应都顽固地处于高位 [25] - 供应问题具有市场差异性，一些过去几年交付量远超吸收量的市场仍在努力消化库存，需求方面，AMH产品需求仍然强劲，但面对高供应，潜在客户选择更多，导致租赁时间略长，不过供应错位被视为暂时性，大多数市场的长期需求前景未变 [26][27] 问题: 开发管道情况如何？当前新启动项目的开发收益率是多少？如何权衡开发与股票回购的资本配置？ [29] - 2025年新开发项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套住房收益率与2025年相似，高度依赖租金变动 [30] - 资本配置的关键在于适当调整规模，公司在2025年末迅速调整了资本规模，并在2026年进一步调整，使资产负债表上的开发资本部署与处置收益基本匹配，这为回购释放了增量资本能力 [32] - 公司已回购了约2%的流通股，资产负债表上还有约2亿美元的增量机会性资本部署能力，但由于当前环境存在诸多变数，公司将对额外回购采取谨慎和耐心的态度 [33] 问题: 请详细说明运营费用预期，特别是房产税和保险续约情况 [35] - 2025年房产税增长约为2.5%，是公司历史上最低的年份之一，2026年预计将出现±3%的温和增长，略高于2025年，但仍远低于4%-5%的长期平均水平 [36] - 2025年低增长部分得益于成功的税务申诉结果，2026年预计保险成本将同比两位数下降，这基于本月末生效的成功续约活动，其他可控费用预计增长约3%，体现了持续严格的费用控制 [37][38] 问题: 2025年看到的供应压力具体情况如何？对市场策略有何影响？中西部地区持续表现出色，是否会加大投入？ [40] - 供应压力因市场而异，圣安东尼奥因大量多户住宅交付而库存积压，凤凰城是建后出租项目的中心，拉斯维加斯则面临更多待售转出租的转换以及来自传统房东的竞争 [42][43] - 中西部地区基本面依然强劲，未经历高水平的产品交付，供应仍然受限，相对可负担，短期内不会改变，公司正在密切关注市场，并致力于大多数市场的长期发展 [43][44] 问题: 除了已执行的回购，是否需要额外的处置活动来资助更多回购？去年从证券化中释放的20,000套住房是否会成为额外资金来源？ [46] - 回购规模的考量在于平衡发展计划、维持目标杠杆水平以及稳健但负责任的处置水平 [46] - 目前资产负债表上已有约2亿美元的增量资本能力，除此之外，还可以通过处置计划回收更多资本，公司认为有良好的处置机会，特别是最近从已偿还的证券化中释放了20,000套住房 [47] - 然而，处置速度受自然因素制约，因为需要通过多重上市服务系统将房屋出售给个体购房者，这要求房屋空置，而投资组合中95%的房屋并非空置，公司不会为出售房屋而让现有居民搬离，因此每年可出售的房屋数量有限 [48][49][50] 问题: 对白宫可能将投资者持有单户住宅上限设定为100套的新闻有何评论？这对行业可能产生什么影响？ [52] - 公司一直积极参与各级政策讨论，关于“机构投资者”的定义和规模仍在变化中，最终如何界定尚不确定 [53] - 从与政策制定者的会议来看，他们清楚地认识到供应未能满足需求，并且正在继续寻求供应解决方案，公司正与行业伙伴努力确保政策制定者认识到单户租赁在整个住房生态系统中的重要性 [54][55] 问题: 何时能恢复到更正常的供需平衡环境？ [57] - 这取决于整个住房行业消化现有库存的速度，而这又取决于需求，目前公司尚未准备好预测何时好转，但正在密切关注数据，并准备在看到改善的领先指标时进行调整 [57][58] 问题: 去年10月提到的租赁活动拐点信号为何没有持续？续约租金增长在1月下降约70个基点的原因是什么？ [60] - 第四季度能见度较低，租赁活动出现缓和，虽然11月活动有所增加，但未能持续，公司调整了定价策略，导致第四季度新租约租金增长略为负值 [61] - 续约租金略有缓和是为了支持投资组合内的保留率，因为建立入住率的组成部分是新租赁和现有租户保留，全年续约租金增长在3%左右应该能达到入住率目标 [62][63] 问题: 建后出租产品与散置房产的定价趋势如何？是否在任一产品线提供优惠？ [65] - 定价趋势方面，社区租赁需求相当有利，公司在没有提供优惠的情况下进行租赁，散置房产也没有优惠，新建开发社区在交付时同样没有优惠 [65] - 当供应压力在近期 hopefully 得到缓解时，公司将受益于其新建开发产品，这是优质产品，租金有溢价，需求旺盛，定价能力将恢复，新交付项目的收益率也将上升 [66] 问题: 建筑商近期提供利率补贴和激励措施，这对关键阳光地带市场的供需平衡有何影响？是否看到更多租户为购房而搬离？ [68][69] - 为购房而搬离的比例保持在高位20%-30%区间，没有重大变化，在一些市场有建筑商提供激励措施的个例，例如佛罗里达州的建筑商愿意为有意购房的居民买断租约，但总体趋势未受影响 [70] - 公司也在密切关注有多少待售房屋重新进入市场或整体库存，目前影响不大，只是建筑商为争夺市场份额而采取的一些小范围行动 [71] 问题: 2026年的开发交付位于哪些市场？对新启动开发项目的地点有何偏好？ [73] - 开发计划在中西部集中在哥伦布市，公司非常喜欢哥伦布、卡罗来纳州的一些市场以及西雅图，对于在亚利桑那州和拉斯维加斯等地有大量地块管线的市场，长期感觉良好，但可能面临一些短期压力 [73] 问题: 同店投资组合池的变化导致入住率上升，原因是什么？是否因出售了更多空置房屋？ [75] - 这是明智的资产管理决策的结果，公司通过资产管理流程识别表现不佳或非核心的房产进行处置，随着时间的推移，这些表现不佳的资产进入处置计划并被出售，从而提升了剩余同店资产池的表现 [76] 问题: 根据收入管理系统，对未来30、60天的入住率有何展望？ [77][78] - 租赁季的开始比预期的要慢一些，但公司正在看到活动呈正常上升趋势，重点仍然是建立入住率，预计在旺季入住率将升至96%区间，并在年底前保持部分增长 [79] 问题: 租金增长放缓或季节性曲线平缓的预期是普遍现象，还是在阳光地带或中西部市场更为明显？这对开发决策有何影响？ [81] - 供应压力对所有住房类型的影响是广泛的，但具有市场特异性，并非所有市场都同等程度地受到影响，例如西雅图和盐湖城等市场不仅没有大量交付，而且地理上受限 [82][83] - 开发计划的规模是相对回报、开发收益率与当前资本市场状况和资本成本比较的结果，当前收益率的主要驱动因素是市场租金增长，团队在控制开发成本方面做得非常出色，2025年垂直建筑硬成本与2024年基本持平甚至略有下降，开发规模的确定是相对收益率与资本成本以及股票回购等替代资本用途权衡的结果 [84][85] 问题: 处置房产的平均售价约为30万美元，而大多数市场中位售价接近40万美元，如何定性所出售房产的层级？ [88] - 处置的典型房产是非核心资产，可能位于公司不想要的位置或具有其他特征，导致其增长前景与其余资产不同，因此这批房产的平均售价低于公司其他房屋，尤其是新建开发的优质房屋 [89] - 处置的首要原因是位置，许多房产是过去通过整合收购的，随后被证券化，现在公司得以处置其中一些可能低于投资组合典型水平的房产 [90] 问题: 考虑到政治噪音，公司的宣传成本是否升高？这对指引是否有影响？ [92] - 公司多年前已开始投资于政府事务团队，因此相关成本已是成本结构中的常规组成部分，预计2026年将继续发生，通常每年略低于每股0.01美元 [92] - 如果今年这些数字发生变化，公司将确保单独披露，以便与业务的常规成本结构区分开来 [93] 问题: 除了税务问题，处置还有哪些限制？例如，是否因希望在每个市场保持一定规模而受限？ [95] - 处置需要考虑多个角度，税务规划是其中之一，另一个限制是每年可以出售的房屋数量受自然时间因素制约，因为需要等待租约到期、居民搬离，然后房屋才能上市 [97][98] - 运营平台在不同规模下已被证明非常高效，公司正在逐个房屋地进行评估，找出非核心、增长前景与开发计划不同的房产，进行战略性修剪，然后重新投资到具有更好长期增长的领域 [99]

核心财务表现 - 2025年第四季度营收为4.5499亿美元，同比增长4.2%，但较Zacks一致预期的4.6236亿美元低1.59% [1] - 季度每股收益为0.47美元，远超去年同期的0.33美元，并比0.47美元的一致预期高出0.56% [1] - 稀释后每股净收益为0.33美元，显著高于四位分析师平均估计的0.17美元 [4] 细分收入指标 - 同店核心收入为3.5161亿美元，同比增长5.1%，但低于四位分析师平均估计的3.5848亿美元 [4] - 核心收入为4.0293亿美元，同比增长4%，但低于四位分析师平均估计的4.0779亿美元 [4] - 租户扣款收入为5206万美元，同比增长6%，略高于四位分析师平均估计的5120万美元 [4] - 非同店核心收入为5132万美元，同比下降2.8%，但高于四位分析师平均估计的4931万美元 [4] 市场表现与预期 - 过去一个月公司股价回报率为-1.8%，同期Zacks S&P 500综合指数回报率为-0.8% [3] - 公司目前Zacks评级为3（持有），表明其近期表现可能与整体市场同步 [3] - 关键财务指标与去年同期数据及分析师预期的对比，为投资者评估公司财务健康状况和预测股价表现提供了更准确的依据 [2]

