文章核心观点 公司宣布普通股和优先股季度股息分配情况，并介绍自身运营管理的房地产组合情况 [1][2][3] 股息分配 - 公司宣布普通股季度股息为每股0.59美元，将于2024年7月31日支付给7月15日登记在册的股东，该股息与上一季度和去年同期持平 [1] - 公司宣布6.125% D系列累积可赎回优先股季度股息为每股0.3828125美元，6.000% E系列累积可赎回优先股季度股息为每股0.3750000美元，将于2024年7月15日支付给7月1日登记在册的股东 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理、自我运营的权益型房地产投资信托基金，总部位于马里兰州贝塞斯达 [3] - 公司目前运营管理着61处房地产资产，包括57处社区和邻里购物中心及混合用途物业（可租赁面积约980万平方英尺）和4处土地及开发物业 [3] - 公司超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区的物业 [3]

文章核心观点 - 未来几年REITs将大幅抛售，应淘汰脆弱公司，为即将到来的风暴做准备 [2][3] 什么使REITs脆弱 - 资产负债表混乱，负债高、可变利率债务过多和/或EBITDA薄弱 [4] - FFO增长预测疲软，且资产负债表混乱 [4] - 股息不安全，或收益率和股息增长远低于平均水平 [4] - 从Price/FFO和/或相对于公平价格的溢价来看被高估，或被过度卖空，尤其是与上述情况同时出现 [4] 11家符合多项脆弱标准的REITs Veris Residential（VRE） - 债务比率近两倍于行业平均，Debt/EBITDA是行业平均5倍，8.8%债务为可变利率 [18] - 预计FFO增长超平均，但债务负担重，改善作用不大 [18] - 股息支付差，收益率1.57%，过去12个月股息较4年前大幅下降 [18] - 股价高，Price/FFO为28.8倍，高于目标买入价91.1% [18][19] Braemar Hotels and Resorts（BHR） - 市值0.220亿美元的微型股，债务比率89%，31.1%债务为可变利率 [19] - 2024年预计FFO增长27.8%，但2023年FFO低，部分增长用于支付债务利息 [19] - 股息收益率6.76%，派息率30%，但股息不可靠，恢复后仍低于疫情前1/3，股息得分低于REIT平均 [19][20] - Price/FFO为7.9，短仓比率7.29%，股价高于目标买入价86% [20] Saul Centers（BFS） - 市值12.5亿美元的小型股，债务/EBITDA在行业最弱，债务比率最高，可变利率债务负担第二重 [20] - 2024年预计FFO增长为零，资产负债表不适合投资 [20] - 股息安全评级为D-，收益率6.42% [21] CBL Properties（CBL） - 市值0.730亿美元的小型区域购物中心REIT，债务比率85%，16.8%债务为可变利率（行业平均10倍） [8] - 今年预计FFO增长为负，高债务与FFO萎缩组合令人担忧 [8] - 股息有吸引力，但Seeking Alpha Premium评级为D，公司成立时间短，无法计算代表性股息增长和得分 [8] - 股价便宜，Price/FFO为3.6倍，但仅低于目标价3.9%，且被大量卖空 [8] Global Net Lease（GNL） - 净租赁REIT中Debt/EBITDA最差，债务比率第二差，可变利率债务超行业平均5倍 [9] - 预计FFO增长基本持平，为0.9% [9] - 收益率14.45%，股息得分12.79，但派息率110%，股息安全评级为F，2023年Q4已削减股息 [9] - Price/FFO为7.8，高于目标价8.7%，卖空约为行业平均两倍 [10][23] SL Green Realty（SLG） - 拥有曼哈顿标志性办公楼，债务比率59%高于行业平均，Debt/EBITDA为15.3，仅两家同行更差 [11] - 预计FFO收缩33.2% [11] - 收益率略高于美国国债无风险利率，2022年和2023年12月已削减股息，虽股息得分高于行业和REIT平均，但FFO若崩溃，难避免进一步削减 [11] - Price/FFO高于行业平均，被认为高估8.4%，高于NAV20.6%，是行业中卖空最多的，股价低于10年前一半 [11][12] Uniti Group（UNIT） - 市值0.780亿美元，是最小的手机信号塔REIT，债务比率81% [13] - 若FFO按预计下滑25.9%，Debt/EBITDA健康状况难维持 [13] - 收益率18.38%，FFO可能大幅下降，股息可能随时削减 [13] - 