美国自存仓行业 - 行业规模已达20亿平方英尺空间和超过33000个设施 [1] - 市场集中度较低 前10大公司仅控制约36%的总市场份额 [1] iREIT®研究服务 - 提供涵盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司的深度研究 [1] - iREIT® Tracker覆盖超过250只标的 包含质量评分 买入目标和减持目标数据 [1] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器 帮助会员筛选价值标的 [2]

文章核心观点 公司宣布一系列高管任命以提升运营执行、深化客户关系和挖掘全球增长机会 ，同时重申2025全年财务指引 [1][8] 高管任命情况 - 设立新的总裁职位并任命Rob Chambers担任 ，他将负责公司全球运营并承担更多损益责任 [2] - Bryan Verbarendse接替Chambers担任美洲区总裁 ，领导美洲业务发展和运营 [4] - Richard Winnall将负责全球商业委员会和运营委员会 ，推动全球商业和运营标准协调 [6] 高管履历背景 - Rob Chambers在公司有12年领导经验 ，曾担任美洲区总裁等职 ，在公司外也有丰富履历 [2][3] - Bryan Verbarendse有超31年零售和批发食品供应链经验 ，2023年8月加入公司 [5] - Richard Winnall 2019年加入公司 ，有丰富国际业务领导经验 ，曾在多家国际物流企业任职 [7] 公司概况 - 公司是温控物流房地产和增值服务全球领导者 ，拥有和/或运营238个温控仓库 ，约14亿立方英尺冷藏存储空间 [9]

I've had my eyes on Americold Realty Trust (NYSE: COLD ) for a while, but never pulled the trigger due to valuation concerns. However, given the stock's decline in recent weeks, I decided to do a bit more work toAuthor of the Macro Trends & Inflection Points Newsletter. I spent 5 years as a co-founder and hedge fund CIO / manager. Before that, I was a hedge fund analyst/portfolio manager at a leading Canadian alternative asset manager. I write articles as part of my own due diligence on the stocks that I fi ...

文章核心观点 - 全球温控物流和房地产领导者Americold在加拿大新不伦瑞克省圣约翰港破土动工建设其首个进出口枢纽，该项目将带来多方面积极影响 [1][3] 项目概况 - Americold在圣约翰港破土动工建设首个加拿大进出口枢纽，这将是其在加拿大运营的第六个冷库设施 [1][2] - 公司将投资7500 - 8000万美元开发该枢纽，提供约22000个托盘位置，相当于超800整车温度敏感货物 [3] - 设施预计2026年开放 [6] 各方观点 - Americold美洲总裁称圣约翰港基础设施投资吸引了全球航运公司，公司设施和服务将支持加拿大与多地食品流通 [3] - 圣约翰港总裁表示欢迎Americold，其投资将创造就业机会，此前基础设施投资为全球合作伙伴发展奠定基础 [4] - Opportunities NB部长称设施将提升港口容量，改善市场准入并创造高薪工作 [5] - CPKC总裁称与Americold合作带来新供应链解决方案，圣约翰港设施将完善其冷链生态 [6] - DP World加拿大CEO称与Americold和CPKC合作体现对供应链效率和可持续性的承诺，Americold投资是重要里程碑 [6] 项目影响 - 项目预计为省级GDP直接贡献达3700万美元 [4] - Opportunities NB将以工资回扣形式投资101万美元，助力Americold到2029年底创造多达100个就业岗位 [4] - 设施将增强加拿大与全球市场贸易路线，增加出口能力，改善进口物流，通过战略伙伴关系和基础设施发展支持经济增长 [3] 公司介绍 - Americold是全球温控物流和房地产领导者，有超120年历史，在多地拥有超230个设施，约14亿立方英尺冷藏空间 [7] - CPKC是首个也是唯一连接加拿大、美国和墨西哥的跨国铁路公司，线路约20000英里，员工20000人 [9] - DP World在六大洲运营，员工超100000人，在美洲12个国家有超16000人团队，运营14个港口和码头及超40个仓库 [10][11] - 圣约翰港是加拿大国家供应链关键部分，货物种类多样，通过三条一级铁路提供无与伦比的选择 [12]

