文章核心观点 - 自存仓行业在2020年疫情后需求大增，但目前正回归正常，面临需求减弱、成本上升、租金下降等问题 公司CUBE作为自存仓REITs，一季度业绩反映了行业困境，二季度业绩有待观察，维持“持有”评级 [2][11][37] CubeSmart公司概况 - 公司是一家被低估的REIT，采用所有者、开发者和管理者的三管齐下商业模式，在全国密集市场运营自存仓资产 [5][9][30] - 公司将于8月1日收盘后公布二季度财报 [10] 一季度业绩回顾 - 摊薄后每股收益为0.42美元，调整后每股运营资金为0.64美元 [4] - 同店（598家门店）净营业收入同比下降1.9%，运营费用增加5.0% [4] - 本季度同店平均入住率为90.2%，季度末为90.4% [4] - 完成收购两家门店，总价2020万美元 [4] - 本季度新增68家门店至第三方管理平台，使第三方管理门店总数达到860家 [4] 业绩指引与预测 - 一季度重申季度运营资金每股中值指引为0.64美元 [17] - 二季度运营资金每股预计在0.63 - 0.65美元之间，对应中值派息率约80% [24] - 预测与一季度情况相符，夏季季节性增长可抵消业绩疲软，自存仓业务具有周期性，夏季入住率通常会提高 [15] 股息情况 - 公司宣布每股0.51美元的股息，与此前季度一致，有集中的股息政策，一年有一次大幅提高 [23] - 基于当前股价，股息收益率为4.2%，过去十年复合年增长率为15% [14] 自存仓市场现状 - 6月全国30个主要都会区广告租金同比负增长，非温控和温控单元同店广告租金降幅在纽约为 - 1.5%，亚特兰大为 - 10.5% [18] - 6月全国平均年化同店每平方英尺广告要价租金为16.45美元，较2023年6月下降4.9%，非温控单元租金同比下降4.5%，温控单元下降5.5% [27] - 截至6月，当前开发管道相当于现有库存的3.7%，预计全国自存仓供应将在五年内增加约15% [29] 市场展望与影响因素 - 自存仓市场夏季仍面临困境，租金同比平均下降5%，但夏季季节性因素使月租金有所上升 [33][34] - 尽管需求疲软，但自存仓资产的未来开发管道依然强劲，过去三年新供应占全国总库存近10%，近三分之一在过去12个月上线 [35] - 开发活动高会使新供应继续对现有资产业绩产生负面影响，最大影响因素是利率，若美联储降低借贷成本，自存仓市场可能加速发展 [20]

公司概况 - 公司是自我管理的房地产投资信托基金，在美国拥有或管理1497个自助仓储物业，是美国自助仓储物业的前三大所有者和运营商之一 [1] - 公司使命是通过创新解决方案、优质服务和真诚关怀，简化客户因生活事件和业务需求产生的组织和物流挑战 [4] - 公司自助仓储物业旨在为住宅和商业客户提供价格合理、易于使用且多数具备温控功能的存储空间 [4] 公司动态 - 公司董事会宣布，截至2024年9月30日的季度，普通股每股股息为0.51美元，将于2024年10月15日支付给2024年10月1日登记在册的普通股股东 [3] 公司联系方式 - 公司财务副总裁为Josh Schutzer，联系电话610 - 535 - 5700 [2] - 可访问www.cubesmart.com或拨打免费电话800 - 800 - 1717了解公司业务及查找附近存储设施 [2]

财务结果与会议安排 - 公司将于2024年8月1日美股收盘后发布截至2024年6月30日的三个月财务结果 [1] - 2024年8月2日上午11点（美国东部时间）将举行财报电话会议 [1] - 电话会议将在公司官网投资者关系页面进行直播，直播结束后也可在官网查看，电话重播可在8月16日前拨打特定号码收听 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，在美国拥有或管理1493个自助存储物业，是美国自助存储物业的前三大所有者和运营商之一 [3] - 公司使命是通过创新解决方案、卓越服务和真诚关怀，简化客户因生活事件和业务需求带来的组织和后勤挑战 [4] - 公司自助存储物业旨在为住宅和商业客户提供价格合理、易于访问且多数具备温控功能的存储空间 [4] 联系方式 - 如需了解更多业务和个人存储信息，可访问公司官网或拨打免费电话 [5] - 公司财务副总裁联系方式为610 - 535 - 5700 [5]

