Brandywine Realty Trust (NYSE:BDN) Q3 2023 Earnings Conference Call October 25, 2023 9:00 AM ET Company Participants Jerry Sweeney - President & CEO George Johnstone - EVP, Operations Dan Palazzo - SVP & CAO Tom Wirth - EVP & CFO Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore ISI Camille Bonnel - Bank of America Anthony Paolone - J.P. Morgan Michael Griffin - Citi Michael Lewis - Truist Securities Dylan Burzinski - Green Street Advisors Upal Rana - KeyBanc Operator Good day and thank you for standing b ...

物业租赁情况 - 公司在2023年第三季度核心物业的占用率为88.3%，较2022年第三季度的90.8%有所下降[115] - 公司在2023年第三季度新租赁和扩张的面积为59,750平方英尺，较2022年同期的370,698平方英尺有所减少[115] - 公司在2023年第三季度续租的面积为115,633平方英尺，较2022年同期的241,413平方英尺有所减少[115] - 公司2023年第三季度的新租赁和扩张租金率相比于去年同期没有变化，续租租金率有所增长[115] - 公司2023年第三季度的平均租赁期为6.0年，较去年同期的7.9年有所减少[115] 未稳定开发项目 - 公司在2023年第三季度的未稳定开发项目中，位于Radnor, PA的250 King of Prussia Road项目的预计成本为103,680千美元[122] - 公司在2023年第三季度的未稳定开发项目中，位于Herndon, VA的2340 Dulles Corner Boulevard项目的预计成本为117,974千美元[121] - 公司在2023年第三季度的未稳定开发项目中，位于Austin, TX的One Uptown - Office项目的预计成本为201,616千美元[123] - 公司在2023年第三季度的未稳定开发项目中，位于Philadelphia, PA的3025 JFK Boulevard项目的预计成本为246,802千美元[123] 财务表现 - NOI是一个非GAAP财务指标，用于评估公司房地产资产的运营绩效[130] - 2023年第三季度同店物业组合的总收入为129.5百万美元，较2022年同期增长3.1%[132] - 租金收入主要增长来源于最近完成/收购的物业，包括405 Colorado, Austin, TX和250 King of Prussia Road, Radnor, PA[133] - 物业运营费用减少主要是由于2023年第三季度出售了Three Barton Skyway, Austin, TX和200 Barr Harbor Drive, Conshohocken, PA[135] - 折旧和摊销费用增加主要是由于提前终止了奥斯汀，德克萨斯州一处物业的租户改善工程[136] 资金管理 - 公司的主要资金需求包括正常营业费用、资本支出、债务偿还、发展成本等[156] - 公司预计通过运营现金流、房地产销售等方式满足资金需求[157] - 公司通过发行股票筹集资金，将收益用于增加对运营合作伙伴的权益和担保债务[168] - 公司计划通过现金余额和无担保信贷额度资助股票回购计划[169] - 公司考虑通过出售物业和重组未合并房地产企业的资本来管理流动性[170]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 8-K CURRENT REPORT Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Date of Report (Date of earliest event reported): October 24, 2023 BRANDYWINE REALTY TRUST BRANDYWINE OPERATING PARTNERSHIP, L.P. (Exact name of registrant as specified in charter) Maryland (Brandywine Realty Trust) 001-9106 23-2413352 Delaware (Brandywine Operating Partnership, L.P.) 000-24407 23-2862640 (State or Other Jurisdiction of Incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损1,290万美元,每股亏损0.08美元,FFO为4,960万美元,每股0.29美元,超出共识预期0.02美元 [64] - 管理和租赁开发费用为370万美元,较第一季度预测高130万美元,主要由于第三方租赁佣金收入增加 [65] - 投资组合运营收入为7,500万美元,较预测低100万美元,主要由于部分租赁推迟 [66] - 合资企业FFO贡献为450万美元,较预测高130万美元,主要由于商业广场抵押贷款延迟至6月完成导致利息费用降低 [66] - 终止和其他收入为140万美元,较预测高90万美元,预计未来将保持稳定 [67] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度执行了568,000平方英尺的租赁,其中177,000平方英尺为新租赁 [9] - 合资企业组合实现401,000平方英尺的租赁,其中139,000平方英尺为新租赁 [9] - 公司的核心市场(费城CBD、宾夕法尼亚州郊区和奥斯汀)的租赁率为91.2%,租赁率为92.7% [13] - 公司的GAAP和现金同店销售均优于业务计划范围 [14] - 公司的租户保留率为71%,高于全年预测的上限,但公司维持49%至51%的现有范围 [14] - 公司的投机收入范围为1,700万美元至1,900万美元,已达到中点的89% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城CBD的GAAP和现金租金上涨率分别为17%和30% [11] - 宾夕法尼亚州郊区的GAAP和现金租金上涨率分别为2%和9% [11] - 奥斯汀市场的GAAP和现金租金上涨率预计为负值 [11] - 奥斯汀市场的空置率为16%,公司正在更积极地竞争,导致净有效租金可能持平或略有下降 [148][149] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司的发展管线总计2,200万平方英尺,较上季度增加10% [47] - 公司计划将生命科学平台占总面积的比例增加到23%以上 [44] - 公司的开发项目中,27%为生命科学,42%为住宅,22%为办公,9%为零售、娱乐和酒店 [44] - 公司正在关注获得租赁执行,并有多个租赁处于谈判阶段 [48] - 公司面临的主要挑战是获得租赁决策,主要由于宏观经济环境的不确定性 [100][101][102] - 公司的发展项目面临的主要竞争对手为同期在建的3-4个项目 [159][160] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为"质量曲线"理论仍然成立,实际参观量较上季度增加5%,较2022年平均水平增加47%,也超过了疫情前水平 [16][17] - 公司认为租赁执行速度仍然缓慢,但租赁活动的起点正在改善 [16][17] - 公司认为宏观经济环境的不确定性导致客户推迟做出租赁决策 [100][101][102] - 公司认为生命科学行业需求虽有所放缓,但供给也有所下降,公司有信心凭借项目质量和位置优势获得租赁 [139][140][159][160] - 公司认为资本市场环境仍然具有挑战性,但通过资产销售和合资企业再融资等措施,公司的流动性和杠杆水平将得到改善 [71][72][73][74][75][82][83] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问公司租赁管线的情况,以及客户推迟做出租赁决策的原因 [100][101][102] **Gerard Sweeney 回答** 公司认为客户推迟租赁决策主要是由于宏观经济环境的不确定性,但公司实际参观量和租赁管线都在增加,显示市场需求正在改善 [100][101][102][103][104][105] 问题2 **Camille Bonnel 提问** 询问公司租户保留率的情况 [112] **George Johnstone 回答** 公司第二季度租户保留率为71%,高于全年预测,但公司维持49%-51%的预测范围,主要是由于预计第三季度和第四季度将有两个大租户搬出 [113][114] 问题3 **Michael Lewis 提问** 询问公司商业广场项目再融资的具体情况 [127][128][129][130] **Gerard Sweeney 和 Thomas Wirth 回答** 公司在商业广场项目上进行了再融资,融资规模为2.2亿美元,利率为7.875%,公司出资5,000万美元用于支付费用和偿还优先股权益。公司在其他合资项目上也在与合作伙伴和贷款人就展期和再融资进行积极沟通 [127][128][129][130][131][132][133]

