财务表现 - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的总收入从2022年第四季度的6230万美元增加到6670万美元[1] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的净收入从2022年第四季度的1540万美元增加到1750万美元[1] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的同一物业收入增长了7.0%，同一物业营业收入增长了8.8%[1] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的FFO可供普通股东和非控股权益增加到2690万美元，每股基本和稀释后分别为0.79美元和0.79美元[1] - 2023年全年，Saul Centers, Inc.的总收入从2022年全年的2.459亿美元增加到2.572亿美元[2] - 2023年全年，Saul Centers, Inc.的净收入从2022年全年的6540万美元增加到6900万美元[2] - 2023年全年，Saul Centers, Inc.的FFO可供普通股东和非控股权益增加到10630万美元，每股基本和稀释后分别为3.17美元和3.12美元[3] - 2023年第四季度，Saul Centers, Inc.的净收入可供普通股东为1040.7万美元，每股基本和稀释后分别为0.43美元和0.43美元[6] 租赁情况 - 2023年12月31日，Saul Centers, Inc.的商业组合中94.2%的物业已出租，住宅组合中98.0%的物业已出租[1] 资产状况 - Saul Centers, Inc.的总资产为199.41亿美元，总负债为148.97亿美元，总股东权益为50.44亿美元[5] 财务术语解释 - FFO是指根据Nareit定义的净收入，加上房地产折旧和摊销，不包括可折旧房地产资产的减值损失或财产处置的收益或损失[8] - 同一物业收入是一种非GAAP财务指标，通过排除未在可比报告期间内运营的物业的结果，提高了报告期间的可比性[10] - 同一物业运营收入是一种非GAAP财务指标，通过排除未在可比报告期间内运营的物业的结果，提高了报告期间的可比性[12]

公司发展战略 - 公司主要策略是通过开发交通便利的住宅混合用途项目和扩展华盛顿特区大都会区的以杂货店为锚点的购物中心来实现资产多元化[14] - 公司计划在华盛顿特区大都会区的红线地铁站附近开发高达3,700套公寓单位和975,000平方英尺的零售和办公空间[14] - 公司的运营策略包括通过增加垫片站点来实现购物中心的内部增长，以及通过选择性的重新开发和翻新核心购物中心来补充其开发管道[14] - 公司计划在未来继续投资和发展活动，以便符合REIT的资格，并且不会导致公司被投资公司法案监管[16] 公司财务状况 - 公司的债务资本化政策相对于资产价值为50%或更少，以及积极管理杠杆和债务费用，以维持固定费用的谨慎覆盖[22] - 公司截至2023年12月31日的债务总额约为14亿美元，其中固定利率债务约为11.3亿美元，可变利率债务约为2.76亿美元[42] - 公司债务资本化政策相对于资产价值，限制借款额度为资产价值的50%，董事会可随时更改此限制[42] - 公司债务资本化政策基于资产价值，而非账面价值，因为我们认为账面价值不能准确反映我们的借款能力[42] - 公司必须遵守债务中的财务和其他契约，违约可能导致债务加速偿还[44] - 公司必须满足债务中的财务契约，包括限制债务占总资产价值的比例不超过60%、利息覆盖率超过2.0倍、固定费用覆盖率超过1.4倍[46] - 截至2023年12月31日，公司符合所有债务契约，但一旦违约，可能导致债权人要求立即偿还债务[47] 公司资产情况 - 公司拥有57个运营物业，总面积约为980万平方英尺[65] - 公司的购物中心物业主要位于华盛顿特区/马里兰州巴尔的摩大都市区，以社区购物中心和综合用途物业为主[65] - 公司拥有4个发展中物业，总面积约为190万平方英尺，包括办公和零售空间以及1006套公寓[68] - 公司在2023年12月31日的混合用途物业总面积为1,944,865平方英尺，租赁率为86.0%[73] - 公司在2023年12月31日的总投资组合总面积为9,822,953平方英尺，租赁率为94.2%[73] 公司经营情况 - 公司2023年商业物业的基础租金为20.79美元/平方英尺，有效租金为19.24美元/平方英尺[125] - 公司2023年商业物业的整体租赁百分比同比增长至94.2%[125] - 公司2023年商业物业的新签或续签租赁的基础租金为20.38美元/平方英尺，有效租金为19.35美元/平方英尺[127] - 公司2023年商业物业的新签或续签租赁数量为282个，总面积为1,554,663平方英尺[127] - 公司2023年商业物业即将到期租赁的平均基础租金为23.32美元/平方英尺，预计市场基础租金为23.56美元/平方英尺[127]