文章核心观点 公司将在2025年8月7日美股开盘前发布2025年第二季度财报，并于同日上午8点举行财报电话会议 [1] 会议参与方式 - 网络直播可在公司官网投资者关系板块观看，需提前15分钟注册并安装音频软件 [2] - 电话会议需提前5分钟拨入，美国国内拨打1 - 877 - 407 - 3982，国际拨打1 - 201 - 493 - 6780 [3] - 电话会议回放可通过拨打美国国内1 - 844 - 512 - 2921、国际1 - 412 - 317 - 6671获取，密码为13750776，有效期至2025年8月21日 [3] 公司概况 - 公司是温控物流、房地产及增值服务的全球领导者，专注于温控仓库的拥有、运营、收购和开发 [1][4] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有并运营238个温控仓库，仓储容量约14亿立方英尺 [4] - 公司的设施是连接食品生产商、加工商、经销商、零售商和消费者的供应链的重要组成部分 [4] 联系方式 - 公司投资者关系电话为678 - 459 - 1959，邮箱为investor.relations@americold.com [5]

文章核心观点 - 公司宣布2025年第二季度股息为每股0.23美元，与第一季度一致且较上年增长5%，7月15日支付给6月30日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 公司是温控物流、房地产和增值服务的全球领导者，专注温控仓库的所有权、运营、收购和开发 [1][2] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有并/或运营238个温控仓库，约14亿立方英尺冷藏存储空间 [2] - 公司设施是连接食品生产商、加工商、经销商、零售商和消费者供应链的重要组成部分 [2] 联系方式 - 公司投资者关系电话为678 - 459 - 1959，邮箱为investor.relations@americold.com [3]

公司仓库布局情况 - 截至2025年3月31日，公司在全球运营238个仓库，总计约14亿立方英尺，其中北美194个、欧洲25个、亚太17个、南美2个[119] - 截至2025年3月31日，公司仓库总数238个，同店仓库224个，非同店仓库11个，第三方管理仓库3个[142] “猎户座计划”成本情况 - 自项目启动以来，公司为“猎户座计划”已产生1.756亿美元实施成本，2025年3月31日和2024年12月31日未摊销的递延成本分别为8230万美元和8050万美元[124] - 2025年3月31日止三个月，与“猎户座计划”ERP实施相关的摊销费用为210万美元[125] 公司过往交易情况 - 2024年3月31日止三个月，公司购买两个设施，现金流出2040万美元，产生470万美元债务清偿损失[126][127] - 2025年3月17日，公司完成休斯顿收购，现金对价1.084亿美元[128] - 2025年4月30日，公司出售SuperFrio合资企业14.99%股权，对价2750万美元，3月31日该合资企业权益法投资余额为2310万美元[129] 公司业务季节性及汇率影响情况 - 公司仓库物理占用率通常在5月和6月最低，随后逐渐上升，外部温度在第三和第四季度达到峰值，导致电力费用增加[131] - 公司通过与客户签订固定承诺合同、多元化客户群和南半球业务来管理季节性带来的收益波动[132][133] - 公司合并收入和费用受外币波动影响，但国际业务收入和费用通常以当地货币计价，部分减轻了影响[134] 全球仓库第一季度财务数据情况 - 2025年第一季度全球仓库租金和存储收入2.54579亿美元，同比降5.5%；仓库服务收入3.20778亿美元，同比降2.3%；总收入5.75357亿美元，同比降3.7%[165] - 