公司资产和项目 - 公司在2023年6月30日拥有和管理四个部门的物业，包括费城中央商务区、宾夕法尼亚郊区、德克萨斯州奥斯汀和其他地区[100] - 公司在费城、弗吉尼亚、马里兰等地区有未完成的开发和重建项目，预计将于未来几年完成[111] - 公司在奥斯汀、费城等地区有未完成的合资房地产项目，预计将于未来几年完成[113] 公司运营和风险管理 - 公司的核心财务和运营表现取决于市场对办公、住宅、停车和零售空间的需求，以及租赁结果、收购、处置和开发活动、融资活动、现金需求和经济市场条件[102] - 公司在经营、融资和投资活动中寻求增加收入的同时，也寻求最小化运营风险，包括租户更换风险、租户信用风险和开发风险[106] 公司财务表现 - 公司的核心物业在2023年6月30日的占用率为89.4%，平均占用率为89.0%，新租赁和扩张面积为93,215平方英尺，续租面积为113,952平方英尺[105] - NOI是一个非GAAP财务指标，用于评估公司房地产资产的运营表现[121] - 2023年6月30日与2022年6月30日相比，同店房地产组合的总收入增长了1.2%[123] 财务费用和收入 - 利息支出增加主要是由于我们在2022年12月发行的2028年债券产生的全季度利息支出，利率为7.75%，相比之下，已退还的2023年债券的有效利率为3.865%[145] - 未合并房地产企业的权益损失增加主要是由于合资企业的未偿债务利率上升以及我们前1919 Market Venture的减少[146] 现金流和资金管理 - 公司预计通过现有现金余额和未担保信贷额度资助任何额外的股份回购[158] - 公司资本回收包括出售选定物业和重组未合并房地产企业的净销售作为管理流动性的额外来源[160] - 截至2023年6月30日，公司有一项被分类为待售的资产，预计将在2023年第三季度关闭，预计销售收益净额为5150万美元[161] 债务结构和风险管理 - 公司的固定利率债务为1,995,000美元，变动利率未对冲债务为148,610美元，总债务为2,143,610美元[167] - 公司的无担保债务包括发行的无担保票据，由母公司全额无条件担保[169] - 公司使用金融工具管理利率风险，而非投机或交易目的[185]

房地产资产管理 - 公司在2023年第一季度拥有和管理四个部门的房产[106] - 核心房产的入住率在2023年3月底为89.0%[111] - 公司积极寻求通过运营、融资和投资活动增加收入，同时寻求最小化运营风险[112] - 公司面临的风险包括租户续租风险、租户信用风险和开发风险[113] - 公司目前正在进行多个开发和重建项目，包括位于Radnor, PA和Herndon, VA的项目[117] - 公司在未稳定的开发项目中包括位于Austin, TX的405 Colorado Street项目[119] - 公司在进行中的合资房地产开发项目包括位于Philadelphia, PA和Austin, TX的项目[120] 财务表现 - 公司的净营业收入（NOI）是一个非GAAP财务指标，用于评估房地产资产的运营绩效[126] - 2023年第一季度同店物业组合的总收入为1.14亿美元，同比增长3.1%[128] - 总收入中，租金收入增加3.4%，达到1.137亿美元，占比4.2%[128] - 最近完成/收购的物业带来的收入增加1.7百万美元[129] - 总体物业运营支出增加2.1百万美元，占比7.4%[132] - 折旧和摊销费用增加0.8百万美元，占比2.0%[133] - 利息支出增加7百万美元，主要是由于2022年12月发行的3.5亿美元无抵押债券[134] 资金管理 - 公司的主要资金需求包括正常运营费用、资本支出、债务服务和本金偿还、发展和重建成本等[135] - 公司预计通过运营现金流、不合并房地产企业的现金分配、现金及等价物余额等方式满足资金需求[136] - 公司拥有99.7%的运营合伙企业股权，通过运营合伙企业获得分红支付和其他义务的资金来源[137] - 公司相信通过现金流、融资活动和房地产销售等方式满足短期流动性需求[138] 利率风险管理 - 公司的可变利率债务的总未偿本金余额约为3.986亿美元[171] - 公司的可变利率债务的总公允价值约为3.569亿美元[172] - 如果市场利率上升100个基点，公司的可变利率债务的公允价值将减少约1,400万美元[172] - 如果市场利率下降100个基点，公司的可变利率债务的公允价值将增加约1,490万美元[172] - 这些金额仅考虑了假设利率对公司金融工具的影响[173]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损530万美元,每股亏损0.03美元,FFO为5080万美元,每股0.29美元,与共识预期一致 [33] - 终止费和其他收入为240万美元,高于第四季度预期40万美元,主要由于一次性收入项目 [33] - 利息费用为2370万美元,低于第四季度预期80万美元,主要由于资本化利息较高 [34] - 管理、租赁和开发费用为340万美元,高于第四季度预期90万美元,主要由于租赁佣金收入 [34] - 第一季度债务服务和利息覆盖率分别为2.9和3.1,净债务对JV比率为41.1% [34] - 第一季度年化核心净债务对EBITDA为6.4倍,在2023年指引范围内,年化合并净债务对EBITDA为7.4倍,略高于7-7.3倍的指引范围 [34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 华盛顿特区组合持续表现不佳,而费城CBD、大学城、宾夕法尼亚郊区和奥斯汀组合(占94%NOI)的占用率和租赁率达到91%和92% [12] - 第一季度租金上涨14.9%(GAAP)和4.2%(现金),全年预计11%-13%(GAAP)和4%-6%(现金) [9] - 第一季度负吸收109,000平方英尺,主要由于已知搬出和提前终止活动 [9] - GAAP同店销售超预期,现金同店销售略低于预期,维持原有范围 [9] - 第一季度资本成本约8%,优于预期,租户保持率45%略低于全年预测 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城CBD、大学城、宾夕法尼亚郊区和奥斯汀组合(占94%NOI)的占用率和租赁率达到91%和92% [12] - 华盛顿特区组合持续表现不佳 [12] - 第一季度实际参观量较2022年平均季度高40%,较疫情前高27%,反映更多租户正在寻找优质办公空间 [13] - 第一季度126,000平方英尺的租赁是由于"飞向优质"趋势 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续发展生命科学业务,未来计划开发约300万平方英尺的生命科学空间,占总面积的21% [23] - 公司将继续专注于优质资产,认为这些资产将在需求下降和供给过剩的环境中保持竞争优势 [56][57][58][59] - 公司认为行业正经历一个转型期,优质资产将获得更高的租金溢价,而低质量资产将面临加速的功能性陈旧化 [56][57][58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为整体经营环境仍然充满挑战,但公司的优质资产组合和稳定的运营平台将使其在这一环境中表现良好 [48][49][56][57][58][59] - 公司预计租赁和流动性将是未来的关键重点,并正在采取措施提高流动性,包括出售资产和再融资 [16][17][19][31] - 公司认为,尽管宏观经济存在不确定性,但其在费城、宾夕法尼亚郊区和奥斯汀的核心市场仍表现良好 [12] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone提问** 询问公司未来的占用率情况,以及行业普遍认为未来1-2年现金流将大幅下降的观点 [52][53] **Gerard Sweeney回答** 公司认为,尽管行业面临一些结构性挑战,但凭借其优质资产组合和稳定的运营平台,仍有望保持良好的现金流和租赁表现 [54][55][56][57][58][59][60][61] 问题2 **Nick Joseph提问** 询问公司资产出售进展情况,包括出售规模、组成、定价水平等 [69][70][71] **Gerard Sweeney和Thomas Wirth回答** 公司已经有约1亿美元的资产处于合同谈判阶段,定价水平基本符合公司预期,未来还有更多资产将进入出售过程 [70][71][72][73] 问题3 **Michael Lewis提问** 询问公司是否会根据现金流覆盖情况维持现有的高股息政策 [80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94] **Gerard Sweeney和Thomas Wirth回答** 公司将根据经营计划进展、资本市场条件、流动性情况等因素,由董事会定期评估股息水平,目标是保持股息的可持续性 [91][92][93][94][107][108]

租赁风险 - 公司可能因为租户不续租或提前终止租约而无法重新出租空间，影响向股东分配利润[76] - 公司面临来自其他房地产开发商的激烈竞争，可能导致租金下降、空置率增加，影响经营杠杆[77] 财产税和税收影响 - 公司通过税延贡献交易获取物业，但需遵守限制条件，如不能在一定时间内出售物业，限制了公司的决策自由[82] - 我们可能会面临因为财产税率变化或重新评估而增加的财产税，这可能会对我们的现金流产生不利影响[84] - 我们的现金流和股东分红可能会受到收入和服务税的不利影响，因为这些增加通常不会通过租约传递给租户[86] 环境和监管风险 - 我们可能需要承担调查和清除或修复财产上的有害或有毒物质的成本，这些成本可能很高[88] - 我们可能需要花费大量资金来遵守环境、火灾和安全等各种监管要求，这可能会对我们的现金流和向股东分配利润的能力产生不利影响[87] 税收和REIT地位 - 我们可能需要支付一定的州和地方税，即使作为REIT，我们不会对该收入缴纳联邦所得税，因为并非所有州和地方都遵循REIT的联邦所得税待遇[105] - 公司在Qualified Opportunity Zones和Keystone Opportunity Zones继续大量投资，以获得相关税收优惠[112] - 公司的REIT地位受到限制，任何股东持有公司超过9.8%的股份价值将被视为无效[113] 