文章核心观点 AMH公司管理层将参加2024年9月11日美东时间上午10:20的美国银行证券2024全球房地产会议圆桌讨论，会议直播和回放信息可在公司网站查询 [1] 公司信息 - 公司是领先的单户出租房屋大规模综合所有者、运营商和开发商，是内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋作为租赁物业，目标是简化租房体验并让全国住户安心 [2] - 公司近年来获多项荣誉，如《财富》2023年房地产最佳工作场所、2024年最佳工作场所等 [2] - 截至2024年6月30日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户住宅 [2] - AMH指美国房屋4租赁等及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或美国房屋4租赁运营，详情见www.amh.com/dba [3] 会议信息 - 公司管理层将参加2024年9月11日美东时间上午10:20的美国银行证券2024全球房地产会议圆桌讨论 [1] - 会议直播音频将在公司网站www.amh.com“投资者关系”标签下提供，回放截至2024年9月25日 [1] 联系方式 - 媒体关系电话(855) 774-4663，邮箱[email protected] [4] - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794-2447，邮箱[email protected] [4]

文章核心观点 - 认为鲍威尔在通胀问题上反应滞后，造成损害；当前REITs行业极具吸引力，是最佳风险调整板块，推荐三只REITs股票 [3][9][29] 鲍威尔通胀决策评价 - 2021年分析师多次预警通胀，鲍威尔坚称通胀是暂时的，美联储4个月后才调整政策，损害美国民众和其声誉 [2][3] - 今年2月分析师指出通胀接近目标，鲍威尔8月才意识到，分析师认为鲍威尔是反应型政策制定者 [3] REITs行业分析 - 鲍威尔暗示9月降息25个基点，当日Real Estate Select Sector SPDR ETF（XLRE）上涨1.93%，形成18个月突破新高走势，技术形态看涨 [4] - 首次降息将引发更多降息预期，REITs作为收益型工具对低利率反应良好；美国经济强劲，REITs进入降息周期时估值相对低迷，但供需格局良好 [5] - 各REITs行业建筑开工率降至十年低点，房东定价权增强，此时入住率仍处历史高位 [5][7] - 相对于全球股票，REITs的价格现金流比率处于20年最低；自2021年12月市场峰值以来，REITs的远期市盈率降幅最大 [8][9] REITs早期投资成果 - 两周前推荐的Cohen & Steers Quality Income Realty基金（RQI）两周内上涨6.1% [10] - 一个月前推荐的12只REITs中，9只跑赢标普500，American Homes 4 Rent（AMH）表现最佳 [10] - 6周前推荐的Omega Healthcare（OHI）上涨15%；10周前推荐的Extra Storage Space（EXR）上涨22% [11] 低收益REITs推荐 - AMH - AMH是美国最大的单户租赁综合开发商，股价38.6美元，股息率2.7%，自2015年分红，2021年起每年大幅提高股息，2024年提高18.2% [12] - 拥有58,615处房产，分布在21个州，入住率96.2%；二季度租金同比增长7.1%，核心FFO同比增长8.5%至每股0.45美元 [12][14] - 管理层将2024年FFO指引上调至中点增长6%；计划2024年交付2,200 - 2,400套新建房屋 [16] - 预计未来股息增长会有所下降，但未来2 - 3年仍高于FFO增长，派息率55%，有调整空间 [17] 中等收益REITs推荐 - CUBE - CubeSmart是8月十大推荐股之一，三周内上涨9.37%，是表现第三好的股票 [18][19] - 公司在纽约市场的战略布局使其表现良好，但因住房交易减少和供应增加，自存仓市场面临挑战，公司将全年收入指引收窄至 - 0.75%至 + 0.25% [19][20] - 随着利率下降，预计购房者将推动自存仓需求；股价51.5美元，股息率3.96%，为10年中值，设定买入目标价低于52美元 [20][21] - 今年股息仅增长4%，低于过去几年两位数增长，但对买入时股息率4% - 5%的股票来说足够；预计股价将挑战56美元的历史高位，突破后可能涨至75美元 [21] 高收益REITs推荐 - DEA - Easterly Government Properties此前表现不佳，但2024年第二季度财报显示其战略平衡表现令人鼓舞，股价13.4美元，股息率7.9% [22] - 若股价突破14美元，理想情况下收复15美元，有望在一年内回到17 - 20美元区间 [22][23] - 资产负债表强劲，净债务与总企业价值比率为50.9%，约96.6%的债务为固定利率，债务到期时间大多在2026年后 [23] - 公司续签了几份关键租约，包括奥马哈的FBI设施，现金租赁利差达两位数；2024年有一处租约到期，2025年有四处，分别占年租赁收入的1.4%和4.4% [23][25] - 空置率保持在最低水平，6月30日入住率达97.5%，FFO为0.29美元，完全覆盖股息 [27] - 利率下降将增加FFO，增强对股息的信心，分析师对其看法从谨慎转为积极，认为是高收益优质选择 [28]