文章核心观点 公司宣布2023年股息的所得税处理方式，包括普通股和优先股股息的构成及税收性质 [1][2] 普通股股息情况 - 2023年公司宣布并支付普通股四个季度股息，总计每股2.36美元 [1] - 从税收角度，74.2%的股息（每股1.75美元）为普通收入，25.8%的股息（每股0.61美元）为资本返还 [1] - 相关信息将在1099 - DIV表格中报告给股东，普通收入部分将作为199A条款股息报告 [1] 优先股股息情况 - 2023年公司宣布并支付6.125% D系列优先股每存托股份四个股息，总计1.53125美元；6.000% E系列优先股每存托股份四个股息，总计1.50000美元 [1] - 从税收角度，优先股股息100.0%为普通收入，相关信息将在1099 - DIV表格中报告给股东并作为199A条款股息报告 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理、自我运营的权益型房地产投资信托基金，总部位于马里兰州贝塞斯达 [3] - 目前运营和管理61处房地产资产，包括50个社区和邻里购物中心、7个混合用途物业（可租赁面积约980万平方英尺）以及4个土地和开发物业 [3] - 超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区的物业 [3] 其他信息 - 更多关于公司的信息可在公司网站www.SaulCenters.com查询 [4]

收入和利润（同比环比） - 2023年第三季度总收入同比增长4.4%，其中其他收入增加30万美元主要来自停车收入增长[68][69] - 2023年第三季度同店收入为6376.6万美元，同比增长4.4%（2022年同期为6108.7万美元）[100] - 2023年前九个月同店运营收入增长470万美元，同比增幅3.5%[103] - 混合用途物业中，办公类同店收入2023年第三季度达980.5万美元（2022年同期948.9万美元），住宅类收入增长8.3%至877.4万美元[101][104] - 2023年第三季度归属于普通股股东和非控股权益的经营资金(FFO)为2600万美元，同比增长4.4%[117] - 2023年前九个月FFO增至7940万美元，基本每股FFO为2.38美元，稀释后为2.33美元[117] - 商业基础租金增加130万美元(季度)和330万美元(前九个月)，住宅基础租金增加70万美元(季度)和250万美元(前九个月)[117] - 公司混合用途物业的运营收入在2023年第三季度达到1233.6万美元，同比增长8.6%（2022年同期为1136.2万美元）[104] - 2023年第三季度商业地产租赁活动中，购物中心租赁面积为411,363平方英尺，混合用途为31,153平方英尺[122] - 2022年同期购物中心租赁面积为415,845平方英尺，混合用途为23,904平方英尺[122] 成本和费用（同比环比） - 2023年前九个月利息支出净额及递延债务成本摊销同比上升13.5%，达3651.8万美元，主要因加权平均利率上升导致利息增加610万美元[75][77] - 房地产运营费用同比增长5.1%至2750.2万美元，其中维修维护费用增加50万美元占主要因素[75] - 2023年前九个月房地产税支出同比增长4.3%至2258.9万美元[75] - 物业运营费用增加70万美元，其中维修维护费用增加50万美元，保险成本增加10万美元，物业员工薪资增加10万美元[71] - 一般及行政费用同比下降6.8%，主要因2022年支付了50万美元的贷款再融资第三方费用[72] - 利息费用净额及递延债务成本摊销增长13.5%，主要因加权平均利率上升导致利息增加610万美元，以及平均未偿债务增加导致利息增加380万美元，部分被610万美元的资本化利息抵消[75][77] 租金回收和延期租金 - 截至2023年9月30日，公司已收取第三季度合同基础租金及运营费用和房地产税回收款的98.8%[58] - 2023年第三季度总延期租金金额为936.6万美元，其中856.5万美元已收回，收款率达96%[60] - 2023年10月31日，公司已收取第三季度98.8%的合同基础租金及运营费用[58] - 递延租金总额为936.6万美元，已收取856.5万美元，收款率达96%[60] 物业出租率和租赁活动 - 截至2023年9月30日，办公混合用途物业出租率从82.0%提升至83.6%，住宅混合用途零售出租率从100%降至97.0%[121] - 购物中心总出租面积达7,878,088平方英尺，出租率从94.5%提升至95.6%[123] - 住宅组合出租率从97.2%微增至97.5%[126] - 截至2023年9月30日，149,988平方英尺商业空间处于月租或即将到期状态[125] - 购物中心新签/续租平均基础租金从23.44美元/平方英尺降至18.24美元/平方英尺[122] - 购物中心新签/续租平均基本租金为每平方英尺18.24美元，混合用途为28.31美元[122] - 截至2023年9月30日，购物中心总物业数量为50个，混合用途为7个[123] - 购物中心总面积为7,878,088平方英尺，混合用途为1,136,885平方英尺[123] - 购物中心出租率为95.6%，混合用途为84.4%[123] - 截至2023年9月30日，住宅组合出租率为97.5%，高于2022年同期的97.2%[126] - 2023年第三季度购物中心租赁数量为74份，混合用途为8份[122] - 购物中心到期租赁的现有市场基本租金为每平方英尺17.72美元，混合用途为32美元[122] 开发项目和投资活动 - 双溪季度一期开发项目总成本预计3.315亿美元，截至2023年9月30日已投资2.413亿美元，其中1.45亿美元建设贷款已提取5080万美元[88][95] - Twinbrook