文章核心观点 - 酒店房地产市场受全球因素影响大，但随着全球旅游反弹，酒店行业呈上升趋势，苹果酒店房地产投资信托基金表现良好，有望持续繁荣，是否值得投资取决于市场条件 [1][9] 酒店市场与酒店REITs情况 - 全球新冠疫情对酒店业造成灾难性影响，疫情后旅游市场复苏但未达此前峰值 [2] - 苹果酒店房地产投资信托基金是搭乘行业增长浪潮最成功的参与者之一 [2] 苹果酒店房地产投资信托基金概况 - 该公司是美国领先的上市酒店房地产投资信托基金，拥有美国最大的高档酒店投资组合之一，在37个州拥有超220家酒店和约30000间客房 [2] - 公司酒店投资组合包括99家万豪酒店、119家希尔顿酒店和5家凯悦酒店，其历史可追溯到1999年，旨在广泛吸引消费者并具备高ESG标准，且一直为股东提供稳定增长和价值 [3] 苹果酒店房地产投资信托基金股价情况 - 截至撰写时，公司股价为16.51美元，5年价格略有1.66%的上涨，表明公司已从旅行限制中完全恢复 [4] 苹果酒店房地产投资信托基金成功要点 Q4 2023财务报告 - 公司在2023年第四季度每间可售房收入增长2%，全年增长7%；第四季度总收入为3.15亿美元，2023年为14亿美元，分别较上一年增长3%和7% [5] 持续扩张 - 公司首席执行官重申公司继续扩张的意图，12月公司自2008年衰退后首次重新进入拉斯维加斯市场，以约7500万美元收购拥有299间客房的SpringHill Suites酒店，每间客房约25.1万美元，且拉斯维加斯酒店房地产投资信托基金竞争较少 [6] 乐观前景 - 酒店行业预计将增长，旅行限制只是长期增长中的小阻碍 [7] - 公司预计2024年客房收入将增长2% - 4%，EBITDA利润率将在34.6% - 35.6%之间，还计划继续进行机会性收购 [7] 股息情况 - 该房地产投资信托基金有定期每月股息支付，可产生被动收入，截至2024年3月，股息收益率为5.69% [8]

业绩总结 - 公司2023年第四季度和全年可比酒店RevPAR分别增长了2%和7%[13][15] - 公司2023年第四季度和全年可比酒店调整后的酒店EBITDA分别为1.04亿美元和5亿美元[14] - 公司2023年第四季度和全年可比酒店RevPAR相对2019年同期分别增长了约8%[15] - 公司2023年收购了总共6家酒店，总价约为2.9亿美元[21] - 公司的年度常规月现金分配为每股0.96美元，年化收益率约为6%[19] - 公司通过ATM计划出售了约1280万股，净收益约2.6亿美元[20] - 公司的调整后的酒店EBITDA利润率分别为第四季度32.9%和全年36.4%[18] - 公司的同店酒店总收入在2023年第四季度为3.15亿美元，全年为14亿美元，同比增长3%和7%[36] - 公司的同店酒店RevPAR分别为105美元和116美元，同比增长2%和7%[37] - 公司的同店酒店调整后的酒店EBITDA分别为1.04亿美元和5亿美元，同比下降2%和增长5%[43] 财务状况 - 公司截至12月31日，有约1.05亿美元的债务将在未来12个月到期，包括一笔8500万美元的贷款和一笔约2000万美元的抵押贷款[48] - 公司计划使用运营资金、循环信贷设施下的借款和/或新融资来支付即将到期的债务[48] - 公司在第四季度完成的收购是通过手头现金、循环信贷设施下的可用资金和ATM计划下股票销售的净收益资金来资助的[48] - 公司在第四季度通过ATM计划销售约1280万股，平均销售价格约为17.05美元/股，总募集资金约2.19亿美元，净收益约2.16亿美元[48] - 公司截至年底，ATM计划还剩约500万美元，正在与董事会和代理商商讨重新授权和延长ATM计划的事宜[49] 展望和策略 - 公司预计2024年全年净收入将在1.91亿至2.17亿美元之间，可比酒店RevPAR变化在2%至4%之间，可比酒店调整后的酒店EBITDA利润率在34.6%至35.6%之间，调整后的EBITDAre在4.52亿至4.74亿美元之间[50] - 公司预计酒店运营成本将在中间值上涨约5%[50] - 公司的2024年展望基于当前情况，不考虑业务中的任何意外发展或运营环境的变化，也不考虑任何未宣布的酒店收购或处置[51] - 公司认为其业务基本面良好，有利于从增量需求中受益，团队将继续努力最大化现有资产的表现并追求有利定价的外部增长[54] - 公司对中期业务发展前景持乐观态度[70]

