Mobile Infrastructure Corporation (NYSE:BEEP) Q4 2024 Earnings Conference Call March 11, 2025 8:00 AM ET Company Participants Casey Kotary ??? Investor Relations Representative Manuel Chavez ??? Chief Executive Officer Stephanie Hogue ??? President Conference Call Participants John Massocca ??? B. Riley Securities Marc Riddick ??? Sidoti Kevin Steinke ??? Barrington Research Operator Good afternoon, and welcome to the Mobile Infrastructure Corporation Fourth Quarter and Full Year 2024 Earnings Conference Ca ...

总营收情况 - 2024年第四季度总营收920万美元，较上年同期790万美元增长16%；全年总营收3700万美元，较上年3030万美元增长22.3%[7][8][13] - 2024年全年总营收为3.7008亿美元，较2023年的3.0272亿美元增长22.25%；2024年Q4营收为9157万美元，较2023年Q4的7892万美元增长16.03%[35] - 2024年和2023年第四季度总营收分别为9157千美元和7892千美元，同比增长16.0%；全年总营收分别为37008千美元和30272千美元，同比增长22.3%[40] 净亏损情况 - 2024年第四季度净亏损缩窄至100万美元，上年同期为650万美元；全年净亏损缩窄至840万美元，2023年为3820万美元[7][11][15] - 2024年全年净亏损为8381万美元，较2023年的3.8238亿美元有所收窄；2024年Q4净亏损为1033万美元，较2023年Q4的6547万美元大幅收窄[35] - 2024年全年归属于公司普通股股东的净亏损为7539万美元，较2023年的3.2475亿美元有所收窄；2024年Q4归属于公司普通股股东的净亏损为1319万美元，较2023年Q4的4585万美元大幅收窄[35] - 2024年全年基本和摊薄后归属于公司普通股股东的每股净亏损为0.24美元，较2023年的2.45美元大幅收窄；2024年Q4为0.03美元，较2023年Q4的0.34美元大幅收窄[35] - 2024年和2023年第四季度净亏损分别为1033千美元和6547千美元；全年净亏损分别为8381千美元和38238千美元[40][41] 净营业收入（NOI）情况 - 2024年第四季度净营业收入（NOI）为550万美元，较上年同期增长0.6%；全年NOI为2260万美元，较上年增长7.2%[7][11][16] - 2024年和2023年第四季度净营业收入分别为5504千美元和5470千美元，同比增长0.6%；全年净营业收入分别为22633千美元和21109千美元，同比增长7.2%[40] 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）情况 - 2024年第四季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为390万美元，较上年同期增长16%；全年为1580万美元，较上年增长6.9%[7][12][17] - 2025年公司预计净营业收入在2350万至2500万美元之间，中点同比增长7%；调整后息税折旧摊销前利润在1650万至1800万美元之间，中点同比增长9%[22] - 2024年和2023年第四季度调整后EBITDA分别为3874千美元和3341千美元；全年调整后EBITDA分别为15799千美元和14777千美元[41] 同位置每可用车位收入（RevPAS）情况 - 2024年第四季度同位置每可用车位收入（RevPAS）为200.44美元，较上年同期增长1%；全年为209.24美元，略低于2023年的210.06美元[7][12][17] 再融资与股票回购情况 - 2024年末公司完成8750万美元再融资，增强了资产负债表并提高财务灵活性[5] - 2024年9月底至年末，公司按董事会授权的1000万美元股票回购计划，以总计130万美元回购约42万股，平均每股3.14美元[19] 现金与债务情况 - 截至2024年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为1580万美元，未偿还总债务为2.132亿美元，2023年末为1.929亿美元[18] 公司资产情况 - 截至2024年12月31日，公司在美国20个不同市场拥有40个停车设施，共15100个停车位和约520万平方英尺，还拥有约20万平方英尺零售/商业空间[30] - 截至2024年12月31日，公司总资产为4.15062亿美元，较2023年的4.23237亿美元下降1.93%[33] - 公司总资产为567091千美元，其中房地产投资546130千美元、现金及受限现金13314千美元、其他资产7647千美元[45] 公司负债与净资产情况 - 公司总负债为201223千美元，其中应付票据及循环信贷安排净额179601千美元、应计优先股股息9864千美元、其他负债11758千美元[45] - 公司估计的净资产总值为332086千美元，完全摊薄后每股净资产值为7.25美元[45] 加权平均普通股流通股数情况 - 2024年加权平均普通股基本和摊薄后流通股数为3200.7271万股，较2023年的1324.4388万股有所增加；2024年Q4为3988.0026万股，较2023年Q4的1340.0159万股有所增加[35] 