报告日期 - 报告日期为2024年6月3日[7][9] - 公司首席法务官兼秘书Jeffrey P. Foster于2024年6月3日签署报告[14] 公司上市信息 - 公司普通股（每股面值0.01美元）交易代码为CUBE，在纽约证券交易所上市[9] 公司附件资料 - 公司提供一份2024年6月的幻灯片演示文稿作为附件99.1[5][18] 公司注册信息 - 公司注册地涉及马里兰和特拉华，对应不同的委员会档案编号和美国国税局雇主识别号[15]

文章核心观点 - 2024年5月21日CubeSmart宣布董事会宣布2024年第二季度普通股每股派息0.51美元，7月15日支付给7月1日登记在册的普通股股东 [1] 公司情况 - CubeSmart是一家自我管理的房地产投资信托公司，在美国拥有或管理1479个自助存储物业，是美国自助存储物业的前三大所有者和运营商之一 [1] - 公司使命是通过创新解决方案、卓越服务和真诚关怀，简化客户因生活事件和业务需求带来的组织和后勤挑战 [2] - 公司自助存储物业旨在为住宅和商业客户提供价格合理、易于使用且多数具备温控功能的存储空间 [2] 联系方式 - 如需了解更多业务和个人存储信息，可访问www.cubesmart.com或拨打免费电话800 - 800 - 1717 [3] - 公司联系人是财务副总裁Josh Schutzer，联系电话610 - 535 - 5700 [3]

文章核心观点 - 文章围绕CubeSmart公司及自存仓行业展开，虽行业面临成本上升、需求放缓挑战，但公司运营稳定、股息增长领先，首次覆盖给予“持有”评级 [1][25][26] 公司概况 - CubeSmart是按市值计算第三大自存仓REIT，业务模式包括运营物业、收购、开发平台和第三方管理平台 [4] - 截至第一季度末，公司拥有613处物业，可出租面积4440万平方英尺，实际入住率89.8%；第三方管理平台有860家门店，可出租面积5600万平方英尺；截至2023年12月31日，共拥有、运营或投资1406处物业 [5] - 公司业务地理分布广泛，聚焦人口密集的大都市统计区，超90%门店净营业收入来自前40大城市统计区 [7] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，获投资级评级，标准普尔和穆迪分别给予BBB和Baa2评级，债务与总资产比率38.2%，净债务与EBITDA比率4.1倍 [8] - 2025年和2026年，公司将对超6亿美元无担保债务进行再融资，可能面临更高利率，拖累未来财务表现 [9] - 过去三年，公司费用平均增长率2.9%，低于行业平均的3.9%，实现行业领先的FFO增长 [10] - 基于当前股价，公司股息收益率超5%，过去十年股息年均增长超15%，上一季度每股运营资金达0.64美元，按年计算为2.56美元 [11] - 公司当前FFO和季度股息对应FFO派息率79.7%，有足够资金支付股息并支持增长战略 [12] 第一季度财报 - 4月25日，公司公布第一季度财报，行业面临需求疲软、成本上升、利润率变薄和市场供应过剩问题 [13] - 第一季度每股FFO为0.64美元，同比下降1.5%，同店净营业收入下降1.9%，运营成本增加5.0%，主要是物业税和保险费用上升 [14] - 运营组合的入住率降至90.4%，同比下降1.3%，呈现长期下降趋势，但自存仓业务有季节性，夏季通常是旺季 [15] 业务发展 - 本季度，公司在康涅狄格州收购两处资产，花费2000万美元；纽约和新泽西有四处开发物业在建，已投入5570万美元，占总开发预算9420万美元的一部分；还为第三方管理平台增加68家门店 [17][18] 行业前景与风险 - 行业面临城市和二级市场需求分化问题，疫情期间需求大增的市场现需求下降，而疫情期间需求较低的城市市场需求持续增长 [19][20] - 需求下降原因包括人们搬迁减少和美联储加息导致住房市场冻结，约一半自存仓需求来自搬家 [21][22] - 困境为大型运营商带来收购小型区域运营商的机会，行业长期前景乐观，公司保守的资本结构使其能抵御行业困境 [23][24]

房地产企业投资与收益 - 一季度末未合并房地产企业净投资比净资产权益分别多3160万美元和3180万美元[209] - 一季度末房地产企业权益收益从260万美元降至80万美元，降幅66.9%[215] 现金流情况 - 一季度经营活动现金流从1.367亿美元增至1.502亿美元，增加1340万美元[216] - 一季度融资活动现金流从1.113亿美元增至1.165亿美元，增加520万美元[217] - 一季度投资活动现金流从2560万美元增至3420万美元，增加870万美元[241] 成本与支出预计 - 2024年剩余时间资本改进和门店升级成本预计1300 - 1800万美元，新门店开发成本预计1800 - 2800万美元，未偿债务本金还款约3190万美元[222] - 2024财年剩余时间，预计经常性资本支出约为1500万至2000万美元[244] 资金储备 - 一季度末可用现金及等价物约560万美元，循环信贷额度可用借款约8.31亿美元[226] 收入与费用变化 - 一季度收入从2.565亿美元增至2.614亿美元，增长490万美元，增幅1.9%[237] - 一季度物业运营费用从7110万美元增至7700万美元，增加590万美元，增幅8.3%[238] - 一季度贷款利息支出从2370万美元降至2290万美元，减少80万美元，降幅3.3%[239] 债务情况 - 截至2024年3月31日，无担保优先票据本金余额为28亿美元，净无担保优先票据为2.777525亿美元[246] - 截至2024年3月31日，循环信贷工具借款利率为6.37%，可用借款额度为8.31亿美元，未偿还信用证为60万美元[247] - 截至2024年3月31日，公司合并债务包括29.2亿美元固定利率未偿还抵押贷款和应付票据及无担保优先票据，以及1840万美元浮动利率未偿还无担保信贷安排借款[276] 股权发售 - 公司维持股权发售计划，可通过销售代理发售最多6000万股普通股，截至2024年3月31日，未发售580万股[249][266] 净收入与FFO - 2024年第一季度，归属于公司普通股股东的净收入为9452.7万美元，调整后资金从运营（FFO）为1.46409亿美元[256] 利率对债务公允价值的影响 - 若市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据公允价值将减少约1.155亿美元；若下降100个基点，将增加约1.197亿美元[259] 运营衡量指标 - 公司使用净营业收入（NOI）衡量门店运营表现，NOI定义为持续总收入减去持续物业运营费用[251][267] - 公司使用资金从运营（FFO）评估门店运营，FFO计算方式为净收入排除房地产销售损益等项目后加上房地产折旧和摊销等[254][269] 表外安排 - 公司无表外安排、融资或与其他未合并实体（共同投资合伙企业除外）或可变利益实体的关系[273]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入保持平稳,同店平均出租率下降约130个基点至90.4% [26] - 同店运营费用增长5%,主要受到物业保险和降雪成本的持续压力 [26] - 同店NOI增长-1.9%,FFO每股为0.64美元,处于指引中值 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务在第一季度创下新纪录,新增68家物业,总管理物业达860家 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场如纽约大都市区、芝加哥和波士顿的租赁量同比增长,而亚特兰大和佛罗里达主要市场则出现下降 [12][13][14] - 一些受供给影响的市场如北弗吉尼亚和纳什维尔开始显示稳定迹象 [13] - 凤凰城正在转好,租赁量和出租率同比增长,但租金水平仍低于2023年水平,而图森市则持续受到新供给的影响 [14] - 纽约市场整体表现良好,各区域和郊区的表现各有不同 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续保持谨慎的外部收购策略,关注能为公司带来价值的机会 [29] - 第三方管理业务保持强劲增长,公司认为在经营环境不佳时期,该业务能为公司带来更多价值 [119][120] - 行业整体供给持续下降,但仍有一些市场受到新供给的影响 [23][98][99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度表现符合预期,但未来3个月的表现将对全年产生重大影响 [16][51] - 宏观经济数据波动较大,消费需求存在不确定性,但公司业务具有韧性,各类生活事件都可能带来需求 [17][18][19][20][50] - 房地产市场数据也存在较大波动,但整体预计将有温和改善 [19][20] - 公司保持对长期增长前景的信心,将继续专注于提升客户体验和收益最大化 [153][154] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway 提问** 询问新客户租金趋势 [35] **Christopher Marr 回答** 4月新客户租金同比下降11%,较一季度末的13%有所改善 [36] 问题2 **Michael Goldsmith 提问** 询问需求趋势 [42] **Christopher Marr 回答** 城市市场需求保持强劲,而部分阳光地带市场需求有所下降 [43][44] 问题3 **Samir Khanal 提问** 询问指引中高端情景的假设 [49] **Christopher Marr 回答** 房地产市场只是众多需求驱动因素之一,公司将专注于提升运营效率和客户体验 [50]