Quarter Phase I项目总成本预计为3.315亿美元，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分开发，截至2023年9月30日已投资2.413亿美元[88] - 汉普登大厦开发项目总成本预计2.464亿美元，目前已投入1.131亿美元，将获得1.33亿美元建设贷款支持[109] - 公司正在开发Hampden House项目，预计总成本为2.464亿美元，目前已投资1.131亿美元，项目预计2025年完工[109] - 2023年前九个月，公司投资活动使用的净现金流为1.47267亿美元，较2022年同期的8450.9万美元增加62.8百万美元，主要由于开发支出增加5640万美元[106] - 投资活动现金流出同比增加6280万美元，主要因开发支出增加5640万美元及房地产投资增加640万美元[106] 现金流和融资活动 - 公司净现金活动显示：运营现金流8504万美元（2023年前九个月），投资活动现金流出1.4727亿美元，融资活动现金流入5553.4万美元[105] - 2023年前九个月，公司经营活动产生的净现金流为8504万美元，较2022年同期的9200.9万美元下降7.6%[105] - 公司信用额度为5.25亿美元（含4.25亿循环信贷和1亿定期贷款），截至2023年9月30日剩余可用额度1.105亿美元[113] - 截至2023年9月30日，公司信贷额度为5.25亿美元，其中3.51亿美元已使用，1.105亿美元可用[113] - 2023年3月公司获得1530万美元固定利率（6.07%）抵押贷款，用于偿还930万美元现有债务[115] - 公司于2023年3月8日关闭了一笔1530万美元的10年期抵押贷款，固定利率为6.07%[115] 债务和利率管理 - 公司通过利率互换协议锁定1亿美元浮动利率债务的基准利率，其中5000万美元固定SOFR为2.96%（2027年到期），另5000万美元固定为2.91%（2030年到期）[94] - 公司通过利率互换协议锁定1亿美元浮动利率债务的SOFR利率，分别为2.96%（2027年到期）和2.91%（2030年到期）[94] - 公司债务与资产价值比率截至2023年9月30日低于50%的管理目标[112] 股息再投资计划 - 股息再投资计划(DRIP)在2023年前九个月以每股37.74美元均价发行38,006股，2022年同期发行126,213股（均价49.39美元）[111] - 公司通过股息再投资计划(DRIP)在2023年前九个月发行了38,006股普通股，加权平均折扣价格为每股37.74美元[111] 现金及等价物 - 公司现金及等价物从2022年的1030万美元降至2023年9月30日的660万美元[85] - 现金及现金等价物从2022年的1030万美元降至2023年的660万美元[85] 相同物业表现 - 相同物业收入同比增加700万美元，其中商业基础租金增长330万美元、住宅基础租金增长250万美元[81] - 相同物业收入增加700万美元，主要因商业基础租金增加330万美元、住宅基础租金增加250万美元、费用回收增加90万美元及租赁终止费增加30万美元[81] - 相同物业运营收入增加140万美元，同比增长3.1%[83]

公司战略 - 公司主要战略是通过在华盛顿特区大都会区开发交通便利的住宅综合项目来实现资产多元化[52] - 公司计划在华盛顿特区购物中心内选择性地增加独立的店铺建筑，并用强大流量的租户取代表现不佳的租户[52] - 公司已经签署了7个未来pad站点的租赁协议[52] 项目开发 - 公司正在开发位于马里兰州罗克维尔的Twinbrook Quarter项目，包括80,000平方英尺的Wegmans、约25,000平方英尺的小店面、450套公寓和一个230,000平方英尺的办公楼[55] - 公司正在开发Twinbrook Quarter Phase I项目，预计将于2024年底交付[55] - 公司正在开发Hampden House项目，预计将于2025年完工[57] 财务表现 - 2023年第二季度，公司净收入从2022年同期的1.7亿美元增加到1.72亿美元[64] - 2023年第二季度总收入增长5.7%，达到6.37亿美元，其中基础租金增长4.3%至5,216.1万美元[65][66] - 2023年第二季度总支出增长7.4%，达到4.65亿美元，其中物业运营费用增长17.7%至899.7万美元[70][71] - 2023年上半年，公司净收入从2022年同期的3.45亿美元增加到3.49亿美元[75] - 2023年上半年总收入增长3.5%，达到12.68亿美元，其中基础租金增长3.8%至1.03609亿美元[76][78] - 2023年上半年总支出增长4.5%，达到9.19亿美元，其中利息支出和延迟债务成本摊销增长14.4%至2.41亿美元[80][82] 商业租赁情况 - 公司于2023年第二季度的商业租赁情况显示，商业租赁总面积为7876330平方英尺，出租率为95.5%[111] - 公司于2023年第二季度的商业租赁情况显示，商业租赁总面积中有约234500平方英尺尚未被租户占用，预计可产生约580万美元的额外年租金[111] - 公司于2023年第二季度的商业租赁情况显示，办公综合物业的租赁率提高至82.7%，而住宅综合物业的零售租赁率下降至91.2%[111] - 