总费用情况 - 2024年全年总费用为3.5488亿美元，较2023年的6.0504亿美元下降41.34%；2024年Q4费用为8361万美元，较2023年Q4的1.0886亿美元下降23.19%[35] 指标计算与评估说明 - 公司净营业收入（NOI）计算方式为总营收减去物业运营费用和物业税，用于评估物业绩效、衡量物业运营趋势和对投资组合中的物业进行估值[36] - 调整后息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）反映净收入（亏损），排除了利息费用、折旧和摊销、所得税拨备等项目，用于衡量运营绩效[37][38] - 公司用每可用车位收入（RevPAS）评估停车运营和绩效，该指标衡量可比地点收入的逐期变化[42] - 2024年同地点RevPAS代表管理地点每个车位的停车收入，2024年前代表运营商报告地点的停车收入[44] 前瞻性估计相关情况 - 公司无法对前瞻性的非公认会计原则（Non - GAAP）估计进行对账，因为难以预测影响净收入的各项因素[39] 每股净资产值计算说明 - 公司内部计算每股净资产值的方法基于假设、估计、预测和判断，可能与其他公司不同，且会随未来事件波动[47]

文章核心观点 - 公司自发布2024年第三季度财报后股价下跌6.7%，表现逊于大盘，但近一个月股价上涨8.1%优于标普500；第三季度营收增长，净亏损显著改善；公司实施战略行动提升股东价值，并重申全年财务指引 [1][2][3] 股价表现 - 自2024年第三季度财报发布后，公司股价下跌6.7%，同期标普500微跌0.3% [1] - 过去一个月，公司股价上涨8.1%，标普500增长3.3% [1] 财务状况 营收 - 2024年第三季度总营收980万美元，同比增长21%，主要因29项资产转为管理合同 [2] - 管理物业收入达790万美元，基础租金收入降至150万美元，同比下降23.4% [3] 利润 - 本季度净亏损190万美元，较去年同期2460万美元显著改善 [3] - 2024年第三季度每股亏损6美分，去年同期为1.77美元 [4] 关键指标 - 净营业收入升至610万美元，同比增长3.8% [5] - 调整后EBITDA同比增长2.2%至450万美元 [5] - 每可用车位收入为227.60美元，同比增长1.6% [5] 债务与现金 - 截至2024年9月30日，总债务为2.033亿美元，高于2023年底的1.929亿美元 [6] - 持有现金及现金等价物1430万美元，用于运营和财务承诺 [6] 管理层评论与战略举措 积极趋势 - 第三季度出现积极趋势，如新冠相关合同取消影响减小、部分行业出现返岗趋势、公司物业附近住宅转换增加 [7] 战略行动 - 获得4040万美元信贷额度，用于赎回优先股、支付股息并启动普通股回购计划 [8] 影响业绩因素 收入增长原因 - 停车设施从租赁转为管理合同带来收入增长，但也导致物业税和运营费用增加 [9] 费用变化 - 利息费用从360万美元降至330万美元，归因于再融资和财务管理 [9] 财务指引与市场展望 - 重申2024年全年营收指引为3800万 - 4000万美元，净营业收入为2250万 - 2325万美元 [10] - 预计每可用车位收入将因新住宅项目上线而增强 [10] - 管理层正在探索现有债务再融资选项，以优化资本结构和拓展业务 [10] 其他发展 - 公司继续出售非核心资产，以提供资金用于高增长市场再投资 [11] - 公司向管理合同模式转型，注重数据驱动资产管理和成本控制，有望支持未来净营业收入增长 [12]

财务表现 - 公司2024年第三季度总收入为975.8万美元，同比增长21%[9] - 2024年第三季度净亏损为189万美元，较2023年同期的2464.2万美元大幅收窄[9] - 公司2024年前九个月总营收为2785.1万美元，同比增长24.5%[9] - 2024年前九个月净亏损为734.8万美元，较2023年同期的3169.1万美元显著改善[9] - 2024年第三季度每股基本亏损为0.06美元，较2023年同期的1.77美元大幅改善[9] - 2024年9月30日，公司总营收为9,758千美元，同比增长21%[9] - 2024年9月30日，公司净亏损为1,890千美元，较2023年同期的24,642千美元大幅减少[9] - 2024年9月30日，公司基础租金收入为1,538千美元，同比下降23%[9] - 2024年9月30日，公司物业税支出为1,829千美元，同比增长1.5%[9] - 2024年9月30日，公司折旧和摊销费用为2,104千美元，同比下降1.3%[9] - 2024年9月30日，公司普通股股东净亏损为1,751千美元，较2023年同期的23,125千美元大幅减少[9] - 2024年9月30日，公司加权平均普通股数量为30,615,113股，同比增长134%[9] - 2024年9月30日，公司每股亏损为0.06美元，较2023年同期的1.77美元大幅减少[9] - 2024年9月30日，公司非控股权益净亏损为579千美元，较2023年同期的6,807千美元大幅减少[9] - 2024年9月30日，公司总支出为8,848千美元，较2023年同期的34,836千美元大幅减少[9] - 2024年第三季度EBITDA为356.2万美元，较2023年同期的-1889.2万美元显著改善[175] - 2024年第三季度调整后EBITDA为450.4万美元，较2023年同期的440.9万美元略有增长[175] - 2024年九个月的总收入为2785.1万美元，同比增长24.4%，主要由于41个资产中的29个在2024年转为管理合同[153][154] - 2024年九个月的运营费用为2712.7万美元，同比下降45.3%，主要由于Preferred Series 2发行费用和组织、发行及其他成本的减少[155] - 