收入和利润表现 - 第三季度总收入为6.637亿美元，较2024年同期的6.742亿美元下降1.6%[18] - 2025年第三季度总收入为6.63665亿美元，较2024年同期的6.74171亿美元下降1.6%[131] - 2025年第三季度总收入为6.637亿美元，低于2024年同期的6.742亿美元[76] - 2025年前九个月总营收为19.43393亿美元，较2024年同期的20.00106亿美元下降2.8%[84] - 2025年前九个月总收入为19.43393亿美元，较2024年同期的20.00106亿美元下降2.8%[131] - 第三季度净亏损1140万美元，或每股稀释后亏损0.04美元[18] - 2025年第三季度净亏损为1140万美元，而2024年同期净亏损为370万美元[76] - 2025年第三季度每股基本及摊薄净亏损均为0.04美元[76] - 2025年前九个月净亏损为2637万美元，较2024年同期的5834万美元亏损收窄[76] - 公司2025年第三季度净亏损为1.1449亿美元，而2024年同期净亏损为3730万美元[78][84] - 2025年前九个月净亏损为2687.5万美元，而2024年同期净亏损为5967万美元[131] 非GAAP盈利指标 - 第三季度调整后FFO为1.007亿美元，或每股稀释后0.35美元，与2024年同期持平[18] - 第三季度核心EBITDA为1.483亿美元，较2024年同期的1.572亿美元下降5.7%[18] - 2025年第三季度NAREIT FFO为4315.1万美元，较2024年同期的5554万美元下降22.3%[78][81] - 2025年第三季度Core FFO为8174.7万美元，较2024年同期的8389.7万美元下降2.6%[78][81] - 2025年第三季度Adjusted FFO为1.00681亿美元，与2024年同期的1.00137亿美元基本持平[78][81] - 2025年第三季度Core EBITDA为1.48266亿美元，Core EBITDA利润率为22.3%，较2024年同期的23.3%下降1个百分点[84] 全球仓库部门整体表现 - 全球仓库业务总营收为6.07亿美元，同比下降0.8%[32] - 公司全球仓库总收入为17.764亿美元，同比下降1.9%（按恒定汇率计算下降1.5%）[46] - 2025年第三季度全球仓库部门收入为6.07亿美元，同比下降0.8%[59] - 仓库业务部门收入为6.07014亿美元，占第三季度总收入的91.5%，同比下降0.8%[131] - 全球仓库业务贡献利润（NOI）为1.95亿美元，同比下降1.8%，利润率为32.1%，下降30个基点[32] - 全球仓库贡献利润（NOI）为5.926亿美元，同比下降1.3%（按恒定汇率计算下降1.0%）[46] - 2025年第三季度全球仓库部门贡献利润为1.95亿美元，同比下降1.8%，利润率为32.1%[60] - 2025年第三季度总部门贡献（NOI）为2.05028亿美元，较2024年同期的2.09218亿美元下降2.0%[131] - 仓库部门NOI为1.94983亿美元，同比下降1.8%，NOI利润率为32.1%[131] 同店仓库业绩 - 全球仓库部门同店收入同比下降1.6%（按固定汇率计算下降1.5%）[18] - 全球仓库部门同店NOI同比下降2.9%（按固定汇率计算下降2.8%）[18] - 同店仓库业务总营收为5.87亿美元，同比下降1.6%，贡献利润下降2.9%至1.95亿美元[37] - 同店仓库总收入为17.196亿美元，同比下降1.8%（按实际汇率计算）[50] - 同店仓库贡献利润为5.872亿美元，同比下降3.8%，利润率下降80个基点至34.1%[50] - 2025年第三季度同店总收入为5.865亿美元，净营业收入为1.953亿美元，利润率为33.3%[124] 仓库业务细分（租金与仓储 vs. 