公司于2023年第二季度的商业租赁活动中，新租赁的平均年化基础租金为30.46美元/平方英尺，续租的平均年化基础租金为20.93美元/平方英尺[111] - 公司于2023年第二季度的商业租赁活动中，商业物业租赁活动包括24个新租赁，55个续租，总面积为501012平方英尺，平均年化基础租金为18.80美元/平方英尺[112] 资金情况 - 公司现金及现金等价物于2023年6月30日为1.15亿美元[93] - 公司投资活动中现金净流出为9,936.6万美元，主要用于物业收购和开发[94] - 公司融资活动中现金净流入为2,886.8万美元，主要用于偿还贷款和支付股息[95] - 公司通过股息再投资计划发行了25,190股普通股，平均折扣价为37.74美元[98]

收入和利润（同比环比） - 2023年第一季度净收入增至1770万美元，相比2022年同期的1750万美元有所增长[151] - 基础租金收入在2023年第一季度增加163万美元，同比增长3.3%，主要得益于The Waycroft项目贡献80万美元以及投资组合其他部分增长80万美元[152][154] - 百分比租金收入在2023年第一季度增加22.4万美元，同比增长33%，主要由于购物中心租户销售额提升[153][154] - 总营收在2023年第一季度增长90.5万美元，同比上升1.5%，达到6304.9万美元[154] - 2023年第一季度同物业总收入为6304.9万美元，较2022年同期的6214.4万美元增长1.5%[175] - 2023年第一季度净收入为1766.3万美元，较2022年1749.1万美元微增1%[177] - 普通股每股收益从0.44美元增至0.45美元[195] 成本和费用（同比环比） - 费用回收收入在2023年第一季度减少81.2万美元，同比下降8.4%，主要由于可回收物业运营费用减少[152][154] - 物业运营费用在2023年第一季度减少75.3万美元，同比下降7.9%，主要由于维修维护费用减少120万美元（雪灾清理成本降低）[156][159] - 净利息费用及递延债务成本摊销在2023年第一季度增加121.9万美元，同比上升11.5%，主要受加权平均利率上升和债务余额增加影响[156][160] - 折旧及递延租赁成本摊销在2023年第一季度减少31万美元，同比下降2.5%[156][161] - 一般及行政费用在2023年第一季度增加50万美元，同比上升10.5%，主要由于薪资福利支出增长40万美元[156][161] 商业物业租赁表现 - 截至2023年3月31日，公司商业物业的租赁率为93.9%，较2022年同期的92.5%有所提升[136] - 2023年第一季度，商业物业的平均年化基本租金为每平方英尺20.65美元，较2022年同期的20.62美元增长0.15%[140] - 2023年第一季度，商业物业的平均年化有效租金为每平方英尺19.08美元，较2022年同期的18.97美元增长0.58%[140] - 截至2023年4月30日，租户支付的合同基本租金及运营费用和房地产税回收款项达到约99%[127] - 公司已执行的租金延期协议总额为936.6万美元，其中862.4万美元已到期，已收取823.4万美元，收款率为95%[129] - 2023年第一季度住宅物业新签/续租138份租约，平均租金为每平方英尺3.45美元，较到期租约的3.38美元上涨2.1%[208] 各业务线表现 - 同物业营收在2023年第一季度增长90万美元，主要驱动因素为The Waycroft项目基础租金增长80万美元及投资组合其他部分增长80万美元，部分被费用回收减少80万美元所抵消[169] - 购物中心同物业收入为4422.5万美元（2023年），与2022年的4409.9万美元基本持平[175] - 混合用途物业同物业收入为1882.4万美元，较2022年的1804.5万美元增长4.3%[175] - 办公类混合用途物业收入从2022年的948.8万美元下降至2023年的914.5万美元，降幅3.6%[175] - 住宅类混合用途物业（零售活动）收入从96.3万美元增至114.7万美元，增幅19.1%[175] - 同物业运营收入同比增长3.5%，增加160万美元，其中购物中心贡献100万美元增长[177] 开发项目进展 - 公司正在开发Twinbrook Quarter Phase I项目，预计总成本为3.315亿美元，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分的开发[141] - 公司正在开发Hampden House项目，预计总成本为2.464亿美元，部分资金将通过1.33亿美元的施工至永久贷款融资[144] - 公司拥有已获批准的开发用地，可开发多达3700套公寓单元和97.5万平方英尺的零售和办公空间[130] - 公司正在开发位于马里兰州罗克维尔的Twinbrook Quarter一期项目，总成本预计为3.315亿美元，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分开发，6010万美元用于基础设施[201] - Twinbrook Quarter项目全部阶段开发潜力包括1865个住宅单元、47.3万平方英尺零售空间和43.1万平方英尺办公空间[201] 债务和融资 - 