财务数据和关键指标变化 - 第一季度报告季度收入达3370万美元创纪录，净营业收入（NOI）为1710万美元，调整后资金运营（AFFO）为450万美元，均超去年同期及疫情前水平 [17] - NOI本季度为1710万美元，比去年报告数高60万美元，调整一次性收入回收后高170万美元；AFFO今年为470万美元，较去年的450万美元增加20万美元，调整一次性回收项目后高130万美元 [22] - 报告收入从去年第一季度的3210万美元增至3370万美元，增加160万美元；消除一次性回收后，去年收入为3100万美元，增长270万美元或9% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第一季度末所有住宅物业入住率和租金水平超疫情前，新租约租金率超之前租金超14%，续约率超8% [34] - 新租约租金每平方英尺77美元，较之前租金增17%；续约租金每平方英尺74美元，较之前租金增14% [35] - 翠贝卡之家（Tribeca House）过去12个月平均出租率98%，每平方英尺平均租金从63美元稳步提至75美元 [18] - 布鲁克林的弗拉特布什花园（Flatbush Gardens）综合体一季度新租约平均近36美元/英尺，较之前租金约高40%，季度末整体平均租金升至26.17美元/平方英尺 [36] - 其他住宅物业平均出租率维持99%，平均租金较去年增11%，一季度租金收缴率超98% [37] 零售物业业务 - 翠贝卡之家零售物业去年签订的四份新租约租金更高且有现金流，公司正积极出租疫情期间空置的最后一处零售空间 [19] 开发业务 - 太平洋之家（Pacific House）建设完成并获入住证书，一季度开始租赁，截至目前已租出60%的122个自由市场租约，预计三季度基本租满 [21] - 已开始开发2021和2022年在迪恩街购买的地块，计划新建九层带配套设施住宅建筑，含16.6万平方英尺住宅可租面积、240个单元（70%自由市场、30%经济适用房）及8500平方英尺商业租赁面积，地块花费5650万美元，部分由3600万美元收购融资支付，后续开发拟用建设贷款 [33] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注优化业务各方面的入住率、定价和费用，以实现增长 [21] - 继续高效运营投资组合，期望当前运营改善持续加速至下一季度及2023年，利用包括太平洋之家和迪恩街开发项目等增长机会 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市全面重新开放，人们搬回城市，员工返回办公室，公司物业租赁需求强劲，运营结果呈积极趋势 [13] - 公司认为自身受运营物业债务期限较长支撑，94%的债务固定，平均利率3.72%，平均期限6.47年，无追索权且无交叉抵押 [14] - 预计每平方英尺租金至少再增长一个季度，原因是去年签订的一两年期租约到期及整体租赁市场持续强劲 [35] 其他重要信息 - 公司按资产逐一融资投资组合，运营物业债务到2027年无到期，整体平均期限6.47年，目前9.4%的运营物业债务固定，平均利率3.72% [43] - 宣布第一季度股息为每股0.095美元，与上一季度相同，将于5月24日支付给5月15日登记在册的股东 [43] - 本季度收到纽约紧急租赁援助计划（ERAP）和房东租赁援助计划（LRAP）汇款50万美元，低于2022年季度平均77.6万美元和2021年第四季度的250万美元 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 弗拉特布什（Flatbush）物业的进展及是否仍在市场上 - 弗拉特布什物业已不在市场上，公司有其他计划但目前不便透露，希望下季度能讨论后续方向 [3] 问题2: 租金稳定单元潜在租金增长获批的可能性 - 从历史情况看，租金会有增长，虽相关会议情况混乱，但有很大可能会有增长，结果需等约一周后知晓 [4] 问题3: 关于股价及是否考虑战略交易或变现小物业以偿还债务或回购股票 - 目前未考虑，当前利率环境不合适，等利率走势更明朗后可能是探索这些建议的更好时机 [52]

总投资和营收 - 公司在2023年第一季度的总投资房地产净额为1,175,477千美元[5] - 公司在2023年第一季度的总营收为33,667千美元[6] 运营支出和利润 - 公司在2023年第一季度的运营支出为26,753千美元[6] - 公司在2023年第一季度的利润为6,914千美元[6] 现金流和负债 - 公司在2023年第一季度的净亏损为7,089千美元[6] - 公司在2023年第一季度的现金及现金等价物净增加为7,158千美元[8] - 公司的总债务为1,187,267千美元，净债务为1,178,027千美元[40] 房地产资产 - 公司拥有的房地产包括曼哈顿的Tribeca House、Brooklyn的Flatbush Gardens等[10] - 公司持有的房地产资产以历史成本计量，包括土地、建筑物和改良、家具、设备等[15] 财务报表和减值测试 - 公司的财务报表采用GAAP准则，消除了所有公司间的余额[13] - 公司对长期资产进行减值测试，如果资产的未来现金流量低于资产的账面价值，则进行减值[17] 融资交易和借款协议 - 公司对寻求的融资交易产生的成本进行支出，主要反映了放弃的收购、处置或其他交易的追求[29] - 公司于2019年12月24日与CIT Bank, N.A.