服务） - 租金与仓储业务贡献利润增长3.1%至1.58亿美元，利润率提升210个基点至60.6%[32] - 仓库服务业务贡献利润大幅下降18.6%至3669万美元，利润率下降230个基点至10.6%[32] - 全球仓库租金和存储收入为7.725亿美元，同比下降3.4%（按恒定汇率计算下降3.0%）[46] - 全球仓库服务收入为10.04亿美元，同比下降0.7%（按恒定汇率计算下降0.3%）[46] - 同店租金与仓储业务利润率提升100个基点至61.4%，但服务业务利润率下降130个基点至12.3%[37] - 2025年第三季度同店租金和存储收入为2.506亿美元，贡献的净营业收入为1.54亿美元，利润率为61.4%[124] - 2025年第三季度同店仓库服务收入为3.359亿美元，贡献的净营业收入为4130万美元，利润率为12.3%[124] 占用率和托盘数量 - 平均经济占用托盘数量下降4.2%至405.7万，经济占用率下降290个基点至73.8%[32] - 平均实际占用托盘数量下降6.4%至344.8万，实际占用率下降380个基点至62.8%[32] - 全球仓库平均经济占用托盘数量为4081个，同比下降5.4%[46] - 全球仓库平均实际占用托盘数量为3467个，同比下降7.4%[46] - 全球仓库经济占用率为74.1%，同比下降400个基点[46] - 全球仓库实际占用率为63.0%，同比下降480个基点[46] - 2025年第三季度整个仓库部门的经济占用率为73.8%，较2024年同期下降290个基点[62] - 同店平均经济占用托盘数为3,995千个，同比下降4.9%，经济占用率下降370个基点至75.9%[50] - 同店平均实际占用托盘数为3,404千个，同比下降6.5%，实际占用率下降430个基点至64.6%[50] - 2025年第三季度同店经济占用率为75.5%，平均每个经济占用托盘产生的租金和存储收入为63.14美元[124] 每托盘收入 - 每平均经济占用托盘的租金与仓储收入增长3.9%至64.37美元[32] - 每平均经济占用托盘的租金与仓储收入增长3.9%至64.37美元[32] 成本和费用 - 其他设施成本为6042万美元，同比下降10.1%；其他服务成本为5519万美元，同比上升7.5%[32][33] - 2025年第三季度利息支出为3390万美元[76] - 2025年第三季度与网络事件、收购等相关的净支出为2905.2万美元，高于2024年同期的2601.4万美元[78][84] - 截至2025年9月30日的三个月和九个月总利息支出分别为4307.1万美元和1.22849亿美元，资本化后净利息支出为3393.1万美元和1.08293亿美元[95] - 2025年前九个月维修和维护总费用为9289.9万美元，其中房地产3262.8万美元，个人财产6027.1万美元[111] 管理层讨论和指引 - 重申2025年全年指引，调整后FFO每股预期范围为1.39美元至1.45美元[20] - 2025年仓库部门同店收入（固定汇率）增长指引为-4.0%至0.0%[20] - 2025年总利息支出预期范围为1.45亿美元至1.49亿美元[20] 债务和流动性 - 截至2025年9月30日，公司总流动性约为7.989亿美元，净债务约为41亿美元，净债务与Core EBITDA之比约为6.7倍[64] - 截至2025年9月30日，公司总债务中约91.2%为固定利率，包括对冲后的可变利率债务[65] - 截至2025年9月30日，公司总债务为41.27571亿美元，其中95%为无担保债务[86] - 公司总债务的加权平均有效利率为4.15%，其中91.2%为固定利率债务[86] - 截至2025年9月30日，公司净债务与Pro Forma Core EBITDA的比率为6.7倍[86] - 高级无抵押循环信贷额度借款能力为12亿美元，减去1960万美元未偿信用证后为11.804亿美元[90] - 公司公共票据债务契约表现强劲：无抵押资产占比283%（要求≥150%），总债务占比33%（要求≤60%），利息覆盖率为3.6倍（要求≥1.5倍）[97] 资本支出和投资活动 - 2025年前九个月总资本支出为5.81846亿美元，其中扩展和有机增长支出最高，达4.12327亿美元[118] - 2025年3月公司完成休斯顿收购，现金对价为1.084亿美元[113] - 截至2025年9月30日的三个月和九个月资本化利息分别为930万美元和1940万美元[119] - 截至2025年9月30日的三个月和九个月资本化的薪酬和差旅费总额分别为1040万美元和2940万美元[119] - 过去36个月内完成9个扩张、开发和收购项目，总成本8.67亿美元，预计稳定后净营业收入为9300万美元[121] - 