财务表现 - CubeSmart (CUBE)在本季度的FFO为每股0.64美元，与Zacks Consensus Estimate一致[1] - CubeSmart在过去四个季度中两次超过了FFO预期[2] - CubeSmart本季度的营收为2.6141亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate 1.32%[3]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店NOI增长1.2%,同店收入增长0.4%,同店租金每平方英尺增长1.8%,但同店入住率下降110个基点 [14][15] - 2023年第四季度FFO每股调整后为0.70美元,同比增长4.5% [15] - 公司宣布将季度股息增加4.1%至年化2.04美元每股,在2023年3月1日收盘时股息收益率为4.7% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第四季度收购了1处储存设施,总投资2200万美元 [16] - 公司部分开放了1处合资开发的储存设施,并新增43处第三方管理储存设施,全年新增167处第三方管理储存设施,年末第三方管理储存设施总数达795处 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场表现强劲,成为公司增长最快的市场 [9] - 阳光地带市场增长放缓,主要受到房地产市场低迷和新增供给的影响,而城市市场表现相对稳定 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司投资级别的资产负债表状况良好,无重大到期债务,浮动利率债务敞口很小,有较大的杠杆能力,可以在吸引力的收购机会出现时进行交易 [11][17] - 交易市场较为冷清,近期利率上升使资本成本较高,买卖双方预期存在一定差距 [10] - 公司将继续专注于内部发展机会,如改建和开发项目,同时也会关注合适的收购机会 [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年前三季度经营趋势波动较大,第四季度趋于稳定,但新客户价格敏感度仍较高 [8] - 现有客户表现良好,入住时长较长,接受租金上调,信用指标与疫情前水平一致 [9] - 2024年同店收入指引中值假设房地产市场有小幅改善,但仍低于历史水平,同店收入和入住率将在秋季达到平价,之后略有改善 [20][21] - 2024年同店费用指引5.5%-7%增长,主要受房地产税、保险和雪季费用上升的影响 [23][24][25][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Kassandra Fieber 提问** 公司2023年收购活动较为平静,2024年指引中包括100-200百万美元的收购预期,公司对收购市场的看法如何? [31][32][33] **Tim Martin 回答** 目前市场上可收购的资产较少,但公司团队随时准备把握合适的收购机会。公司财务状况良好,有足够的资本实力进行收购,但会保持谨慎,等待合适的时机和资产 [32][33] 问题2 **Eric Wolfe 提问** 公司在给予新客户优惠折扣时,通常需要多长时间才能将其转化为全价客户?不同优惠方式的客户质量有何差异? [37][38][39] **Chris Marr 回答** 免租第一个月的客户通常质量较低,租期较短,信用较差。而网上优惠折扣客户,转化为全价客户的时间因客户而异,通常4-6个月不等,取决于具体情况 [38][39] 问题3 **Elizabeth Doykan 提问** 公司在阳光地带市场,尤其是佛罗里达市场的表现如何?现有客户对ECRI项目的反应如何? [46][47][48] **Chris Marr 回答** 阳光地带市场相比城市市场波动性更大,更依赖房地产市场,受新增供给影响也更大。但现有客户的反应和其他地区无异,接受ECRI项目的情况良好 [47][48]