文章核心观点 - 7月REIT行业复苏加速，各规模和类型表现有差异，部分公司表现突出或不佳，行业估值、股息和做空情况受关注，未来有成为重要收益来源潜力 [1][38] REIT整体表现 - 7月REIT行业复苏加速，涨幅8.33%，跑赢大盘，VNQ涨幅7.94%，年初至今表现优于行业平均 [1] - 2024年前7个月行业平均总回报率3.83%，与2023年前7个月的3.95%接近 [8] 不同市值REIT表现 - 7月小市值和大市值REIT涨幅居前，分别为9.91%和9.77%，前7个月大市值跑赢小市值165个基点 [2] - 7月大市值和小市值REIT的2024年FFO倍数差距缩小，投资者购买大市值REIT需多付27.7% [1] - 市值与FFO倍数、Price/NAV呈正相关，大市值和中市值接近NAV，小市值和微市值折价交易 [21][22] 不同物业类型REIT表现 - 7月所有物业类型REIT均获正回报，基础设施类以21.55%居首，单户住宅类以0.67%垫底 [3] - 年初至今数据中心和广告类表现最佳，基础设施、木材和酒店类表现不佳 [4][5] - 7月行业平均P/FFO升至14.2x，88.9%物业类型倍数扩张，土地、数据中心等倍数较高，酒店、办公和商场类为个位数 [5] 个别证券表现 - 7月冷存储REIT Lineage上市，3只微市值REIT领涨，Wheeler REIT表现最差，过去12个月回报率-99.33% [8] - 7月86.84%的REIT获正回报 [8] 股息收益率 - 股息是REIT总回报重要组成，部分REIT因股价低于NAV股息率高，存在投资机会 [11] - 7月8只REIT宣布股息增加，Medalist Diversified RETT增幅25%，前7个月共53只宣布增加 [38] - 列出支付月度股息的REIT排名 [18] 估值 - 提供按物业类型和市值排名的REIT相对于NAV的溢价/折价数据表格 [19][22] 破产与做空情况 - 7月破产申请降至2月以来最低，但前7个月数量略高于去年同期，高于2022年和2021年多数月份 [24] - 7月行业平均空头兴趣升至3.6%，办公和酒店类最高，农田类环比增幅最大 [26] - 7月Wheeler REIT等空头兴趣增加最多，Office Properties Income Trust等减少最多 [28][32] - 列出空头兴趣最高的REIT排名，医疗物业信托最受做空 [36][37] 潜在收益来源 - 随着美联储降息国债收益率下降，股息增长的REIT可能吸引投资者，推动股价上涨，未来有跑赢市场潜力 [38]

文章核心观点 - 投资者看重投资回报，收益型投资者更关注现金流，股息是现金流重要来源且在长期回报中占比大，美国房屋4租赁公司（AMH）是有吸引力的投资机会 [1][4] 美国房屋4租赁公司（AMH）情况 基本信息 - 公司总部位于拉斯维加斯，属金融行业 [2] 股价与股息 - 年初至今股价变化7.42% [2] - 目前每股股息0.26美元，股息收益率2.69%，低于房地产投资信托和股权信托 - 住宅行业的3.44%，高于标准普尔500指数的1.58% [2] 股息增长 - 当前年化股息1.04美元，较去年增长18.2% [2] - 过去五年中，股息同比增长4次，年均增长率52.30% [2] 盈利与派息率 - 2024年Zacks共识预期每股收益1.76美元，同比增长率6.02% [3] - 当前派息率60%，即过去12个月每股收益的60%用于支付股息 [2] 投资分析 - 股息可提高股票投资利润、降低投资组合风险和具有税收优势，但并非所有公司都提供季度派息，科技初创公司或高增长企业较少提供股息，高收益股票在利率上升期间表现不佳，AMH是有吸引力的投资机会，不仅是强劲的股息投资标的，目前Zacks评级为3（持有） [4]

行业表现 - 房地产投资信托基金（REITs）近期表现强劲，过去30天上涨4.17%，过去3个月上涨7.93% [1] - REITs的表现仅次于公用事业和消费品行业，且在信息技术行业之后排名第二 [1] - 近期经济数据显示经济放缓，市场对降息的预期增加，推动REITs行业情绪迅速转变 [2][3] 利率影响 - 利率上升对REITs造成压力，但随着利率下降，REITs的基本面和需求将得到显著改善 [3] - 许多投资者在REITs估值低迷时大量买入，现在已从中获益 [3] - 市场对REITs的乐观情绪可能导致部分股票估值过高，但仍有一些股票具有吸引力 [3] 蓝筹REITs分析 - 文章聚焦于高质量蓝筹REITs，因其在市场波动时更具安全性 [4] - 