公司治理和风险 - 公司有权发行无限额度的优先股，可能延迟或阻止他人控制公司[114] - 公司的章程要求提前通知股东提名董事候选人或提出其他业务，限制了股东的提名权[115] - 公司面临疫情等灾害风险，可能对业务产生不利影响[116] - 公司的业绩可能受COVID-19疫情的影响，包括租户财务状况恶化、租赁需求下降等[118] - 公司可能面临气候变化带来的风险，如风暴强度增加、海平面上升等可能影响公司的房地产经营[119] - 公司依赖关键人员，包括总裁、首席财务官等，失去这些关键人员可能影响公司的运营[121] - 公司的分配能力取决于多种因素，包括财产运营和财务表现、债务利率等[122] 市场风险 - 公司可能面临着市场利率上升、投资者信心下降等因素带来的股价下跌风险[126] 数据安全风险 - 数据安全漏洞可能对公司业务和声誉造成损害[141] - 数据和安全漏洞可能导致网络和系统功能受到干扰，影响公司运营[142] 安全和暴力风险 - 恐怖袭击和其他暴力行为可能对公司绩效和证券交易市场产生不利影响[145]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度FFO为每股0.32美元,符合共识预期 [7] - 2022年全年FFO为每股1.38美元,超出共识预期0.01美元 [7] - 2022年第四季度租金上涨幅度为GAAP基准21%,现金基准12.5% [7] - 2022年全年租金上涨幅度为GAAP基准接近19%,现金基准接近10% [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度租赁面积226,000平方英尺,其中新租赁142,000平方英尺 [7] - 2022年全年租赁1.8百万平方英尺,超过2021年和2019年第四季度水平 [7] - 2022年新租赁活动超过2021年11%,达到疫情前水平 [7] - 2022年第四季度吸纳为负123,000平方英尺,其中一半由于一家租户违约 [7][8] - 2022年全年租赁保持率64%,超过业务计划指引 [7] - 2022年第四季度末占用率89.8%,租赁率91%,低于目标 [8] - 华盛顿特区组合表现落后,宾夕法尼亚州郊区和奥斯汀组合表现稳定 [7][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 宾夕法尼亚州郊区和奥斯汀组合占公司NOI的93%,占用率91.7%,租赁率92.7% [8] - 华盛顿特区组合表现落后 [7][8] - 2022年全年实际参观量超过120万平方英尺 [9] - 2022年有600,000平方英尺租赁活动源于租户向更高质量物业的迁移 [9] - 2022年扩张面积325,000平方英尺,大于收缩132,000平方英尺 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将重点发展生命科学物业,目标到2026年达到21%的占比 [16] - 公司暂停新的开发项目启动,优先完成现有管线项目的租赁 [16][17] - 公司将出售100-125百万美元的非核心资产,并部分退出运营合资企业 [18] - 公司将保持谨慎的资本开支和杠杆水平,关注租赁和流动性 [10][11][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为整体经营环境稳定,但华盛顿特区市场表现落后 [7][8] - 公司对生命科学和城郊办公需求保持乐观,但对奥斯汀市场前景持谨慎态度 [48][49] - 公司认为租赁和流动性是关键指标,将保持谨慎的资本开支和杠杆水平 [10][11][25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问公司2023年租赁和占用率目标的信心程度 [29][30] **George Johnstone 回答** 解释公司对2023年租赁和占用率目标的信心,主要来自宾夕法尼亚州和奥斯汀市场的表现 [31][32] 问题2 **Michael Lewis 提问** 询问公司对即将到期合资企业贷款的再融资计划和预期 [36] **Tom Wirth 回答** 介绍公司正在与多家贷款方洽谈再融资事宜,并考虑通过资产出售来降低合资企业的杠杆水平 [38][39] 问题3 **Tayo Okusanya 提问** 询问公司2023年股息支付率偏高的考虑 [58][59] **Jerry Sweeney 回答** 解释公司保持当前股息水平的考虑,包括基础现金流稳健、潜在资产出售收益以及流动性充足等因素 [60][61]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 _____________________________________________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities ...