核心观点 - 华尔街分析师预计Americold Realty Trust Inc (COLD)即将公布的季度每股收益为0.34美元，同比下降8.1% [1] - 预计季度收入为6.6939亿美元，同比增长0.7% [1] - 过去30天内分析师对每股收益的共识预期保持不变 [1] - 公司股价过去一个月上涨4.1%，同期标普500指数上涨10.6% [7] 收入细分预测 - 租金、仓储和仓库服务收入预计为5.979亿美元，同比无变化 [4] - 第三方管理服务收入预计为1077万美元，同比增长3.3% [4] - 全球仓库服务收入预计为3.366亿美元，同比增长2.5% [5] - 全球仓库租金和仓储收入预计为2.613亿美元，同比下降3% [5] - 运输服务收入预计为5885万美元，同比增长3.5% [6] 其他财务指标 - 折旧和摊销预计为9051万美元，去年同期为9210万美元 [6] - 公司当前Zacks评级为3级(持有)，预计将跟随整体市场表现 [7]

文章核心观点 公司将于2025年5月8日美股开盘前发布2025年第一季度财务结果，并于同日上午8点举行财报电话会议 [1] 会议参与方式 - 网络直播可在公司官网投资者关系板块观看，需提前15分钟注册并安装音频软件 [2] - 电话会议需提前5分钟拨入，美国国内拨打1 - 877 - 407 - 3982，国际拨打1 - 201 - 493 - 6780 [3] - 电话会议回放可通过美国国内1 - 844 - 512 - 2921或国际1 - 412 - 317 - 6671获取，密码为13750775，回放截止至2025年5月22日 [3] 公司概况 - 公司是温控物流、房地产及增值服务的全球领导者，专注于温控仓库的拥有、运营、收购和开发 [1][4] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有并/或运营239个温控仓库，约14亿立方英尺冷藏存储空间 [4] - 公司设施是连接食品生产商、加工商、经销商、零售商和消费者供应链的重要组成部分 [4] 联系方式 - 公司投资者关系电话为678 - 459 - 1959，邮箱为investor.relations@americold.com [5]

文章核心观点 - 分析师对寻求长期买入并持有投资的投资者给予美冷房地产信托公司（NYSE: COLD）“持有”评级 [1] 公司相关 - 美冷房地产信托公司是一家工业房地产投资信托基金（REIT），自2018年首次公开募股以来，公司股价因市场热情而上涨，随后下跌 [1] - 大卫·A·约翰逊是耐力资本管理公司的创始人兼负责人，拥有30多年投资经验，持有波士顿大学金融理学硕士学位、金融规划证书和福特汉姆大学工商管理硕士学位，投资领域广泛 [1]

文章核心观点 - 邀请加入iREIT on Alpha获取包括REITs、mREITs等的深入研究，有438条评价且多数为5星，可免费试用2周 [1] 相关目录总结 无相关内容

文章核心观点 - 全球温控物流和房地产服务领导者Americold宣布其运营合伙企业定价4亿美元5.600%票据发行，预计4月3日完成交易，所得款项用于偿还债务等 [1][2] 分组1：票据发行情况 - 运营合伙企业Americold Realty Operating Partnership, L.P.定价4亿美元5.600%票据，2032年5月15日到期，按本金99.862%定价，到期收益率5.622% [1] - 公司、子公司等提供全额无条件担保，交易预计4月3日完成，需满足惯例成交条件 [1] 分组2：资金用途 - 运营合伙企业拟用发行所得净收益偿还部分循环信贷安排未偿还借款、支付发行费用，剩余用于一般公司用途 [2] 分组3：发行承销情况 - BofA Securities等8家公司担任联席账簿管理人，Citizens JMP Securities等3家公司担任高级联合管理人，HSBC Securities等5家公司担任联合管理人 [3] 分组4：发行文件情况 - 发行依据Americold Entities向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，仅通过招股说明书补充文件和随附招股说明书发售 [4] - 初步招股说明书补充文件和随附招股说明书已提交SEC，可在SEC网站获取，最终文件可向指定承销商获取 [4] 分组5：公司介绍 - 公司是全球温控物流房地产和增值服务领导者，专注温控仓库的拥有、运营、收购和开发 [7] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有并运营239个温控仓库，约14亿立方英尺冷藏存储空间 [7] 分组6：前瞻性声明 - 新闻稿包含前瞻性声明，基于公司对未来财务和运营表现及增长计划的信念、假设和预期，涉及风险和不确定性 [9] - 可能导致实际结果与预期差异的因素包括通胀压力、利率和运营成本上升、劳动力短缺等 [9] - 诸如“预期”“相信”等词汇用于识别前瞻性声明，公司无义务更新或修订声明，除非法律要求 [10] 分组7：联系方式 - 公司投资者关系联系电话为678 - 459 - 1959，邮箱为investor.relations@americold.com [11]

文章核心观点 - 公司收购休斯顿设施以适应客户增长，体现其在关键市场获取资产、把握盈利增长机会和满足客户需求的决心 [1][3] 收购情况 - 公司签署协议以约1.27亿美元收购休斯顿设施，含规划扩建和设备升级 [1] - 该设施建于2022年，位于德克萨斯州贝敦市雪松港工业园区，1070万立方英尺，将为公司冷库组合增加约35700个托盘位，还包括约16英亩可用于未来扩建的相邻土地 [2] - 收购催化剂是获得与全球最大零售商之一的大型食品杂货零售合同，新业务是公司2亿美元销售计划的重大胜利 [3] 股价表现 - 过去三个月公司股价上涨5.4%，行业增长8% [4] 其他推荐股票 - 房地产投资信托（REIT）板块中，Welltower和SL Green Realty排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入） [5] - Welltower 2025年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计为4.89美元，同比增长13.2% [5] - SL Green全年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计为5.52美元，较上年同期增长9.7% [6]

文章核心观点 公司宣布以约1.27亿美元收购德州休斯顿一处设施，因获大型零售合同，此收购符合公司战略，预计回报与过往类似收购一致 [1][2][3] 收购情况 - 公司签署协议以约1.27亿美元收购德州休斯顿一处设施，含扩张和设备升级投资 [1] - 收购将为公司冷库仓库组合增加约35700个托盘位 [1] - 被收购设施建于2022年，有1070万立方英尺，位于德州贝敦雪松港工业园区，收购含约16英亩可用于未来扩张的相邻土地 [2] 收购原因 - 获全球大型零售商的大型杂货零售合同，是公司2亿美元销售计划的重大成果 [2] - 公司在休斯顿地区有强大业务基础，获知名零售客户新固定承诺合同，收购可重新安置现有客户库存并把握零售细分市场增长机会 [2] 收购意义 - 符合公司扩大在冷藏供应链高周转零售领域市场领先地位的战略，支持客户增长并提供优质服务 [2] - 体现公司致力于把握有纪律且盈利的增长机会，为股东创造长期价值 [2] 收购回报预期 - 公司预计此次收购回报与过往类似收购的回报预期一致 [3] 公司概况 - 公司是温控物流房地产和增值服务全球领先企业，专注温控仓库的拥有、运营、收购和开发 [4] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有和/或运营239个温控仓库，约14亿立方英尺冷藏存储空间，其设施是供应链重要组成部分 [4]