签订了一份18600美元的抵押借款协议，用于1010 Pacific Street收购[41] - 公司于2021年8月10日与AIG Asset Management (U.S.), LLC签订了一份52500美元的贷款协议，用于开发物业[41] 股息和分配 - 公司在2023年3月14日宣布了对普通股、B类LLC单位和LTIP单位的股息和分配，总额为430万美元[60] 现金流和财务指标 - 公司在2023年第一季度的净亏损为7,089千美元，较2022年同期增加[58] - 公司经营活动产生的净现金流为7,421万美元，较2022年同期的6,587万美元有所增加[60] - 公司的FFO为-264万美元，较2022年同期的3,229万美元下降[64] - 公司的AFFO为4,476万美元，与2022年同期的4,420万美元相比略有增加[64] - 公司的调整后EBITDA为14,493万美元，较2022年同期的14,141万美元略有增加[64]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度报告收入从去年同期的3080万美元增加220万美元，达到创纪录的3300万美元；按更可比基础计算，实际开票收入增加340万美元，达到3420万美元 [32] - 第四季度利息费用同比减少20万美元，因1010 Pacific Street和953 Dean Street开发项目的利息资本化增加 [16] - 本季度净营业收入（NOI）从去年第四季度的1640万美元增加70万美元至1710万美元；调整后运营资金（AFFO）从去年第四季度的450万美元增加20万美元至470万美元 [37] - 第四季度房地产税和保险同比增加约60万美元，其中房地产税增加50万美元，保险成本增加10万美元 [38] - 第四季度一般和行政成本同比增加60万美元，因上一年长期激励计划（LTIP）摊销成本增加等 [38] - 公司宣布第四季度股息为每股0.095美元，与上一季度相同，将于4月5日支付给3月27日登记在册的股东 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第四季度末，公司所有住宅物业出租率达99%，新租约租金超过疫情前水平 [23] - Tribeca House物业过去12个月平均出租率达98%，每平方英尺平均租金从63美元稳步提高到73美元；过去一年新租约租金涨至每平方英尺80多美元，较之前租金增长26%，续租租金增长15%；预计未来一年每平方英尺租金将继续稳步增长 [9] - Flatbush Gardens物业第四季度重点保持高入住率和维护，年初至今出租率从92%提高到近99%，新租约平均每平方英尺近36美元，比之前出租单元高出约13% [11] - 其他住宅物业Clover House、10 West 65th Street、Aspen和250 Livingston Street表现良好，出租率平均达99%，除Aspen外平均整体租金自年初以来增长17%，Aspen增长3%；全年新租约平均涨幅超过28%，续租平均涨幅超过15% [29] 开发业务 - 布鲁克林1010 Pacific Street的租赁物业（即Pacific House）建设基本完成，接近全面运营，建设按预算和计划完成，预计很快拿到临时入住证书（TCO），第一季度已签订45份租约，预计第二季度末全部租出 [13] - 953 Dean Street项目已开始挖掘施工 [25] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优化业务的入住率、定价和费用，以实现增长 [31] - 继续高效运营现有投资组合，期待当前运营改善在未来加速，并利用1010 Pacific和953 Dean Street等开发项目及其他未来可能的机会实现增长 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临通胀、利率上升和银行风险，但公司运营结果保持积极趋势，住宅租赁活动持续改善，物业租赁需求全年强劲，因纽约市基本重新开放，人们搬回城市，员工重返办公室 [4] - 公司认为长期固定利率债务可抵御利率上升影响，运营物业94%的债务固定利率为3.72%，平均期限6.61年，无追索权且非交叉抵押 [5] - 公司预计未来一年租金将因去年签订的1 - 2年租约到期而继续增长，同时受益于租金稳定委员会自2022年10月1日起实施的指导方针，租金稳定单元1年期租约可提高3.25%，2年期租约可提高5% [10][28] 其他重要信息 - 公司在Flatbush