核心财务业绩 - 公司2025年第四季度每股运营资金为0.47美元，与市场预期一致，较去年同期的0.45美元增长4.4% [1] - 本季度运营资金超出预期0.56%，上一季度则超出预期2.17% [1] - 过去四个季度，公司运营资金均超出市场预期 [2] 收入表现 - 公司2025年第四季度收入为4.5499亿美元，低于市场预期1.59%，但较去年同期的4.3659亿美元增长4.2% [2] - 过去四个季度中，公司收入有三次超出市场预期 [2] 股价与市场表现 - 年初至今，公司股价下跌约2.3%，同期标普500指数上涨0.5% [3] - 公司股票当前的Zacks评级为3级（持有），预计近期表现将与市场同步 [6] 未来业绩展望 - 市场对公司下一季度的普遍预期为：运营资金0.48美元，收入4.8448亿美元 [7] - 市场对本财年的普遍预期为：运营资金1.96美元，收入19.7亿美元 [7] - 业绩发布前，市场对公司的预期修订趋势好坏参半 [6] 行业状况 - 公司所属的住宅类房地产投资信托行业，在Zacks行业排名中处于后29%的位置 [8] - 研究显示，排名前50%的行业表现优于后50%的行业，幅度超过2比1 [8] 同业公司比较 - 同业公司UMH Properties预计将于2月25日公布2025年第四季度业绩 [9] - 市场预计UMH Properties季度每股收益为0.24美元，与去年同期持平，过去30天该预期未变 [9] - 市场预计UMH Properties季度收入为6904万美元，较去年同期增长11.6% [10]

财务数据关键指标变化：收入 - 第四季度租金及其他单户房产收入同比增长4.2%至4.55亿美元[9] - 2025全年租金及其他单户房产收入同比增长7.0%至18.5亿美元[16] - 2025年第四季度核心收入为4.029亿美元，同比增长4.0%[48] - 2025年第四季度同店核心收入为3.516亿美元，同比增长3.0%[46] - 2025年全年核心收入为16.090亿美元[48] - 2025年第四季度单户住宅租金及其他收入为4.54991亿美元，全年为18.50234亿美元[51] - 2025年第四季度同店核心营业收入（Core Revenues）为3.516亿美元，同比增长3.0%[61] 财务数据关键指标变化：利润与运营资金 - 第四季度核心净营业收入同比增长5.0%至2.683亿美元[10] - 第四季度同店核心净营业收入同比增长3.5%至2.351亿美元[13] - 第四季度核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1%[11] - 2025全年核心净营业收入同比增长7.9%至10.6亿美元[17] - 2025全年同店核心净营业收入同比增长4.7%至9.322亿美元[18] - 2025年第四季度核心净营业收入为2.683亿美元，核心NOI利润率为66.6%[48] - 2025年第四季度同店核心净营业收入为2.351亿美元，同比增长3.5%[46] - 2025年全年核心净营业收入为10.556亿美元[48] - 2025年第四季度FFO为每股0.46美元，核心FFO为每股0.47美元[48] - 2025年第四季度核心净营业收入（Core NOI）为2.68272亿美元，核心NOI利润率为66.6%[56] - 2025年全年核心净营业收入（Core NOI）为10.55562亿美元，核心NOI利润率为65.6%[56] - 2025年第四季度归属于普通股股东和单位持有者的调整后运营资金（Adjusted FFO）为1.8388亿美元，合每股0.44美元[53] - 2025年全年归属于普通股股东和单位持有者的调整后运营资金（Adjusted FFO）为7.12452亿美元，合每股1.69美元[53] - 2025年第四季度同店核心净营业收入（Core NOI）为2.351亿美元，同比增长3.5%[61] - 2025年全年同店核心净营业收入（Core NOI）为9.322亿美元，同比增长4.7%[61] - 2025年第四季度同店（Same-Home）物业核心NOI为2.35121亿美元，利润率为66.9%[56] - 2025年第四季度，公司归属于普通股及单位持有者的调整后FFO为每股0.44美元，全年为每股1.69美元[145] - 2025年第四季度，归属于普通股及单位持有者的核心FFO为每股0.47美元，全年为每股1.87美元[145] - 2025年第四季度，归属于普通股及单位持有者的FFO为每股0.46美元，全年为每股1.79美元[145] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2025年全年物业运营费用为6.640亿美元[44] - 2025年第四季度一般及行政费用为2282万美元，全年为8301万美元[44] - 