通过iREIT® + Hoya风险评级筛选出10只风险评级低于2.0的REITs，这些公司近期表现良好，30天平均涨幅4.2%，年初至今平均涨幅7.1% [5][6] - 这些REITs主要集中在多户住宅、自助仓储和工业地产等子行业 [7] 估值与增长潜力 - 部分蓝筹REITs的估值已接近长期平均水平，但仍有一些股票估值较低，如UDR、REXR和INVH [8] - UDR的当前P/AFFO比率为19.3x，低于其10年平均21.9x，INVH的当前P/AFFO比率为22.8x，低于其5年平均25.1x [9] - REXR和INVH的预期增长与历史平均水平接近，REXR的3年预期AFFO增长率为13.7%，接近其10年平均14.10%，INVH的3年预期AFFO增长率为5.7%，高于其5年平均4.8% [10] 投资机会 - REXR和INVH的股价仍低于历史平均估值，未来可能通过均值回归实现显著回报 [11][13] - REXR未来2.5年的年化回报率可能接近30%，总回报率约85%，INVH的年化回报率可能超过13%，总回报率约35% [11][13] - 尽管REITs行业整体估值上升，但仍有一些股票具有吸引力，投资者需保持耐心和选择性 [14]

行业现状 - 近年来持有房地产投资信托基金（REITs）的投资者投资组合表现不佳，行业受利率上升影响，借贷成本增加，投资者偏好转向固定收益资产，REITs面临债务融资成本上升、利润率受挤压、股价下跌等问题 [1] - 尽管部分投资者希望年底前降息能重振REITs市场情绪，但部分REITs仍被高估且缺乏增长前景 [2] 美国房屋4出租公司（American Homes 4 Rent，AMH） - 该公司专注于收购、开发和管理单户出租房屋，在21个州拥有近59493处单户房产 [3] - 二季度营收增长7.1%至4.235亿美元，运营资金（FFO）每股涨至0.45美元，入住率达96.6%，混合租金增长率为5.3% [3] - 虽业绩良好且预计全年FFO/股创新高，但当前股价约为FFO/股预估中值1.76美元的22倍，被高估 [4] NNN房地产投资信托公司（NNN REIT，NNN） - 公司在美国拥有并管理约3500处单租户净租赁零售物业，专注优质零售租户，收入稳定增长 [6] - 二季度营收同比增长7%至2.168亿美元，FFO/股从0.80美元增至0.83美元，入住率达99.3%，加权平均剩余租期为10年 [6] - 尽管业绩出色，但在高利率下股价创52周新高，当前市盈率约为14倍，未来FFO/股增长为个位数，存在下行风险 [7] 丽晶中心公司（Regency Centers，REG） - 公司专注零售物业，拥有或部分持有481处物业，主要由大型连锁杂货店锚定，在高流量地段拥有约5700万平方英尺优质零售空间 [8] - 二季度净利润增长14.4%至9930万美元，同店物业出租率达95.8%，Nareit FFO同比增长11.1%至1.964亿美元，FFO/股微涨至1.06美元 [8] - 虽业绩良好且预计2024财年FFO/股在4.21 - 4.25美元，但当前股价约为管理层指引中值的16.6倍，未来缺乏显著增长，估值过高 [9]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了8.5%的核心FFO每股增长 [6][22] - 公司增加了2024年全年核心FFO每股指引,中值从1.73美元提高至1.76美元,增长6% [6][33] - 公司在第二季度出售了391套房产,获得约1.25亿美元净收益,平均经济处置收益率在中3%区间 [24][69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了5.5%的同店核心收入增长,超出预期 [14][17] - 公司在第二季度实现了5.9%的同店核心NOI增长 [15] - 公司预计全年同店核心NOI增长率将提高50个基点至4.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在凤凰城市场面临一些新建租赁房供给压力,但公司自建的单户独立产品表现良好,入住率超过97% [40][41] - 公司在中西部市场如密尔沃基表现出色,主要得益于对单户独立产品的强劲需求 [54][55] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎和纪律的资本配置策略,维持健康的资产负债表 [7][25][26] - 公司将继续专注于自主开发项目,今年计划交付2,200至2,400套新房,平均经济收益率在高5%区间 [18][22] - 公司拥有11,000多个地块的土地储备,可以为未来几年的增长提供支撑,降低对二手房市场和其他建筑商的依赖 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为住房基本面继续支撑单户租赁的价值主张,人口结构和供需失衡将持续推动对高品质单户租赁的需求 [9][10][61][62] - 公司认为即使在利率下降的情况下,由于供给短缺,对租赁房的需求仍将保持强劲 [59][60][61] 其他重要信息 - 公司在6月成功发行了5.5%利率的10年期无抵押债券,筹集5亿美元,将用于偿还2014-SFR3资产证券化 [26] - 公司新签署了12.5亿美元的5年期循环信贷额度,利率略有下降,并增加了可持续性挂钩特征 [28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问7月份的租赁情况,新租金增长和续租增长情况 [36] **Bryan Smith 回答** 7月新租金增长6.2%,续租增长5%,公司正在以低5%左右的水平发出续租 [37][38] 问题2 **Eric Wolfe 提问** 询问坏账率预期下降对收入的影响 [43] **Chris Lau 回答** 坏账率预期从1.2%下降至1%,约占收入增长25个基点,另外25个基点来自租金增长预期的上调 [44][45] 问题3 **Jamie Feldman 提问** 询问对佛罗里达和乔治亚州的税收预期 [49] **Chris Lau 回答** 佛罗里达州税收主要在第三四季度确定,目前还没有太多可见度;乔治亚州初步评估值略低于预期,但仍在上诉期 [50][51][52][53]

公司和经营合伙企业的差异 - 公司提供单独的合并财务报表,以帮助投资者了解公司和经营合伙企业之间的差异[22] - 公司和经营合伙企业分别提供了第I部分"第4项.控制程序"部分和单独的第31和32条证书,以确保已作出必要的证明并符合相关法规[23] - 公司和经营合伙企业的单独章节明确指出了各自的行为或持有情况,以突出两者之间的差异[24] - 公司经营业务主要通过经营合伙企业进行,因此提及公司的行为或持有情况也是恰当的[24] - 公司和经营合伙企业的单独讨论应结合阅读,以了解公司的整体合并业绩和管理情况[24] 公司财务状况 - 公司资产总额为133.04亿美元,较上年末增加6.15亿美元[31] - 公司负债总额为55.92亿美元,较上年末减少1.38亿美元[32] - 公司归属于普通股东的净收入为2.01亿美元,同比下降6.53%[39,40] - 公司每股基本和稀释收益分别为0.55美元和0.55美元,同比下降6.78%和6.78%[41,42] - 公司其他综合收益为-282万美元,主要是现金流量套期工具相关的摊销[44] - 公司总股本为361,365,692股[47] - 公司发行了635,075股优先股[47] - 公司发行了69,200,000股普通股[47] - 公司在2023年3月31日的总权益为75.18亿美元[47] - 公司在2023年6月30日的总权益为75.50亿美元[47] - 公司在2023年第二季度实现净利润1.15亿美元[47] - 公司向普通股股东派发每股0.22美元的现金股利[47] - 公司向优先股股东派发股利348.6万美元[47] - 公司向非控股权益股东派发1.13亿美元[47] - 公司在2023年第二季度实现其他综合亏损14万美元[47] 现金流情况 - 公司在2024年6月30日的现金、现金等价物和受限现金总额为8.82亿美元[55] - 公司在2024年上半年的营业活动现金流为4.76亿美元[52] - 公司在2024年上半年的投资活动现金流为-1.08亿美元[53] - 公司在2024年上半年的融资活动现金流为6.60亿美元[54] - 公司在2024年上半年的折旧和摊销费用为2.33亿美元[52] - 公司在2024年上半年的股份支付费用为2,040万美元[52] - 公司在2024年上半年出售单户房产和其他资产的净收益为1.13亿美元[52] - 公司在2024年上半年的开发活动现金支出为4.33亿美元[53] - 公司在2024年上半年发行无抵押优先票据的净收益为10.97亿美元[54] - 公司在2024年上半年向普通股股东分配现金股利为1.92亿美元[54] 资产负债情况 - 公司单一家庭房地产资产净值为117.26亿美元[60] - 公司现金及现金等价物为7.18亿美元[60] - 公司资产负债率为41.6%[60,61] 经营业绩 - 公司2024年上半年收入为84.70亿美元，同比增长6.8%[65] - 公司2024年上半年净利润为23.66亿美元，同比下降6.5%[68] - 公司2024年第二季度收入为42.35亿美元，同比增长7.1%[65] - 公司2024年第二季度净利润为10.85亿美元，同比下降5.9%[68] - 公司2024年第二季度每股收益为0.25美元[70] - 公司2024年上半年每股收益为0.55美元[70] - 公司2024年第二季度其他综合收益为-141万美元[72] 房产情况 - 公司持有59,493套单户型房产,分布在21个州,其中633套被归类为待售[88] - 公司在2024年上半年的营业活动现金流为4.758亿美元,较2023年同期增加14.5%[80] - 公司在2024年上半年的投资活动现金流为-1.083亿美元,较2023年同期减少54.5%[81] - 公司在2024年上半年的融资活动现金流为2.923亿美元,较2023年同期增加958.6%[82] - 公司2024年上半年的现金及受限现金余额为8.816亿美元,较2023年末增加296.5%[83] - 