文章核心观点 - 公司宣布2025年第一季度每股0.23美元股息，4月15日支付给3月28日收盘时登记在册股东 [1] 公司概况 - 公司是温控物流、房地产和增值服务全球领导者，专注温控仓库的拥有、运营、收购和开发 [1][2] - 公司在北美、欧洲、亚太和南美拥有和/或运营239个温控仓库，约14亿立方英尺冷藏存储空间 [2] - 公司设施是连接食品生产商、加工商、经销商、零售商和消费者供应链的重要组成部分 [2] 联系方式 - 公司投资者关系电话为678 - 459 - 1959，邮箱为investor.relations@americold.com [3]

公司仓库资产情况 - 截至2024年12月31日，公司运营239个温控仓库，约14亿立方英尺，其中北美195个、欧洲25个、亚太17个、南美2个[19] - 公司拥有超75%（不包括地面租赁）的仓库[21] 公司收购与出售情况 - 2023年，公司以2400万美元收购Safeway，以3510万澳元（2350万美元）收购Ormeau[24] - 2023年2月28日，公司以400万美元购买RSA合资企业49%的股权[25] - 2023年5月30日，公司出售LATAM JV剩余15%股权，总收益3690万美元[26] “Project Orion”项目情况 - 公司自2023年2月启动“Project Orion”转型项目，预计三年内基本完成[39] - 截至2024年12月31日，“Project Orion”已产生1.614亿美元实施成本，未摊销余额8050万美元[39] - 2024年第二季度，公司部署“Project Orion”第一阶段[40] - 2024年12月31日止年度，与Project Orion ERP实施相关的摊销费用为420万美元[41] 公司成立与转型情况 - 公司于2002年12月27日成立为马里兰州REIT，2022年5月25日转换为马里兰州公司[30] - 公司运营合伙企业于2010年4月5日成立为特拉华州有限合伙企业，不受公司转换为马里兰州公司的影响[31] 公司客户情况 - 截至2024年12月31日，公司为约3200家客户提供服务，仓库业务中25大客户的总营收分别占2024、2023、2022年仓库业务总营收的51%、49%、47%[49] 公司员工规模与分布情况 - 2024年12月31日，公司全球员工总数约13755人，其中北美10762人占78%、欧洲1335人占10%、亚太1531人占11%、南美127人占1%[61][62] 公司员工工会情况 - 截至2024年12月31日，约31%的员工由当地工会和协会代表，239个仓库中有79个有工会员工，受68项集体谈判协议约束，2024年成功谈判并续签16项协议[62] - 2025年预计就约占员工总数5%的12项协议进行谈判，涉及全球19个运营地点，预计无工作中断[63] 公司员工培训与发展情况 - 2024年员工完成超过316890小时的培训[69] - 2024年第一季度，年度领导力会议汇聚近400名现场和高级领导[70] 公司业务板块情况 - 公司业务通过仓库、运输和第三方管理三个主要业务板块进行管理[43] 公司仓库业务运营情况 - 公司仓库实体占用率通常在5月和6月最低，9月中旬至12月初达到峰值[53] 公司员工公益情况 - 2024年员工记录超5800个志愿小时支持全球公益事业[71] 公司社会责任情况 - 2024年公司为超80万磅产品提供冷藏运输，行驶约6500英里，提供超66万份餐食给有需要的家庭[73] 公司安全指标情况 - 2024年公司TRIR为2.24，低于冷藏仓储行业年均4.3的水平[75] 公司员工福利情况 - 2024年公司扩展美国福利，包括肌肉骨骼和物理治疗项目以及备用育儿项目[85] 公司可持续发展报告情况 - 2023年1月5日欧盟企业可持续发展报告指令生效，2024年开始分阶段实施报告要求，2025年发布首份含审计信息的报告[98][99] 公司保险情况 - 公司对所有房产投保综合责任险、火灾险等，认为责任限额足够[102] - 公司对工人补偿和健康保险采用大免赔额计划进行自保，并维持超额损失保险[103] - 公司对恐怖主义行为提供风险保障，在地震活跃区和洪水区分别投保地震险和洪水险，也有网络安全事件保险[104] 公司法规遵守情况 - 美国多数房产需遵守联邦食品安全法规，包括注册仓库、记录食品来源和接收方等[92] - 