Brandywine Realty Trust (NYSE:BDN) Q1 2022 Earnings Conference Call April 21, 2022 9:00 AM ET Company Participants Jerry Sweeney - President and CEO George Johnstone - EVP of Operations Tom Wirth - EVP and CFO Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore ISI Jamie Feldman - Bank of America Michael Lewis - Truist Securities Bill Crow - Raymond James Operator Good day and thank you for standing by. Welcome to the Brandywine Realty Trust First Quarter 2022 Earnings Conference Call. [Operator Instruction ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Shares of Beneficial Interest BDN NYSE ☒ Annual Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Brandywine Realty Trust Brandywine ...

Brandywine Realty Trust (NYSE:BDN) Q4 2021 Earnings Conference Call February 3, 2022 9:00 AM ET Company Participants Jerry Sweeney - President & Chief Executive Officer Tom Wirth - Executive Vice President & Chief Financial Officer George Johnstone - Executive Vice President of Operations Conference Call Participants Manny Korchman - Citi Steve Sakwa - Evercore ISI Craig Mailman - KeyBanc Capital Markets James Feldman - Bank of America Daniel Ismail - Green Street Advisors Operator Good day and thank you fo ...

SUPPLEMENTAL INFORMATION PACKAGE 2021 FOURTH QUARTER QUALITY I N N O V A T I O N INTEGRITY COMMUNITY Table of Contents | --- | --- | --- | |------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------|-------| | | | | | | Executive Summary 1 | Page | | | 2022/2021 Business Plan Trend Line | 3 | | | Development Activity | 7 | | | Balance Sheet and Liquidity | 12 | | | Land Inventory | 13 | | | Property Activity | 14 ...

SUPPLEMENTAL INFORMATION PACKAGE 2021 THIRD QUARTER QUALITY I N N O V A T I O N INTEGRITY COMMUNITY Table of Contents | --- | --- | --- | |------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------|-------| | | | Page | | | Executive Summary 1 | | | | 2021 Business Plan Trend Line | 3 | | | Development Activity | 7 | | | Balance Sheet and Liquidity | 12 | | | Land Inventory | 13 | | | Property Activity | 14 | | | ...

收入和利润（同比环比） - 总营收下降5.6百万美元（-4.4%），主要因资产处置导致1050万美元减少[127][126] - 总营收从2020年九个月4.08亿美元下降至2021年3.613亿美元，减少4670万美元(11.4%)[142] - 总租金收入因2020和2021年资产处置减少5750万美元[143] - 第三方管理费收入增长2.2百万美元（+51.2%），达6.5百万美元[126][128] - 大西洋中部办公室合资企业带来310万美元管理费收入[143] - 费城FMC大厦因疫情限制解除增加120万美元租金收入[143] - 保险理赔和法律和解带来其他收入增加160万美元[145] - 同店物业组合收入增长1.6百万美元（+1.5%），达107.1百万美元[126] - 同店物业组合包含73处物业，总计约1250万平方英尺可出租净面积，2021年九个月租金收入3.159亿美元，较2020年3.128亿美元增长310万美元(1.0%)[140][142] - 运营净收入下降3.6百万美元（-4.7%），其中同店组合微增0.6百万美元（+0.9%）[126] - 净营业收入从2020年九个月2.497亿美元下降至2021年2.201亿美元，减少2960万美元(11.9%)[142] - 