2025年第四季度同店物业税支出为5,671万美元，同比增长5.2%[61] - 2025年第四季度折旧与摊销费用为1.25818亿美元，全年为5.04341亿美元[51] - 2025年全年，物业管理费用为1.35亿美元，扣除租客扣款及非现金股权薪酬后净额为1.21亿美元[143] - 2025年全年，一般及行政费用为8300.6万美元，扣除非现金股权薪酬后净额为6692.8万美元[143] 业务线表现：同店运营指标 - 2025年第四季度同店平均每月实现租金为每套2,306美元，同比增长3.0%[61] - 2025年全年同店平均每月实现租金为每套2,282美元，同比增长3.7%[61] - 2025年第四季度同店平均出租天占比为95.0%，同比下降0.3个百分点[61] - 2025年第四季度同店坏账为337万美元，同比减少16.8%[61] - 2025年第四季度同店续约租金平均涨幅为4.2%，新租租金平均变化为-0.3%[65] - 2025年第四季度同店平均混合租金涨幅为2.8%，低于第三季度的3.6%[65] - 2025年第四季度同店物业平均占用天数为95.0%[56] - 第四季度整体平均入住率为95.0%，较去年同期下降0.3个百分点[69] - 第四季度整体平均每月实现租金为每处物业2,306美元，同比增长3.0%[69] - 第四季度整体续约租金平均增长4.2%，但重新租赁租金平均下降0.3%，混合租金净增长2.8%[69] - 2025年第四季度续约租金平均增长4.1%，重新租赁租金平均下降0.8%，综合租金平均增长2.5%[86] 业务线表现：地区与市场表现 - 大芝加哥地区租金增长表现强劲，续约租金增长8.7%，重新租赁租金增长7.7%，混合租金增长8.4%[69] - 哥伦布和辛辛那提市场租金增长显著，混合租金分别增长6.1%[69] 业务线表现：投资组合与物业运营 - 截至2025年12月31日，公司在美国多个地区拥有超过61,000套独栋物业[37] - 截至2025年底完全拥有并管理的单户住宅总数达65,264套[48] - 2025年第四季度总平均占用天数百分比为94.4%，同店平均占用天数百分比为95.0%[48] - 2025年第四季度总单户住宅物业数量为61,479套，其中同店物业52,757套[56] - 公司物业组合平均占用率为94.4%，平均月实现租金为2318美元[86] - 2025年全年新增物业1879套，平均总投资成本为40.1588万美元[90] - 2025年第四季度新增物业432套，其中415套来自公司开发，17套来自收购[90] - 物业组合总计60,337处，平均账面价值为23.8302万美元，平均面积为2,001平方英尺，平均房龄为18年[85] - 2025年第四季度处置646处房产，平均每处净收益298,546美元；2025全年处置1,827处房产，平均每处净收益313,412美元[93] - 截至2025年底，公司开发管道总计有7,756块土地（含期权），2025年交付2,322处房产，平均总投资成本410,000美元，平均月租金2,560美元[97] 管理层讨论和指引：未来业绩与增长驱动 - 2026年核心运营资金指引为每股1.89美元至1.95美元[28] - 2026年核心FFO（每股及单位）指引中点为1.92美元，较2025年的1.87美元预计增长2.7%[32] - 公司预计2026年核心FFO增长驱动包括：Same-Home核心NOI贡献0.05美元，非Same-Home核心NOI贡献0.07美元[32] - 公司预计2026年核心FFO增长阻力包括：资产处置计划影响-0.05美元，融资成本影响-0.04美元[32] - 2026年预计交付1,700至2,100处房产，总投资6.5亿至8.5亿美元，其中全资开发交付1,300至1,500处，投资5亿至6亿美元[108][110] - 2026年核心FFO（归属于普通股和单位持有人）指引范围为每股1.89至1.95美元，同比增长1.1%至4.3%[108] - 2026年同店核心收入增长指引为1.25%至3.25%，核心NOI增长指引为1.00%至3.00%[108] - 2026年同店核心物业运营费用增长指引为1.75%至3.75%，其中房产税增长预计在2.0%至4.0%之间[110] - 公司2026年指引已考虑2026年1月执行的1.15亿美元股票回购的影响[110] 管理层讨论和指引：资本配置与股东回报 - 公司第四季度以1.5亿美元回购470万股股票，2026年1月以1.151亿美元再回购370万股[23] - 2025年第四季度宣布的普通股每股股息为0.30美元[48] - 2025年第四季度及2026年1月公司共回购约842万股普通股，总金额约2.65亿美元，平均价格约31.77美元[103] - 