美国房产受《职业安全与健康法》监管，部分设施因储存氨还需遵守相关标准和计划[95][96] 仓库业务客户收入占比情况 - 2024年仓库业务25大客户收入占比51.2%，其中零售商最高占比5.3%，生产商最高占比4.7%[50] 公司安全管理措施情况 - 公司每月进行安全培训、安全检查，各设施设有安全委员会[76][78][79] - 主管需完成基于行为的安全（BBS）计划[77] - 公司使用Vector安全软件系统进行安全管理[80] - 2025年将在全球重新部署Vector中的危害识别模块，鼓励一线员工参与安全计划[82] 公司薪酬福利情况 - 公司提供多种薪酬福利，包括绩效激励、年度奖金、股票补偿等[84]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度同店NOI约2.04亿美元，较上年增长6%；第四季度AFFO约1.06亿美元，每股0.37美元 [19] - 2024年全年同店NOI增长超11%，连续第二年实现两位数增长；全年AFFO每股1.47美元；过去两年AFFO增加1.2亿美元，增幅40%；AFFO每股较2023年增长16% [19][20][21] - 2025年全年AFFO每股指引范围为1.51 - 1.59美元，中点为1.55美元，较2024年约增长5% [27][49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 全球仓库业务 - 第四季度同店经济占用托盘的租金和存储收入按固定汇率计算同比增长约3%；同店吞吐量托盘的服务收入同比增长约6% [14][32] - 第四季度来自固定承诺存储合同的租金和存储收入占比约59%，同比提高680个基点，连续第15个季度创纪录 [11][33] - 2025年同店固定汇率收入增长预计在2% - 4%；同店NOI增长预计在4% - 6%；同店服务利润率预计超12% [52][54] 管理和运输业务 - 2025年NOI预计在4400 - 4800万美元 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度同店经济入住率环比略有改善，接近79% [10] - 2025年同店经济入住率预计较2024年增减100个基点；吞吐量预计增长100 - 200个基点 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 发展重点为战略合作伙伴关系、低风险扩张和客户专用开发，2025年已在三方面取得进展 [22] - 1月宣布在加拿大新不伦瑞克省圣约翰港建设约7900万美元的进出口枢纽；宣布在新西兰基督城的Halwyn Dr设施进行约3400万美元的客户专用扩建项目 [22][24] - 新开发项目管道超过10亿美元，预计2025年开发活动活跃 [25][45] - 凭借优质基础设施、广泛仓库服务和出色客户服务，成为全球大型食品制造商和杂货零售商温控供应链首选，客户希望获得端到端世界级服务 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为市场正在企稳，预计回到传统季节性趋势，下半年入住率上升 [25] - 尽管2024年平均入住率较低，但通过提高劳动力生产率、商业化努力增加收入、降低采购成本和技术改进实现盈利增长 [11] - 对2025年增长前景有信心，凭借客户服务和运营能力可创造独特有机利润机会 [59][60] 其他重要信息 - 与Feed the Children合作10年，已向约65万个服务不足社区家庭提供近200万磅食品或180万份餐食 [28] - 2025年将战略性退出5个设施，多数为租赁设施，业务可整合到其他资产网络以节省成本 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何调和入住率目标与经济入住率和物理入住率差距，以及评估风险 - 公司预计入住率全年持平，回到季节性趋势，上半年低于下半年；随着固定承诺增加，两者差距会自然扩大，这是业务季节性所致，并非担忧因素 [66][67][69] 问题2: 