房地产处置收益减少271.9百万美元（-100%），因上年同期出售商业广场权益[126][135] - 房地产处置收益2.745亿美元[151] - 不动产处置收益同比减少111.752百万美元[173] - 利息收入增加4.0百万美元（+800%），源于奥斯汀优先股投资提前赎回[136][126] - 联营房地产企业权益亏损增加，主要因素包括：Commerce Square Venture增加100万美元，BDN AI Venture因持有待售资产减值增加60万美元，MAP Venture因入住率下降增加50万美元，4040 Wilson Venture完成减少90万美元，Mid-Atlantic Office Venture形成减少30万美元[139] - 联营房地产企业权益亏损从2020年九个月990万美元增加至2021年2080万美元，增加1090万美元(110.1%)[142] - 净收入从2020年九个月2.882亿美元下降至2021年780万美元，大幅减少2.804亿美元(97.3%)[142] - 经营基金（FFO）九个月累计1.771亿美元（2020年同期：1.790亿美元）[181] 成本和费用（同比环比） - 物业运营费用减少1.3百万美元（-4.1%），资产处置贡献340万美元降幅[131][126] - 物业运营费用因资产处置减少1790万美元[146] - 房地产税下降1.5百万美元（-10.1%），资产处置及税务评估减少所致[133][126] - 房地产税因资产处置减少650万美元[148] - 折旧摊销费用增加4.7百万美元（+10.8%），主因加速折旧及资产寿命重估[126][134] - 折旧与摊销费用从2020年九个月1.454亿美元下降至2021年1.312亿美元，减少1420万美元(9.8%)[142] - 折旧摊销因资产处置减少2050万美元[149] - 利息支出减少，主要因素包括：开发项目资本化利息增加减少150万美元，Two Commerce Square等剥离减少40万美元，Two Logan Square抵押贷款购买减少110万美元，但或有付款减少导致增加200万美元[137] - 利息支出从2020年九个月5650万美元下降至2021年4700万美元，减少950万美元(16.8%)[142] 租赁和入住表现 - 核心物业在2021年9月30日的入住率为90.3%，相比2020年同期的91.0%有所下降[112] - 核心物业 occupancy 率下降0.8个百分点至90.2%[126] - 核心入住率从2020年九个月91.0%下降至2021年90.1%[142] - 2021年九个月期间的新租约和扩租租金率同比增长24.6%，而续租租金率增长13.1%[113] - 2021年九个月期间，公司净吸收面积为负165,888平方英尺，显示租赁需求减弱[113] - 租户保留率为55.3%，相比2020年同期的53.4%有所改善[113] - 公司加权平均租期为6.8年，资本承诺中租赁佣金为每平方英尺9.33美元，租户改善成本为每平方英尺20.10美元[113] - 2021年剩余时间内，占公司总年化基本租金0.9%的租约将到期，2022年则有9.2%的租约到期[114] 开发与再开发项目 - 公司在德克萨斯州奥斯汀的开发项目405 Colorado Street预计于2021年第二季度完工，总成本估算为1.22亿美元[121] - 费城3000 Market Street的再开发项目预计于2021年第三季度完成，估算成本为3500万美元[121] - 拉德诺市250 King of Prussia Road再开发项目预计2022年第二季度完工，总成本估算为8285.4万美元[121] 现金流 - 经营活动现金流同比下降13.4%至140.719百万美元（2020年同期：162.464百万美元）[172] - 投资活动现金流出增加87.0%至44.921百万美元（2020年同期：24.023百万美元）[172] - 融资活动现金流出减少40.2%至99.578百万美元（2020年同期：166.616百万美元）[172] - 债务发行收入同比减少54.500百万美元[174] - 债务偿还支出同比增加60.605百万美元[174] 债务和资本结构 - 无担保债务总额18.286亿美元[166] - 现金及可用信贷额度总计6.407亿美元（现金4250万+信贷5.982亿）[169] - 固定利率债务占比95.7%（2020年末：97.1%），浮动利率债务占比升至4.3%[176] - 加权平均债务利率3.7%（2020年末：3.8%），平均到期年限4.7年[176] - 2022年到期债务2.5亿美元，加权利率2.87%[177] - 截至2021年9月30日，公司无担保票据未偿还本金余额为15亿美元[185] - 可变利率债务总额为3.286亿美元，包括信托优先证券7860万美元、6亿美元未提取信贷额度及2.5亿美元无担保定期贷款[185] - 无担保票据公允价值为16.24亿美元，较本金溢价1.24亿美元[185] - 贴现率每变动100个基点，债务总公允价值相应变动约1630万美元[185] - 可变利率债务公允价值为3.095亿美元，较本金折价1910万美元[185] - 利率上升100个基点时，可变利率债务公允价值下降约930万美元[185] - 利率下降100个基点时，可变利率债务公允价值上升约1030万美元[185] - 无担保定期贷款已通过利率互换转为固定利率债务[185] - 固定利率债务组合利率变动影响净金融头寸，但不影响利息支出或现金流[185] - 可变利率债务组合利率变动影响利息支出和现金流，但不影响净金融头寸[185] 资产质量和准备金 - 截至2021年9月30日，公司应收账款坏账准备为410万美元，占应收账款的2.4%[115]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为6110万美元或每股035美元 超出市场共识预期001美元 [38] - 净收入为90万美元或每股001美元 [38] - 投资收入为450万美元 较200万美元的指引高出250万美元 主要由于5000万美元优先股投资的提前终止 加速确认了约150万美元的费用和130万美元的补偿利息 [39][40] - 利息支出为1520万美元 较第二季度预测低80万美元 主要由于在405 Colorado项目上资本化的利息高于预期 [42] - 一般及行政费用为710万美元 较750万美元的指引低40万美元 主要由于员工成本降低 [43] - 固定费用覆盖率为43 利息覆盖率为41 均较第二季度有所改善 [43] - 年化净债务与EBITDA比率降至65 处于63至65指引范围的高端 [43] - 股息支付率FFO为54% CAD为81% 五年来股息增长率为53% CAD增长率为8% [22] - 第四季度指引：投资组合运营收入预计为7000万美元 来自非合并合资企业的FFO贡献为610万美元 一般及行政费用为710万美元 利息支出为1550万美元（其中资本化利息约为200万美元） 终止费和其他收入约为250万美元 土地销售和税收准备金约为130万美元 [45][46][47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合入住率提高至约35% 低于5万平方英尺的租户入住率现已超过50% [4] - 本季度执行了464,000平方英尺的租约 包括347,000平方英尺的新租赁活动 [19] - 租户保留率高于2021年业务计划范围 今年签署的59笔新交易的加权平均租期为78年 其中68%的租期超过四年 [11] - 第三季度资本成本低于所产生收入的8% 现金按市价计值为正12% GAAP按市价计值为正16% [12] - 第三季度GAAP同店NOI为2% 年初至今结果在21%范围内 第三季度现金同店NOI为55% 高于3%至5%的2021年范围 [14] - 预计第四季度将有约10万平方英尺的正吸纳量 [9] - 将投机性收入目标从2050万美元至2100万美元的中点范围提高了50万美元 修订后的目标已完成99%以上 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城郊区市场第二季度产生了超过35万平方英尺的租赁活动 环比增长427% [15] - 费城CBD市场也实现了181,000平方英尺的租赁活动 费城的复苏情况优于许多其他美国主要城市 其空置率低于全国平均水平 [16] - 奥斯汀市场在管道中有40万平方英尺的活动 [63] - 华盛顿特区市场在管道中有30万平方英尺的活动 [63] - 宾夕法尼亚州郊区市场在管道中有超过50万平方英尺的活动 [63] - 费城CBD市场在管道中有40万平方英尺的活动 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于减少远期展期风险 已将截至2024年的远期展期风险敞口降至平均68% 截至2026年的年度预测展期风险敞口低于10% [6] - 关键近期盈利驱动因素是填补几个关键空置 预计将产生每股007至010美元的增长 目前已租赁了约46%的目标平方英尺 实现了约45%的远期收入增长 平均现金按市价计值为12% GAAP按市价计值为19% 相关收入预计在2022年第三季度前基本到位 [7] - 观察到租户需要更高质量空间的明确趋势 这使公司的投资组合处于非常有利的地位 [8] - 自疫情开始以来 约有10万平方英尺的交易从低质量竞争对手转移到Brandywine的楼宇 约有20家租户扩大了约122,000平方英尺的办公场所 [20] - 开发项目进展：250 King of Prussia Road（169,000平方英尺翻新项目 针对生命科学和办公室）成本因增加MEP工作和额外发电机而增加 目标收益率减少约20个基点 [25][26] Schuylkill Yards West项目（326套公寓单元 200,000平方英尺商业和生命科学空间 9,000平方英尺零售）按计划进行 预计2023年第三季度交付 混合收益率为7% [28] 405 Colorado（奥斯汀）现已完工 租赁率从24%增至44% [30] 3000 Market Street（91,000平方英尺生命科学翻新）已全部租出12年 开发收益率为96% 已于10月1日投入使用 [31] Cira Labs（50,000平方英尺生命科学孵化器）将于2022年1月1日开放 目前已租赁约49% [32] - 未来开发：Schuylkill Yards可开发约300万平方英尺的生命科学空间 3151 Market（424,000平方英尺生命科学楼）已完全设计就绪 目标在22年初启动 [33][34] Broadmoor Block A（363,000平方英尺办公室和341套公寓 总成本321亿美元）将于第四季度晚些时候启动 Block F第一阶段（272套公寓单元）将于22年第一季度启动 [35][36] - 资本配置：出售了三块非核心土地 产生近1100万美元收益和90万美元收益 [23] 5000万美元的优先股投资被赎回 整个期间产生了近21%的内部收益率 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管与Delta变种相关的重新开放出现延迟 但办公室市场继续改善 看房活动、租赁谈判和交易执行保持积极趋势 [4] - 租赁管道增至160万平方英尺 较上季度增加约60万平方英尺 比19年第三季度结果好7% [18] - 交易转化率与上一季度结果持平 但交易周期中位数仍比疫情前水平长约30天 [19] - 安全、健康和便利设施计划仍然是所有大小潜在客户的首要任务 新的开发和优质库存将保持非常积极的地位 [57] - 公司非常专注于两个前瞻性增长动力 即在Schuylkill Yards交付更多产品 租赁正在开发的项目 并很高兴能在今年晚些时候和22年第一季度推进Broadmoor的第一阶段 [58] - 3000 Market、The Bulletin Building、Cira Labs的成功以及专注于22年初启动3151 将拥有超过100万平方英尺的生命科学空间投入运营或建设中 开始建立收入多元化的基础 [59] - 私人股权仍然很容易以非常有效的定价获得 债务市场非常有竞争力和优势定价 像Brandywine这样强大的运营和开发平台对项目级投资具有很大的吸引力 [60] - 预计决策时间线将在今年晚些时候和22年初压缩 并预计在改善的市场条件和不断上涨的建筑价格推动下 按市价计价将继续保持积极 [56] 其他重要信息 - 现金收款率超过99% 非常强劲 [44] - 本季度有一些净运营冲销 总计约70万美元 降低了该季度的投资组合运营收入 [44] - 3000 Market将在第四季度加入核心投资组合 因为它100%租给了Spark Therapeutics [44] - 在Schuylkill Yards的建设贷款已结束 初始利率约为375% [49] - 计划重组和延长目前困扰4040 Wilson合资企业的贷款 这将使借款成本降低约100个基点 [50] - 2021年第四季度的资本计划非常简单 为14亿美元 包括7000万美元的开发和再开发活动 3300万美元的普通股息 1500万美元的收入维持资本支出和1500万美元的收入创造资本支出 以及向合资企业贡献约500万美元 [51] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁管道增加了60万平方英尺 能否谈谈其中的重大变动以及增量部分是什么 按市场和开发情况提供更多细节 [62] - 管道不包括任何开发项目 只是核心投资组合 16亿平方英尺的构成是120万平方英尺的新交易和约40万平方英尺的续约 在各地区分布相当均匀 奥斯汀40万平方英尺 华盛顿特区30万平方英尺 宾夕法尼亚郊区略高于50万平方英尺 CBD 40万平方英尺 [62][63] - 增量部分是由于租户现在更倾向于做出决定 因为他们知道返工时间更近了 以及向高质量转移 并且有一些2023年及以后到期的大型续约正在考虑某种类型的混合和扩展 [65] - 随着经济真正开始重新开放 并且有更明确的返回工作场所的路径 通常看到来自经纪界、租户代表以及潜在客户本身的更积极的对话 试图认真思考他们在2022年的空间选择 自劳动节以来 整体活动出现了相当不错的上升 [66][67] - 活动并非由一个子市场主导 在宾夕法尼亚郊区仍然看到良好的活动 特别是Radnor、King of Prussia、Conshohocken走廊 CBD活动在最后几个月很好地升温 北弗吉尼亚和马里兰投资组合中的管道也在以良好的速度增长 [68] 问题: 在拥有相当规模的费城郊区和CBD投资组合的独特优势下 是否看到任何显著趋势 在混合工作模式下 一些租户希望从市中心搬到郊区 反之亦然 [69] - 并没有真正看到 罕见有讨论考虑从一方转移到另一方 [69] - 看到少数市中心租户在郊区占用一小块空间 但不放弃城市的任何平方英尺 只是为了适应员工通勤模式等 但规模相对较小 可能不是趋势设定者 [70] - 看到一点弹性办公室的吸引力 有人不想开车的一天 因为他们有学校问题或其他情况 因此利用郊区的位置 [72] - 所提供的touchdown是一种便利设施 不是租赁情况 看到的几笔较小交易是三到四年 [73] 问题: 优先投资的赎回 失去了未来的收入 是否在寻找更多的优先交易 现在将用这5000万美元做什么 [75] - 继续寻找一些机会 利用本地网络来确定在哪里可以促进有利的短期投资 目前没有准备宣布任何事项 [76] - 当进行该交易时 知道它可能非常短期 因此建立了一些退出费安排 如果什么都不做 对2022的影响将不到2% [77] - 期望能够为那5000万美元找到其他可部署的机会 无论是与需要一些过渡融资的高质量集团进行另一种类型的优先投资 还是将其投入非常活跃的开发管道或翻新大堂以获得良好的增量资本回报等 [78] 问题: 引入机构资本的方法是否有所改变 现在是否会更多按单栋建筑或单项目为基础 并将该项目提供给机构合作伙伴 因为外部资本很多 或者仍然会进行更大的交易以更广泛地涵盖大型项目 [79] - 与之前相比没有任何变化 一直在处理持续的平衡 如何利用认为非常好的市场开发机会 并找出正确的融资平台来实现这一目标 同时非常注意相对于资产净值的折扣 [80] - 鉴于当前公开市场定价 Brandywine股权资本成本较高 在私募市场可以看到 可以获得非常有效定价的第三方股权 远低于加权平均股权成本 同时为股东保留巨大的上行潜力 这是为一些大型项目融资的一个相当好的算法 与上一季度相同的流程、相同的计划、相同的目标 [81] 问题: 收款方面的几次减记或冲销的更多细节 涉及哪些类型的租户或地区 [82] - 是零售行业的几个租户的组合 还有一个在奥斯汀的租户 但不是趋势 数量不多 但有几个零售商或非办公用户和一个办公用户 [82] - 办公用户是较大的部分 使公司下降了几个基点 [83] 问题: 空间规划以及这些公司如何设计新空间 新空间的密度看起来如何 或者他们计划与可能搬出的空间相比 [84] - 没有可辨别的趋势线 似乎仍然是非常轶事和公司特定的 [85] - 看到许多租户 如所拥有的扩张数量所证明的那样 继续发展他们的业务和物理足迹 因为他们雇佣了更多员工 看到每个员工更多的空间 更大的工作站 固定墙办公室的比例更高 更多但更小的会议中心 更宽的流通区域 [85] - 没有看到很多租户关注hot desking或共享工作站 除了极少数例外 即使在那些关注混合工作安排的租户中也没有看到这一点 例外是希望为每个员工消除个人工作空间的租户 [86] - 许多租户 特别是大公司 正在尝试思考返工时间表和配置 因此尽一切努力与每个租户保持联系 内部空间规划团队与现有租户和新潜在客户保持不断沟通 看到的趋势是刚刚阐述的那些 [88] 问题: 在Broadmoor看到良好需求 管道约为50万平方英尺 还有另外150万平方英尺的询价 能否描述一下租户类型 这些是已经存在于奥斯汀市场的租户 还是可能将整个业务或部分业务迁入奥斯汀的潜在搬迁 [89] - 大部分是在奥斯汀有一定足迹的租户 他们正在寻找显著扩张 主要是科技租户 [90] - 整个奥斯汀的活跃潜在客户管道接近260家公司 其中约40家是科技公司 但还有超过20家金融服务公司 超过22家生命科学公司 看到市场回归主要潜在客户寻找更高质量的新开发空间 速度比希望的要慢 但通过与合作伙伴一起启动Broadmoor的第一阶段 将能够真正进入一些较大潜在客户的竞争 [90] 问题: 