公司总债务与总资产价值的比率保持在50%以下，截至2023年3月31日，固定利率债务占应付票据的84.7%[137] - 公司信贷额度下可用资金约为1.886亿美元[137] - 截至2023年3月31日，公司未对冲的浮动利率债务为1.94亿美元，利率每上升1个百分点将增加190万美元年利息支出[25] - 截至2023年3月31日，公司固定利率债务为10.7亿美元，加权平均利率4.77%，利率上升1个百分点将导致债务公允价值减少5640万美元[25] - 总负债从2022年13.115亿美元增至2023年13.5217亿美元[192] 现金流 - 2023年第一季度经营活动产生的净现金为3609.8万美元，同比下降9.7%（2022年同期为3997.1万美元）[197] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为4315.6万美元，同比增加156.4%（2022年同期为1682.9万美元），主要由于开发支出增加2400万美元及房地产投资组合增加240万美元[197][198] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为559.1万美元，而2022年同期为净使用2542.3万美元[197] - 公司现金及等价物从2022年1230万美元降至2023年1180万美元[179] - 2023年第一季度现金及现金等价物净减少146.7万美元，较2022年同期的228.1万美元减少35.7%[197] 其他重要内容 - 公司必须将至少90%的"房地产投资信托应税收入"分配给股东以维持REIT资格[200]

Table of Contents 10 Table of Contents Our development activities are inherently risky. | --- | --- | --- | |-------|-------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | | | | | | • | signific ...

收入和利润（同比环比） - 2022年第三季度净收入同比下降8.3%至1550万美元（2021年同期为1690万美元）[124] - 2022年第三季度总营收同比增长1.4%至6108.7万美元，其中基础租金增长0.8%至5023.3万美元[124] - 2022年前九个月净收入同比增长9.2%至5000万美元（2021年同期为4580万美元）[128] - 2022年前九个月总营收同比增长2.5%至18.3524亿美元，其中基础租金增长1.5%至1.5007亿美元[133] - 2022年第三季度净收入为1550万美元，较2021年同期的1690万美元下降[124] - 2022年第三季度总营收为6108.7万美元，较2021年同期的6025.6万美元增长1.4%[124] - 2022年期间总营收增长2.5%，达到1.835亿美元，相比2021年的1.789亿美元增加了453.9万美元[133][134] - 基础租金收入增长1.5%，2022年达到1.5007亿美元，相比2021年的1.4787亿美元增加了219.3万美元[133] - 2022年第三季度净收入为1551.3万美元，同比下降8.1%（2021年同期为1688.5万美元）[171] 成本和费用（同比环比） - 2022年第三季度物业运营费用同比增长9.6%至899.5万美元，主要因维修维护成本增加[125][126] - 2022年第三季度管理行政费用同比激增20.1%至555.5万美元，含50万美元再融资费用[125][127] - 2022年前九个月其他物业收入同比大涨42%至146.3万美元，主要因滞纳金收入增加[131][133] - 2022年九个月期间总费用为1.335亿美元，较2021年同期增长0.3%[136][137] - 物业运营费用增长7.2%至2617万美元，主要因维修成本增加80万美元及公用事业费用增加20万美元[136][137] - 利息费用净额下降6.9%至3216万美元，主要由于资本化利息增加290万美元[136][138] - 行政管理费用增长12.3%至1599万美元，主要因薪资福利增加80万美元[136][139] - 债务提前清偿损失增加64.8万美元，涉及Great Falls和Village中心的贷款再融资[136][140] - 2022年第三季度总费用为4557.4万美元，较2021年同期的4337.1万美元增长5.1%[125] - 其他物业收入大幅增长42%，2022年达到146.3万美元，相比2021年的103万美元增加了43.3万美元[133] - 物业运营费用增长7.2%，2022年达到2617.4万美元，相比2021年的2442万美元增加了175.4万美元[136][137] - 利息支出净额下降6.9%，2022年为3216.2万美元，相比2021年的3455.9万美元减少了239.7万美元[136][138] - 一般及行政费用增长12.3%，2022年达到1598.8万美元，相比2021年的1423.4万美元增加了175.4万美元[136][139] 租赁和租金表现 - 截至2022年9月30日，公司商业物业的平均年化基本租金为每平方英尺20.52美元，较2021年同期的20.59美元略有下降[115] - 2022年第三季度，租户支付的合同基本租金及运营费用和房地产税回收总额约为99%[100] - 截至2022年10月31日，租金延期协议的总还款金额为936.6万美元，其中已收取761.2万美元，收款比例为95%[102] - 截至2022年9月30日，公司商业物业的租赁率为93.0%，较2021年同期的92.5%有所上升[110] - 2020年第二季度的租金延期协议中，已收取551.6万美元，收款比例达96%[102] - 公司商业物业的平均年化基本租金为每平方英尺20.52美元（2022年9月30日），较2021年同期的20.59美元略有下降[115] - 公司商业物业的平均年化有效租金为每平方英尺18.91美元（2022年9月30日），较2021年同期的18.87美元微增[115] - 公司商业租赁率（同物业基础）从2021年9月30日的92.5%提升至2022年9月30日的93.0%[110] - 截至2022年10月31日，2022年第三季度租户合同基础租金和运营费用及房地产税回收的支付率约为99%[100] - 公司执行的租金延期协议总额为936.6万美元，截至2022年9月30日已收回761.2万美元，收款率为95%[102] - 2020年第二季度至2022年第三季度期间，租金延期协议中已冲销金额为31.8万美元，未支付金额为4.5万美元[102] 债务和融资 - 公司总债务与总资产价值的比率保持在50%以下，截至2022年9月30日，固定利率债务占应付票据的89.4%[111] - 截至2022年9月30日，公司信贷额度下可用资金约为2.488亿美元[112] - 公司信贷额度下未对冲的浮动利率债务为1.28亿美元[111] - 公司预计未来部分租户将无法支付到期款项，但截至2022年9月30日的准备金被认为是合理且充足的[105] - 截至2022年9月30日，公司拥有5.25亿美元的信贷额度，包括4.25亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[165] - 截至2022年9月30日，公司信贷额度中2.488亿美元可用，2.28亿美元已提取，18.5万美元用于信用证[165] - 2022年第三季度，公司通过四家购物中心的再融资获得了8800万美元的净流动性[166] - 截至2022年9月30日，公司未对冲的浮动利率债务为1.28亿美元，占总债务的10.6%[166] - 公司维持债务与总资产价值的比率不超过50%的政策，截至2022年9月30日，该比率低于50%[163] - 公司未对冲的浮动利率债务总额为1.28亿美元，利率每上升或下降1个百分点，年利息支出将增加或减少130万美元[184] - 公司固定利率债务总额为11亿美元，加权平均利率为4.77%，利率上升1个百分点将导致债务公允价值减少5850万美元，下降1个百分点将增加6420万美元[184] - 通过利率互换协议锁定1亿美元浮动利率债务的基准利率，固定SOFR利率分别为2.96%和2.91%[166] 开发和项目 - 公司计划在华盛顿特区/巴尔的摩大都市区开发多达3700套公寓单元和97.5万平方英尺的零售和办公空间[107] - Twinbrook Quarter Phase I项目总成本预计为3.315亿美元，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分开发，6010万美元用于基础设施[116] - Hampden House项目总成本预计为2.464亿美元，其中1.33亿美元将通过建设永久贷款融资[117] - 公司预计Twinbrook Quarter Phase I项目的总成本约为3.315亿美元，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分的开发，6010万美元用于基础设施和其他项目[158] - Twinbrook Quarter Phase I项目将获得1.45亿美元的施工到永久贷款融资[158] - Hampden House项目的总成本预计约为2.464亿美元，其中1.33亿美元将通过施工到永久贷款融资[159] - 公司正在开发总成本3.315亿美元的Twinbrook Quarter项目，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分[158] - Hampden House开发项目总成本预计2.464亿美元，其中1.33亿美元将通过建设贷款融资[159] 现金流 - 现金及等价物从2021年的1190万美元降至2022年9月的1030万美元[152] - 经营活动现金流增长300万美元至9201万美元，投资活动现金流出增加4570万美元至8451万美元[153][155] - 融资活动现金流出减少5337万美元至1180万美元，主要因债务偿还减少[153][156] - 2022年前九个月经营活动净现金流为9200.9万美元，较2021年同期的8901.9万美元增长3.4%[153] - 投资活动现金流出增加4570万美元，主要由于开发支出增加5500万美元[155] 运营资金（FFO） - 2022年第三季度，公司FFO为2490万美元，同比下降6.2%[170] - 2022年前九个月，公司FFO为7850万美元，同比增长4.3%[170] - 2022年第三季度FFO（运营资金）为2.7708亿美元，同比下降5.6%（2021年同期为2.9352亿美元）[171] - 