股价表现 - Americold Realty Trust股价跌至历史新低 [1] 估值与股息 - 公司估值处于极低水平 [1] - 股息收益率创历史最高纪录 [1]

价格目标调整 - Evercore ISI将Americold Realty Trust目标价从22美元下调至19美元 [1] - 公司维持对该股的跑赢大盘评级 [1] 模型调整原因 - 调整基于近期REIT会议后的多项模型更新 [1] - 调整反映了公司会议获得的洞察及更广泛的市场状况 [1]

股息分配 - 公司董事会宣布2025年第三季度每股股息为0.23美元 [1] - 此次股息与2025年第二季度持平 但较去年同期增长5% [1] - 股息将于2025年10月15日以现金形式支付 股权登记日为2025年9月30日 [1] 公司业务概览 - 公司是全球温控物流和房地产领域的领导者 拥有超过120年的创新和可靠性历史 [2] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有超过230处设施 总计约15亿立方英尺的冷藏空间 [2] - 公司设施是全球食品供应链的关键部分 连接生产商、加工商、分销商和零售商 [3] - 公司利用深厚的行业专业知识、智能技术和可持续实践 为客户和社区创造持久价值 [3]

核心管理层变动 - 公司董事会一致任命Robert S Chambers为首席执行官及董事会成员 自2025年9月1日起生效[1] - 此次任命源于原首席执行官George Chappelle在任职四十年后决定退休[1] 新任首席执行官资历 - Chambers拥有12年公司管理经验 现任总裁职务 全面负责全球运营包括商业战略、销售、信息技术及供应链创新[2] - 曾担任美洲区总裁、执行副总裁兼首席商务官以及商业财务副总裁等要职[2] - 具备供应链物流行业近二十年经验 曾任上市公司Saia Inc首席财务官 并在CEVA物流担任领导职务[3] - 持有注册会计师及特许全球管理会计师资格 现任全球冷链联盟及斯特森大学商学院董事[3] 领导层评价与公司战略 - 董事会评价Chambers为经验丰富的行业高管 其战略视野将推动公司长期价值创造[4] - Chambers表示将依托公司人才团队与基础设施优势 强化对全球大型食品制造/分销/零售企业的服务定位[4] - 原CEO Chappelle任期内实现了服务水准提升、效率优化及利润率扩张 建立了以运营卓越为核心的发展基础[4] 财务指引与投资者交流 - 公司重申2025年8月7日发布的全年财务展望 保持对执行力与长期价值创造的专注[4][5] - 管理层将参与2025年9月3-5日Evercore房地产会议、9月9-11日美银全球房地产会议及12月8-11日Nareit REITworld会议[6] 公司业务规模 - 拥有超过230处冷链设施 遍布北美、欧洲、亚太及南美地区[7] - 总冷藏容量达15亿立方英尺 具备120年冷链物流运营经验[7] - 设施网络深度整合全球食品供应链 为生产者、加工商、分销商及零售商提供定制化增值服务[8]

行业分析框架 - 房地产行业存在长期投资与短期业务模式的关键区别 [1] 作者持仓披露 - 分析师通过股票、期权或其他衍生工具持有COLD公司多头头寸 [1]

核心观点 - Americold与加拿大太平洋堪萨斯城铁路公司合作在堪萨斯城开设价值超过1亿美元的进出口枢纽 该设施是公司在CPKC铁路网络上的首个站点 旨在通过整合冷链仓储能力和铁路网络创建新的北美冷链系统 提升食品运输效率并支持区域和跨境食品物流 [1][2][4] 设施特征与能力 - 设施面积达335,000平方英尺 配备美国农业部现场检验以消除边境延误 每个集装箱负载能力超过50,000磅以减少高速公路拥堵 服务半径300英里支持区域食品流动 [2][3] - 作为战略整合点支持长距离运输 包括加拿大到墨西哥的物流 特别针对面临边境效率低下或卡车运输能力挑战的客户 [3] 战略合作与网络扩展 - 与CPKC合作开发 利用其连接加拿大 美国和墨西哥的20,000英里铁路网络 提供跨国单线铁路冷藏服务 这是北美唯一连接美墨的冷藏食品单线铁路服务 [2][4][9] - 堪萨斯城枢纽是公司通过战略合作伙伴关系开发的进出口枢纽网络的一部分 支持全球贸易通道 实现食品在北美及全球快速无缝流动 [4] 经济与就业影响 - 项目预计创造近190个新工作岗位 显著增强区域和跨境食品物流能力 [5] - 得到密苏里州多个政府机构和经济发展组织支持 包括密苏里州合作组织 堪萨斯市经济发展公司等 强调项目对当地物流基础设施和人才发展的强化作用 [6] 公司背景与规模 - Americold是全球温控物流和房地产领导者 拥有超过120年创新历史 在北美 欧洲 亚太和南美洲运营超过230个设施 总计约14亿立方英尺冷藏空间 [7] - 设施是全球食品供应链的关键部分 连接生产者 加工商 分销商和零售商 提供定制增值服务 利用行业专业知识 智能技术和可持续实践 [8] - CPKC是唯一连接加拿大 美国和墨西哥的单线跨国铁路 拥有约20,000英里路线和20,000名员工 提供无与伦比的铁路服务和网络覆盖 [9]