股价便宜，Price/FFO为5.5倍，卖空者施加轻微压力，Hoya Capital认为是便宜货，股息削减后可考虑回购 [13] Farmland Partners（FPI） - 债务比率34%尚可，但债务/EBITDA为14.7，远差于行业平均10.9，可变利率债务为平均两倍 [26] - 2024年预计FFO与2023年持平 [26] - 股息收益率2.18%低，虽股息增长率22.5%，但股息得分未达REIT平均，股息安全评级为F，有削减风险 [26] - 股价全面高估，Price/FFO为43.0倍，高于目标价34.1%，卖空严重 [32] Clear Channel Outdoor Holdings（CCO） - 市值0.670亿美元的小型广告牌REIT，债务比率92%，31.2%债务为可变利率，债务/EBITDA为13.4，压制收入 [33] - 今年FFO预计略有改善，但仍为负，各项数据远差于行业平均 [33] - 不支付股息 [33] - FFO为负，Price/FFO和目标价无法计算，股票被大量卖空，对股价形成强大阻力 [34] Presidio Property Trust（SQFT） - 市值0.010亿美元的微型REIT，拥有多种物业，债务比率74%，债务/EBITDA为45.3 [35] - 预计2024年FFO显著改善，但仍为负 [35] - 今年年初停止支付季度股息 [35] Industrial Logistics Properties Trust（ILPT） - 市值0.260亿美元的微型股，由RMR Group外部管理，债务比率86%，Debt/EBITDA为16.0，可变利率债务负担52.8% [29] - 预计FFO增长16.7%，但需多年改善资产负债表 [29] - 股息安全评级为A，但收益率1.01%低，2022年年中股息削减至每季度1美分后未变 [30] - Price/FFO为8.0倍，仍高估9.1%，卖空者不感兴趣 [30]

商业租赁业务进展 - 公司已就四个独立临街地块建筑执行或正在协商租赁协议[102] - 公司商业租赁比例从2023年3月31日的93.9%增至2024年3月31日的94.6%[103] 项目开发情况 - 公司正在开发的Twinbrook Quarter一期项目预计总成本约3.315亿美元，已投入2.831亿美元[104] - 项目部分成本由1.45亿美元建设到永久贷款融资，截至2024年3月31日贷款余额为9030万美元[104] 租金及收入数据变化 - 2024年第一季度基础租金为5309.8万美元，较2023年同期增加165万美元，增幅3.2%[108] - 2024年第一季度费用回收为1056.6万美元，较2023年同期增加165.4万美元，增幅18.6%[108] - 2024年第一季度百分比租金为87.8万美元，较2023年同期减少2.5万美元，降幅2.8%[108] - 2024年第一季度其他物业收入为109.9万美元，较2023年同期增加62.9万美元，增幅133.8%[108] - 2024年第一季度租金收入为6529.9万美元，较2023年同期增加347万美元，增幅5.6%[108] - 2024年第一季度基础租金为53,098千美元，较2023年的51,448千美元增加1,650千美元，增幅3.2%[108] - 2024年第一季度费用回收为10,566千美元，较2023年的8,912千美元增加1,654千美元，增幅18.6%[108] - 2024年第一季度百分比租金为878千美元，较2023年的903千美元减少25千美元，降幅2.8%[108] - 2024年第一季度其他物业收入为1,099千美元，较2023年的470千美元增加629千美元，增幅133.8%[108] - 2024年第一季度租金收入为65,299千美元，较2023年的61,829千美元增加3,470千美元，增幅5.6%[108] - 2024年第一季度其他收入为1,393千美元，较2023年的1,220千美元增加173千美元，增幅14.2%[108] - 2024年第一季度总收入为66,692千美元，较2023年的63,049千美元增加3,643千美元，增幅5.8%[108] 费用数据变化 - 2024年第一季度总费用较2023年同期增加6.7%[112] - 2024年第一季度总费用较2023年同期增加6.7%[112] - 2024年第一季度一般及行政费用较2023年同期增加9.8%，主要因咨询费增加20万美元、就业成本增加10万美元、法律费用增加10万美元[113] 利率互换公允价值变化 - 2024年3月31日利率互换公允价值为4,546千美元，2023年12月31日为2,742千美元[118]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度总营收从2023年同期的6300万美元增至6670万美元[17] - 