Gardens物业的资本投资达330万美元，维护活动支出增加导致运营成本同比上升 [12] - 公司租金收取情况良好，第四季度整体收取率超过97%，继续从纽约紧急租赁援助计划（ERAP）和房东租赁援助计划（LRAP）获得汇款，但金额较之前季度有所下降，第四季度为60万美元 [30] - 2022年采用ASC 842租赁会计准则，坏账费用直接从收入中扣除 [32] - 2月，公司用8000万美元抵押贷款为1010 Pacific Street建设贷款再融资，初始提供6000万美元资金，另外2000万美元待达到特定财务目标后提供，贷款期限5年，初始利率5.7%，达到特定财务目标可最多降低25个基点 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 文档未提及问答环节相关内容

财务数据关键指标变化 - 2022年和2021年分配给股东的现金，联邦所得税普通收入占比分别为75%和50%，资本返还占比分别为25%和50%[487] - 2022年和2021年归属于普通股股东的净亏损分别为4,764千美元和7,587千美元[490] - 2022年和2021年基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损每股分别为0.36美元和0.51美元[490] - 2022年净亏损为12,571千美元，2021年为20,018千美元[507][509] - 2022年房地产折旧和摊销为26,985千美元，2021年为25,762千美元[507][509] - 2022年FFO为14,414千美元，2021年为5,744千美元[507] - 2022年AFFO为19,237千美元，2021年为15,556千美元[507] - 2022年调整后EBITDA为58,518千美元，2021年为55,798千美元[509] - 2022年房地产税无形资产摊销为481千美元，2021年为481千美元[507][509] - 2022年高于和低于市场租赁的摊销为 - 35千美元，2021年为 - 104千美元[507][509] - 2022年直线租金调整为 - 163千美元，2021年为 - 202千美元[507][509] - 2022年债务发行成本摊销为1,252千美元，2021年为1,247千美元[507] - 2022年LTIP奖励摊销为2,920千美元，2021年为2,611千美元[507][509] 公司股权与地位相关 - 截至2023年3月16日，公司普通股流通股数量为16,063,228股[135] - 公司持续投资者有权行使公司69.9%的投票权[132] - 公司新兴成长型公司地位于2022年12月31日结束，作为年收入1亿美元以上的小型报告公司，需首次遵循《萨班斯 - 奥克斯利法案》第404条规定[114] 公司业务性质与范围 - 公司是自我管理的房地产公司，专注于纽约都会区多户住宅和商业物业的收购、管理等[144] 公司物业收购情况 - 公司于2021年12月22日以40,548美元收购Dean Street物业，含148美元收购成本[472] - 公司于2022年2月14日和4月14日为Dean Street收购额外地块，花费8,041美元，含391美元收购成本[483] 公司税务相关 - 公司自2015年3月31日起按REIT征税，一般对分配给股东的收入免联邦所得税[493] 公司业务风险 - 公司所有物业位于纽约市，易受自然灾害、恐怖袭击等影响，可能导致物业受损、需求下降、收入减少[117][118] - 公司物业可能存在环境、健康安全、室内空气质量等问题，不遵守相关法律法规会带来责任和成本[119][120] - 公司可能通过递延税项贡献交易收购物业，会导致股东摊薄并限制资产出售能力[122] - 公司可能参与合资企业，面临缺乏决策权、依赖合作伙伴财务状况等风险[123] - 公司若发生物业控制权转移等情况，可能需支付纽约市和纽约州转让税[125] 公司财务政策与状况 - 截至2022年12月31日，公司无企业债务，物业层面债务为11.712亿美元[126] - 公司自2022年1月1日起采用新信用损失计量标准，对合并财务报表无重大影响[471] - 公司目前无应用套期会计的衍生品[478] - 公司2022年和2021年均无稀释性证券[479] 公司业务收入结构 - 公司运营物业约70%的收入来自住宅租赁物业，其租约为短期，可提高租金以应对成本上升[494]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入从去年同期的3060万美元增至创纪录的3280万美元，同比增加220万美元；可比基础上，实际开票收入增加300万美元至3300万美元 [32] - 本季度净营业收入（NOI）从去年第三季度的1610万美元增至另一个纪录1740万美元，增加140万美元 [33] - 调整后运营资金（AFFO）从去年第三季度的400万美元增至本季度的500万美元，增加100万美元 [33] - 