2024年九个月的利息支出为941.4万美元，同比下降13.6%，主要由于2023年第三季度偿还了990万美元的抵押贷款[163][164] - 2024年九个月的资产减值费用为15.7万美元，同比下降98.2%，主要由于2023年录入了870万美元的资产减值[155][162] - 2024年九个月的其他收入为25.4万美元，同比下降89.8万美元，主要由于2023年9月6日的和解协议带来的收益[163][167] - 2024年九个月的Earn-Out负债公允价值变动为114.3万美元，同比下降75.3%[163][168] - 2024年九个月的物业税为554.2万美元，同比增长4.6%，主要由于2024年物业税评估的增加[155][156] - 2024年九个月的物业运营费用为518万美元，同比增长373.9万美元，主要由于29个资产转为管理合同[155][157] - 2024年九个月的一般和行政费用为861万美元，同比下降6.6%，主要由于2023年第三季度取消了140万美元的高管LTIP单位[155][158] - 2024年九个月的专业费用为134.5万美元，同比增长20%，主要由于公司在NYSE American上市相关的专业服务费用增加[155][160] - 2024年第三季度净营业收入为609.4万美元，同比增长3.8%[171] - 2024年第三季度净亏损为189万美元，较2023年同期的2464.2万美元大幅减少[171] 资产与负债 - 公司2024年第三季度房地产投资净值为39.37亿美元，较2023年底的40.29亿美元略有下降[6] - 2024年第三季度现金及现金等价物为873.2万美元，较2023年底的1113.4万美元减少21.6%[6] - 公司2024年第三季度应收账款净值为378.3万美元，较2023年底的226.9万美元增长66.8%[6] - 截至2024年9月30日，公司总资产为4.18191亿美元，较2023年12月31日的4.23237亿美元有所下降[6] - 截至2024年9月30日，公司总负债为2.2091亿美元，较2023年12月31日的2.20282亿美元略有增加[6] - 截至2024年9月30日，公司现金及现金等价物为873.2万美元，较2023年12月31日的1113.4万美元有所减少[6] - 截至2024年9月30日，公司应收账款净额为378.3万美元，较2023年12月31日的226.9万美元有所增加[6] - 截至2024年9月30日，公司在建工程为32万美元，较2023年12月31日的273万美元大幅减少[6] - 公司截至2024年9月30日拥有41个停车设施，分布在20个美国市场，总计约15,300个停车位和约520万平方英尺的面积[17] - 公司2024年9月30日的折旧和摊销费用为6,293千美元，2023年同期为6,389千美元[14] - 公司2024年9月30日的资本支出为463千美元，2023年同期为1,624千美元[14] - 公司2024年9月30日的现金及现金等价物和限制性现金为14,300千美元，2023年同期为18,670千美元[14] - 公司2024年9月30日的利息支付为8,169千美元，2023年同期为9,215千美元[14] - 公司2024年9月30日的优先股股息支付为9,328千美元[14] - 公司2024年9月30日的应收账款为1,514千美元，2023年同期为325千美元[14] - 公司2024年9月30日的应付账款和应计费用为1,794千美元，2023年同期为3,060千美元[14] - 公司2024年9月30日的股权支付为4,751千美元，2023年同期为5,355千美元[14] - 公司持有Operating Company约70%的普通股，其余30%由高管、董事及外部投资者持有[20] - 公司持有MVP St. Louis Cardinal Lot, DST的51%权益，该实体拥有2.56英亩的商业停车场，总资产约为1210万美元，负债约为620万美元[102][103] - 公司持有的金融工具中，应付票据和循环信贷的估计公允价值分别为1.749亿美元和1.829亿美元[106] - 公司通过蒙特卡洛模拟估计Earn-Out Shares的公允价值，预计波动率在30.0%至45.0%之间，属于公允价值层次中的Level 3输入[107] - 公司在2024年9月30日前的九个月内，因Earn-Out Shares公允价值变动确认了约110万美元的收益[109] - 公司在2024年9月30日前的九个月内，因房地产资产减值确认了约20万美元的损失[110] - 公司截至2024年9月30日的总股本为197,281千美元，较2023年底略有下降[12] - 公司截至2024年9月30日的普通股数量为31,724,535股，累计亏损为139,057千美元[12] - 公司截至2024年9月30日的无形资产总额为10,256千美元，累计摊销为3,593千美元[62] - 截至2024年9月30日，公司无形资产未来摊销预计为：2024年剩余部分364,000美元，2025年183,000美元，2026年106,000美元，2027年13,000美元，2028年及以后1,074,000美元[64] - 截至2024年9月30日，公司未来应付票据本金为：2024年剩余部分8,076,000美元，2025年29,168,000美元，2026年22,782,000美元，2027年67,151,000美元，2028年95,000美元，此后5,507,000美元[70] - 公司2024年9月签订了4040万美元的信贷额度，由公司董事会联席主席管理的No Street Capital LLC担任贷款方的投资经理[122] - 公司2024年9月30日的净亏损为7,348千美元，2023年同期为31,691千美元[14] - 公司2024年9月30日的应收账款为3.0百万美元，主要来自停车客户[56] - 