公司2024年上半年的利息支付净额为5,888.3万美元,较2023年同期减少9.2%[85] - 公司2024年上半年的应计物业装修和开发支出为5,953.8万美元,较2023年同期减少37.1%[86] - 公司2024年上半年的物业和土地贡献给合营企业为1.569亿美元,较2023年同期增加1248.1%[86] - 公司2024年上半年的非现金使用权资产取得运营租赁负债为42.6万美元[86] - 公司2024年上半年的应计联属方分配为155.1万美元,较2023年同期增加84.1%[86] 联营企业情况 - 公司持有20%权益的4家非合并联营企业,截至2024年6月30日共有3,167套已完工房产[113] - 联营企业J.P. Morgan JV I和Institutional Investor JV分别获得3.75亿美元和2.327亿美元的贷款,公司提供了相关担保[116][117][118] - 公司管理这些联营企业,并从中获得管理费和开发费收入,分别为360万美元和290万美元[114] - 公司将单户房产或土地转让给联营企业,相关收益计入出售和减值收益中[115] 单户房产情况 - 公司持有的单户房产和土地的账面净值合计为101.66亿美元[99] - 公司

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为4.2349亿美元 同比增长7.1% [1] - 每股收益(EPS)为0.45美元 去年同期为0.27美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期41218万美元 超出幅度2.74% [1] - EPS超出共识预期0.43美元 超出幅度4.65% [1] 核心业务指标 - 核心营收37612万美元 超出四分析师平均预期37127万美元 同比增长7.6% [3] - 非同质核心营收3736万美元 低于四分析师平均预期3334万美元 同比下降23.2% [4] - 租户扣款营收4737万美元 略低于四分析师平均预期4757万美元 同比增长3.4% [5] - 同质核心营收33876万美元 超出四分析师平均预期33756万美元 同比增长12.5% [6] 盈利能力 - 稀释后每股净收益0.25美元 超出五分析师平均预期0.14美元 [7] 市场表现 - 公司股价过去一个月下跌3.3% 同期标普500指数上涨1.1% [7] - 公司目前Zacks评级为3(持有) 预计短期内表现将与大盘一致 [7]

文章核心观点 - 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent）本季度运营资金和营收超预期，股价年初以来表现弱于大盘，未来表现取决于管理层财报电话会议评论和运营资金展望，当前Zacks评级为3（持有），同行业BRT Realty待公布二季度财报 [1][2][3][4] 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent）业绩情况 - 本季度每股运营资金（FFO）为0.45美元，超Zacks共识预期的0.43美元，去年同期为0.41美元，运营资金惊喜率为4.65%，过去四个季度两次超共识预期 [1] - 截至2024年6月季度营收4.2349亿美元，超Zacks共识预期2.74%，去年同期为3.9555亿美元，过去四个季度四次超共识营收预期 [1] 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent）股价表现 - 年初以来股价上涨约0.4%，而标准普尔500指数涨幅为15.8% [2] 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent）展望 - 股票近期价格走势和未来运营资金预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [2] - 运营资金展望可帮助投资者判断股票走势，实证研究显示近期股价走势与预期修正趋势强相关 [3] - 财报发布前预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks评级为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [4] - 下一季度共识运营资金预期为每股0.43美元，营收4.3413亿美元，本财年共识运营资金预期为每股1.74美元，营收17亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业前20%，前50%行业表现优于后50%行业超两倍 [5] BRT Realty情况 - 尚未公布2024年二季度财报，预计8月6日发布 [5] - 预计本季度每股收益0.37美元，与去年同期持平，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [5] - 预计本季度营收2345万美元，较去年同期增长0.6% [6]