提到的007至010美元 其中40%已完成 鉴于租赁管道和那里的潜在客户 认为何时可以完成另外60% [92] - 最大的变量是1676 Northern Virginia物业的交付速度 在奥斯汀部分和PA郊区部分完成后 在费城Logan's有几个洞有非常好的租赁潜在客户 [92] - 主要变量真的是加速1676吸纳的速度 那里有一个非常健康的管道 市场竞争非常激烈 在定价和优惠方案方面一直积极迎合市场 [92] - Commerce Square是第二大风险敞口 团队在填补那些较大空置方面做得非常好 现在在费城面临的挑战是没有很多大租户 因此大多数租户在8,000至20,000平方英尺范围内 [93] - 1676约占其中的40% [94] 问题: 获得的按市价计价一直很好 资本成本很低 因此净有效租金似乎不错 当在Schuylkill和Broadmoor推出时 租户对要求的租金的反应是什么 是否对获得那些承销的租金有信心 [95] - 感觉非常好 实际上 有一个项目是250 in Radnor 在那里目标租金范围 目前正在就一些正在谈判的租约进行 在Schuylkill Yards和奥斯汀405的 outstanding proposal 以及在Broadmoor的 pending discussions 根本没有看到太多阻力来满足 pro forma租金 [96] - 市场认识到新的高质量建设需要花钱 建筑成本一直在上涨 鉴于与许多潜在客户交谈的基调 他们真正专注于将员工带回的顶级质量空间 尚未看到任何导致降低所要求租金的侵蚀 因此对定位感到相当满意 在所有市场中相对于竞争对手肯定处于非常有利的地位 [97] 问题: 在Block A 预计启动 鉴于供应链问题 在采购材料方面处于什么位置 [98] - 在启动项目之前 已经完成了全面的定价练习 谈判了完整的G&P 该G&P基于分包商的投标及其交付时间表 因此无论是Broadmoor还是在Schuylkill Yards West或250的经验 都不预计供应链有任何问题 [98] - 主要部件 无论是钢材、玻璃 还是在某些情况下的管道 都提前发布包 使自己在交付周期中排队 以满足关键路径 因此认为正在进行的项目在供应链问题方面处于非常良好的状态 [99] 问题: 本季度完成的租赁TI和租赁佣金较低 是否努力尽可能多地直接交易而没有经纪人 或者这只是本季度碰巧的情况 而不是战略上的任何改变 [100] - 不是战略上的改变 有时这些季度结果在那里有点插曲 这真的是一个功能 方法一直是尽可能与租户密切合作 始终尊重经纪市场及其可以带来的价值 但如果有机会与长期租户预先谈判直接交易 这当然是关键部分 没有真正改变通常开展业务的方式 [101] 问题: 随着租赁复苏的对话 管道有详细说明 但反论是入住率一直在下降 同样 拥有强大的按市价计价 看起来持久 但反论是市场租金正在下降 在指引中预测了一些入住率复苏 认为未来几个月办公室和Brandywine的叙述是入住率面临压力 市场租金难以站稳脚跟 还是鉴于所看到的和租赁环境中的一些乐观情绪 认为接近一点 入住率可以稳定 市场租金可以稳定 鉴于对在家工作的恐惧和其他正在发生的事情 是否可以在未来几个月内开始站稳脚跟 [102] - 实际上对所见所闻相当满意 如果回溯 四到六个季度前的叙述是天要塌下来了 租金将崩溃 没有租户寻找空间 [103] - 实际上看到相反的情况 实际上看到人们在一个物理空间中一起工作的统一元素是许多这些潜在客户正在寻找的关键驱动因素 转租市场 至少在所在的市场 继续下降 就可用平方英尺而言 没有看到任何净有效租金的真正下降 当然 一些子市场竞争仍然非常激烈 [104] - 刚刚谈论北弗吉尼亚 这是一个竞争非常激烈的市场 但即使在该市场 也没有看到有效租金与几个季度前相比真正减少 因此从战略上思考 至少在租赁层面战术上 正在与每个租户保持联系 一年前的主要目标之一是通过2024年减少远期展期风险敞口 以便在出现一些乌云的情况下支撑自己 [105] - 已经做到了 远期展期风险敞口在该时间段内低于7% 到2026年低于10% 这确实为增长平台定位了 在低90%的入住率下运行投资组合不是想要的 希望将其恢复到中90% 并处理摩擦性空置 认为正在实现这一目标的道路上 如果看看远期展期风险敞口 [106] - 对主要租约感到相当满意 管道再次反映了租户越来越仔细地查看他们搬入的空间质量 认为库存整体上 暂时忘记开发项目 但从当前质量集和现场物业管理、工程和维护服务方面确实产生很好的共鸣 这些服务提供给租户 [107] - 这些东西对现在的租户潜在客户列表非常有意义 他们想知道他们正在与一个动手的房东打交道 该房东了解建筑 拥有多年投资于建筑的记录 这创造了租赁动力 将建立管道 当然 正如迄今为止发布的数字所证明的那样 预计将继续看到租金稳定和投资组合管道的改善 [108] 问题: 关于2022年入住率讨论的后续 有一个大租约滚动 已经回填了一半 可以看到补充中显示的预期开始日期 并谈到了管道 试图理解 还有什么没有看到 因此入住率似乎应该在2022年实际上升 [110] - 认为它会 几个关键因素 记住 1676的空置空间是134个基点的

收入和利润（同比环比） - 总营收下降1690万美元，同比下降12.3%，主要受处置22处物业影响减少2270万美元收入[130][131] - 同店投资组合租金收入增长230万美元，同比增长2.2%，主要由于部分物业入住率提升及疫情限制解除后租户使用率增加[130][131] - 新完工/收购物业收入增长270万美元，达410万美元[130][131] - 总营收同比下降14.5%至2.409亿美元，主要受资产处置影响减少4690万美元[144][145] - 同店物业组合营收微增0.9%至2.123亿美元，核心出租率90.3%[142] - 新完工/收购物业营收增长182.8%至820万美元[142] - 运营净收入下降14.9%至1.468亿美元[142] - 净利润下降43.8%至680万美元，每股收益0.04美元[142] - 2021年第二季度FFO（运营资金）为5591.1万美元，较2020年同期的5765.3万美元有所下降[181] 成本和费用（同比环比） - 