2025年第一季度全球仓库运营成本3.78772亿美元，同比降5.4%，其中电力成本3170.9万美元，同比降4.9%；其他设施成本5755万美元，同比降12.3%；劳动力成本2.40912亿美元，同比降2.9%；其他服务成本4860.1万美元，同比降9.1%[165] - 2025年第一季度全球仓库贡献（NOI）1.96585亿美元，同比降0.3%；租金和存储贡献（NOI）1.6532亿美元，同比降3.0%；服务贡献（NOI）3126.5万美元，同比增17.4%[165] - 2025年第一季度全球仓库利润率34.2%，同比增120个基点；租金和存储利润率64.9%，同比增160个基点；服务利润率9.7%，同比增160个基点[165] - 2025年第一季度全球仓库平均经济占用托盘4128千个，同比降6.0%；平均物理占用托盘3500千个，同比降8.1%；平均物理托盘位置5525千个，同比降0.1%[165] - 2025年第一季度全球仓库经济占用率74.7%，同比降470个基点；物理占用率63.3%，同比降560个基点[165] - 2025年第一季度全球仓库租金和存储每平均经济占用托盘收入61.67美元，同比增0.6%；每平均物理占用托盘收入72.74美元，同比增2.9%[165] - 2025年第一季度全球仓库吞吐量托盘8731千个，同比降3.5%；每吞吐量托盘仓库服务收入36.74美元，同比增1.3%[165] 各业务线按固定汇率计算第一季度数据情况 - 按固定汇率计算，2025年第一季度仓库部门收入减少1680万美元，即2.8%，主要因非同店池收入减少910万美元和同店池收入减少770万美元[166] - 按固定汇率计算，2025年第一季度仓库部门运营成本减少1790万美元，即4.5%，主要因非同店池减少1700万美元和同店池减少90万美元[167] - 同店租金和仓储收入按固定汇率计算减少930万美元，主要因经济入住率下降420个基点[170][172] - 同店服务收入按固定汇率计算增加150万美元，主要因费率普遍上调[172] - 同店运营成本按固定汇率计算减少90万美元，主要因业务量降低[173] - 运输业务收入按固定汇率计算减少1210万美元，降幅21.2%，主要因运输需求疲软和客户流失[177] - 运输业务运营成本按固定汇率计算减少790万美元，降幅17.4%，原因与收入下降相同[178] - 第三方管理业务收入按固定汇率计算减少50万美元，降幅4.7%，因部分管理站点停止运营[179] - 第三方管理业务运营成本按固定汇率计算减少40万美元，降幅4.8%，原因与收入下降相同[180] - 第三方管理业务贡献（NOI）按固定汇率计算减少10万美元，降幅4.4%，原因与收入下降相同[181] 第一季度其他费用及收益情况 - 2025年第一季度折旧和摊销费用减少310万美元，降幅3.4%[183] - 2025年第一季度销售、一般和行政费用增加380万美元，增幅5.8%[184] - 2025年第一季度收购、网络事件及其他净费用增加1040万美元，增幅69.4%[185] - 2025年第一季度利息费用增加270万美元，增幅8.0%，有效利率从4.0%升至4.15%[195] - 2025年第一季度债务清偿和衍生品工具终止损失减少520万美元[196] - 2025年第一季度对部分控股实体的投资损失增加40万美元，增幅43.6%[197] - 2025年第一季度其他净收益从950万美元降至130万美元，降幅86.4%[198] - 2025年第一季度所得税费用从200万美元增至250万美元[199] - 2024年第一季度公司出售房地产获得350万美元收益，2025年同期无显著收益[192] 第一季度相关FFO及EBITDA数据情况 - 2025年第一季度NAREIT FFO为3934.2万美元，Core FFO为6733.8万美元，Adjusted FFO为9572.6万美元[207] - 2025年和2024年第一季度净（亏损）收入分别为-1647.3万美元和980.2万美元，NAREIT EBITDAre分别为1.12648亿美元和1.35277亿美元，Core EBITDA分别为1.47633亿美元和1.55844亿美元[212] 公司债务发行情况 - 2024年9月12日，公司完成5亿美元5.409%高级无抵押票据的公开发行，2025年4月3日，完成4亿美元5.600%高级无抵押票据的公开发行[215][216] 公司坏账准备情况 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司坏账准备分别约为2200万美元和2440万美元[219] 