财务数据关键指标变化 - 全球仓库收入同比下降1.1%至5.9407亿美元，其中租金和存储收入下降4.1%至2.5673亿美元，仓库服务收入增长1.4%至3.3734亿美元[184] - 仓库部门NOI下降1.7%至2.0101亿美元，其中租金和存储NOI下降4.0%至1.6151亿美元，服务NOI增长8.7%至3949万美元[184] - 公司2025年第二季度销售、一般及行政费用为6,690.7万美元，同比增长12.5%，主要由于Project Orion项目上线导致软件相关费用增加[201] - 公司2025年第二季度网络安全事件相关成本净额增加1,134.6万美元，主要因2024年同期收到1,000万美元业务中断保险赔付[205] - 公司2025年第二季度利息支出为3,824.5万美元，同比增长15.3%，主要因新增5亿美元和4亿美元债券发行[208] - 公司2025年上半年全球仓库收入同比下降2.4%（按实际汇率），其中租金收入下降4.8%，仓库服务收入下降0.4%[214] - 公司2025年第二季度所得税费用为320万美元，较2024年同期的250万美元退税增加570万美元[212] - 2025年第二季度公司净收入为155万美元，相比2024年同期的净亏损6440.9万美元显著改善[257] - 2025年上半年公司净亏损1492.3万美元，相比2024年同期的5460.7万美元亏损有所收窄[257] - 2025年第二季度NAREIT FFO（房地产基金运营资金）为4910万美元，相比2024年同期的亏损752.8万美元实现扭亏[257] - 2025年第二季度Core FFO（核心基金运营资金）为7582.7万美元，相比2024年同期的9502.3万美元有所下降[257] - 2025年第二季度NAREIT EBITDAre（房地产税息折旧及摊销前利润）为1.227亿美元，相比2024年同期的5744.4万美元增长113.6%[263] - 2025年第二季度Core EBITDA（核心税息折旧及摊销前利润）为1.591亿美元，相比2024年同期的1.6548亿美元略有下降[263] - 2025年上半年公司总收入为7.78亿美元，营业利润为4923.1万美元，净亏损为1819.9万美元[313] 各条业务线表现 - 运输部门收入下降5.2%至4801万美元，贡献利润（NOI）下降1.3%至873.1万美元[196][197] - 第三方管理收入下降11.8%至876万美元，贡献利润（NOI）下降6.9%至195.7万美元[198][199] - 运输业务收入同比下降14.3%（实际货币）至9209万美元，主要因宏观经济环境下需求疲软[226] - 第三方管理业务收入同比下降10.5%（实际货币）至1821万美元，因部分管理站点停止运营[229][230] - 运输业务利润率同比下降158个基点至17.4%，成本降幅（11.9%）小于收入降幅（13.7%）[226][227] - 第三方管理业务利润率同比上升60个基点至21.7%，收入降幅（8.2%）大于成本降幅（8.9%）[229][230] 各地区表现 - 公司全球运营237个仓库，总容量约15亿立方英尺，其中北美194个，欧洲24个，亚太17个，南美2个[137] - 同店仓库数量为223个，非同店仓库11个（含6个待退出设施）[160] - 同店仓库收入下降850万美元，非同店仓库收入增加250万美元[185] - 非同店收入增长252.9万美元至2097.6万美元，贡献利润（NOI）从亏损347.2万美元转为盈利177.9万美元[194] - 非同店仓储收入同比下降9.5%（恒定货币）至1891万美元，经济占用率下降12.7个百分点至35.3%[224] 成本和费用 - 电力成本下降4.1%至3554万美元，其他设施成本下降4.3%至5968万美元[184] - 劳动力成本上升1.1%至2.4824亿美元，其他服务成本下降2.3%至4961万美元[184] - 公司2025年上半年全球仓库运营成本下降3.1%，其中电力成本下降4.5%，劳动力成本下降0.9%[214] - 同店运营成本增加20万美元，主要受劳动力和设施成本上升驱动，部分被服务成本和电力成本下降所抵消[192] - 同店运营成本下降0.6%（实际货币）至7.412亿美元，其中其他服务成本下降6.2%（实际货币）[219][222] - 销售、一般和管理费用增加1126万美元，同比上升9.0%，主要由于北美和亚太地区Project Orion项目上线导致软件相关费用增加[233] - 收购、网络安全事件及其他净费用增加3063万美元，其中Project