今年与收入相抵的坏账费用为80万美元，去年为20万美元且计入运营费用 [34] - 物业运营费用比去年高80万美元，主要因Flatbush Gardens物业的公用事业、维修和用品成本增加 [35] - 房地产税和保险同比增加约40万美元，其中房地产税增加60万美元，保险成本减少20万美元 [36] - 利息费用同比减少30万美元，因1010 Pacific Street和953 Dean Street开发物业的利息资本化增加 [36] - 宣布第三季度股息为每股0.095美元，与上一季度相同，将于11月25日支付给11月21日登记在册的股东 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第三季度末，所有住宅物业的入住率和每平方英尺租金水平均超过疫情前水平 [18] - 第三季度所有物业新租租金率较之前租金高出超23%，续租租金率高出超9% [19] - Tribeca House物业过去12个月平均每平方英尺租金从60美元增至71美元，过去9个月新租租金涨至超83美元/平方英尺，较之前租金增加27%，续租租金增加16% [19][20] - Flatbush Gardens物业自年初以来出租入住率增至近99%，新租平均约32美元/平方英尺，比之前出租单元高约7%，未达法定范围单元新租为38美元/平方英尺，比之前租金高40%；季度末整体平均租金升至25.66美元/平方英尺，去年底为25.12美元/平方英尺 [22][23] - 其他住宅物业Clover House、10 West 65th Street、Aspen和250 Livingston Street出租入住率平均为99%，除Aspen外整体平均租金自年初以来增加10%；Aspen截至6月周转少，9月租金上涨3%；全年新租平均涨幅超28%，续租平均涨幅超15% [25][26] 零售租赁业务 - Tribeca House物业在零售物业新租和续租方面取得进展，今年签订四份新的较小租约，续租车库租约并确定健身房租约，正推进出租疫情期间空置的最后剩余零售空间 [21] 开发业务 - 1010 Pacific Street项目建设进展顺利，目标是第四季度基本完工，2023年第一季度完成长期融资；成本在预算内，去年买断几乎所有建筑合同；该项目为九层、11.9万平方英尺可出租面积的多户租赁建筑，预计有175个单元，70%为自由市场单元，30%为经济适用房单元，符合35年421a税收减免条件 [13][28][30] - 953 Dean Street物业计划4月开始从头开发，预计建造一座九层、16.7万平方英尺可出租面积的住宅建筑，有240个单元，70%为自由市场单元，30%为经济适用房单元，还有8500平方英尺商业租赁面积；截至8月，初始购买总成本约5650万美元，收购融资3700万美元 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优化业务的入住率、定价和费用，以实现增长 [30] - 公司表示目前关注新的开发项目，认为自身在该领域的才能和经验能带来更好发展，正考虑出售Flatbush Gardens物业 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有通胀和利率上升的新闻，但住宅租赁活动持续快速改善，纽约市重新开放，人们搬回城市，员工返回办公室，公司物业租赁需求强劲 [8] - 公司认为运营物业债务期限相对较长可抵御利率上升，95%的债务固定利率为3.72%，平均期限为6.87年，无追索权且无交叉抵押 [10] - 公司依靠住宅租赁的短期限来应对通胀，以覆盖运营物业增加的费用和开发物业的高建设成本；2021年在通胀上升前买断1010 Pacific建设项目的所有合同 [11] - 公司预计未来租金每平方英尺将继续稳步增长，原因是去年因疫情签订的一到两年租约到期 [20] - 公司希望当前的运营改善能在下个季度和2023年继续加速，并期待利用包括1010 Pacific和953 Dean Street开发项目在内的众多增长机会 [40] 其他重要信息 - 第三季度租金收取率超97%，公司受益于纽约紧急租赁援助计划（ERAP）和房东租赁援助计划（LRAP）的汇款，第三季度收到120万美元，第二季度140万美元，第一季度60万美元，2021年第四季度250万美元 [27] - 自10月1日起，租金稳定委员会的新指南允许租金稳定单元一年期租约租金增加3.25%，两年期租约增加5%，过去几年限制为0%和2%，这将有助于抵消公司对Flatbush Gardens物业近200万美元的持续投资 [23][24] - 2020年Flatbush Gardens物业运营重组节省近80万美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 有新闻称公司将Flatbush Gardens物业挂牌出售，能否评论及说明预期用途 - 公司表示目前无法评论，情况尚早，会随进展向市场公布；公司认为目前专注于新开发项目，其才能和经验在该领域更有优势，目前暂无更多消息 [41] 问题: 是否打算处置其他资产 - 目前公司仅考虑出售Flatbush Gardens物业 [42]