2024年第一季度净收入从2023年同期的1770万美元增至1830万美元[17] - 2024年第一季度普通股股东可获得的净收入从2023年同期的1070万美元增至1080万美元，每股0.45美元[17] - 2024年第一季度普通股股东和非控股股东可获得的运营资金从2023年同期的2690万美元增至2750万美元，每股0.80美元[17] - 2024年第一季度总营收为6.6692亿美元，2023年同期为6.3049亿美元，同比增长约5.78%[24] 同店数据关键指标变化 - 2024年第一季度同店收入增加360万美元，增幅5.8%；同店运营收入增加180万美元，增幅3.8%[17] - 2024年第一季度购物中心同店运营收入达3600万美元，较2023年同期增加100万美元[17] - 2024年第一季度综合用途同店运营收入达1260万美元，较2023年同期增加80万美元[17] 投资组合出租率变化 - 截至2024年3月31日，商业投资组合出租率为94.6%，高于2023年同期的93.9%[17] - 截至2024年3月31日，住宅投资组合出租率为98.7%，高于2023年同期的98.2%[17] 房地产投资组合运营情况 - 公司运营和管理61处房地产投资组合，其中超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩都会区[17] 各业务线营收关键指标变化 - 2024年第一季度购物中心营收为4.6932亿美元，2023年同期为4.4225亿美元，同比增长约6.12%[24] - 2024年第一季度混合用途物业营收为1.976亿美元，2023年同期为1.8824亿美元，同比增长约4.97%[24] - 2024年第一季度办公混合用途物业营收为975.3万美元，2023年同期为914.5万美元，同比增长约6.65%[25] - 2024年第一季度住宅混合用途物业（住宅活动）营收为883.8万美元，2023年同期为853.2万美元，同比增长约3.59%[25] - 2024年第一季度住宅混合用途物业（零售活动）营收为116.9万美元，2023年同期为114.7万美元，同比增长约1.92%[25] 各业务线运营收入关键指标变化 - 2024年第一季度混合用途物业相同物业运营收入为1255.5万美元，2023年同期为1180.4万美元，同比增长约6.36%[27] - 2024年第一季度办公混合用途物业运营收入为622.1万美元，2023年同期为570.8万美元，同比增长约9%[27] - 2024年第一季度住宅混合用途物业（住宅活动）运营收入为547.2万美元，2023年同期为528.9万美元，同比增长约3.46%[27] - 2024年第一季度住宅混合用途物业（零售活动）运营收入为86.2万美元，2023年同期为80.7万美元，同比增长约6.82%[27]

文章核心观点 - 索尔中心公司公布2024年第一季度运营结果，总收入、净收入、同店收入和运营资金均有所增长，商业和住宅租赁率也有所提高 [1][2][5] 财务业绩 总体财务数据 - 2024年第一季度总收入从2023年同期的6300万美元增至6670万美元，净收入从1770万美元增至1830万美元，普通股股东可获得的净收入从1070万美元增至1080万美元，每股收益均为0.45美元 [1] - 运营资金（FFO）从2023年第一季度的2690万美元增至2024年的2750万美元，摊薄后每股FFO从0.79 - 0.81美元变为0.80美元 [5] 同店业绩 - 同店收入增加360万美元（5.8%），同店运营收入增加180万美元（3.8%） [2] - 购物中心同店运营收入达3600万美元，较2023年增加100万美元；混合用途物业同店运营收入为1260万美元，增加80万美元 [2][3] 租赁情况 - 截至2024年3月31日，商业投资组合的出租率为94.6%，高于2023年同期的93.9%；住宅投资组合出租率为98.7%，高于2023年的98.2% [6] 公司概况 - 索尔中心公司是一家自我管理的房地产投资信托基金（REIT），总部位于马里兰州贝塞斯达，运营和管理61处房地产，包括50个社区和邻里购物中心、7个混合用途物业以及4个非运营土地和开发物业，超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区 [7] 财务报表 资产负债表 - 截至2024年3月31日，总资产为20.30306亿美元，总负债为15.16375亿美元，总股本为5.13931亿美元 [10] 运营报表 - 2024年第一季度租金收入为6529.9万美元，其他收入为139.3万美元，总费用为4842.9万美元，净收入为1826.3万美元 [11] 财务指标调整 - 同店收入和同店运营收入为非GAAP财务指标，有助于提高不同报告期的可比性，排除了非全期运营物业的影响 [4][14][16] - FFO也是非GAAP补充盈利指标，公司认为其对衡量运营表现有意义，计算时需对净收入进行调整 [5][11]