公司2024年2月以3.15百万美元出售了辛辛那提Race Street的停车设施，导致约0.1百万美元的房地产销售损失[58] - 公司2024年7月以约0.5百万美元出售了西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一个停车场，交易成本后获得约0.4百万美元[59] - 公司2024年11月以4.6百万美元出售了印第安纳波利斯的一个停车场，交易成本后获得约4.5百万美元[60] - 公司2024年9月30日管理的停车设施收入为7,981千美元，其中临时停车收入为5,399千美元，合同停车收入为2,533千美元[55] - 公司2024年9月30日的应收账款为3.0百万美元，主要来自停车客户[56] - 公司2024年2月以3.15百万美元出售了辛辛那提Race Street的停车设施，导致约0.1百万美元的房地产销售损失[58] - 公司2024年7月以约0.5百万美元出售了西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一个停车场，交易成本后获得约0.4百万美元[59] - 公司2024年11月以4.6百万美元出售了印第安纳波利斯的一个停车场，交易成本后获得约4.5百万美元[60] - 公司2024年9月30日的无形资产总额为10,256千美元，累计摊销为3,593千美元[62] - 截至2024年9月30日，公司无形资产未来摊销预计为：2024年剩余部分364,000美元，2025年183,000美元，2026年106,000美元，2027年13,000美元，2028年及以后1,074,000美元[64] - 截至2024年9月30日，公司未来应付票据本金为：2024年剩余部分8,076,000美元，2025年29,168,000美元，2026年22,782,000美元，2027年67,151,000美元，2028年95,000美元，此后5,507,000美元[70] - 公司2024年9月签订了4040万美元的信贷额度，由公司董事会联席主席管理的No Street Capital LLC担任贷款方的投资经理[122] - 公司2024年9月30日的净亏损为7,348千美元，2023年同期为31,691千美元[14] - 公司2024年9月30日的应收账款为3.0百万美元，主要来自停车客户[56] - 公司2024年2月以3.15百万美元出售了辛辛那提Race Street的停车设施，导致约0.1百万美元的房地产销售损失[58] - 公司2024年7月以约0.5百万美元出售了西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一个停车场，交易成本后获得约0.4百万美元[59] - 公司2024年11月以4.6百万美元出售了印第安纳波利斯的一个停车场，交易成本后获得约4.5百万美元[60] - 公司2024年9月30日的无形资产总额为10,256千美元，累计摊销为3,593千美元[62] - 截至2024年9月30日，公司无形资产未来摊销预计为：2024年剩余部分364,000美元，2025年183,000美元，2026年106,000美元，2027年13,000美元，2028年及以后1,074,000美元[64] - 截至2024年9月30日，公司未来应付票据本金为：2024年剩余部分8,076,000美元，2025年29,168,000美元，2026年22,782,000美元，2027年67,151,000美元，2028年95,000美元，此后5,507,000美元[70] - 公司2024年9月签订了4040万美元的信贷额度，由公司董事会联席主席管理的No Street Capital LLC担任贷款方的投资经理[122] - 公司2024年9月30日的净亏损为7,348千美元，2023年同期为31,691千美元[14] - 公司2024年9月30日的应收账款为3.0百万美元，主要来自停车客户[56] - 公司2024年2月以3.15百万美元出售了辛辛那提Race Street的停车设施，导致约0.1百万美元的房地产销售损失[58] - 公司2024年7月以约0.5百万美元出售了西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一个停车场，交易成本后获得约0.4百万美元[59] - 公司2024年11月以4.6百万美元出售了印第安纳波利斯的一个停车场，交易成本后获得约4.5百万美元[60] - 公司2024年9月30日的无形资产总额为10,256千美元，累计摊销为3,593千美元[62] - 截至2024年9月30日，公司无形资产未来摊销预计为：2024年剩余部分364,000美元，2025年183,000美元，2026年106,000美元，2027年13,000美元，2028年及以后1,074,000美元[64] - 截至2024年9月30日，公司未来应付票据本金为：2024年剩余部分8,076,000美元，2025年29,168,000美元，2026年22,782,000美元，2027年67,151,000美元，2028年95,000美元，此后5,507,000美元[70] - 公司2024年9月签订了4040万美元的信贷额度，由公司董事会联席主席管理的No Street Capital LLC担任贷款方的投资经理[122] - 公司2024年9月30日的净亏损为7,348千美元，2023年同期为31,691千美元[14] - 公司2024年9月30日的应收账款为3.0百万美元，主要来自停车客户[56] - 公司2024年2月以3.15百万美元出售了辛辛那提Race Street的停车设施，导致约0.1百万美元的房地产销售损失[58] - 公司2024年7月以约0.5百万美元出售了西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一个停车场，交易成本后获得约0.4百万美元[59] - 