营收情况 - Apple Hospitality REIT在2023年12月季度报告显示，营收为3.1246亿美元，同比增长4.5%[1] - 公司的营收超出了Zacks Consensus Estimate的304.17亿美元，增长幅度为+2.72%[2] - 在最新季度中，Apple Hospitality REIT在房间营收方面表现良好，达到2.8248亿美元，超过了分析师平均预期的2.7746亿美元[5] 每股收益 - 每股收益为0.31美元，较去年同期的0.01美元有显著增长[1] - 每股稀释净收益为0.09美元，略低于分析师平均预期的0.10美元[8] 营收细分 - 食品和饮料营收为1.494亿美元，较分析师平均预期的1.303亿美元增长了9.4%[6] - 其他营收为1.505亿美元，较分析师平均预期的1.351亿美元增长了22.2%[7]

公司业绩 - 公司预测2024年可比酒店的RevPAR增长为低至中个位数，并且营运结果略有增长[11] - 公司以约2.898亿美元的总价收购了六家现有酒店和一个独立停车场[13] - 公司计划利用现有现金、ATM计划下的股票净收益或未担保信贷设施的借款来进行未来酒店收购[13] - 公司在2023年购买了约0.5百万股普通股，总购买价格约为690万美元[14] 公司资产 - 公司拥有225家酒店，总客房数为29,900间[16] - 公司的酒店管理协议通常为1至30年，约85%的酒店采用变动管理费协议，管理费一般为总收入的2.5%至3.5%[16] - 公司的酒店维护和翻新支出分别为2023年约7680万美元，2024年预计将投资约7500万至8500万美元[18] 公司财务 - 公司截至2023年12月31日，总债务约为14亿美元，综合加权平均利率约为4.26%[19] - 公司未使用的循环信贷设施借款额度截至2023年12月31日为6.5亿美元[19] - 公司计划继续每月支付分配，截至2023年12月31日，年化分配率为每普通股0.96美元[21] 公司可持续性 - 公司积极监控酒店的能源、水和废物关键绩效指标[24] - 公司于2018年建立正式的能源管理计划，确保能源、水和废物管理成为重点[24] - 公司在收购尽职调查中进行可持续性评估，以提高物业的环境表现[25] 公司债务情况 - 公司截至2023年12月31日的可变利率债务包括未担保的信贷额度，其中包括9.7亿美元的贷款[111] - 公司截至2023年12月31日拥有14项利率互换协议，有效固定了公司约8.2亿美元的可变利率债务的利息支付，互换到期日从2024年1月到2029年12月不等[111] - 公司支付固定利率并收取浮动利率，浮动利率为一月期SOFR年利率加上0.10%的SOFR利差调整[111]

公司运营业绩 - 公司宣布2023年第四季度和全年截至12月31日的运营业绩[1] - 公司在2023年第四季度和全年的净收入和运营收入均有显著增长[2] - 公司在2023年第四季度和全年取得了强劲的底线业绩，2023年第四季度可比酒店调整后的酒店EBITDA约为1.04亿美元，全年为5亿美元，分别较2022年同期下降2%和增长5%[8] 公司资产和财务状况 - 公司持有的酒店数量为225家，分布在38个州的88个市场，拥有总计29,900间客房[6] - 截至2023年12月31日，公司总共有约14亿美元的未偿债务，现金约1000万美元，以及约6.5亿美元的循环信贷额度可用[28] - 公司设有股票回购计划，截至2023年12月31日，公司还剩下约3.35亿美元用于回购股票[29] 公司收购和资本支出 - 公司在2023年收购了六家酒店和一个独立停车场，总购买价格约为2.898亿美元，同时还有两家酒店正处于购买合同中，预计总购买价格约为1.775亿美元[9] - 