2022年前九个月FFO为8.69亿美元，同比增长3.9%（2021年同期为8.3651亿美元）[171] - 2022年第三季度FFO同比下降6.2%至2490万美元，主要因行政费用增加90万美元[170] - 2022年前九个月FFO同比增长4.3%至7850万美元，主要得益于净利息支出减少240万美元[170] 物业组合表现 - 截至2022年9月30日，商业物业组合出租率为93.0%，购物中心出租率为94.5%，混合用途物业出租率为83.1%[176] - 商业物业中有331,000平方英尺空间（占总商业面积的3.7%）虽已签约但尚未被租户占用，预计年化基础租金增加580万美元，平均每平方英尺17.62美元[176] - 2022年第三季度，购物中心新签/续签租约415,845平方英尺，混合用途物业新签/续签租约23,904平方英尺，新签租约平均基础租金为每平方英尺23.44美元，续签租约平均基础租金为每平方英尺21.80美元[179] - 截至2022年9月30日，住宅物业组合出租率为97.2%，较2021年同期下降0.6个百分点[181] - 截至2022年9月30日，商业物业出租率为93.0%，同比提升0.5个百分点（2021年同期为92.5%）[176] - 混合用途物业出租率为83.1%，同比下降1.9个百分点（2021年同期为85.0%）[176] - 2022年第三季度新签商业租约平均基础租金为23.44美元/平方英尺，同比上涨22.4%（2021年同期为19.15美元）[179] - 住宅物业出租率为97.2%，同比下降0.6个百分点（2021年同期为97.8%）[181] - 待租商业空间预计可产生580万美元年化基础租金，平均租金为17.62美元/平方英尺[176] 同物业表现 - 同物业收入在2022年九个月期间增长450万美元至1.835亿美元，主要来自基本租金增长230万美元[147][148] - 同物业经营利润增长2.5%至1.357亿美元，其中购物中心增长1.7%，混合用途物业增长4.9%[150][151] - 同物业营收增长4.5%，2022年达到1.835亿美元，主要得益于基础租金增加230万美元和信贷损失减少70万美元[148] - 同物业运营收入增长0.3%，2022年季度达到4501.4万美元，其中购物中心收入下降20万美元而混合用途物业收入增长30万美元[150] - 同店运营收入增加330万美元，同比增长2.5%，其中购物中心增长170万美元（1.7%），混合用途物业增长160万美元（4.9%）[151] 其他财务数据 - 信贷回收净额改善822万美元（2021年为亏损802万美元）[132][133] - 停车收入增加60万美元，但被租约终止费减少20万美元部分抵消[132] - 信贷回收净额改善82.2万美元，2022年从2021年的-80.2万美元转为20万美元[133] - 截至2022年9月30日，公司未发现任何减值触发事件，包括COVID-19的影响和租户租金减免请求[100]

收入和利润（同比环比） - 2022年第二季度净收入从2021年同期的1610万美元增长至1700万美元，增幅5.6%[111] - 2022年第二季度总营收从2021年同期的6000.4万美元增至6029.3万美元，增长0.5%，其中基础租金增长1.3%（633,000美元）[111][112] - 2022年上半年净收入从2021年同期的2890万美元增长至3450万美元，增幅19.4%[117] - 2022年上半年总营收从2021年同期的1.187亿美元增至1.224亿美元，增长3.1%，其中百分比租金增长12.5%（136,000美元）[117][118] - 2022年上半年基础租金收入增长1.8%至9983.7万美元，其中The Waycroft项目贡献140万美元[117][118] - 2022年上半年百分比租金收入同比增长12.5%至122.3万美元，主要因购物中心租户销售额增加[117][118] 成本和费用（同比环比） - 2022年第二季度利息支出净额同比下降10.3%至1.0457亿美元，主要由于资本化利息增加和融资租赁负债清偿[114][115] - 2022年第二季度一般及行政费用增长14.9%（736,000美元），主要源于薪资福利增加[114][116] - 2022年上半年物业运营费用同比增长6.0%至1717.9万美元，主要由于全资产组合维修维护成本增加[120][122] - 2022年上半年利息支出净额及递延债务成本摊销下降10.9%（258.7万美元），主要受资本化利息及债务利率下降驱动[120][123] - 2022年期间一般及行政费用增长8.6%，主要源于薪资和福利增加[124] 租金收取率和延期租金回收 - 截至2022年7月31日，公司2022年第二季度零售、办公和住宅物业的租金收取率分别为98%、100%和100%，综合收取率达99%[88] - 2022年第二季度与第一季度相比，零售物业租金收取率下降1个百分点（99%→98%），但总收取率保持99%不变[88] - 截至2022年6月30日，公司已执行的租金延期协议总额为912.5万美元，其中714.6万美元到期款项已收回693.2万美元，回收率达97%[91] - 2020年第二季度延期租金570.3万美元中，截至2022年7月31日已收回554.9万美元，回收率97%[91] - 