公司与谷歌云的战略合作 - 高力宣布与谷歌云建立合作伙伴关系 作为其多年技术转型战略的支柱 此次合作旨在利用谷歌云进行创新 特别是解锁高级分析和人工智能能力 以推动新产品开发和系统集成 [1] - 合作的核心目标是提升效率 优化客户服务 加强运营一致性 并最终驱动未来的创新 [1] - 谷歌云将成为高力的主要云解决方案提供商 提供人工智能应用 数据架构和工作场所转型方面的最佳实践服务与建议 双方共同目标是推动行业创新并开辟新的可能性 [2] 合作背景与战略意义 - 公司认为此次合作是其在技术领域进行大胆且有目的性投资的体现 旨在改变其在建筑环境领域创造价值的方式 这些投资与谷歌云的可靠性 可扩展性以及世界领先的人工智能和分析能力无缝契合 [2] - 谷歌云方面表示 人工智能正在推动商业房地产行业的变革 此次合作旨在通过将企业级人工智能工具交到高力专家手中 来推动创新前沿 [3] - 通过结合高力深厚的市场知识与谷歌在人工智能方面的专长 双方将开发出能够提供更智能 更具预测性洞察的工具 从而在动态市场中为高力带来真正的竞争优势 [3] 合作的关键领域与预期效益 - 加速产品路线图：利用谷歌云在产品开发和人工智能方面的专业知识 能够快速向市场交付面向未来的工具 [6] - 卓越服务：为高力的专业人士和客户提供可操作的洞察 预测模型和市场情报 以预测趋势并把握机遇 [6] - 优化工作场所体验：通过安全 协作的工具和自动化简化工作流程 使团队能专注于战略和客户关系 [6] - 人工智能驱动价值：Gemini Enterprise将实现跨所有业务职能的自动化 智能洞察和运营优化 [6] 公司业务概览与财务表现 - 高力是一家全球多元化的专业服务和投资管理公司 运营着三个行业领先的平台：房地产服务 工程设计和投资管理 [5] - 在过去的30年里 高力为股东实现了约20%的复合年回报率 [5] - 公司年收入为55亿美元 拥有24,000名专业人员 管理资产规模达1,080亿美元 [5]

公司荣誉与认可 - 哈里森街资产管理公司被《养老金与投资》杂志评为2025年“最佳资产管理公司工作场所”之一 [1] - 自2012年该评选启动以来 公司及其子公司哈里森街房地产资本公司已累计11次获此殊荣 [1] 公司规模与业务概况 - 哈里森街资产管理公司是一家全球领先的另类投资管理公司 资产管理规模超过1080亿美元 [1][5] - 公司专注于房地产 信贷和基础设施领域的差异化资产策略 [5] - 公司在全球19个办事处拥有超过600名员工 [2][5] - 公司总部位于芝加哥 多伦多和伦敦 业务遍及北美 欧洲 亚洲和中东 [5] - 公司为超过1200家机构和300多家注册投资顾问提供创新解决方案 涵盖封闭式 开放式和特殊目的工具 [5] 企业文化与员工发展举措 - 公司通过全面的学习与领导力发展计划 健康与福利活动 社区服务倡议以及扩大机会获取来提升员工体验 [2] - 哈里森街影响力学院是公司“以人为本”理念的基石 提供培训以提升员工绩效 领导技能 解决问题能力 沟通技巧和个人福祉 [3] - 其他举措包括继续教育和认证的学费报销 支持身心健康的福利计划 以及促进灵活性和工作与生活平衡的政策 [3] - 公司提供具有竞争力的薪酬 慷慨的育儿假以及全面的福利 包括401(k)缴款和健全的医疗保险 [3] - 志愿者日和团队建设等活动有助于培养协作 包容和高绩效的文化 [3] 管理层观点与公司发展 - 公司首席人事官表示 统一的愿景和对创新的持续关注是成功的关键 不断壮大的团队在其中发挥了重要作用 [4] - 该荣誉反映了公司对培育一种让团队感到受支持 受挑战并受激励以做出最佳工作的文化的持续承诺 [4] - 在成功整合多个世界级团队后 公司继续扩大其全球业务版图 并致力于营造一个推动创新 支持专业发展和吸引顶尖人才的环境 [4] 评选机构与方法 - 《养老金与投资》杂志与专业研究机构 Workforce Research Group 合作 通过针对雇主和员工的两部分调查流程进行评估 依据是职场政策和员工调查 [4] - 该评选致力于识别和表彰资产管理行业的最佳雇主 [4]