公司在2023年投资了约7700万美元用于资本支出，并计划在2024年投资约7500万至8500万美元用于资本改善项目[27] 公司股票交易和分配 - 公司在2023年第四季度通过其市场发行计划（ATM计划）出售了约1280万股股票，平均市场销售价格约为17.05美元每股，净收益约为2.16亿美元[10] - 公司通过ATM计划在2023年第四季度出售了约1280万股股票，募集了约2.186亿美元的总收入[30] - 公司在2023年第四季度支付了每股0.24美元的分配，全年支付了每股1.04美元的分配，总计约2.383亿美元[32] 公司财务展望和非GAAP财务指标 - 公司的2024年财务展望包括净收入在1.91亿至2.17亿美元之间，调整后的EBITDAre在4.52亿至4.74亿美元之间，资本支出在7500万至8500万美元之间[35] - 公司认为以下非GAAP财务指标对投资者有用，作为其运营绩效的关键补充指标[39] - 公司根据Nareit制定的标准计算和展示EBITDAre，并认为这提供了有用的信息，便于投资者比较公司在不同时期和报告EBITDAre的REITs之间的运营表现[60][61]

公司运营业绩 - Apple Hospitality REIT 公布了2023年第四季度和全年度的运营业绩[1] - 净收入为20765千美元，同比增长798.1%[1] - 调整后的 EBITDAre 为90536千美元，较去年增长0.9%[1] - 可比酒店 RevPAR 达到105.01美元，同比增长2.4%[1] - 公司拥有225家酒店，总计拥有29900间客房[5] - 可比酒店入住率为70%，较去年基本持平[7] 公司收购和运营扩展 - 公司在2023年收购了五家高质量酒店[4] - 公司在2023年共收购6家酒店和一个独立停车场，总购买价格约为2.898亿美元，另有两家酒店待购买，预计总购买价格约为1.775亿美元[10] - 公司2023年第四季度可比酒店调整后酒店EBITDA约为1.04亿美元，全年为5亿美元，分别较2022年同期下降2%和增长5%[9] 公司财务状况 - 公司2023年12月31日，总债务占总资本净额约为25%[13] - 公司2023年12月31日，每股分配总额为0.24美元，基于2月20日的股价15.91美元，当前每股年化现金分配为0.96美元，年收益率约为6.0%[14] - 公司2023年通过“ATM计划”出售约1280万股普通股，加权平均市场销售价格约为17.05美元，净收益约为2.16亿美元[12] 酒店市场表现 - Phoenix, AZ的酒店入住率下降至78.1%，ADR为153.32美元，RevPAR为119.78美元，酒店EBITDA占比为6.6%[75] - Los Angeles, CA的酒店入住率上升至79.7%，ADR为182.14美元，RevPAR为145.11美元，酒店EBITDA占比为5.6%[75] - San Diego, CA的酒店入住率上升至70.7%，ADR为171.25美元，RevPAR为121.02美元，酒店EBITDA占比为4.9%[75]

行业复苏与杠杆影响 - 美国酒店行业已从疫情中完全恢复 2023年平均每日房价(ADR)和每间可用客房收入(RevPAR)创历史新高 [2] - 酒店REITs股价仍比疫情前水平低20%以上 存在明显定价差异 [2] - 行业复苏与REITs表现脱节可能源于杠杆与周期性的相互作用 [4] 杠杆的双重效应 - 杠杆本质上是放大器 既能放大收益也能放大亏损 在景气周期中提升收益 在衰退周期中加剧亏损 [5] - 财务困境成本是杠杆的第二重影响 疫情期间酒店EBITDA归零或为负值 导致贷款契约面临违约风险 [6] - 多数酒店REITs为避免违约采取三种稀释性措施：低价增发股票 低谷出售资产 优先股大量转普通股 [6] APLE的差异化表现 - APLE是唯一实现FFO和股价完全恢复的酒店REIT [7] - 公司疫情前杠杆率仅25%(行业平均40%-60%) 避免了财务困境和股权稀释 [10] - APLE保持资产基础和股本不变 行业收入恢复直接转化为AFFO/股恢复 [12] - 尽管物业组合RevPAR较低(3Q23为122.91美元) 