服务利润率的保守程度及未来1 - 3年的预期 - 2025年同店服务利润率起点略低于12%，超过12%意味着利润率扩张；该指引可能偏保守，最终结果取决于业务组合和吞吐量等因素 [72][73] 问题3: 从客户处得到哪些信息表明业务即将正常化，是否由某一细分市场驱动 - 并非由某一细分市场驱动，当前库存较低，吞吐量略有上升，业务活动增加；预计下半年回到正常季节性趋势，上半年为底部 [76][77] 问题4: 更正常化的物理和经济入住率范围与今年预期的比较 - 短期内难以预测入住率，公司认为今年入住率同比持平，回到季节性趋势是积极信号；长期目标是达到85%甚至更高，有望达到90% [81][82][84] 问题5: 确保下半年业务回到正常季节性趋势需要看到什么，应关注哪些信号 - 销售举措是推动下半年入住率的关键，公司在这方面进展良好；客户当前库存较低，需在旺季前补货；新业务销售进展顺利，虽需时间实现业务量增长，但会在下半年提升入住率 [89][90] 问题6: 新政府关税和驱逐行动对业务的影响，以及进口商品与国内采购商品的业务占比 - 进口商品业务占比低，不太担心关税影响；关税影响难以预测，长期影响可能小于预期；公司在墨西哥的业务设计可能因关税带来积极影响 [92][93] 问题7: 概率加权新业务管道的情况，以及2亿美元机会的量化方式 - 2亿美元是对机会进行概率加权后的结果，实际管道更大；新机会管道增长，成交率同比上升；机会多为长期固定承诺，集中在零售等领域，将推动下半年入住率提升 [96][97][98] 问题8: 2亿美元新业务机会是否应抵消3% - 4%的流失率，带来4%的净收入增长 - 公司将业务分为基础业务、新增业务和流失业务，目标是新增业务大于流失业务；流失率稳定在3%，成功达成新业务管道将带来净入住率增长 [101][102] 问题9: 2025年和2026年的租赁到期情况及预期 - 2025年和2026年的租赁到期比例与典型年份相比不算高；公司客户合同平均期限为3 - 7年，每年约15% - 25%的业务到期；续约率高，预计未来续约情况良好 [106][107][108] 问题10: 关于2025年整合5个设施的详细情况及对业务模式的影响 - 这些设施主要是租赁到期的表现不佳物业，公司将库存转移到自有设施以节省成本、避免租金上涨，这是良好的投资组合管理举措，有助于增加NOI [111][112][113] 问题11: 新业务管道中不激进定价是否刺激需求，是否为成本敏感型客户，以及新业务情况 - 活动定价模型反映市场需求，有助于刺激需求；公司运营表现出色，获得客户认可，带来市场份额增长；成功吸引一些原本自行经营业务的客户外包业务，特别是零售领域 [119][120][121] 问题12: 关于入住率季节性假设，上半年下降、下半年增长，以及服务收入每托盘的情况 - 上半年受2023年库存影响和季节性因素，入住率下降；下半年将恢复，且业务整体向零售转型将推动吞吐量增加 [123][124] 问题13: 开发管道中综合项目、客户扩张项目和战略合作伙伴项目的相对吸引力、预期回报及规模 - 所有项目的承保回报率均为10% - 12%；每个项目情况独特，需求和要求因地理位置和任务而异；当前开发项目涵盖所有发展重点，各细分领域均有机会 [128][129][133] 问题14: 圣约翰港项目如何涉及两个战略合作伙伴，是否有更多合作机会 - 该项目是DP World项目，圣约翰港有CPKC的铁路枢纽，三方能力结合创造了独特解决方案；美国西海岸和北美其他地区可能有类似机会，但并非既定目标 [135][136] 问题15: 2025年非同店NOI指引为0 - 700万美元的原因 - 兰卡斯特和康涅狄格的设施将在2025年底达到稳定期，2026年实现全年收益；堪萨斯城和阿伦敦的设施在上线初期会有亏损，但会快速提升至稳定期，两者相互抵消 [141][142] 问题16: 开发项目10% - 12%的收益率是否包括土地成本，若包括对收益率的影响 - 购买土地会计入成本基础，租赁土地会将租金计入模型；除悉尼等特殊情况，土地成本不是主要成本，不会显著改变收益率指标；补充资料中的收益率包含所有增量成本 [146][147][148]