文章核心观点 公司宣布普通股和优先股季度股息分配情况，并介绍自身业务情况 [1][2][3] 股息分配 - 公司宣布普通股季度股息为每股0.59美元，将于2024年4月30日支付给4月15日登记在册的股东，与上一季度和去年同期持平 [1] - 公司宣布6.125% D系列累积可赎回优先股季度股息为每股0.3828125美元，6.000% E系列累积可赎回优先股季度股息为每股0.3750000美元，将于2024年4月15日支付给4月1日登记在册的股东 [2] 公司业务 - 公司是一家自我管理、自我运营的权益型房地产投资信托基金，总部位于马里兰州贝塞斯达 [3] - 公司目前运营和管理着61处房地产资产，包括57个社区和邻里购物中心及混合用途物业（可租赁面积约980万平方英尺）和4个土地及开发物业 [3] - 公司超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区的物业 [3]

财务表现 - Saul Centers, Inc.宣布2023年第四季度营业收入增至6670万美元，同比增长7.0%[1] - 2023年第四季度净利润增至1750万美元，同比增长13.3%[1] - FFO可供普通股东和非控股权益增至2690万美元，同比增长9.0%[3] - 2023年全年总收入增至2.572亿美元，净利润增至6900万美元[5] - FFO可供普通股东和非控股权益增至1.063亿美元，同比增长3.0%[7] 物业运营 - 同一物业营收增长7.0%，同一物业运营收入增长8.8%[1] - 商业投资组合出租率在2023年底达到94.2%[4] - 同一物业收入和运营收入分别增长4.6%和4.8%[6] 公司信息 - Saul Centers总部位于马里兰州贝塞斯达，目前经营和管理着61个房地产项目[8] - 公司提供了关于前瞻性声明的安全港声明，强调风险因素[9] 财务指标 - 公司资产负债表显示2023年底总资产达到1.9941亿美元，总负债为1.4897亿美元[11] - FFO是指根据Nareit定义的净收入，按照GAAP计算，加上房地产折旧和摊销，排除可折旧房地产资产的减值损失和房地产处置的收益或损失[13] - FFO不代表根据GAAP生成的经营活动现金流量，也不一定表明可用于满足现金需求的现金，这在公司适用期间的合并现金流量表中披露[13] 非GAAP财务指标 - 同一物业营收是一项非GAAP财务指标，通过排除在可比报告期内未运营的物业的收入，改善了报告期间的可比性[15][19]

公司发展战略 - 公司主要策略是通过开发交通便利的住宅混合用途项目和扩展华盛顿特区大都会区的以杂货店为锚点的购物中心来实现资产多元化[14] - 公司计划在华盛顿特区大都会区的红线地铁站附近开发高达3,700套公寓单位和975,000平方英尺的零售和办公空间[14] - 公司的运营策略包括通过增加垫片站点来实现购物中心的内部增长，以及通过选择性的重新开发和翻新核心购物中心来补充其开发管道[14] - 公司计划在未来继续投资和发展活动，以便符合REIT的资格，并且不会导致公司被投资公司法案监管[16] 公司财务状况 - 公司的债务资本化政策相对于资产价值为50%或更少，以及积极管理杠杆和债务费用，以维持固定费用的谨慎覆盖[22] - 公司截至2023年12月31日的债务总额约为14亿美元，其中固定利率债务约为11.3亿美元，可变利率债务约为2.76亿美元[42] - 公司债务资本化政策相对于资产价值，限制借款额度为资产价值的50%，董事会可随时更改此限制[42] - 公司债务资本化政策基于资产价值，而非账面价值，因为我们认为账面价值不能准确反映我们的借款能力[42] - 公司必须遵守债务中的财务和其他契约，违约可能导致债务加速偿还[44] - 公司必须满足债务中的财务契约，包括限制债务占总资产价值的比例不超过60%、利息覆盖率超过2.0倍、固定费用覆盖率超过1.4倍[46] - 截至2023年12月31日，公司符合所有债务契约，但一旦违约，可能导致债权人要求立即偿还债务[47] 公司资产情况 - 公司拥有57个运营物业，总面积约为980万平方英尺[65] - 公司的购物中心物业主要位于华盛顿特区/马里兰州巴尔的摩大都市区，以社区购物中心和综合用途物业为主[65] - 公司拥有4个发展中物业，总面积约为190万平方英尺，包括办公和零售空间以及1006套公寓[68] - 