财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了AFFO约1.09亿美元或每股0.38美元,同比增长超过36% [13] - 公司实现了核心EBITDA1.65亿美元,同比增长24.7%,EBITDA利润率达到25%,行业领先 [13] - 公司同店仓储服务业务表现强劲,本季度毛利率达到13.2%,连续第二个季度实现两位数毛利率 [14][15] - 同店仓储服务业务的毛利率提升,带来了4000万美元的额外NOI,约合每股0.14美元的收益增长 [15] - 公司预计今年全年仓储服务毛利率可达9%,较原计划提前一年实现,相当于1亿美元的额外NOI [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司全球仓储同店NOI同比增长19.3% [17] - 公司固定承诺合同占比提升至56.6%,同比增加810个基点 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司经济性出租率略有下降至78.1% [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司启动了"奥里翁计划"转型项目,旨在通过技术和业务流程的投资来推动未来增长 [18][19][20] - 公司认为新进入公开市场的冷藏公司是行业积极发展的表现,有利于行业更具竞争力和效率 [36][41] - 公司在自动化和传统设施方面都具有行业领先优势,可以为客户提供端到端的供应链解决方案 [33] - 公司的供应链解决方案团队在行业内独一无二,能够为客户提供优化供应链、提高设施效率等方案 [49][50][51][52][53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者需求疲软是导致吞吐量下降的主要原因,但预计随着利率下降,消费者可支配收入将增加,有望在下半年和明年出现好转 [62][63][74][146][147] - 管理层表示,即使在需求疲软的环境下,公司仍能通过提高生产效率和定价来持续增长盈利 [144][145][146] 其他重要信息 - 公司实施的"奥里翁计划"在第一阶段实施过程中没有出现重大内部或外部中断 [19][20][21] - 公司在最近的CrowdStrike网络中断事件中几乎没有受到影响 [21] - 公司在人员招聘、留存和工作人员成熟度方面取得了显著进展,为提高仓储服务毛利率奠定了基础 [25][26][27][28] - 公司在2024年宣布的开发项目启动额度将达到2亿-3亿美元,高于去年的1亿-2亿美元,并有望超出当前范围 [30][31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Mike Mueller 提问** 询问吞吐量下降的具体原因和未来趋势 [74][75][76][77][78][79] **George Chappelle 和 Jay Wells 回答** 解释吞吐量下降是由于消费者需求疲软,但预计在下半年会有季节性改善,但全年同比仍将下降 [75][76][77][79] 问题2 **Samir Khanal 提问** 询问经济性出租率与实际出租率之间的差距,以及未来的趋势 [81][82][83][84] **George Chappelle 和 Rob Chambers 回答** 解释差距的原因是消费者需求下降导致客户减少安全库存,但公司的固定承诺合同占比持续提高表明客户对公司的信任度 [82][83][84] 问题3 **Josh Dennerlein 提问** 询问仓储服务毛利率的未来走势 [94][95][96][97][98][99][100] **George Chappelle 和 Rob Chambers 回答** 表示有信心未来能够进一步提升至15%左右的水平,主要依靠提高生产效率和增加增值服务收入 [98][99][100]

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为6.6096亿美元 同比增长1.8% [1] - 每股收益(EPS)为0.38美元 去年同期为-0.36美元 [1] - 营收低于Zacks共识预期的6.6986亿美元 差距为-1.33% [1] - EPS超出Zacks共识预期0.33美元 超出幅度为+15.15% [1] 细分业务表现 - 租金、仓储和仓库服务收入为6.0039亿美元 略低于分析师预期的6.0104亿美元 同比增长3.3% [3] - 第三方管理服务收入为993万美元 低于分析师预期的1001万美元 同比下降4.2% [4] - 全球仓库-仓库服务收入为3.3272亿美元 高于分析师预期的3.2387亿美元 同比增长8.7% [5] - 全球仓库-租金和仓储收入为2.6767亿美元 低于分析师预期的2.7717亿美元 同比下降2.7% [6] - 运输服务收入为5064万美元 低于分析师预期的5564万美元 同比下降12.8% [7] 市场表现 - 过去一个月公司股价上涨8.2% 同期Zacks S&P 500指数下跌6.5% [8] - 公司目前Zacks评级为3(持有) 表明近期表现可能与整体市场一致 [8]