公司2024年11月以4.6百万美元出售了印第安纳波利斯的一个停车场，交易成本后获得约4.5百万美元[60] - 公司2024年9月30日的无形资产总额为10,256千美元，累计摊销为3,593千美元[62] - 截至2024年9月30日，公司无形资产未来摊销预计为：2024年剩余部分364,000美元，2025年183,000美元，2026年106,000美元，2027年13,000美元，2028年及以后1,074,000美元[64] - 截至2024年9月30日，公司未来应付票据本金为：2024年剩余部分8,076,000美元，2025年29,168,000美元，2026年22,782,000美元，2027年67,151,000美元，2028年95,000美元，此后5,507,000美元[70] - 公司2024年9月签订了4040万美元的信贷额度，由公司董事会联席主席管理的No Street Capital LLC担任贷款方的投资经理[122] - 公司2024年9月30日的净亏损为7,348千美元，2023年同期为31,691千美元[14] - 公司2024年9月30日的应收账款为3.0百万美元，主要来自停车客户[56] - 公司2024年2月以3.15百万美元出售了辛辛那提Race Street的停车设施，导致约0.1百万美元的房地产销售损失[58] - 公司2024年7月以约0.5百万美元出售了西弗吉尼亚州克拉克斯堡的一个停车场，交易成本后获得约0.4百万美元[59] - 公司2024年11月以4.6百万美元出售了印第安纳波利斯的一个停车场，交易成本后获得约4.5百万美元[60] - 公司2024年9月30日的无形资产总额为10,256千美元，累计摊销为3,593千美元[62] - 截至2024年9月30日，公司无形资产未来摊销预计为：2024年剩余部分364,000美元，2025年183,000美元，2026年106,000美元，2027年13,000美元，2028年及以后1,074,000美元[64] - 截至2024年9月30日，公司未来应付票据本金为：2024年剩余部分8,076,000美元，2025年29,168,000美元，2026年22,782,000美元，2027年67,151,000美元，2028年95,000美元，此后5,507,000美元[70] - 公司2024年9月签订了4040万美元的信贷额度，由公司董事会联席主席管理的No Street

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入（NOI）为610万美元，较去年第三季度的590万美元增长3.8%，占2024年第三季度收入的62%，增长主要源于管理地点[28] - 第三季度总收入为980万美元，较2023年第三季度的810万美元同比增长21%，受益于29项资产转换为管理合同[24] - 第三季度物业运营费用为180万美元，去年同期为40万美元，增长源于向管理合同的转变及相关会计处理[27] - 第三季度物业税180万美元，与去年持平[28] - 第三季度一般及行政费用为270万美元，低于去年第三季度的420万美元，包含非现金补偿[29] - 调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）为450万美元，较去年的440万美元增长2.2%，利润率为46.2%[30] - 本季度末现金和受限现金为1430万美元，总债务为2.033亿美元，高于2023年底的1.929亿美元[30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 随着29项停车资产转换为管理合同，公司收入增长21%，且RevPAS（每可用车位收入）在同地点第三季度同比首次转正，反映出基础资产性能的改善[8][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司建立4000万美元信贷额度用于回购优先股和普通股，已提取780万美元赎回优先股，剩余2370万美元优先股，较年初的3950万美元减少[20][21] - 董事会授权1000万美元股票回购计划，迄今已回购约25万股，平均价格为每股3.16美元[23] - 公司出售印第安纳波利斯的一个停车场，售价超460万美元，以优化资产价值[16] - 公司在寻找具有多种需求驱动因素的资产来扩大投资组合，利用市场专长[17] - 公司在关注资产价值溢价机会，积极与开发商就新住宅项目附近的停车定价和所需车位数量进行讨论，以获取新增长机会[15][17] - 公司在多个市场看到B级市中心商业办公室向住宅公寓转换，预计将增加停车需求，提升利用率和收入，公司具有先发优势[13][14] - 公司在关注技术使用和辅助收入机会，如与电动汽车充电、自助存储、手机信号塔等相关的合作[58][59] - 公司目标是在分散的停车行业成为收购者的首选，基于已被证明的运营模式进一步发展[33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为COVID - 19相关的企业停车合同取消情况大多已过去，正处于转折点，且看到了办公回归和商业办公室转换为住宅公寓两个长期趋势，将对四季度和2025年业绩产生积极影响[10][11][12][13] - 公司预计2024年收入在3800万 - 4000万美元之间，NOI在2250万 - 2325万美元之间，基于从租赁到管理合同的转变以及适度的有机增长[31][32] 其他重要信息 - 公司在财报中使用非GAAP财务指标，同时提供与GAAP指标的调节以及使用这些指标的原因[5] - 公司的RevPAS指标受利用率和平均费率影响，COVID - 19取消合同曾造成负面影响，目前已好转[42] - 公司业务存在季节性，第一季度通常最低，第三季度是停车资产使用的高峰期，第二和第四季度使用情况大致相当[46] - 