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公司获奖成就 - 公司连续第二年被评为全球最佳房地产顾问[1] - 公司额外获得八个区域和国家奖项，包括亚太、欧洲、北欧及波罗的海、印度尼西亚、新加坡、丹麦、挪威和哥伦比亚最佳房地产顾问[1][4] 公司业务与市场地位 - 公司是一家全球多元化专业服务和投资管理公司，业务涵盖房地产服务、工程和投资管理三大平台[3] - 公司拥有550亿美元年收入、24,000名专业人员以及1,080亿美元管理资产[3] - 公司过去30年为股东持续带来约20%的年复合回报率[3] 行业认可与评价标准 - 奖项旨在表彰商业房地产市场在业绩、创新和领导力方面的杰出表现[2] - 获奖者基于参赛者提交的数据，并经过奖项团队的定性和定量研究后选出[2]

核心观点 - 投资者正重拾信心进入全球房地产市场 策略从被动结构转向主动 追求跨地区和跨行业的多元化配置以寻求稳定和机会[1][2] 投资策略转变 - 近半数投资者（49%）目前青睐直接投资和独立账户 平台合资与并购策略也日益受到关注[2] - 37%的投资者偏好核心及核心增益策略 但仅有9%的房地产募集基金瞄准这些领域 显示出投资者偏好与基金导向之间的脱节[2] - 投资者转向能够提供更快执行速度、灵活性和规模的结构 平台交易使投资者获得更大控制权 这反映了资本部署更倾向于参与式和运营式的方法[3] - 多区域策略占全球募资的近30% 突显了对多元化的推动[3] 区域配置动态 - 北美地区在2025年迄今的募资中占比40% 较2024年的50%有所下降[3] - 欧洲募资额同比激增50% 亚太地区同比跃升130% 反映出对日本、澳大利亚和印度等市场日益增长的兴趣[3] 资产类别偏好 - 数据中心在2025年第一至第三季度占全球房地产募资总额的31% 成为第二大热门资产类型 取代了工业地产[4] - 疫情期间备受关注的办公楼市场正在全球范围内反弹[4] - 受人口趋势和供需失衡驱动 学生公寓、自助仓储和医疗保健等另类资产也日益受到关注[4][5] - 工业地产、多户住宅和零售资产持续吸引资本 特别是在基本面强劲和供应受限的市场 投资者聚焦于物流枢纽、城市住宅增长走廊以及以基本服务为锚点的零售业态[6] 价值创造趋势 - 投资者专注于价值创造 许多投资者寻求重新定位现有资产 高企的建筑和运营成本正加速适应性再利用 特别是在供应受限的市场[7] - 亚太和欧洲引领办公楼升级趋势 以满足可持续发展标准和不断变化的租户需求[7] 区域市场亮点 - 美国：被压抑的资金和具有吸引力的估值正刺激市场再度活跃 尤其是在多户住宅、工业地产和数据中心领域[12] - 欧洲、中东和非洲地区：欧洲仍然是全球资本的磁石 在流动性改善和透明度提高的背景下 办公楼和工业地产领域引领市场反弹[12] - 亚太地区：强劲的增长前景和配置比例上升 正推动对办公楼、物流以及数据中心和学生公寓等新兴另类资产的需求[12] - 加拿大：避风港吸引力以及多户住宅和零售领域的供应限制 正推动投资者信心 机构资本正重返市场[12]

核心观点 - 全球房地产投资者正重拾信心进入市场，市场基本面改善、流动性回归及定价预期正常化推动对2026年的乐观情绪 [1] 投资者策略转变 - 近半数投资者（49%）目前青睐直接投资和独立账户，平台合资与并购策略日益受到关注 [2] - 37%的投资者偏好核心及核心增益策略，但仅有9%的房地产募资针对该领域，显示投资者偏好与基金导向存在脱节 [2] - 投资者转向能提供更快执行、灵活性和规模的结构，平台交易让投资者获得更大控制权，反映资本部署更趋运营化 [3] - 多区域策略占全球募资近30%，北美募资占比从2024年的50%降至2025年迄今的40%，欧洲同比激增50%，亚太区同比跃升130% [3] 资产类别偏好 - 数据中心在2025年第一至第三季度占全球房地产募资的31%，成为第二大热门资产类别，取代工业地产 [4] - 受疫情影响的办公楼市场正在全球反弹，学生公寓、自助仓储和医疗保健等另类资产也因人口趋势和供需失衡而受到青睐 [4][5] - 工业地产、多户住宅和零售资产保持韧性，资本流向基本面强劲、供应受限市场的物流枢纽、城市住宅增长走廊及以必需服务为锚的零售业态 [6] 价值创造与资产重塑 - 高建设和运营成本加速了适应性再利用，特别是在供应受限的市场，投资者通过重新定位现有资产来聚焦价值创造 [7] - 亚太区和欧洲引领办公楼升级趋势，以满足可持续性标准及变化的租户需求 [7] 区域市场亮点 - 美国：被压抑的资本和具吸引力的估值推动多户住宅、工业地产和数据中心活动复苏 [11] - 欧洲、中东及非洲地区：欧洲在流动性及透明度改善的背景下，凭借办公楼和工业板块的反弹，持续吸引全球资本 [11] - 亚太区：强劲的增长前景和配置增加提振了对办公楼、物流以及数据中心和学生公寓等新兴另类资产的需求 [11] - 加拿大：多户住宅和零售领域的避风港吸引力及供应限制提振投资者信心，机构资本正重返市场 [11]