正在进行中的项目有5个，剩余支出1.75亿美元，预计稳定后投资资本回报率为12%[121] - 所有项目（已完成和进行中）预计将带来1.28亿美元的增量净营业收入[121] 资产组合与合同 - 公司投资组合包括235个设施，其中同店设施为223个[63] - 公司拥有和/或运营235个温控仓库，冷藏存储容量约14亿立方英尺[67] - 截至2025年9月30日，公司年度化租金和仓储收入中有6.191亿美元来自固定承诺合同[61] - 固定承诺合同年化租金及仓储收入为6.19078亿美元，占仓库部门总收入的60.0%[101] - 设施租赁仓库年化租金为5470.4万美元，占仓库部门总收入的5.3%，加权平均剩余租期约42个月[102][103] 非同类仓库表现 - 非同类仓库数量从2024年9月30日的12个减少至2025年9月30日的9个[41] - 非同类仓库贡献利润（NOI）从2024年的亏损247.3万美元改善至2025年的亏损28.6万美元[41] 其他业务部门表现 - 运输业务部门第三季度收入为4784.3万美元，同比下降7.6%[131] - 第三方管理业务部门第三季度收入为880.8万美元，同比下降13.9%[131] - 运输部门NOI为773.6万美元，同比下降8.4%，NOI利润率为16.2%[131] 股东回报 - 2025年第三季度股息为每股0.23美元，较上年同期增长5%[66] 合资企业表现 - 公司在迪拜的合资企业（RSA）截至2025年9月30日总资产为19.548亿阿联酋迪拉姆，债务为14.76亿阿联酋迪拉姆[129] - 公司按比例享有的合资企业（RSA）2025年第三季度净营业收入为20.7万美元，净亏损为12.4万美元[129] - 公司按比例享有的合资企业（RSA）2025年前九个月调整后的FFO为34.6万美元[129] 其他财务数据 - 截至2025年9月30日，公司总资产为80.809亿美元，较2024年底的77.359亿美元有所增长[74] - 截至2025年9月30日，股东权益为30.703亿美元，低于2024年底的33.070亿美元[74] 方法论与审计说明 - 公司使用非GAAP指标如NAREIT FFO、Core FFO、Adjusted FFO、NOI和Core EBITDA来评估业绩[135] - 所有季度金额和非GAAP披露均被视为未经审计[148]

核心观点 - 公司2025年第三季度总收入为6.637亿美元，同比下降1.6%，主要受仓库业务量下降和运输收入减少影响 [11] - 第三季度调整后运营资金为每股0.35美元，与去年同期持平，符合预期 [3][6][15] - 公司重申2025年全年业绩指引，预计调整后运营资金每股为1.39美元至1.45美元 [5][7] 财务业绩 - 第三季度净亏损1140万美元，合每股亏损0.04美元，而去年同期净亏损为370万美元，合每股亏损0.01美元 [6][13] - 核心税息折旧及摊销前利润为1.483亿美元，同比下降5.7%，核心税息折旧及摊销前利润率为22.3%，同比下降100个基点 [6][14] - 全球仓库部门净营业收入为1.95亿美元，同比下降1.8%，仓库部门利润率为32.1%，同比下降30个基点 [6][18][48] 运营指标 - 全球仓库同店收入下降1.6%，同店净营业收入下降2.9% [6][19] - 仓库服务利润率下降至12.3%，而去年同期为13.6% [6][19] - 经济占用托盘数量下降4.2%，物理占用托盘数量下降6.4%，经济占用率下降290个基点至73.8% [18][50] 业务部门表现 - 仓库部门收入为6.07亿美元，同比下降0.8%，主要受竞争环境、消费者购买习惯变化以及食品生产水平变化影响 [18][47] - 运输部门收入为4780万美元，第三方管理服务收入为880万美元 [64][76] - 固定承诺租金和存储收入为6.191亿美元，占总仓库部门收入的63.6% [49] 资产负债表与流动性 - 截至2025年9月30日，公司总流动性约为7.989亿美元，包括现金和循环信贷额度可用额度 [53] - 总净债务约为41亿美元，净债务与核心税息折旧及摊销前利润比率约为6.7倍 [53] - 公司董事会宣布第三季度股息增加5%至每股0.23美元 [54] 2025年业绩展望 - 仓库部门同店收入增长指引为-4.0%至0.0% [5] - 预计调整后运营资金每股为1.39美元至1.45美元 [7] - 总销售、一般和行政费用指引为2.7亿美元至2.8亿美元，利息费用指引为1.45亿美元至1.49亿美元 [7]