Orion费用增加406万美元（20.5%），闭站成本（不含遣散费）增加924万美元[235][236] - 长期资产减值费用522万美元，主要与退出部分仓库业务相关[240] - 利息支出增加775万美元，同比上升11.6%，主要因债务规模扩大，包括2024年9月发行的5亿美元票据和2025年6月发行的4亿美元票据[243] - 公司2025年第二季度维修与维护费用为3061.3万美元，其中房地产相关938.9万美元，个人财产相关2122.4万美元[289] 管理层讨论和指引 - 公司采用NAREIT FFO、Core FFO和Adjusted FFO等非GAAP指标评估REIT运营绩效，并强调其作为补充指标而非替代GAAP净收入的局限性[248][249][250][252] - 公司信用评级为BBB（惠誉稳定展望）、BBB（DBRS正面趋势）、Baa3（穆迪稳定展望）[285] - 公司通过利率互换锁定美元计价贷款加权平均利率为4.20%，加元计价贷款利率为4.53%[315] - 市场利率每上升100个基点将导致公司年利息支出增加约290万美元，下降100个基点则减少290万美元[316] - 公司外汇风险敞口与2024年年报披露情况无重大差异[317] 资产和债务 - 截至2025年6月30日，公司总资产为57.44亿美元，较2024年12月31日的57.20亿美元略有增长[313] - 截至2025年6月30日，公司总负债为42.59亿美元，较2024年12月31日的35.52亿美元显著增加[313] - 截至2025年6月30日，公司拥有6.45亿美元美元计价浮动利率债务和2.5亿加元加元计价浮动利率债务[315] - 公司截至2025年6月30日的总债务及债务类义务为40.49亿美元，其中固定利率债务占比92.7%，浮动利率债务占比7.3%，有效利率为4.16%[278] - 2025年6月30日债务加权平均到期期限为4.9年，其中2026年到期2亿美元，2027年到期6.6857亿美元，2028年到期4.53706亿美元[278][281] - 公司于2024年9月12日完成5亿美元5.409%票据的公开发行，利率为5.409%，到期日为2034年9月12日，首次利息支付日为2025年3月12日[309] - 公司于2025年4月3日完成4亿美元5.600%票据的公开发行，利率为5.600%，到期日为2032年5月15日，首次利息支付日为2025年11月15日[310] 现金流和资本支出 - 2025年上半年经营活动现金流为1.50519亿美元，同比下降4810万美元[302][303] - 2025年上半年投资活动现金流为-3.6883亿美元，主要用于物业设备新增2.902亿美元和休斯顿收购[304] - 2025年上半年融资活动现金流为2.67318亿美元，包括4亿美元公开债务发行和3.147亿美元循环信贷提取[306] - 2025年上半年资本支出总额为4.21834亿美元，包括维护支出3208.2万美元、外部增长与整合支出1.08448亿美元、扩张与开发支出2.71469亿美元[298] - 公司完成休斯顿收购项目，现金对价为1.084亿美元[291] - 2025年上半年主要扩张开发支出包括堪萨斯城6770万美元、阿伦敦4310万美元、达拉斯2690万美元[294] 其他重要内容 - 项目Orion已累计产生1.933亿美元实施成本，截至2025年6月30日未摊销余额为8160万美元[141] - 2025年第二季度项目Orion相关ERP系统摊销费用为480万美元（季度）和690万美元（半年）[143] - 2025年3月以1.084亿美元现金收购德克萨斯州Baytown的温控仓储设施[144] - 2025年4月以2750万美元出售SuperFrio合资企业14.99%股权，确认净收益240万美元[145] - 2025年第二季度出售3处不动产获得2040万美元总收益，确认1180万美元净收益[146] - 2024年上半年因终止售后回租融资义务产生1.104亿美元（季度）和1.151亿美元（半年）损失[148] - 公司通过LED照明、太阳能存储等技术降低能耗成本，并参与电力需求响应计划[140] - 温控仓储业务呈现季节性特征，5-6月物理占用率最低，9-12月因节假日需求达到峰值[150] - 2025年第二季度坏账费用为120万美元，相比2024年同期的40万美元有所增加[273] - 截至2025年6月30日，公司坏账准备金为1910万美元，相比2023年底的2440万美元有所减少[273]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.36美元 超出市场预期的0.34美元 同比去年0.38美元有所下降 调整后FFO意外增长5.88% [1] - 过去四个季度中 公司两次超出FFO预期 最近季度营收6.5075亿美元 