公司业绩表现 - Americold Realty Trust Inc (COLD) 最新季度每股运营资金(FFO)为0.38美元 超出Zacks共识预期的0.33美元 同比增长35.7% [1] - 公司本季度营收6.6096亿美元 略低于Zacks共识预期1.33% 但较去年同期6.4961亿美元增长1.75% [2] - 过去四个季度中 公司三次超出FFO共识预期 但未能超出营收共识预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌4.4% 同期标普500指数上涨9% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场持平 [6] - 下季度FFO共识预期为0.36美元 营收预期7.0789亿美元 本财年FFO预期1.44美元 营收预期27.7亿美元 [7] 行业与相关公司 - 公司所属REIT和股权信托-其他行业在Zacks行业排名中位列前39% 研究表明前50%行业表现优于后50% 优势超过2:1 [8] - 同属Zacks金融板块的蒙特利尔银行(BMO)预计本季度每股收益2.13美元 同比增长2.4% 营收预期60.8亿美元 同比增长2.4% [9][10]

财务业绩 - 总收入为6.61亿美元，同比增长1.7%[25] - 净亏损6,440万美元，每股摊薄亏损0.23美元[25] - 总公司NOI增长17.1%至2.155亿美元，NOI利润率增长427个基点至32.6%[25] - 核心FFO为9,500万美元，每股0.33美元[25] - AFFO为1.094亿美元，每股0.38美元[25] - 核心EBITDA为1.655亿美元，同比增长22.9%，利润率增长430个基点至25.0%[25] - 全年AFFO指引上调至1.44-1.50美元/股[29] 仓储业务表现 - 全球仓储同店服务利润率增长至13.2%，同比提升1,210个基点[25] - 全球仓储同店收入增长5.3%，同店NOI增长19.3%(按固定汇率计算)[25] - 2024年第二季度全球仓储分部收入为6.004亿美元，同比增长3.3%[55] - 2024年第二季度全球仓储分部贡献(NOI)为2.045亿美元，同比增长18.3%[56] - 截至2024年6月30日，公司59.6%的租赁和存储收入来自固定承诺存储合同客户[57] - 2024年第二季度总仓储分部经济占用率为78.1%，同店仓储分部为79.4%[58] - 截至2024年6月30日，公司拥有239个温控仓储设施，其中235个属于全球仓储分部[59] 财务状况 - 截至2024年6月30日，公司总流动性约为5.537亿美元，净债务为33亿美元，净债务/调整后EBITDA比率约为5.3倍[60] - 截至第二季度末，净债务/总企业价值为31.3%，净债务/核心EBITDA为5.33倍[72] - 公司第二季度宣布每股0.22美元的股息分配[77] - 截至2024年6月30日,公司总债务为16.1亿美元[114] - 截至2024年6月30日,公司现金及现金等价物为4.6亿美元[113] 其他 - 公司第二季度完成了Safeway收购，并将其纳入财务数据[82] - 公司正在进行Project Orion的相关支出，第二季度为19.8百万美元[113]

公司动态 - 公司成功处置了由九处冷藏物业组成的资产组合，交易金额为1.7亿美元，现金资本化率为7.88%，加权平均剩余租期为3.3年 [3] - 此次处置是公司战略处置计划的重要成果，符合公司2024年全年指引中7%至8%的现金资本化率预期 [4] - 公司计划将此次出售的净收益用于减少现有债务，进一步降低杠杆率 [4] 财务数据 - 此次处置的资产组合是公司此前宣布的5.67亿美元已关闭和处置管道的一部分，现金资本化率为7.2% [1][4] - 公司此次处置的资产组合最初以1.534亿美元购入 [4] 战略目标 - 公司通过此次处置减少了投资组合中的风险，消除了租户续约的不确定性，并延长了加权平均剩余租期 [1] - 公司计划通过战略处置计划缩小其房地产价值与股价之间的差距 [1] 公司背景 - 公司是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于收购和管理美国及西欧和北欧地区的净租赁资产组合 [5]

公司背景与投资策略 - 公司创始人通过房地产投资积累了近3000万美元的净资产，其中包括2000万美元的房地产合伙投资和1000万美元的多单元特许经营及个人投资 [2] - 公司创始人通过快速翻新房地产项目并出售给1031交换投资者，成功推动了其房地产职业生涯，最终成为Advance Auto Parts的最大开发商之一，完成了约40个项目 [2] - 公司创始人通过写作和房地产投资积累了足够的收入，开始投资房地产投资信托基金（REITs） [3] Americold (COLD) 公司分析 - COLD公司90%的收入来自仓库业务，9%来自运输业务，1%来自第三方管理业务 [6] - COLD公司拥有241个温控仓库，存储容量约为15亿立方英尺，分布在北美、欧洲、亚太和南美 [12] - COLD公司在Q1-24的总净债务为32亿美元，总流动性为7.325亿美元 [15] - COLD公司在Q1-24的AFFO为1.049亿美元，每股0.37美元，同比增长28% [36] - COLD公司预计2024年AFFO每股为1.38至1.46美元，较2023年增长12%，较2022年增长28% [37] - COLD公司的股息历史表现平平，但分析师预计2025年和2026年股息将分别增长9%和10% [38] - COLD公司目前的P/AFFO倍数为18.7倍，低于其历史平均的26.7倍，股息收益率为3.5% [39] Essential Properties (EPRT) 公司分析 - EPRT公司拥有最长的租赁期限（14.1年加权平均租赁期限），在净租赁行业中具有最低的租金到期率 [26] - EPRT公司在Q1-24的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为3.6倍，总流动性超过8.5亿美元 [29] - EPRT公司在2024年Q1的AFFO每股为1.72至1.75美元，预计增长5% [53] - EPRT公司的P/AFFO倍数为15.9倍，低于其历史平均的18.5倍，股息收益率为4.3% [47] - EPRT公司预计年回报率为20%至25% [55] 行业与市场分析 - COLD公司在温控物流房地产和增值服务领域是全球领导者，拥有241个温控仓库 [12] - COLD公司的仓库业务被认为是“关键任务”，位于战略位置，并拥有最佳的客户IT界面 [6] - EPRT公司的投资组合多样化，专注于租赁给餐厅、汽车服务、医疗服务和便利店等租户的物业 [40] - EPRT公司的租户中99%提供单位级财务报告，显示出强大的透明度和覆盖能力 [49]

行业环境与挑战 - 不确定的商业环境影响客户决策 客户优先考虑成本管理并推迟租赁决策 [1] - 供应链问题和材料成本高企持续存在 经济不确定性和地缘政治动荡导致供应链受限 高利率进一步推高原材料成本 增加开发成本 [4] - 美联储短期内维持谨慎的降息立场 导致REITs的利息支出保持高位 影响其通过借款购买或开发房地产的能力 [4] - 高利率环境下 REITs的股息支付相对于固定收益和货币市场账户的收益率吸引力下降 [4] 行业表现与估值 - Zacks行业排名显示短期前景黯淡 该行业排名位于Zacks行业排名的底部27% [16] - 行业表现落后于股市 过去一年行业涨幅为1.9% 远低于标普500指数的25.6%和金融板块的20.7% [7] - 行业当前估值 基于12个月远期价格与FFO比率 行业当前交易倍数为14.53X 高于金融板块的14.38X 但低于标普500的21.59X [8] - 过去五年 行业估值在12.81X至22.13X之间波动 中位数为17.80X [20] 行业细分与机会 - 经济不确定性影响短期活动 客户在租赁决策上表现出较低的紧迫性 工业房地产需求受到影响 办公空间需求受混合办公模式影响 自存储资产类别面临新客户价格敏感性 [14] - 某些资产类别需求强劲 数据中心和医疗保健REITs需求保持健康 老年人口增长和医疗支出增加推动医疗保健REITs需求 数字时代推动数据中心REITs增长 [15] - 行业内的防御性资产类别可能表现较好 如Lamar Advertising Company Americold Realty Trust和Farmland Partners Inc [12] 公司表现与前景 - Lamar Advertising Company 美国最大的户外广告结构所有者和运营商之一 拥有多元化的租户基础和强大的基本面 数字平台扩展和技术进步推动长期增长 [10][32] - Americold Realty Trust 全球温控物流房地产领导者 受益于电子商务增长和温控供应链需求 专注于温控仓库的防御性资产类别 [24][34] - Farmland Partners Inc 拥有和收购北美优质农田 提供以农场房地产为抵押的贷款 受益于对优质农田的需求 [30][31] 财务数据与预期 - Farmland Partners Inc 2024年FFO每股预期在过去两个月上调26.3% 达到24美分 同比增长50% 过去三个月股价上涨6% [22] - Lamar Advertising Company 2024年FFO每股预期在过去两个月上调3.7% 达到8.03美元 2025年FFO每股预期上调5.2% 过去六个月股价上涨7.8% [23][33] - Americold Realty Trust 2024年FFO每股预期为1.44美元 同比增长13.4% 过去三个月股价上涨1.7% [25]

公司业绩与财务表现 - 公司2024年AFFO每股收益指引显著上调 旧指引为1.32至1.42美元 新指引为1.38至1.46美元 全年指引变化为+3.6% 同比增长+11.8% [2] - 公司AFFO每股收益增长表现优于预期 尽管面临宏观经济环境挑战 仍取得显著增长 [4][6] - 公司AFFO每股收益增长相对于2020年表现不佳 但相对于2022年表现突出 [13] 业务模式与行业特点 - 公司专注于冷库仓储业务 对食品供应链管理至关重要 业务模式与传统工业REITs有显著差异 [3] - 公司拥有独特的仓储服务业务 该业务利润率较低 但为公司带来额外收入 [3][19] - 公司业务分析较为复杂 因其独特的物业类型和仓储服务业务 [19] 市场表现与估值 - 公司股价表现疲软 但AFFO每股收益增长强劲 股价表现取决于测量起始时间 [4][13] - 当前股价为25.71美元 市场对其未来AFFO每股收益增长持谨慎乐观态度 但更倾向于在24美元以下建立新仓位 [18] 运营指标与展望 - 公司仓储业务占用率有所下降 但2024年仓储服务业务的净营业收入表现强劲 [2] - 公司占用率指标包括经济占用率和物理占用率 两者在2023年第二季度后均大幅下降 [15] - 管理层预计占用率将在未来三个季度显著回升 并相信能够达到全年指引 [12][16] 行业比较与市场环境 - 公司AFFO每股收益增长在REITs中处于领先水平 尽管利率持续上升带来显著逆风 [2][6] - 公司股价表现与REIT指数相比 取决于测量起始时间 使用10万美元图表可直观比较不同时间点的表现 [13][14]

公司公告 - Americold Realty Trust宣布2024年第二季度每股股息为0.22美元 股息将于2024年7月15日以现金形式支付给截至2024年6月28日营业结束时的登记股东 [1] 公司概况 - Americold是全球温控物流房地产和增值服务的领导者 专注于温控仓库的所有权 运营 收购和开发 [2] - 公司在北美 欧洲 亚太和南美拥有和/或运营241个温控仓库 冷藏存储容量约为15亿立方英尺 [2] - 公司的设施是连接食品生产商 加工商 分销商 零售商和消费者的供应链的重要组成部分 [2] 联系方式 - 投资者关系联系电话: 678-459-1959 - 投资者关系电子邮箱: investor.relations@americold.com [3]

仓库运营与收入 - 公司全球运营241个温控仓库，总容量约为15亿立方英尺，其中北美196个，欧洲25个，亚太18个，南美2个[83] - 公司仓库的主要收入来源是租金、存储和仓库服务费用，成本包括劳动力、电力和其他设施成本[116][117][118][119] - 仓库部门总收入在2024年第一季度同比增长2.0%，达到6.07094亿美元，主要受同店收入增长490万美元和非同店收入增长720万美元的推动[134] - 仓库部门运营成本在2024年第一季度同比下降3.1%，减少1310万美元，主要由于同店运营成本减少1380万美元[135] - 仓库部门净营业收入（NOI）在2024年第一季度同比增长14.4%，主要由于同店组合的NOI增加1870万美元[136] - 同店仓库服务收入在2024年第一季度同比增长2.4%，达到3.24447亿美元，主要由于定价策略和费率调整[138] - 同店仓库运营成本在2024年第一季度同比下降3.5%，减少1380万美元，主要由于劳动力、其他服务成本和电力费用的减少[142] - 非同店收入在2024年第一季度同比增长720万美元，主要由于近期完成的扩展和开发项目以及收购[143] - 同店经济占用率在2024年第一季度同比下降352个基点，至80.9%，平均占用经济托盘数量减少4.7%[143] - 同店物理占用率在2024年第一季度同比下降762个基点，至70.2%，平均物理占用托盘数量减少10.3%[143] - 同店租金和存储收入在2024年第一季度同比下降1.0%，主要由于经济占用率下降[138] - 同店仓库服务贡献（NOI）在2024年第一季度同比增长173.0%，达到3480万美元[138] - 同店仓库服务的吞吐托盘量同比下降7.6%，从939.6万托盘降至868.2万托盘[144] - 同店仓库服务每托盘收入同比增长9.4%，从33.74美元增至36.91美元[144] 技术与能源效率 - 公司通过“Project Orion”项目投资技术系统和业务流程，已产生8410万美元的实施成本，其中5940万美元被递延至其他资产[88] - 公司通过能源效率项目（如LED照明、热储能等）减少千瓦时消耗和能源支出[90] - 公司实施雨水收集系统以减少水需求和废水处理成本[91] 合同与客户管理 - 公司通过固定承诺合同管理季节性波动，确保客户在高峰期间支付仓库空间费用[95] - 公司通过固定存储承诺合同减少季节性变化对物理占用率的影响，并确保客户有必要的空间支持业务需求[112] - 公司仓库的吞吐量显著影响仓库服务收入，客户通常基于吞吐量计费[113] 财务表现与指标 - 公司评估业务表现基于各业务段的净营业收入（NOI）贡献，包括仓库租金和存储NOI、仓库服务运营NOI等[98][99][100][101] - 公司定义“同店”仓库为在可比期间内完全拥有或租赁的物业，截至2024年3月31日，同店仓库数量为226个[104][108] - 运输部门收入同比下降16.5%，从6807.8万美元降至5685.3万美元[148] - 第三方管理部门的收入同比下降22.0%，从1335.9万美元降至1041.7万美元[153] - 运输部门的利润率同比增长314个基点，从17.1%增至20.3%[148] - 第三方管理部门的利润率同比增长1288个基点，从8.1%增至21.0%[153] - 公司整体折旧和摊销费用同比增长8.3%，增加710万美元[158] - 公司整体收购、网络安全事件及其他净费用同比增长109.9%，增加785.1万美元[161] - 利息费用同比下降2.9%，从3442.3万美元降至3343.0万美元[166] - 公司整体所得税费用从去年同期的160万美元税收优惠变为200万美元税收费用[171] - 公司2024年第一季度净收入为980.2万美元，相比2023年同期的净亏损257.1万美元有显著改善[179] - 2024年第一季度NAREIT FFO为6275.1万美元，同比增长18.2%，2023年同期为5306.4万美元[179] - 2024年第一季度Core FFO为7731.6万美元，同比增长27.1%，2023年同期为6084.6万美元[179] - 2024年第一季度Adjusted FFO为1.049亿美元，同比增长31.3%，2023年同期为7988.9万美元[179] - 2024年第一季度NAREIT EBITDAre为1.353亿美元，同比增长14.3%，2023年同期为1.183亿美元[184] - 2024年第一季度Core EBITDA为1.558亿美元，同比增长17.1%，2023年同期为1.331亿美元[184] - 公司2024年第一季度坏账费用为90万美元，相比2023年同期的70万美元有所增加[193] - 截至2024年3月31日，公司坏账准备金为2120万美元，公司认为这一金额是充足的[193] 资本与债务管理 - 公司通过ATM股权计划在2023年8月出售了1324.4905万股普通股，净收益为4.126亿美元[190] - 公司于2023年11月9日签订了新的股权分配协议，允许通过ATM股权计划出售最多9亿美元的普通股[191] - 公司作为REIT，必须每年分配90%的应税收入（不包括资本收益），历史上公司已分配至少100%的应税收入以最小化联邦所得税[194] - 截至2024年3月31日，公司总债务和债务类义务为32.8亿美元，其中固定利率债务占86.1%，可变利率债务占13.9%，有效利率为4.0%[197] - 公司债务的加权平均到期期限为4.9年，假设行使延期选择权[198] - 2024年第一季度，公司维护资本支出为1793万美元，同比增长10.4%，每立方英尺支出为0.012美元[203] - 2024年第一季度，公司维修和维护费用为3089万美元，同比增长0.7%，每立方英尺支出为0.02美元[204] - 2024年第一季度，公司扩展和开发资本支出为3093万美元，同比下降20.9%[210] - 2024年第一季度，公司经营活动产生的净现金流为6200万美元，同比增长49.4%，主要由于NOI改善[211] - 2024年第一季度，公司投资活动使用的净现金流为3930万美元，同比下降55.1%，主要用于物业、建筑和设备的增加[212] - 2024年第一季度，公司融资活动使用的净现金流为2250万美元，同比下降158.0%，主要用于偿还高级无担保循环信贷额度[214] - 截至2024年3月31日，公司有6.45亿美元的美元计价可变利率债务和2.5亿加元的加元计价可变利率债务，通过利率互换锁定加权平均利率分别为4.2%和4.5%[219]