公司治理行业活动 - 美国公司董事协会将于2025年12月11日在纽约市举办第100届董事资格颁奖晚宴[5] - 颁奖晚宴将颁发六个不同类别的荣誉奖项 包括B 肯尼斯·韦斯特终身成就奖 年度上市公司董事 年度非上市公司董事等[8] - 获奖者将被收录在《Directorship》杂志关于董事会和公司治理领域最具影响力人物的年度报道中[5] 获奖董事专业背景 - 获奖者Cindy Baerman拥有15年美国公司董事协会会员及认证董事资格 曾在Epi Breads担任薪酬与福利委员会主席 并在Quaker Maid Meats担任董事[1] - 作为Graphic Packaging International Limited董事会成员 她在两起欧洲收购案中发挥了关键作用[1] - 另一位获奖者Kelly Barrett曾在家得宝担任高级副总裁 负责管理其价值50亿美元的家居服务部门的战略[2] - Kelly Barrett目前担任Piedmont Realty Trust董事会主席兼审计委员会主席 以及Americold Realty Trust EVERTEC和Louisiana-Pacific Corporation的董事[3] 行业协会影响力 - 美国公司董事协会是面向公司董事的主要会员组织 拥有超过47年历史 服务于数千家会员公司[7] - 该协会通过洞察报告 专业发展活动如NACD Directors Summit™和NACD Directorship Certification®项目支持董事会应对复杂挑战[9] - 协会网络持续扩大 拥有超过24000名会员和20多个地方分会[9]

核心观点 - 公司位于都柏林的设施获得爱尔兰农业部认证，成为爱尔兰唯一具备向美国出口资质的第三方冷链物流提供商 [1] - 此项认证强化了公司作为全球食品流通关键推动者的独特地位，并体现了其对运营卓越和客户增长的承诺 [2] - 公司高管表示，认证扩大了客户的国际市场覆盖范围，并巩固了公司在全球最严格食品市场中最受信赖的合作伙伴地位 [3] 运营与认证成就 - 2025年，公司在爱尔兰莫纳亨、勒根和都柏林的设施完成了五次BRC全球标准AA级审计，这是食品安全的最高评级 [3] - 公司成功通过了麦当劳分销商质量管理流程审计，这是食品服务行业最严格的评估之一 [3] - 这些审计结果证明了公司在多个地点持续提供卓越服务的能力，其基础设施符合全球最高标准 [4] 公司规模与行业地位 - 公司是全球温控物流和房地产领域的领导者，拥有超过120年的历史 [5] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有超过230处设施，总计约15亿立方英尺的冷藏空间 [5] - 公司的设施是全球食品供应链的关键组成部分，通过智能技术和可持续实践为生产商、加工商、分销商和零售商提供世界级服务 [6]

公司概况与市场关注度 - Americold是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托，股票代码为COLD，近期受到投资者极大关注，因其是房地产投资信托领域内罕见的“堕落天使”[1] - 初步观察显示，该股票相对于工业房地产投资信托似乎提供了不对称的风险回报机会[1] 分析师研究方法 - 分析师Julian Lin专注于寻找被低估的、具有长期增长潜力的公司，这些公司所在的行业拥有漫长的增长跑道[1] - 其投资方法侧重于寻找资产负债表强劲、管理团队优秀的企业[1] - 在投资组合中，只纳入那些相对于标准普尔500指数有较大可能产生显著超额收益的股票头寸[1] - 该方法将增长导向原则与严格的估值门槛相结合，为传统的安全边际增加了一层保障[1]

