财务数据和关键指标变化 - 第四季度实现同店收入增长15.8%，费用增长4.2%，净营业收入（NOI）增长20.6% [13] - 第四季度平均入住率为93.8%，季度末入住率为93.3% [13] - 第四季度调整后每股运营资金（FFO）为0.58美元，同比增长23.4% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 非同店投资组合和第三方管理业务在第四季度表现良好 [14] - 预计2022年第三方管理平台的物业管理费收入在3050万美元至3250万美元之间，假设门店数量有一定变动，可能持平或略有增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度东南部和西南部市场引领同店收入增长 [13] - 截至2月24日，整体同店组合的实际入住率较去年同期提高10个基点，纽约市场较去年同期提高近75个基点 [38] - 华盛顿特区市场，部分门店受新竞争对手影响，预计2022年同店收入增长甚微；马里兰州表现较好，保持低两位数的同店收入增长；北弗吉尼亚州不同区域表现不一 [55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年第四季度，公司完成对LAACO Limited的17亿美元收购，获得59家门店，同时还进行了其他门店的收购、开发和出售 [15][16] - 公司将继续寻找外部增长机会，特别是在Storage West平台所在市场寻找填充式收购机会 [15][77] - 公司致力于为客户提供个性化服务，探索相关举措以满足不同客户需求，同时有望实现增量收入增长和降低成本 [80][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是行业历史上最好的一年，公司运营基本面强劲，投资机会丰富，债务和股权资本充足 [9][12] - 预计2022年多数市场将逐渐恢复更传统的季节性模式，新供应对公司的影响将逐渐减弱 [8][19] - 对纽约市场前景乐观，预计2023 - 2024年供应影响将减弱 [30][31] 其他重要信息 - 公司预计2022年营销费用在第一季度同比有较好增长，随后趋于温和增长，全年不会出现2021年那样的百分比增长 [62] - 公司预计2022年物业税将在4% - 7%的范围内增长，且偏向该范围的高端 [75] - 约60%的客户已与公司合作超过一年，较之前提高600个基点；约40%的客户合作超过两年，较之前提高400个基点，客户租赁时长有延长趋势，但开始向正常行为回归 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：后疫情时代的地理趋势及2022年其他地区的预期 - 阿西乐走廊（Acela corridor）市场在2021年第二季度左右恢复更正常的季节性，预计2022年西海岸和阳光地带市场也将呈现更典型的季节性模式，增长较慢且基数较高的市场增速可能会放缓 [22][23][24] 问题：纽约市场的供应情况及未来趋势 - 布朗克斯区供应影响已过去；布鲁克林和皇后区今年影响最严重，2023年预计减少；威彻斯特、长岛和北泽西的影响可能持续到2023年，公司对纽约市场前景乐观 [26][27][30] 问题：纽约市场的需求情况及驱动因素 - 2022年前两个月纽约市场需求积极，租赁量较去年有所增长，需求趋势与疫情情况相关，目前正逐渐恢复正常，住房市场趋势良好也对需求有积极影响 [34][35][36] 问题：Storage West投资组合的前景是否有变化及受价格限制的情况 - 投资组合的增值幅度预期不变，公司对其信心增强；收购时受价格限制的部分很少，公司认为在自身平台下有提升租金的空间 [40][42][43] 问题：第三方管理平台的稳定和增长目标 - 公司目标是继续提供优质服务，预计会有门店的进出变动，每年新增100 - 200家门店是可实现的，但门店退出情况难以预测 [45][46][47] 问题：阿西乐走廊更多人返回办公室对定价趋势的影响 - 对小商户客户有一定帮助，办公室重新开放和通勤带来的人员流动对行业是积极的，但不会带来突然的变化 [51][53] 问题：华盛顿特区市场表现的原因 - 华盛顿特区的五家门店均面临新竞争对手，是该市场的拖累因素；马里兰州表现较好；北弗吉尼亚州不同区域受新供应影响不同 [55][56][57] 问题：整体投资组合下半年入住率的预期下降幅度及与纽约的关系 - 同店收入增长主要来自租金，预计入住率与去年相比在正负50 - 75个基点范围内波动，呈现典型的季节性模式，上半年入住率和租金上升，下半年会有一定回调 [60][61] 问题：2022年营销费用的考虑及去年投入的效益 - 预计第一季度营销费用同比有较好增长，随后趋于温和增长，全年不会出现2021年那样的百分比增长，决策会根据消费者行为和竞争对手情况每周调整，去年的营销投入取得了较好回报 [62][63] 问题：投资组合内租赁期限的变化及是否会随季节性模式恢复正常 - 约60%的客户已合作超过一年，约40%的客户合作超过两年，较之前有所提高，但开始向正常行为回归，出现了一些30天短期客户 [69] 问题：全国供应数据是否存在重复计算的情况 - 同意存在这种可能性，2021年下半年有很多项目延迟到2022年开业，公司更关注前12大市场和滚动三年的数据 [72] 问题：2022年物业税的增长情况及不同市场的差异 - 预计物业税将在4% - 7%的范围内增长，且偏向该范围的高端，多个市场面临压力，库克县尤为突出 [74][75][76] 问题：2022年收购是否会聚焦于Storage West平台所在市场 - 公司会继续在这些市场寻找填充式收购机会，目前在这些市场的信息和承销能力更好，收购效率更高 [77][78] 问题：客户对个性化服务的需求与线上、无接触租赁趋势的关系 - 两者并不相互排斥，公司正在探索相关举措，使数字体验更具个性化，既能满足客户需求，又能实现增量收入增长和降低成本 [80][81] 问题：第四季度的迁入率和迁出率情况 - 去年第三、四季度开始出现典型的客户流转情况，迁入客户比迁出客户略少，差距在5% - 7%之间，比以往情况好60个基点 [82] 问题：纽约市劳动力问题是否有变化及对门店业绩的影响 - 招聘新员工仍然是挑战，但现有员工表现良好，公司已适应这种情况，在成本方面没有像部分同行那样大幅调整 [85][86]

物业规模与分布 - 截至2021年和2020年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）607处和543处自助仓储物业，可出租总面积约为4360万平方英尺和3850万平方英尺[255] - 截至2021年12月31日，公司为第三方管理651家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1258家[255] - 截至2021年、2020年和2019年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）607处、543处和523处自助仓储物业及相关资产[277] - 截至2021年12月31日，公司拥有506处同店物业和101处非同店物业，所有非同店物业均为2020年和2021年的收购、处置、开发门店等[275] - 2021年，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占公司总收入的19%、15%、9%和8%[260] 物业开发与收购 - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿的一家门店开发，总成本约2640万美元[278] - 2019年5月24日和2020年11月10日，公司分别以约160万美元和390万美元收购位于亚利桑那州坦佩和佛罗里达州梅里特岛的门店[280] - 2021 - 2019年，公司通过普通股销售计划分别获得净收益1.99977亿美元、1.20727亿美元和1.96304亿美元，用于收购和开发存储物业及一般公司用途[341] - 2021年12月31日后，公司以3200万美元收购了位于马里兰州的一处自助存储物业[342] - 从2020年12月31日到2021年12月31日，存储物业净值增加15.9亿美元，主要因收购66处存储物业等[343] - 同期，房地产风险投资权益投资增加2770万美元，主要因收购LAACO时获得两个50%的合资企业权益[345] - 同期，待售资产增加4930万美元，因将LAACO收购的俱乐部业务归类为待售[345] 经营策略与风险 - 公司继续专注于最大化内部增长机会，并选择性地进行自助仓储物业的定向收购和开发[259] - 公司通常会经历门店入住率的季节性波动，夏季月份由于搬家活动增加，入住率通常略高[257] - 公司经营业绩可能受整体经济状况变化影响，不利经济条件可能会对公司增长和盈利能力产生不利影响[258] - 公司大部分收入来自门店租赁和管理费用，现金流受租金收取能力影响，自存储物业对短期经济衰退不太敏感，但长期衰退会产生不利影响[318] - 