物业管理费用增长250万美元，同比增长61%，主要因新成立合资企业带来管理费收入[130][132] - 其他收入增长160万美元，同比增长266.7%，含保险赔款70万美元及法律和解收入40万美元[130][134] - 房地产税减少220万美元，同比下降13.1%，主要受处置物业影响减少270万美元税费[130][137] - 折旧摊销减少710万美元，同比下降14.3%，其中处置物业影响减少840万美元[130][137] - 利息支出减少470万美元，同比下降23.3%，主要因商业广场物业去整合及资本化利息增加[138] - 折旧摊销费用减少18.2%至8320万美元[142][149] - 物业运营费用下降17.8%至5820万美元[146][147] - 房地产税减少12.5%至2940万美元[142][148] - 利息支出减少20.9%至3180万美元[142] - 每平方英尺租赁佣金成本从2020年上半年的5.87美元上升至2021年上半年的10.15美元[117] - 每平方英尺租户改善成本从2020年上半年的14.25美元上升至2021年上半年的27.87美元[117] 物业运营表现 - 核心物业在2021年6月30日的入住率为90.5%，相比2020年同期的90.7%略有下降[116] - 2021年上半年新租约和扩租的租金率同比增长29.8%，而续租租金率增长11.6%[117] - 2021年上半年租户保留率为54.1%，高于2020年同期的49.1%[117] - 截至2021年6月30日，约2.1%的年度基本租金面临租约到期风险，涉及2.5%的可出租面积[118] - 2021年上半年净吸收面积为负145,328平方英尺，较2020年同期的负252,138平方英尺有所改善[117] - 核心入住率微降0.4个百分点至90.3%[130] - 2021年第二季度租金收取率达到99.3%，其中办公租户收取率为99.8%[161] - 公司已向66个租户提供490万美元租金减免，涉及90万平方英尺空间，相当于年化收入的1.1%[162] 开发与再开发项目 - 得州奥斯汀405 Colorado Street开发项目预计2021年第二季度完工，总成本1.22亿美元[125] - 费城3000 Market Street再开发项目预计2021年第三季度完工，成本3500万美元[125] 合资企业与投资活动 - 未合并房地产企业亏损增加500万美元，主要因商业广场合资企业产生470万美元亏损[139] - 非合并房地产合资企业亏损增加主要由于Commerce Square Venture产生900万美元净亏损，以及MAP Venture因入住率下降导致120万美元亏损增加[155] - 母公司持有运营合伙公司99.5%的权益，剩余0.5%由非关联投资者持有[159] 现金流与流动性 - 截至2021年6月30日，公司持有4770万美元现金及现金等价物，循环信贷额度可用资金为5.407亿美元[169] - 2021年7月6日完成两宗土地出售，获得净现金收益830万美元[169] - 2021年上半年经营活动现金流为7912.6万美元，较2020年同期的1.0032亿美元减少2119.4万美元[172] - 2021年上半年融资活动现金流使用量减少6140.1万美元，主要因债务偿还减少3740.9万美元及普通股回购6000万美元[174] 债务与资本结构 - 应收账款坏账准备在2021年6月30日为500万美元，占总应收账款的2.8%[119] - 母公司无条件担保运营合伙公司18.866亿美元无担保债务[166] - 公司未偿债务总额从2020年12月31日的18.286亿美元增长至2021年6月30日的18.866亿美元[176] - 固定利率债务占比从2020年末的97.1%下降至2021年中的92.8%，而浮动利率未对冲债务占比从2.9%上升至7.2%[176] - 总债务加权平均利率从2020年末的3.8%微降至2021年中的3.7%[176] - 2022年至2029年期间将有总计14.08亿美元债务到期，其中2027年到期4.5亿美元利率4.03%[177] - 公司持有15亿美元固定利率无担保票据和3.866亿美元浮动利率债务[183] - 利率上升100基点将使公司债务公允价值减少约1640万美元[183] - 浮动利率债务公允价值为3.672亿美元，利率上升100基点将使其价值减少约1080万美元[183] - 公司杠杆比率不超过60%，债务偿还保障比率大于1.5倍，且符合所有契约要求[177] - 截至2021年6月30日，公司合并债务中无担保票据未偿还本金余额为15亿美元，全部为固定利率借款[183] - 截至2021年6月30日，可变利率债务包括信托优先证券未偿还本金余额7860万美元[183] - 信贷便利额度6亿美元中未偿还本金余额为5800万美元[183] - 无担保定期贷款未偿还本金余额为2.5亿美元，已通过互换转为固定利率[183] - 截至2021年6月30日，无担保票据公允价值为16.354亿美元[183] - 贴现率100基点变化将导致债务总公允价值变动约1640万美元[183] - 截至2021年6月30日，可变利率债务未偿还本金余额为3.866亿美元[183] - 截至2021年6月30日，可变利率债务公允价值为3.672亿美元[183] - 利率上升100基点将导致可变利率债务公允价值减少约1080万美元[183] - 利率下降100基点将导致可变利率债务公允价值增加约1180万美元[183] 股息与REIT资格 - 为维持REIT资格，公司需将至少90%的应税收入作为股息分配[178]