投资理念 - 拥有经济护城河的公司具备在未来十年或更长时间内成功竞争的能力 [1] - 不具备经济护城河的公司若股价提供足够的安全边际也可成为良好的长期投资 [2] 凯撒娱乐 - 尽管近期关税政策可能限制旅游和博彩需求 但公司预计能占据720亿美元国内商业赌场博彩市场的较高个位数收入份额 [3] - 高融资成本引发市场对其高负债水平的担忧 但管理层有通过战略合作产生现金流以偿还债务的记录 [3] - 公司股票交易价格远低于61美元的公允价值估计 [4] 美冷实业信托 - 作为温控仓库运营商 其股价在过去一年因入住率下降和租金压力增加而大跌 [4] - 租金压力是需求放缓和新供应增量共同作用的结果 [5] - 有迹象表明未来几年投机性供应增长将放缓 这将支持入住率复苏 [5] - 公司股票交易价格较27美元的公允价值有大幅折价 [5] Fresh Pet - 尽管面临短期逆风 包括犬只收养速度放缓和消费支出趋于谨慎 但其独特的新鲜食品分销渠道和不断扩大的门店网络为增长奠定基础 [6] - 公司正在袋装生产领域进行创新 以更低成本生产更高质量产品 从而提升盈利能力和销售增长 [6] - 公司股票交易价格较15美元的公允价值存在深度折价 [7]

文章核心观点 - 尽管美联储降息，但对利率敏感的房地产板块近期表现令人失望，相关ETF出现亏损 [1] - 投资者不应仓促放弃房地产投资信托基金及相关ETF，因未来可能进一步降息，ALPS Active REIT ETF是一个可考虑的标的 [2] - 主动管理型ETF在当下环境中具有潜在优势，ALPS Active REIT ETF持有一些分析师看好的房地产股票 [3] 房地产投资信托基金行业现状 - 利率敏感型房地产板块在美联储9月降息后表现令人失望 [1] - 许多追踪该行业的知名ETF在过去30天和90天均出现亏损 [1] - 市场预期美联储将进一步降低借贷成本 [2] ALPS Active REIT ETF分析 - 该ETF为主动管理型，在美联储可能降息且投资者更关注资产负债表稳健的REITs时，具有潜在优势 [3] - 该ETF已持有一些受分析师青睐的房地产股票 [3] - 该ETF将于次年2月成立满五年 [3] 特定REITs投资机会 - Americold Realty Trust过去一年股价下跌近51%，具有价值投资和反弹潜力 [4] - 股价修正归因于近期前景艰难，入住率下降且租金面临压力，但当前估值对长期股东具吸引力 [5] - Federal Realty Investment Trust年初至今下跌13.21%，可能随市场意识到零售REIT机会而反弹 [5] - Federal Realty投资组合在购物中心REITs中拥有最高平均人口密度和人均收入，强劲增长前景有望支持高股息收益率 [6] - 尽管其10%租金来自办公租户导致股价下跌，但其高质量投资组合应享有行业溢价 [6]

股价表现与市场误判 - Americold股价在过去五年下跌65% [1][7] - 股价下跌归因于三因素：五年前显著高估、供应链调整导致的高库存环境被证明非永久性、机构大量抛售导致市场超卖 [8] - 市场错误地将疫情期间因供应链中断导致的库存峰值解读为永久上升趋势，在盈利异常高时给予超过30倍的估值 [5][6] - 市场当前错误地将低库存/低吞吐量解读为永久下降趋势，在盈利处于低谷时给予极低估值 [10] 行业周期性分析 - 冷库行业具有长期稳定向上的趋势，全球冷库使用量每十年都显著超过前一个十年 [1] - 当前行业面临的是周期性下行而非公司个体问题，行业前两大巨头Americold和Lineage均在2025年8月左右下调盈利指引 [17][19] - 行业低谷可能接近底部，预计在2025年末至2026年上半年见底，随后反弹 [10][22] - 冷库行业具有长期结构性增长，Americold是市场份额领导者 [7][25] 公司财务状况与业绩指引 - 公司于2025年8月7日下调业绩指引，将仓库业务同店收入增长区间下限下调至-4% [17][18] - 2025年第二季度数据显示，同店租金和存储收入下降4.7%，但服务收入增长1.1%，表明客户对冷冻品的最终使用需求仍然强劲 [20][21] - 存储利润率在2025年第二季度下降180个基点至63%，服务利润率较低为13.3%，但该分部利润率提升90个基点 [22] - 分析师预测公司盈利（AFFO/股）将在2025年和2026年下降，但预计在2027年反弹并在2028年创新高 [10][11] 估值分析 - 公司股价相对于净资产价值有44.7%的折价，价格/NAV比为55.3% [26][27] - 基于共识预期的远期AFFO倍数为9.5倍 [27] - 经调整后（剔除非房地产折旧和股权激励等加回项），真实AFFO约为6080万美元，合每股0.87美元，当前股价对应真实AFFO倍数约为14.6倍 [29][30][31] - 与工业REIT板块平均17.3倍（中位数18.0倍）的AFFO倍数相比，公司估值仍具吸引力 [32][33] 未来展望与关键驱动因素 - 公司未来取决于三大因素：库存稳定、吞吐量水平稳定、利润率稳定 [22][23] - 库存水平难以预测，但当前环境可能已接近其波动区间的低端 [23] - 吞吐量将随总体消费量增长而增长，历史上一直持续增长，预计未来将继续但增速放缓 [24] - 长期基本面 reasonably good，随着基本面转向积极，其AFFO倍数有望向18倍靠拢 [25][34]