为符合联邦所得税REIT资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得），业务性质和分配要求使公司短期和长期都有大量流动性需求[321] 财务业绩 - 2021年总营收为8.23亿美元，较2020年的6.79亿美元增加1.43亿美元，增幅21.1%[282] - 2021年租金收入为7.08亿美元，较2020年的5.81亿美元增加1.27亿美元，增幅21.8%[282][283] - 2021年其他物业相关收入为8360万美元，较2020年的7070万美元增加1290万美元，增幅18.2%[282][284] - 2021年物业管理费收入为3120万美元，较2020年的2740万美元增加380万美元，增幅13.7%[282][285] - 2021年物业运营费用为2.52亿美元，较2020年的2.24亿美元增加2850万美元，增幅12.7%[282][287] - 2021年折旧和摊销为2.32亿美元，较2020年的1.57亿美元增加7550万美元，增幅48.2%[282][288] - 2021年净收入为2.31亿美元，较2020年的1.68亿美元增加6320万美元，增幅37.7%[282] - 2021年公司普通股股东应占净收入为2.23亿美元，较2020年的1.66亿美元增加5786万美元，增幅34.9%[282] - 2021年平均未偿还债务余额较2020年增加3.13亿美元至23.5亿美元，加权平均有效利率从2020年的3.82%降至2021年的3.36%[291] - 2021年净收入为223,482美元，2020年为165,621美元；2021年FFO为410,283美元，2020年为321,063美元；2021年调整后FFO为448,607美元，2020年为339,083美元[308] - 2021年经营活动提供的现金从2020年的3.51亿美元增至4.492亿美元，增加9820万美元[314] - 2021年投资活动使用的现金从2020年的5.114亿美元增至18.527亿美元，增加13.412亿美元，主要因2021年以16.79亿美元收购LAACO [315] - 2021年融资活动提供的现金从2020年的1.082亿美元增至14.106亿美元，增加13.024亿美元，主要因高级无担保票据净收益和普通股发行所得增加[316] 财务指标说明 - NOI是管理层和门店经理评估门店经济生产力的主要指标之一，广泛用于房地产和自助存储行业，但使用时有局限性[299][301][302] - FFO是房地产公司广泛使用的业绩衡量指标，公司将其作为评估门店运营的关键绩效指标，但不能替代GAAP确定的净收入[303][304][305] - 调整后FFO排除了收购相关成本、债务提前清偿损益和非经常性项目，有助于理解公司运营结果，但计算方式可能与其他公司不可比[306] 未来计划 - 2022财年，预计经常性资本支出约为1050万 - 1550万美元，计划的资本改进和门店升级约为850万 - 1350万美元，新门店开发成本约为2700万 - 3700万美元，目前计划的债务本金还款约为240万美元[322] 资金状况与融资 - 截至2021年12月31日，公司可用现金及现金等价物约为1110万美元，循环信贷额度下可用借款约为5.395亿美元[326] - 2021年11月30日，公司发行了总计5.5亿美元2028年到期的无抵押优先票据，年利率2.250%；以及5亿美元2032年到期的无抵押优先票据，年利率2.500%[327] - 2021年11月19日，公司完成1550万股普通股的承销发行，发行价为每股51美元，扣除发行成本后净收益为7.656亿美元[340] 财务项目变动 - 同期，无抵押优先票据净值增加7.378亿美元，因发行2028年和2032年票据，赎回2023年票据[347] - 同期，循环信贷额度增加9210万美元，主要用于收购存储物业等；抵押贷款和应付票据净值减少4880万美元，主要因偿还两笔总计4390万美元的抵押贷款[348] - 应付账款、应计费用和其他负债从2020年12月31日至2021年12月31日增加4080万美元，主要因LAACO前员工的遣散费和递延薪酬义务[349] - 应付分配款从2020年12月31日至2021年12月31日增加2910万美元，主要因流通普通股增加以及年化股息从每股1.36美元增至1.72美元[349] - 运营合伙企业的非控股权益从2020年12月31日至2021年12月31日减少1.412亿美元，主要因2021年赎回550万个OP单位[350] 债务情况与利率影响 - 截至2021年12月31日，公司合并债务包括29.6亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[355] - 截至2021年12月31日，有2.099亿美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[356] - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少约210万美元[358] - 若公司浮动利率债务的市场利率下降100个基点，每年利息费用减少将使未来收益和现金流增加约210万美元[358] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.907亿美元[359] - 若市场利率下降100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将增加约2.059亿美元[359]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.56美元，较去年增长27% [16] - 本季度宣布将季度股息提高26.5%，年化股息为每股1.72美元，高于之前的每股1.36美元 [16] - 全年每股FFO指引区间中点提高4.2%，同店收入增长预期上调至12.5% - 13.5% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 同店业务 - 第三季度同店收入增长15.6%，费用增长3.9%，NOI增长21.1% [15] - 第三季度同店平均入住率为95.6%，同比上升150个基点，季度末实际入住率为94.8% [15] 非同一门店和第三方管理业务 - 非同一门店和新开发物业的实际入住率、实现租金、收入和净营业收入远超预期 [6] - 本季度新增33家第三方管理门店，季度末管理的第三方门店达到706家 [19] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约市MSA在本季度收入增长减速约430个基点 [35] - 纽约市外区预计明年第一、二季度布鲁克林、皇后区各有2 - 3家新店开业，第三季度布鲁克林有1家，之后暂无新店开业 [9][33] - 纽约市外区实际入住率达95.5% [42] 其他市场 - 华盛顿特区和纳什维尔MSA同店在入住率、租金收入方面表现超预期 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是平衡营销、入住率、租金和折扣，以实现长期可持续的最大收入增长 [7] - 持续评估外部增长机会，注重实现有吸引力的风险调整回报，保持高质量投资组合 [13] - 推出SmartView移动应用，为第三方客户提供门店关键绩效指标，创新服务第三方管理客户 [12] - 行业受投资者关注，对公司第三方管理业务和收购环境产生积极影响，交易流量强劲 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓行业运营基本面保持积极态势，消费者需求旺盛，公司能够利用需求提高入住率和租金 [5] - 对行业基本面保持乐观，预计2022年部分市场新供应将下降 [8] - 认为当前行业运营环境良好，能够吸收新供应，行业表现出色 [61] 其他重要信息 - 公司今日发布首份可持续发展报告，致力于持续改进，将可持续发展作为长期价值创造的关键 [14] - 本季度通过股权发售计划筹集净收益5790万美元 [19] - 本季度收购2家自有门店，花费3300万美元，通过合资企业收购3家门店，花费近9000万美元；有8580万美元自有门店和6630万美元合资门店处于合同阶段 [17] - 本季度出售4家门店，收入3860万美元，另有1家门店待售，售价超500万美元；季度末后，从合资企业出售7家门店，收入8500万美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待当前入住率情况，修订指引中包含什么 - 需求存在，8、9月学生市场有退租情况，劳动节后部分市场有返岗、返乡趋势，预计12月底实际入住率与2020年底相近，明年初逐渐恢复正常模式，3、4月旺季行业表现将强劲 [22][23][24] 问题2: 10月入住率是多少 - 10月底入住率为94.4% [25] 问题3: 其他公司上调收购预期，公司维持不变的原因 - 公司外部增长战略保持一致，专注于符合高质量投资组合的机会，追求风险调整回报和长期股东价值，过去四个季度收购约10亿美元房地产，目前指引符合公司战略 [26][27] 问题4: 公司同店营销支出同比增加，而同行减少，营销方面做了什么，好处来自哪里 - 公司增量营销支出主要在付费搜索渠道，能使租金提高8% - 10%，长期来看投资回报率为450% - 500%，未来几个季度将带来低两位数收入增长 [30][31][32] 问题5: 纽约市未来6个月供应情况如何 - 预计明年第一、二季度布鲁克林、皇后区各有2 - 3家新店开业，第三季度布鲁克林有1家，之后暂无新店开业 [9][33] 问题6: 纽约市MSA表现如何 - 去年下半年纽约市MSA表现出色，今年增长较难；受飓风Ida影响，9家门店有损失，入住率下降；供应方面，布鲁克林和皇后区新店租赁情况超预期；消费者需求依然强劲，外区入住率高，曼哈顿部分门店因人口回流有退租情况，长期来看是积极因素 [36][37][42] 问题7: 纽约市10月和11月初入住率是否反弹，ECRI计划有无变化，现有客户对租金上涨有无抵触，近期纽约市增长是否会放缓 - 外区入住率高，受洪水影响门店正在恢复，需求回升；曼哈顿及周边部分门店因人口回流入住率下降；未遇到现有客户租金上涨的问题；预计纽约市将继续保持稳定增长 [44][45][46] 问题8: 收购时是否看不到与其他公司类似的短期或长期增长机会 - 公司专注于风险调整后的全回报，无法评论其他公司的看法，目前的收购决策符合公司战略 [48] 问题9: 飓风Ida对同店收入的影响，Storage Deluxe纳入同店池后是否有增量收益 - Ida对同店收入有负面影响，难以量化具体影响；关于2022年同店池变化的影响，将在明年发布指引时提供更多信息 [51][52] 问题10: 第三方管理业务2022年是否会持续变动，还是会有净增长 - 2021年交易环境活跃，平台上有门店进出，预计这一趋势将持续，难以预测净增长或收缩情况；公司努力吸引新客户，目前入站咨询活跃 [53][54][55] 问题11: 明年供应是否受审批流程或供应链中断限制 - 目前运营基本面良好吸引新进入者，但西部部分市场开发困难，纽约市税收法律变化、原材料和劳动力成本上升、供应链问题以及难以预测未来入住率和租金等因素，使新开发决策更难；预计供应将继续，但可管理 [56][58][61] 问题12: 如何考虑资产再循环，将资金投入其他领域，特别是合资企业的租赁机会 - 适当的资产再循环和资本回报最大化是公司策略，当找到能获得更好风险调整回报的机会时会进行资产处置，但公司优质资产较多，不会大量出售 [63][64][65] 问题13: 本季度和10月租金增长趋势如何 - 租金较去年和2019年保持强劲增长，10月有效租金较2020年上涨约29%，较2019年上涨55% [65] 问题14: 今年人员费用控制较紧，明年第四季度是否会上升 - 人员招聘有挑战，公司注重员工整体回报，目前未大幅调整薪酬；明年人员费用可能会增长，公司将平衡通胀、招聘和效率等因素，控制费用增长 [67][68][69] 问题15: 即使年底入住率与2020年持平，仍比疫情前高300个基点，2022年是否会保留部分增长 - 入住率一直高于正常水平，行业低估了客户需求和粘性；未来入住率可能会向历史水平回归，但难以预测具体时间 [71][72][73] 问题16: 公司现有租金与市场租金相比情况如何，是否赶上市场水平 - 新客户入住率比现有客户高6% - 8% [75] 问题17: 本季度收入增长中，ECRI和新入住率提高各占多少 - 公司不提供具体数据，收入增长中入住率贡献可预测，其他因素混合在一起，历史上未进行细分 [75]

门店情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）545和543个自助存储物业，可出租面积分别约为3900万和3850万平方英尺[166] - 截至2021年9月30日，公司为第三方管理706家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1251家[166] - 截至2021年9月30日，公司拥有507个同店物业和38个非同店物业[187] - 2020年1月1日至2021年9月30日，公司拥有的门店数量从523家变为545家，期间有收购、开发和出售等活动[188] - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿的一家门店开发，总成本约2640万美元[188] - 2020年11月10日，公司以约390万美元收购位于佛罗里达州梅里特岛的一家门店[189] - 2021年9月30日有一家门店被归类为待售[182] 区域营收占比 - 2021年前九个月，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的19%、15%、9%和8%[172] 业绩影响因素 - 公司认为经营业绩可能受整体经济状况变化、消费者支出变化和坏账增加的影响[169] 营收情况 - 2021年Q3总营收为2.12564亿美元，较2020年Q3的1.72511亿美元增长4005.3万美元，增幅23.2%[192] - 2021年前三季度租金收入为5.152亿美元，较2020年前三季度的4.28亿美元增长8730万美元，增幅20.4%[203] - 2021年Q3其他物业相关收入为2190万美元，较2020年Q3的1890万美元增长300万美元，增幅15.7%[194] - 2021年Q3物业管理费收入为830万美元，较2020年Q3的710万美元增长120万美元，增幅16.6%[196] - 2021年前九个月总营收6.01亿美元，较2020年的5.00亿美元增长20.0%[204] 费用情况 - 2021年Q3物业运营费用为6410万美元，较2020年Q3的5710万美元增长700万美元，增幅12.2%[198] - 2021年Q3折旧和摊销费用为5590万美元，较2020年Q3的3810万美元增长1780万美元，增幅46.7%[199] - 2021年Q3一般及行政费用为1210万美元，较2020年Q3的1020万美元增长190万美元，增幅18.7%[200] - 2021年Q3贷款利息支出为1910万美元，较2020年Q3的1900万美元增长10万美元，增幅0.7%[201] - 2021年前九个月物业运营费用从1.68亿美元增至1.89亿美元，增加2090万美元，增幅12.4%[208] - 2021年前九个月折旧和摊销从1.19亿美元增至1.64亿美元，增加4500万美元，增幅37.9%，主要归因于新收购或开发门店[209] - 2021年前九个月一般及行政费用从3010万美元增至3460万美元，增加450万美元，增幅14.9%，主要归因于人员费用增加[210] - 2021年前九个月贷款利息支出从5640万美元增至5750万美元，增加110万美元，增幅2.0%，主要因未偿还债务增加[211] 收益情况 - 2021年Q3房地产销售净收益为2880万美元，2020年Q3无此项收益[201] - 2021年Q3归属于公司普通股股东的净利润为8765万美元，较2020年Q3的4689.1万美元增长4075.9万美元，增幅86.9%[192] - 2021年前九个月净营业收入4.12亿美元，较2020年的3.32亿美元增长23.9%[204] - 2021年前九个月净利润1.84亿美元，较2020年的1.25亿美元增长47.8%[204] - 2021年前九个月同店其他物业相关收入增加140万美元，主要归因于费用收入和商品销售增加，以及客户存储保护计划参与度增加480万美元[205] 现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动提供的现金从2.68亿美元增至3.43亿美元，增加7510万美元，主要归因于新门店和同店净营业收入增加[213] - 2021年前九个月投资活动使用的现金从1.60亿美元减至1.30亿美元，减少3050万美元，主要因房地产销售净收益增加[215] 税务与支出计划 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得）以符合联邦所得税目的[219] - 2021财年剩余时间，预计经常性资本支出100万 - 600万美元，计划资本改进和门店升级100万 - 600万美元，新门店开发成本250万 - 1250万美元，未偿债务本金还款约60万美元[220] 资金与债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有可用现金及现金等价物约2030万美元，修订并重述信贷安排下有7.494亿美元借款额度[225] - 截至2021年9月30日，公司未偿无抵押优先票据本金余额2.05亿美元，净无抵押优先票据2.032253亿美元[226] - 无抵押优先票据契约限制运营合伙公司及其子公司债务，要求杠杆比率不超60%，利息覆盖率超1.5:1，有抵押债务杠杆比率不超40%，截至2021年9月30日运营合伙公司符合所有财务契约[228][229] - 修订并重述信贷安排包括7.5亿美元无抵押循环信贷额度，于2024年6月19日到期，截至2021年9月30日，循环信贷额度借款有效利率1.18%，可用借款额度7.494亿美元[230][232] - 