2026年资本计划预计使用4亿至6亿美元处置回收资金为主要资金来源[110] - 2025年通过ATM（按市价发行）计划直接出售及远期出售普通股共筹集总收益约2.463亿美元[105] 其他财务数据：债务与资本结构 - 截至2025年底，公司总债务为52亿美元，现金及等价物为1.085亿美元[24] - 截至2025年底总债务为51.6亿美元，总债务与总资本化比率为27.5%[48] - 公司总负债为55.3亿美元，总债务为51.6亿美元，加权平均利率为4.48%，加权平均到期年限为8.1年[75] - 公司持有现金及现金等价物1.085亿美元，受限现金1.222亿美元[73] - 债务到期分布良好，2028年及之后才有债务到期，2028年到期债务为5亿美元，占总债务9.7%[75][76] - 2025年第四季度现金利息支出为5627万美元，全年为2.30367亿美元[78] - 截至2025年底，公司总债务为51.6亿美元，占总资本结构的27.5%[80] - 截至2025年底，普通股及运营合伙单位的市值为133.89992亿美元，占总资本结构的71.3%[80] - 净负债及优先股与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.1倍[82] - 截至2025年12月31日，公司总债务为51.6亿美元，净债务与优先股之和为52.81亿美元[127] - 截至2025年12月31日，公司过去十二个月的调整后EBITDAre为10.10亿美元[127] - 净债务与优先股对调整后EBITDAre的比率为5.2倍[127] - 截至2025年12月31日，公司固定费用保障倍数为4.1倍[127] 其他财务数据：资产与盈利能力 - 公司总资产为132.4亿美元，其中运营中的独栋住宅物业净值为110.1亿美元[73] - 投资组合包含52,757处物业，平均每处物业账面总价值为223,623美元[69] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.3903亿美元，基本每股收益为1.18美元[51] - 2025年全年，公司净收入为5.13亿美元[131] - 2025年全年，公司折旧和摊销费用为5.04亿美元[131] - 截至2025年12月31日过去十二个月，公司净利润为5.13亿美元，调整后EBITDAre为10.10亿美元[134] - 2025年全年，因单户房产销售和减值产生的净收益为2.31亿美元[134] - 2025年全年，与飓风相关的净费用为0美元，而截至2025年9月30日的十二个月为498万美元[134] 其他财务数据：现金流与利润率 - 2025年第四季度，公司保留现金流为5767.1万美元，由调整后FFO 1.84亿美元减去普通股分配1.26亿美元得出[151] - 2025年第四季度，公司调整后EBITDAre为2.54亿美元，调整后EBITDAre利润率为62.2%[131] - 2025年第四季度，公司完全调整后EBITDAre为2.38亿美元，完全调整后EBITDAre利润率为58.5%[131] - 2025年全年，公司调整后EBITDAre为10.10亿美元，调整后EBITDAre利润率为62.2%[131] - 2025年全年，公司完全调整后EBITDAre为9.34亿美元，完全调整后EBITDAre利润率为57.5%[131] - 截至2025年12月31日过去十二个月，利息支出为1.85亿美元，折旧及摊销为5.04亿美元[134] 其他重要内容：财务契约与合规 - 无抵押资产与无抵押债务的比率为317.7%，远高于150%的契约要求[83] - 公司遵守2028年、2029年、2031年、2051年、2032年、2052年、2034年I系列、2034年II系列、2035年及2030年无担保优先票据契约[158] - 公司遵守基于2024年7月16日签署并于2025年5月6日修订的无担保信贷协议的契约[158] - 披露的契约合规比率仅用于说明截至报告日公司对特定契约的遵守情况[159] - 该比率不应用于评估公司的财务状况或经营成果[159] - 契约相关风险因素在公司截至2025年12月31日的年报10-K表及后续SEC文件中讨论[159] 其他重要内容：管理层与联系方式 - 首席执行官为Bryan Smith[160] - 首席财务官兼高级执行副总裁为Sara Vogt-Lowell[160] - 首席行政官、首席法务官兼秘书为Chris Lau[160] - 公司投资者关系联系方式为(855) 794-2447及investors@amh.com[162] - 公司媒体关系联系方式为(855) 774-4663及media@amh.com[162]