股权结构与分配 - 持续投资者持有26,317,396个B类有限责任公司单位，占公司完全摊薄后普通股的62.1%，运营合伙企业有权获得有限责任公司子公司总分配的37.9%[126] - 公司需将至少90%的房地产投资信托应税收入分配给股东[150][155] - 2022年和2021年前9个月，公司分别支付普通股、B类有限责任公司单位和长期激励计划单位股息及分配1280万美元和1260万美元[155] 整体财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度，公司收入和营业收入分别达到3280万美元和1760万美元，创历史新高，高于2019年第四季度疫情前的3060万美元和1660万美元[127] - 2022年第三季度，净亏损从2021年同期的341.7万美元降至278.8万美元，降幅18.4%[131] - 2022年前三季度，净亏损从2021年同期的1378.2万美元降至921.7万美元，降幅33.1%[139] - 2022年前9个月净利息支出从2021年同期的30,958美元降至30,076美元[145] - 2022年前9个月净亏损从2021年同期的13,782美元降至9,217美元[148] - 2022年前9个月经营活动净现金流为15,159美元，2021年同期为13,489美元；投资活动净现金流为 - 41,992美元，2021年同期为 - 20,653美元；融资活动净现金流为10,101美元，2021年同期为6,366美元[158][159][160] - 2022年第三季度和前9个月，公司的资金运营（FFO）分别为3,996美元和11,004美元，2021年同期分别为3,035美元和5,186美元[171] - 2022年第三季度和前9个月，公司的调整后资金运营（AFFO）分别为5,033美元和14,540美元，2021年同期分别为4,052美元和11,201美元[171] - 2022年9月结束的三个月净亏损为278.8万美元，2021年同期为341.7万美元；2022年9月结束的九个月净亏损为921.7万美元，2021年同期为1378.2万美元[174] - 2022年9月结束的三个月调整后EBITDA为1494.4万美元，2021年同期为1416.5万美元；2022年9月结束的九个月调整后EBITDA为4395.3万美元，2021年同期为4138.4万美元[174] - 2022年9月结束的三个月NOI为1736.2万美元，2021年同期为1610.9万美元；2022年9月结束的九个月NOI为5104.9万美元，2021年同期为4701.8万美元[177] 住宅业务线数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，住宅投资组合的出租率为99.1%，每平方英尺加权平均租金为37.36美元，均超过2019年第四季度疫情前的97.7%和36.47美元[127] - 2022年全年，新租户每平方英尺住宅租金较之前租金上涨超20%，续租租金上涨超9%[127] - 2022年第三季度，住宅租金收入从2021年同期的2134.1万美元增至2310.8万美元，增幅8.3%[131] - 2022年前三季度，住宅租金收入从2021年同期的6451.8万美元增至6716.7万美元，增幅4.1%[139] - 住宅租赁物业收入约占公司收入的69%[163] 商业业务线数据关键指标变化 - 2022年第三季度，商业租金收入从929万美元增至969.2万美元，增幅4.3%[131] - 2022年前三季度，商业租金收入从2743.5万美元增至2957万美元，增幅7.8%[139] 费用数据关键指标变化 - 2022年第三季度，物业运营费用从2021年同期的668.4万美元增至726.7万美元，增幅8.7%；房地产税和保险费用从785.3万美元增至825.2万美元，增幅5.1%[131] - 2022年前三季度，物业运营费用从2021年同期的2254.7万美元降至2173.4万美元，降幅3.6%；房地产税和保险费用从2252.8万美元增至2406.9万美元，增幅6.8%[139] 债务与现金流相关 - 截至2022年9月30日，公司有12亿美元的物业担保债务净额、2000万美元现金及现金等价物和1550万美元受限现金[149] - 截至2022年9月30日，公司7590万美元的可变利率债务利率变动1%，将使年度净亏损变动约80万美元[181] - 截至2022年9月30日，公司未偿债务无利率上限[183] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应付票据的公允价值分别约为10.809亿美元和11.994亿美元[183] 公司纳税身份 - 