截至2021年9月30日，公司合并债务包括22.1亿美元未偿还抵押贷款、应付票据和固定利率无担保优先票据[253] 股权情况 - 2021年前9个月，公司通过“按市价”股权计划出售500万股普通股，平均售价40.57美元/股，净收益2亿美元，截至2021年9月30日，股权分配协议下还有590万股普通股可发行[235] 指标定义 - 公司定义净运营收入（NOI）为总持续收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[236] - 资金运营（FFO）定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[241] - 调整后FFO排除收购相关成本、债务提前清偿收益或损失及非经常性项目，公司认为有助于理解运营结果[244] 财务数据明细 - 2021年第三季度归属于公司普通股股东的净收入为87650千美元，2020年同期为46891千美元；2021年前九个月为178134千美元，2020年同期为123292千美元[246] - 2021年第三季度可分配给普通股股东和运营合伙单位持有人的FFO为118378千美元，2020年同期为86291千美元；2021年前九个月为321665千美元，2020年同期为246155千美元[246] - 2021年前九个月提前偿还债务损失为556千美元[246] - 2021年第三季度加权平均摊薄流通股和单位总数为211077，2020年同期为196418；2021年前九个月为209621，2020年同期为196347[246] 利率影响 - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.259亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.346亿美元[254] - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于现行市场利率[248] 投资与风险政策 - 公司现金及现金等价物投资政策是在保持本金和流动性的同时，通过投资可用资金实现回报最大化[249] - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本[250] 表外安排情况 - 公司无表外安排、融资或与其他非合并实体（共同投资合伙企业除外）或其他可变利益实体的关系[247] 减值损失情况 - 2021年第三和九个月以及2020年相应期间，未根据相关程序确认减值损失[180]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店收入增长14%，为历史最高水平，新客户费率较2019年同期增长47%，对现有客户提价更激进，该定价权延续至第三季度 [6] - 第二季度同店业绩包括收入增长14%、费用增长6.6%，净营业收入（NOI）增长17.6%，平均入住率为95.6%，同比上升300个基点，季度末入住率为96.1% [9] - 本季度调整后每股运营资金（FFO）为0.50美元，较去年增长22% [10] - 全年FFO每股指引区间上调近10%，即中点上调0.18美元，同店收入增长预期基本翻倍，修订为较2020年增长10.25% - 11.25% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 非同店组合和第三方管理业务的增长驱动因素与同店增长一致 [10] - 本季度新增45个第三方管理资产，季度末第三方管理门店达718家 [7][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场表现强劲，不同行政区情况不同，布朗克斯区无新供应，同店收入增长16%；皇后区有一定供应但分散，收入增长12.5%；布鲁克林区受新供应影响，但同店收入仍增长10.5%且入住率增长；斯塔滕岛一家门店同店收入增长17% [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以自律方式进行外部增长，收购团队积极评估机会，但认为稳定交易市场价格偏高，预计在合资结构内关注租赁机会，寻找非稳定资产的额外机会 [7] - 公司继续通过售后市场股权计划筹集股权资本，保守的杠杆水平和循环信贷额度使其有能力追求外部增长机会 [13] - 行业竞争方面，公司认为当前市场有很多机会，但买家众多，承保具有挑战性，需寻找符合投资策略且风险调整后回报有吸引力的机会 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前自助存储行业处于良好时期，消费者对空间的广泛需求、客户行为的积极趋势、获奖的客户服务和创新技术共同推动了公司的出色表现 [6] - 对于未来，管理层非常乐观，认为积极势头将持续，虽预计行业最终会恢复一定的季节性，但目前尚未出现，至少到明年年初将保持强劲的营收增长 [15][19] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中披露 [4] - 公司言论提及非公认会计原则（GAAP）指标，GAAP与非GAAP指标的对账可在公司网站上的第二季度财务补充文件中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否与过去时期对比，判断当前需求和定价趋势能持续多久？ - 公司难以与过去时期进行比较，当前环境是由疫情导致的空间需求、美国国内的人口流动、强劲的房地产市场和一定的通胀压力共同造成的，是前所未有的，积极势头将持续，虽预计行业最终会恢复一定的季节性，但目前尚未出现 [15] 问题2: 本季度营销费用增长约29%，该趋势是否会持续，如何考虑广告与收入优化的关系？ - 公司策略是在有效时增加营销支出以填充销售漏斗，通过高价限制需求而非减少支出，当前行业需求和定价处于历史高位，增加营销支出以获取更高价值的租赁将推动长期收入增长，公司数据显示部分竞争对手在第二季度减少了付费搜索拍卖的支出，这为公司提供了以有吸引力的每次点击成本（CPC）和每次获取成本（CPA）增加支出的机会，公司对第二季度的营销支出水平感到满意，预计将带来积极的长期收入增长 [16][17] 问题3: 行业能否在明年实现高个位数的收入增长？ - 公司认为至少到明年年初，强劲的营收增长是合理的预期，但难以预测正常的季节性何时回归以及对整体定价环境的影响，如果积极趋势持续，明年夏季租赁季将表现良好 [19] 问题4: 对行业供应情况的最新看法？ - 2021年和2022年的交付量低于2020年和2019年，符合预期，2022年新供应情况将是建设性的，积极的经营基本面会吸引更多关注，但建设成本高（原材料采购困难和劳动力招聘困难）将起到一定缓冲作用，供应有从主要市场向次要市场转移的趋势，预计供应增加可能在2023年出现 [20] 问题5: 本季度费率增长趋势如何，截至目前的入住率情况及同比差距？ - 费率相对于2019年的增长在本季度加速，4月为30%多，5月为40%多，6月为50%多，截至昨日，同店实际入住率增长至96.3%，较6月底增长约20个基点 [22] 问题6: 如果费率保持稳定，需要多少年才能使现有租金赶上要价租金？ - 简单计算，以13个月的平均租期来看，大约需要1年，但实际情况可能需要更长时间，不过公司并不以此来管理业务 [24] 问题7: 纽约市场的情况，包括重返办公室、人口流动和重新开放的影响？ - 纽约市场表现强劲，不同行政区情况不同，布朗克斯区无新供应，同店收入增长16%；皇后区有一定供应但分散，收入增长12.5%；布鲁克林区受新供应影响，但同店收入仍增长10.5%且入住率增长；斯塔滕岛一家门店同店收入增长17%，未发现纽约消费者行为与其他地区有差异，布鲁克林区新供应的影响比预期小 [27][28] 问题8: 纽约税收法律和ICAP的变化对新供应是否有影响？ - 这些变化对未获批准的新项目影响较大，预计在2022年和2023年，现有项目交付并租赁后，市场将受益于新供应的减少，2 - 3年后将感受到积极影响 [30] 问题9: 在收购方面，鉴于当前环境，公司更倾向于租赁中的物业还是合资项目，如何实现略微上调的年度目标？ - 公司不专注于特定类型的机会，而是寻找符合投资策略且风险调整后回报有吸引力的机会，可能包括租赁机会、稳定机会或选择性的开发项目，短期内租赁机会可能更多，因为目前稳定项目的出价更激进 [32][33] 问题10: 在工资和人员配置方面是否有问题？ - 招聘人员是一个挑战，公司通过员工推荐等方式吸引人才，希望在8月后，随着额外失业救济金的取消和学校开学，劳动力市场能有所改善 [34][35] 问题11: 第三方管理平台新增45家门店，但也有流失，原因是什么？ - 流失主要是因为第三方管理的门店被出售，这表明公司为第三方业主创造了价值，有时公司有机会成为收购方，但有时不如其他买家积极 [36][37] 问题12: 今年现有客户费率增加（ECRI）的幅度与往年相比如何？ - 由于市场高入住率和高费率，ECRI的增长幅度比过去有所提高，过去是高个位数到低两位数的增长，现在提高了几个百分点 [38] 问题13: 在当前周期如何进行收购承保，如何考虑租金增长或回归正常化？ - 承保方法与过去多年相同，主要考虑物业在公司管理下的未来表现，三个最大的变量是入住率的稳定水平和时间、新客户费率以及房地产税的重置情况，但当前环境下这些变量的波动性较大，增加了承保的难度，不同机会的情况不同，需要具体分析 [41][42] 问题14: 同店收入表现跨市场差异的共同因素是什么？ - 各市场情况独特，差异因素包括供应情况、人口流动或客户粘性等，没有明显的共同因素，客户需求广泛，且比疫情前更具粘性 [45][46] 问题15: 目前新客户费率与现有租金相比如何？ - 通常情况下，该指标大部分时间为负，夏季会有几周为正，然后又转为负，目前较去年上升了3500个基点，处于中两位数的正增长 [50] 问题16: 人员费用增长在本季度基本持平，到年底的趋势如何？ - 预计到年底人员费用将持平或略有上升，最大的挑战是填补空缺职位 [52] 问题17: 本季度通过ATM方式筹集股权的原因，是否为未来的收购机会做准备，是否降低了目标杠杆率？ - 筹集股权是为了使公司在未来有更多的选择，预计2021年收购机会将增加，公司希望保持保守的信用指标，以灵活应对外部增长机会，目标杠杆率与BBB - Baa2评级一致，在5 - 5.5的范围内 [54][56] 问题18: 同店收入指引中，下半年的移动费率或市场租金增长如何考虑，年底入住率预计是多少？ - 公司不单独指导收入增长的各个组成部分，收入增长假设考虑了入住率、费率、营销支出等多种因素，预计定价权将持续强劲，物理入住率将出现一定的季节性回归，但全年仍将高于去年水平，下半年收入预计增长10% - 12% [58][60] 问题19: 市场租金在下半年是否仍在加速增长，还是会放缓或趋于平稳？ - 公司预计下半年市场租金增长会有一定程度的放缓，因为预计会出现更典型的秋冬季节消费季节性 [61] 问题20: 定价权在多大程度上来自低空置率和需求激增？ - 定价权来自两方面，客户兴趣和租赁量增加，同时空置率下降，在提高现有客户费率方面也有帮助，因为有空置时可能有等待的客户 [63]

业绩总结 - 第二季度每股收益（EPS）为0.24美元，较2020年同期的0.20美元增长20%[9] - 调整后的每股运营资金（FFO）为0.50美元，同比增长22.0%，2020年同期为0.41美元[10] - 第二季度净收入为4880万美元，较2020年同期的3850万美元增长26.0%[9] - 第二季度同店净运营收入（NOI）同比增长17.6%[8] - 第二季度总收入为199,247千美元，同比增长21.6%[57] - 第二季度租金收入为154,254千美元，同比增长13.4%[59] - 第二季度的FFO为105,281千美元，较2020年第二季度的74,908千美元增长了40.5%[68] 用户数据 - 同店平均入住率为95.6%，季度末达到96.1%[8] - 截至2021年6月30日，公司的实际入住率为94.5%[19] - 2021年6月30日的期末入住率为96.1%，较2020年的93.7%上升了2.4个百分点[66] - 2021年第二季度的每平方英尺年租金为18.08美元，较去年同期的16.46美元增长了9.8%[61] 未来展望 - 2021年预计每股收益（EPS）在0.93至0.97美元之间，调整后的每股FFO在1.99至2.03美元之间[25] - 2021年全年的同店收入增长预期为10.25%至11.25%[27] - 2021年全年的同店净营业收入（NOI）增长预期为13.00%至14.00%[27] - 第三季度每股摊薄收益预期为0.24至0.26美元[28] 新产品和新技术研发 - 公司在第二季度完成了两项物业收购，总金额为3410万美元[8] - 公司在第三方管理平台上新增45家门店，总数达到718家[8] 市场扩张和并购 - 预计收购合并运营物业的金额为1.5亿至2.5亿美元[27] - 预计物业管理费收入为2950万至3150万美元[27] 负面信息 - 第二季度总运营费用为129,450千美元，同比增长23.5%[57] - 第二季度净运营收入为94,978千美元，同比下降15.0%[59] - 第二季度的总市场资本化为10,115,608百万美元，较第一季度的11,909,586百万美元下降约15.1%[50] 其他新策略和有价值的信息 - 预计一般和行政费用为4500万至4600万美元[27] - CubeSmart的杠杆比率为40.3%，低于要求的60%[80] - 固定费用覆盖比率为6.2倍，远高于要求的1.5倍[80]

物业规模与分布 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别拥有（或部分拥有并合并）547和543个自助存储物业，可出租面积分别约为3900万和3850万平方英尺[147] - 截至2021年6月30日，公司为第三方管理718家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1265家[147] - 截至2021年6月30日，公司拥有511个同店物业和36个非同店物业[168] - 截至2021年6月30日和2020年，公司分别拥有547和527个自助存储物业及相关资产[169] - 2021年第二季度末门店数量547家，总面积390.1万平方英尺，期末入住率94.5%，平均入住率95.6%[173] - 2021年上半年末店铺数量为547家，总面积390.1万平方英尺，期末入住率94.5%，平均入住率94.7%[183] 区域营收占比 - 2021年上半年，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的19%、15%、9%和8%[153] 物业开发与收购 - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿一家门店的开发，总成本约2640万美元[169] - 2020年11月10日，公司以约390万美元收购位于佛罗里达州梅里特岛的一家门店[170] - 2021年6月30日后，公司以3300万美元收购新泽西州和宾夕法尼亚州的两个自助存储物业[216] 公司战略 - 公司继续专注于最大化内部增长机会，有选择性地进行自助存储物业的收购和开发[151] 经营影响因素 - 公司经营受整体经济状况变化影响，可能影响消费者支出和坏账情况[150] - 公司门店入住率通常有季节性波动，夏季因搬家活动增加入住率略高[149] 营收情况 - 2021年第二季度总营收1.99247亿美元，较2020年同期的1.63798亿美元增长3544.9万美元，增幅21.6%[173] - 2021年第二季度租金收入1.70359亿美元，较2020年同期的1.40484亿美元增长2987.5万美元，增幅21.3%，同店租金收入增长主要因租金率和入住率提高[173][174] - 2021年第二季度其他物业相关收入2121.8万美元，较2020年同期的1652.2万美元增长469.6万美元，增幅28.4%，同店收入增长主要因费用收入和客户存储保护计划参与度增加[173][175][176] - 2021年第二季度物业管理费收入767万美元，较2020年同期的679.2万美元增长87.8万美元，增幅12.9%，主要因管理门店租金收入增加[173][177] - 2021年上半年总营收3.88088亿美元，较2020年上半年的3.27879亿美元增长6020.9万美元，增幅18.4%[183] - 2021年上半年租金收入3.32835亿美元，较2020年上半年的2.81469亿美元增加5136.6万美元，增幅18.2%[183][186] - 2021年上半年其他物业相关收入4.0522亿美元，较2020年上半年的3.3424亿美元增加709.8万美元，增幅21.2%[183][187] 费用情况 - 2021年第二季度物业运营费用6375.1万美元，较2020年同期的5534.5万美元增长840.6万美元，增幅15.2%，同店费用增长主要因广告和物业税增加[173][178][179] - 2021年第二季度折旧和摊销费用5413.9万美元，较2020年同期的3989.3万美元增长1424.6万美元，增幅35.7%，主要因新收购或开发门店相关费用增加[173][180] - 2021年第二季度一般及行政费用1156万美元，较2020年同期的954.3万美元增长201.7万美元，增幅21.1%，主要因员工人数增加导致人事费用增加[173][181] - 2021年第二季度贷款利息支出1911.2万美元，较2020年同期的1870.2万美元增长41万美元，增幅2.2%，主要因未偿债务增加，部分被利率降低抵消[173][182] - 2021年上半年物业运营费用1.24979亿美元，较2020年上半年的1.11085亿美元增加1389.4万美元，增幅12.5%[183][189] - 2021年上半年折旧和摊销费用1.07949亿美元，较2020年上半年的8073.1万美元增加2721.8万美元，增幅33.7%[183][190] 利润情况 - 