2020年第三季度延期租金198.8万美元中，111.2万美元到期款项已收回105.2万美元，回收率95%[91] 商业物业租金和出租率 - 公司商业物业（不含公寓）2022年上半年平均年化基础租金为每平方英尺20.56美元，与2021年同期持平，有效租金从18.82美元微增至18.93美元[101] - 公司购物中心商业租赁率（同物业基础）从2021年6月的92.5%微升至2022年6月的92.6%[97] - 截至2022年6月30日，商业投资组合的出租率为92.6%，与2021年同期的92.5%相比略有上升[158] - 2022年第二季度，购物中心的新租约和续租平均年化基本租金为每平方英尺17.74美元，混合用途物业为每平方英尺24.53美元[160] - 2022年第二季度，新租约的有效租金为每平方英尺10.62美元，续租的有效租金为每平方英尺19.98美元[163] 住宅物业表现 - 截至2022年6月30日，住宅物业出租率为98.1%，低于2021年同期的98.4%[164] - 2022年第二季度住宅物业租赁活动共签署309份租约，平均租金为每平方英尺3.50美元，高于2021年同期的3.07美元[165] - 2022年第二季度住宅物业新租约平均租金为每平方英尺3.50美元，续租平均租金为每平方英尺3.20美元[165] 债务和融资 - 截至2022年6月30日，公司可变利率债务包括2.8亿美元的信贷额度，尚有2.004亿美元可用额度[98] - 公司固定利率抵押贷款占应付票据总额的76.2%，到期期限从2023年 staggered至2041年，降低再融资风险[98] - 公司计划将总债务与总资产价值的比率维持在50%或以下，截至2022年6月30日，管理层认为该比率低于50%[147] - 截至2022年6月30日，公司拥有5.25亿美元的信贷额度，包括4.25亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款，其中2.804亿美元已使用，2.004亿美元可用[149] - 公司于2022年8月4日关闭了一笔15年期的2,530万美元抵押贷款，固定利率为4.14%，用于偿还现有抵押贷款的1,120万美元余额[152] 开发项目 - 公司计划开发3700套公寓单元和97.5万平方英尺零售/办公空间，均位于华盛顿地铁红线站附近[94] - Twinbrook Quarter Phase I项目总成本预计为3.315亿美元，其中2.714亿美元用于住宅和零售部分开发，6010万美元用于基础设施[102] - Twinbrook Quarter Phase I项目将获得1.45亿美元的建设至永久贷款融资[102] - Hampden House项目总成本预计为2.464亿美元，将获得1.33亿美元的建设至永久贷款融资[103] - Twinbrook Quarter一期开发项目总成本预计3.315亿美元，其中住宅和零售部分2.714亿美元，基础设施6010万美元，计划2024年底交付[142] - Hampden House开发项目总成本预计2.464亿美元，包含366套公寓和1.01万平方英尺零售空间，计划2025年完工[143] 同物业运营表现 - 2022年第二季度同物业收入同比增长30万美元（0.5%），主要由于基本租金增加70万美元，部分被信贷损失增加40万美元所抵消[131] - 2022年上半年同物业收入同比增长370万美元（3.1%），主要由于基本租金增加190万美元、信贷损失减少80万美元以及停车收入增加60万美元[132] - 2022年第二季度同物业运营利润同比增长20万美元（0.3%），其中购物中心增长20万美元至3390万美元，混合用途物业下降10万美元至1160万美元[134] - 2022年上半年同物业运营利润同比增长310万美元（3.6%），其中购物中心增长190万美元（2.8%），混合用途物业增长130万美元（5.9%）[135] 现金流和投资活动 - 截至2022年6月30日，现金及等价物为1120万美元，较2021年同期的1490万美元下降[136] - 2022年上半年投资活动现金流出增加2440万美元，主要由于开发支出增加3720万美元，部分被房地产投资收购减少900万美元所抵消[139] - 2022年上半年经营活动产生的净现金流为6648.4万美元，较2021年同期6665.3万美元基本持平[136] 其他财务数据 - 公司通过股息再投资计划（DRIP）在2022年上半年发行了116,994股普通股，加权平均折扣价格为每股49.28美元，2021年同期发行了160,980股，加权平均价格为每股34.63美元[146] - 公司2022年上半年通过DRIP发行了26,659份有限合伙单位，加权平均价格为每单位49.81美元，2021年同期发行了33,471份，加权平均价格为每单位35.05美元[146] - 2022年期间，公司普通股股东和非控股权益的运营资金（FFO）为5,360万美元，同比增长10.0%[153] - 房地产投资物业按历史成本减折旧计量，公司认为其市场价值普遍高于账面净值但未在财报中体现[105]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12254 SAUL CENTERS, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 52-1833074 (State or ot ...