略超预期0.50% 但同比去年6.6096亿美元有所下滑 过去四个季度仅一次达到营收预期 [2] - 当前市场对下季度FFO预期为每股0.37美元 对应营收6.9546亿美元 本财年FFO预期1.43美元 对应营收26.8亿美元 [7] 股价表现与市场对比 - 公司股价年初至今下跌24.3% 同期标普500指数上涨7.9% [3] - 行业分类为REIT和股权信托 在Zacks行业排名中处于前40% 历史数据显示前50%行业表现优于后50% 幅度超过2:1 [8] 同业比较 - 同业公司Strawberry Fields REIT预计6月季度每股收益0.30美元 同比大幅下降86.4% 营收预期3754万美元 同比增长28.3% [9][10] 未来展望 - 公司当前Zacks评级为3(持有) 预计短期表现与市场持平 未来股价走势将取决于管理层在财报电话会中的指引 [3][6] - 近期盈利预测修订趋势呈现混合状态 需关注后续季度预测变化 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为0.36美元，上半年业绩基本符合预期 [8][25] - 同店经济占用率较第一季度略有下降，第二季度通常是季节性最低的季度 [4] - 同店仓库服务利润率同比增长90个基点至13.3% [5] - 同店租金和仓储收入每托盘同比增长约1%，同店服务收入每托盘同比增长4% [6][11] - 固定承诺的租金和仓储收入占比为60% [5][12] - 预计全年同店经济占用率将下降250-450个基点，同店吞吐量将下降1%-4% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售和QSR业务在现金流生成方面位居投资组合前列 [5] - 全球仓库业务中，前25名客户占全球仓库收入的约50%，流失率保持在4%以下 [14] - 在欧洲赢得两个重要零售客户，分别位于里斯本和Barnumville，预计占用率将超过90% [15][16] - 开发项目管道保持健康，约有10亿美元的高质量、低风险机会 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场面临持续的定价压力和需求逆风 [6][37] - 亚洲太平洋地区业务表现优异，占用率超过90% [42][94] - 欧洲市场通过战略合作伙伴关系和新客户赢得市场份额 [16] - 国际业务主要集中在亚洲太平洋地区，这些地区占用率高且投机性开发活动较少 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过战略合作伙伴关系（如CPKC和DP World）开发创新市场解决方案 [7][19][20] - 专注于零售和QSR业务的扩展，以及在全球基础设施不足地区进行投资 [9][23] - 通过固定承诺合同和多年协议优化客户结构，提高现金流稳定性 [12][13] - 开发项目集中在客户专用新建、客户驱动的扩建和独特的冷链解决方案 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前环境面临利率、关税、通货膨胀、政府福利减少和产能过剩等多重逆风 [8][53] - 预计这些逆风将持续到下半年，客户在不确定的需求环境中对建立库存持谨慎态度 [8] - 公司通过降低成本和捕捉新业务来应对挑战，同时积极寻求替代增长机会 [9] - 尽管面临挑战，公司仍致力于通过战略举措和资本配置推动股东价值 [28] 其他重要信息 - 公司完成了三个开发项目，包括Allentown扩建、Kansas City设施和迪拜旗舰开发，均按时并在预算内完成 [17][18][19] - 公司通过出售非核心资产筹集资金，计划战略性地重新配置资本到更高回报的项目 [31][32] - 公司总净债务为39亿美元，总流动性约为9.37亿美元，净债务与核心EBITDA比率为6.3倍 [30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 当前定价环境的竞争程度 - 存储市场在定价方面仍然非常竞争，甚至出现一些非理性行为，预计价格压力将持续到下半年 [37][38] - 公司通过价值增值服务和低流失率（低于4%）来维护定价架构 [38][39] 问题: 固定承诺合同的细节 - 固定承诺合同通常是多年安排，包括固定月费和托盘位置承诺，期限为3-7年 [45][46] - 这些合同不包括年度重置，只有在合同到期时才有机会重新谈判 [47] 问题: 下半年收入增长的压力 - 价格压力和多重需求逆风（利率、关税、通货膨胀等）是抑制收入增长的主要因素 [52][53] - 公司采取了保守的预测方法，移除了传统的季节性库存建立预期 [53][55] 问题: 新资本部署和回报门槛 - 公司仍以10%-12%的投资回报率为门槛进行开发，大多数项目集中在低风险领域 [57][59] - 开发项目通过增强采购流程和地方激励措施实现了预算节约 [59] 问题: 客户自建仓储的影响 - 部分客户更倾向于利用自有仓储空间，这在当前环境下略有增加，但对公司业务影响较小 [74][76] - 预计随着需求恢复，这部分业务将回归正常 [77] 问题: 非核心资产处置 - 大多数处置资产是租赁设施，买家通常是业主，部分资产出售给非冷库用途的买家 [80][81] 问题: 关税对业务的直接影响 - 关税对业务的直接影响很小，主要是通过通货膨胀和消费者信心等间接因素影响需求 [102][103] 问题: 下半年占用率预期 - 公司预计下半年占用率基本持平，移除了假日季节性的预期，但未预见客户流失 [107][108] 问题: 开发项目的NOI增长 - 新开发项目目前产生的最小NOI将在稳定后按预期回报率增长 [110]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为0.36美元 [7] - 同店经济占用率环比第一季度略有下降 但符合季节性预期 [3] - 同店仓库服务利润率同比增长90个基点至13.3% [4] - 同店租金和存储收入同比增长约1% 同店服务收入同比增长4% [5] - 固定承诺合同收入占比维持在60% [10] - 客户流失率保持在4%以下 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售和QSR业务现金流表现优异 近期在欧洲赢得两个重要零售客户 [3][12] - 欧洲新客户将使用里斯本和巴纳姆维尔设施 预计库存周转率约为25次/年 [13] - 全球仓库业务前25大客户占比约50% 构成无重大变化 [12] - 自动化零售技术表现符合预期 兰开斯特设施按计划推进 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场面临定价压力和需求逆风 [5][7] - 欧洲市场取得重要进展 赢得葡萄牙和荷兰大型超市客户 [3][12] - 亚洲太平洋地区业务表现强劲 占用率达90%以上 [36][84] - 迪拜旗舰设施与DP World合作完成 具有40,000个托盘位置 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于三大核心发展重点：客户专用新建项目、客户驱动扩建项目、战略合作伙伴支持的独特冷链解决方案 [22] - 开发管道保持健康 约10亿美元高质量低风险机会 [22] - 与CPKC和DP World的战略合作伙伴关系持续深化 [16][17][20] - 继续优化资产组合 第二季度完成3处非核心资产处置 获得2000万美元现金收益 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临多重逆风：利率、关税、通胀、政府福利减少和产能过剩 [7] - 预计下半年需求环境仍具挑战性 移除了传统的季节性库存增长预期 [7][24] - 调整2025年AFFO指引至1.39-1.45美元/股 [24] - 强调公司全球业务布局优势 可在不同地区寻求增长机会 [36][84] 其他重要信息 - 第二季度完成三项重要开发项目：阿伦敦扩建、堪萨斯城与CPKC合作项目、迪拜与DP World合作项目 [15][16][17] - 堪萨斯城项目是北美唯一连接美国、加拿大和墨西哥的冷藏铁路服务 [16] - 继续推进多个国际扩张项目 包括澳大利亚、新西兰和加拿大 [18][20] - 净债务为39亿美元 净债务与核心EBITDA比率约为6.3倍 [27] 问答环节所有的提问和回答 定价环境竞争程度 - 存储市场竞争非常激烈 甚至出现非理性定价行为 预计压力将持续到占用率恢复 [32][33] - 公司通过增值服务差异化 维持较低客户流失率 [33] - 国际业务定价环境相对较好 特别是高占用率市场 [36] 固定承诺合同结构 - 固定承诺合同通常为3-7年协议 包含固定月费和托盘位置承诺 [40][41] - 60%是公司设定的长期目标水平 但可能会有季度波动 [39] 下半年收入预期下调原因 - 多重因素抑制收入增长：定价压力、需求疲软、缺乏季节性提升 [47][48] - 宏观经济因素包括利率、关税、通胀等同时影响需求 [48] 开发项目回报率 - 维持10-12%的投资回报率门槛 [51] - 近期项目通过优化采购流程和地方激励措施降低成本 [52] 客户自建仓储影响 - 部分客户更积极利用自有仓储空间 但影响相对较小 [66][68] - 预计需求恢复后这部分业务将回流 [70] 2026年展望 - 需要部分宏观经济因素改善才能推动需求恢复 [80][82] - 公司将继续通过运营杠杆和业务组合优化应对挑战 [82] - 亚洲太平洋等国际市场仍提供有吸引力的投资机会 [84]