2021年第二季度归属于公司普通股股东的净利润4875.2万美元，较2020年同期的3850.5万美元增长1024.7万美元，增幅26.6%[173] - 2021年上半年净营业收入2.63109亿美元，较2020年上半年的2.16794亿美元增长4631.5万美元，增幅21.4%[183] - 2021年上半年净收入9368.1万美元，较2020年上半年的7724.9万美元增长21.3%[183] - 2021年第二季度归属于公司普通股股东的净利润为48752千美元，2020年同期为38505千美元；2021年上半年为90484千美元，2020年同期为76401千美元[230] 现金流情况 - 2021年上半年经营活动提供的现金为2.17358亿美元，较2020年上半年的1.88515亿美元增加2884.3万美元[194] - 2021年上半年投资活动使用的现金为8800万美元，较2020年上半年的1.24525亿美元减少3655.5万美元[194][195] 资本支出与计划 - 2021财年剩余时间，预计经常性资本支出400万 - 900万美元，计划资本改进和门店升级400万 - 900万美元，新门店开发成本850万 - 1850万美元，未偿债务本金支付约120万美元[201] 资金状况 - 截至2021年6月30日，公司有可用现金及现金等价物约400万美元，经修订并重述的信贷安排下有7.248亿美元可借款额度[205] - 公司未偿还高级无抵押票据本金余额为20.5亿美元，扣除发行折扣和贷款采购成本后，净额为2.031626亿美元[206][207] - 2021年6月30日，循环信贷工具下借款的有效利率为1.20%，可用借款余额为7.248亿美元，未偿还信用证减少可用余额60万美元[212] 股权出售 - 2021年上半年，公司通过“按市价”股权计划出售390万股普通股，平均售价37美元/股，净收益1.421亿美元，截至6月30日，股权分配协议下还有700万股普通股可供发行[215] 指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[218] - 资金运营现金流（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入，排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整[222] - 调整后FFO排除收购相关成本、债务提前清偿损益和非经常性项目，公司认为该指标有助于理解运营结果[227] 财务契约 - 高级无抵押票据契约限制运营合伙企业及其子公司的债务承担，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，有担保债务杠杆比率不超过40%，截至2021年6月30日，运营合伙企业遵守所有财务契约[210] 调整后FFO情况 - 2021年第二季度调整后可分配给普通股股东和运营合伙企业单位持有人的FFO为105414千美元，2020年同期为79868千美元；2021年上半年为203843千美元，2020年同期为159864千美元[230] 综合债务情况 - 截至2021年6月30日，公司综合债务包括22.076亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据，以及2460万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[237] 利率影响 - 若公司浮动利率债务的市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约20万美元，将使未来收益和现金流减少约20万美元；若下降100个基点，每年利息费用减少约20万美元，将使未来收益和现金流增加约20万美元[238] - 若市场利率上升100个基点，公司未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.304亿美元；若市场利率下降100个基点，其公允价值将增加约1.394亿美元[239] 股份数量 - 2021年第二季度加权平均摊薄已发行股份和单位总数为210137，2020年同期为196141；2021年上半年为208882，2020年同期为196192[230] 表外安排 - 公司没有表外安排、融资或与其他非合并实体（共同投资合伙企业除外）或其他可变利益实体的关系[231] 市场利率影响 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于现行市场利率[232] 现金投资政策 - 公司现金及现金等价物投资政策是在保持本金和流动性的同时，通过投资可用资金实现回报最大化[233] 利率风险目标 - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本[234]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长6.7%，过去四个季度同店收入增长高于行业平均水平 [8] - 第一季度同店NOI增长8.9%，费用增长2% [11] - 第一季度平均入住率为93.8%，同比上升280个基点，季度末入住率为94.4% [11] - 第一季度调整后FFO每股0.47美元，同比增长14.6% [12] - 第一季度通过ATM计划筹集净收益9970万美元，提前偿还部分有担保贷款，2021年和2022年无债务到期，加权平均债务期限为6.7年 [15] - 上调全年FFO每股指引区间近2%，即每股上调0.03美元，同店收入增长预期提高至4.75% - 5.75% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理团队本季度新增31家门店，主要来自新开发和现有运营门店，未来机会管道依然强劲 [9] - 非同店组合和第三方管理业务表现强劲 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度新客户平均净有效租金同比增长超20%，季度末同比增长超40% [8] - 部分市场运营成本同比下降，主要受房地产税变化、维修维护项目时间安排以及人员配置优化等因素影响 [34] - 市场上看到从顶级25个MSA向26 - 100个MSA的逐渐转变 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续对新客户采取积极的有效费率策略，预计强劲需求和净租赁趋势将持续到传统春季和初夏旺季 [7] - 专注于高质量资产的有序增长，通过合资企业主要收购近期开发且尚未达到经济稳定的存储设施 [10] - 保持活跃和自律，追求外部增长机会，包括开发项目和收购门店 [13][14] - 行业交易活跃，预计今年是交易繁忙的一年，但难以预测公司能获得多少交易机会，竞争来自各种类型的投资者 [41][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓储行业基本面趋势延续去年下半年以来的积极势头，公司第一季度表现良好，4月趋势强劲，为旺季做好了充分准备 [6][10] - 公司在定价、营销和运营方面的系统和平台在快速变化的环境中表现出色，相对业绩强劲 [17] - 对全年业绩持乐观态度，上调全年FFO每股指引区间，主要基于同店收入增长前景的改善 [16] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP与非GAAP指标的调节可在公司网站上找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市场重新开放对公司资产是否有影响，未来是否会有波动？ - 公司未看到纽约市及其门店在活动恢复时出现波动，过去13 - 14个月城市市场与郊区市场的入住和停留模式相似 [19] 问题: 广告费用仅增长3.1%，全年趋势如何？ - 预计2021年全年营销广告费用将高于通胀水平，第一季度获得了一些协同效应和效率提升，部分预期支出转移到了当前季度，在一些去年暂停的市场增加了户外广告投放 [20] 问题: 能否详细说明修订后的指引，以及对入住率增长的看法？ - 公司第一季度表现良好，进入旺季的位置优越，入住率处于创纪录高位，有效租金也有所提高，目前同店组合入住率为95%，预计旺季入住率将继续提高 [22][24] 问题: 未来两个季度入住率的变化节奏如何？ - 夏季通常入住率较高，但第一季度末入住率已经很高，上升空间有限；旺季过后，入住率通常会季节性下降，但由于需求强劲，也有可能全年保持在高位；公司平台在入住率和费率的平衡方面具有灵活性 [25][26] 问题: 收购预算的上限风险有多大？ - 收购管道非常强劲，但难以精确预测最终的收购金额，公司将保持自律和机会主义，根据市场情况进行调整 [28] 问题: 本季度第三方管理业务新增31家门店但失去53家门店，原因是什么，未来是否还有类似情况？ - 失去的门店主要是被收购而离开平台，最大的一笔是37家门店的K - cap投资组合；公司为能为第三方业主创造价值感到自豪，同时也有强大的管道来替换这些门店 [30][31] 问题: 公司成本受法规限制的情况如何，指引中是否考虑了限制的缓解？ - 公司受部分城市法规限制的影响较小，目前美国西部仍有一些限制，但大部分已经缓解，预计对未来增长和预期影响不大，公司对现有客户的费率调整保持一贯模式 [32] 问题: 市场层面运营成本下降的原因是什么？ - 主要是房地产税预期的变化、COVID - 19对维修维护项目的影响以及人员配置的优化，同时智能租赁的使用也有助于降低劳动力成本 [34][37][38] 问题: 外部增长机会是否更多地转向租赁期设施而非成熟物业，行业情况是否有变化？ - 公司看到稳定资产和租赁期资产都有机会，市场机会丰富，但难以预测公司能获得多少交易，行业交易具有季节性，夏季通常有更多业主出售门店 [39][40][41] 问题: 收购环境活跃，但符合公司标准的交易有多少，这对公司战略有何影响？ - 第四季度有很多符合公司标准的交易，第一季度较少；公司会评估每笔交易，但由于市场竞争激烈，定价可能不符合公司的回报门槛；公司乐观地认为随着时间推移会找到机会 [43][44] 问题: 入住率和费率是否会同步变化，第四季度入住率负增长的情况下，费率是否会保持粘性？ - 入住率难以预测，因为2020年情况异常，历史数据的参考价值降低；有可能过去几个季度的客户停留时间较长，旺季也有正常客户，下半年入住率可能保持高位；费率方面，第二季度同比增长将非常显著，之后可能会有所回落，但目前的价格水平与过去几年的峰值相比并非过高，有可能保持稳定 [46][48][52] 问题: 最近一两个月新租户租赁的主要原因是什么？ - 主要原因包括家庭装修、单户住宅转售市场活跃、新房建设成本和劳动力问题导致入住延迟、部分市场大学活动恢复以及正常的生活事件等 [56] 问题: 供应向26 - 100个MSA转移是指2022年吗，对2022年市场供应的看法如何？ - 指的是与潜在第三方客户的互动中，看到开发机会从顶级25个MSA向26 - 100个MSA转移；公司数据显示2019年是顶级市场供应的峰值，2021年供应继续下降，预计2022年也将保持下降趋势 [57][59] 问题: 行业需求强劲，是否已经度过供应压力峰值，新开发资产的租赁情况如何？ - 新开发门店受益于过去几个季度的强劲需求，租赁情况比疫情前更积极，费率也有所提高，有助于减轻对现有门店的影响；如果市场持续强劲，新门店达到成熟的时间可能会缩短，但现在判断还为时过早 [60] 问题: 收购竞争中主要输给了谁，原因是什么？ - 竞争对手包括大型交易中的各类投资者、REITs、大型私人运营商、家族办公室等；原因可能是对方的回报门槛较低、结构不同或承保假设更激进；公司会分析未成功的交易，确保决策正确 [61][62][63] 问题: 向现有租户提高费率时，租户的反馈与疫情前相比有何变化？ - 公司提高费率的方式基本一致，租户的接受度变化不大，目标是在不显著影响空置率的前提下提高盈利能力和现金流；如果租户租金远低于市场水平且不愿意调整，在高入住率情况下，让其离开并以更高价格出租给新租户可能是更好的选择 [66][67] 问题: 提高费率的公式和幅度是否因市场而异？ - 由于短期内费率变化较大，不同时间入住的客户面临的情况不同，导致存在更多差异，但公司的方法是一致的 [68][69] 问题: 第三方管理业务在顶级25个市场以外的活动增加，这些市场的资本回报率压缩是否更明显？ - 全国范围内资本回报率都在压缩，顶级25个市场和其他市场的情况相当，自存仓储行业的现金流稳定性吸引了大量资本，第三方管理平台的发展也使投资者更容易在不同市场组建小型投资组合 [71] 问题: 开发成本增加，但资本流入行业，未来12 - 18个月供应是否会大幅增加？ - 一方面，行业基本面良好吸引资本流入；另一方面，原材料成本上升、劳动力短缺和分区许可问题会限制供应；如果土地成本低、市场健康且项目可行，仍会有一定的开发活动；供应可能会从大型MSA向小型MSA转移，行业有能力吸收一定的供应增长 [73][74] 问题: 过去一年积极的费率策略推动了强劲的收入增长，第二季度比较容易实现增长，为何没有更激进地上调全年收入增长指引？ - 第二季度同比增长将非常显著，因为去年第二季度费率下降；但第三和第四季度比较困难，因为去年下半年运营基本面强劲；全年指引反映了不同季度的不同情况，公司对指引感到满意，并对全年表现持乐观态度 [76][77][78]

门店数量与面积 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别拥有543处自助仓储物业，可出租面积约为3870万和3850万平方英尺[141] - 截至2021年3月31日，公司为第三方管理701家门店，使公司拥有和/或管理的门店总数达到1244家[141] - 截至2021年3月31日，公司拥有511处同店物业和32处非同店物业[161] - 2020年1月1日至2021年3月31日，公司收购21家门店，开发1家门店，出售1家门店，合并2家门店[162] - 2021年第一季度末门店数量543家，较2020年同期的524家增加19家；总面积3865.3万平方英尺，较2020年同期的3673.5万平方英尺增加191.8万平方英尺[166] 门店区域与收入占比 - 2021年第一季度，纽约、佛罗里达、得克萨斯和加利福尼亚的门店分别约占总收入的19%、15%、9%和8%[147] 门店开发与收购 - 2021年3月3日，公司完成位于弗吉尼亚州阿灵顿的一家门店的开发，总成本约为2640万美元[162] - 2020年11月10日，公司以约390万美元收购佛罗里达州梅里特岛的一家门店[163] - 2021年4月16日，公司出资340万美元收购明尼苏达州一处自助存储物业合资企业50%的权益，另有610万美元关联方贷款承诺，其中550万美元已随股权收购一同发放[197] 资产减值与待售情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司未确认与长期资产和非合并房地产投资相关的减值损失[154][157] - 截至2021年3月31日，公司没有被归类为待售的门店[156] 疫情影响 - 公司认为COVID - 19对合并财务报表和业务运营的影响与2020年年报相比没有重大变化，但疫情仍可能影响未来业务[164] 营收与费用情况 - 2021年第一季度总营收1.89亿美元，较2020年同期的1.64亿美元增长15.1%，其中租金收入增长15.2%，其他物业相关收入增长14.2%，物业管理费收入增长14.0%[166] - 2021年第一季度运营费用6122.8万美元，较2020年同期的5574万美元增长9.8%，主要因物业运营费用、折旧摊销和一般行政费用增加[166][170][171][172] - 2021年第一季度净运营收入1.28亿美元，较2020年同期的1.08亿美元增长17.8%[166] - 2021年第一季度净利润4173.2万美元，较2020年同期的3789.6万美元增长10.1%[166] 门店运营指标 - 2021年第一季度末入住率93.0%，较2020年同期的90.2%提高2.8个百分点；平均入住率93.8%，较2020年同期的91.0%提高2.8个百分点[166] - 2021年第一季度每平方英尺实际年租金17.6美元，较2020年同期的16.94美元增加0.66美元[166] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动产生的现金流量净额9818.2万美元，较2020年同期的8094.9万美元增加1723.3万美元[174][177] - 2021年第一季度投资活动使用的现金流量净额2053.2万美元，较2020年同期的3478.4万美元减少1425.2万美元[175][177] - 2021年第一季度融资活动使用的现金流量净额7788.7万美元，较2020年同期的6612.7万美元增加1176万美元[176][177] 财务预算与计划 - 2021财年剩余时间，预计经常性资本支出800万 - 1300万美元，计划资本改进和门店升级700万 - 1200万美元，新门店开发成本2000万 - 3000万美元，未偿还债务本金计划还款约170万美元[182] 资金与借款情况 - 截至2021年3月31日，可用现金及现金等价物约370万美元，经修订并重述的信贷安排下可用借款额度约6.966亿美元[186] - 经修订并重述的信贷安排下，循环信贷工具额度7.5亿美元，到期日为2024年6月19日，截至2021年3月31日，有效利率1.21%，可用借款额度6.966亿美元[191][192] 股权出售情况 - “按市价发行”股权计划可出售最多6000万股普通股，2021年第一季度出售280万股，平均售价35.52美元/股，净收益9970万美元，截至3月31日，剩余810万股可发行[195][196] 运营指标定义 - 公司定义净营业收入（NOI）为持续总收入减去持续物业运营费用，用于衡量门店运营表现[198] - 资金运营现金流（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入，排除房地产销售收益（或损失）及相关减值费用，加上房地产折旧和摊销，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整，是衡量公司运营表现的补充指标[203] 