公司REIT资格相关情况 - 公司需每年分配90%的应税收入（不包括资本利得）以维持REIT资格，自成立以来每年分配至少100%的应税收入[220] 公司债务结构及到期情况 - 截至2025年3月31日，公司未偿债务总额为37.84128亿美元，其中固定利率债务占比86.3%，可变利率债务占比13.7%，有效利率为4.15%[224] - 截至2025年3月31日，未来五年及以后债务到期本金分别为2026年5.75亿美元、2027年5.16932亿美元、2028年4.43769亿美元、2029年4亿美元、2030年3.5亿美元、之后13.11457亿美元[227] 公司信用评级情况 - 公司获得三家评级机构投资级信用评级，分别为惠誉BBB（稳定展望）、DBRS Morningstar BBB（积极趋势展望）、穆迪Baa3（稳定展望）[231] 公司资本支出相关情况 - 公司通过战略方法管理维护资本支出和维修费用，以确保仓库和设备的高质量和运营效率[229] - 维护资本支出用于维持和延长资产使用寿命，包括房地产、个人财产和信息技术方面的支出[230] - 2025年第一季度维修和保养费用为3.1521亿美元，2024年同期为3.0892亿美元[235] - 2025年3月17日公司完成休斯顿收购，现金对价为1.084亿美元[237] - 2025年第一季度扩张和开发支出中，堪萨斯城为2010万美元，阿伦敦为1860万美元，达拉斯沃斯堡为860万美元，悉尼为710万美元，圣约翰为230万美元，克赖斯特彻奇为150万美元[239] - 2025年第一季度总资本支出为2.22016亿美元，2024年同期为4886.5万美元[243] - 2025年第一季度资本化利息为400万美元，2024年同期为340万美元；资本化薪酬和差旅费分别为750万美元和490万美元[244] 公司现金流情况 - 2025年第一季度经营活动净现金流入为3020万美元，2024年同期为6200万美元，减少3180万美元[247][248] - 2025年第一季度投资活动净现金流出为2.267亿美元，2024年同期为3931.5万美元[247][249][250] - 2025年第一季度融资活动净现金流入为1.869亿美元，2024年同期净现金流出为2250万美元[247][251][252] 公司可变利率债务及信贷安排提款情况 - 截至2025年3月31日，公司有6.45亿美元的美元计价和2.5亿加元的加元计价的可变利率债务[258] - 截至2025年3月31日，公司高级无抵押循环信贷安排提款分别为2.68亿美元、3500万加元、7050万欧元、2.02亿澳元和3900万新西兰元[259]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收6.2898亿美元，同比下降5.4% [1] - 每股收益0.34美元，去年同期为0.03美元 [1] - 营收低于Zacks共识预期6.04%，每股收益未达预期 [1] 细分业务收入 - 租金、仓储及仓库服务收入5.7536亿美元，同比下降3.7%，低于分析师预期 [4] - 第三方管理服务收入963万美元，同比下降7.6%，低于分析师预期 [4] - 全球仓库服务收入3.2078亿美元，同比下降2.3%，低于分析师预期 [4] - 全球仓库租金及存储收入2.5458亿美元，同比下降5.5%，低于分析师预期 [4] - 运输服务收入4399万美元，同比下降22.6%，低于分析师预期 [4] 市场表现 - 过去一个月股价下跌5.6%，同期标普500指数上涨11.3% [3] - 当前Zacks评级为3（持有），预计短期内表现与大盘一致 [3] 其他财务指标 - 稀释后每股净亏损0.06美元，低于分析师预期的盈利0.05美元 [4]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.34美元 与Zacks一致预期持平 但低于去年同期的0.37美元 [1] - 上一季度FFO为每股0.37美元 超出预期2.78% [1] - 过去四个季度中 公司两次超过FFO预期 [1] - 季度营收6.2898亿美元 低于预期6.04% 且低于去年同期的6.6498亿美元 [2] - 过去四个季度均未达到营收预期 [2] 市场表现与展望 - 公司股价年初至今下跌14% 表现逊于标普500指数(-4.3%) [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场同步 [6] - 下季度FFO预期为每股0.38美元 营收预期6.8076亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股1.53美元 营收预期28.1亿美元 [7] 行业情况 - 所属行业(REIT和其他股权信托)在Zacks行业排名中处于后42% [8] - 行业排名前50%的表现是后50%的两倍以上 [8] - 同业公司Clipper Realty预计季度每股收益0.16美元 同比增长14.3% 营收预期4040万美元 同比增长13% [9]