文章核心观点 - 在市场动荡和不确定时期，许多投资者转向高股息收益股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息支付回报股东[1] - 文章重点介绍了房地产领域三只高收益股票的最新分析师评级情况[2] 公司分析 Park Hotels & Resorts Inc (PK) - 股息收益率为9.17%[7] - UBS分析师Robin Farley维持中性评级，并将目标价从10美元上调至11美元，该分析师准确率为80%[7] - Cantor Fitzgerald分析师Richard Anderson以中性评级和12美元目标价首次覆盖该股票，该分析师准确率为63%[7] - 公司将于10月30日股市收盘后公布第三季度财务业绩[7] Americold Realty Trust Inc (COLD) - 股息收益率为6.85%[7] - RBC Capital分析师Michael Carroll维持跑赢大盘评级，但将目标价从19美元下调至17美元，该分析师准确率为61%[7] - Truist Securities分析师Ki Bin Kim维持买入评级，但将目标价从20美元下调至17美元，该分析师准确率为66%[7] - 公司将于11月6日开市前公布第三季度财务业绩[7] Outfront Media Inc (OUT) - 股息收益率为6.63%[7] - Morgan Stanley分析师Benjamin Swinburne维持持股观望评级，并将目标价从17美元上调至19美元，该分析师准确率为75%[7] - Citigroup分析师Jason Bazinet维持买入评级，并将目标价从17美元上调至19美元，该分析师准确率为77%[7] - 公司于8月5日公布了不及预期的季度业绩[7]

文章核心观点 - 在市场动荡和不确定时期，投资者倾向于关注高股息收益率的股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息回报股东 [1] - 文章重点介绍了房地产领域三只高收益股票的近期分析师评级和目标价调整情况 [2] 帕克酒店及度假村 (NYSE: PK) - 公司股息收益率为9.17% [7] - UBS分析师Robin Farley维持中性评级，并于2025年10月6日将目标价从10美元上调至11美元，该分析师准确率为80% [7] - Cantor Fitzgerald分析师Richard Anderson于2025年10月1日首次覆盖该股，给予中性评级和12美元目标价，该分析师准确率为63% [7] - 公司计划于2025年10月30日股市收盘后公布第三季度财务业绩 [7] 美冷实业信托 (NYSE: COLD) - 公司股息收益率为6.85% [7] - RBC Capital分析师Michael Carroll维持跑赢大市评级，但于2025年9月30日将目标价从19美元下调至17美元，该分析师准确率为61% [7] - Truist Securities分析师Ki Bin Kim维持买入评级，但于2025年9月25日将目标价从20美元下调至17美元，该分析师准确率为66% [7] - 公司宣布将于2025年11月6日开市前公布第三季度财务业绩 [7] Outfront Media (NYSE: OUT) - 公司股息收益率为6.63% [7] - Morgan Stanley分析师Benjamin Swinburne维持持股观望评级，并于2025年8月4日将目标价从17美元上调至19美元，该分析师准确率为75% [7] - Citigroup分析师Jason Bazinet维持买入评级，并于2025年5月29日将目标价从17美元上调至19美元，该分析师准确率为77% [7] - 公司于8月5日公布了不及预期的季度业绩 [7]