核心人事任命 - 公司宣布任命Brian Rosen为美国东北地区经纪业务总裁，同时其继续担任加拿大总裁兼首席执行官，新职责将于2026年1月1日生效 [1] 任命战略意义 - 此次任命凸显了公司加速在优先市场实现战略性增长的承诺，美国东北地区代表着一个重要的增长机遇 [2] - Brian Rosen因其在美国和加拿大市场的经验及人脉，被视作领导该地区的独特人选，其扩大的职责将进一步加强公司平台 [2][3] - 此次人事变动反映了公司敏捷与协作的文化，旨在帮助释放跨区域的增长潜力 [4] 高管过往业绩 - 自2019年加入公司以来，Brian Rosen已展现出将战略转化为行动并带来可衡量影响的能力 [3] - 在担任加拿大首席执行官期间，其在行业逆风中显著增长了加拿大业务，并主导推出了战略与咨询小组和资产管理等新服务线，最近还成功领导了对Triovest的收购 [4] 公司背景信息 - 公司是一家全球多元化的专业服务与投资管理公司，通过房地产服务、工程和投资管理三个行业领先的平台运营 [5] - 公司拥有成熟的商业模式、进取的文化和独特的合作伙伴哲学，过去30年持续为股东带来约20%的年复合回报 [5] - 公司年收入达55亿美元，拥有24,000名专业人员，管理资产规模为1,080亿美元 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [6] - 调整后税息折旧及摊销前利润为1.91亿美元，同比增长24% [6] - 整体内生增长率为13% [6] - 资产管理规模为1083亿美元，较6月30日增长5%，较去年同期增长10% [5][8] - 杠杆率为2.3倍，预计年底将降至略低于2倍 [9] - 第三季度筹集了10亿美元的新资本承诺，本季度迄今又筹集了12亿美元，使年初至今的募资总额达到44亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产服务业务收入整体增长13%，其中资本市场增长21%，租赁增长14%，外包服务增长8% [6] - 房地产服务业务净利率为11.3%，同比提升180个基点 [6] - 工程业务净收入增长36%，其中内生增长为6% [7] - 工程业务净利率为15.2%，同比略有下降，主要由于服务组合变化 [7] - 投资管理业务净收入增长5%，净利率下降至42.3%，主要由于整合成本 [7] - 工程业务年内迄今内生增长率约为8%，预计全年将达到中高个位数增长 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场销售在所有地区和资产类别均实现增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [6] - 美国多户住宅债务融资活动强劲 [6] - 租赁业务增长由美国引领，工业和办公物业以及数据中心表现突出 [6][34] - 欧洲业务已做好捕捉活动反弹的准备 [45] - 基础设施和交通运输终端市场在工程业务中实现了显著的收入增长 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将投资管理业务统一在Harrison Street资产管理品牌下，预计整合成本将对未来两到三个季度的利润率产生适度影响 [8][17] - 公司拥有90亿美元的可支配资金，准备为投资者部署大量资本 [5] - 工程业务通过收购和内生增长进行扩张，过去五年已建立了一个规模可观的多元化全球平台，年化收入超过17亿美元，拥有超过1万名专业人员 [3] - 公司独特的合伙哲学和去中心化运营模式使其能够抓住快速增长行业中的机遇 [4] - 在数据中心领域，公司提供从设计、土地授权、项目管理到投资的全周期能力，而不仅仅是传统的房地产服务 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进且全球性的，但随着利率稳定和投资者信心建立，业务活动预计将增加 [4][45] - 尽管资本市场尚未完全恢复，但目前的势头为未来带来了积极的顺风 [47] - 公司对第四季度的前景充满信心，预计资本市场表现将超过去年同期 [41][42] - 公司维持全年综合展望，其中房地产服务和工程业务可能超过之前的全年指引，而投资管理业务由于募资时间和整合成本可能略低于预期 [9] 其他重要信息 - 工程业务的积压订单在各个地理市场都很稳固，为2026年提供了可见性和信心 [7] - 公司积极招聘顶尖人才以填补不同地区的空白领域，这对利润率产生了持续压力，但被认为是必要的投资 [51][52] - 公司完成了对Asterisk和Triovest等公司的收购，以增强其服务能力，其中Triovest几乎全部是经常性收入，Asterisk的表现超出预期 [96][98] 问答环节所有的提问和回答 问题: 工程业务利润率下降的原因是什么？ - 利润率下降非常轻微，约20-30个基点，主要是由于各地理市场的服务组合变化所致 [15] 问题: 投资管理业务2026年的利润率展望如何？ - 公司目前不讨论2026年具体展望，但预计整合成本将对未来两到三个季度的利润率产生适度影响 [17] - 公司更注重平台的长期建设，愿意为实现20%以上的内生增长而牺牲部分利润率 [38][40] 问题: 工程业务的收购策略和增长机会如何？ - 公司收购的目标是那些处于具有长期增长顺风的行业（如基础设施、交通、能源）中的企业，这是一个高度分散的行业，存在大量机会 [23][24] - 公司希望在未来几年将该业务的收入和利润翻一番 [25] 问题: 投资管理业务募资的组合及其对利润率的影响？ - 募资组合包括封闭式基金、开放式基金和信贷工具，封闭式基金能立即产生费用且费率通常更高，而开放式基金和信贷资本在资本部署后（通常需要3-6个月）才开始产生费用 [29][30] 问题: 整合Harrison Street品牌的客户反馈如何？ - 客户反馈非常好，整合使得公司能够在其专业领域（如老年公寓和学生公寓）更有效地利用债务能力，并提供更简化的募资能力 [33] 问题: 租赁业务，特别是工业租赁的强劲表现是否受关税影响？ - 租赁业务增长由美国引领，工业和办公物业表现强劲；第二季度曾因关税和贸易影响导致客户暂停，但目前趋势良好，预计第四季度租赁业务将同比增长 [34] 问题: 投资管理业务能否达到45%-50%的利润率目标？ - 公司更侧重于平台的长期增长和实力建设，愿意为增长投资而牺牲部分利润率，并对收购机会持开放态度 [38][40] 问题: 第四季度资本市场的表现和渠道情况如何？ - 渠道看起来稳固，公司有信心第四季度资本市场表现将超过去年同期，尽管去年第四季度基数较高 [41][42] 问题: 资本市场复苏的广度和步伐如何？ - 复苏是基础广泛的、全球性的，并且是一个多年的复苏过程，欧洲业务尤其准备好捕捉反弹 [45] 问题: 投资管理业务中处于处置阶段的基金比例是多少？ - 处置资产是基金管理的艺术，通常较老的封闭式基金会更快地出售资产，但时机取决于能否为投资者带来最佳回报 [48] 问题: 公司在招聘和并购方面的投资策略是什么？ - 公司积极招聘顶尖人才以填补空白领域，这对利润率产生压力但被认为是必要的投资；并购和招聘都是增长战略的一部分 [51][52] 问题: 公司如何定位以从数据中心机会中受益？ - 公司提供数据中心全周期能力，包括设计、授权、项目管理、投资等，而不仅仅是传统的房地产服务，这使其与仅提供传统服务的同行区别开来 [56][57] 问题: 商业房地产服务中的建筑活动是否有复苏迹象？ - 目前新建筑活动处于暂停状态，加拿大和美国的共管公寓建设疲软，但在多户住宅、数据中心及相关基础设施领域有一些活动 [61] 问题: 房地产服务业务的经营杠杆和人员产能情况如何？ - 第三季度增量收入美元的经营杠杆约为22%，符合预期；随着市场改善，公司拥有大量高效员工，预计将继续贡献更多收入 [65][66] - 公司经纪人数量比资本市场高峰期增加了约15%，因此随着市场复苏，有望以更高的利润率实现大幅收入增长 [67] 问题: 美国非主要市场的复苏是否会带来更大上升空间？ - 公司在美国几乎所有市场都处于领先地位，业务均衡；主要市场由于租金较高可能产生更多收入，但公司业务具有韧性，预计将随着市场走强而表现良好 [69][70] 问题: 维持房地产服务业务全年收入指引的考量因素是什么？ - 没有异常的大额交易，预计资本市场活动将同比增长，租赁业务将呈现积极趋势，外包业务（估值和咨询、物业管理和贷款服务）势头强劲 [74] 问题: 是否有兴趣通过并购扩展数据中心的技术能力？ - 公司工程业务已经提供大量技术服务，但目前数据中心相关公司的估值过高，公司更倾向于通过工程板块服务该领域并进行投资，而非以高估值收购 [76] 问题: 工程业务第四季度内生增长是否会放缓？ - 第四季度有机增长可能会有小幅下降，但全年将稳固处于中高个位数增长范围内 [78] 问题: 90亿美元可支配资金的构成和部署计划？ - 该数字是所有基金可用资本的综合，包括另类投资和债务等；具体构成不具额外价值，关键在于资本部署的时机和领域将决定回报 [86] 问题: 进入澳大利亚工程市场的原因？ - 收购是基于战略扩张需求，目标公司规模较小（65名员工），可以并入现有平台（超过500人），并以有吸引力的估值进行补强收购 [88][89] 问题: 工程业务在美国、澳大利亚和欧洲的增长潜力？ - 美国、澳大利亚和欧洲存在巨大增长机会，公司采取分步建设平台的策略，其合伙哲学和去中心化模式对大型合伙制企业有吸引力 [93][94] 问题: Asterisk和Triovest收购的整合进展如何？ - Triovest整合进展顺利，其几乎全部是经常性收入，并有交叉销售机会；Asterisk表现超出预期，为公司带来了基础设施融资方面的新机会 [96][98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [6] - 调整后EBITDA为1.91亿美元，同比增长24% [6] - 整体内生增长率为13% [6] - 资产管理规模（AUM）在季度末达到1083亿美元，较去年同期增长10%，较上季度（6月30日）增长5% [5][8] - 杠杆比率为2.3倍，预计到年底将降至略低于2倍 [9] - 第三季度筹集了10亿美元的新资本承诺，本季度至今又筹集了12亿美元，使年初至今的融资总额达到44亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房地产服务**：收入整体增长13% [6] - 资本市场收入增长21%，在所有地域和资产类别均实现销售增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [6] - 租赁收入增长14%，由美国市场引领，工业和办公楼以及数据中心是主要驱动力 [6] - 外包收入增长8%，估值和咨询业务引领增长 [6] - 部门净利率为11.3%，同比上升180个基点，主要得益于较高的交易收入带来的运营杠杆，部分被持续的投资所抵消 [6] - **工程业务**：净收入增长36%，由收购和6%的内生增长推动 [7] - 基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [7] - 净利率为15.2%，略低于去年同期，主要原因是服务组合变化 [7] - 该业务年化收入超过17亿美元，雇佣超过10,000名专业人员 [3] - **投资管理**：净收入增长5%，得益于Roundshield收购的有利影响和更高的收费资产管理规模 [7] - 净利率略微下降至42.3%，主要原因是整合运营产生的额外成本 [7] - 预计这些成本影响将持续两到三个季度 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场复苏是广泛的，但尚未完全恢复 [45][46] - 美国在租赁和资本市场方面表现领先 [6][34] - 欧洲业务定位良好，准备捕捉活动反弹，2023年之后出现显著改善 [45] - 加拿大和日本在资本市场交易中也显示出实力 [6] - 澳大利亚通过小型补强收购在工程领域进行扩张 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过独特的合伙哲学和分散运营模式进行有机增长和收购 [3][4] - 正将投资管理业务统一在Harrison Street资产管理品牌下，以创造协同效应和长期价值 [4][18] - 工程部门被视为一个巨大的增长引擎，行业高度分散，存在大量空白空间 [23][25] - 公司在数据中心领域拥有全周期能力，包括设计、授权、项目管理和投资，而不仅仅是传统的房地产服务，这使其与同行区分开来 [56][57] - 拥有90亿美元的可支配资金（dry powder）可用于为投资者部署资本 [5][86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进的，但随着利率稳定和投资者信心建立，预计业务活动将增加 [4] - 工程部门的积压订单稳固，为2026年提供了可见性和信心 [7] - 预计2025年全年融资额将接近50亿至80亿美元目标区间的中点 [8] - 对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程部门可能超过之前的指引，而投资管理部门因融资时间和整合成本可能略低于预期 [9] - 