好的，我将为您总结Brandywine Realty Trust 2021年第二季度财报电话会议的关键要点。报告内容如下： 财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为5590万美元，每股0.32美元，符合市场预期 [10][28] - 净亏损30万美元，每股亏损小于0.01美元 [28] - 投资组合营业收入6700万美元，较预期低100万美元 [29] - 利息支出1550万美元，低于预期，主要因科罗拉多405项目利息资本化增加 [30] - 终止费和其他收入270万美元，较预期高170万美元，其中110万美元来自保险索赔 [30] - 管理费用840万美元，较预期高20万美元，主要因员工和医疗福利成本增加 [31] - 合资企业FFO贡献680万美元，较预期高130万美元，主要因运营成本节省和Commerce Square的60万美元终止费 [31] - 固定费用覆盖率为4.0倍，利息覆盖率为3.8倍，较第一季度略有下降 [31] - 年化净债务与EBITDA比率升至6.9，高于指导范围，主要因预期NOI较低 [32] - 现金回收率99%，租户坏账低于10万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 停车业务表现强劲：签订167份新月租合同，停车场占用率提升30% [7] - 住宅和停车收入低于预算，主要因费城疫情限制措施影响 [29] - 土地回收计划：季度后出售两个非核心地块，获得小额收益 [18] - 开发管道增长23%，显示租户对高质量空间需求增加 [9][41] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体投资组合占用率从4月的15-20%提升至6月底的约33% [4] - 5万平方英尺以下租户占用率超过45% [4] - 奥斯汀市场：405 Colorado项目完工，租赁率提升至24%，管道达52.7万平方英尺 [22] - 费城市场：Schuylkill Yards项目按计划推进，包含32.6套公寓、10万平方英尺生命科学空间和10万平方英尺创新办公空间 [21] - 大华盛顿特区市场：1676 International项目40%租赁，剩余17.5万平方英尺可用空间，管道33.6万平方英尺 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于未来2年租约到期的租户，将未来3年平均滚动风险降至6% [8] - 通过开发项目驱动增长：405 Colorado和3000 Market项目预计2022年稳定，贡献每股0.07-0.10美元额外收益 [9] - 生命科学重点战略：Radnor生命科学中心将提供超过30万平方英尺空间 [20]，Schuylkill Yards可提供300万平方英尺生命科学空间 [24] - Broadmoor总体规划：包含35万平方英尺办公和613套公寓，总成本3.67亿美元 [26] - 资本配置：下半年资本计划2.45亿美元，其中1.2亿美元用于开发，6500万美元用于股息 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济全面重启趋势下，租户乐观情绪增强 [4] - 虚拟看房趋势显著：第二季度完成1500次虚拟看房，目标面积近80万平方英尺，实体看房环比增长46% [14] - 与2019年第二季度相比：管道增长7%，签约租赁增长13%，提案阶段交易增长20% [15] - 交易转化率从34%降至28%，交易周期从77天延长至104天 [16] - 预计决策时间将在下半年压缩，市场速度改善将推动正面的按市价调整 [41] - 流动性强劲：预计年底信贷额度达4.6亿美元，2023年前无优先债券到期 [17][37] 其他重要信息 - 空间规划服务需求增长：48个租户（120万平方英尺）请求协助 [7] - 停车需求短期增加：103个租户（300万平方英尺）表达兴趣 [7] - 租户保留率58% [11] - 资本成本占生成收入的12.8%，略高于10-12%的目标范围 [11] - 平均租期8.5年，超过7年目标 [11] - 现金按市价调整为正14%，GAAP按市价调整为正22% [12] - GAAP同店NOI增长0.5%，现金同店NOI增长1.8%，均低于年度目标范围 [13] - 2021年底净债务与EBITDA预计6.3-6.5倍 [13][39] - 股息支付率：FFO的57%，CAD的81% [17] - 五年股息增长率5.3%，CAD增长率近8%，均高于同行平均 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 租户调查中空间规划服务的具体发现及未来空间需求趋势 [45] - 数据仍在演变，需多个季度观察 租户主要需求包括增加流通模式、工位间距和隔断墙，这些可能导致更多空间需求 [46] - 已有多个扩租案例，但大租户尚未完全确定灵活工作政策 53个租户表示需要更多面积，许多仍在确定需求 [47][48] - 混合工作模式尚未确定，员工倾向保留专用工作空间 [49][50] 问题: 填补空置空间带来的0.07-0.08美元收益提升的时间框架 [52] - 奥斯汀：SHI退还的3.6万平方英尺空间，2.5万平方英尺已有提案，预计30-60天达成交易 [52] - Two Logan：Comcast退还的8.8万平方英尺已租赁一层，现有租户扩租提案中 [52] - 1676 Tysons：已签7.5万平方英尺租赁，剩余17.5万平方英尺，管道33.6万平方英尺 [53] - Radnor：健身中心空间租赁谈判中，预计30-60天完成 [53] - Commerce Square：管道20万平方英尺，查看24万平方英尺空间，3万平方英尺租赁接近签约 [54] 问题: Tysons市场租赁延迟原因 [55] - 市场交易周期显著延长，决策时间推迟 2020-2021年最大交易为Guidehouse的7.5万平方英尺，其次仅3万平方英尺 [55] - 管道中有多个大租户，但决策周期长 公司保持积极营销模式，在所有关键市场保持或提升市场份额 [56][57] 问题: 奥斯汀405 Colorado与Broadmoor项目管道差异 [60] - 405 Colorado主要为市中心租户（科技公司、律师事务所、金融服务），管道54万平方英尺，4万平方英尺处于最终谈判 [61] - Broadmoor主要为科技导向大租户，小租户活动尚未出现 [62] - 奥斯汀市场租赁量低于历史水平，市中心仅少数大交易 [63] 问题: 未来是否有确认不续租的大租户 [64] - 目前无确认不续租情况 大租户仍在制定长期政策，多数计划劳动节后返回办公室 [65] - Baker从Cira Center搬出为已知最大退租，4层中2层已有租赁提案 [66] 问题: 劳动节后和年底的办公场所使用率预期 [68][70] - 多数大租户计划劳动节后返回，年底接近全面占用 使用率将恢复至疫情前有效水平（约70%） [69][70] 问题: 资本支出高于目标范围的原因 [71] - 季度波动取决于当期 commencing的交易 过去四年平均为收入的12%，本季度较高，但下半年交易资本百分比较低，将回归目标范围 [72] 问题: 停车需求增长的原因 [74] - 雇主提供停车补贴激励员工返回，员工因交通担忧自行购买 公司认为这是短期现象，将随通勤模式恢复正常而缓解 [74][75] 问题: Cira生命科学孵化器租户的信用状况和规模 [76] - 租户规模大于预期，多处于第二轮融资或pre-IPO阶段，有私募支持 信用状况良好，采用交钥匙操作和短期许可协议 [76] - 239个座位中80%已有意向，许多是锚定机构的衍生公司 [77][78] 问题: 各市场私人定价和资本率趋势 [80] - 奥斯汀：交易活跃，资本率持续压缩，住宅资本率约3% [80] - 华盛顿特区：交易稀少，一宗大宗交易被认为低于市场标准 [81] - 费城：投标名单增长，资金重新配置回办公领域，定价较几季度前更积极 [81] - 预计随着租赁速度提升和空置率下降，积极定价趋势将继续 [82] 问题: Broadmoor项目建筑成本与租金变化 [84] - 建筑成本普遍上升4-6%，但租户接受更高租金补偿 有效租金仍符合预期 [85] - 通过提前锁定钢材、停车结构制造和玻璃等大宗商品价格控制成本 业主预算中预留较高应急费用 [86][87]

物业租赁表现 - 核心物业入住率从2020年3月31日的93.3%下降至2021年3月31日的90.3%[118][119] - 新租约和扩租的租金率同比增长8.7%，而2020年同期为21.1%[119] - 续租租金率同比增长8.2%，略低于2020年同期的8.6%[119] - 综合租金率同比增长8.3%，低于2020年同期的15.7%[119] - 租户保留率从2020年的75.6%下降至2021年的51.9%[119] - 2021年净吸收量为负165,126平方英尺，而2020年同期为正62,507平方英尺[119] - 2021年新签租约面积为29,103平方英尺，远低于2020年同期的224,417平方英尺[119] 收入和利润 - 总营收同比下降16.7%，减少2420万美元（2021年：1.209亿美元；2020年：1.451亿美元）[132] - 租金收入同比下降18.4%，减少2560万美元（2021年：1.136亿美元；2020年：1.392亿美元）[132][134] - 房地产处置收益减少250万美元，同比下降96.2%（2021年：-10万美元；2020年：260万美元）[132][140] - 未折旧房地产销售确认收益200万美元（2021年第一季度）[140] - 利息和投资收入同比增长183.3%，增加110万美元（2021年：170万美元；2020年：60万美元）[133][141] - 2021年第一季度归属于普通股股东净收入为681.9万美元，2020年同期为794.4万美元[168] - 2021年第一季度运营资金（FFO）为6.0431亿美元，2020年同期为6.158亿美元[168] 成本和费用 - 物业运营费用同比下降22.9%，减少860万美元（2021年：2890万美元；2020年：3750万美元）[132][135] - 房地产税同比下降11.9%，减少200万美元（2021年：1480万美元；2020年：1680万美元）[132][137] - 折旧与摊销同比下降22.3%，减少1160万美元（2021年：4040万美元；2020年：5200万美元）[132][138] - 利息支出同比下降18.5%，减少370万美元（2021年：1630万美元；2020年：2000万美元）[133][141] 现金流和流动性 - 2021年第一季度经营活动现金流为4117.6万美元，同比减少388.2万美元[159] - 截至2021年3月31日，公司持有4570万美元现金及现金等价物[156] - 无担保循环信贷额度可用借款为5.857亿美元（已扣除130万美元信用证）[156] 债务和融资 - 母公司担保运营合伙企业的无担保债务达18.416亿美元[153] - 固定利率债务占比95.0%，加权平均利率3.8%[163] - 浮动利率未对冲债务占比5.0%，加权平均利率1.6%[163] - 2022年到期债务2.63亿美元，加权平均利率2.84%[164] - 总债务加权平均到期年限5.2年，综合利率3.72%[164] - 公司持有固定利率无担保票据未偿还本金余额为15亿美元[170] - 可变利率债务未偿还本金余额为3.416亿美元（2021年3月31日）[170] - 无担保票据公允价值为15.973亿美元（2021年3月31日）[170] - 贴现率100基点变化将导致债务公允价值变动约1600万美元[170] - 利率上升100基点将导致可变利率债务公允价值减少约1100万美元[170] - 利率下降100基点将导致可变利率债务公允价值增加约1210万美元[170] - 可变利率债务公允价值为3.22亿美元（2021年3月31日）[170] 应收账款和准备金 - 应收账款准备金为510万美元，占应收账款总额的2.9%[121] 开发项目进展 - 奥斯汀405 Colorado Street开发项目预计成本1.22亿美元，已完成融资7300万美元[127] - 费城3000 Market Street再开发项目预计成本3500万美元，已完成融资2070万美元[127] 租金收款和减免措施 - 2021年第一季度租金收款率达98.9%，其中办公租户收款率为99.1%[148] - 公司已向65家租户提供490万美元租金减免，涉及约90万平方英尺面积[149] - 租金延期金额约占年化收入的1.0%[149] 股本信息 - 2021年第一季度加权平均流通股数为1.716亿股（基本）和1.726亿股（完全稀释）[168]