公司在2023年12月31日的混合用途物业总面积为1,944,865平方英尺，租赁率为86.0%[73] - 公司在2023年12月31日的总投资组合总面积为9,822,953平方英尺，租赁率为94.2%[73] 公司经营情况 - 公司2023年商业物业的基础租金为20.79美元/平方英尺，有效租金为19.24美元/平方英尺[125] - 公司2023年商业物业的整体租赁百分比同比增长至94.2%[125] - 公司2023年商业物业的新签或续签租赁的基础租金为20.38美元/平方英尺，有效租金为19.35美元/平方英尺[127] - 公司2023年商业物业的新签或续签租赁数量为282个，总面积为1,554,663平方英尺[127] - 公司2023年商业物业即将到期租赁的平均基础租金为23.32美元/平方英尺，预计市场基础租金为23.56美元/平方英尺[127]

财务表现 - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的总收入从2022年第四季度的6230万美元增加到6670万美元[1] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的净收入从2022年第四季度的1540万美元增加到1750万美元[1] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的同一物业收入增长了7.0%，同一物业营业收入增长了8.8%[1] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的FFO可供普通股东和非控股权益增加到2690万美元，每股基本和稀释后分别为0.79美元和0.79美元[1] - 2023年全年，Saul Centers, Inc.的总收入从2022年全年的2.459亿美元增加到2.572亿美元[2] - 2023年全年，Saul Centers, Inc.的净收入从2022年全年的6540万美元增加到6900万美元[2] - 2023年全年，Saul Centers, Inc.的FFO可供普通股东和非控股权益增加到10630万美元，每股基本和稀释后分别为3.17美元和3.12美元[3] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的净收入可供普通股东为1040.7万美元，每股基本和稀释后分别为0.43美元和0.43美元[6] 租赁情况 - 2023年12月31日，Saul Centers, Inc.的商业组合中94.2%的物业已出租，住宅组合中98.0%的物业已出租[1] 资产状况 - Saul Centers, Inc.的总资产为199.41亿美元，总负债为148.97亿美元，总股东权益为50.44亿美元[5] 财务术语解释 - FFO是指根据Nareit定义的净收入，加上房地产折旧和摊销，不包括可折旧房地产资产的减值损失或财产处置的收益或损失[8] - 同一物业收入是一种非GAAP财务指标，通过排除未在可比报告期间内运营的物业的结果，提高了报告期间的可比性[10] - 同一物业运营收入是一种非GAAP财务指标，通过排除未在可比报告期间内运营的物业的结果，提高了报告期间的可比性[12]

文章核心观点 公司宣布2023年股息的所得税处理方式，包括普通股和优先股股息的构成及税收性质 [1][2] 普通股股息情况 - 2023年公司宣布并支付普通股四个季度股息，总计每股2.36美元 [1] - 从税收角度，74.2%的股息（每股1.75美元）为普通收入，25.8%的股息（每股0.61美元）为资本返还 [1] - 相关信息将在1099 - DIV表格中报告给股东，普通收入部分将作为199A条款股息报告 [1] 优先股股息情况 - 2023年公司宣布并支付6.125% D系列优先股每存托股份四个股息，总计1.53125美元；6.000% E系列优先股每存托股份四个股息，总计1.50000美元 [1] - 从税收角度，优先股股息100.0%为普通收入，相关信息将在1099 - DIV表格中报告给股东并作为199A条款股息报告 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理、自我运营的权益型房地产投资信托基金，总部位于马里兰州贝塞斯达 [3] - 目前运营和管理61处房地产资产，包括50个社区和邻里购物中心、7个混合用途物业（可租赁面积约980万平方英尺）以及4个土地和开发物业 [3] - 超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区的物业 [3] 其他信息 - 更多关于公司的信息可在公司网站www.SaulCenters.com查询 [4]