在运营杠杆方面，增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计随着收入增长，这一趋势将在2026年持续 [65] 其他重要信息 - 公司拥有4,500名高产能的经纪人，随着市场改善，他们有潜力提高生产力 [66] - 持续在空白领域招聘顶尖人才，这对利润率构成压力，但被视为必要的投资 [51][52] - 新建筑活动目前处于暂停状态，这给专注于此类建筑的公司带来压力 [61] - 最近收购的Triovest和Asterisk整合进展顺利，后者表现超出预期 [96][97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 [14] - 回答：利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地理市场的服务组合变化，且工程业务中存在大量低利润的转嫁成本 [15] 问题: 投资管理业务2026年利润率展望及整合成本影响 [16] - 回答：整合成本将对利润率产生适度影响，预计持续两到三个季度 [17] 公司优先考虑通过投资建立长期价值，而非短期利润率 [18][19] 问题: 工程业务的内生增长和收购策略 [22] - 回答：年初至今工程内生增长约为8%，预计全年为中高个位数增长 [23] 收购目标定位于具有长期顺风的碎片化市场中的企业 [23][24] 问题: 投资管理业务融资组合（开放式基金与封闭式基金）及其对利润率的影响 [29] - 回答：封闭式基金融资能立即产生费用且费率通常更高，而开放式基金和信贷资本需在部署（通常3-6个月）后才开始产生费用 [29][30] 目前90亿美元可支配资金的部署将推动未来费用收入 [31] 问题: 整合投资管理业务后的客户反馈 [32] - 回答：客户反馈非常好，整合带来了更强大的融资能力和利用债务能力的机遇 [33] 问题: 租赁业务表现，特别是工业租赁和关税影响 [34] - 回答：第三季度租赁由美国引领，工业和办公楼表现强劲；第二季度曾受关税影响导致客户暂停，但目前趋势向好 [34] 问题: 投资管理业务整合后能否达到45%-50%的利润率目标，以及战略选项 [37] - 回答：公司优先考虑业务增长和实力建设，愿意为长期价值牺牲几个点的利润率，并对收购机会持开放态度 [38][39][40] 问题: 第四季度资本市场活动前景及与去年同期的比较 [41] - 回答：第四季度渠道稳固，有信心超过去年同期的强劲表现，实现同比增长 [41][42] 问题: 资本市场复苏的步伐和广度 [45] - 回答：复苏是广泛的、全球性的，是一个多年的过程，欧洲业务反弹明显 [45] 但资本市场尚未完全恢复，利率稳定和投资者信心不足仍是挑战，这也意味着未来存在顺风 [46][47] 问题: 投资管理业务中处于处置阶段的基金比例和资产回收 [48] - 回答：资产处置是机会驱动的，较老的封闭式基金处置更快，关键在于资产管理人选择最佳时机出售资产以实现回报最大化 [48] 问题: 服务平台的并购与招聘策略对比及对利润率的影响 [51] - 回答：公司积极招聘顶尖人才以填补空白领域，这对利润率构成压力，但这是为增长进行的必要投资 [51][52][53] 问题: 公司如何定位以从数据中心增长中受益 [55] - 回答：公司提供数据中心全周期服务（设计、授权、项目管理、投资），而不仅仅是交易服务，这是一个战略重点且增长迅速，但目前收入占比尚不重大 [56][57] 问题: 商业房地产服务中的建筑活动前景 [60] - 回答：新建筑活动目前处于暂停状态，但数据中心相关基础设施活动活跃，住宅和多功能建筑领域疲软 [61] 问题: 房地产服务的运营杠杆和人员产能 [64] - 回答：增量收入运营杠杆约为22%，预计随着收入增长将持续 [65] 公司拥有大量高产能经纪人，随着市场改善，他们有潜力提高贡献度 [66] 当前经纪人数量比资本市场高峰期多约15%，为未来增长预留了产能 [67] 问题: 美国市场布局与复苏地域的关系 [68] - 回答：公司在几乎所有美国市场都是顶级参与者，业务均衡，主要市场的租赁费率更高，但公司业务具有韧性，能随市场走强而表现更好 [69][70] 问题: 维持房地产服务收入指引的考量因素 [73] - 回答：第三季度没有异常的大额交易，对第四季度资本市场增长、租赁积极趋势以及外包业务的强劲势头充满信心 [74] 问题: 服务侧数据中心技术能力的并购兴趣和估值 [75] - 回答：工程部门已提供大量技术服务，但目前数据中心相关公司估值过高，公司更倾向于通过现有部门服务该领域并进行投资 [76] 问题: 第四季度工程业务内生增长可能放缓的澄清 [77] - 回答：第四季度内生增长可能小幅放缓，但全年仍将稳固处于中高个位数增长区间 [78] 问题: 90亿美元可支配资金的构成细节 [83] - 回答：该数字是各基金（包括另类投资和信贷）可用资本的总和，分解意义不大，关键取决于资本部署的领域和时机 [86] 问题: 进入澳大利亚工程市场的原因和时机 [87] - 回答：收购是基于地域扩张战略，目标是一家成熟的公司，可以整合到现有平台中，属于估值有吸引力的补强收购 [88][89] 问题: 工程业务在美国、澳大利亚和欧洲的增长潜力 [92] - 回答：美国、澳大利亚（通过小型收购）和欧洲（存在重大机会）都有巨大增长潜力，公司采取差异化策略，不追求最大但追求最好 [93][94] 问题: 近期房地产服务收购（Asterisk, Triovest）的整合进展 [95] - 回答：Triovest整合进展顺利，已带来新业务机会；Asterisk表现超出预期，显示出在基础设施融资方面的潜力 [96][97][98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [7] - 调整后税息折旧及摊销前利润为1.91亿美元，同比增长24% [7] - 整体内生增长率为13% [7] - 资产管理规模为1083亿美元，较6月30日增长5%，较去年同期增长10% [6][10] - 杠杆比率为2.3倍，预计年底将降至略低于2倍 [11] - 本季度筹集了10亿美元的新资本承诺，季度至今又筹集了12亿美元，年初至今总筹资额达44亿美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工程业务净收入增长36%，其中内生增长为6%，净利率为15.2%，略低于去年同期 [9] - 房地产服务业务收入整体增长13%，其中资本市场增长21%，租赁增长14%，外包服务增长8% [7][8][9] - 房地产服务业务净利率为11.3%，同比提升180个基点 [9] - 投资管理业务净收入增长5%，净利率下降至42.3% [9] - 工程业务年度化收入超过17亿美元，拥有超过10,000名专业人员 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场销售在所有地区和资产类别均实现增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [8] - 美国多户住宅债务融资活动强劲 [8] - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业以及数据中心表现突出 [8][37] - 欧洲业务已做好捕捉活动反弹的准备 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将投资管理业务统一在Harrison Street品牌下，预计整合成本将在未来两到三个季度对利润率产生适度影响 [10][19] - 工程业务通过战略收购和强劲的内生表现实现增长，今年已完成七项收购 [4][9] - 公司在高度分散的工程行业采取合作伙伴哲学和分散运营模式，以抓住增长机会 [4][5][27] - 公司拥有90亿美元的可支配资金，准备为投资者部署大量资本 [6][33] - 在数据中心领域，公司提供从设计、土地授权、项目管理到投资的全周期能力，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进式的，随着利率稳定和投资者信心建立，商业活动预计将增加 [5][49] - 工程业务的基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [9] - 租赁业务在第三季度表现强劲，预计第四季度将继续同比增长 [37][80] - 公司对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程业务可能超过之前的全年指引，而投资管理业务可能略低于预期 [11] 其他重要信息 - 工程业务的积压订单在各地区市场保持稳固，为2026年提供了可见性和信心 [9] - 公司积极招聘顶尖人才，以填补不同地理区域的空白，这对利润率产生了持续影响 [55][57] - 大多数基金（超过85%）为长期或永久性投资工具，为股东产生长期可预测的收益 [5] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 - 工程业务利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地区市场的服务组合差异 [16][17] 问题: 关于投资管理业务2026年利润率展望 - 公司将在年底提供2026年全面展望，但投资管理业务在未来两到三个季度将因整合成本面临利润率压力 [19] - 统一业务是为了长期创造股东价值，短期利润率影响是公司为长期增长进行的投资 [20][21] 问题: 关于工程业务有机增长和收购策略 - 工程业务年初至今有机增长约为8%，预计全年将处于中高个位数范围 [24] - 收购目标专注于具有长期增长顺风的行业，如基础设施、交通、能源等 [25] - 收购管道仍然活跃，工程业务在交易数量上领先，公司未来几年有望将该业务规模翻倍 [26][28][29] 问题: 关于投资管理业务筹资组合和利润率影响 - 筹资组合包括封闭式基金、开放式基金和信贷工具，封闭式基金筹资对收入有更直接的影响 [32] - 90亿美元的可支配资金在部署后才会开始产生费用 [33] 问题: 关于投资管理业务整合的客户反馈 - 客户反馈积极，整合有助于更高效地利用债务能力和简化筹资能力 [35][36] 问题: 关于租赁业务表现和关税影响 - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业表现强劲，第二季度的关税影响导致客户暂停，但第三季度情况好转 [37] 问题: 关于投资管理业务长期利润率目标和战略选项 - 公司更注重平台增长和长期建设，愿意为20%以上的内生增长牺牲部分利润率 [41][42] - 对战略选项保持开放，但目前重点是业务建设 [41] 问题: 关于资本市场第四季度展望 - 第四季度资本市场管道稳固，预计将超过去年同期的强劲表现 [43][45] - 资本市场复苏是全球性的，是一个多年的复苏过程 [48] 问题: 关于投资管理业务资产处置 - 资产处置是基金管理的艺术，通常老旧的封闭式基金会更快地出售资产，但时机取决于回报最大化 [51][52] 问题: 关于公司招聘策略和利润率影响 - 公司持续招聘顶尖人才以填补地域和资产类别的空白，这对利润率产生压力，但公司愿意承担此成本以促进增长 [55][57] 问题: 关于公司在数据中心领域的定位 - 公司提供数据中心全周期服务，包括设计、项目管理、投资等，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] - 数据中心相关资产估值较高，公司目前更倾向于通过工程板块服务和投资来参与该领域 [82][83] 问题: 关于商业地产服务建设活动 - 除数据中心和相关基础设施外，新的建设活动目前处于暂停状态，尤其是共管公寓和多户住宅 [67] 问题: 关于房地产服务业务运营杠杆和人员配置 - 第三季度增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计2026年将保持20%以上的运营杠杆 [71] - 公司拥有4500名高效经纪人，人员配置比资本市场高峰期多15%，为市场复苏做好准备 [72][73] 问题: 关于美国市场覆盖和复苏潜力 - 公司在美国几乎所有市场都位列前三，业务均衡，主要市场通常产生更高收入 [75][76] 问题: 关于房地产服务业务全年指引和第四季度动态 - 第三季度没有重大一次性交易，预计第四季度资本市场和租赁将继续增长，外包业务势头强劲 [80] 问题: 关于工程业务第四季度有机增长 - 第四季度工程业务有机增长可能小幅放缓，但全年将稳固处于中高个位数范围内 [84] 问题: 关于90亿美元可支配资金的构成 - 90亿美元是可支配资金的总和，包括各基金和信贷工具的可用资本，其部署后的收益取决于投资领域和费用结构 [92][93] 问题: 关于澳大利亚工程业务收购策略 - 在澳大利亚的收购是填补空白的小型交易，能以有吸引力的估值进行，并融入现有平台 [95] 问题: 关于工程业务在全球的增长潜力 - 美国、加拿大、澳大利亚和欧洲均有巨大增长机会，公司采取合作伙伴模式吸引大型合作伙伴 [100][101] - 工程行业规模巨大，分散度高，是公司未来多年的重要增长引擎 [101][102] 问题: 关于近期房地产服务业务收购的整合情况 - Triovest整合进展顺利，其业务主要为经常性收入，正在融入加拿大物业管理业务 [104] - Asterisk收购后表现超出预期，与投资管理平台已有合作关系，带来基础设施融资机会 [105]