财务数据和关键指标变化 - Q1 2025 AFFO 每股 0.34 美元，符合预期；董事会批准将季度股息提高约 5%至每股 0.23 美元 [18] - 预计 2025 年 AFFO 每股在 1.42 - 1.52 美元之间；全球仓库部门全年同店恒定货币收入增长预计在持平至 2%之间 [32] - 预计全年经济入住率与 2024 年相比在 -200 个基点至持平之间，吞吐量在 -1%至 1%之间；恒定货币租金和存储收入每经济占用托盘增长预计在 1% - 2%之间，服务收入每吞吐量托盘增长预计在 1% - 2%之间 [33][34] - 全年同店恒定货币 NOI 增长预计在 1% - 3%之间；2025 年同店服务利润率预计超过 12% [34][35] - 预计非同店池全年 NOI 在 700 万 - 1300 万美元之间；管理和运输部门 NOI 预计在 4000 万 - 4400 万美元之间 [35][36] - 预计全年核心 SG&A 在 2.3 亿 - 2.36 亿美元之间；利息费用预计在 1.53 亿 - 1.57 亿美元之间；全年现金税预计在 800 万 - 1000 万美元之间 [36][37] - 维护资本支出预计在 8000 万 - 8500 万美元之间，开发启动预计在 2 亿 - 3 亿美元之间 [37] - 季度末总净债务为 37 亿美元，总流动性约 6.51 亿美元，净债务与预估核心 EBITDA 约为 5.9 倍 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全球仓库部门：同店租金和存储收入每经济占用托盘在恒定货币基础上同比增长约 2%，服务收入每吞吐量托盘增长超过 3%；前 25 大客户占全球仓库收入约 52%，客户流失率低于 4%；固定承诺存储合同租金和存储收入占比增至 60% [10][20][21] - 服务业务：同店仓库服务利润率同比提高 110 个基点至 11.2% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：消费者信心下降，第一季度 GDP 收缩，密歇根消费者信心指数低于 2008 年金融危机时期，接近新冠疫情高峰水平 [8] - 亚太市场：QSR 和零售业务表现良好，入住率达 90%以上 [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点为客户服务、劳动力管理、定价和开发，持续推进四个关键运营优先事项，与客户合作并控制可控制因素 [9] - 发展方向是管理约 10 亿美元的高质量、低风险开发项目管道，包括与 CPKC 和 DP World 合作的项目、各地设施的扩张和开发等 [14][31] - 行业竞争方面，公司认为自身是经验丰富的运营商，能提供超越每托盘位置价格的价值，可平衡价格和销量，而部分竞争对手仅依赖价格竞争 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境面临关税间接影响、消费者信心下降、通胀风险增加、联邦支出削减等挑战，但公司团队执行良好，业务基础坚实 [8][9][40] - 未来前景方面，公司对长期为客户创造独特价值有信心，近期举措带来的效益将在业务量回升时推动股东价值增长 [40] 其他重要信息 - 公司认为关税直接影响相对较小，进口出口业务占收入比例为个位数，且部分产品如 USMCA 合规商品免税；但贸易言论和关税变化影响消费者信心，导致客户调整产品组合和降低库存水平 [7][8] - 公司在劳动力管理上取得进展，永久与临时工时比例提高至 78.22，员工离职率降至 29%，服务不满 12 个月的员工比例降至 20% [12] - 公司完成休斯顿收购，投资 1.27 亿美元，预计 2027 年第一季度资产利用率稳定，该交易有助于释放销售管道中的客户增长机会 [16][24] - 公司退出巴西 SuperFrio 合资企业的少数股权，售价约 2750 万美元，所得款项于 4 月下旬收到 [38][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题 1: 请区分 4 月 2 日前和之后与客户的对话，并说明何时开始看到需求放缓 - 公司表示关税直接影响相对较小，但间接影响包括对消费者信心的影响较大，环境在过去 30 - 45 天发生巨大变化，这是修订指引的主要原因；与客户的对话围绕放缓扩张和增长计划、等待环境稳定 [45][46][47] 问题 2: 在需求逆风下，公司对定价仍有信心的原因是什么 - 公司认为为客户提供的价值未减，能创造双赢环境，有工具平衡价格和入住率；年初实施的年度常规费率增长将贯穿全年，新业务定价符合市场费率；与部分新进入或不太成熟的竞争对手相比，公司具有规模、技术和运营平台优势 [48][50][52] 问题 3: 如何监控物理入住率和经济入住率之间的差距，何时会令人担忧 - 公司指出固定承诺合同收入占比再次增长至 60%，客户仍愿意签订固定承诺合同；这种差距在合理范围内，符合客户需求，能为客户提供灵活性和成本节约机会 [55][56][57] 问题 4: 客户谨慎态度对开发项目租赁预期的影响，以及为何接近完工的项目仍有大量成本待支出，如何考虑稳定时间 - 公司表示部分项目并非需求驱动，而是为了优化供应链，如堪萨斯城和圣约翰项目，无爬坡风险；支出安排与设施交付一致，合作伙伴在项目完成时获得相应报酬 [63][64][65] 问题 5: Q1 结果与初始承保情况的比较，以及 Q2 至今库存水平和吞吐量的放缓程度，指导变化基于已开展业务还是对未来需求的保守估计 - 公司称 Q1 结果符合预期，Q2 预计与 Q1 相似，全年指引下调主要是因为下半年季节性库存增长和新业务上线时间的预期调整 [70][71] 问题 6: Q1 中当前使用与签约量差距超过 10%的客户是否有续约情况 - 公司表示固定承诺合同收入在百分比和绝对值上均有所增加，新客户签约、现有客户续约增加固定承诺以及部分减少的情况都有，总体为正增长 [73][74] 问题 7: 第三方稳定收购倍数目前情况如何 - 公司表示无法给出具体数字，认为当前预期倍数不切实际 [77] 问题 8: 开发项目的承保和回报要求与一两年前相比有何变化，对新开发项目的预期如何 - 公司表示承保预期未变，将重点放在合作建设、低风险扩张和客户专用建设三个领域，认为这些项目回报处于低风险类别 [78] 问题 9: 本季度公司坚持定价，业务节奏是客户业务量减少还是有客户流失，餐厅和杂货店客户是否有差异 - 公司称客户流失率符合预期，整体是由于关税和通胀担忧导致需求下降，客户库存降低；不同业务的差异更多体现在地理区域上，美国市场各方面业务均有下降，而亚太市场 QSR 和零售业务表现良好 [81][82][83] 问题 10: 历史上客户已尽可能削减库存，目前库存是否进一步下降 - 公司认为需求驱动库存水平，当前需求下降是由于关税和通胀担忧导致消费者信心降低；仍预计下半年有季节性库存增长，但较为保守 [87][88] 问题 11: 如何在客户不愿做决策的情况下执行销售管道 - 公司表示销售管道执行良好，已完成近 50%，领先于去年同期；业务成交后库存过渡到公司网络需要时间，当前环境下可能更长；公司会持续补充销售管道 [94][95] 问题 12: 非同店资产的情况，如租赁和待售资产的特点 - 公司称很多租赁资产是因为在同一地区有自有基础设施，将业务转移到自有设施可节省成本；非同店 NOI 指引上调主要是由于休斯顿收购和兰开斯特、普莱恩维尔项目的推进，但短期内不会有大量正 NOI，主要效益将在 Q4 体现 [99][100] 问题 13: 待售的四个资产预计能获得多少收益 - 公司表示这些是协商交易，不同租赁持有者有不同想法，无法预测收益，但会确保交易增值并符合优化投资组合的目标 [102] 问题 14: 固定承诺合同的加权平均期限、剩余期限以及价格变化结构如何 - 公司称现有基础设施的固定承诺合同期限一般为 3 - 7 年，新建设施的合同期限可达 15 - 20 年；定价通常包含预先协商的年度常规费率增长，协议中有应对不可控成本变化的保护措施 [104][105] 问题 15: 当这些协议到期时，如何考虑未来价格变化，是否存在价格变化延迟的风险 - 公司表示有工具和可见性来确保获得合理报酬，会在保护市场份额的同时，根据服务和价值获得公平补偿；公司认为客户服务和增值服务范围是定价的护城河，目前声誉有助于维持价格 [108][111][113]