2023年公司业务受益于COVID - 19封锁后的体验式消费反弹，2024年已恢复到正常的个位数顶线增长[48] - 公司看到西南和中西部地区的办公回归趋势比沿海地区更强，周二是办公回归高峰，周五是低谷[50] - 公司看到从日租停车向月租停车的转变，这对公司有利[50] - 公司看到市中心办公室转换为住宅租赁的项目在辛辛那提有更直接的影响，在沃思堡、克利夫兰、印第安纳波利斯也有潜在影响[52] - 公司与开发商就停车服务的合作方式有多种，根据风险和收益情况而定[54][55] - 从租赁到管理合同的转变使公司能更好地控制费用，同时利用运营杠杆在不增加公司管理费用的情况下快速扩大规模[56][57] 问答环节所有的提问和回答 问题: 能否量化替代成本高于净资产价值（NAV）的情况，以及如何得出该数字 - 替代成本包括土地价值和建筑成本，公司通过与建筑商和工程师交流来监测每个市场的替代成本[34][35] 问题: 收购管道中的风险，如何看待他人抢先收购，卖家是谁及其动机 - 收购管道不是静态的，资产在不断变化，如果交易价值没有上升空间，公司可以接受不收购，公司会保持耐心和纪律性，积极与买卖双方沟通并扩大管道[36][37] 问题: 收购时更倾向于停车场还是车库交易，为什么 - 公司对两种资产类型都感兴趣，主要根据停车收入进行承保，停车场交易时土地价值可能远超停车收入[38] 问题: 印第安纳波利斯的物业出售是主动营销还是主动出价 - 是主动出价，最初出价不到最终售价的一半，公司通过了解自身买卖资产的依据，找到重视土地价值的利益相关者和开发商完成交易[39] 问题: 能否详细介绍RevPAS指标及其组成部分，以及第三季度同比增长的原因和投资者应关注的领域 - RevPAS由利用率和平均费率组成，年初COVID - 19取消合同造成阻力，随着这种情况减少，第三季度公司增长超过了取消合同带来的影响，第三季度同比增长更多反映的是利用率增长而非收入增长[42][43][44] 问题: 能否详细介绍业务的季节性或节奏，以及影响因素 - 业务存在季节性，第一季度通常最低，因为旅游、酒店活动较少，第三季度是高峰，第二和第四季度使用情况大致相当，12个月的RevPAS能清晰显示收入粘性[46] 问题: 2023年的大型活动是否比2024年更多，以及如何看待音乐会和体育赛事等活动的流动 - 2023年公司业务受益于COVID - 19封锁后的体验式消费反弹，2024年已恢复到正常的个位数顶线增长[48] 问题: 能否提供办公回归趋势的实例或特定地理区域 - 西南和中西部地区的办公回归趋势比沿海地区更强，周二是办公回归高峰，周五是低谷，公司看到从日租停车向月租停车的转变[50] 问题: 市中心办公室转换为住宅租赁的第一个转换项目在哪个市场，或者大概在哪些地方发生 - 公司在多个市场看到这种转换，目前在辛辛那提有更直接的影响，在沃思堡、克利夫兰、印第安纳波利斯也有潜在影响[52] 问题: 在某些情况下，是否已开始与开发商就停车服务进行谈判 - 是的，开发商有时想控制租户的停车成本会与公司做长期承诺，有时只想引导租户，公司会根据风险与回报情况决定是否接受[54][55] 问题: 随着更多物业从租赁转为管理合同，在费用方面有什么机会 - 转换使公司能更好地了解资产情况，从而与运营商紧密合作维持费用利润率，运营杠杆使公司能在不增加公司管理费用的情况下快速扩大规模[56][57] 问题: 是否有技术使用或辅助收入方面的更新 - 公司与运营商和服务及硬件提供商密切合作，确保掌握停车技术的最新情况，在辅助收入方面，正在与电动汽车充电、自助存储、手机信号塔等方面进行洽谈，仍看到很多机会[58][59]

业绩总结 - 2024年第三季度的总收入为9758万美元，同比增长21.0%[55] - 2024年第三季度的净运营收入为6094万美元，同比增长3.8%[55] - 2024年第三季度的调整后EBITDA为4504万美元，同比增长2.2%[56] - 2023年第三季度同地点每月平均收入（RevPAS）为224.00美元，较2022年第三季度的222.89美元增长0.5%[30] - 2024年第一季度同地点年化总收入（TTM RevPAS）为209.29美元，较2023年第四季度的210.06美元略有下降[30] - 2024年第三季度同地点每月平均收入（RevPAS）较2023年第一季度的195.40美元增长14.7%[30] 用户数据 - 公司拥有3,000,000的平均大都市区人口，停车空间总数为15,300个[13] - 前十大资产占总停车空间的55.0%和总收入的66.3%[15] - 公司在前50个大都市区的市中心核心区域拥有资产，具备多重需求驱动因素[22] 未来展望 - 预计2024年RevPAS（每个停车位的收入）将有所提升，具体数据待后续披露[26] - 预计2024年将实现加速的净运营收入（NOI）增长，健康的利润率扩张[50] - 预计2025年至2027年将完成剩余资产的管理合同转换[33] - 未来将通过收购和优化现有投资组合来扩展业务[32] 新产品和新技术研发 - 公司正在评估和实施附加收入机会，例如电动车充电服务[24] - 公司利用数据分析推动收入和净运营收入的增长[7] 市场扩张和并购 - 公司目前有3,000,000美元的潜在收购管道，计划在金融市场条件改善时进行收购[10] - 预计未来将完成价值3亿美元的潜在收购[50] - 目前的收购管道中，有1亿美元的潜在收购预计将在金融市场条件改善后完成[50] - 公司计划通过独特的税收高效收购计划成为停车行业的首选收购者[9] 负面信息 - 2024年第四季度的租赁合同基础租金为1,096,338美元，较2024年第三季度的1,100,338美元有所减少[30] 其他新策略和有价值的信息 - 通过管理合同，能够更好地控制和管理费用，提高停车使用和需求指标的数据可见性[34] - 公司管理层持有显著股份，与股东利益高度一致[50] - 