但地域分布均衡 与GDP比例匹配 [8] 行业杠杆策略启示 - 理想杠杆水平取决于行业稳定性 稳定行业可承受更高杠杆 [15] - 低波动REITs适合高杠杆投资(三净租赁/工业地产/通信塔等) 高波动行业(酒店/写字楼/购物中心)应保持低杠杆 [15] - 当前酒店REITs存在明显错误定价 低杠杆APLE交易于12.3倍AFFO 而高杠杆PEB达15.5倍 [16] 投资机会判断 - APLE凭借保守资本结构成为行业明确投资机会 [17] - 市场过度关注物业品质(如PEB)而忽视财务风险 高杠杆REITs在当前周期中估值偏高 [16]

公司现金分配 - 公司宣布每股普通股的月度现金分配为$0.08，年化分配为$0.96，年收益率约为5.9%[1] 酒店组合信息 - 公司拥有美国最大和最多样化的高档客房酒店组合，包括225家酒店，拥有29,900间客房，分布在38个州的88个市场，其中包括100家万豪品牌酒店，120家希尔顿品牌酒店和5家凯悦品牌酒店[2] 未来展望风险因素 - 公司在未来展望声明中提到了一系列风险因素，包括资产收购和处置、股东分配、资本义务、政治、经济和市场条件变化、旅行减少、天气条件、融资风险、利率变化、诉讼风险等，同时强调读者应仔细审查公司提交给证券交易委员会的文件中的风险因素[3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比酒店总收入为3.56亿美元,同比增长4%,前9个月为10.1亿美元,同比增长9% [36] - 第三季度可比酒店RevPAR为123美元,同比增长3%,ADR为159美元,同比增长1%,入住率为77%,同比增长2% [37] - 前9个月可比酒店ADR同比增长5%,入住率同比增长3%,RevPAR同比增长8% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度周末入住率为82%,同比增长1% [38] - 第三季度工作日入住率为75%,同比增长2% [38] - 第三季度渠道占比:品牌直销40%、OTA13%、物业直销25%、GDS16% [39] - 第三季度客户群体占比:VaR33%、其他折扣30%、团队14%、谈判17% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在盐湖城、雷顿等市场进行了收购,这些市场经济多元化,包括软件开发、制造、IT、国防、石油天然气、交通、旅游、医疗等行业 [21][22] - 公司在圣地亚哥和梅尔本等休闲市场的表现较去年有所下降,但仍大幅高于2019年水平 [113][114][115] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过收购优质酒店资产,优化和扩大了投资组合,并保持了较低的负债水平 [27][28][51] - 公司在当前市场环境下保持了较强的交易能力和竞争优势,并有望继续保持良好的收购势头 [73][74] - 公司的投资策略旨在创造非对称风险收益,在任何宏观经济环境下都能实现出色的业绩 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对行业基本面保持乐观,认为休闲需求持续强劲,商务出行需求也在稳步改善 [14][30] - 公司预计未来几个季度的成本增长将有所放缓,有望实现利润率的进一步改善 [41][42][43][45][55] - 公司对2023年全年的业绩保持信心,并有望超出指引中值的表现 [55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 公司对2023年第四季度的RevPAR和利润率指引有何考虑 [59][60][61][62][63][64][65] **Liz Perkins 回答** 公司预计第四季度利润率同比下降约140个基点,但有望在未来几个季度实现进一步改善 [60][61][62][63][64][65] 问题2 **Floris van Dijkum 提问** 公司未来的收购和出售策略,以及对集团杠杆水平的考虑 [71][72][73][90][91][92][93] **Justin Knight 回答** 公司将继续审慎评估收购和出售机会,保持适度的杠杆水平,并可能通过股权融资支持收购 [73][90][91][92][93] 问题3 **Michael Bellisario 提问** 公司对未来几个月的预订情况和收入确认模式的看法 [100][101][102] **Liz Perkins 回答** 公司通常在当月开始时有50%的入住率已经确认,剩余部分在当月实现,这种模式在全年各月保持相对稳定 [100][101][102]

公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资公司，主要投资于美国的收入产生型房地产，拥有220家酒店，总共拥有28,929间客房[34] - 公司在2023年前九个月完成了对一家154间客房的Courtyard酒店的收购，总购买价格为3100万美元[34] 财务表现 - 公司在2023年前九个月的总收入为10.31亿美元，较去年同期增长9.8%[37] - 酒店运营支出为5.89388亿美元，较去年同期增长11.3%[37] - 酒店平均房价（ADR）为159.36美元，较去年同期增长0.9%[37] - 酒店入住率为77.1%，较去年同期增长1.8%[37] - 酒店每可用房间收入（RevPAR）为122.91美元，较去年同期增长2.8%[37] - 公司的同店酒店收入和运营结果在2023年前九个月较去年同期有所改善，RevPAR增长约8.2%[38] - 公司的主要收入来源是酒店收入，包括客房、餐饮和其他相关收入[38] - 公司2023年第三季度总收入为35.83亿美元，同比增长4.99%[39] - 2023年前九个月总收入为10亿美元，同比增长6.34%[39] - 2023年第三季度可比酒店平均入住率为77.1%，ADR为159.36美元，RevPAR为122.91美元[39] - 2023年前九个月可比酒店平均入住率为75.8%，ADR为157.54美元，RevPAR为119.34美元[39] - 2023年前九个月酒店运营费用占总收入的比例为57.1%[39] - 2023年前九个月财产税、保险和其他费用占总收入的比例为5.9%[39] - 2023年前九个月所得税费用为0.9百万美元，同比下降47.06%[41] 酒店资产情况 - 公司拥有220家酒店，总计28,929间客房，分布在37个州[45] - 佛罗里达州拥有最多的酒店，共22家，总计2,844间客房[46] - 公司在加利福尼亚州拥有多家酒店，其中位于圣地亚哥的Courtyard酒店拥有245间客房[47] - 公司在佛罗里达州迈阿密的Courtyard酒店拥有118间客房，同比增长[48] 公司运营及财务策略 - 公司计算并展示了FFO和MFFO，用于评估其运营绩效[43] - 公司认为EBITDA和Adjusted Hotel EBITDA有助于评估其运营绩效[43] - 公司在2023年第三季度实现净利润为58,512,000美元，同比略有下降[44] - 公司截至2023年9月30日，手头可用的公司现金约为3.54亿美元，未使用的循环信贷额度约为6.5亿美元[57] - 公司自2020年8月以来通过ATM计划出售了约470万股普通股，募集了约7600万美元的总收益[57] - 公司计划在2023年投资约7000万至8000万美元进行资本支出，包括对大约20至25个物业进行各种翻新项目[58] - 公司计划在2023年使用来自ATM计划出售股票的净收益进行一般企业用途，可能包括收购额外物业、偿还未偿还债务、资本支出、改善其投资组合中的物业和营运资金[58] 风险管理 - 公司截至2023年9月30日的财务工具未受到外汇风险、商品价格风险或股票价格风险的重大市场风险影响[64] - 公司暴露于利率风险，由于可能发生的短期利率变化，公司在现金投资或借款于循环信贷设施以及未通过利率互换固定的可变利率债务部分[64] - 公司的可变利率债务包括未担保的信贷设施，包括循环信贷设施下的借款和10亿美元的定期贷款[64]