公司自2015年3月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[162]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收从去年同期的3070万美元增至3190万美元，增加了120万美元 [24] - 本季度净营业收入（NOI）从去年第二季度的1610万美元增至1720万美元，增加了110万美元 [24] - 调整后运营资金（AFFO）从去年第二季度的410万美元增至510万美元，增加了100万美元 [24] - 采用新会计准则ASC 842，将坏账费用从费用重新分类为收入，并加速了对无法全额收回账款的坏账费用确认，第一季度对留存收益计提了580万美元的费用，第二季度因Tribeca House物业的一个商业租户前景改善，对收入贷记了110万美元 [25][26] - 剔除新会计准则的影响，第二季度末营收从去年的3070万美元增至3260万美元，增加了190万美元 [26] - 本季度坏账费用为70万美元，去年同期通过运营费用计提了90万美元 [26] - 物业运营费用比去年高60万美元，不包括去年第二季度90万美元的坏账费用 [27] - 房地产税和保险在第二季度同比增加了约50万美元 [27] - 利息费用在第二季度同比减少了36万美元 [27] - 公司宣布第二季度每股股息为0.095美元，与上一季度相同，将于8月26日支付给8月19日登记在册的股东 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第二季度末，所有住宅物业的出租率达到90%以上，新租约每平方英尺租金达到或超过疫情前水平，且均超过当前平均租金水平 [15] - 所有物业的新租约租金在第二季度比之前的租金高出20%以上，续约租金比之前的租金高出10%以上 [16] - Tribeca House物业在过去12个月的平均出租率为98%，每平方英尺平均租金从60美元提高到67美元，过去6个月新租约租金超过每平方英尺80美元，比之前的租金增长了30%，续约租金比之前的租金增长了18% [16] - Flatbush Gardens物业自年初以来出租率提高到近98%，新租约平均每平方英尺约33美元，比之前出租的单元高出约8%，该物业的整体平均租金在本季度末升至每平方英尺25.59美元，而去年年底为25.12美元 [18] - Clover House、10 West 65th Street、Aspen和250 Livingston Street等其他住宅物业表现良好，出租率均保持在95%以上，除Aspen外，自年初以来整体平均租金上涨了5% - 8%，新租约和续约租金的涨幅平均超过20%，Aspen物业保持稳定，租户更替很少 [20] 零售租赁业务 - Tribeca House物业的零售物业新租约取得进展，今年签订了4份较小的新租约，租金大幅提高 [17] 开发业务 - 1010 Pacific Street项目建设进展顺利，预计第四季度基本完工，已基本完成外立面、石膏板和窗户安装，并开始安装装修，成本符合预期，通过5250万美元的建设贷款为建设提供了全部资金，该物业预计有175个单元，70%为自由市场租赁，30%为经济适用房，符合35年421a税收减免条件 [12][22] - 953 Dean Street物业计划进行全面重建，4月完成土地增量购买和融资，总成本约4800万美元，其中收购融资3700万美元，预计建造一座9层、拥有16万平方英尺可出租住宅面积、240个单元的全配套住宅大楼，70%为自由市场租赁，30%为经济适用房，符合421a税收减免计划，还有8500平方英尺的商业租赁面积 [13] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于优化业务的入住率、定价和费用，以实现增长 [22] - 公司将利用1010 Pacific和953 Dean Street等开发项目以及其他可能出现的机会，实现增长 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期有通胀和利率上升的新闻，但公司预计租赁需求将保持强劲，租金价格将有所改善，随着纽约市基本重新开放，人们希望搬回城市，员工也越来越多地返回办公室 [8] - 公司认为其债务期限相对较长，95%的债务固定利率为3.76%，平均期限为7.13年，且无追索权，不受交叉抵押限制，能够应对利率上升的影响；住宅租约期限较短，能够在大量租约中覆盖增加的费用，主要现有建设项目的合同在2021年已全部签订，能够应对通胀的影响 [10] - 公司预计每平方英尺租金将在明年继续稳步增长，这是由于去年为应对疫情签订的1 - 2年期租约到期更替 [17] - 公司认为租金稳定委员会从10月1日起实施的新指导方针将允许租金稳定单元的1年期租约租金提高3.25%，2年期租约租金提高5%，这将有助于抵消公司在物业上的持续投资 [19] 其他重要信息 - 第二季度租金整体收缴率超过97%，公司继续受益于纽约紧急租赁援助计划（ERAP）和房东租赁援助计划（LRAP），第二季度收到140万美元，第一季度收到60万美元，2021年第四季度收到250万美元 [21] - Flatbush Gardens物业受益于2020年的运营重组，节省了近80万美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1010 Pacific项目完工后，何时进行永久性融资或偿还建设贷款，以及未来几个月市场上的融资成本如何 - 公司尚未进入市场融资，正在与有永久性融资计划的贷款机构沟通并开始申请，目前项目尚未出租，过早行动会影响贷款利率和其他贷款条款，公司将在今年第四季度与不同贷款机构接触 [31] 问题2: Dean Street重建项目的预计完工时间以及预计的成本稳定收益率是多少 - 公司表示有相关数据，但未随身携带，将在电话会议后回复 [33]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 ☒ For the quarterly period ended June 30, 2022 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-38010 CLIPPER REALTY INC. (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or Maryland 47- ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收从去年同期的3070万美元增至3210万美元，增长140万美元 [20] - 本季度净营业收入（NOI）从去年第一季度的1470万美元增至1650万美元，增长170万美元 [20] - 调整后运营资金（AFFO）从去年第一季度的310万美元增至440万美元，增长130万美元 [20] - 采用新会计准则ASC 842，对财务结果产生影响，包括坏账费用记账方式改变和股东权益表中出现600万美元的累计影响调整 [20][22] - 宣布第一季度股息为每股0.095美元，与上一季度相同，将于5月27日支付给5月20日登记在册的股东 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第一季度末所有住宅物业出租率达中高90%区间，4月和5月新租金每平方英尺达到或超过疫情前水平且高于当前平均水平，如4月Tribeca House每平方英尺83美元、Flatbush Gardens每平方英尺35美元、Clover House每平方英尺84美元 [7] - Tribeca House物业租赁需求强劲，去年12月至今年同比租赁入住率从89%增至99%，12个月平均入住率98%，今年4月每平方英尺租金超过83美元，较之前相同单元租金增长35%，3月整栋物业每平方英尺平均租金近65美元，上周达66美元 [8] - Flatbush Gardens Complex一季度收入基于新租约较上一季度有所增加，疫情期间物业出租率维持在92% - 93%，3月底增至95%，每平方英尺租金稳定在25美元，接近历史高位，一季度新租约每平方英尺租金普遍超过30美元 [9] 商业租赁业务 - Tribeca House有新商业租户入驻，141 Livingston Street物业的公共区域维护（CAM）费用收取增加 [23] 建设开发业务 - 1010 Pacific Street项目建设进展顺利，预计第四季度基本完工，已完成外立面工程，石膏板安装正在进行，窗户安装接近完成，预计今年第三季度进行装修，已敲定约95%的建筑合同，通过5250万美元建设贷款全额融资 [11] - 953 Dean Street物业4月完成土地增量购买和融资，初始购买总成本约4800万美元，收购融资3700万美元，预计建造一座9层、带完善设施的住宅建筑，有16万平方英尺住宅可出租面积、240个单元（70%为自由市场单元、30%为经济适用单元）以及8500平方英尺商业租赁面积 [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优化业务的入住率、定价和费用，以在纽约市从疫情中持续复苏的过程中占据有利地位 [12] - 继续高效运营现有投资组合，期待当前运营改善在2022年及以后持续加速 [28] - 抓住增长机会，包括1010 Pacific Street和953 Dean Street的开发项目以及其他可能出现的机会 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期有通胀和利率上升的消息，但住宅租赁活动迅速改善，预计随着纽约市重新开放、人们搬回城市以及员工返回办公室，租赁需求将保持强劲，租金定价将提高 [14] - 公司债务期限相对较长，95%的债务固定利率为3.76%，平均期限为7.45年，且无追索权，受利率上升影响较小 [15] - 住宅租赁期限较短，可在大量租约和主要现有建设项目中覆盖增加的费用，应对通胀 [16] 其他重要信息 - 2020年物业运营重组节省了近80万美元运营成本 [10] - 