目前的资产组合提供了可观的净运营收入上行空间[50] - 截至2024年6月30日，公司总资产为567,091千美元，其中房地产投资估计价值为546,130千美元[59] - 公司总负债为201,223千美元，包括应付票据和循环信贷额度179,601千美元[59] - 公司优先股总额为33,782千美元，估计净资产值为332,086千美元[59] - 每股完全稀释后的净资产值为7.25美元，基于45,820,367股的完全稀释股份[59] - 截至2024年9月30日，公司总资产为418,191千美元，净投资于房地产为393,708千美元[57] - 公司总负债为220,911千美元，包含应付票据和循环信贷额度159,785千美元[57] - 公司股东权益总额为197,281千美元，其中包括普通股和优先股[57] - 公司的现金及受限现金总额为13,314千美元[59]

营收情况 - 第三季度总营收为980万美元较去年同期增长21.0%[5][6] - 2024年前三季度总营收为27851千美元较2023年的22380千美元增长24.4%[30] - 2024年第三季度总营收为9758千美元较2023年的8063千美元增长21.0%[30] - 同地点每可用车位营收为227.60美元较去年同期增长1.6%[5][9] - 重申2024年全年营收指引为3800万 - 4000万美元[11] 净亏损情况 - 第三季度净亏损190万美元去年同期亏损2460万美元[5][7] - 2024年第三季度净亏损1890千美元2023年同期净亏损24642千美元[30] - 2024年前三季度净亏损7348千美元2023年同期净亏损31691千美元[30] - 2024年第三季度净亏损1890美元2023年同期为24642美元[31] - 2024年前三季度净亏损7348美元2023年同期为31691美元[31] - 2024年第三季度基本和稀释后每股净亏损为0.06美元2023年同期为1.77美元[24] - 2024年前三季度基本和稀释后每股净亏损为0.21美元2023年同期为2.13美元[24] 净运营收入情况 - 第三季度净运营收入为610万美元较去年同期增长3.8%[5][8] - 2024年前三季度净运营收入为17129千美元较2023年的15639千美元增长9.5%[30] - 2024年第三季度净运营收入为6094千美元较2023年的5871千美元增长3.8%[30] - 重申2024年全年净运营收入为2250万 - 2325万美元[11] 调整后息税折旧摊销前利润情况 - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润为450万美元较去年同期增长2.2%[5][8] - 2024年第三季度公司调整后息税折旧摊销前利润为4504美元2023年同期为4409美元[31] - 2024年前三季度公司调整后息税折旧摊销前利润为12238美元2023年同期为11432美元[31] 现金、债务与信贷情况 - 截至2024年9月30日公司拥有现金、现金等价物和受限现金1430万美元[10] - 截至2024年9月30日未偿债务总额为2.033亿美元[10] - 获得4040万美元信贷额度[4] 公司股权相关情况 - 开始普通股回购计划[4] - 截至2024年6月30日公司优先股为33782美元[35] - 截至2024年6月30日公司完全稀释后流通股为45820367股[35] - 截至2024年6月30日公司每股净资产价值为7.25美元[35] 公司资产负债情况 - 截至2024年6月30日公司总资产为567091美元[35] - 截至2024年6月30日公司总负债为201223美元[35] - 截至2024年6月30日公司总估计净资产价值为332086美元[35]

文章核心观点 - 公司在第二季度实现了营收和利润的同比改善 [1][8][15] - 公司资产组合中有27个资产转为管理合同,带动了收入的增长 [3][5] - 公司面临着办公楼改建为住宅的行业趋势,停车需求有望增加 [16] - 但基础租金收入和百分比租金收入有所下降 [6][16] 公司经营情况 - 公司第二季度营收为9.3亿美元,同比增长28.4% [2] - 管理物业收入为7.2亿美元,其中临时停车收入4.7亿美元,合同停车收入2.5亿美元 [5] - 基础租金收入17.6亿美元,同比下降21.9%;百分比租金收入0.5亿美元,同比下降90.2% [6] - 经营利润为0.4亿美元,上年同期为亏损0.1亿美元 [8] - 净亏损为2.5亿美元,上年同期为3.7亿美元 [9] - 净经营收益(NOI)为5.6亿美元,同比增长14.1% [10] - 调整后EBITDA为4.2亿美元,同比增长16.3% [10] 财务状况 - 公司二季度末现金为8.7亿美元,较一季度末的9.1亿美元有所下降 [11] - 总债务为191.5亿美元,较一季度末的192.1亿美元有所下降 [12] - 经营活动现金流为负10亿美元,上年同期为负22亿美元 [13] 未来展望 - 公司维持了全年营收和NOI的指引 [14] - 公司看好办公楼改建为住宅的行业趋势,停车需求有望增加 [16] - 但基础租金收入和百分比租金收入的下降仍是一大挑战 [16]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为9.3亿美元,同比增长28% [37] - 净运营收入(NOI)为5.6亿美元,同比增长14.1% [41] - NOI占第二季度收入的60% [41] - 调整后EBITDA为4.2亿美元,同比增长16.3% [44] - 调整后EBITDA利润率为45.4% [44] - 现金及受限现金为13.3亿美元,总债务为192亿美元 [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司资产组合包括42个停车资产,其中18个停车场和24个地面停车场 [13] - 公司已将27个资产从租赁合同转为管理合同,提高了对数据和成本的控制力 [15][16][17] - 管理合同模式下,公司可以更好地调整价格和利用率,提高NOI [19][20] - 公司看到医疗、政府办公和住宅区的月租车位需求持续强劲 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部地区仍是公司最强劲的市场 [21] - 公司看到一些市场的办公楼改建为公寓的趋势,这将带来新的停车需求 [22][23][24][25] - 一些公司正在重新要求员工回到办公室,带来新的停车需求 [26][27] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司长期目标是成为停车行业并购的首选 [54] - 公司目前暂时放弃收购,等待更有利的市场条件 [48] - 公司正在解决可转换优先股的问题,以减轻对股价的压力 [34][35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前经济环境充满挑战,但公司看到2025年需求开始回升的早期迹象 [22][26] - 公司相信其股价严重低估了资产价值 [49][50][51] - 公司有信心实现全年2024年的指引目标 [53] 其他重要信息 - 公司披露了内部计算的资产净值(NAV),为每股7.25美元 [29][30][31][32] - 公司计划定期更新这一指标,为投资者提供另一种跟踪财务进展的方法 [29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 希望公司能提供更多历史数据,如每个停车场的日/月/季度停车位使用率,以及每个停车场的历史收入数据,以帮助投资者更好地建模和预测 [55][56][59] **Manuel Chavez 回答** 公司正在努力整合不同系统的实时利用率数据,并计划提供一个综合的"每可用车位收入"指标作为替代 [57][58] 问题2 **Bryan Maher 提问** 公司是否看到停车资产交易市场有所恢复,以及交易价格和收益率情况 [60] **Manuel Chavez 回答** 目前尚未看到大量交易,主要是一些办公楼转为住宅的机会 [61][62] 问题3 **Bryan Maher 提问** 公司正在处理可转换优先股转为普通股的问题,请问进展如何,还有多少需要转换 [65] **Stephanie Hogue 回答** 目前已转换约25%,公司董事会正在积极解决这一问题 [66][67]

财务状况 - 公司在12个月内到期的债务为9310万美元,包括5870万美元的循环信贷融资和3440万美元的应付票据,公司目前没有足够的现金、流动性或预计未来现金流来偿还这些到期金额[197] - 公司正在分析财务和战略替代方案来满足这些债务到期,管理层认为很可能能够通过再融资应付票据到期和/或出售房地产投资来满足应付票据到期[198] - 对于循环信贷融资,公司正在评估多家贷款人提供的多种再融资选择,预计将在2024年执行这些选择[199] - 公司在2023年和2024年上半年采取了措施来延长和分散债务到期期限[200] - 某些贷款人可能要求与资本改善、保险和超额现金相关的储备金,这些构成了公司截至2024年6月30日受限现金的大部分[201] 收入与成本 - 总收入增加28.4%,主要由于27个停车设施转为管理合同[162,163] - 物业运营费用增加,主要由于27个停车设施转为管理合同[166] - 一般及行政费用增加19.0%,主要由于股权激励费用和薪资及技术费用增加[167] - 利息费用下降16.0%,主要由于偿还了990万美元的抵押贷款和1500万美元的循环信贷[169] - 公允价值变动收益310万美元,主要来自于Earn-Out负债的公允价值变动[168] - 公司在2024年上半年实现总收入1.8093亿美元,同比增长26.4%[172] - 27个停车资产转为管理合同,导致管理物业收入增加1.2727亿美元[172] - 物业税费用增加215,000美元,增幅为6.1%,主要由于2024年上半年物业税评估增加[174] - 物业运营费用增加229.4万美元,主要由于27个资产转为管理合同,相关成本从之前的租赁协议中转移至物业运营费用[175] - 一般管理费用增加86.3万美元,主要由于2024年上半年授予高管的长期激励计划和限制性股票单位的非现金补偿成本,以及工资和技术费用的增加[176] - 专业服务费用增加15.4万美元,主要由于公司在纽约证券交易所上市后产生的额外专业服务费用[177] - 公司在2024年上半年确认了964,000美元的或有对价负债公允价值变动收益[184] - 公司在2024年上半年实现净经营收益(NOI)1.1035亿美元,同比增长13.0%[187] - 公司在2024年上半年实现调整后EBITDA7.735亿美元,同比增长10.1%[192] 资产与投资 - 公司拥有42个停车设施,总计约15,400个停车位和520万平方英尺[155] - 27个停车设施已转为管理合同,预计将提高净运营收入增长和收入可见性[161] - 公司正在将剩余资产转为管理合同,预计到2027年底全部完成转型[161] - 公司的主要资金来源将是停车设施的租金收入和管理物业收入,以及合并和优先股PIPE投资后的现金[196] - 公司预计在短期内完成的现有资本支出活动预计将花费约100万美元[202] - 公司未来的收购或物业开发无法准确预测,但已经确定了约3亿美元资产价值的潜在收购目标[203] 股利政策 - 公司自2018年3月起暂停了普通股股息的支付,未来是否恢复派息存在不确定性[204][205] - 公司正在根据优先股条款累积优先股股息,截至2024年6月30日未付股息余额为A系列优先股70万美元和1系列优先股920万美元[206]