税务分配要求 - 为符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）资格，母公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括资本利得）[181] 债务契约限制 - 无担保优先票据契约限制运营合伙企业及其子公司的债务承担能力，要求杠杆比率不超过60%，利息覆盖率超过1.5:1，有担保债务杠杆比率不超过40%，截至2021年3月31日，运营合伙企业遵守所有财务契约[190] 股东相关收益与股份情况 - 2021年第一季度归属于公司普通股股东的净收入为4173.2万美元，2020年同期为3789.6万美元[209] - 2021年第一季度调整后FFO归属于普通股股东和OP单位持有人为9842.9万美元，2020年同期为7999.6万美元[209] - 2021年第一季度加权平均摊薄流通股和单位为207617，2020年同期为196236[209] 合并债务情况 - 截至2021年3月31日，公司合并债务包括22.081亿美元固定利率的未偿还抵押贷款、应付票据和无担保优先票据[215] - 截至2021年3月31日，有5280万美元浮动利率的未偿还无担保信贷安排借款[215] 利率影响 - 可变利率债务市场利率上升100个基点，每年利息费用增加约50万美元，减少未来收益和现金流[216] - 可变利率债务市场利率下降100个基点，每年利息费用减少约50万美元，增加未来收益和现金流[216] - 市场利率上升100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将减少约1.311亿美元[217] - 市场利率下降100个基点，未偿还固定利率抵押贷款债务和无担保优先票据的公允价值将增加约1.409亿美元[217] 表外安排情况 - 公司没有除共同投资合伙企业外的表外安排、融资或与其他非合并实体或其他人的关系[210]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店收入增长3.4%，费用下降0.8%，净营业收入（NOI）增长5.1% [13] - 第四季度平均入住率为93.8%，同比上升220个基点，季度末入住率为93.4%，同比也上升220个基点 [13] - 经调整后，第四季度每股运营资金（FFO）为0.47美元，较去年增长11.9% [14] - 2021年12月宣布将季度股息提高3%，年化股息达到每股1.36美元，基于2021年指引中点，股息支付率为75.6% [19] - 2021年FFO指引受稀释影响，每股减少0.05 - 0.06美元，但较2020年减少约0.02美元/股 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 自有存储业务 - 第四季度同店表现良好，收入、NOI增长，费用下降，入住率提升 [13] - 非同店组合也表现强劲 [14] 第三方管理业务 - 2020年新增168家管理门店，第四季度新增38家，年末管理门店达723家 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区（含外区）、Acela走廊其余地区、亚利桑那州、内华达州和加利福尼亚州的物业表现强劲 [8] - 东南部和得克萨斯州因供应过剩，积极成果稍显平淡，但整体表现仍强劲 [9] - 截至2021年2月26日，同店池的实际入住率比去年同期高270个基点，全国新客户净有效租金同比增长达20% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 维持高质量多元化投资组合，第四季度在核心市场完成多笔交易，包括Storage Deluxe交易及另外10家门店收购 [9][15] - 持续成为第三方管理首选，预计2021年第三方管理业务仍将增长，但会有部分开发资产推向市场 [10][36] - 保守融资以支持增长，保持BBB/Baa2投资级信用评级 [17] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，资本化率激进，众多买家参与资产竞标 [26] - 开发新机会愈发难找，公司将在波士顿至华盛顿特区走廊有选择性地增加开发项目 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年尽管面临新供应和疫情挑战，公司凭借优质资产、平衡表和平台，实现同店收入和NOI增长 [7] - 2021年经营环境积极，预计上半年表现强劲，下半年需求和季节性将回归正常，但第四季度入住率同比可能降低 [31][32][41] - 看好纽约市复苏，认为将带来需求增长，公司在城市核心及周边郊区的布局将受益 [51][53] 其他重要信息 - 2021年同店物业池增加36家门店，预测考虑新供应对约40%同店组合的影响，新供应影响呈下降趋势 [20][21] - 新开发和收购门店的入住情况良好，预计稳定后将增加净资产价值（NAV），但短期内会稀释FFO [22] - 公司客户基础稳固，应收账款和核销率处于历史低位，但逾期费用减少导致其他收入持平 [45][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年收购指引较低的原因及对机会的看法 - 收购市场竞争激烈，资本化率激进，难以预测参与程度，但公司对第三方管理平台和现有关系有信心，会把握有吸引力的机会 [26] 问题2: 今年是否有开发新项目的机会 - 公司在弗吉尼亚州维也纳新增了一些项目，会在波士顿至华盛顿特区走廊有选择性地增加开发，但现阶段机会愈发难找，开发活动可能减少 [27] 问题3: 2021年上半年与下半年的指引假设，当前入住率与去年对比，以及租金趋势 - 年初入住率处于季节性高位，预计上半年表现强劲，第二季度同比增长较容易；下半年需求和季节性将回归正常，第四季度入住率同比可能降低 [31][32][41] - 截至目前，同店池实际入住率比去年高270个基点，全国新客户净有效租金同比增长约20% [34] 问题4: 第三方管理业务是否会有流失，2021年管理门店数量是增长还是持平 - 预计2021年该业务仍将增长，管道健康，但会有部分开发资产推向市场，可能导致部分门店从第三方管理数据中剔除 [36][37] 问题5: 在租赁旺季开始时，是否能像往常一样季节性提高租金，是否有阻碍因素 - 公司关注入住率和租金的平衡，认为行业将迎来传统旺季，住房市场对自存行业有利，有机会在春末和夏季以更高租金获得更多客户 [40] 问题6: 2021年第三和第四季度指引是否考虑入住率同比降低，下半年净有效租金预期 - 随着下半年回归正常季节性趋势，预计第四季度入住率可能低于2020年，但公司未提供具体入住率和租金指引 [41] 问题7: 纽约与整体投资组合的同店假设情况 - 纽约市场表现与整体投资组合一致，曼哈顿及周边郊区门店表现良好 [42][43] 问题8: 当前实际入住率和经济入住率是否有差异，以及非支付入住情况 - 两者无明显差异，与历史情况相符，客户基础稳固，应收账款和核销率低，但逾期费用减少导致其他收入持平 [45][46] 问题9: 纽约市的需求性质与其他城市是否不同 - 除曼哈顿55街门店因单元组合偏向小单元可能有所不同外，纽约其他门店与其他城市门店需求无显著差异 [48][49] 问题10: 对纽约市复苏的看法 - 看好纽约市复苏，认为会带来需求增长，远程办公现象持续，客户粘性高，公司在城市核心及周边郊区的布局将受益 [51][53] 问题11: 纽约供应方面，是否有项目从管道中退出 - 今年布朗克斯区无新供应，预计明年最多一家；2021年后，各行政区新供应将接近零 [54] 问题12: 收购市场中，租赁期和稳定期物业的差异是否扩大，是否带来机会 - 市场情况与过去12个月相比无太大变化，但租赁期物业入住率加速提升，接近稳定的物业可能推向市场，需综合考虑多种因素进行评估 [56][58] 问题13: 纽约市租金管理系统情况，提高租金是否有阻力 - 提高租金无阻力，客户习惯存储成本和年度租金上涨，部分市场因供应增加，租金尚未恢复到供应前水平，仍有增长空间 [62][63] 问题14: 同店费用增长指引最高达5.5%，推动其接近上限的因素 - 主要是2020年疫情期间支出较低形成高基数，房地产税退款难以持续，同时营销费用会持续投入以推动收入增长 [64][65] 问题15: 收购指引内关注的机会类型，以及不同类型的资本化率情况 - 公司对稳定和非稳定物业持开放态度，会综合考虑符合战略和风险调整回报的机会，不同类型物业定价不同，指引未侧重某一类型收购 [67][68] 问题16: 当前移动租金同比增长20%，第四季度的对比情况 - 第四季度为高个位数增长，目前全国租金持续上涨 [72] 问题17: 开发项目达到稳定状态的时间假设，与疫情前是否有变化 - 未发生变化，小面积（约50,000平方英尺）项目预计3个租赁季达到物理入住稳定，4个租赁季完全稳定；大面积（150,000平方英尺及以上）项目可能增加1 - 2年 [73][74]