租金收取情况良好，第四季度整体收取率为96.5%，第四季度收到纽约紧急租赁援助计划（ERAP）资金250万美元，本季度为60万美元 [10] - 公司资产负债表流动性良好，拥有约4380万美元现金，其中2530万美元为无限制现金，1850万美元为受限现金，按资产逐一为投资组合融资 [16][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市租金控制委员会提高租金管制物业租金获批对Flatbush等物业在新租约和续租约上实施更高租金涨幅的时间和影响 - 公司表示待最终获批即可实施，目前尚未最终获批，初步讨论的一年期和两年期租约涨幅分别为4%和8%，但通常实际获批后涨幅会降低，且租金上涨要到10月或11月续约时才生效 [30][31] 问题: 初步讨论或获批的租金涨幅对物业净营业收入（NOI）的提升情况 - 公司认为目前推测还为时过早，初步讨论的涨幅通常实际获批后会降低，且要到10月或11月续约时才生效，所以暂不做预期 [31] 问题: 商业坏账转回涉及的建筑 - 涉及Tribeca House [33] 问题: 本季度注销的交易追求成本相关事项 - 有一笔交易未达成，公司决定不推进，涉及该合同谈判的一些法律费用被注销 [33]

公司成立与融资情况 - 公司于2015年7月7日成立，8月3日完成普通股私募发行，净收益约1.302亿美元[115] - 2017年2月，公司首次公开募股出售6390149股普通股，每股13.50美元，扣除发行成本后净收益约7870万美元[116] 财务数据关键指标变化 - 2022年3月31日，公司拥有1.139亿美元的有抵押债务，2530万美元的现金及现金等价物，1850万美元的受限现金[134] - 截至2022年3月31日的三个月，住宅租金收入为2.1462亿美元，较2021年同期减少142万美元，降幅0.7%[126] - 截至2022年3月31日的三个月，商业租金收入为1.0588亿美元，较2021年同期增加1541万美元，增幅17.0%[126] - 截至2022年3月31日的三个月，总运营费用为2.5541亿美元，较2021年同期增加1007万美元，增幅4.1%[126] - 截至2022年3月31日的三个月，运营收入为6509万美元，较2021年同期增加392万美元，增幅6.4%[126] - 截至2022年3月31日的三个月，净亏损为3476万美元，较2021年同期减少3658万美元，降幅51.3%[126] - 2022年和2021年截至3月31日的三个月，公司支付普通股、B类有限责任公司单位和长期激励计划单位的股息和分配总计均为420万美元[141] - 2022年第一季度经营活动净现金流为658.7万美元，2021年同期为743.7万美元，减少主要因经营结果现金流减少66.7万美元[142] - 2022年第一季度投资活动净现金流为 -1785.1万美元，2021年同期为 -774.5万美元，增加主要因开发物业资本支出[143] - 2022年第一季度融资活动净现金流为287.5万美元，2021年同期为1747.2万美元[144] - 2022年第一季度FFO为322.9万美元，2021年同期为 -90.7万美元；AFFO为442万美元，2021年同期为307.8万美元[156] - 2022年第一季度Adjusted EBITDA为1414.1万美元，2021年同期为1303.7万美元[159] - 2022年第一季度NOI为1650.2万美元，2021年同期为1478.5万美元[161] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司应付票据公允价值分别约为11.382亿美元和11.994亿美元[167] 业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度租金收取率为96.5%，2021年全年为96.7%；2022年3月31日，物业出租率为96%[124] 税务情况 - 公司自2015年第一季度起按REIT处理联邦所得税，分配给股东的收入一般免联邦所得税[146] - 公司未计提所得税，因其运营通过穿透实体持有，损益计入合伙人或成员个人所得税申报表[145] 债务风险情况 - 截至2022年3月31日，公司5870万美元浮动利率债务利率变动1%，将使年度净亏损变动约60万美元[165] - 截至2022年3月31日，公司未偿债务无利率上限[167] 内部控制情况 - 基于2022年3月31日的评估，公司首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序设计合理且有效[167] - 本季度报告期内，公司财务报告内部控制无重大变更[168] - 基于评估，管理层认为截至2022年3月31日，公司财务报告内部控制有效[169] 法律诉讼情况 - 有关法律诉讼的讨论见合并财务报表附注8“承诺和或有事项”[170] 业务特点 - 公司住宅租赁物业收入约占总收入67%，短期租赁受通胀影响小，长期商业和零售租赁可在通胀时收回部分成本[147]